Aktuella rättsfall inom fastighetsrätt. Göran Carlsson tekniskt råd mark- och miljödomstolen Vänersborg

Transkript

1 Aktuella rättsfall inom fastighetsrätt Göran Carlsson tekniskt råd mark- och miljödomstolen Vänersborg 1

2 Föredragets innehåll Mark- och miljödomstolen Aktuella rättsfall från mark- och miljööverdomstolen, MÖD och mark- och miljödomstolen, MMD 2

3 3

4 4 Mark och miljödomstolens mål

5 Överklagningsmål Övr, jäv, sakk., rättelse, ÄULL Ledningsrättsförrättning Anläggningsförrättning Sammanläggning Klyvning Förrättningskostnader Fastighetsreglering Fastighetsbestämning Avstyckning

6 Stämningsmål Övriga, bla 48a AL, 3:3 2 st ExL Väglagen PBL intrångsers., gatukostnader m.m. Klander enligt samfällighetslagen Expropriation Tomträttsmål, kommersiell Tomträttsmål, villa

7 Domstolsprocessen - Lantmäteriförrättning Att få sin sak prövad i en opartisk domstol är en grundläggande rättighet LM-mål kan i vissa fall jämställas med tvistemål där förlikning är tillåten Domstolsprocessen är olik lantmäteriförrättning oklart för sakägare Klagande motparter Parter ansvariga för utredning- underlag Förrättningskostnader Rättegångskostnader 7

8 Reflektioner från domstolen om Lantmäteriförrättningar Sammanställning av yrkanden i förrättningen, ej bara hänvisning till aktbilagor och PR Rättidsprövning av överklaganden Möjlighet till omprövning av LM Skicka in överklaganden samlat (ej vid begäran om inhibition) Förrättningsakt till domstol, samtliga handlingar, färgkopior, dagboksblad Överklagade fakturor - viktigt med kommunikation om förrättningskostnad - tydligt specificerar vad som har debiterats i kronologisk ordning - timkostnader/befattningshavare för de olika tidmomenten. 8

9 Aktuella rättsfall Vilandeförklaring av förrättning, MÖD , Nacka F Avstyckning av befintligt hus, MÖD Strandskydd bostadsfastighet, MÖD Inställd fastighetsreglering, RF 2:15, MÖD Sakägare vid fastighetsbestämning, MÖD Ledningsrätt inom detaljplan, MÖD Ledningsrätt för ekonomisk förening istället för ga, Växjö Fiber väsentlig betydelse vid bildande av ga, MÖD Omprövning, villkoren enligt 35, MÖD Klander, teckna abonnemangsavtal, MÖD Köparens undersökningsplikt, MÖD

10 Vilandeförklaring av förrättning MÖD , Ansökan om avstyckning inställd , planhinder Detaljplanändring begärd. BN beviljat positivt planbesked MMD : Överklagandet avslås, positivt planbesked meddelat och detaljplan för bostäder har inletts, utrymmet för vilandeförklaring begränsat, synnerlig vikt för fastighetsbildningen, ej tillräckligt med planarbete på ett förberedande stadium Lantmäteriet yttrat sig och anser att planarbetet inte kommit tillräckligt långt för att det ska vara möjligt vilandeförklara förrättningen 10

11 Vilandeförklaring av förrättning MÖD , MÖD: Om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs, får LM förklara förrättningen vilande i avvaktan på att frågan avgörs. (förarbeten) Om planarbetet bara befinner sig på ett förberedande stadium, saknas förutsättningar för vilandeförklaring. Förutsättningar att vilandeförklara ska utgå från förhållandena vid tidpunkten för prövningen. Efter LMs beslut har det meddelats ett positivt planbesked avseende den åtgärd som förutsätter en planändring Planfrågan har konkretiserats på ett sådant sätt att det i bestämmelsens mening får anses utgöra en fråga som är föremål för prövning i annan ordning, trots att frågan befinner sig på ett tidigt stadium i planprocessen. Att en planändring kommer till stånd är en förutsättning för att fastighetsbildningen ska kunna genomföras. 11

12 Vilandeförklaring av förrättning MÖD , MÖD: Kraven för att kunna vilandeförklara förrättningen får därmed anses vara uppfyllda. Mark- och miljööverdomstolen återförvisar målet till lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning Se även HD T , , återförvisning för LMs prövning eftersom planarbetet har kompletterats i väsentliga delar efter LM:s och domstolarnas prövning 12

13 Inställd förrättning, ej vilandeförklaring Nacka F , Ansökan utifrån ingånget köp och begäran om vilandeförklaring p gr av att planbesked har getts. Enligt mark- och miljödomstolen bör hänsyn även tas till om det finns aktualitet i prövningen av planfrågan genom att planbeskedet nyligen meddelats, att ytterligare steg i planprocessen har vidtagits, eller att ett avgörande i planfrågan kan förväntas inom den närmaste framtiden. I det här fallet lämnades planbeskedet för drygt fyra år sedan. Härefter har det, enligt vad som framgår av aktmaterialet, inte vidtagits några åtgärder i planprocessen. Några åtgärder planeras inte heller vidtas förrän tidigast i mitten av år Förrättningen ställdes in, inte beslut om vilandeförklaring 13

14 Avstyckning av befintligt hus på Fårö MÖD F , Lantmäteriet meddelade tillståndsbeslut varvid medgavs avstyckning kring en befintlig bostadsbyggnad. 25 kvm allrum, pentry, TC samt sovrum) på fastigheten X i Gotlands kommun. Enskilda intresset tyngre än det allmänna, området är bebyggt, ianspråktaget som tomtmark. 14

15 Avstyckning av befintligt hus på Fårö MÖD F , Länsstyrelsen och byggnadsnämnden avstyrkt åtgärden med hänvisning till att avstyckningen skulle medföra olämplig bebyggelse i ett landskap som är ett kärnområde för upplevelse, bevarande och har ett skydd för markanvändningen. Beslutet om avstyckning strider mot bestämmelsen i 3 kap. 3 FBL. Tidigare vägrat medgivande enligt 4 kap 25a FBL) som slutligen avgjordes av regeringen. Regeringen fann att den begärda avstyckningen inte var förenlig med de allmänna intressen som enligt 3 kap. 3 fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, ska beaktas. Det allmännas intresse gavs företräde. 15

16 Avstyckning av befintligt hus på Fårö MÖD F , MMD: Bostadsbyggnaden har funnits på platsen mycket länge och det saknas detaljplan, ej rivningsföreläggande. Fastighetsbildningen avser endast ett befästande av befintliga legala förhållanden och fastighetsbildningen påverkar inte i sig möjligheten att få bygglov för ytterligare byggnationer, det kan inte anses att fastighetsbildningen föranleder olämplig bebyggelse, såsom länsstyrelsen påstått, eller att fastighetsbildningen av annat skäl skulle vara otillåten. MÖD: Instämmer i bedömningen att avstyckningen ska tillåtas av de skäl som mark- och miljödomstolen har angett 16

17 Mark inom strandskydd till bostadsfastighet MÖD F , LM beslutade att hela 5:29 genom fastighetsreglering skulle överforas till Rävsta 5:101. LM:s motivering bestod bl.a. i att Rävsta 5:101 var en olämplig skogsfastighet och att utökningen innebar att 5:101 istället blev en lämplig bostadsfastighet med kombinerat ändamål. BN hade i samrådet inte haft någon erinran till fastighetsbildningen. LM ansåg inte heller att syftet med strandskyddet motverkades. Länsstyrelsen överklagade beslutet. 17

18 Mark inom strandskydd till bostadsfastighet MÖD F , MMD och MÖD: Enligt 3 kap. 2 andra stycket ska fastighetsbildning ske så att syftet med strandskyddet inte motverkas. En bostadsfastighet ska inte omfatta sådan mark som endast kan komma till extensiv användning för ändamålet, utan endast sådan mark som kan komma att utnyttjas stadigvarande. När en intressekonflikt uppstår mellan å ena sidan den enskildes önskemål om en vidsträckt tomtplats och å andra sidan det rörliga friluftslivets behov av fri tillgång till mark- och strandområden, leder reglerna i FBL i allmänhet till att den enskildes intresse får vika 18

19 Mark inom strandskydd till bostadsfastighet MÖD F , Möjligt att bilda bostadsfastigheter som rymmer mark för viss näringsverksamhet samt för hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling. Det anges i förarbetena att en sådan fastighetsbildning bör kunna tillåtas, om den inte strider mot något starkare motstående intresse. Men endast i undantagsfall borde accepteras större bostadsfastighet inom strandskyddat område; t.ex. i det fallet att fastighetsbildningen främjar vården av intressanta natur och kulturmiljöer. Skyddet av stränderna ska ses i ett långsiktigt perspektiv. Områden som för tillfället verkar vara av begränsat intresse kan bli betydelsefulla i framtiden 19

20 Mark inom strandskydd till bostadsfastighet MÖD F , Den ombildade fastigheten 5:101 blir inte varaktigt lämpad för bostadsändamål och strider därför mot 3 kap. 1 FBL. Undantagsregeln i 3 kap. 9 FBL är inte tillämplig Syftet med strandskyddsbestämmelserna motverkas eftersom strandskyddad allemansrättsligt tillgänglig mark sammanförs med en bostadsfastighet. Regleringen strider därför även mot regeln i 3 kap. 2 andra stycket FBL. 20

21 MÖD F , inställd fastighetsreglering Inställd förrättning p gr a egendomsskyddet i 2 kap 15 regeringsformen samt första tilläggsprotokollet till europakonventionen Fråga om tvångsvis överföring av 210 kvm från Bjärred 4:13 (samägd och sambrukad med 4:14) till 4:24. Samtliga fastigheter är privatägda. Bjärred 4:12 och 4:24 är bebyggda med småhus Bjärred 4:13 är obebyggd kvartersmark som inte får bebyggas (prickad mark) 21

22 22 MÖD F , inställd fastighetsreglering

23 MÖD F , inställd fastighetsreglering Lantmäterimyndigheten Bifall till ansökan 5 kap.5 FBL: relativt trångt mellan hus och fastighetsgräns. Fastighetsregleringen är värdehöjande. Sökande fastighets förbättras. Ersättning kr för 210 kvm utan byggrätt. Mark- och miljödomstolen Mellandom Fastighetsregleringen står i strid med 5 kap 5 första meningen FBL (förbättringsvillkoret). Förrättningen ska därför ställas in i denna del. Målet förklaras vilande till dess denna dom vunnit laga kraft. Ytterligare marktillskott är inte nödvändigt för att lämplighetsvillkoren i 3 kap FBL ska vara uppfyllda. 23

24 MÖD F , inställd fastighetsreglering Mark- och miljöverdomstolen Förbättringsvillkoret är uppfyllt. Det allmännas intresse kan inte anses tillräckligt starkt för att motivera ett tvångsförfogande genom överföring av mark. Marköverföringen kommer i konflikt med egendomsskyddet i Artikel 1 TP 1 och 2 kap.15 första stycket RF. MÖD fastställer MMD:s domslut MÖD har lämnat besvärshänvisning. MÖD:s dom har överklagats till HD. Fortsättning följer 24

25 Skiljaktig mening i MÖD En väl fungerande fastighetsindelning utgör ett angeläget allmänt intresse. FBL utvisar gränserna för när en fastighetsbildning kan ske även utifrån 2 kap. 15 RF. M.a.o. en fastighetsbildning som inte står i strid med FBL står inte heller i strid med RF eller Europakonventionen. Skydd för äganderätten finns i 3 kap. 1, 5 kap. 4, 5, och 8. Avträdande fastighet är olämplig (prickad kvartersmark) 25

26 MÖD F , inställd fastighetsreglering (Frågan hur egendomsskyddet förhåller sig till reglerna om tvångsförfoganden i FBL, servitutsändring, behandlades av Högsta domstolen, NJA 1996 s. 110) Lantmäteriets rättsfall RF, Regeringsformen (2:18) 2:15 Lantmäteriets rättsfall 91:7, 96:1, 97:23, 98:15, 98:31, 00:24, 00:17, 06:15, 08:32, 09:15, 11:2 26

27 2 kap. 15 Regeringsformen Egendomsskyddet Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Den som genom expropriation eller något annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Ersättning ska också vara tillförsäkrad den för vilken det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad på sådant sätt att pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras eller att skada uppkommer som är betydande i förhållande till värdet på denna del av fastigheten. Ersättningen ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. 27

28 Europakonventionen Europeiska konventionen d. 4 nov om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Tilläggsprotokoll d. 20 mars Artikel 1 Skydd för egendom Varje fysisk eller juridisk person skall ha rätt till respekt för sin egendom. Ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. Ovanstående bestämmelser inskränker dock inte en stats rätt att genomföra sådan lagstiftning som staten finner nödvändig för att reglera nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse eller för att säkerställa betalning av skatter eller andra pålagor eller av böter och viten. 28

29 29 Sakägare vid fastighetsbestämning MÖD F ,

30 Sakägare vid fastighetsbestämning MÖD F , Fastighetsbestämning rörande S:2 m.fl. samfälligheter inom Ivarsboda bys vatten LM kallade kända sakägare till förrättningssammanträde och kungjorde även kallelsen för att ge okända sakägare kännedom om förrättningen. LM meddelade fastighetsbestämningsbeslut med innebörd att det område som avses i förrättningen, dvs. vatten i havet och de angränsande strändernas uppgrundning till följd av landhöjningen, utgör en samfällighet för de fastigheter som har andel i Ivarsboda bys skifteslag Fastighetsbestämningsbeslutet överklagades av ägare till avstyckade fastigheter kring det fastighetsbestämda området. (Aktuellt område var ej redovisat som samfällt tidigare och det fanns avtalsservitut med en delägare inom samfälld område) 30

31 Sakägare vid fastighetsbestämning MÖD F , MMD: Ingen av de rättigheter som stugägarna åberopat medför att de är att betrakta som sakägare i förrättningen. Inte heller anser domstolen att stugägarna enbart på grund av att de varit aktiva under lantmäteriförrättningen är att anse som sakägare. I lagkommentaren till 4 kap. 11 första stycket FBL anges att nyttjanderättshavare inte har sakägarställning vid andra typer av fastighetsbildning än fastighetsreglering. Det uttalas även uttryckligen att nyttjanderättshavare inte har ställning som sakägare vid fastighetsbestämning. 31

32 Sakägare vid fastighetsbestämning MÖD F , MÖD: En fastighetsbestämning som endast avser att utreda fastighetsindelningens beskaffenhet. Någon förändring av de berörda fastigheterna har inte skett. Det har inte heller visats att fastighetsbestämningen, genom överenskommelse enligt 14 kap. 5 FBL, inneburit en förtäckt fastighetsreglering eller på något annat sätt medfört någon ändring av fastighetsindelningen som skulle kunna motivera att ge nyttjanderättshavarna klagorätt. Klagandes rättigheter står inte i strid med regeringsformen eller EKMR att inte tillerkänna dem klagorätt Mark- och miljödomstolens beslut om avvisning ska inte ändras. 32

33 Ledningsrätt för telestation inom detalj-plan MÖD F Telestationen är befintlig och lokaliserad i en äldre telestationsbyggnad inom kvartersmark med +++ Lantmäteriet (LM) har bl.a. beslutat om ledningsrätt för för telestation erforderlig utrustning och anläggningar MMD: Den aktuella marken är kvartersmark och inte allmän platsmark. Om inte särskild reglering i form av användning för allmännyttig ledning har markerats i planen, får en ledningsrätt här således anses strida mot detaljplanens användningsbestämmelser. Domstolen bedömer att telebyggnaden, med dess nu aktuella utformning, storlek och användning, skulle påverka möjligheten att använda kvartersmarken för det i planen avsedda ändamålet på ett sådant sätt att det inte kan anses vara fråga om en mindre avvikelse från nu gällande detaljplan. Det finns inte planstöd för ledningsrätt för aktuell telestation inom Lotsbåten 2. Avvikelsen kan inte heller bedömas som mindre. 33

34 Ledningsrätt för telestation inom detalj-plan MÖD F MÖD: Bedömning att planen mot bakgrund av omständigheterna vid planens tillkomst inte kan tolkas på annat sätt än att de mindre telebyggnaderna ska vara kvar, men att samordning ska ske med byggrätter för den tillkommande bebyggelsen. Upplåtelsen av ledningsrätter för telebyggnad med tillhörande ledningar är därmed att betrakta som mindre avvikelser som sker med beaktande av planens syfte. Upplåtelsen är förenlig med 8 ledningsrättslagen. Lämpligare alternativ för ledningsdragningen saknas eftersom planen inte medger någon alternativ lokalisering. 34

35 Ledningsrätt för ekonomisk förening istället för gemensamhetsanläggning Växjö F , Ekonomisk förening ansökte om ledningsrätt för va-ledningar LM: beslutade om ledningsrätt för enskilda va-ledningar med ekonomisk förening som ledningshavare. Överklagat till MMD, bla att anläggningslagen ska tillämpas för enskilda ledningar med prövning enligt 5-8 AL. MMD: AL och LL är inte utbytbara utan bygger i första hand vem som är ägare till aktuell va-anläggning. LL ledningsägaren AL- Gemensamhetsaläggnigen (anläggningssamfälligheten) Ledningsrätt kan även upplåtas för en enskild sträcka till en fastighet eftersom det ingå i ett enskilt större ledningsnät. 35

36 MÖD F , Fiber väsentligt behov för fastighet vid ga 36

37 Fiber väsentligt betydelse för fastighet vid inrättande av gemensamhetsanläggning MÖD F LM inrättat ga med bla anläggning med tillhörande anordningar för distribution och kommunikation av media och övriga IT-tjänster. Kostnad för tv-signal debiteras alla delägande fastigheter. Kostnad för bredband, tele och övriga tjänster enligt abonnemang. 5 AL väsentlig betydelse för fastighet. MMD: väsentligt för att vidmakthålla och förbättra en kommunikationsfunktion som tidigare har varit centralantenn med kabelnät. Nytt fibernät får anses vara en naturlig följd av den tekniska utvecklingen, förutsätts att det finns i en modern bostad och är värdehöjande. 37

38 Fiber väsentligt betydelse för fastighet vid inrättande av gemensamhetsanläggning MÖD F MÖD: Tillgång till bredband via fiber är numera av väsentlig betydelse för en bostadsfastighet. Regeringens bredbandsstrategi Klagande har inte gjort gällande att deras förslag på anläggningar är mer fördelaktiga för deras fastighet (klagande ska styrka detta) MÖD finner dock att TV-abonnemang inte är av sådan väsentlig betydelse för fastigheter att tvångsanslutning till abonnemang kan ske LMs beslut ändras till att - Kostnaden för tv-signal debiteras de fastigheter som ansluter sig till abonnemang. Överklagat till HD?? 38

39 Omprövning enligt 35 AL F , SVEA HOVRÄTT

40 Omprövning enligt 35 AL F , SVEA HOVRÄTT

41 Omprövning enligt 35 AL F , Fråga om omprövning av gemensamhetsanläggning för väg enligt 35 anläggningslagen. LM ställde in förrättningen, uppfyllde ej kraven för omprövning, del av väg skulle tas bort från ga. MMD: grund för omprövning ska antingen väsentligt inverka på den fråga som behandlats vid den tidigare förrättningen eller visa att ett klart behov av omprövning föreligger. Fastighetsanknutna förändringar varvid fastighetsägarens personliga intressen eller behov inte kan tillmätas någon betydelse Huvudsakliga motiv är att fordon eller personer ska passera en fastighet vilket innebär att ägare till skogsfastigheter får avsevärt försvårad och därmed fördyrad åtkomst till det område på deras fastigheter som ligger inom båtnadsområdet. MMD avslår överklagan, ej skäl för omprövning. 41 SVEA HOVRÄTT

42 Omprövning enligt 35 AL F , MÖD: Det rådde viss osäkerhet om förrättningens innebörd samt att samhällsförändringar efter anläggningens tillkomst 1971 medfört ökad biltrafik och att tyngre fordon användes för skogsbruk samt en förändring i synen på att en tomtplats brukades som vändplats Mark- och miljööverdomstolen anser att villkoret för omprövning var uppfyllt. Det finns ett klart behov av att ompröva anläggningsbeslutet från SVEA HOVRÄTT

43 Klander av stämmobeslut MÖD F , Föreningsstämman i punkten 8 beslutat att styrelsen har befogenhet att besluta om Com Hem-avtal och i punkten 14 beslutat att styrelsen har rätt att besluta om förändringar av sådant avtal. MÖD: besluten får anses ha sådana rättsverkningar för medlemmar att besluten kan klandras med stöd av 53 lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL. Besluten i punkterna 8 och 14 innebär en obegränsad befogenhet för styrelsen att fatta beslut om Com Hem-avtal. Denna långtgående befogenhet till styrelsen är inte förenlig med det ändamål som samfälligheten har att tillgodose. Besluten strider därmed mot 18 SFL. Åtgärden strider mot 19 första stycket SFL varav framgår att föreningen vid förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa och i skälig omfattning beakta varje medlems enskilda intresse. 43

44 Köparens undersökningsplikt MÖD Fastighetsbestämning av servitut och vilken undersökningsplikt som köparen har om fastigheten belastas av en rättighet som inte är inskriven 44

45 Köparens undersökningsplikt MÖD Ägde eller borde förvärvaren av fastigheten ha känt till att gårdsplan användes för utfart från garaget? ( 7:14 JB) Klausul i äldre köpekontrakt 1981 om att köparen medgav inskrivning av servitut avseende rätt till utfart och p-platser för ägaren av radhusfastigheterna, Ljungbybostäder. Servitutet har inte skrivits in. Klausulen transporterades inte vidare vid nästa köp. Ostridigt Vid det nu aktuella förvärvet fanns en garanti i köpekontraktet om att fastigheten inte belastades av några andra servitut eller nyttjanderätter än en ledningsrätt. MÖD och LM bedömde i motsats till MMD att förvärvaren av en fastighet med hänsyn till förhållandena på platsen borde ha känt till att fastigheten belastades av ett vägservitut trots garantin. 45