Oscar Properties Holding AB (publ) Koncernens delårsrapport januari september 2013

Transkript

1 Oscar Properties Holding AB (publ) Koncernens delårsrapport januari september 2013 PERIODEN I KORTHET 2 VD HAR ORDET 3 KONCERNEN I SAMMANDRAG 4 VERKSAMHETENS UTVECKLING 6 FINANSIELL UTVECKLING 8 INTRESSEFÖRETAG 9 FINANSIERING 15 ÖVRIG INFORMATION 16 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 18 KONCERNENS RAPPORT ÖVER 19 FINANSIELL STÄLLNING KONCERNENS RAPPORT ÖVER 20 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL KONCERNENS RAPPORT ÖVER 21 KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNINGAR 22 MODERBOLAGETS RAPPORT 22 ÖVER KASSAFLÖDEN MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 23 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER 24 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL NOTER 25 DEFINITIONER 26

2 Perioden i korthet KVARTALET JULI SEPTEMBER 2013 Nettoomsättningen uppgick till 69,8 MSEK (1,2) Rörelseresultatet uppgick till 31,9 MSEK (22,3) Resultat efter skatt uppgick till 32,8 MSEK (19,4) Resultat per stamaktie uppgick till 1,34 SEK ( ) PERIODEN JANUARI SEPTEMBER 2013 Nettoomsättningen uppgick till 175,6 MSEK (2,2) Rörelseresultatet uppgick till 54,1 MSEK (35,9) Resultat efter skatt uppgick till 53,6 MSEK (29,9) Resultat per stamaktie uppgick till 1,94 SEK ( ) VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER DELÅRSPERIODEN Försäljningsprocessen för Nybrogatan 57 startade under första kvartalet Per den 30 september 2013 var 35 av 41 bostadsrätter sålda. Efter periodens utgång har ytterligare två bostadsrätter sålts. Inflyttning påbörjades under juli 2013 då samtliga bostadsrätter var färdigställda. Projektet genomförs i intresseföretaget Projektbolaget Oscarsborg AB. Försäljningsprocessen för Karlavägen 76 påbörjades under andra kvartalet Per den 30 september 2013 var 18 av 21 bostadsrätter sålda. Efter periodens utgång har ytterligare två bostadsrätter sålts. Inflyttning påbörjades under juni 2013 då samtliga bostadsrätter var färdigställda. Projektet genomförs i intresseföretaget Oscar Properties AB. Försäljningsprocessen för Biografen på Östermalm påbörjades under andra kvartalet Per den 30 september 2013 var 70 av 77 bostadsrätter sålda. Efter periodens utgång har ytterligare två bostadsrätter sålts. Färdigställande av projektet är planerat till tredje kvartalet Projektet genomförs i intresseföretaget Oscar Properties AB. I september förvärvade Oscar Properties Holding fastigheten Riddaren 5 på Östermalm i Stockholm från Stiftelsen Judaica. Fastigheten är belägen på Nybrogatan, Östermalm i Stockholm och är fullt uthyrd. Den uthyrningsbara ytan uppgår till totalt cirka kvm. I november förvärvade Oscar Properties Holding fastigheten Vega 5 i Vasastan till ett underliggande fastighetsvärde om 185 MSEK. Den förvärvade fastigheten omfattar totalt cirka kvm uthyrningsbar yta för huvudsakligen kontorsändamål. Oscar Properties planerar att genomföra ombyggnation av befintlig byggnad till bostäder. Styrelsen för Oscar Properties har kallat till extra bolagsstämma den 9 december 2013 för att besluta om bemyndigande till styrelsen att fatta beslut om emission av preferensaktier med anledning av förvärvet av fastigheten Vega 5. FINANSIELL ÖVERSIKT OCH NYCKELTAL Jan sept 2013 Jan sept 2012 Juli sept 2013 Juli sept 2012 Jan dec 2012 Nettoomsättning, MSEK 175,6 2,2 69,8 1,2 3,3 Rörelseresultat (EBIT), MSEK 54,1 35,9 31,9 22,3 40,1 Periodens resultat, MSEK 53,6 29,9 32,8 19,4 32,8 Avkastning på eget kapital, % 26,3 25,3 11,6 13,7 27,7 Balansomslutning, MSEK 786,0 323,6 786,0 323,6 304,2 Eget kapital, MSEK 282,5 141,4 282,5 141,4 124,7 Soliditet, % Resultat per stamaktie, SEK 1,94 1,34 1,37 Antal aktier Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal preferensaktier Antal produktionsstartade bostadsrätter Antal färdigställda bostadsrätter Antal sålda bostadsrätter Data per aktie anges inte för jämförelseperioderna då koncernen genom en intern omstrukturering fick ett nytt moderbolag under fjärde kvartalet

3 VD har ordet Oscar Engelbert, VD, i fastigheten Isbrytaren, Kungsholmen Försäljningen har under det tredje kvartalet varit fortsatt stark och rörelseresultatet har ökat jämfört med föregående år. Så gott som samtliga bostäder i projekten Nybrogatan 57, Karlavägen 76 och Biografen är nu sålda. Totalt producerar vi i dessa tre projekt 139 bostäder, varav över 90 procent redan funnit nya ägare. Härnäst väntar projekt- och säljstart för Chokladfabriken, en tidstypisk fabriksbyggnad från 1920-talet belägen på Fridhemsgatan, Kungsholmen, som kommer omvandlas till cirka 80 lägenheter. Utöver Chokladfabriken påbörjar vi inom kort byggnationen av 120 lägenheter i Tyresö Trädgårdar, ett nytt natur- och centrumnära bostadsområde 15 minuter från city. Båda projekten beräknas vara färdigställda under För att säkerställa ett fortsatt stort flöde av projekt letar vi ständigt efter fler intressanta fastigheter för omvandling, men också efter byggrätter med bra lägen för nybyggnation. Under kvartalet har vi förvärvat Östermalmsfastigheten Riddaren 5 på Nybrogatan 19-21, där detaljplanen medger omvandling till 32 bostäder samt kommersiella lokaler. Efter kvartalets utgång förvärvades del av fastigheten Vega 5, en kontorsfastighet om cirka kvm i närheten av Odenplan i Vasastan, med avsikten att skapa bostäder. Vi vidareutvecklar vår organisation i takt med att företaget växer och den senaste tiden har vi genomfört vissa förändringar i våra interna processer, vilka redan resulterat i en ökad effektivitet. Samtidigt har vi välkomnat flera nya medarbetare till företaget. Tillsammans arbetar vi vidare för att möta stockholmarnas efterfrågan på unika bostäder signerade Oscar Properties. Oscar Engelbert, VD 3

4 Koncernen i sammandrag OSCAR PROPERTIES I KORTHET Oscar Properties bildades 2004 med visionen att skapa moderna bostäder som är så unika att människor aktivt söker sig till en Oscar Properties-byggnad vid valet av nytt boende. Modern design och arkitektur har allt sedan dess varit kärnan i bolagets identitet. Oscar Properties har sedan start sålt fastigheter för cirka 5 miljarder kronor, producerat cirka 600 bostadsrätter och lyckats uppvisa lönsamhet även i sämre tider. Bolaget fortsätter att förse Stockholms fastighetsmarknad med kreativa idéer och konceptuell design till att börja med genom de nya bostäder som ligger på ritbordet just nu. Affärsidé och strategi Oscar Properties köper, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen i Stockholm med den långsiktiga strategin att vara aktiv inom både ombyggnad och nyproduktion. En byggnad signerad Oscar Properties kan vara en helt ny fastighet eller en omvandlad äldre byggnad, såsom en skola, en fabrik eller ett postkontor. Gemensamt för samtliga Oscar Properties-byggnader är det moderna och unika med smarta och smakfulla lösningar. Affärsmodell Oscar Properties om- och nybyggnadsprojekt drivs i egen regi eller i delägda intresseföretag, för närvarande fem bolag som ägs tillsammans med respekterade och professionella partners på fastighetsmarknaden. Fastigheter inom om- och nybyggnation omfattar kvm, motsvarande 73 procent* av fastighetsbeståndet inom de delägda bolagen, medan förvaltningsfastigheter med potential att bli framtida utvecklings- 4

5 Karlavägen 76, Östermalm projekt utgör resterande del av fastighetsbeståndet, motsvarande kvm. Oscar Properties finansieringsmodell med delägda projekt begränsar risk och skapar kapitalflöden. En grundprincip är att alla projekt ska stå på egna ben från dag ett och att de drivs i separata bolag. Därmed minskar risken att eventuella problem i ett projekt sprids till andra projekt. Organisation Idag har Oscar Properties 45 medarbetare med en bred bakgrund och erfarenhet inom ekonomi, juridik, arkitektur, byggnation och bostadsförsäljning. Verksamheten omfattar dels investeringsprojekt för omvandling av kommersiella fastigheter till bostäder, dels byggnation av nya moderna och unika lägenheter. För att säkerställa hög kvalitet och effektivt genomförande till rimliga kostnader har Oscar Properties etablerat ett eget byggledningsbolag med erfarna projektledare från ledande byggföretag i Sverige. Marknad Med inriktning på fastighetsutveckling i Stockholm och med nischade objekt är Oscar Properties marknad relativt stabil, oavsett konjunktur. Efterfrågan på Oscar Properties moderna och unika boenden i attraktiva lägen är fortsatt stor samtidigt som utbudet inom denna kategori är begränsat. Den väsentligt starkare utvecklingen av både sysselsättning och lönenivåer i Stockholmsregionen jämfört med övriga landet, även under de senaste årens finansiella oro, bedöms påverka Oscar Properties verksamhet positivt. Därtill finns det en generellt stor och ökande efterfrågan på bostäder i Stockholm från en växande befolkning. *Exkluderar markanvisningar 5

6 Verksamhetens utveckling KONCERNEN Oscar Properties driver om- och nybyggnationsprojekt och äger därutöver förvaltningsfastigheter. Om- och nybyggnation omfattar fastigheter där byggnation har påbörjats samt fastigheter där beslut att bygga fattats. Förvaltningsfastigheter är kommersiella lokaler eller hyresbostäder med löpande kassaflöde. Förvaltningsfastigheter som förvärvas av koncernen ska ha potential att bli projektfastigheter. I det fall koncernen bedömer att den bästa avkastningen erhålls genom en ombyggnation flyttas fastigheten över till att redovisas som en projektfastighet. Per den 30 september 2013 hade koncernen engagemang i totalt 17 fastigheter varav fem är helägda. De tre helägda förvaltningsfastigheterna redovisas som förvaltningsfastigheter i balansräkningen. Fastigheter och projekt där koncernen är delägare redogörs för ytterligare under avsnittet Intresseföretag. Nedan redovisas samtliga fastigheter och projekt i vilka koncernen bedriver verksamhet per den 30 september AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Alla fastigheter som Oscar Properties förvärvar bedöms av bolaget som potentiella framtida projekt för utveck- FASTIGHETS- OCH PROJEKTÖVERSIKT PER DEN 30 SEPTEMBER 2013 Fastighet Intresseföretag Ägarandel (partner) Antal lägenheter Totalyta* (kvm) Bedömd projekttid Pågående konvertering Guldfisken 18 Projektbolaget Oscarsborg AB 50% (Fabege) mån Minan 4 Oscar Properties AB 35% (Skandrenting) mån Sicklaön 145:17 Projektbolaget Oscarsborg AB 50% (Fabege) mån Ruddammen 29 Oscar Properties AB 50% (Skandrenting) mån Pågående nybyggnation Hammarby Gård 7 Oscar Properties AB 50% (Skandrenting) mån OM- OCH NYBYGGNATION Planerad konvertering Bojen 3 Oscar Properties AB 35% (Skandrenting) mån Planerad nybyggnation*** Tyresö Järnet 11 Tyrjärn 11 Holding 2 AB 50% (Wallenstam) mån Stettin 7 Oscar Properties AB 50% (Skandrenting) mån Brofästet 100% mån Gasklockorna Oscar Properties AB 50% (Skandrenting) Kv Helix och 100% Innovationen Del av Norrmalm 1:131 Eriksberg Exploatering AB 50% (Veidekke) FÖRVALTNINGS- FASTIGHETER Investering Riddaren 5 100% Dykärret Mindre 12 Oscar Properties AB 50% (Skandrenting) Isbrytaren 50 Oscar main One AB 15%** (Niam) Heimdall % Grönland % 375 * Totalyta för Om- och nybyggnation utgörs av såväl bostadsarea (BOA) samt lokalarea (LOA) efter färdigställande. ** Vinstdelning med Niam avviker mot angiven ägarandel. *** För planerad nybyggnation anges bedömd total yta. 6

7 ling av nya bostäder. De fastigheter som inte direkt övergår till bostadsprojekt förvaltas inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter. Bolaget gör en löpande utvärdering av utvecklingsmöjligheten för respektive fastighet alternativt om fastigheten ska behållas som förvaltningsfastighet eller avyttras. Inför ett planerat bostadsprojekt sker en successiv avveckling av hyresgästerna. Förvärvade fastigheter Koncernen förvärvade under september 2013 Riddaren 5 på Östermalm i Stockholm. Fastighetens totala yta uppgår till cirka kvm och är fullt uthyrd. Totalt bestånd av förvaltningsfastigheter Sammantaget heläger Oscar Properties tre förvaltningsfastigheter till ett bokfört fastighetsvärde om cirka 319 MSEK. Via intresseföretag förvaltas ytterligare två förvaltningsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsområdet med närmare kvm uthyrningsbar yta. Hyresgäststrukturen fördelar sig olika mellan de olika förvaltningsfastigheterna. Idag består fastighetsytorna av bostäder, kontor, skol- och konferenslokaler. Chokladfabriken, Kungsholmen (Bojen 3) 7

8 Finansiell utveckling INLEDNING Förvärv av bolag Under perioden genomfördes en omstrukturering där koncernen förvärvade samtliga aktier i Oscar Properties Bygg Holding AB koncernen samt Oscar Properties Förvaltning AB med totalt 45 anställda. De förvärvade enheterna har tidigare ingått i kapitalandelen för Intresseföretaget Oscar Properties AB. Dessa konsolideras från och med 1 april Genom denna omstrukturering skapas en struktur som är bättre anpassad för Gruppens nuvarande verksamhet och omfattning. Förvärvet genomfördes under andra kvartalet 2013 till en köpeskilling om 2,2 MSEK vilket motsvarar eget kapital i Oscar Properties Bygg Holding AB-koncernen samt Oscar Properties Förvaltning AB. Utöver denna köpeskilling har parterna enats om en tilläggsköpeskilling som kommer fastställas senast De förvärvade enheterna omsatte under 2012 tillsammans närmare 238 MSEK med ett rörelseresultat om cirka 1,5 MSEK. Eget kapital i Oscar Properties Bygg Holding AB koncernen uppgick per till 2,1 MSEK och i Oscar Properties Förvaltning AB till 0,1 MSEK. Delårsperioden januari september 2013 Under delårsperioden bidrog resultat från koncernens intresseföretag med 52,5 MSEK (25,8). Resultat från koncernens intresseföretag hänför sig till försäljningar i projekten Läderfabriken, Nybrogatan 57, Karlavägen 76 och Biografen. Produktionskostnader från byggverksamheten som förvärvades under andra kvartalet 2013, ingår i periodens resultat med 168,0 MSEK (0). Koncernens övriga kostnader uppgick under perioden till 13,7 MSEK (0,6). Rörelseresultatet för delårsperioden uppgick till 54,1 MSEK (35,9) varav värdeförändringar utgör 2,0 MSEK (8,5). Resultatet efter skatt uppgick till 53,6 MSEK (29,9). INTRESSEFÖRETAG Koncernen äger andelar i fem fastighetsägande intresseföretag. Kapitalandelen i fyra av dessa intresseföretag uppgår till 50 procent och i ett av bolagen till 15* procent vilket framgår av tabell på sidan 9. Resultatet från andelar i intresseföretagen uppgick under perioden till 52,5 MSEK (25,8). I koncernredovisningen redovisas samtliga intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. 8 INTÄKTER Kvartalet juli september 2013 Koncernens intäkter uppgick under tredje kvartalet till 75,5 MSEK (1,2) och är främst hänförliga till försäljning av tjänster inom byggverksamheten som koncernen förvärvade under andra kvartalet Delårsperioden januari september 2013 Koncernens intäkter uppgick under delårsperioden till 181,3 MSEK (2,3) och är främst hänförliga till försäljning av tjänster inom byggverksamheten som koncernen förvärvade under andra kvartalet Försäljning av tjänster inom byggverksamheten hänför sig endast till egna projekt eller projekt i intresseföretag. RESULTAT Kvartalet juli september 2013 Under kvartalet bidrog resultat från koncernens intresseföretag med 31,3 MSEK (11,7). Resultat från koncernens intresseföretag hänför sig till försäljningar i projekt Nybrogatan 57, Karlavägen 76 och Biografen. Produktionskostnader från byggverksamheten som förvärvades under andra kvartalet 2013, ingår i kvartalets resultat med 70,5 MSEK (0). Koncernens övriga kostnader uppgick under kvartalet till 6,4 MSEK (0,0). Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 31,9 MSEK (22,3) varav värdeförändringar på fastigheter utgör 2,0 MSEK (8,5). Resultatet efter skatt uppgick till 32,8 MSEK (19,4). INVESTERINGAR OCH KASSAFLÖDE Kvartalet juli september 2013 Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 4,5 MSEK (3,4), samtidigt som kassaflödet från investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 229,4 MSEK ( 3,5) och hänför sig främst till investeringar i intresseföretag. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 217,0 MSEK (0,0) och avser ny upplåning i förvaltningsfastigheter. Totalt uppgick tredje kvartalets kassaflöde till 7,9 MSEK (0,0). Sammantaget har likvida medel förändrats från 34,1 MSEK till 26,2 MSEK. Delårsperioden januari september 2013 Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 10,2 MSEK (21,7), samtidigt som kassaflödet från investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 305,9 MSEK ( 146,7) och hänför sig till investeringar i intresseföretag. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 320,9 MSEK (125,0) och avser främst ny upplåning för investeringar i förvaltningsfastigheter. Totalt uppgick periodens kassaflöde till 25,2 MSEK (0,9). Sammantaget har likvida medel förändrats från 1,0 MSEK till 26,2 MSEK. * Vinstdelningen med Niam avviker från angiven ägarandel.

9 Intresseföretag Oscar Properties äger fastigheter och bedriver om- och nybyggnationsprojekt genom fem intresseföretag med olika delägare, där Oscar Properties framförallt bidrar med affärsgenerering och projektledning, medan delägarna bidrar med finansiering och nya projekt. Oscar Properties bedömer att strukturen med delat ägande i olika konstellationer ger en ökad riskspridning. Den nära relationen med bolagens övriga delägare, som var för sig äger och förvaltar stora fastighetsbestånd, ger också Oscar Properties bättre förutsättningar att hitta nya intressanta projekt. Oscar Properties hade vid periodens slut fem fastighetsägande intresseföretag, fyra med ett ägande om 50 procent av aktierna och ett med ett ägande om 15 procent*. I koncernredovisningen redovisas samtliga intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att andelarna i intresseföretaget initialt redovisas till anskaffningsvärdet för att sedan justeras för att avspegla ägarföretagets andel av intresseföretagets resultat. Intresseföretagens verksamhet omfattade per den 30 september 2013 totalt 12 fastigheter och fastighetsbeståndets totala yta uppgick till cirka kvm**. Intresseföretag Partner Ägarandel Bokfört värde, MSEK Antal fastigheter Yta, kvm Oscar Properties AB Skandrenting 50% 102, Projektbolaget Oscarsborg AB Fabege 50% 28, Oscar main One AB Niam 15%* 28, Tyrjärn 11 Holding 2 AB Wallenstam 50% 1, Eriksberg Exploatering AB Veidekke 50% 0,2 1 Summa 161, * Vinstdelning med Niam avviker från angiven ägarandel. ** Exkluderar Eriksberg Exploatering AB I diagram nedan redovisas intresseföretagens andel av fastigheternas totala yta respektive marknadsvärde INTRESSEFÖRETAGENS STORLEK RELATIVT YTA** INTRESSEFÖRETAGENS STORLEK RELATIVT VÄRDE** 52% Oscar Properties AB 10% Projektbolaget Oscarsborg AB 19% Oscar main One AB 19% Tyrjärn 11 Holding 2 AB 50% Oscar Properties AB 23% Projektbolaget Oscarsborg AB 23% Oscar main One AB 3% Tyrjärn 11 Holding 2 AB ** Exkluderar Eriksberg Exploatering AB Det totala bokförda värdet på andelar i intresseföretag uppgick till 161,4 MSEK. Oscar Properties andelar i intresseföretag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden, vilket betyder att i resultaträkningen redovisas koncernens andel av förändringar i intresseföretagens nettotillgångar och i balansräkningen redovisas endast koncernens andel av intresseföretagens eget kapital. Pågående och färdigställda projekt Pågående utvecklingsprojekt och färdigställda projekt beskrivs nedan under respektive intresseföretag på sidorna

10 Oscar Properties AB Intresseföretaget Oscar Properties AB ägs tillsammans med Skandrenting AB. Bokfört värde på andelarna i intresseföretaget uppgår till 102,9 MSEK per boksluts- dagen. I intresseföretaget ingår följande ägda fastigheter, pågående projekt och planerade projekt. Fastighet Projekt Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid OM- OCH NYBYGGNATION Pågående konvertering Minan 4 Karlavägen mån Ruddammen 29 Biografen mån Pågående nybyggnation Hammarby Gård 7 HG mån Planerad konvertering Bojen 3 Chokladfabriken mån Planerad nybyggnation Stettin mån Gasklockorna Fastighet Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Dykärret Mindre PÅGÅENDE PROJEKT KARLAVÄGEN 76 MINAN 4 Fastigheten var tidigare Bergman & Bevings huvudkontor och inrymmer nu 21 bostadsrätter i olika storlekar. De boende erbjuds servicetjänster såsom matleveranser från restaurang i huset. Projektet startade i januari 2012, försäljningsprocessen inleddes under andra kvartalet 2013 och tillträden påbörjades i juni 2013 då samtliga bostadsrätter var färdigställda. Per den 30 september 2013 var 18 av 21 bostadsrätterna sålda. Efter periodens utgång har ytterligare två bostadsrätter sålts. 10

11 RUDDA M MEN 29 Oscar Properties förvärvade i november 2012 fastigheten Stockholm Ruddammen 29 på Östermalm för utveckling av cirka 77 bostadsrätter. Projektet har påbörjats och ombyggnation av fastigheten startade under december. Försäljningsprocessen påbörjades under andra kvartalet Per den 30 september 2013 var 70 av 77 bostadsrätterna sålda. Efter periodens utgång har ytterligare två bostadrätter sålts. HAMMARBY GÅRD 7 Under juni 2012 förvärvades exploateringsfastigheterna Stockholm Linjefarten 1 och Stockholm Båtturen 2 i Hammarby Sjöstad från Fabege. De två tomterna omfattar projekterad bostadsyta om närmare kvm. Byggnation av cirka 180 bostadsrätterna påbörjades under fjärde kvartalet 2012 och inflyttning i de första bostadsrätterna beräknas ske till halvårsskiftet 2014 med slutliga tillträden under Försäljningsstart av bostadsrätterna påbörjades under andra kvartalet

12 Projektbolaget Oscarsborg AB Projektbolaget Oscarsborg AB ägs tillsammans med Fabege AB. Bokfört värde på andelarna uppgår till 28,8 MSEK. Intresseföretaget bedriver för närvarande två projekt. Fastighet Projekt Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid OM- OCH NYBYGGNATION Pågående konvertering Guldfisken 18 Nybrogatan mån Sicklaön 145:17 Läderfabriken mån PÅGÅENDE PROJEKT LÄDERFABRIKEN SICKLAÖN 145:17 I fastigheten, som tidigare var en läderfabrik, färdigställdes under året bostadsrätter i olika storlekar och även aktivitets- och serviceytor, såsom gym och biosalong. Projektet påbörjades i januari 2012 och försäljningen startade under oktober. Av fastighetens totalt 56 bostadsrätter var samtliga sålda per den 30 september. NYBROGATAN 57 GULDFISKEN 18 Det tidigare Posthuset på Nybrogatan 57 innehåller 41 bostadsrätter och ett gym. De boende erbjuds servicetjänster från det närliggande hotellet. Projektet påbörjades i januari Försäljningsprocessen för Nybrogatan 57 startade under första kvartalet Av fastighetens totalt 41 bostadsrätter var 35 sålda per den 30 september Efter periodens utgång har ytterligare två bostadsrätter sålts. 12

13 Oscar main One AB Oscar main One AB ägs tillsammans med fastighetsfonden Niam, Oscar Properties kapitalandel uppgår till 15 procent*. Bokfört värde på andelarna uppgår till 28,2 MSEK. Oscar main One AB äger genom bolag förvaltningsfastigheten Isbrytaren 50 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten består av cirka kvm kommersiella lokaler och är idag uthyrda till ett flertal hyresgäster. * Vinstdelning med Niam avviker från angiven ägarandel. Fastighet Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Isbrytaren Tyrjärn 11 Holding 2 AB Tyrjärn 11 Holding 2 AB ägs tillsammans med Wallenstam AB. Bokfört värde på andelarna uppgår till 1,3 MSEK. I september 2012 tecknade Oscar Properties avtal med Wallenstam om att nyproducera cirka 275 bostadsrätter på detaljplanelagd mark i centrala Tyresö. Projekterad bostadsyta uppgår till cirka kvm och preliminär byggstart är före årsskiftet 2013/2014. Fastighet Projekt Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid Planerad nybyggnation Tyresö Järnet 11 Tyresö Trädgårdar mån Eriksberg Exploatering AB Eriksberg Exploatering AB, som ägs till lika delar av Oscar Properties och Veidekke Bostad AB, tilldelades under andra kvartalet en markanvisning från Stockholms Stad för byggande av 55 bostadsrätter och 500 kvm lokaler på delar av fastigheten Norrmalm 1:131. Preliminär byggstart är planerad till 2016 med inflyttning Bokfört värde på andelarna uppgår till 0,2 MSEK. Fastighet Antal lägenheter Totalyta (kvm) Bedömd projekttid Planerad nybyggnation Del av Norrmalm 1: mån 13

14 Biografen 14

15 Finansiering Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att vidareutveckla Oscar Properties. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna. Oscar Properties har även utvecklat en finansieringsmodell som begränsar risk och skapar kapitalflöden via intresseföretag med respekterade och professionella partners på fastighetsmarknaden. Principen är att alla projekt placeras i separata projektbolag vilka finansieras i respektive bolag. Som huvudregel får inga lån göras och ingen säkerhet ställas mellan olika individuella projekt. Härigenom minskar risken att eventuella problem i ett specifikt projektbolag påverkar övriga projektbolag. Koncernen har gått i borgen för ett intresseföretags lån till kreditinstitut. Lånet uppgår till totalt 340 MSEK, varav koncernen borgar för 170 MSEK. Lånet är i första hand säkerställt genom fastighetsinteckningar om 340 MSEK och pantsatta aktier i dotterbolag. Belåningsgraden för det fastighetslån där koncernen gått i borgen för uppgår till cirka 56 procent vilket innebär att det måste till en stor värdenedgång innan borgensåtagandet kan utnyttjas av kreditgivaren. Snittbelåningen i koncernens och intresseföretagens befintliga fastigheter och projekt, omfattande såväl förvärvslån som utnyttjade byggnadskreditiv från kreditinstitut, uppgår till cirka 73 procent. Byggnadskreditiven kan i normalfallet dras i sin helhet innan det egna kapitalet behöver tillskjutas. Grunden i finansieringsmodellen är bankfinansiering och tillskjutande av eget kapital samt i vissa fall även säljarreverser. I diagram framgår gruppens förfallostruktur över räntebärande skulder till kreditinstitut. Löptiderna på bankkrediterna ska generellt motsvara projektens planerade löptid med möjlighet till förlängningar. Under 2013 sker förfall av lån som främst är hänförliga till projekten Nybrogatan 57, Läderfabriken samt Karlavägen 76. Samtliga dessa lån amorteras i takt med den inflyttning som sker under andra halvåret Under perioden har amortering skett av samtliga utestående lån hänförliga till Läderfabriken, Nybrogatan 57 och utestående lån på Karlavägen 76 planeras att amorteras under fjärde kvartalet Övriga projekt som binder kapital förfaller under EGET KAPITAL OCH SKULDER Koncernens egna kapital uppgick vid delårsperiodens slut till 282 MSEK (141). Soliditeten var vid periodens slut cirka 36 procent (44). Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgår till 211 MSEK och hänför sig till fastigheterna Heimdall 30, Grönland 18 och Riddaren 5. Efter perioden har nya krediter utbetalts för förvärv av Riddaren 5 på Östermalm samt fastigheten Vega 5 i Vasastan. En långsiktig och nära relation med befintliga kreditgivare är något som koncernen eftersträvar samtidigt som ambitionen på sikt är att utöka antalet kredit givare i takt med att gruppen växer för att på så vis skapa bästa möjliga förutsättningar för en kostnadseffektiv och diversifierad tillväxt på finansieringssidan. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för samtliga lån från kreditinstitut i koncernen och intresseföretagen där koncernen är delägare, till 4,0 procent. Merparten av de räntebärande skulderna löper med rörlig ränta (Stibor 3mån). I intresseföretaget Oscar main One AB löper 75 procent av förvärvs lånet med fast ränta genom derivat. Den genomsnittliga kapital bindningen uppgår till 1,6 år på samtliga av gruppens beviljade krediter inkluderat byggnads kreditiv. Löptiderna på bankkrediterna följer generellt projektens planerade löptid, med möjlighet till förlängning. Oscar Properties tillämpar kapitalandelsmetoden som redovisningsmetod vilket innebär att de ränte bärande skulderna i respektive intresseföretag inte konsolideras. De totala räntebärande skulderna i koncernen, intresseföretagen och projekten uppgick sammanlagt per den 30 september 2013 till MSEK, vilket motsvarar en genomsnittlig belåningsgrad på fastigheterna om 73 procent. Likviditet Koncernens tillgängliga likviditet uppgick per den 30 september 2013 till 26,2 MSEK (0,1). % FÖRFALLOSTRUKTUR (%) Gruppens räntebärande skulder till kreditinstitut Beviljade bankfinansiering för Oscar Properties samt Intresseföretag kv1 kv2 kv3 kv4 kv1 kv2 kv3 kv4 kv1 kv Löptiderna på bankkrediterna följer generellt projektens planerade löptid, med möjlighet till förlängning. 15

16 Övrig information AKTIEN Oscar Properties Holding ägs till 100 procent av Oscar Properties Värdepapper AB vilket kontrolleras av Oscar Engelbert via bolag. Per bokslutsdagen uppgick antalet aktier till varav utgörs av stamaktier och utgörs av preferensaktier. EXTRA BOLAGSSTÄMMA Styrelsen för Oscar Properties har kallat till extra bolagsstämma den 9 december 2013 för att besluta om bemyndigande till styrelsen att fatta beslut om emission av stam- eller preferensaktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Syftet med bemyndigandet är bland annat att styrelsen ska kunna besluta om riktade nyemissioner av preferensaktier i syfte att stärka bolagets kapitalbas och bibehålla den finansiella flexibiliteten genom att återbetala del av de nyupptagna kreditfaciliteterna för förvärvet av fastigheten Vega 5. NOTERING AV PREFERENSAKTIE Oscar Properties preferensaktie togs upp till handel på Nasdaq OMX First North Premier den 18 juni 2013 under kortnamnet OP PREF. Avanza Bank är bolagets Certified Adviser. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Medelantalet anställda i Gruppen uppgick under perioden till 45 varav 16 är kvinnor. Medarbetarna har relevant och bred erfarenhet inom projektledning, ekonomi, juridik, arkitektur, byggnation och bostadsförsäljning. Gruppen driver ett eget byggbolag, Oscar Properties Bygg AB, i syfte att stärka kontrollen, upprätthålla kompetensen inom organisationen och säkerställa hög kvalitet i projekten. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Se not 1, sid 25. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Oscar Properties är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns på sidorna i årsredovisningen för REDOVISNINGSPRINCIPER Oscar Properties Holding tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Oscar Properties årsredovisning 2012, sidorna Denna koncernredovisning har upprättats i enlighet med IFRS. REVISION Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Stockholm den 15 november 2013 Jakob Grinbaum, styrelseordförande Jeanette Bonnier, styrelseledamot Johan Thorell, styrelseledamot Lennart Låftman, styrelseledamot Oscar Engelbert, styrelseledamot KOMMANDE RAPPORTTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké januari december 2013, 14 januari 2013 Delårsrapport januari mars 2014, 15 maj 2014 Delårsrapport januari juni 2014, 15 augusti 2014 Delårsrapport januari september 2014, 15 november 2014 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: Oscar Engelbert, VD, e-post: oscar@oscarproperties.se, mobil: Anders von Schéele, CFO, e-post: avs@oscarproperties.se, mobil:

17 Karlavägen 76, Östermalm 17

18 Koncernens rapport över totalresultat MSEK Jan sept 2013 Jan sept 2012 Jul sept 2013 Jul sept 2012 Jan dec 2012 Hyresintäkter 3,3 2,2 1,2 1,2 3,3 Försäljning av tjänster 172,3 68,6 Aktiverat arbete balanserade utvecklingsutgifter 5,1 5,1 Övriga rörelseintäkter 0,6 0,1 0,6 0,9 0,1 Summa 181,3 2,3 75,5 2,1 3,4 Produktionskostnader 168,0 70,5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2,0 8,5 2,0 8,5 8,5 Övriga externa kostnader 13,7 0,6 6,4 1,5 Resultat från andelar i intresseföretag 52,5 25,8 31,3 11,7 29,8 Summa 127,2 33,6 43,6 20,2 36,8 Rörelseresultat 54,1 35,9 31,9 22,3 40,1 Finansiella intäkter 6,5 1,9 2,8 1,8 3,4 Finansiella kostnader 6,5 5,7 1,5 2,5 8,7 Resultat från finansiella poster 3,8 1,3 0,7 5,4 Resultat före skatt 54,1 32,1 33,2 21,6 34,8 Inkomstskatt 0,4 2,2 0,4 2,2 2,0 Årets resultat 53,6 29,9 32,8 19,4 32,7 Övrigt totalresultat för året Summa övrigt totalresultat för året Summa totalresultat för året 53,6 29,9 32,8 19,4 32,7 Årets resultat hänförligt: Moderföretagets aktieägare 53,6 29,9 32,8 19,4 32,7 Minoritetsintresse Summa totalresultat hänförligt till: Moderföretages aktieägare 53,6 29,9 32,8 19,4 32,7 Minoritetsintresse 18

19 Koncernens rapport över finansiell ställning MSEK 30 sept sept dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 1,8 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 318,7 99,7 99,8 Övriga materiella anläggningstillgångar 20,2 Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 21,9 20,5 Andelar i intresseföretag 161,4 103,3 107,4 Fordringar hos intresseföretag 58,3 52,6 60,5 Övriga finansiella anläggningstillgångar 0,7 Summa anläggningstillgångar 583,1 255,6 288,2 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 176,7 67,9 15,0 Likvida medel 26,2 0,1 1,0 Summa omsättningstillgångar 202,9 68,0 16,1 SUMMA TILLGÅNGAR 786,0 323,6 304,2 EGET KAPITAL Kapital och reserver som kan hänföras till moderföretagets ägare Eget kapital 282,5 141,4 124,7 SKULDER Långfristiga skulder Upplåning från kreditinstitut 58,0 15,0 15,0 Övriga långfristiga skulder 172,9 107,6 159,9 Uppskjutna skatteskulder 2,5 2,2 1,9 Summa långfristiga skulder 233,4 124,8 176,8 Kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder 270,1 57,5 2,7 Summa kortfristiga skulder 270,1 57,5 2,7 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 786,0 323,6 304,2 19

20 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital MSEK Hänförligt till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Övrigt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans per ,5 111,5 Totalresultat Årets resultat 32,8 32,8 Summa Totalresultat 32,8 32,8 Transaktioner med aktieägare Moderbolagets bildande 0,5 0,5 Nyemission 47,3 47,3 Utdelning till aktieägare 20,0 20,0 Summa Transaktioner med aktieägare 47,8 67,3 19,5 Utgående balans per ,8 77,0 124,8 Ingående balans per ,8 77,0 124,8 Totalresultat Periodens resultat 53,6 53,6 Summa Totalresultat 53,6 53,6 Transaktioner med aktieägare Nyemission 1,3 123,8 125,1 Kostnader för nyemission 8,5 8,5 Utdelning till aktieägare 12,5 12,5 Summa Transaktioner med aktieägare 1,3 102,8 104,1 Utgående balans per ,1 233,4 282,5 20

21 Koncernens rapport över kassaflödesanalys MSEK Jan sept 2013 Jan sept 2012 Jul sept 2013 Jul sept 2012 Jan dec 2012 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat 54,1 35,9 31,9 22,2 40,1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet - Övriga poster ej kassapåverkande 52,5 34,3 31,3 20,2 38,3 Erhållen ränta 6,5 1,9 3,5 1,9 3,4 Erlagd ränta 6,5 5,7 2,3 3,8 8,7 Betald skatt 0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1,6 2,2 1,8 0,1 3,6 Förändring av rörelsekapital 8,6 23,9 2,7 3,3 44,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 10,2 21,7 4,5 3,4 40,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter 219,0 71,1 217,3 3,1 71,2 Investeringar i finansiella anläggningartillgångar 2,1 1,6 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 0,1 Investeringar övriga anläggningstillgångar 21,8 21,7 Avkastning återbetalning från intressebolag 11,2 11,2 Investeringar i och utlåning till intresseföretag 74,2 75,6 0,4 75,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 305,9 146,7 229,4 3,5 147,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 116,6 Upptagna lån 260,0 125,0 217,0 127,3 Amortering av lån 43,2 Utdelning till moderföretagets aktieägare 12,5 20,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 320,9 125,0 217,0 107,3 Periodens kassaflöde 25,2 7,9 0,9 Likvida medel vid periodens början 1,0 0,1 34,1 0,1 Likvida medel vid periodens slut 26,2 0,1 26,2 1,0 21

22 Moderbolagets resultaträkningar MSEK Jan sept 2013 Jan sept 2012 Jul sept 2013 Jul sept 2012 Jan dec 2012 Rörelsens intäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 2,0 0,9 Summa rörelsens kostnader 2,0 0,9 Rörelseresultat 2,0 0,9 Resultat från andelar i koncernföretag 5,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3,1 1,6 Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från finansiella poster 3,1 1,6 5,0 Resultat före skatt 1,1 0,7 5,0 Skatt på årets resultat Årets resultat 1,1 0,7 5,0 Moderbolagets rapport över kassaflöden tsek Jan sept 2013 Jan sept 2012 Jul sept 2013 Jul sept 2012 Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten 88,8 7,3 Kassaflöde från finanseringsverksameheten 104,1 Förändring likvida medel 13,7 7,3 Likvida medel vid periodens början 6,4 Likvida medel vid periodens slut 13,7 13,7 22

23 Moderbolagets balansräkning MSEK 30 sept sept dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 142,1 142,0 Fordringar hos koncernföretag 7,1 Summa anläggningstillgångar 149,2 142,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 88,5 5,5 Övriga omsättningstillgångar 1,4 89,9 5,5 Kassa och bank 13,7 0,5 SUMMA TILLGÅNGAR 252,8 0,5 147,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 252,6 0,5 147,5 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 0,3 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 252,8 0,5 147,5 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 23

24 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Bundet eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Överkursfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Summa eget kapital Ingående balans per ,5 0,5 Periodens resultat 5,0 5,0 Nyemission 47,3 94,7 142,0 Utgående eget kapital ,8 94,7 5,0 147,5 Ingående balans per ,8 94,7 5,0 147,5 Periodens resultat 1,1 1,1 Nyemission 1,3 123,8 125,0 Kostnader för nyemission 8,4 8,4 Utdelning till aktieägare 12,5 12,5 Utgående balans per ,1 197,5 6,1 252,6 24

25 Noter NOT 1 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE- TRANSAKTIONER Inom koncernen har följande närstående parter identifierats: Oscar Properties Värdepapper AB vilket äger samtliga aktier i Oscar Properties Holding Styrelseledamöter i Oscar Properties Holding och bolag där dessa har ett bestämmande eller betydande inflytande Styrelseledamöter i bolag som klassificeras som koncernbolag Intresseföretag Under delårsperioden januari september 2013 har följande transaktioner med närstående identifierats: Transaktion med närstående avser framförallt byggtjänster utförda av Oscar Properties Bygg AB och förvaltningstjänster utförda av Oscar Properties Förvaltnings AB, båda dotterbolag till intresseföretaget Oscar Properties AB, fakturerade andra intressebolag och joint venture-bolag. Intäkter och kostnader hänförliga till dessa tjänster elimineras till största delen i koncernredovisningen. NOT 2 INVESTERINGAR OCH UPPTAGNA LÅN Under delårsperioden har koncernen investerat i förvaltningsfastigheter för totalt 219,0 MSEK (71,1) samt investerat 74,2 MSEK (75,2) i intresseföretag genom utlåning eller tillskott. NOT 3 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ett av koncernens bolag har gått i borgen för ett intressebolags lån hos kreditinstitut. Borgensåtagandet uppgår till 170 MSEK. Lånen är i första hand säkerställda genom fastighetsinteckningar om 340 MSEK och pantsatta aktier i dotterföretag. Belåningsgraden för det fastighetslån där koncernen gått i borgen uppgår till cirka 56 procent vilket innebär att det måste ske en stor värdenedgång innan borgensåtagandet kan komma att utnyttjas av kreditgivaren. Moderföretaget Moderföretaget har inga ställda säkerheter eller ansvarsförbindelser. Under andra kvartalet förvärvade koncernen samtliga aktier i bolagen Oscar Properties Förvaltning AB samt Oscar Properties Bygg Holding AB från intresseföretaget Oscar Properties AB. 25

26 Definitioner Oscar Properties Holding, Bolaget eller Moderbolaget Oscar Properties Holding AB (publ). Oscar Properties eller Koncernen Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess helägda dotterföretag. Gruppen Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess helägda dotterföretag samt intresseföretag. Antal sålda bostäder Bostäder som sålts efter undertecknande av antingen förhands- eller upplåtelseavtal. Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad, fastigheter, % Räntebärande skulder i förhållande till bokfört värde på förvaltnings-, projekt- samt exploateringsfastigheter. 26

27 Tyresö Trädgårdar Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar. Förvaltningsfastigheter Klassificeras som anläggningstillgångar och avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl kommersiella lokaler som bostäder. Resultat per stamaktie, SEK Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser fastigheter för vidareutveckling. 27

28 Biografen, Östermalm OSCAR PROPERTIES HOLDING AB (PUBL) Linnégatan 2, box 5123, Stockholm E-post: Tel: +46 (8) Org.nr