7.2.3 trappor hissar förråd garage invändigt, bostäder fönster dörrar

Transkript

1 SENIORBOENDE BILAGOR BILAGEFÖRTECKNING se även huvudtextens innehållsförteckning, sid 3 1. Exempel på stadgar för ideell förening (jämte turordningsregler) B1: Exempel på tolkning/verksamhetsplan B2: Exempel på OH-material för diskussion med kommunen. B3: Exempel på skrivelse till kommunen. B4: Exempel på avsiktsförklaringar (1. byggherre, 2.annan förening) B5: Olika upplåtelseformer B6: Byggtekniskt basprogram B7: utvändigt entréer utvändiga gångytor mark bilplatser invändigt, allmänt gemensamhetslokaler trapphus trappor hissar förråd garage invändigt, bostäder fönster dörrar balkonger förvaring hygienutrymmen kök sovrum installationer generellt elsystem vatten/avlopp ventilation Exempel på granskningsmall B8: Fördjupning av kapitel 5 B9: Fördjupning av kapitel 6 B10: Exempel på program för studiecirkel. B11:1 12. Exempel på bygg- och husmöteserfarenheter. B12:1-4

2 B1. EXEMPEL PÅ STADGAR FÖR IDEELL FÖRENING STADGAR FÖR KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 1 FIRMA Föreningens firma är Karlskrona Seniorhusförening 2 ÄNDAMÅL Föreningen är en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre, seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att - verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet av insatser från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus - insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt, - söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad, - söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser - utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av seniorhus, - förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer, - förhandla med kommun och myndigheter, - vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner, - ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ, - verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de seniorhus föreningen initierat, - förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar, - förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar, - samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål. 3 SÄTE Styrelsen har sitt säte i Karlskrona kommun. 4 VERKSAMHETSOMRÅDE Föreningens verksamhetsområde är i första hand Karlskrona centralort samt de närliggande tätorterna Lyckeby, Nättraby och Rödeby. 5 ANTAGANDE AV MEDLEM Till medlem antages juridiska och fysiska personer (individuellt medlemskap), som förväntas bidraga till förverkligandet av föreningens ändamål och följa föreningens stadgar och beslut. 6 MEDLEMSAVGIFT Medlem är skyldig att årligen erlägga av årsmötet fastställd medlemsavgift. Medlemsavgift skall erläggas inom fyra veckor efter avisering. 7 UPPSÄGNING AV MEDLEMSKAP Uppsägning till utträde ur föreningen skall ske skriftligen och tillställas styrelsen. Efter avgång ur föreningen har medlem inte rätt att deltaga i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter. 8 UTESLUTNING Medlem som uppenbart bryter mot föreningens stadgar, inte följer i behörig ordning fattade beslut eller som annars motarbetar föreningens intressen eller ändamål, får uteslutas av föreningsmöte. Medlem som inte inom sex månader efter avisering inbetalat medlemsavgift skall med omedelbar verkan anses ha utträtt ur föreningen. Den som uteslutits eller utträtt förlorar omedelbart sin rätt att delta i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter. 9 STYRELSE Föreningens angelägenheter handhas av en styrelse som består av fem till nio ordinarie ledamöter och av tre till fem suppleanter. - Styrelseledamöterna väljs vid årsmöte bland föreningens medlemmar. Valen gäller för tiden fram till dess nästa ordinarie årsmöte har hållits. - Ordföranden och vice ordföranden väljs för en tid av ett år. Övriga ledamöter väljs för en tid av två år i sådan ordning, att normalt en halv styrelse väljs varje år. B 1:1

3 - Styrelsen utser inom sig sekreterare, kassör och övriga funktionärer. - Styrelsen är beslutför när antalet ledamöter överstiger hälften av hela antalet ordinarie ledamöter. Varje ledamot har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden. - Ordföranden kallar till styrelsemöte. Styrelsemöte skall hållas minst 5 ggr per år. Ordföranden är skyldig att kalla till styrelsemöte när minst en ordinarie ledamot begär det. - Styrelsen är skyldig att föra protokoll vid sammanträden. - Styrelsen kan tillsätta arbetsgrupper för avgränsade uppgifter och därvid välja deltagare även utanför föreningen. - Styrelsen arrangerar föreningsmöten 10 FIRMATECKNARE Föreningens firma tecknas av styrelsen och av den eller dem, som styrelsen därtill utser. 11 ÅRSREDOVISNING Styrelsen är skyldig att upprätta och avlämna årsredovisningshandlingar omfattande förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning. Årsredovisningen skall avlämnas till revisorerna senast sex (6) veckor före ordinarie årsmöte. 12 RÄKENSKAPSÅR Föreningens räkenskapsår är kalenderår. 13 REVISORER För granskning av styrelsens förvaltning och föreningens räkenskaper utses årligen vid ordinarie årsmöte för tiden fram till dess nästa ordinarie årsmöte hållits två revisorer och högst en revisorssuppleant. Revisorerna och suppleanten får utses både inom och utom medlemskretsen. 14 REVISION Årsrevisionen skall vara verkställd och berättelse däröver inlämnad till styrelsen senast två veckor före ordinarie årsmöte. 15 FÖRENINGSMÖTEN Ordinarie årsmöte skall hållas senast under maj månad. - Extra föreningsmöte skall hållas när styrelsen finner det erforderligt eller då det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av minst en revisor eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar. - Mötet är beslutsmässigt med det antal medlemmar som är närvarande. Beslut fattas med enkel majoritet. Varje medlem har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden. - Årsmöte öppnas av styrelsens ordförande och vid förfall för denne av den som styrelsen utsett. - Kallelse till årsmöte skall ske skriftligen genom brev eller, till dem som medgivit, med e-post. Kallelse till ordinarie årsmöte skall vara utsänd senast två veckor före årsmötet. - Förslag från medlemmar, som avses behandlade vid årsmöte, skall vara inlämnade senast tre veckor före mötet till styrelsen, som har att till mötet avge yttrande över förslagen. - I kallelsen skall anges de ärenden som skall bli föremål för behandling. - Styrelsen skall omedelbart underrätta revisorerna att kallelse utgått till föreningsmöte. 16 ÄRENDEN PÅ ORDINARIE ÅRSMÖTE Vid ordinarie årsmöte skall följande ärenden förekomma: 1. Val av ordförande för årsmötet 2. Val av sekreterare för årsmötet 3. Upprättande av närvarolista som underlag för röstlängd 4. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet, tillika rösträknare 5. Fråga om årsmötet utlysts i behörig ordning 6. Beslut om dagordning 7. Styrelsens redovisningshandlingar för det senaste verksamhetsåret 8. Revisorernas berättelse 9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning 10. Beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna 11. Beslut om verksamhetsplan, arvoden och medlemsavgift B 1:2

4 12. Val av styrelse a) fastställande av antal ordinarie ledamöter och suppleanter b) val av ordförande c) val av vice ordförande d) val av övriga ordinarie ledamöter e) val av styrelsesuppleanter 13. Val av revisorer och revisorssuppleant a) val av två ordinarie revisorer b) val av en revisorssuppleant 14. Val av tre personer till valberedning, varav en sammankallande, jämte två suppleanter 15. Ärenden som av styrelsen eller medlem hänskjutits till årsmötet 16. Övriga ärenden, som medlemsmötet beslutar upptaga som information eller diskussion 17. Avslutning 17 STADGEÄNDRING Ändring av dessa stadgar sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte. Ändring av dessa stadgar kan även ske vid ett föreningsmöte under förutsättning att tre fjärdedelar av röstberättigade medlemmar är företrädda och är eniga om beslutet. 18 UPPLÖSNING AV FÖRENINGEN Beslut om upplösning av föreningen sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte. Beslut om föreningens tillgångar och skyldigheter fattas vid samma årsmöte som beslutar om föreningens upplösning ANTAGANDE AV STADGAR Intygas att dessa stadgar antagits vid möte den 4 februari Mötesordförande.. Justeringsman.. Mötessekreterare.. Justeringsman B 1:3

5 Turordning vid fördelning av lägenheter. Avsiktsförklaring I den avsiktsförklaring/överenskommelse som Seniorhusföreningen träffar inför samverkan med en aktuell byggherre förbinder sig denne att ge föreningens medlemmar företräde och att respektera föreningens turordning. Om byggherren ev. är bunden av någon egen ordning, regleras en kompromiss i den gemensamma avsiktsförklaringen. Det förutsätts att den administrativa processen för lägenhetstilldelning handhas av byggherren eller dennes ombud, således inte av Seniorhusföreningen eller kommunen. Processen Avsikten är att en medlem först i en arbetsgrupp/studiecirkel och sedan genom specifik anmälan, tidigt skall få tillfälle att påverka det projekt, som medlemmen prioriterar. Vilken omfattning medlemmarnas påverkan kan få innan intressenterna måste binda upp sig i ekonomiskt avseende, blir beroende på byggherren. Generellt uppnås att intressenterna ordentligt sätter sig in i förutsättningarna för projektets genomförande, de ekonomiska sambanden och driftsförutsättningarna, samt inte minst de resulterande boendeförhållanden avseende sociala aktiviteter och förvaltning. Inget hindrar att en medlem tar del i utvecklingen av och/eller står i kö till mer än ett projekt, eller kvarstår som medlem och tilldelas lägenhet mer än en gång. Specifik intresseanmälan Intresseanmälan kan komma att byggas på i ett eller flera steg och kan då komma att kallas specifik intresseanmälan. Förfarandet kan villkoras med medlemskap i en förening eller formell organisation avsedd för projektet, d.v.s. medlemskap i förening med syfte att bilda en bostadsrättsförening, en kooperativ hyresrättsförening eller för att i annan ordning erbjuda medlemmarna bostad. För att inte fortsätta en planering med alltför tveksamma intressenter, kan byggherren som villkor för vidare arbete begära en handpenning. Först när förutsättningar enligt ovan är för handen, samt en rimligt säker kalkyl presenterats gällande insatser (kostnader) och driftsförhållanden (årsavgifter eller hyror) kan en så bindande specifik intresseanmälan krävas, att den också kan utgöra formell grund för en slutlig tilldelning av lägenheter enligt Karlskrona Seniorhusförenings turordning. Medlemskapet bestämmer turordning Om antalet seriöst intresserade medlemmar är fler än de erbjudna lägenheterna, eller om samma lägenhet önskas av flera medlemmar inom Karlskrona Seniorhusförening, bestäms den inbördes turordningen av den tidpunkt, då första medlemsavgiften registrerades på föreningens konto (= medlemmens medlemsnummer). Det förutsätts att medlemsavgiften för varje följande år mellan det första och vid fördelningstillfället erlagts enligt föreningens stadgar. Om någon vill flytta sitt intresse från ett projekt och köa för ett annat projekt, gäller medlemsnumret som turordning även i det nya sammanhanget fram till tidpunkten, då upplåtelseavtal eller annat kontrakt/överenskommelse upprättas med byggherren. Om någon av något skäl lämnar föreningen, förblir hans medlemsnummer vakant. Medlem som tilldelats och accepterat lägenhet genom föreningen kan således kvarstå med sitt ursprungliga turnummer så länge medlemsavgiften betalas och kan därvid också (vid vederbörligen anmält intresse) komma ifråga även för framtida bostäder genom föreningens verksamhet. Medlemskap är personligt och kan inte överlåtas eller övertagas. Om endast en av sammanboende personer är medlem och denne avlider, kan inte den kvarlevande hävda medlemskap med bibehållen turordning. B1:4

6 B2. EXEMPEL PÅ TOLKNING/VERKSAMHETSMÅL (Carl Lignell) Föreningens ändamål Tolkning av portalparagrafens innebörd (underlag för verksamhetsplan, som omprövas efterhand) en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre, seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att Föreningen verkar för att anpassade lägenheter till överkomlig månadskostnad skall åstadkommas i vilka medlemmarna kan bo livet ut med den grad av gemenskap och ansvar för varandra, som de själva väljer. Ansvaret för att äldre människor har en rimlig basal omvårdnad åvilar dock kommunen bl.a. enligt de lagar som styr socialtjänst, färdtjänst och bostadsanpassningsbidrag. Föreningen övertar inte någon av kommunens uppgifter, utan utgår från att medlemmarna fullt ut får tillgång till den service och det stöd de har rätt till som kommunmedborgare. Individuell handikappanpassning är en uppgift för det allmänna. Däremot söker föreningen samverkan med främst äldreomsorgen, för att integrera föreningens åtgärder i omsorgsverksamheten, så att medlemmarna samlat kan få ut största möjliga livskvalitet. Det som föreningen medverkar till skall underlätta kommunens insatser på de ekonomiska villkor, som gäller i de enskilda fallen. Det finns sålunda ett gränssnitt, som kräver kontinuerligt informationsutbyte mellan förening och kommun. Föreningens verksamhet syftar till långsiktig förbättring av äldres boendevillkor. Föreningen står helt fri från all partipolitik. Om många vårdtagare bor på samma ställe behöver de inte möta så många olika ansikten i hemtjänsten. Personalen får mindre spilltid och arbetar säkrare i rätt måttsatta utrymmen. Färdtjänst kan samordnas, ev. med flexbuss. Fixartjänst kan ordnas inom huset. Föreningen skall verka för att boende i seniorhusen inte får stå tillbaka vid behovsprövningar med motivet att där finns så mycken gratis anhörigvård. 1.- verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet av insatser från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus Styrelsen skall verka opinionsbildande genom att aktivt söka kontakt med berörda myndigheter samt med de organisationer och de fastighetsägare/byggare, som bedöms vilja medverka till att nå föreningens mål. Styrelsen skall hålla nära kontakt med pensionärsrepresentanterna i Kommunala Pensionärsrådet (KPR). Styrelsen skall också ställa sin erfarenhet till förfogande för andra arbetsgrupper/föreningar med likartade syften. Det sistnämnda sker främst genom föreningens hemsida på Internet. Information om verksamheten bör spridas regionalt och till riksplanet. Konferenser och seminarier bevakas. Styrelsen bör utnyttja de möjligheter till inflytande, som i olika sammanhang erbjuds. Hemsidan bör ha länkar till andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer. Styrelsen skall söka få in intervjuer och artiklar spridda i media med anknytning till föreningens verksamhet. 2.- insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt Styrelsen skall kontinuerlig följa vad som sker inom intresseområdet på andra håll i landet och sammanställa material som underlag för studiecirklar bland medlemmarna. Styrelsen skall särskilt uppmärksamt följa andras erfarenheter av seniorhusens sociala och administrativa/ekonomiska problematik. Hur säkerställs kapacitet för husens drift, när medelåldern ökar? Styrelsen bör också följa den tekniska utvecklingen och bevaka innovationer som kan nyttiggöras i sammanhang med seniorboende. Råd och erfarenheter sammanställs kontinuerligt till en handbok (se även 5 nedan). Konferenser och seminarier samt Internet bevakas. Intervjuer görs med företrädare för seniorhus, som varit i drift en tid. Kontakter bör tid efter annan tas med Boverket och t.ex. SOS Alarm. Hemsidan kan ha länkar till andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer, som kan ge aktuell information för t.ex. studiecirklar. Representanter för föreningen ingår i BTH:s kunskapsnätverk om äldres boendefrågor samt i nätverket Smart Senior Services Arena. Styrelsen skall följa de erfarenheter och rekommendationer som framkommer via Boverkets publikationer, BTH:s forskningsnätverk och fackpressen. Föreningen följer resultatet från Wel_Hops och SNAC-projektet.

7 3.- söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad Utifrån befintliga eller planerade lägen för dagligvaruhandel, kollektivtrafik, vårdinstitutioner, grönområden, kulturutbud m.m. avgränsas intressezoner som utreds och bevakas. För att kunna ta rätt kontakt i rätt tid skall styrelsen följa fastighetsmarknaden. Den gjorda inventeringen av Karlskrona stadsbebyggelse, Lyckeby och Nättraby ses över kontinuerligt. Systematisk inventering av möjligheter i Rödeby bör göras liksom ombyggnadsstudier inför Karlskronahems större renoveringar. Fastighetsmarknaden följs kontinuerligt genom bevakning av dagspress och genom styrelsens kontaktnät. Styrelsen håller kontakt med intressentgrupper i Nättraby, Jämjö på Aspö och Hasslö, samt med invandrare på Kungsmarken. Nya detaljplaner bevakas genom bl.a. samrådsyttranden. 4.- söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser Styrelsen bygger sin styrka som förhandlings part gentemot främst fastighetsägare/byggare på en nära kontakt med en stor medlemskader och kunskap om hur medlemmarna prioriterar olika kvaliteter i förhållande till pris. Kontinuerlig medlemsvärvning sker genom brev till alla nypensionärer, affischering och återkommande annons i medlemsutskick till pensionärsorganisationerna, fackföreningar och hyresgästföreningar. En länk till föreningens hemsida bör finnas på Karlskrona kommuns och Karlskronahems m.fl. hemsidor. Media intresseras för att bevaka föreningens aktiviteter. 5.- utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av seniorhus Styrelsen skall utveckla en vision och ett basprogram (en handbok) för seniorhusens utformning och utrustning samt stå till förfogande som referensgrupp. Med utnyttjande av professionell kompetens bland medlemmarna och kunskapen om medlemmarnas önskemål skall styrelsen sedan söka påverka fastighetsägare/byggare att bygga enligt basprogrammet. Enkäter ajourförs och sammanställningar görs två gånger per år. Inom ramen för projektvisa studiecirklar görs fördjupningsenkäter. Basprogrammet utvecklas till generella tekniska råd samt kompletteras med erfarenheter från den sociala etableringsprocessen till en handbok för ökat utbud av välfungerande seniorhus. 6.- förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer Styrelsen skall i förhandlingar med de parter som involveras i en byggprocess tillvarata medlemmarnas intresse av såväl kvalitet som ekonomi. Förhandla här står för påverka och övertyga med de resurser föreningen har. Beroende på förutsättningarna inför enskilda projekt kan frågeställningar och förhandlingsposition starkt variera. Styrelsen skall för motparten tydliggöra vårt erbjudande och dess villkor i ett normalförslag till ömsesidig avsiktsförklaring. 7.- förhandla med kommun och myndigheter Styrelsen skall ta egna initiativ för att informera och påverka kommun och myndigheter att främja föreningens mål. Styrelsen skall bevaka och påverka kommunens måldokument såsom Äldrenämndens boendeprogram, bostadsförsöjningsprogrammet och översiktsplanen. Styrelsen skall återkommande påkalla möten med ledande politiker och tjänstemän. Aktuella beslutsdokument skall påverkas med formella remissyttranden. B2:2

8 8.- vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner Styrelsen skall bevaka och påverka detaljplaner för intressanta områden och, där så är motiverat, ta egna initiativ för att anpassa detaljplanesituationen och underlätta planprocessen. När tiden är mogen utveckla idéförslag till ny detaljplan och plantera det hos ägare och kommun för Lyckå 2:2 (Silotomten), Vedebylund 1:1 (trädgårdsmästeriet), Posse 4 (Tullgården), kv.hemmet samt Pottholmen och Handelshamnen. 9.- ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ Styrelsen skall själv och i samverkan med fastighetsägare/byggare ta fram informationsmaterial till medlemmarna om de seniorhusprojekt, som styrelsen initierat eller eljest funnit intressanta. Styrelsen skall utveckla policy för att fördela kostnader och åtaganden mellan föreningen och fastighetsägare/byggare samt utveckla adressregister, så att utskick underlättas verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de seniorhus föreningen initierat Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt förhandla med fastighetsägare/byggare för att få en förtur för föreningens medlemmar vid tilldelning av lägenheter i nya seniorhus. Styrelsen skall också förhand-la om förtur till senare ledigblivna lägenheter. Det juridiska förhandlingsläget är inte alltid avgörande för vad man kan åstadkomma i praktiken. Beroende på upplåtelseform m.m. måste innebörden av förtur förväntas starkt variera mellan olika seniorhus. Styrelsen skall utveckla regelverk i samråd med aktuella byggherrar och dokumentera i avsiktsförklaringar. Styrelsen har utvecklat internt regelsystem för turordning, som behöver kompletteras i den mån utomstående intressentgrupper associeras förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar Styrelsen skall förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar genom att tillhandagå med kunskap och informationsmaterial samt verka för att föreningens medlemmar som blivande boende får representation i byggande styrelser. Styrelsen skall förhandla med aktuella byggherrar och lämna information och stöd till de medlemmar, som får ledningsansvar. Styrelsen har registrerat en kooperativ hyresrättsförening i avsikt att snabbt kunna uppträda som formell motpart förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt på tidigt stadium ta initiativ till studiecirklar bland intressenterna och tillhandagå cirkeln med material för diskussion av såväl frågor om byggnadsutformning som frågor om social verksamhet i det färdiga seniorhuset. Styrelsen skall utveckla sitt program för cirkelverksamhet med erfarenheter från den sociala etableringsprocessen i brf Bataljonen 11. Dokument sammanställs i handboken. Styrelsen skall vara beredd att starta och driva cirklar, när något projekt når skarpt läge samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål. Bland övriga åtgärder, som kan tänkas bli aktuella, bör framhållas initiativ i mån av möjlighet för att förbättra lagstiftning och ekonomiska stöd. Påverka genom direkt kontakt med regeringens Äldreboendedelegation. Följa och ev. genom yttranden påverka revideringen av PBL, Boverkets byggregler (BBR), lagen om kooperativ hyresrätt m.m. B2:3

9 B3. EXEMPEL PÅ OH-MATERIAL FÖR DISKUSSION MED KOMMUNEN Vi kan slå fast: För bostadsförsörjningen har kommunen ett särskilt ansvar, som förmedlats av regering och riksdag genom lagar och förordningar Exempelvis Genom särskild lag om bostadsförsörjning Genom kommunens unika planmonopol enligt plan- och bygglagen en rättighet som också innebär vissa skyldigheter Genom speciella genomförandemedel Genom kommunens allmännyttiga bostadsbolag B3:1

10 Bostadsförsörjningslagen kräver en genomtänkt strategi i vilken kommunen ska inventera och analysera sin befolkning och dess aktuella och framtida bostadsbehov och vilket bostadsbestånd man har. Vissa gruppers behov ska analyseras i särskild ordning (t.ex. unga, äldre etc.) Vi jobbar förebyggande med utgångspunkt i aktiva seniorers boende. Ekonomiska- och juridiska medel Kan bidra till att genomföra de bostadspolitiska strategierna särskilt om kommunen äger lämplig mark och använder markanvisningsavtal. Planerings- och exploateringsavtal är andra medel i vilka kommunen kan förhandla fram sina önskemål. Karlskronahem kan vara aktiv förebild om inte marknaden tar sitt ansvar. B3:2

11 Kommunen bör ta reda på hur vi bor som ett led i planeringen Vi vet att de flesta en- och tvåpersonshushållen består av 55år+medlemmar och har i snitt en bostadsyta på drygt 65 m 2 per kapita (till 50 % i småhus), kan jämföras med 47 m 2 för hela befolkningen. Det är överytor som skulle passa för barnhushåll och befria åldrande hushåll från problem med eftersatt underhåll av villan Stimulera seniorhushållen att flytta medan tid är Vi anser att kommunen ska främja tillkomsten av bostäder och miljöer som kommunens invånare i senioråldrar inte kan motstå att nappa på. Detta ger upphov till flyttkedjor som vi vet stimulerar bostadsmarknaden Vi bidrar gärna med att kvalitetssäkra nyoch ombyggnadsprojekt. Bra seniorboende B3:3

12 Alla blir vinnare vid ökad rörlighet på bostadsmarknaden Vi vill bidra i en samhällsekonomisk analys ihop med kommunen, forskare och annan expertis. Den kommer att visa att en satsning på bra socialt och tekniskt genomtänkta bostäder för seniorer också gynnar kommunens och enskildas långsiktiga ekonomi. Ex. på positiva effekter med seniorhus I. Bättre nyttjande av bostadsstocken, nya bostadsområden behöver inte öppnas Kommunen stimuleras arbeta över förvaltnings- och verksamhetsgränser. Uppskjutet vårdbehov av äldre. Ungdoms- och barnhushåll kan erbjudas passande bostäder Ensamhetens onda cirkel kan brytas för äldre, bättre livskvalité, bättre ekonomi B.3:4

13 Ex. på positiva effekter med seniorhus II. Anhörigvården underlättas Hemtjänsten kan effektiviseras Öppnar för nya servicebranscher Ny teknik kan utvecklas ihop med högskola och näringsliv FYLL PÅ MED MERA! Vad kan man få fram? En sällskapslokal på 90 m 2 kostar 300 kr. i månaden fördelade på 25 lgh. På en depression mindre kanske samhället sparar kr. i mån. för lägre vårdkostnader. Den egna lägenheten kan göras 12 m 2 mindre därför du kan låna en festlokal och ett tvåbäddsrum för 350 kr. Du sparar runt kr om året..osv. Vår vision är bra för alla parter Det är Framtidens Boende B3:5

14 B4. EXEMPEL PÅ SKRIVELSE TILL KOMMUNEN i Kopia för kännedom till: BN ordf BN 2e v ordf ÄN ordf ÄN 2e v ordf K:nahem ordf K:nahem 2e v ordf Karlskrona kommun Kommunstyrelsen Bostadsmöjligheter för friska pensionärer Undertecknade valda ombud i kommunala pensionärsrådet och företrädare för pensionärs- och seniorföreningar i Karlskrona har under en längre tid på olika sätt sökt förmå kommunen att - utöver Socialtjänstlagens krav - konkret engagera sig i boendefrågor för äldre. Vi vill i anslutning till behandlingen av ett framtidsprogram för äldreomsorgen framföra följande förslag till åtgärder. En helhetssyn Antalet äldre blir allt fler. Efterfrågan på särskilt boende förväntas fortsätta att öka samtidigt som vårdtyngden/kostnaden specifikt blir större. En mycket stor del av omsorgen sker idag i det egna hemmet som anhörigvård. Kommunen har kvarboende som ett politiskt mål. Hemtjänst och anhörigvård har behov av god arbetsmiljö om kvarboendet skall fungera. Utöver vinsten i livskvalitet för den enskilde är uppskjutet vårdbehov att komma in i vårdsvängen så sent som möjligt - en uppenbar ekonomisk vinst för kommunen. Vi menar att en utredning om omsorgens framtid också bör handla om vilka åtgärder, som skulle kunna minska trycket på vårdinsatser från det allmännas sida. Kommunen borde som grund för sin egen planering kvantifiera vinsten av uppskjutet vårdbehov (göra en costbenefitanalys). Övergripande åtgärder Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar skall varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunen skall främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. I planeringen bör särskilt vissa hushåll uppmärksammas såsom äldre och handikappade. Vi önskar att kommunen tar fram ett sådant dokument, som särskilt har inriktning på bostadsutbudet för friska pensionärer. Härmed avses mellanboende, framtidsboende, seniorhus, vilket betyder samma sak, d.v.s. bostadsbyggnader med högsta tillgänglighet och välbelägna gemensamhetslokaler. Även det topografiska läget och närheten till kollektivtrafik, dagligvaror och annan service måste vara gynnsam. Med tillgång till sådant boende har en pensionär möjlighet att till hög ålder behålla sin hälsa, inte minst mentalt, samt sköta sig själv med grannars och ev. hemtjänstens stöd. Riktlinjerna för bostadsförsörjningen bör ligga till grund för den nu aktuella översynen av översiktsplanen. I sitt översiktsplanearbete bör kommunen peka ut/reservera sådana lägen för ny- och ombyggnader, som är gynnsamma för seniorboende och sedan verka för att de nyttjas för detta ändamål på gynnsamma ekonomiska villkor. Erforderliga detaljplaneändringar kan i viss mån göras i förväg genom flexibla lösningar. Det är också viktigt att få snabba råd och hjälp med planändringar där sådana behövs, t.ex. avseende aktuella Aspö Mad. Kommunen kan påverka utbudet Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen innebär inte primärt någon skyldighet att själv bygga. Däremot har kommunen fått ett antal medel för att påverka utbudet, så att målet med goda bostäder för alla uppfylls. Mot bakgrund av sitt planmonopol kan kommunen förhandla om planarbete, exploateringsavtal och markanvisningar med sikte på att en viss andel av nybyggena skall vara särskilt senioranpassade och ha lämplig upplåtelseform. B4:1

15 Hyresrätter är starkt efterfrågade och måste prioriteras, eftersom en stor grupp pensionärer saknar ekonomisk möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Kommunen behöver klargöra hur man vill avgränsa egna insatser och sitt bostadsbolags, mot sådana som kan åstadkommas kooperativt och sådana som kan lämnas till marknaden. Som läget är just nu på byggområdet, kan överkomliga hyresrätter inte åstadkommas, utan att det allmännyttiga företaget Karlskronahem engageras. Vi menar att kommunen i sitt ägardirektiv skall se till att Karlskronahem för in tydliga delmål för seniorbostäder i sin planering såväl vad avser nybyggnader som ombyggnader. Karlskronahem har genom sitt senaste bygge i kv. Adlersten visat att bolaget har kompetens att pressa produktionskostnaderna 30 % under gällande schablonvärden. För att nyttan av ett nytt sådant resultat skall stanna hos byggets hyresgäster, behöver formen för ägande/upplåtelse närmare övervägas. En vital bostadsmarknad Det finns ytterligare fördelar med en satsning på seniorbostäder. Närmare hälften av alla över 60 år bor i egnahem. Många bor kvar även när förmågan att ta ansvar för fastighetsunderhållet begränsats. Behovet av kostsamma investeringar i nya småhusområden skulle minska, om äldre villor - ofta bebodda av seniorer - blev till salu för barnfamiljer i snabbare takt än som nu sker. Det finns en hög omflyttningspotential att nyttiggöra genom ökat byggande av framtidsboende/seniorhus. Ju fler bostäder som involveras på marknaden, desto bättre fungerar den. Nyproduktion av större bostäder ger upphov till kedjereaktioner på marknaden s.k. flyttkedjor, som i slutändan friställer billiga småbostäder till bl.a. studenter. En stagnerad bostadsmarknad skulle däremot starkt medverka till att kostnaden för vårdboende blir än mer svårbemästrad i framtiden. Fånga upp befintliga resurser Många befintliga bostadslägenheter är fullt ut handikapptillgängliga. Andra har stora fördelar genom att det finns hiss och bara en halvtrappa som hinder. Många ligger redan i markplanet. Ett antal lägenheter är också särskilt ombyggda med bostadsanpassningsbidrag (som enligt reglerna till stor kostnad måste återställas då den funktionshindrade flyttar!). Det finns ingen kommunal kartläggning av lägenheter med sådana plusvärden och heller inget system för att matcha efterfrågan mot möjligheter. Det finns heller ingen inventering av hur många gamla som allvarligt handikappas av att bo i en otillgänglig lägenhet. Många kommuner har system för att åt äldre förbehålla de handikapptillgängliga lägenheterna styckevis eller i trapphusenheter. Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun enligt lag anordna bostadsförmedling. I brist på fullständig bostadsförmedling bör kommunen åtminstone i någon form kunna förmedla pluslägenheter till de mest behövande. Vi föreslår att Karlskronahem får i uppdrag att, utöver sin egen bostadsuthyrning, sköta en frivillig generell bostadsförmedling för äldre. Opinionsbildning Kommunen kan också påverka bostadsmarknaden genom opinionsbildning. Uttalade politiska mål spelar stor roll. Kommunen kan i en första omgång rikta en kampanj till byggare/ markägare för att stimulera till satsningar på bättre seniorboende dels genom ny- och ombyggnad, dels också genom att ta tillvara och handikappanpassa redan befintliga lokaler för aktiverad gemenskap. Insatser behövs också riktade till organisationer för att aktivera resurser för besöksverksamhet och träffpunkter. Sist men inte minst behöver pensionärerna väckas till insikt om, att de bör byta bostad medan de har ork kvar för att klara omställningen. De måste också göra sina önskemål kända. Allteftersom datortätheten ökar hos de äldre bör Karlskronas hemsida kunna spela en större roll som både givare och mottagare av information. Stöd till initiativtagare Initiativ från seniorer att bygga själva hör till undantagen, eftersom det är svårt att på ideell bas mobilisera den kompetens, som fodras för att på egen hand genomföra ett byggprojekt. Det blir extra svårt av att det inledande utrednings- och skisskedet inte kan finansieras med gängse lån. För att kunna undvika ett beroendeförhållande till något av de större byggbolagen, behöver en byggande förening övergångsvis hjälp av en kommunal stiftelse eller ett investeringsbolag med uppgift att som finansieringsorgan optimera bostadsmarknaden. Om ett bostadsföretag kan klassas som allmännyttigt (t.ex. en kooperativ hyresrättsförening) kan hjälp också lämnas i form av kommunal borgen. B4:2

16 För att underlätta starten borde det finnas tillgång till kompetent kommunal vägledning - en seniorboendekonsulent (som också kan ha andra uppgifter). Stöd till social verksamhet Kommunen kan också stödja en startad verksamhet t.ex. genom bidrag till lokaler eller till en husvärd/värdinna som aktiverar och som kurator stödjer de boende t.ex. genom uppsökande hälsosamtal/trygghetsrundor. I många kommuner finns sådana med varierande huvudmän och varierande uppgifter avseende antingen ett separat seniorhus eller ett antal spridda seniorboenden. Huvudsyftet är att motverka ensamhet och inspirera till största möjliga självverksamhet bland de boende, så att de håller sig friska så länge som möjligt. Exempel: Värd/värdinna för seniorboende finns bl.a. hos Botkyrkabyggens vitaliserat boende (Vibo) projekt, hos Skelleftebostäder, hos Mitthems Plusboende och hos Trelleborgshem. De sistnämnda finns i gemensamhetslokal i fem bostadsenheter och betalas av kommunen/bostadsföretaget var kostnaden för värdinnor i Trelleborg <30 kr/individ och dygn, att jämföra med kr/individ och dygn i Karlskronas vårdboenden. Hur stort är behovet? Forskningsprojektet SNAC vid bl.a. Blekinge FOU-enhet (BTH) bygger på i 3-årsintervall återkommande intervjuer med slumpmässigt utvalda individer (varav från Karlskrona) i åldersgruppen över 60 år från fyra olika geografiska områden i Sverige. En intervjuomgång pågår. I förra omgången framkom bl.a. att 32 % var ensamboende och 27 % önskade mer mänsklig kontakt. 40 % av bostäderna var inte handikapptillgängliga. Ett antal intervjuade kunde inte ens ta sig ur sin bostad. Mellan 3 till 7 % var uttalat missnöjda med sitt nuvarande boende. Det torde sammantaget kunna tolkas så, att det finns en latent efterfrågan på att få byta boende från en betydande antal av Karlskronas ca medborgare över 60 år, varav de flesta bor i Karlskronas tätortsområden. 3 % betyder ca 500 lägenheter. En kompletterande marknadsanalys behövs. Ett balanserat system Sammanfattningsvis finns det anledning för kommunen att skaffa sig en samlad bild av hela utbudet av boendemöjligheter inkl. deras sociala förutsättningar. I ett bostadsförsörjningsprogram kan kommunen kontinuerligt ställa den bilden mot bilden av befolkningsutvecklingen. Målsättningen bör vara att med hjälp av översiktsplan, bostadsförsörjningsprogram och andra kommunala åtgärder åstadkomma ett balanserat system av samverkande kommunala, privata och kooperativa boendeformer som täcker in behov och efterfrågan från alla medelålders och äldre. Fortsatt arbete Vi nedanstående organisationer med intresse för att åstadkomma ett framtidsinriktat boende för den nu drastiskt växande generationen seniorer föreslår att kommunen utifrån målen i denna skrivelse tillsätter en arbetsgrupp av företrädare för berörda delar av kommunens förvaltning. Arbetsgruppen bör bl.a. ta fram samhälls- och kommunalekonomiska kalkyler, modeller för boendeformer och upplåtelseformer, finansieringsmodeller, handläggningsrutiner mm. Vi erbjuder oss att ställa våra kunskaper och kontakter med forskare vid BTH, den statliga Äldreboendedelegationen, banker m.fl. till arbetsgruppens förfogande i utredningsarbetet. Förstahandsfrågor 1. Formulera politiska mål för utveckling av bostadsmöjligheter för seniorer och anpassa organisationen. 2. Låt inventera förekomsten av goda seniorlägenheter 3. Ge Karlskronahem i uppdrag att utveckla en frivillig bostadsförmedling för seniorer. 4. Ge Karlskronahem i uppdrag att planera för ekonomiskt överkomliga seniorlägenheter med hyresrätt. Eftersom våra förslag är gränsöverskridande i förhållande till vedertagna ansvarsområden önskar vi snarast få utveckla våra synpunkter vid ett gemensamt möte med politiska företrädare för Kommunstyrelsen, Miljö- och byggnadsnämnden samt Äldrenämnden. Karlskrona den 23 november PRO SPF SPRF. SKPF RPG Demensföreningen Seniorhusförening Seniorboendeförening, Aktiva Seniorer, lokalfören. B4:3

17 B5. EXEMPEL PÅ AVSIKTSFÖRKLARINGAR 1. byggherre Avsiktsförklaring om samverkan mellan.... Seniorhusförening och... Mellan.. Seniorhusförening, nedan kallad Föreningen, och.., nedan kallad Byggherren gäller från ovanstående datum följande avsiktsförklaring om förestående (om-/till-)nybyggnad på fastigheten.., nedan kallad fastigheten. 1. Byggherren har tagit del av Föreningens stadgar, dess handbok för seniorboende och avser verka för att (om-/till-)nybyggnaden på fastigheten blir ett seniorhus i enlighet med Föreningens syften. 2. Föreningen avser att samarbeta med gemensamt syfte enligt denna förklaring samt att till Byggherrens förfogande ställa dels sina kunskaper om medlemmarnas preferenser och betalningsvilja (enkätsammanställningar), dels en referensgrupp med representation från styrelsen, allt på villkor som anges under punkterna 4, 5 och 6 nedan. 3. Föreningen erbjuder sig att på Byggherrens bekostnad till Föreningens medlemmar distribuera sådana prospekt/handlingar, som framtagits efter här avsedd samverkan. Föreningen erbjuder Byggherren plats för muntlig information om det gemensamma projektet på föreningsmöten samt en länk från föreningens hemsida till projektets beskrivning på Byggherrens hemsida. 4. Byggherren medger att Föreningens medlemmar fram till. (datum eller projektskede) har förtur enligt Föreningens turordning1 vid upplåtelse av eller teckning för lägenheter i fastigheten. 5. Byggherren avser att medverka till att intressenterna till seniorhuset, dels ges tillfälle att framföra synpunkter på frågor vid husets utformning, som berör deras lägenheter och gemenskapsutrymmen, dels före inflyttning ges tillfälle att lära känna varandra genom träffar eller medverkan i en eller flera studiecirklar. Byggherren kan då bidra med kompetens/resurser. Föreningen avser att aktivt medverka till genomförandet av studiecirklar enligt denna punkt. 6. Byggherren kommer att verka för att Föreningen tidigt underrättas om någon lägenhet i seniorhuset avsägs av innehavaren innan en förening av lägenhetsinnehavare övertagit ansvaret för upplåtelserna. Avsikten är att Föreningen enligt intern turordning då skall kunna ge annan medlem möjlighet att förvärva/överta denna lägenhet. Mer detaljerade tilläggsavtal/överenskommelser kan tillkomma som bilagor. Denna avsiktsförklaring har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt. för Byggherren för.. Seniorhusförening. 1 Föreningens turordningspolicy se sid B1:4

18 2. annan förening Avsiktsförklaring om samverkan mellan Karlskrona Seniorhusförening och... Mellan.Seniorhusförening, nedan kallad Basföreningen, och.nedan kallad Lokalföreningen gäller från nedanstående datum följande avsiktsförklaring beträffande förestående byggnadsarbeten på fastigheten., nedan kallad Fastigheten. 1. Lokalföreningen är som juridisk person 2 medlem i Basföreningen och avser verka för att byggnadsarbetena på Fastigheten blir ett seniorboende i enlighet med Basföreningens syften. 2. Basföreningen samarbetar med Lokalföreningen med gemensamt syfte enligt denna förklaring och sina måldukument samt avser att till Lokalföreningens förfogande ställa dels sina kunskaper om medlemmarnas bostadspreferenser och betalningsvilja (enkätsammanställningar), dels sina samlade erfarenheter i Basföreningens handbok, samt utse en konsultgrupp med representation från styrelserna, på villkor angivna under pkt 4 och 6 nedan. 3. I anslutning till Basföreningens föreningsmöten erbjuds Lokalföreningen distribuera skriftlig information samt tid för muntlig information om gemensamma projektet samt därutöver en länk från Basföreningens hemsida till Lokalföreningens hemsida. 4. Lokalföreningen skall medverka till att Basföreningens medlemmar i viss ordning (enligt separat bilaga) har förtur vid upplåtelse av eller teckning för lägenheter i Fastigheten, i princip i den ordning de blivit medlemmar i Basföreningen. 5. Basföreningen avser bistå vid genomförandet av studiecirklar för Lokalföreningens intressenter i stort enligt program i Basföreningens handbok. 6. Lokalföreningen kommer att verka för att Basföreningen alltid underrättas om rätten till viss lägenhet i Fastigheten avsägs av innehavaren innan en bostadsförening vald av Fastighetens lägenhetsinnehavare övertagit ansvaret för upplåtelserna. Avsikten är att då möjliggöra för Basföreningen att enligt sin turordning kunna ge annan egen medlem möjlighet att förvärva/överta denna lägenhet. Mer detaljerade tilläggsavtal/överenskommelser kan tillkomma som bilagor. Denna avsiktsförklaring har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt. Datum. Ort för för Karlskrona Seniorhusförening. B5:2 2 Årsavgiften för medlemskap som juridisk person fastställs av Basföreningens årsmöte och är f.n kr.

19 B6. UPPLÅTELSEFORMER (Stig Hedén) Hyresrätt Att disponera en lägenhet med hyresavtal är den vanligaste formen av upplåtelse av bostad i Sverige. Hyresavtalens text och innehåll regleras i 12 kap Hyreslagen (Jordabalken 1970:994) som omfattar en mängd paragrafer. Där behandlas förutom vad som normalt avtalas även t ex tvistesituationer och möjliga oenigheter under brukstiden om innehåll och tolkning av hyresavtal. Den boendes ställning är enligt lagen mycket stark och innefattar t ex viss besittningsrätt efter viss hyrestid. Upprepade brott mot regler och avtal, t ex slarv med hyresbetalningar, kan dock medföra att man mister sitt hyreskontrakt genom avhysning. I hyresrätt äger man inte sin lägenhet utan innehar rätten att bruka den med viss föreskriven tidsbegränsning, vilken är olika lång för husägaren respektive hyresgästen, som regel 6 eller tre månader. Görs ingen uppsägning vid dessa tidpunkter förlängs hyresavtalet automatiskt. I praktiken gäller ofta en månads uppsägning från den boende. (Uthyrning/uppsägning av P-platser sker enligt arrendelagen, men även här har praxis blivit enmånadersperioder.) Man är som hyresgäst skyldig att rätta sig efter ett antal regler och föreskrifter men man har också vissa rättigheter. Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i gott skick vilket även gäller de boende som skall väl vårda lägenheten och ersätta skada. Man får inom vissa snäva gränser själv ändra och bestämma hur lägenheten skall se ut (interiört) men är alltid skyldig att återställa den i originalskick på värdens anfordran. Normalt skall värden med skäliga tidsintervaller låta tapetsera och måla och utföra sedvanliga reparationer som blir nödvändiga p.g.a. ålder och normalt bruk och förslitning. Detta gäller även spis och kylskåp. Värden sköter alla småreparationer i lägenheterna på serviser och all utrustning samt låter byta eller reparera normalt förslitna ingående detaljer löpande. I praktiken utförs ibland omfattande underhåll vid omflyttningar i respektive lägenhet vilket förrycker de vanliga tidsintervallerna. På grund av de föreskrivna omfattande åtagandena och att slitaget ibland blir högt, blir hyran ofta högre än i bostadsrätt, där ju den boende själv har att ordna dessa förhållanden. Hyran erläggs månadsvis och bestäms som regel lokalt med den s.k. bruksvärdesprincipen som utgångspunkt. Den innebär att ortens allmännyttiga (kommunala) hyressättning skall vara ledande och att man för varje läge och byggnads ålder jämför med de kommunala bolagens hyresnivåer. Beroende på hyresförhandlingslagen kan då värme, varmvatten, el. i allmänna utrymmen och VA samt avfallshantering inkluderas. Det är kutym att omfördela kostnader (speciellt för nyproduktion) inom de kommunala bolagen, varvid de senast byggda husen ges lägre hyra än som motsvarar deras kostnader och det omvända förhållandet gäller för de äldre områdena. I praktiken medför detta ofta att andra husägare inte anser sig ha möjligheter att bygga nya hyresrätter eftersom de anser att de inte kan räkna med att täcka kostnaderna med den genom detta förfarande möjliga hyresnivån. De har dock teoretiskt samma möjligheter inom sitt bestånd. Fastighetsägare med hyresbostäder har ofta fler än en fastighet och därmed möjligheter att anställa fastighetsskötare, trappstädare och reparatörer samt sköta trädgårdsanläggningar och markarbeten med personal från en central. Där kan även aktuella reservdelar och maskinutrustning hanteras rationellt. De kommunalt ägda fastighetsbolagen är som regel anslutna till SABO, en riksomfattande serviceorganisation eller motsvarande för privata aktörer, Sveriges Fastighetsägare. En annan berörd intresseorganisation är HGF, (Hyresgästföreningen Småland-Blekinge). B6:1

20 Kooperativ hyresrätt Kooperativ hyresrätt har funnits i lagreglerad form sedan 1 april 2002; Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt och Förordning (2002:106) om kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen har funnits i olika varianter sedan början av 1900-talet. Mest känd är Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), som sedan 1916 producerat mer än lägenheter. En kooperativ hyresrättsförening fungerar som ett mellanting mellan en ekonomisk förening och en borättsförening. Den äger eller blockhyr hela fastigheter, där medlemmarna i sin tur hyr lägenheter. Den kan bildas såväl när det är fråga om nybyggnad, som när förvaltningen av en befintlig byggnad ändras eller den säljs. Som boende är man medlem i en ekonomisk förening, vilken (liksom bostadsrättsföreningar) skall vara registrerad med sina stadgar hos Bolagsverket, med ansvar, skyldigheter och rättigheter. När en kooperativ hyresrättsförening bildas, ställs krav på en ekonomisk plan av samma typ som för en bostadsrättsförening. Hyresgästerna har genom sin förening viss boendedemokrati och kan påverka de gemensamma beslut som fattas. I vilka avseenden och hur mycket, samt på vilket sätt, avgörs för olika föreningar i deras stadgar samt av åtaganden och skyldigheter i de blockhyresavtal som upprättas med fastighetsägare. Vid blockuthyrning till en ekonomisk förening regleras husägarens åtaganden beträffande administration, skötsel och underhåll m m i ett särskilt förvaltningsavtal. Omfattningen kan variera och beror i sin tur på vad de boende är villiga att åta sig. Om föreningen även äger huset har den därmed också att svara för alla arbeten och åtaganden gentemot medlemmarna/de boende, ev. affärshyresgäster såväl som mot myndigheter osv. Avsikten med upplåtelseformen är att främja ett överkomligt, spekulationsfritt boende, som ger ökat inflytande och gemenskap även för hyresgäster. De boende har mer inflytande och förhoppningsvis lägre hyra än vid konventionell hyresupplåtelse. Framför allt uppskattas den sociala gemenskapen i kooperativ hyresrätt. Föreningen får vid nybyggnation statliga kreditgarantier, vilket möjliggör högre belåning än för bostadsrätt (95 %) och även medför att den insats som medlemmarna betalar kan sättas lägre än i bostadsrätt. Vid avflyttning återbetalas samma belopp som inbetalts, utan ränta eller någon indexreglering, vilket även gäller dödsbon. Uppskovsrätt för reavinstbeskattning är för närvarande inte möjlig för kooperativ hyresrättsinsats. En lägenhet i kooperativ hyresrätt kan inte pantsättas eller belånas. Däremot kan fastigheten ekonomiskt hanteras på vanligt sätt av sin ägare. Det finns inget traditionellt intresse av vinst under driftstiden (eventuellt undantaget blockhyresavtalet) och avgifter och insatser kan från början hållas i önskad balans med varandra. En uttalad ambition har varit att inte behöva betala mer än cirka kr i insats. I Stockholm utgör dock insatserna idag enl. SKB omkring 10 % av produktionskostnaden vilket då innebär flera gånger målbeloppet. Innan 2002 hade ett 60-tal kooperativa bostadsföreningar som äger fastigheter bildats, främst centralt i Stockholm, där lägenheterna nu är mycket eftertraktade. Ett 20-tal föreningar har nybildats runt om i landet, av dessa är sju SABO-företag. Varken hos allmänheten eller inom bankväsendet är kunskaperna om kooperativ hyresrätt som upplåtelseform stora eller spridda. Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening (SKB) fungerar som en lokal medlems- och sparorganisation, där man för 250 kr/år står i kö för lägenhet. Man kan spara valfria belopp hos dem, men endast tiden när sparandet började avgör turordning till de lägenheter som förmedlas i befintliga hus/föreningar eller som SKB låter bygga. SKB äger formellt husen och lägenheterna och de erbjuds som hyresrätter och med insatser enligt ovan. I övriga landet finns en del motsvarande organisationer men omfattning, åtaganden och villkor är okända. Se Boverkets rapport Kooperativa hyresrätter nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, Det finns mer upplysningar och hänvisningar på Lars Malmgren, VD + 46 (0) , + 46 (0) lars@vitanovis.se B6:2