Hemma Annonsbyrå/Jupiter Reklam. Foto: Kari Kohvakka, Johnér.

Transkript

1 Riksbyggen Verksamhet 2008

2 Hemma Annonsbyrå/Jupiter Reklam. Foto: Kari Kohvakka, Johnér.

3 Riksbyggens verksamhet 2008 Verksamhetsberättelse Rum för utveckling 2 Vision och verksamhetsidé 5 Vd sammanfattar 7 Förvaltning 13 Byggnation 21 Fastigheter 29 Föreningsverksamhet 35 Medarbetare 43 Miljö 47 Bolagsstyrningsrapport 51 Intervjuer 55 Styrelsen 63 Års- och koncernredovisning Förvaltningsberättelse 67 Koncernen 71 Moderföreningen 77 Noter 83 Revisionsberättelse 118

4 RUM FÖR HELA LIVET Rum för utveckling. I den engelska staden Rochdale, år 1844, bildar 28 vävare en kooperativ förening där man satsar ett pund var för att starta en livsmedelsbutik med varor för medlemmarna. Vävarna kommer överens om några viktiga principer för samarbetet Rochdaleprinciperna*. Efter ett år har föreningen 74 medlemmar och ett överskott på 22 pund. Idag är över 800 miljoner människor i världen medlemmar i en kooperativ förening av något slag. Och Rochdaleprinciperna om demokrati, öppenhet, delaktighet och ansvar står fortfarande för utveckling världen över. Sedan starten 1940 har Riksbyggen också utvecklats, från att vara ett renodlat byggherreföretag till att bli ett allsidigt serviceföretag. De kooperativa värderingarna har följt oss hela vägen och bland annat resulterat i ett livligt föreningsliv med stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder. Nu fortsätter vi arbeta för att vara ledande i att utveckla, producera och förvalta bra bostäder med rum för hela livet. Vi gör det tillsammans med våra cirka förtroendevalda, engagerade medarbetare och boende i bostäder som förvaltas av oss. Det ger rum för långsiktig och trygg utveckling. *Rochdaleprinciperna / Frivilligt och öppet medlemskap / Demokratisk medlemskontroll / Medlemmarnas ekonomiska deltagande / Självständighet och oberoende / Utbildning, praktik och information / Samarbete mellan kooperativa föreningar / Samhällshänsyn. 2

5 RUM FÖR HELA LIVET 3

6 VINJETT 4

7 VÅR VISION Vision och verksamhetsidé. Vår vision är att Riksbyggen med sin kooperativa värde grund ska vara ledande i utveckling av attraktiva boende miljöer med bostadsrätt. Vi skapar rum för hela livet. Riksbyggens verksamhetsidé är att utveckla attraktiva boende miljöer genom att erbjuda: Nyproduktion av bostäder med, i första hand, bostadsrätt. Ombyggnationer åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Ett brett utbud av förvaltningstjänster för Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Väl anpassad service till andra kunder på fastighetsmarknaden. Bevakning av Riksbyggenföreningarnas intressen. Fakta koncernen Affärsorganisation Nettoomsättning: mkr. Årets resultat: 88 mkr. Eget kapital: mkr. Soliditet: 34 %. Likvida medel: mkr. Utdelning till andelsägare: 20 kr per andel. Medelantal årsanställda: Moderföreningen, st. Dotterbolag, 33 st. Affärsområde Bygg 4 Byggregioner 14 Byggområden Vd Koncerngemensamt Affärsområde Förvaltning 6 Förvaltningsregioner 31 Marknadsområden 5

8 VD

9 VD Ett år med stora och snabba förändringar. Vid en återblick på verksamhetsåret 2008 så är naturligtvis dramatiken på de finansiella marknaderna det man i första hand tänker på. Det är anmärkningsvärt med vilken snabbhet förutsättningarna i ekonomin förändrades till det sämre. Kraften i förloppet stämmer till eftertanke och måste bli en lärdom för framtiden. Då vi under hösten 2007 försökte bedöma den närmaste framtiden och planera för verksamheten under 2008 fanns en del tecken på en avmattning av bostadsmarknaden och samhällsaktiviteter i övrigt. Flera bedömare menade att bostadsmarknaden var överhettad och att priserna inte kunde stiga på samma sätt som de gjort de senaste åren och nu fanns också de första tecknen på verkliga problem, de så kallade sub-primelånen. Detta gjorde att vi kände en viss osäkerhet beträffande utvecklingen. Ändock i gott sällskap med många andra aktörer räknade vi med tillväxt i såväl samhällsekonomin som i Riksbyggens verksamhet. Svårigheterna att bedöma den svenska ekonomin vid denna tid illustreras tydligt när man återkallar minnet av Riksbankens räntehöjning i september som motiverades av risken för alltför hög efterfrågedriven inflation. Under den följande vintern fick vi uppleva något som närmast kan beskrivas som en global efterfrågekollaps med drastiska räntesänkningar som följd. Trygghet och gemenskap Riksbyggens verksamhet med nybyggande av främst bostadsrätter samt förvaltning av bostäder och kommersiella lokaler sker helt och hållet på den svenska marknaden. Vid försäljning av nya bostadsrätter vänder vi oss direkt till en bred publik på den svenska bostadsmarknaden. Sverige har en exportberoende ekonomi och den globala utvecklingen har slagit hårt mot sysselsättningen. Arbetslösheten stiger nu snabbt och ännu fler känner oro för sin försörjning. Bostadsefterfrågan styrs långsiktigt av befolkningsutvecklingen. I det perspektivet ser de långsiktiga förutsättningarna för vår verksamhet ljusa ut. Detta av framför allt tre skäl: för det första den fortsatta befolkningstillväxten. För det andra sker en fortsatt urbanisering som innebär flyttströmmar från mindre orter och landsbygd till de större städerna med universitet och högskolor samt en diversifierad arbetsmarknad. 7

10 VD För det tredje innebär den demografiska utvecklingen behov av bostäder som är anpassade till äldres behov. I ett kort eller medellångt perspektiv styrs efterfrågan på bostäder av hushållens ekonomiska utrymme. Det vill säga om det finns en framtidstro. Idag upplever många familjer framtiden som osäker och skjuter därför på investeringar i ett nytt boende. Den närmaste tiden kommer vi rimligen att ha en jämförelsevis svag efterfrågan på nya bostäder, men Riksbyggen kommer att ta vara på alla möjligheter som finns för att bygga nya bostäder också i svåra tider. Riksbyggen har en värdefull markresurs som omfattar närmare nya bostäder i hela landet. När konjunkturen vänder uppåt igen finns uppenbara förutsättningar för en väsentligt ökad bostadsproduktion. Investeringar i kvalitet Riksbyggen är en kooperativ organisation som arbetar långsiktigt. Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning och föreningsliv. Av Riksbyggens två affärsområden, Bygg och Förvaltning, är naturligtvis byggverksamheten mest konjunkturkänslig. Behovet av förvaltningstjänster är i huvudsak detsamma oavsett konjunktur. Tillväxtmöjligheter uppstår också genom att fastighetsägare måste effektivisera sin verksamhet och då ofta väljer att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Vår förvaltningsverksamhet måste betraktas som relativt stabil och den har under 2008 utvecklat sin organisation med nya arbetssätt som har funnit sina former genom våra tre servicecenter, för ekonomiadministration, drift och kommunikation samt personaladministration. Dessa verksamheter är nu inarbetade och väl fungerande. Fördelarna med dessa etableringar är att de ger möjlighet till mer enhetlighet, ökad kvalitet, större effektivitet och utökad service i vårt förvaltningsutbud. Jag räknar med en stabilisering av förvaltningsverksamheten under 2009 och därefter en viss tillväxt i såväl volym som lönsamhet. Ombyggnadsverksamheten är svår att bedöma. Det är troligt att investeringsviljan i bostadsrättsföreningarna minskar på grund av den allmänna osäkerheten kring ekonomin och genom försämrade kreditförutsättningar. Varaktigt låga räntor och lägre entreprenadpriser kan å andra sidan ge förbättrade möjligheter. Jag hoppas också att den opinionsbildning vi bedriver, tillsammans med Byggnads, HSB med flera, om att samhället måste stimulera ombyggnadsåtgärder för minskad energianvändning och för att öka tillgängligheten i lägenheter och fastigheter (så kallat KLOT-bidrag) ska ge resultat och därmed en ökad ombyggnadsverksamhet. Riksbyggen har en egen fastighetsportfölj som omfattar cirka lägenheter. I juni 2008 förvärvade vi ett fastighetsbestånd på omkring 250 lägenheter i Umeå. I affären ingick också en utveckling av dessa hus genom att skapa cirka 150 nya smålägenheter i suterräng och på vindar. Genom denna affär har vi stärkt vårt fastighetsinnehav och har en bra geografisk koncentration, till i första hand Jönköping, Linköping och Umeå. Hållbar utveckling Under 2008 har mycket kraft ägnats åt våra ambitioner att flytta fram positionerna på miljöområdet och att ta vårt ansvar för en långsiktigt hållbar utveckling. Förberedelserna för en miljöcertifiering enligt standarden ISO har löpt programenligt och Riksbyggen erhöll certifikatet i mars Som ytterligare ett uttryck för Riksbyggens engagemang inom miljöområdet kan nämnas vårt medlemskap i den ideella föreningen för energieffektivisering, Effekt, som i sin tur äger företaget Sustainable Innovation AB, eller SUST, som man säger i vardagslag. SUST är inriktat på att hjälpa till med kommunikation, samverkansprojekt och innovation/ kommersialisering av långsiktigt hållbara lösningar med anknytning till resandet, hemmet och fastigheter. Ett annat högt prioriterat område är att stärka Riksbyggen som det goda medarbetarföretaget. Trots att vi just nu har en nedgång i ekonomin och en ökad arbetslöshet, vet vi att det i ett lite längre perspektiv kommer att bli hård konkurrens om arbetskraften. Det gäller inte minst bland flera av de yrkeskategorier som finns inom Riksbyggens verksamhetsområden. Därför är det av största vikt att vi bibehåller och stärker bilden av vårt företag som en attraktiv och spännande arbetsgivare. Det i sin tur kräver att vi kontinuerligt arbetar med att utveckla medarbetarskapet, ledarrollen och att förfina vår kompetensutveckling. Dels för att ständigt ge medarbetarna nya och intressanta kunskaper och möjlighet till personlig utveckling, dels för att upprätthålla en hög kvalitet på de tjänster som Riksbyggen levererar. I sammanhanget är personliga utvecklingsplaner för all personal samt väl genomförda och förberedda utvecklingssamtal viktiga instrument. Ett kvitto på Riksbyggens framgångar inom området är det mycket goda resultat som vi kunnat uppvisa under lång tid i den årliga medarbetarundersökningen. Engagerade föreningar Föreningsverksamheten inom Riksbyggen är av mycket stor betydelse för att göra folkrörelsen levande. Genom den nära relation som finns mellan företaget, medlemsorganisationerna och enskilda förtroendevalda finns en samsyn i de flesta frågor, vilket skapar en dynamik som gör oss till en slagkraftig 8

11 VD och stark aktör. Inom Riksbyggens olika organisationer finns omkring personer som regelbundet deltar i studie- och mötesverksamhet, opinionsbildande aktiviteter och mycket annat som ryms inom ett aktivt föreningsliv. Under året har ett stort engagemang ägnats åt att förbereda en av de viktigaste studiesatsningarna i Riksbyggens historia; Klimatskolan en utbildning som genomförs vid tre träffar och ger deltagarna kunskaper om hur man kan leva och bo klimatsmart. Ett spännande utvecklingsprojekt som drivs inom ramen för vår föreningsverksamhet har fått namnet Framtidens förtroendevalda. Syftet är att stimulera fram en ökad mångfald bland de förtroendevalda. Det handlar om exempelvis kön, ålder och etnisk bakgrund. Jag tror att vi har stora möjligheter att berika och utveckla folkrörelsearbetet om vi på ett ännu bättre sätt kan bredda basen av förtroendevalda och på så vis få en heltäckande spegelbild av alla boende och samhället i stort. Hjälp till självhjälp En av Riksbyggens och medlemsorganisationernas insatser som jag känner mig mycket stolt över är den biståndsverksamhet som bedrivs inom projektet Bygga&Bo. Tillsammans med Kooperation Utan Gränser har vi sedan 2003 varit engagerade i arbetet med att stimulera fram bostadskooperativa lösningar i framför allt El Salvador och Vietnam. Genom fina insatser från såväl våra centrala ägarorganisationer som intresseföreningar, bostadsrättsföreningar och lokalföreningar har vi kunnat bidra med stora belopp till Kooperation Utan Gränser. Pengar som använts för att utbilda människor i föreningskunskap och allt som hör till det dagliga livet i ett bostadskooperativ. Grundidén med Bygga&Bo är att ge människor i fattiga länder kunskaper så att de själva kan förändra och ta ansvar för sin framtid. Hjälp till självhjälp, som vi kallar det. Riksbyggens värdegrund och den kooperativa företagsformen ger oss ett särskilt ansvar att bidra till goda levnadsvillkor för människor, genom väl planerade bostäder och närmiljöer. Det gör vi både genom vår egen verksamhet och genom att driva frågor kring bostadsrättens villkor. Under 2008 har vi aktivt och i dialog med företrädare både för regering och opposition framfört olika synpunkter och förslag med nära anknytning till boendet. Det har gällt såväl skattefrågor som miljöinitiativ och behovet av ökad tillgänglighet. Vi har också inlett ett arbete kring vår värdegrund genom att bjuda in till en omfattande dialog med syftet att ta vara på värderingarna och stärka vårt varumärke. Det har också mynnat ut i Riksbyggens tre kärnvärden långsiktighet, trygghet och samverkan. Allra sist visst är det en besvärlig tid vi nu går till mötes, men Riksbyggen har dock en stark plattform. Vi har långsiktiga ägare, många aktiva förtroendevalda, en stark organisation, god kompetens hos medarbetarna och, särskilt viktigt i nuläget, en stark ekonomi. Vi har goda förutsättningar att ta en offensiv position. Vi ska utveckla våra produkter och tjänster, vi kan förstärka vårt markinnehav, vi kan vara framtidsinriktade på strategiskt viktiga områden som miljön, medarbetarskapet, kommunikation och varumärkesarbete. Det är vår möjlighet och vår utmaning framåt! Sten-Åke Karlsson, Verkställande direktör Långsiktig utveckling Ser man till Riksbyggens förutsättningar 2009 och några år därefter, så kommer säkerligen finanskrisen och lågkonjunkturen att prägla vår verksamhet och resultatförmåga. Detta kräver kloka strategiska bedömningar. Vi måste helt enkelt göra rätt för att behålla vår styrka. Som framgår av årsredovisningen lämnar Riksbyggen, trots nedskrivningar i pågående nybyggnadsprojekt och exploateringsfastigheter med 290 miljoner kronor, ett positivt resultat på 118 miljoner kronor före skatt. En i grunden stabil ekonomi och ett under omständigheterna bra resultat ger utrymme för ett förslag på en utdelning till andelsägarna med drygt 24 miljoner kronor. Bostadsrättsföreningar som är medlemmar får 2,5 procent i återbäring på köpta förvaltningstjänster. 9

12 VINJETT Med solvärmen såg vi en ekonomisk effekt med en gång. Första året minskade kostnaderna med kronor och vissa soliga dagar använde vi ingen el alls för uppvärmning. Monika Kalmnäs, boende på Glanshammarsvägen i Örebro. 10

13 11 VINJETT

14 VINJETT 12

15 FÖRVALTNING Genomtänkt förvaltning sparar pengar och miljö på lång sikt. Utomhus värmer inte solen mycket den här kalla februaridagen. Inomhus i de 26 lägenheterna på Glanshammarsvägen i Örebro värmer den lite mer, men inte så mycket som den skulle kunna. Solvärmeanläggningen från 1996 behöver optimeras för bästa möjliga effekt och tillsammans med Riksbyggen har bostadsrättsföreningen tagit ett helhetsgrepp om fastighetens energistatus. Bostadsrättsföreningen Örebrohus nr 11 var en av pionjärerna när de satsade på solvärme 1996, som ett av de första flerfamiljshusen i Sverige. Det var inget svårt beslut. Bara en av 26 boende röstade nej, och han blev med tiden en av de mest entusiastiska, berättar Monika Kalmnäs som har bott i området i 42 år. Överhuvudtaget har det varit lätt att få igenom idéer om sopsortering och andra miljöinsatser. Med solvärmen såg vi också en ekonomisk effekt med en gång. Första året minskade kostnaderna med kronor och vissa soliga dagar använde vi ingen el alls för uppvärmning. Men när vi bytte ut våra oljeeldade pannor mot fjärrvärme fick vi lite problem så nu har vi bett Riksbyggen om hjälp med att få ordning på anläggningen, fortsätter hon. 200 kvadratmeter solvärmeanläggning på taket bidrar till att värma upp de 26 lägenheterna i fastigheten. Helhet ger hållbarhet Monika Kalmnäs och Niklas Johansson sitter båda med i styrelsen och är djupt involverade i föreningens miljöarbete. Tillsammans med Riksbyggen tar de nu ett helhetsgrepp om fastigheten som byggdes 1962, för att spara både pengar och miljö. Solvärmen är ingen helhetslösning utan ett komplement. Vi tar helst ett helhetsgrepp om hela fastigheten. Energideklarationen är ett bra redskap men vi tittar också på andra aspekter. Hur kan till exempel bostadsrättsföreningen spara energi, förbättra komforten inomhus och öka driftsäkerheten? Vilka behov finns det av renovering och hur påverkar den i så fall energiförbrukningen? Hur ser miljöpåverkan ut i fastigheten? 13

16 FÖRVALTNING Resultatutveckling Förvaltning ÅR mkr Förvaltningstjänster fördelade enligt omsättning Förvaltningsuppdrag fördelade enligt omsättning Fastighetsekonomi 13% Fastighetsteknik 16% Övriga tjänster 5% Fastighetsservice 66% Kommersiella 14% Offentliga 22% Bostadsrättsföreningar 64% Sedan sätter vi upp mål tillsammans med kunden och gör en åtgärdskedja. Det handlar om att göra rätt sak i rätt tid, säger Roland Thérus, energiexpert vid Riksbyggen i Örebro. För oss innebär det att vi först satsar på det som behövs för att få ordning på solvärmeanläggningen, det vill säga ny teknik och fjärrövervakning. Sedan står tvättstugan på tur. Och när grannarna föreslår att vi ska putsa fasaden så kan vi ta ställning till det utifrån helheten och få svar på frågan om det minskar energiförbrukningen eller inte, säger Niklas Johansson. Sol och vind är framtiden Med dagens energipriser är det inte så svårt att bygga nytt och energisnålt. Det svåra är att ta fram fiffiga och lönsamma åtgärder i äldre fastigheter som de på Glanshammarsvägen. Varje bostadsrättsförening är unik, alla har olika behov och möjligheter. Vårt jobb är att ta fram den bästa lösningen för varje enskild kund. Samtidigt arbetar vi för att ta fram modeller för åtgärder som går att använda bredare, berättar Roland Thérus. I samarbetet inom Sustainable Innovation AB*, där Riksbyggen är en av grundarna, tittar man på olika energibesparande åtgärder för både nybyggda och äldre fastigheter, och solvärme är en av lösningarna. Riksbyggens eget mål är att minst 50 äldre föreningar ska satsa på solvärme inom tre år. En annan intressant lösning är vindkraft. Här kan vi hjälpa föreningarna att skaffa egna vindkraftverk eller påverka fler att köpa el producerad av vindkraft. När det gäller att spara energi så finns det två delar, den tekniska och den mjuka där det handlar om att förändra beteenden. Vi jobbar aktivt med bägge delarna, fortsätter Roland Thérus. Energideklarationer visar vägen Riksbyggens satsning på att bygga upp kompetens på energiområdet och att erbjuda föreningarna effektiva energibesparande åtgärder har slagit väl ut. Idag är Riksbyggen ett ackrediterat kontrollorgan med rätt att utföra energideklarationer åt fastighetsägare och med ett 25-tal medarbetare som är oberoende energiexperter. Under 2008 har byggnader energideklarerats. Nu tar vi nästa steg när det gäller energiarbetet och tar tag i de åtgärder som rekommenderas i deklarationerna och som kunderna vill genomföra. Energitjänsterna är ett område som växer. Vi nyrekryterar kontinuerligt och satsar på kompetensutveckling för att möta efterfrågan på ett professionellt sätt, säger Carl-Johan Hansson, chef för affärsområde Förvaltning. 14 *Sustainable Innovation AB driver utvecklingsprojekt på energiområdet tillsammans med medlemsföretagen. Företaget etablerades 1 september 2008 och bland grundarna finns Riksbyggen tillsammans med Vattenfall, Fortum, Sustainable Technology Partners, Sjätte AP-fonden, Fagerhult, Logica, JM, YIT, Scania, ÅF och Göteborgs Energi.

17 VINJETT Tillsammans med bostadsrättsföreningen tar vi ett helhetsgrepp om fastigheten. Det gör det enklare att göra rätt sak i rätt tid. Roland Thérus, energiexpert på Riksbyggen, här tillsammans med Monika Kalmnäs, Niklas Johansson med dottern Mira, och kollegan Peder Löfgren. 15

18 FÖRVALTNING Det har varit ett utmanande år. Men trots finanskris och lågkonjunktur så har vi stärkt vår marknadsposition på båda våra huvudsegment. Nu fortsätter vi satsningarna på att bli en ännu bättre samarbetspartner för enskilda bostadsrättsföreningar och rikstäckande kommersiella och offentliga kunder. Carl-Johan Hansson, chef affärsområde Förvaltning. Utbildning utvecklar Inom professionell fastighetsförvaltning blir kompetens allt viktigare. Ett annat område inom affärsområde Förvaltning där kompetensutveckling är aktuell är bland kundansvariga. Alla Riksbyggens förvaltningskunder ska ha en kundansvarig. Med mer än kunder så har det tagit tre år att utbilda över 300 kundansvariga medarbetare. Nu har vi en väl fungerande kundansvarigorganisation med duktiga medarbetare som ansvarar för att kundernas önskemål uppfylls, säger Carl-Johan Hansson. En annan viktig del i affärsområdets utveckling som pågått under året är att skapa en större enhetlighet avseende både kunderbjudanden och arbetssätt. Riksbyggens förvaltningskunder ska alltid känna igen företaget som en totalleverantör av förvaltningstjänster som kännetecknas av prisvärdhet, hög kvalitet och ett kundnära arbetssätt. Alla medarbetare spelar en viktig roll i det här utvecklingsarbetet och vi lägger särskilt fokus på att engagera och utveckla ledarskapet på alla nivåer, fortsätter Carl-Johan Hansson. Ljuspunkter i finanskrisen Riksbyggens förvaltningsverksamhet har en unik stabilitet och påverkas bara i begränsad omfattning av finanskris och lågkonjunktur. Under 2008 har vi ökat våra marknadsandelar på bostadsrättsmarknaden och vi har målsättningen att fortsätta växa, säger Carl-Johan Hansson. Satsningen på kommersiella rikstäckande kunder har fallit väl ut. Befintliga kunder har utvecklats och helt nya uppdrag tillkommit. Arbetet med att anpassa våra lokala organisationer till ett delvis nytt arbetssätt, där våra servicecenter är en viktig del, har utvecklats väl. Arbetet med att ytterligare förfina dessa verksamheter är en ständigt pågående process, säger Carl-Johan Hansson. 16

19 17 VINJETT

20 VINJETT 18

21 BYGGNATION Vi bygger hållbara bostäder för långsiktig gemenskap. Vi stannar kvar och tar ansvar för förvaltningen när fastigheten är färdigbyggd. Roger Pohjanen, chef affärsområde Bygg. 19

22 VINJETT 20

23 BYGGNATION Nybyggda Solitaire är snålt på energi och rikt på smarta lösningar. På Kulladals IP alldeles intill bostadsrättsföreningen Solitaire möts två knattelag i en fotbollsmatch, ivrigt påhejade av sina föräldrar. Ett kvarter bort, bland 20-talsvillorna, är det loppis på gatan. Runt hörnet växte Per Albin Hansson upp i två rum och kök. Här ligger nybyggda Solitaire, ett hus fullt av idéer om energisnåla och smarta lösningar. Solen speglar sig i de färgglada balkongerna på det sex våningar höga huset som ligger mitt i villaområdet Kulladal, tio minuter på cykel från centrala Malmö. Det är byggt på en tomt där det tidigare låg en bensinmack vars mark har sanerats av Riksbyggen. Solitaire är ett av Riksbyggens mest energisnåla hus, nästan på gränsen till passivhus. Väggarna är tjockare än vanligt, fönstren mer värmeisolerade och isoleringen extra kraftig. Om de boende i de 24 lägenheterna vill så kan de längre fram gå över till individuell mätning av värme-, vatten- och energiförbrukning. Det har jag inget emot. Det blir som att bo i villa, slösar man så får man betala! Jag vet vad det kostar, vår villa från 70-talet slukade energi, säger Sam Gullberg som bor på fjärde våningen med sin fru Majvi. Hemma i Kulladal Sam Gullberg är på hemmaplan här i Kulladal. Som gammal fotbollstränare har han tränat både landslagsstjärnor som Stefan Schwarz och unga knattar. Först som tränare i Kulladals FF i 35 år och sedan i Valby/Västra Klagstorps BK, båda med Kulladals IP som hemmaplan. Majvi och Sam Gullbergs grannar, familjen Wallström, har också starka kopplingar till området. Ann Wallström är uppvuxen i en av villorna intill och sonen Johan har spelat fotboll i Kulladals FF sedan Så det har blivit många träningar och matcher på planen som de nu kan titta ner på från sin balkong. Det var ett lätt beslut att flytta från villan på andra sidan stan och hit. Det är mycket hög standard på lägenheten och Sam Gullberg har fotbollstränat både knattar och landslagsstjärnor på Kulladals IP, planen som han numera bor granne med. 21

24 BYGGNATION planlösningen är perfekt. Det är öppet, ljust och det finns inga långa korridorer som stjäl utrymme. Stora fönster och fina balkonger. Johan har sina egna två små rum och vi har vår del av lägenheten. Det gör att vi kan dra oss tillbaka på varsitt håll om vi vill, säger Ann Wallström som bor i en av fyrorna. Det var läget och ljuset som lockade, säger Rickard Wallström som bor i en av fyrorna tillsammans med Ann och sonen Johan. Höga krav på kvalitet och hållbarhet Solitaire är byggt helt enligt de högt ställda kraven som ställs i Riksbyggenbostaden vår egen kravspecifikation för en god bostad. Den omfattar 250 krav som tar hänsyn till både de boendes önskemål och samhällets krav på bland annat energieffektivitet, funktionalitet och hållbarhet. Många av kraven är högre ställda än myndigheternas. Alla våra nybyggda hus ska till exempel förbruka 30 procent mindre energi för uppvärmning än vad normerna kräver. Andra krav handlar om tillgänglighet, funktionalitet och utemiljö. Riksbyggens bostadsutveckling delas in i fyra skeden och involverar experter på alla områden. På så vis utvecklas individuella bostäder, optimalt anpassade efter omgivningens förutsättningar och för de grupper och enskilda som de byggs för. Vi ställer också höga krav på utemiljön och en viss del av en fastighets tomt måste till exempel alltid vara grönytor. Miljöcertifieringen visar vägen Riksbyggenbostaden går självklart hand i hand med den kvalitets- och miljöcertifiering som Riksbyggen genomfört under 2008 och som avslutades Certifieringen visar att hela företaget arbetar med systematiskt miljöarbete enligt ISO och att vi kontinuerligt undersöker vår miljöpåverkan. För affärsområde Bygg är följande områden prioriterade i miljöarbetet: energi, material och farliga ämnen i byggnader, inomhusmiljö, avfall och resurshantering samt transporter. Vi bygger långsiktigt hållbara bostäder och tänker inte göra avkall på kvalitet eller på åtgärder som minskar miljöoch klimatpåverkan. Man kan säga att vi bygger för en långsiktig gemenskap eftersom vi stannar kvar och tar ansvar för förvaltningen när fastigheten är färdigbyggd, säger Roger Pohjanen, chef för affärsområde Bygg. Trygghetspaket vid köp Solitaire byggdes klart under våren 2008 och inflyttningen skedde på försommaren. Men redan tidigare märktes en kraftig minskning av intresset för nybyggda bostäder, och av drygt planerade igångsättningar under 2008 startade endast

25 BYGGNATION Tilltron till den egna ekonomiska utvecklingen och arbetsmarknaden spelar stor roll vid köp av bostad. Konjunktur och finansiella förutsättningar påverkar också. Det är självklart att ställa sig frågan om man har jobbet kvar eller om lägenheten blir såld när lågkonjunkturen rullar in med sådan kraft som den gjorde 2008, säger Roger Pohjanen. Men vi har ändå haft mycket folk på visningarna vilket visar att våra bostäder är intressanta, trots finanskris och lågkonjunktur. Vi har också tagit fram olika verktyg som ska underlätta för människor att byta bostad och köpa nytt. Bland annat ett trygghetspaket som innebär visst stöd under en tid för dem som måste sälja sin gamla lägenhet eller villa, senare tillträde och möjlighet att avbryta köp i ett senare skede, fortsätter han. Resultatutveckling Bygg ÅR mkr Påbörjade och färdigställda lägenheter Färdigställda Påbörjade

26 BYGGNATION 2008 har varit ett turbulent år. Vi har fått anpassa byggandet utifrån de möjligheter människor har att finansiera köp av nybyggda bostäder i kärva ekonomiska tider. Men vi gör inte avkall på kvalitet och miljö på grund av konjunkturläget, vi antar istället utmaningen att på bästa sätt hantera de nya förutsättningarna som förändringarna i vår omvärld innebär. Roger Pohjanen, chef affärsområde Bygg. Bekvämt för seniorer Vid sidan av arbetet med att anpassa byggverksamheten till kärvare ekonomiska tider har affärsområde Bygg fortsatt att utveckla nya boendekoncept under Seniorboendet Bonum är ett sådant exempel där Riksbyggen erbjuder inte bara bostad utan också en utökad nivå på förvaltningstjänster. Helheten gör Bonum unik som boendeform. Vi planerar och bygger seniorboendet, förvaltar fastigheten och erbjuder ett personligt service- och tjänsteutbud genom våra Bonumvärdar. Lägenheterna och utemiljön är anpassade så att man kan bo kvar även när rörligheten avtar. Bonumvärden sköter om fastigheten, hjälper de boende med praktiska saker och arrangerar gemensamma aktiviteter, berättar Roger Pohjanen. I december 2009 tas det första spadtaget för Bonum i centrala Sundbyberg. Sedan planeras ytterligare Bonum i Stockholmsområdet, Skåne och på Västkusten. För att köpa en Bonumbostad måste en i hushållet vara minst 55 år. Genom att börja bospara i Riksbyggen BoSpar, ett av marknadens mest förmånliga bosparande, får man förtur. Ekdungen bästa Riksbyggenprojekt Bostadsrättsföreningen Ekdungen i Bandhagen, Stockholm, har utsetts till bästa Riksbyggenprojekt Radhusen i Ekdungen prisas för förmågan att smälta in i den äldre omgivande bebyggelsen och för balansen mellan variation och enhetlighet både interiört och exteriört. En bostad i bästa Riksbyggentradition enligt juryn med Claes Caldenby, professor vid Chalmers Arkitektur och Ann-Kristin Myrman, frilansskribent. Bostadsrättsföreningarna Ingrid i Västerås, Liljedal i Kungälv, Horisonthusen och Salongen 20, båda i Malmö, fick juryns hedersomnämnande. 24

27 VINJETT När jag fyllde 60 år rullade det in en lastbil på gården, full med knattar och juniorer som jag varit med och tränat på Kulladals IP runt hörnet. Det värmde. Sam Gullberg, fotbollstränare i 35 år och boende i Solitaire sedan sommaren

28 VINJETT 2008 investerade Riksbyggen i 253 lägenheter i flera olika fastigheter i centrala Umeå. Nu byggs ytterligare 145 mindre lägenheter på vindar och i suterräng, perfekta för studenter och ungdomar. 26

29 27 VINJETT

30 VINJETT Lagom till jul 2008 mer än fördubblades antalet lägenheter på Gärdesvägen 4 i Umeå. Från nio till totalt nitton. 28

31 FASTIGHETER Långsiktighet och modernt energitänk gör fastigheterna lönsamma. Sex nya suterränglägenheter på Gärdesvägen 4 i Umeå är redan klara och på vinden jobbar hantverkarna för fullt med fyra vindslägenheter. När de är färdiga har antalet lägenheter i fastigheten vuxit från nio till nitton. På samma sätt ska antalet lägenheter i Riksbyggens nya fastighetsbestånd i Umeå växa från 253 till cirka 400. Samtidigt moderniseras husen på energiområdet. Sommaren 2008 köpte Riksbyggen nio bostadsfastigheter i centrala Umeå med totalt 253 lägenheter. I köpet ingick byggrätter för ytterligare 145 mindre lägenheter på vindar och i suterräng i fastigheterna. Fastigheterna som ligger utspridda i Umeå är byggda på 50- och 60-talet och parallellt med ombyggnaden kommer olika energibesparande åtgärder att genomföras. I sex av husen installeras till exempel värmepumpar vilket sänker energiförbrukningen med 40 procent. Det är så vi jobbar, vi bygger om och uppgraderar allt eftersom. Målet är att vi ska ligga i framkant när det gäller att spara energi i våra egna fastigheter, säger Per-Olov Gatu, fastighetschef på Riksbyggen. Genom energibesiktningarna börjar vi få en mycket bra bild av statusen i våra fastigheter. Många av dem håller redan idag hög standard, men där det finns brister eller behov investerar vi självklart i olika energibesparande åtgärder. Det sänker kostnaderna och minskar belastningen på miljön, fortsätter Per-Olov Gatu. Långsiktig strategi Umeå är en universitetsstad med en ung befolkning och storleken på de nya lägenheterna, från cirka 20 till 50 kvadratmeter, passar marknaden utmärkt. Alla färdiga lägenheter är redan uthyrda, utan annonsering. På vinden på Gärdesvägen 4 byggs fyra nya lägenheter på mellan 21 och 33 kvadratmeter och sex nya lägenheter i suterräng. Riksbyggen koncernen areatyper Lokaler 13% Bostäder 83% Övrigt 4% 29

32 FASTIGHETER Vi kombinerar långsiktig placeringsstrategi med helhetsansvar för fastigheternas utveckling. Det har visat sig vara en god idé. Alla lägenheter och lokaler är uthyrda och i många fastigheter har vi minskat energiförbrukningen ordentligt. Riksbyggen koncernen, area Per-Olov Gatu, fastighetschef. Jönköping 29% Umeå 6% Vi har en långsiktig placeringsstrategi och det är mycket möjligt att vi gör ytterligare investeringar om det dyker upp intressanta objekt. I så fall handlar det om fastigheter i städer där vi ser en positiv utveckling och tillväxt, som i universitets-staden Umeå, säger Per-Olov Gatu. Större delen av Riksbyggens fastigheter finns i Umeå, Linköping och Jönköping. Ett mindre antal fastigheter finns också i Stockholm, Östersund, Skövde, Skellefteå, Västerås och Malmö. 80 procent är bostäder och resten kommersiella fastigheter. Per-Olov Gatu tror inte att den ekonomiska krisen kommer att påverka innehavet negativt på något sätt. Nej, det kan snarare skapa möjligheter för nyförvärv, säger han. Bra kapitalplacering De nio fastigheterna i Umeå, med ett pris på 200 miljoner kronor, är den största affären för Riksbyggen under Några mindre fastighetsaffärer genomfördes också. I Östersund köpte Riksbyggen ut två andra delägare och är nu ensamägare till två fastigheter. I Jönköping såldes Rosendala gård till en företagare som ska utveckla vandrarhemsrörelse och i Södertälje har äventyrsbadet Sydpoolen bytt ägare. Vi ska inte äga och driva badhus utan ägna oss åt det vi är bäst på. Det vill säga långsiktigt och tryggt ägande av fastigheter som vi förvaltar på bästa sätt med tanke på både människor och miljö, säger Per-Olov Gatu. Idag är det bokförda värdet på Riksbyggens fastigheter mkr och marknadsvärdet bedöms överstiga bokfört värde med 750 mkr. Det är med andra ord en god idé och en mycket bra kapitalplacering för Riksbyggen att äga fastigheter. Stockholm 5% Norrköping 3% Östersund 3% Skellefteå 2% Västerås 1% Linköping 51% 30

33 VINJETT Fastigheterna byggdes av en byggmästarfamilj på 50- och 60-talen för att bevaras i all framtid, och är som gjorda för att bygga vidare på. Göran Carlsson, byggprojektledare på Nybergs AB som genomför ombyggnaden åt Riksbyggen. 31

34 VINJETT 32

35 33 VINJETT

36 VINJETT Från hagtorn till grönska och gräsmatta. Nu är det roligare att umgås i Grytan i bostadsrättsföreningen Helsingborgshus

37 FÖRENINGSVERKSAMHET Gott om möjligheter att umgås och utvecklas i föreningarna. Det har regnat hela eftermiddagen. Styrelsen som bär ut borden inför kvällens grillfest spanar mot himlen och hoppas på bättre väder. För säkerhets skull har de ordnat ett partytält. Men en halvtimme senare slutar det regna. Det är tur, eftersom det kommer över hundra hungriga grannar. Den goda uppslutningen visar att det var en bra idé att investera i upprustningen av Grytan. Vad göra med pengarna som bostadsrättsföreningen Helsingborgshus 18 fick i utdelning på andelarna i Riksbyggen? Slopa avgiften i en månad eller två? Eller satsa på något som alla i föreningen kan ha nytta av under lång tid framöver? I Ragnvalla, öster om Helsingborg, förverkligade man drömmen om att rusta upp det stora konstverket i området. Det som i folkmun kallas Grytan. Resultatet är en vacker samlingsplats dit alla i området är välkomna. En plats att umgås på Hälften av de hundra grannarna som kommer till kvällens grillfest får plats i partytältet, resten sprider ut sig i mindre grupper vid borden och bänkarna runt gräsmattan. Det kommer några regnstänk ibland men det gör inget, stämningen är ändå trevlig. Folk ropar glatt hej till varandra över gräsmattan. Det var precis det här vi såg framför oss när vi bestämde oss för att rusta upp Grytan. Vi ville ha en plats att umgås på, både organiserat och spontant. Där man kan sätta sig på en filt och ta en fika, där barnen kan leka och ha kul, säger Bertil Ståhl, ordförande i bostadsrättsföreningen Helsingborgshus 18 med 252 lägenheter. Helstekt gris, potatissallad och fräscha grönsaker livar upp en gråmulen torsdagskväll. Istället för sänkt avgift Grytan är ursprungligen ett konstverk som skapades av konstnären Karl-Bertil Nilsson i början av 70-talet, samtidigt som föreningen byggdes. Konstverket är en mur, dekorerad med djur och träd med anknytning till området, som ramar in en stor öppen plats mitt i bostadsområdet. 35

38 FÖRENINGSVERKSAMHET Platsen var vacker men inte direkt populär tidigare. Innanför muren fanns en kulle omgiven av hagtornshäckar. När vi fick en bra utdelning på våra andelar i Riksbyggen bestämde vi oss för att lägga pengarna på att göra platsen mer tillgänglig och trevlig för alla. Att slopa avgiften för alla under en månad glöms snabbt bort medan Grytan kommer att vara levande under många år framöver, säger Bertil Ståhl. Den vackra muren är orörd men de taggiga hagtornshäckarna har bytts ut mot blommor och planteringar. Ny belysning gör området tryggare när mörkret faller. Kullen har ersatts med en stor inbjudande gräsmatta. Många har bott i området under lång tid, andra är barnfamiljer och familjer med invandrarbakgrund som har flyttat hit på senare år. Här har vi fått en plats där vi kan umgås allihop, säger Bertil Ståhl. En av våra viktigaste uppgifter är att se till att alla förtroendevalda känner sig trygga i sina uppdrag. Vi satsar på att ständigt utveckla våra utbildningar och kurser. En annan viktig uppgift är att göra det enkelt för alla boende att minska sin miljöpåverkan, och här satsar vi på Klimatskolan som visar vägen till ett klimatsmart liv och boende. Christa Löwl, koordinator av föreningsverksamheten. Goda kooperativa idéer Förslaget att ge återbäring till bostadsrättsföreningar som är andelsägare och köper förvaltningstjänster i Riksbyggen kom ursprungligen från intresseföreningarna i Norrland. Riksbyggens ökade engagemang i bättre bostäder i El Salvador och Vietnam väcktes också från början av intresseföreningarna. Tillsammans med Kooperation Utan Gränser stödjer Riksbyggen bostadskooperativ i båda länderna genom Bygga&Bo. Här är många bostadsrättsföreningar, andelsägare och medarbetare engagerade och 2008 samlades kronor in. En av de mest aktiva är Intresseföreningen i Norra Västerbotten. Det går jättebra att samla in pengar, folk vill verkligen hjälpa till. Vi har lotterier, där vi tiggt ihop vinsterna, på konferenser och temakvällar, som har blivit riktigt populära. En gång per år ber vi styrelserna i bostadsrättsföreningarna skänka 1 krona per lägenhet, och för det mesta ger de mer, berättar 36

39 FÖRENINGSVERKSAMHET Margaretha Carlsson, ordförande i Intresseföreningen i Norra Västerbotten. Hon är också ledamot i Riksbyggens styrelse och aktiv i Riksbyggens biståndsgrupp. Grogrund för utveckling Ett levande och välorganiserat föreningsliv är en bra grogrund för goda idéer och förslag som får hela Riksbyggen att utvecklas. Här har intresseföreningarna en viktig roll i att fånga upp och förmedla förslag från bostadsrättsföreningarna till Riksbyggens ledning. Det pågår ett ständigt samtal mellan intresseföreningarna och marknadsområdena, ett samarbete som jag tror är unikt. Intresseföreningarnas omfattande utbildningsverksamhet är också mycket betydelsefull för hela företagets utveckling, säger Christa Löwl, koordinator av Riksbyggens föreningsverksamhet. Lokalföreningarna har också en aktiv och viktig roll i Riksbyggens utveckling. Johan Lindholm är ordförande i Byggettan och har samma förtroendeuppdrag i Riksbyggens lokalförening i Stockholm. Lokalföreningen har arbetat för att stärka Riksbyggens roll som byggherre genom att bland annat ha lämnat remisssvar på Rufs 2010, Regional utvecklingsplan för Stockholm. Vi jobbar också med att stärka Riksbyggens varumärke hos kommuner och andra för att underlätta Riksbyggens arbete med markanskaffning, berättar han. Vi deltar aktivt i ett projekt för en ny modell för medfinansiering från kommunerna när det gäller infrastruktur. Huddinge kommun ingår som försöksområde med anledning av diskussioner kring Södertörnsleden. Resultatet av utredningen kommer att läggas med i infrastrukturpropositionen till hösten. Vi är också aktiva i en arbetsgrupp om kooperativa hyresrätter, fortsätter Johan Lindholm. Lättillgänglig kunskap Kunskap och kompetens är en förutsättning för att föreningslivet ska utvecklas. Utbildningsplatsen på har byggts ut och fungerar nu som en plattform med allt från tips på föreläsare till förslag på vad en styrelsekurs ska innehålla. Utbildningsplatsen är mycket viktig i arbetet med att skapa och erbjuda likvärdiga utbildningar över hela landet. En nygammal utbildning som såg dagens ljus under 2008 är mötesdemokrati, en utveckling av den populära utbildningen mötesteknik. En annan satsning som planeras är IT-utbildning till styrelserna i bostadsrättsföreningarna. Här kommer halva folkrörelsemiljonen att investeras och målet är att alla ska kunna använda de IT-baserade hjälpmedel som Riksbyggen erbjuder i form av bland annat Mötesplatsen, Riksbyggen Direkt och Utbildningsplatsen. När bostadsrättsföreningen fick återbäring valde de att satsa på att rusta upp den gemensamma samlingsplatsen. 37

40 FÖRENINGSVERKSAMHET Lokalföreningar Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Föreningsverksamhet Styrelse Fullmäktige Riksorganisationer Fackligt och kooperativt ägande Intresseföreningar Bostadsrättsföreningar Intresseföreningar 46,8% Den goda staden 1% Lokalföreningar 5,8% LO-förbund 42,2% varav Byggnads 22,5% Kommunal 12,4% Målareförbundet 4,8% Elektrikerförbundet 2,5% Folksam 0,6% Swedbank 0,2% Övrigt 0,9% KF 2,5% Fler unga i framtidens styrelser Under 2008 har projektet Framtidens förtroendevalda fortsatt. Syftet är att ta fram konkreta förslag på hur bostadsrättsföreningarna ska kunna locka fler unga att delta i föreningslivet, och hur Riksbyggen kan bidra till utvecklingen. I projektgruppen finns representanter för företaget och förtroendevalda från hela landet. Vid ett kommande Framtidsforum 2010 planerar gruppen att arrangera workshops, debatter och diskussioner för yngre och äldre förtroendevalda som vill påverka och utveckla. Det är viktigt att hela styrelsen i bostadsområdet är involverade i frågan, det räcker inte med att enbart vända sig till de unga boende. Det underlättar också om man från Riksbyggens sida är tydlig med budskapet att det är bra med blandade styrelser som är representativa för området, säger Andreas Carlsson, vice ordförande i bostadsrättsföreningen Uddevallahus 15. Det behöver inte vara svårt att engagera yngre. Ett sätt är att lyfta fram sakfrågor som till exempel it, telefoni, tvutbud, lekplatser och miljö som är intressanta för många yngre, fortsätter Andreas Carlsson. Klimatskolan minskar klimatpåverkan Miljöpåverkan och klimathot är frågor som engagerar många boende och förtroendevalda. Som en viktig del i Riksbyggens övergripande och långsiktiga miljöarbete erbjuds alla boende att gå Klimatskolan en kort utbildning som gör det enklare att leva och bo klimatsmart. Under våren 2008 blev utbildningsmaterialet klart och nu har vi ett ambitiöst mål att alla bostadsrättsföreningar ska ha gjort någon aktivitet senast Jag hoppas vi lyckas! Klimatskolan är, tillsammans med de pågående energideklarationerna, ett mycket bra verktyg för föreningarna att ta tag i det de kan göra för att minska sin klimatpåverkan, säger Christa Löwl. 38

41 39 VINJETT

42 VINJETT Det är jättebra med dygnet-runt-öppet! Kunderna får bättre service och vi som medarbetare kan utnyttja den kunskap och helhetssyn som vi har på ett bättre sätt. Charlotta Nordmark Toulikas, medarbetare på KDC i Kalmar. 40

43 41 VINJETT

44 VINJETT Riksbyggen är ett företag där det finns stora möjligheter att påverka. Det är viktigt för mig. Charlotta Nordmark Toulikas. 42

45 MEDARBETARE Välkommen till Riksbyggen, nu har vi öppet dygnet runt. Tankarna om att ha öppet dygnet runt började som en vision när Riksbyggens telekommunikation samordnades för cirka 10 år sedan. Några som har haft mycket att säga till om när idéerna skulle förverkligas är Charlotta Nordmark Toulikas och hennes arbetskamrater. Det är också de som svarar när kunderna ringer mitt i natten. Väggarna på KDC, Riksbyggens kommunikations- och driftcenter i Kalmar, är målade i varmrött. Hit, till Riksbyggens hjärta, kommer cirka samtal varje dygn och härifrån slussas kunderna vidare ut till rätt kontor och person. Samtidigt görs cirka 700 felanmälningar som bland annat resulterar i arbetsordrar. För ett par år sedan flyttade telefonväxeln och mottagningsenheterna för felanmälningar ihop och bildade KDC. Nu har nästa stora steg i utvecklingen tagits. Sedan 30 mars 2009 servar Riksbyggen sina kunder dygnet runt, på ett och samma telefonnummer, Ännu bättre service Det är jättebra med dygnet-runt-öppet! Kunderna får bättre service och för den enskilde boende betyder det här mycket i form av trygghet och snabb återkoppling. Vi som medarbetare får också chansen att vidareutveckla oss och utnyttja den kunskap och helhetssyn som vi har på ett bättre sätt, säger Charlotta Nordmark Toulikas som också jobbar fackligt i Unionen. Kompetensutveckling och annan utveckling är viktiga fackliga frågor, i synnerhet i samband med stora förändringar. Men vi har inga problem med samarbetet mellan arbetsgivaren och facket, vi jobbar i samverkan och vår chef lyssnar på oss som jobbar fackligt och på medarbetarna. Riksbyggen är ett företag där det finns stora möjligheter att påverka. Det är viktigt för mig, jag skulle inte bara kunna sitta och se på när saker händer, fortsätter hon. Satsningarna på HR-området är långsiktiga och starkt kopplade till vår värdegrund som kooperativt företag och till våra konkreta affärs mål. Vår vision är att vara det goda medarbetarföretaget. Med ett arbetsklimat som engagerar medarbetarna och motiverar dem att utveckla både sin egen kompetens och hela företaget. Mari Broman, vice vd och ansvarig för övergripande koncernstöd. Kvinnor arbetare Kvinnor tjänstemän Fördelning arbetare/tjänstemän/kvinnor Varje kund är unik Många av samtalen till KDC handlar om hyran eller avgiften och kan snabbt lösas eller kopplas vidare. De mest dramatiska Män arbetare Män tjänstemän

46 MEDARBETARE Ålderstrappa arbetare ÅR ANTAL Ålderstrappa tjänstemän ÅR ANTAL samtalen kommer från folk som har fastnat i hissar. Då gäller det att agera omedelbart och se till att hjälpen kommer snabbt. Det kanske låter konstigt men jag tycker det är lite häftigt när det ringer någon som är riktigt arg. Min mission är att få personen att lugna ner sig, få grepp om problemet och lösa det på bästa sätt. Jag försöker se varje kund som unik, det gör jobbet mer spännande, säger Charlotta Nordmark Toulikas. Idag har KDC 31 medarbetare. Personalomsättningen är låg, men när man nyanställer så får den nyanställde alltid en erfaren handledare med stor kunskap om Riksbyggen. Ja, det är viktigt att veta vad Riksbyggen är för sorts företag och känna till den kooperativa värdegrunden och Riksbyggens vision. Vi är ansiktet utåt och ofta den första kontakten man har med företaget, fortsätter hon. Tydlighet ger framgång Motiverade medarbetare ger nöjda kunder och en viktig framgångsfaktor för Riksbyggen är att alla medarbetare förstår målen och affärsmöjligheterna. Att de förstår sin roll och hur alla bidrar till företagets framgång. Det förutsätter att uppdragen, rollerna och de personliga målsättningarna är tydliga ner på individnivå. För att bli ännu tydligare och mer enhetliga fortsätter utvecklingen av HR-området med målet att bli det goda medarbetarföretaget. Under 2008 har två nya strategier tagits fram en HR-strategi och en chefs- och ledarstrategi. HR-enheten har fått förstärkning av en ny HR-chef Karin Goddard. Organisationen har utvecklats och numera finns det tio regionala HR-samordnare som kan stötta chefer och agera bollplank i frågor som till exempel kompetensutveckling, rekrytering och mångfald. Långsiktighet bra för affärerna Satsningarna är en naturlig följd av vår vilja att erbjuda ett arbetsklimat som engagerar och motiverar medarbetarna till att utveckla både verksamheten och sin egen kompetens. Det ställer höga krav på alla, men framför allt på cheferna. 44

47 MEDARBETARE Det krävs bra ledare och ett tydligt chefskap för att ett företag ska bli riktigt framgångsrikt, säger Mari Broman, vice vd och ansvarig för övergripande koncernstöd. Våra nya strategier och metoder på HR-området är också viktiga verktyg i arbetet med att göra Riksbyggen till ett mer enhetligt företag. Vi har flera affärsområden, många regionkontor och över medarbetare på olika platser i landet. Med enhetligare metoder och arbetssätt får vi bättre samsyn och helhetsstänk. Det stärker hela företagets förmåga att göra bra affärer och att arbeta långsiktigt, fortsätter Mari Broman. Rätt kompetens på rätt plats i rätt tid Väl genomtänkt kompetensförsörjning är en annan viktig framgångsfaktor, både för att locka nya medarbetare och behålla och utveckla dem som redan finns i företaget. Faktorer som tillsammans gör Riksbyggen starkare och ännu bättre rustat för att möta dagens och framtidens utmaningar. Vi ska attrahera nya medarbetare med rätt kompetens och rekrytera dem med moderna och effektiva processer, vilket vi har lagt ner en hel del energi på att utveckla under de senaste åren. Det ska finnas möjligheter att utvecklas på både kort och lång sikt i företaget, och vi ska behålla medarbetare med rätt kompetens genom att vara en attraktiv och utvecklande arbetsplats. Helt enligt vår nya HR-strategi, säger Mari Broman. Sist men inte minst ska vi avsluta anställningen på ett professionellt sätt och ta vara på de erfarenheter som det för med sig. Utvärderingar överhuvudtaget, på alla områden, är viktiga för att vi ska bli ännu bättre, fortsätter Mari Broman. Sjukfrånvaro Ordinarie arbetstid i timmar Sjukfrånvaro i timmar Sjukfrånvaro i procent Sjukfrånvaro över 0 dagar i procent av total sjukfrånvaro Sjukfrånvaro 50 år eller äldre i procent av ordinarie arbetstid Sjukfrånvaro i åldrarna i procent av ordinarie arbetstid Sjukfrånvaro i åldrarna 29 år eller yngre i procent av ordinarie arbetstid ,03% 5,16% 3,57% 1,99% 2,52% 1,77% 5,58% 6,23% 5,35% 4,34% 6,67% 3,36% 4,79% 6,85% 3,59% Totalt Kvinnor Män 45