Planbesked Särö 1:441

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Datum Diarienummer KS/2015:223 Kommunstyrelsen Säröhus AB Säröhusvägen Särö Planbesked Särö 1:441 Förslag till beslut Kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag till kommunstyrelsen: Kommunstyrelsen avslår ansökan om planbesked för Särö 1:441. Motivering till beslut Ett rimligt mått på en exploatering av en verksamhetsfastighet bedöms vara 40 % av fastighetsarean. Skälet till det är att de flesta verksamheter förutom byggnader kräver ytterligare ytor för att kunna lösa andra behov som parkering, angöring och varutransporter. Omständigheterna påverkar sedan i vilken mån det kan vara lämpligt med en större eller mindre exploatering. En hotell- och konferensanläggning som är utpräglat publik i sin verksamhet med många bil- och bussburna besökare och med mycket varutransporter bör inte överskrida gränsen på 40 %. Även om den föreslagna byggnationen inte innebär att gränsen på 40% överskrids så skulle åtgärden innebära att de redan bristande ytorna för andra behov, såsom parkering, angöring och varutransporter, skulle minska ytterligare. Tillfartsvägarnas standard motsvarar inte fullt ut kraven på en lämplig och trafiksäker tillfart för en verksamhet av denna omfattning. Parkeringsbehovet bedöms inte kunna uppfyllas inom de fastigheter som rymmer verksamheten. Säröhus dominerar norra Särön på ett sätt som inte bedöms vara i samklang med de kulturistoriska ambitioner som kommer till uttryck i riksintresset av ett bevarande av den ursprungliga utredda kulturmiljön. Ytterligare på- och tillbyggnader av det mycket stora byggnadskomplex som utgör Säröhus bedöms inte vara lämpliga med hänsyn tagen till riksintresset. Ansökan avslås med hänvisning till att verksamhetsfastigheten har exploaterats till en gräns då det inte är lämpligt att ytterligare utöka byggrätten och möjliggöra en utökning av besöksfrekvensen med påföljande ytterligare påverkan på omgivningen. Ansökan avslås även med hänvisning till att förslaget inte tar hänsyn till riksintresset. Karl-Gustav Larsson kg.larsson@kungsbacka.se 1 (4) Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon

2 KUNGSBACKA KOMMUN 2 (4) Sammanfattning En ansökan om planbesked för fastigheten Särö 1:441 kom in Fastigheten är belägen inom detaljplan SP133B, laga kraft Fastigheten omfattar tillsammans med den samägda Särö 1:78 ca m 2, av den ytan är ca m 2 BYA bebyggd med hotell- och konferensanläggningen. Ansökan avser ett antal tillbyggnader utmed den befintliga byggnadens fasad samt påbyggnad på taket avsedda för spa, gym, konferensyta och tillkommande hotellrum. Tillkommande byggnadsarea omfattar ca 330 m 2, ytterligare tillkommande BTA ca m 2, och den maximalt tillåtna nockhöjden föreslås öka till generellt +34 meter över nollplanet inom hela planen. Byggnadsnämnden har bedömt att ärendet är av strategisk betydelse och beslutade att beslut om planbesked ska tas i kommunstyrelsen. Ansökan avslås med hänvisning till att verksamhetsfastigheten har exploaterats till en gräns då det inte är lämpligt att ytterligare utöka byggrätten och möjliggöra en utökning av besöksfrekvensen med påföljande ytterligare påverkan på omgivningen. Ansökan avslås även med hänvisning till att förslaget inte tar hänsyn till riksintresset. Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse, Skrivelse från fastighetsägaren Sammanträdesprotokoll BN Fastighetsägarens planförslag Skrivelse om planändring Ansökan, Beslutet skickas till Sökanden Säröhus AB. Beskrivning av ärendet En ansökan om planbesked för fastigheten Särö 1:441 kom in Fastigheten är belägen inom detaljplan SP133B, laga kraft Fastigheten omfattar tillsammans med den samägda Särö 1:78 ca m 2, av den ytan är ca m 2 BYA bebyggd med hotell- och konferensanläggningen.

3 KUNGSBACKA KOMMUN 3 (4) Ansökan avser ett antal tillbyggnader utmed den befintliga byggnadens fasad samt påbyggnad på taket avsedda för spa, gym, konferensyta och tillkommande hotellrum. Tillkommande byggnadsarea omfattar ca 330 m 2, ytterligare tillkommande BTA ca m 2, och den maximalt tillåtna nockhöjden föreslås öka till generellt +34 meter över nollplanet inom hela planen. Kulturhistoria Den ursprungliga byggnaden Lokmannahemmet uppfördes 1913 som semesterhem för lokmän. Sedermera övergick verksamheten till hotell och byggnaden försågs vid den första planläggningen 1979 med ett litet q och föreskriften om särkskild miljöhänsyn. Vid nästa planläggning 1991 togs q- märkningen bort på grund av flera om- och tillbyggnader som minskat byggnadens kulturhistoriska värde. Anläggningen har därefter byggts ut, om och till i omgångar under en lång rad år och idag kan man inte utläsa något av den ursprungliga historiken i den befintliga byggnaden. Verksamhet Verksamheten omfattar hotell/konferens/spa med 112 hotellrum och ca 200 bäddar. En restaurang för 220 gäster erbjuder helglunch och julbord förutom gäst- och konferensmiddagarna. Av den tillgängliga ytan inom de båda fastigheterna Särö 1:441 och 1:78 utgörs ca m 2 av naturområde. Den befintliga hotellbyggnaden upptar idag således ca 40 % av den tillgängliga marken för verksamheten. Tillfart Tillfarten till Säröhus utgörs av Stallbacken med en bredd av ca 5,3 meter på en längd av 360 meter och därefter via Åleviksvägen och Säröhusvägen i ytterligare m med en bredd av endast 4,6 meter. Parkeringsbehov Inom de två fastigheterna som hyser verksamheten finns ca 85 parkeringsplatser. Enligt normer för parkeringsbehov anses att det för hotell i icke centrala lägen behövs 25 p-platser per m 2 BTA. En grov uppskattning ger att Säröhus omfattar ca m 2 BTA vilket skulle generera ett parkeringsbehov som överskrider de tillgängliga p-platserna. Kollektivtrafik I nämndbudgeten för 2016 har byggnadsnämnden sammanfattat sin inriktning på samhällsbyggnad bland annat när det gäller kollektivtrafiken: Vi bygger ett samhälle för Kungsbackas invånare där allt hänger ihop och det är nära till mötesplatser, arbete, handel, kollektivtrafik, natur, hav och resten av världen. Det är 1,3 km till närmaste busshållplats vid Särö kyrka där det går en buss var 30:e minut på vardagar.

4 KUNGSBACKA KOMMUN 4 (4) Omgivningspåverkan Säröhus gränsar direkt till 7 privatfastigheter och delar tillfart med ytterligare 5 fastigheter. En verksamhet av denna omfattning påverkar omgivningen genom trafikrörelser och buller. Varutransporter, busstrafik och besökande är alla hänvisade till samma tillfartsväg. Riksintresse Särön är av riksintresse för kulturmiljövården, naturvården och friluftslivet på grund av sin långa och mångfacetterade historia, sin bebyggelse från olika epoker och ett äldre natur- och kulturlandskap. Genomförandetid 2014 gjordes en planändring med syftet att möjliggöra en entrétillbyggnad, som vann laga kraft och vars genomförandetid går ut Strategisk betydelse Byggnadsnämnden har bedömt att ärendet är av strategisk betydelse och beslutade att beslut om planbesked ska tas i kommunstyrelsen. Gabriella Köhler Graf Verksamhetschef Planering och exploatering

5

6

7

8

9

10

11

12 Hasse Andersson. Kommunstyrelsen, Återremitterad plan Säröhus 1:441 Särö Ny takprofil Befintlig takprofil 33 m 31 m m Vån 3 Vån 2 Vån 1 Souterräng 1998 Vallgatans arkitektkontor. Ragnar Hjerten, Gunilla Bellander Gym, Matsal, Personal Konferens Pool souterräng SPA Rum Rum

13 KS/2015:223 Säröhus. Kommunstyrelsen ger kommunstyrelsens förvaltning i uppdrag att i samråd med förvaltningen för Plan & Bygg föra en dialog med fastighetsägaren till Säröhus i avsikt att skapa en framförhållning för konferensanläggningens utveckling. Säröhus utgör en mycket viktig del av näringslivet i kommunen och bedriver en expanderande verksamhet som efterfrågas långt utanför regionen. Självfallet ska anläggningen ha förutsättningar för att utvecklas och kunna möta framtiden. Förslag / Tillägg. Ursprunglig plan startades 1973 vann laga kraft Denna plan är 30 år gammal och speglar inte nutiden, och skall därför ersättas av en ny plan. Denna plan skall beskriva möjlig framtida utveckling för Säröhus. Riktlinje i detta är det inlämnade förslaget från sökande. Planändring enkelt planförfarande. Bygglov bereds parallellt. Beskrivning av ärendet: Enkelt planförfarande 3 månader då prickad mark är mindre än 10% = 700 kvm, endast 300 kvm nyttjas? Bef, rev. planförslag upprättat av Säröhus (länk nedan). Kan beaktas av Planavdelningen vid upprättande av plan. Läs Mer >> Bygglov behandlas samtidigt i de delar som nedan redovisas: 1. Särö Källa Spa - väster souterrängvåning 2. Fasad mot norr, matsal, utställning, gym, stolförråd, personalmatsal 3. Rum i tre delar.

14 1 Plan Beskrivning: Kulturhistoria: Särö havsbad och skogsluftsförort har varit aktivt sedan Hundratals badgäster inhyrda, senare 1000 bäddar i området. Järnväg sedan , som mest 1 miljon passagerare årligen. Säröhus sedan Läs mer >> 2 Verksamhet bild: Konferens, Hotell & Spa, 112 rum, 209 bäddar. Fullständig konferensverksamhet. Läs mer >> 3 Mark: Egen mark kvm. Tillgänglighet: Friluftsområdena Särö Nordanskog, Särö Västerskog, Särö Norra strand samt övriga fria ytor på Särön. Läs Mer >> 4 Tillfart: Trafikverket Motortrafikled 158 skyltad runt Göteborg, E6 norr söder. 158 mot Särö väg 955, bredd 5,5 m 11 trafikhinder på sträckan för att hindra de höga hastigheterna är anlagda. Vägförening enligt avtal Säröhusvägen 200 m läggs om och breddas, 5.50 tidig vår Kurvan samt trafiklösning är Trafikverkets och Kommunens gemensamma projekt. Plan eller tillsynsärende. Läs mer >> 5 Parkeringsbehov: Nu 100 platser, Vid planlösning Särö Norra strand ytterligare befintliga 70. På området Särö Norra strand ca 150. Västerskog 100. Läs mer >> 6 Kollektivtrafik: 1 km till 70 avgångar per dygn. Nytt recentrum Särömotet. Citat KS Ett samhälle för inv. nära till mötesplatser, arbete, handel, natur hav, och resten av världen. Tänk om alla kommuninvånare hade denna närhet som Säröhus gäster har. Läs mer >> 7 Omgivningspåverkan: Lantmäteriet har gjort enligt debiteringslängd en fastställd utredning angående trafikrörelser.

15 Denna är så väl tilltagen att den täcker kommande ev. ökande trafik. 100 självkörande Volvobilar är redan i Göteborg hos testfamiljer lansera bilarna kommersiellt. Läs mer >> 2015 sept. Gjorde Länsstyrelsen, Region Halland med 5 tjänstemän av olika kompetenser syn på platsen. 25 områdesplatser synades efter protokoll med bilder och beskrivning. Detta protokoll justerades och godkändes. Område: Särö Sund samt Skörvallaviken, Stallviken, Brandshult, dessa med tillströmning av åar. Särö Norra strand, Nordanskog blivande naturreservart, samt Säröhus. Övriga medverkande i synen:, M&H Kungsbacka Kommun. Läs mer >> 8 Genomförande tid: Om P&B hade följt KS uppdrag hade stora delar redan varit klara. (Se Budskär taklagsfest 24/11, 6 vån.) Förberedande arbete ej bygglovspliktiga är redan utförda. Genomförande sker omedelbart efter beslut. 9 Riksintresse: Från år 1250 vid trekonungamötet i Fjäre Härad har Särön haft ett riksintresse. Kronohemmanet skyddade nuvarande naturreservaten, så tillgängligheten säkrades. Särö Havsbad och Skogsluftskurort har spelat en central roll i Sveriges och Göteborgs kulturella, ekonomiska historia med dess utveckling. Alla stadsministrar, näringsliv, möttes på Särö under hela Gustav V regeringsperiod. Ja redan innan med Karl den XV, Oskar den I - II och Wallenbergsfären. Nu upprättshålls tillgängligheten och riksintresset genom verksamheter och föreningslivet som är verksamma på Särön. Säröhus lever idag vidare i samklang med de kulturhistoriska ambitioner som kommer i uttryck i riksintresset och kulturhistorian. 10 Bedömning: 4: kap, 2. Miljöbalken. Kustområdet i Halland talas om vikten för turismen och friluftslivet särskilt skall beaktas. Genom att förädla järnvägsområdet till det rörliga friluftslivet och föreningslivet samt att bevara/utveckla en 100-årig hotellverksamhet för fortsatt tillgänglighet till ön ligger i linje med miljöbalkens bedömning av den halländska kuststräckan. Läs mer >>

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40 Datum Diarienummer KS/2015:223 Skrivelse från kommunstyrelsens ordförande Hans Forsberg ( ) Planbesked Särö 1:441 Särö hus Kommunstyrelsen har under en längre tid fört diskussion med ägare och företrädare för Särö hus om möjligheten till en utbyggnad av anläggningen. Byggnadsnämnden har och har haft dialog med företaget om åtgärder som vidtagits utan sedvanlig bygglovprövning. Särö hus har nu kommit in med en förfrågan om en planändring som syftar till en utbyggnad för spa-anläggning, gym, konferensyta samt fler hotellrum. Byggnadsnämnden har i beslut, , konstaterat att förfrågan om planbesked är av strategisk betydelse och överlämnat ärendet till kommunstyrelsen för ställningstagande. Kommunstyrelsen konstaterar att Särö Hus utgör en mycket viktig del av näringslivet i kommunen och bedriver en expanderande verksamhet som efterfrågas långt utanför regionen. Självfallet ska anläggningen ha förutsättningar för att utvecklas och kunna möta framtiden. Vi inser att anläggningen nu är mycket omfattande och har ett känsligt läge längst ut på Säröön. Dessutom är befintlig infrastruktur kanske inte dimensionerad för att klara en ytterligare expansion av verksamheten. Kommunstyrelsen är dock fast besluten att tillsammans med företaget grundligt pröva förutsättningarna för en utveckling av Särö hus enligt företagets vilja. För att förbereda en kommande planändring föreslår jag därför att kommunstyrelsen ger kommundirektören i uppdrag att snarast ta fram ett planprogram och genomför tidiga samråd med bl.a. närboende och statliga myndigheter. Hans Forsberg Kommunstyrelsens ordförande Service Frida Sävfält frida.savfalt@kungsbacka.se Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon

41

42

43

44