Delårsrapport januari till juni 2015

Transkript

1 Delårsrapport januari till juni 2015 Hyresintäkter mkr (1 707), ökning med 4,5 procent (3,8) för jämförbara fastigheter Driftsöverskott mkr (927), ökning med 0,4 procent (6,4) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter mkr (857), eller 3,3 procent (1,9) Värdeförändring derivatinstrument 353 mkr (-495) Resultat före skatt mkr (647) Vinst per aktie 0,69 kronor (0,20) Investeringar i fastigheter 825 mkr (758) Köp av fastigheter mkr (4 581) Försäljning av fastigheter 993 mkr (719), 5 procent (17) högre än verkligt värde vid början av året Sammandrag apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Hyresintäkter, mkr Driftsöverskott, mkr Rörelseresultat, mkr Resultat före skatt, mkr Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,41 0,11 0,69 0,20 0,15 Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,0 1,2 1,9 2,5 4,3 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,3 1,1 1,3 1,1 1,0 Belåningsgrad, totala lån, procent Verkligt värde fastigheter, mkr Antal lägenheter

2 Fortsatt strävan för ett bättre boende Stor tillgång på pengar har ökat efterfrågan på hyresfastigheter. Under året har den ökade efterfrågan lett till prisuppgång. Drygt hälften av den värdestegring vi bokför, mkr, beror på detta. Resterande beror på ökade hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,5 procent i jämförelse med. Standard & Poor s utvärderade under våren vår kreditvärdighet. De gav oss kreditbetyget BBB-, ett så kallat Investment grade -betyg. Med officiellt kreditbetyg i ryggen lånade vi ytterligare 500 mkr på den svenska obligationsmarknaden. Löptid knappt tre år och ränta 1,65 procentenheter över STIBOR. Till följd av ökad volym och räntebindningar som löper ut fortsätter vår snittränta att sjunka; på bokslutsdagen 3,56 procent, vilket är 0,57 procentenheter lägre än för ett år sedan. Vi har fortsatt vår cherry picking i New York, Toronto, Montreal, Berlin, Stockholm, Malmö, Paris och London. Totalt har vi köpt för mkr, störst andel i New York - bland annat vår första fastighet på Manhattan, se bild nedan. Försäljning av fastigheter uppgick till 993 mkr, 5 procent över verkligt värde vid årets början. Värdet på vårt innehav är nu mkr, varav 78 procent återfinns i New York, Toronto, Montreal, London, Paris, Berlin, Hamburg, Stockholm och Öresundsregionen. Bostäder i storstäder är vår grej. Vårt arbete med att ge våra nuvarande och framtida hyresgäster ett bättre boende fortsätter med oförminskad styrka. Under perioden har vi bland annat investerat 825 mkr i beståndet - uppgradering lägenheter, entréer, trapphus, energiprojekt, vindsutbyggnader - och förbättrat service i Tyskland med att öppna ett service center. Pål Ahlsén, VD och Koncernchef Petersfield, Manhattan, New York, med 196 lägenheter. 2

3 Fastighetsbestånd per Land Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige Tyskland Kanada England Frankrike USA Summa Sverige Kanada England Tyskland Frankrike 263 USA 524 3

4 Sverige Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Antal lägenheter Total portfölj Verkligt värde, mkr Försäljning 1 - kr/kvm Jämförbar portfölj direktavkastningskrav, % 4,66 Ökning i jämförbar portfölj 2,9 % 33 Vakansgrad bostäder, % 1,7 Jämförbar portfölj till följd av uppgradering, % 78 Köp -5 - reell vakans, % 0,4 Total portfölj Haparanda 151 lägenheter Umeå 570 lägenheter Östersund lägenheter Stockholm lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg lägenheter Halmstad lägenheter Helsingborg lägenheter Malmö lägenheter Skövde 821 lägenheter Borås lägenheter Lund 288 lägenheter 4

5 Tyskland Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Antal lägenheter Total portfölj ,79 Verkligt värde, mkr Försäljning 0,00 - kr/kvm Jämförbar portfölj ,79 - direktavkastningskrav, % 4,56 Ökning i jämförbar portfölj 4,7 % 0,36 Vakansgrad bostäder, % 4,7 Jämförbar portfölj ,15 - till följd av uppgradering, % 59 Köp -0,22 - reell vakans, % 1,9 Total portfölj ,93 Kiel 406 lägenheter Rostock 278 lägenheter Hamburg lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Berlin lägenheter Düsseldorf 641 lägenheter Köln 677 lägenheter Frankfurt 614 lägenheter Mainz 409 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 735 lägenheter *) Medelhyran för den totala portföljen per den 1 juli 2015 inkluderar även en fastighet som Akelius Residential Property köpte den 1 juli Sammanlagd bostadsyta uppgick till kvadratmeter. 5

6 Kanada Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad Antal lägenheter Total portfölj ,94 Verkligt värde, mkr Försäljning 0,00 - kr/kvm Jämförbar portfölj ,94 - direktavkastningskrav, % 4,51 Ökning i jämförbar portfölj 7,6 % 0,15 Vakansgrad bostäder, % 8,4 Jämförbar portfölj ,09 - till följd av uppgradering, % 62 Köp -0,30 - reell vakans, % 3,2 Total portfölj ,79 85 procent av totala marknadsvärdet för fastigheter i Kanada tillhör fastigheter i Toronto och 15 procent tillhör fastigheter i Montreal. 10 km 5 km Fastigheter i Toronto är markerade med blå prickar. Fastigheter i Montreal är markerade med blå prickar. 6

7 England Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad Antal lägenheter Total portfölj ,63 Verkligt värde, mkr Försäljning 0,00 - kr/kvm Jämförbar portfölj ,63 - direktavkastningskrav, % 4,30 Ökning i jämförbar portfölj 11,6 % 0,19 Vakansgrad bostäder, % 7,3 Jämförbar portfölj ,82 - till följd av uppgradering, % 66 Köp 0,04 - reell vakans, % 2,5 Total portfölj ,86 20 km Fastigheter i London är markerade med blå prickar. 7

8 Frankrike Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Antal lägenheter 263 Total portfölj Verkligt värde, mkr 529 Försäljning - - kr/kvm Jämförbar portfölj direktavkastningskrav, % 4,33 Ökning i jämförbar portfölj - Vakansgrad bostäder, % 29,1 Jämförbar portfölj till följd av uppgradering, % 93 Köp 27,44 - reell vakans, % 1,9 Total portfölj ,44 Vi köpte vår första fastighet i Paris under september. 10 km Fastigheter i Paris är markerade med blå prickar. 8

9 USA Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, USD/kvft/månad Antal lägenheter 524 Total portfölj Verkligt värde, mkr Försäljning - - kr/kvm Jämförbar portfölj direktavkastningskrav, % 4,21 Ökning i jämförbar portfölj - Vakansgrad bostäder, % 7,1 Jämförbar portfölj till följd av uppgradering, % 76 Köp 2,76 - reell vakans, % 1,7 Total portfölj ,76 Vi köpte vår första fastighet i USA under mars km Fastigheter i New York är markerade med blå prickar. 9

10 Totalavkastning januari juni 2015 mkr Tillväxt jan-jun, procent Verkligt värde, Värdeförändring ,3 Investeringar 825 1,4 Köp ,2 Försäljningar Valutakursdifferenser Verkligt värde, ,3 Driftsöverskott mkr Per år, procent Fastigheternas totalavkastning ,6 Årsavkastning Procent jan dec 2010 jan dec 2011 jan dec 2012 jan dec 2013 jan dec jan dec 2015 jan jun Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 10

11 Resultat januari juni 2015 Driftsöverskott mkr Hyresintäkter för perioden ökade med 388 mkr till mkr (1 707). Av intäktsökningen beror 319 mkr på större fastighetsinnehav och 69 mkr på ökade hyresintäkter för jämförbara fastigheter. Hyresintäkterna för jämförbara fastigheter, justerat för förändrade valutakurser, ökade med 4,5 procent i jämfört med motsvarande period föregående år. Den reella vakansgraden var 1,3 procent, vilket är 0,2 procentenheter högre än vid utgången av. Vakansgraden för bostäder var 3,7 procent, varav 66 procent till följd av uppgradering eller försäljning av lägenheter. Fastighetskostnaderna var mkr (780), varav 202 mkr (110) avsåg underhåll, vilket på årsbasis motsvarar 114 kronor per kvadratmeter. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 0,4 procent. För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 50,4 procent (54,3). Värdeökning fastigheter 3,3 procent Fastighetsbeståndet ökade under perioden i värde med mkr (857), vilket motsvarar 3,3 procent (1,9). Värdeökningen beror till största del på högre hyresintäkter och lägre direktavkastningskrav. Hyresintäkter, jämförbara fastigheter mkr jan-jun Driftsöverskott, jämförbara fastigheter mkr ,5 % 0,4 % jan-jun 2015 Finansnetto -281 mkr Räntekostnaderna för perioden uppgick till 608 mkr (614). Medelräntan vid periodens slut var 3,56 procent för total upplåning, 0,57 procentenheter lägre jämfört med föregående års period, vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Övriga finansiella poster uppgick till -26 (2). Finansiella derivatinstrument har under perioden påverkat resultatet med 353 mkr (-495), främst till följd av stigande marknadsräntor. Resultat före skatt mkr Resultat före skatt uppgick till mkr (647), vilket påverkades positivt av fastighetsbeståndets värdeökning om mkr (857). 915 jan-jun Reell vakans Procentenheter 1,50 1,00 0,2 0,50 jan-jun 2015 Skattekostnader -451 mkr Skattekostnader för perioden var 451 mkr (162) varav 450 mkr avser uppskjuten skatt till följd av orealiserad vinst på fastigheterna. 0,00 1 jan juli

12 Fastighetsportfölj Köp av fastigheter mkr Det genomsnittliga direktavkastningskravet var 4,37 procent. Inköpen fördelar sig enligt nedan: New York, mkr. Tyskland, mkr, varav 1,124 mkr i Berlin. Sverige, 929 mkr varav 883 mkr i Stockholm. London, 647 mkr. Kanada, 411 mkr varav 357 mkr i Toronto och 54 mkr i Montreal. Paris, 402 mkr. Köpta fastigheter tkr % 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 Fastighetsinvesteringar 825 mkr Årets investeringar i fastigheter uppgick till 825 mkr (758), varav 56 procent lägenhetuppgraderingar, vilket på årsbasis motsvarar 466 kronor per kvadratmeter Tyskland Sverige Kanada England USA Frankrike 3,5 3,0 Fastighetsförsäljningar 993 mkr Försäljningspriserna var 5 procent över verkligt värde i vid årets början. Merparten har sålts i Sverige. Bland annat sålde vi hela vårt bestånd i Trelleborg i en bytesaffär mot bostäder i Stockholm och Malmö. Marknadsvärdering av fastigheter mkr Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var i slutet av juni mkr, vilket i genomsnitt motsvarar kronor per kvadratmeter jämfört med kronor per kvadratmeter i slutet av år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,58 procent, 0,14 procentenheter lägre än nivån vid årets ingång. Direktavkastningskrav Procent Ingående, ,72 Köp -0,03 Jämförbart -0,11 Valutakursförändringar 0,00 Utgående, ,58 Investeringar mkr tkr/kvm Sålda fastigheter mkr Direktavkastningskrav 9 % jan-jun jan-jun % Verkligt värde årets början Försäljningspris 12

13 Finansiering Soliditet 40 procent Under perioden ökade det egna kapitalet med mkr till mkr. Soliditeten ökade under perioden till 40 procent. Belåningsgrad 51 procent Koncernens totala upplåning har under året ökat med mkr till mkr. Den totala belåningsgraden har under perioden minskat från 52 procent till 51 procent. Säkerställda lån ökade under perioden med mkr till mkr. Den säkerställda belåningsgraden minskade från 47 procent till 44 procent under perioden då koncernen i allt högre grad finansieras av ej säkerställda obligationer och eget kapital. De säkerställda lånen är upptagna hos 34 banker i fem länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Lån utan säkerhet består av noterade obligationer och lån från koncernbolag. De har under perioden ökat med mkr till mkr. Nominellt belopp på obligationslån ökade med mkr till mkr, fullt i linje med ambitionen att öka närvaron i kapitalmarknaden. Ställda säkerheter uppgår till mkr och består av fastighetsinteckningar. Kapitalbindning 5,0 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 5,0 år, jämfört med 4,5 år vid slutet av år. Av de totala lånen förfaller mkr till återbetalning inom ett år. Refinansieringsrisken minskas genom stark likviditet, diversifierad finansiering och låg belåningsgrad. Räntebindning 3,9 år Av den totala upplåningen om mkr hade mkr en räntebindning kortare än ett år och mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 3,56 procent, vilket är 0,57 procentenheter lägre än samma period föregående året. Räntebindningen var i medeltal 3,9 år jämfört med 4,2 år i slutet av år. Likviditet mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden mkr jämfört med mkr i slutet av år. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar mkr. Eget kapital och skulder Övriga skulder 5% Säkerställda lån 44% Ej säkerställda lån 7% Medelränta, totala lån Procent 4,50 4,00 3,50 3,00 Eget kapital 40% Uppskjuten skatt 4% jan-jun jan-jun 2015 Räntetäckningsgrad, totala lån Gånger 1,70 1,60 1,50 1,40-0,57 10 % jan-jun jan-jun

14 Övrig finansiell information Kassaflödet Kassaflödet före förändringar av rörelsekapitalet ökade med 14 procent till 413 mkr (362). Kassaflödet från den löpande verksamheten var 190 mkr (109). Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var mkr (-4 873). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var mkr (5 239). Preferensaktier Akelius genomförde i april en nyemission om preferensaktier till en kurs om 330 kronor per preferensaktie, vilket tillförde bolaget miljoner kronor före emissionskostnader. 37 procent av de nya preferensaktierna förvärvades av internationella investerare. Totala antalet preferensaktier uppgick i slutet av perioden till Preferensaktier utgör 0,65 procent av totala antalet aktier i Akelius Residential Property AB. Den 30 juni 2015 uppgick stängningskursen till 302,5 kronor. Den 5 februari 2015 betalade Akelius en utdelning om 64 mkr till preferensaktieägare, den 5 maj betalades ytterligare 94 mkr. En utdelning om 5 kronor per preferensaktie beslutades med de avstämningsdagar som följer av bolagsordningen, 5 augusti 2015, 5 november 2015 och 5 februari 2016, totalt 283 mkr. Akelius rating Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s gav, i juni 2015, Akelius kreditbetyget BBB- med stabila utsikter. Moderbolaget Finansnettot i moderbolaget uppgick under perioden till 29 mkr (-362) och resultatet före skatt uppgick till 5 mkr (-383) påverkat till följd av positiv värdeförändring av derivatinstrument under perioden med 185 mkr (-188). Resultat för andra kvartalet Kvartalets resultat efter skatt uppgick under perioden till mkr (303) och har påverkats av en positiv värdeförändring avseende derivat om 487 mkr (-214) och förvaltningsfastigheter om 797 mkr (453). Under andra kvartalet ökade hyresintäkterna till mkr (879) och fastighetskostnaderna ökade till 518 mkr (376), vilket resulterade i ytterligare förbättring av driftöverskottet till 533 mkr (503). Fastighetsbeståendets värdeökning var 797 mkr (453) och beror främst på ökade hyresintäkter. Finansnetto var 160 mkr (-514) och inkluderar värdeförändring på derivatinstrument om 487 mkr (-214). Högre räntekostnader beror på ökad belåning vid utökat fastighetsbestånd. Kassaflödet uppgick under andra kvartalet till -86 mkr (485). Den löpande verksamheten hade ett kassaflöde om 250 mkr (4). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till mkr (-2 015), vilket huvudsakligen förklaras av förvärv av förvaltningsfastigheter. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med mkr (2 496), främst som en följd av nyemission av preferensaktier om mkr. 14

15 Allmän information Grunder för redovisningen Denna delårsrapport för Akelius Residential Property koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Derivatinstrument Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde för derivaten är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkningen som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Fastighetsvärdering Fastigheternas marknadsvärden har uppskattats med hjälp av interna värderingar på balansdagen. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. Övrigt Siffrorna i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningarna utförts utan avrundning. Detta kan medföra att vissa tabeller och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostäder i storstäder. Starka hyresmarknader för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada, England, Frankrike och USA reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntorna långsiktigt. Tillgång till kapital hos ett stort antal banker, från kapitalmarknaden och privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. 15

16 Övrig finansiell information Redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som tillämpats vid upprättandet av denna delårs koncernredovisning överensstämmer med de som tillämpats vid upprättandet av koncernens årsredovisningen för räkenskapsåret som avslutades den 31 december. Följande standarder, ändringar av standarder och tolkningar har utfärdats men ännu inte trätt i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari De som kan vara relevanta för koncernen anges nedan. Koncernen planerar inte att i förtid anta dessa standarder. IFRS 9 - Finansiella instrument IFRS 9 inför nya krav för klassificering och värdering av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9, klassificeras och mäts finansiella tillgångar baserat på dels företagets syfte med att inneha tillgången ( affärsmodellen ), dels tillgångens kontraktsenliga kassflöden ( contractual cash flows ). IFRS 9 inför ytterligare ändringar avseende finansiella skulder. IASB har för närvarande ett aktivt projekt för att göra begränsade ändringar av klassificering och värderingskraven i IFRS 9 och lägga till nya krav att ta itu med nedskrivning av finansiella tillgångar och säkringsredovisning. IFRS 9 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 jan 2018 eller senare, men ett snabbt antagande är tillåtet. IFRS 15 - Inkomster från avtal med kunder IFRS 15 beskriver en övergripande ram för att fastställa om, hur mycket och när intäkterna redovisas. Den ersätter befintlig vägledning för intäktsredovisning, inklusive IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram. Standard 15 gäller för räkenskapsår som påbörjas från och med 1 januari 2017, men ett snabbt antagande är tillåtet. Koncernen har beaktat de ovanstående nya principerna och kommer att fortsätta utvärdera påverkan på koncernens konsoliderade bokslut. För närvarande förväntas effekterna av ovanstående publikationer inte vara väsentliga för koncernens konsoliderade bokslut. Personal Vid periodens slut var 510 (283) anställda i Akelius-koncernen. Närståendetransaktioner Under andra kvartalet har koncernen sålt Akelius Spar AB till Akelius Apartments Ltd för 115 mkr. Akelius Residential Property AB har tagit upp lån om 460 mkr från Akelius Spar AB. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter rapport periodens utgång Efter periodens slut har vi köpt fastigheter för totalt 2 miljarder kronor, inklusive 378 lägenheter i New York för 1 miljard kronor samt avtalat om fastighetsförsäljningar i Sverige och Kanada för totalt 0,7 miljarder kronor. Danderyd, den 10 augusti 2015, Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 16

17 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Driftsöverskott Central administration Övriga intäkter och kostnader Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Poster som kan komma att omklassificeras till resultatet: - omräkningsdifferenser Periodens / årets totalresultat Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare innehav utan bestämmande inflytande Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,41 0,11 0,69 0,20 0,15 17

18 Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i mkr jun 30 jun 31 dec Tillgångar Immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar Derivatinstrument Uppskjuten skatt Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Kundfordringar och andra fordringar Derivatinstrument Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Uppskjuten skatt Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Leverantörsskulder och andra skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Uppdelning av lån: - icke säkerställda säkerställda Summa

19 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Kassaflöde från rörelsen Övriga intäkter och kostnader Central administration Betalda räntekostnader Betald skatt Kassaflöde före förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Summa förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investering i immateriella anläggningstillgångar Investering i förvaltningsfastigheter Förvärv av förvaltningsfastigheter Förvärv av nettotillgångar Försäljning av förvaltningsfastigheter Försäljning av nettotillgångar Försäljning/Köp av övriga anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Nyemission Kapitaltillskott Upptagna lån Amortering av lån Köp/Försäljning av derivatinstrument Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Omräkningsdifferens i kassa och bank Likvida medel vid årets slut

20 Koncernens rapport över förändring i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Valuta omräkningsreserv Balanserad vinst Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital Hybridlån Utdelning Nyemission Periodens resultat, jan-jun Övrigt totalresultat, jan-jun Eget kapital Förvärvad minoritet Omföring Hybridlån Utdelning Nyemission Periodens resultat, jul-dec Övrigt totalresultat, jul-dec Eget kapital Förvärvad minoritet Utdelning hybridlån Utdelning, preferensaktier Nyemission Periodens resultat, jan-jun Övrigt totalresultat, jan-jun Eget kapital

21 Segmentsinformation Januari-juni 2015, mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Driftöverskott Värdeförändring förvaltningsfastigheter Totalavkastning Totalavkastning per år, procent 9,3 12,6 10,2 10,6 Verkligt värde fastigheter Januari-juni, mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Driftöverskott Värdeförändring förvaltningsfastigheter Totalavkastning Totalavkastning per år, procent 7,5 7,3 13,9 8,3 Verkligt värde fastigheter Räntebärande skulder Löptid Räntebindning belopp i mkr Räntebindning medelränta procent Andel procent Kapitalbindning belopp i mkr Andel procent 0-1 år , år , år , år , år , år , år , år , år 749 4, år 894 3, > 10 år , Summa ,

22 Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr 2015 apr-jun 3 mån apr-jun 3 mån 2015 jan-jun 6 mån jan-jun 6 mån jan-dec 12 mån Central administration Övriga intäkter och kostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens / årets resultat Periodens / årets totalresultat

23 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Tillgångar jun 30 jun 31 dec Immateriella anläggningstillgångar 7-5 Summa immateriella anläggningstillgångar 7-5 Andelar i koncernbolag Långfristiga fordringar koncernbolag Uppskjuten skattefordran Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Fordringar på koncernbolag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder, koncernbolag Derivatinstrument Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder, koncernbolag Leverantörsskulder 1-2 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

24 Nyckeltal jun 31 dec dec dec dec Eget kapital Eget kapital, mkr Soliditet, procent Riskbärande kapital, procent Avkastning på eget kapital, procent Räntebärande skulder Belåningsgrad säkerställda lån, procent Belåningsgrad totala lån, procent Räntetäckningsgrad totala lån 1,6 1,5 1,2 1,2 1,3 Kapitalbindning totala lån, år 5,0 4,5 4,6 5,0 5,7 Räntebindning Medelränta totala lån, procent 3,56 3,94 4,75 4,85 5,26 Räntebindning totala lån, år 3,9 4,2 5,0 5,4 5,6 Fastigheter Antal lägenheter Uthyrningsbar area i tusental kvm Tillväxt hyresintäkter, procent 1 4,5 3,4 5,8 4,4 3,8 Tillväxt driftsöverskott, procent 1 0,4 7,1 6,7 4,1 8,3 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,3 1,0 0,7 0,7 0,7 Vakansgrad bostäder, procent 3,7 3,2 2,6 2,0 1,9 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående Värdeförändring Investering Köp Försäljning Omklassificering Valutakursdifferenser Utgående Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,58 4,72 4,75 4,73 5,07 Förändring direktavkastningskrav, procent 1-0,11 0,01-0,01-0,28 0,01 24

25 Nyckeltal, forts Fastigheter Sverige jun 31 dec dec dec dec Medelhyra bostäder, SEK/kvm/år Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 1,4 3,7 5,8 5,0 5,1 Tillväxt hyresintäkter, procent 3 3,3 3,5 5,5 3,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent 3-3,1 8,0 3,3 5,2 - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,66 4,78 4,84 4,79 5,15 Antal lägenheter Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,93 7,77 7,71 7,52 7,19 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 2,1 5,4 5,6 5,6 7,0 Tillväxt hyresintäkter, procent 3 5,6 3,1 6,8 6,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 4,3 5,8 13,7 1,0 - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,56 4,72 4,64 4,64 4,87 Antal lägenheter Fastigheter Kanada 4 Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,79 1,83 1,94 2,01 1,34 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 0,7 6,6 7,7 11,2 - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 5,4 7,0 20,6 - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3-6,2-17,8 56,4 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,51 4,55 4,47 4,52 4,25 Antal lägenheter Fastigheter England 5 Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,86 1,74 1,55 1,54 1,04 Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 6,5 11,3 0,1 13,7 - Tillväxt hyresintäkter, procent 3 15,5 5,9 29,0 - - Tillväxt driftsöverskott, procent 3 20,2 9,3 31,7 - - Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,30 4,36 4,64 4,53 4,77 Antal lägenheter

26 Nyckeltal, forts Fastigheter Frankrike jun 31 dec dec dec dec Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 27,44 21, Tillväxt medelhyra bostäder, procent 2 8, Tillväxt hyresintäkter, procent Tillväxt driftsöverskott, procent Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4,33 4, Antal lägenheter Fastigheter USA Medelhyra bostäder, USD/kvft/månad 2, Tillväxt medelhyra bostäder, procent Tillväxt hyresintäkter, procent Tillväxt driftsöverskott, procent Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Direktavkastningskrav, procent 4, Antal lägenheter ) För jämförbara fastigheter. Fastighetsportföljen i England förvärvades från systerbolag under mars. Ovanstående tabeller per 30 juni 2015 redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan 1 januari. 2) Tillväxt från periodens början till periodens slut för jämförbara fastigheter. 3) Tillväxt för perioden jämfört med föregående års period för jämförbara fastigheter. 4) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, förvärvades från ett systerbolag under slutet av Ovanstående tabeller redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan ) Fastighetsportföljen i England förvärvades från systerbolag under mars. Ovanstående tabeller redovisar utvecklingen som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan

27 Definitioner Andel riskkapital Riskkapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad totala lån Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering eller planerad försäljning, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Riskkapital Eget kapital och uppskjuten skatteskuld. Räntetäckningsgrad totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 27

28 Akelius i korthet Huvudkontor Svärdvägen 3A Box 104, S Danderyd Tel +46 (0) Sverige Rosenlundsgatan 50 Box Stockholm Tel +46 (0) akelius.se Tyskland Leipziger Platz 14 D Berlin Tel +49 (0) akelius.de Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel +1 (416) akelius.ca England Coin House 2 Gees Court London W1U 1JA Tel +44 (0) akelius.co.uk Frankrike 67 Boulevard Haussmann Paris USA 101 Federal Street Suite 1900 Boston, MA Bostäder i storstäder Akelius äger, förvaltar, uppgraderar och utvecklar bostäder i storstäder. 78 procent av beståndet är beläget i Berlin, Hamburg, London, Paris, New York, Toronto, Montreal, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Ett bättre boende Vi arbetar kontinuerligt för att ge våra nuvarande och framtida hyresgäster ett bättre boende, genom uppgradering av service och fastigheter. Köper med cherry picking Akelius gör hellre många mindre inköp av exakt rätt fastigheter cherry picking än ett fåtal förvärv med delvis rätt fastigheter. Stark kapitalstruktur, låg refinansieringsrisk Akelius har lån från trettiofyra banker, noterade preferensaktier och ej säkerställda obligationer. Akelius är Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Vi har sextontusen aktieägare. Förstklassig personal Fler än 150 anställda har tagit examen i Residential Real Estate vid Akelius University. De med examen vidareutbildas inom programmet för Postgraduate. Kalender Delårsrapport jan-sep oktober 2015 Bokslutskommuniké januari