UB är en pionjär inom placeringar i börsnoterade realtillgångar i Norden. Förvaltningen av UB:s realtillgångsfonder har alltsedan fonderna startades

Transkript

1 REALTILLGÅNGSFONDER

2 UB är en pionjär inom placeringar i börsnoterade realtillgångar i Norden. Förvaltningen av UB:s realtillgångsfonder har alltsedan fonderna startades skötts av samma förvaltarteam. Utöver enskilda fonder tillhandahåller UB även heltäckande kapitalförvaltning med tonvikt på realtillgångar.

3 Realtillgångar har en hög och stabil förväntad avkastning. Enligt UB:s uppfattning lämpar de sig för i stort sett alla typer av portföljer för att sprida risken och skydda portföljens värde mot inflation. Exempel på realtillgångar är fastigheter, råvaror, infrastrukturtillgångar och markegendom. UB tillhandahåller ett brett utbud av fonder som placerar i realtillgångar. Via fonderna kan investerare enkelt göra infrastruktur- och fastighetsplaceringar även med en liten kapitalinsats. Genom UB:s realtillgångsfonder sprider man placeringar effektivt på olika tillgångar, vilket minskar portföljens risknivå utan att ge avkall på portföljens långfristiga avkastningsförväntningar. Samtidigt ges möjlighet att placera i en traditionellt icke likvid tillgångsklass i en likvid form. Som investerare bör man notera att risknivån mellan de olika fonderna kan variera. Varför placera i realtillgångar? Realtillgångar utgör en central del av en väldiversifierad portfölj och ger investeraren följande fördelar: Öppnar möjligheten till en god förväntad avkastning. Erbjuder ett alternativ för investerare som vill bevara det reala värdet på sina tillgångar. Ger ett inflationsskydd i de fall där inflationen förväntas öka. Uppvisar mätt över längre perioder låg samvariation till traditionella tillgångar. Detta gäller i synnerhet placeringar i realtillgångar som producerar ett kontinuerligt kassaflöde. Placeringar i realtillgångar stöds av flera akademiska studier 1 som visar att t.ex. fastighetsplaceringar på lång sikt har kunnat leverera t.o.m. högre avkastning än aktieplaceringar. En fördel med placeringar i realtillgångar är också att risken och värdeförändringarna är lägre än för direkta aktieplaceringar. 1 Russel Fogler, H. 1984, 20 % in Real Estate: Can Theory Justify It. The Journal Portfolio Management 10 Andonov, A., Eichholtz, P. ja Kok, N., 2012, Value Added From Money Managers in Private Markets? An Examination of Pension Fund Investments in Real Estate, Maastricht University Vad betraktas som realtillgångar? Realtillgångar definieras som tillgångar vilkas pris inte sjunker även om penningvärdet skulle sjunka. Den skyddar m.a.o. portföljens värde mot inflation. Viktiga realtillgångsklasser ur investerarens perspektiv är fastigheter, råvaror, ädelmetaller, jord- och skogsbruksmark samt infrastruktur av olika slag. Realtillgångar kan indelas i två huvudgrupper: råvaror, som inte producerar kassaflöde för placeraren, utan vilkas avkastning grundar sig på en förväntad värdestegring tillgångar som ger realavkastning och som utöver en värdestegring även producerar ett kassaflöde för placeraren. Till denna grupp hör bl.a. fastigheter, jord- och skogsbruksmark samt infrastrukturtillgångar. Det är möjligt att placera direkt i realtillgångar vilket oftast kräver en stor kapitalinsats. Realtillgångar i form av värdepapper som t. ex placeras i en fond är ett likvidare alternativ med en begränsad kapitalinsats.

4 Alternativa fastighetsplaceringar Direkta fastighetsplaceringar Det mest traditionella sättet att placera i fastigheter har varit att direkt placera i t.ex. bostadsfastigheter och lägenheter. Direkta fastighetsplaceringar förutsätter initialt en stor kapitalinsats för att kunna sprida risken, eftersom enskilda placeringsobjekt är kapitalkrävande. En utmaning med direkta fastighetsplaceringar är också att de ofta kräver arbetsinsatser för att generera avkastning, t.ex. att fastigheten hyrs ut och att lägenheten eller fastigheten underhålls. Onoterade fastighetsfonder Ett alternativ till direkta fastighetsplaceringar är onoterade fastighetsfonder, där flera investerare tillsammans skaffar stora fastighetsobjekt för en fond som särskilt bildats för detta ändamål. Placeringarna har i allmänhet ett tidsperspektiv på flera år och det är ofta svårt att sälja dem mitt under fondens livscykel. Även onoterade fastighetsfonder kräver i allmänhet stort placeringskapital. REIT-aktiefonder fastighetsplaceringar lönsamt, enkelt och skatteeffektivt Som alternativ till direkta fastighetsplaceringar kan man placera i aktier i börsnoterade fastighetsbolag eller i fonder som placerar i dessa. Det är ett smidigt sätt att sprida fastighetsplaceringarna på den internationella marknaden. Börsnoterade REIT-bolag har befriats från bolagsskatt, vilket innebär att utdelningen inte, som i normala börsbolag, beskattas två gånger. Investeraren gynnas av att REIT-bolagen förvaltar stora fastighetsportföljer. Förvaltningen och uppföljningen av fastighetsobjekten är därtill offentlig och transparent. UB erbjuder flera fonder som placerar globalt i REIT-bolag och börsnoterade fastighetsbolag för sina kunders räkning. REIT-aktiefonderna är också ett mycket likvitt sätt att placera på fastighetsmarknaden. Historien visar att likviditeten är av stor betydelse då man placerar i värdepapper. Fondernas primära målsättning är att ge en avkastning i linje med tillgångsklassen med en så låg risknivå som möjligt. Således använder fonderna inte några egentliga jämförelseindex. Då man placerar i börsnoterade fastighetsbolag, kan placeringarna enkelt utökas eller minskas i små poster på samma sätt som för normala aktieplaceringar. REIT-fonderna lämpar sig väl som komplement även till traditionella fastighetsplaceringar. Undersökningar som jämfört avkastningen på REIT-placeringar och direkta fastighetsplaceringar, visar att REIT-placeringarna gett klart bäst avkastning av alla former av fastighetsplaceringar. Enligt en omfattande undersökning som gjordes vid Maastrichts universitet 2 år 2012 var avkastningen på den börsnoterade fastighets-marknaden i genomsnitt över 4 procent högre än för direkta fastighetsplaceringar åren Andonov, A., Eichholtz, P. ja Kok, N., 2012, Value Added From Money Managers in Private Markets? An Examination of Pension Fund Investments in Real Estate, Maastricht University

5 Vad är en REIT? REIT är en förkortning av Real Estate Investment Trust Den första REIT-lagstiftningen trädde i kraft i USA Motsvarande lagstiftning har därefter utarbetats i ett flertal länder. Inom REIT-lagstiftningen befrias fastighetsbolagen från bolagsskatt under vissa förutsättningar, varför de omfattas av enkel beskattning. Med andra ord betalar bolaget ingen bolagsskatt, utan investerare betalar skatt på den utdelning de erhåller. I de flesta länderna reglerar REIT-lagen även hur stort bolagets skuldkapital kan vara. En REIT-aktiefond är en fond, i vilken tillgångarna helt eller delvis placeras i bolag som lyder under REIT-lagstiftningen.

6 Lönsamt och skatteeffektivt sätt att placera i fastigheter Ett viktigt krav i REIT-lagen är att bolagen ska dela ut största delen av sina nettohyresintäkter i form av utdelning till sina ägare. Detta innebär i praktiken att REIT-bolagens utdelning ofta är högre än den genomsnittliga utdelningen på aktieplaceringar. En finländsk fond är en skattefri enhet, som på basen av internationella skatteavtal kan ansöka om återbäring för en del av källskatten som innehållits av fondens utdelning. Detta i förening med REIT-bolagens enkla beskattning gör att REIT-fonderna skattemässigt är ett mycket effektivt sätt att placera på fastighetsmarknaden.

7 UB:s fastighetsaktiefonder ASIA REIT PLUS UB Asia REIT Plus UB AsiaREIT Plus är en aktiefond (UCITS) som placerar globalt i aktier i börsnoterade fastighetsplaceringsbolag och REITs. Fondens huvudfokus på lång sikt är i börsnoterade fastighetsbolag på tillväxtmarknaderna. Fondens placeringar allokeras i huvudsak på tillväxtmarknaderna i Sydostasien, företrädesvis i fastighetsbolag och REITs framom fastighetsutvecklingsbolag även om fonden har mandat att investera även i andra utvecklingsmarknader och fastighetsutvecklingsverksamhet. EUROPEAN REIT UB Europa REIT UB Europa REIT är en aktiefond (UCITS) som placerar i börsnoterade europeiska fastighetsbolagsaktier och REITs. Målet är att ge investeraren möjlighet att placera likvitt i europeiska fastigheter och att så effektivt som möjligt undvika värdefluktuationer på aktie- och räntemarknaden. På grund av detta beaktas speciellt företagens utdelningsmöjligheter när placeringsobjekten väljs. Målet är också att sprida placeringarna på flera olika geografiska marknader för att minska fastighetsmarknadens konjunkturrisk. Allokeringen sker inte baserat på bolagens marknadsvärde och fonden har inget jämförelseindex. Fonden kan skydda helt eller delvis sin valutaexponering. UB Global REIT UB Global REIT är en aktiefond (UCITS) som placerar globalt i fastighetsaktier i OECD-länderna. Fondens mål är att ge investerare möjlighet att placera likvitt och diversifierat i fastigheter och att så effektivt som möjligt undvika värdefluktuationer på aktie- och räntemarknaden. Därför beaktas speciellt företagens utdelningsmöjligheter när placeringsobjekten väljs. Målet är också att sprida placeringarna på flera olika geografiska marknader för att minska fastighetsmarknadens konjunkturrisk. Huvuddelen av fondens placeringar allokeras i bolag som har en så kallad REIT-status med en hög direktavkastning. NORTH AMERICA REIT UB North America REIT UB North America REIT är en aktiefond (UCITS) som placerar i fastigheter på NAFTA-området (USA, Kanada och Mexiko) via noterade fastighetsbolag. Fondens målsättning är att placera i de aktuella ländernas fastighetsmarknad där fondens tyngdpunkt ligger på medelstora REITs med hög direktavkastning. USA, vars fastighetsmarknad utgör fondens huvudsakliga fokus, är världens största och mest likvida fastighetsmarknad. Detta, kombinerat med en högre ekonomisk tillväxt än övriga länder i västvärlden och en mindre reglerad fastighetsmarknad, är en kombination som historiskt sett har genererat en utmärkt totalavkastning till fastighetsinvesterare. De amerikanska placeringarna kompletteras av fastigheter på den kanadensiska marknaden och ger exponering mot ett land som uppvisar liknande egenskaper som ett europeiskt välfärdssamhälle. Portföljen kompletteras ytterligare av placeringar på den mexikanska fastighetsmarknaden och ger exponering mot ett land med stor utvecklingspotential och växande fastighetssektor.

8 Infrastruktur som placeringsobjekt Med infrastruktur avses de allmänna tekniska servicesystemen i samhället, såsom vägar, vattenförsörjning och flygplatser. De har traditionellt till största delen ägts och underhållits av samhället. Även om infrastruktur är en omfattande tillgångsklass, har största delen av den stått utanför placerarnas räckhåll. Möjligheterna att placera i infrastrukturbolag har samtidigt också varierat mellan olika länder. Under de senaste årtiondena har infrastrukturen emellertid i allt större omfattning privatiserats runt om i världen. Utvecklingen har varit speciellt snabb på tillväxtmarknaderna och särskilt i Asien. tential och samtidigt utvecklas de mer stabilt än traditionella aktieplaceringar i genomsnitt. Ur investerarens synvinkel är den intressantaste egenskapen hos infrastrukturverksamheter en lägre affärsrisk än normalt. Detta förklaras med att bolagens verksamhet grundar sig på långsiktiga avtal och de kan ha en fullständig eller partiell monopolställning inom sitt verksamhetsområde. På grund av detta är konkurrensläget ofta begränsat. Tack vare affärsverksamhetens karaktär är de flesta börsnoterade infrastrukturbolagen på aktiemarknaden förknippade med en lägre risk än normalt. Då det gäller placeringar i infrastruktur erbjuder börsnoterade infrastrukturbolag, dvs. infrabolag, det mest attraktiva alternativet. Börsnoterade infrabolag representerar i regel den största och viktigaste infrastrukturverksamheten på marknaden. Fördelen med dem är en god avkastningspo- Avigsidan med infrabolagens utmärkta risk- och avkastningsprofil är en högre politisk risk än i genomsnitt. Myndigheterna har rätt att ingripa i verksamhetsmiljön för bolag som innehar monopolställning, om exempelvis deras lönsamhet blir för hög. UB:s infrastrukturfonder INFRA UB Infra UB Infra är en aktiefond (UCITS) som placerar i aktier i börslistade infrastrukturbolag (t.ex. i el-, gas- och vattenbolag) i huvudsak i OECD-länderna. Fondens mål är att ge investerare möjlighet att placera likvitt och globalt i infrastrukturbolag för att bl.a. sprida risken förknippad med regionala konjunktursvängningar. Fonden strävar efter en jämnare avkastning än den allmänna kursutvecklingen på aktiemarknaden. EM INFRA UB EM Infra UB EM Infra är en aktiefond (UCITS) som placerar globalt i aktier i infrastrukturbolag aktiva inom el-, vatten- och gasdistribution, flygfält, hamnar och tullvägar. Målet är att ge investerare möjlighet att placera likvitt och diversifierat i infrastrukturbolag på de kraftigt växande tillväxtmarknaderna. Fonden strävar efter en jämnare avkastning än den allmänna kursutvecklingen på aktiemarknaden. UB:s fondurval innehåller flera fonder som specialiserat sig på infrastrukturplaceringar. Med infra fonder kan man placera globalt i stabila infrastrukturverk samheter som ger en god avkastning. Traditionellt har infra strukturplaceringar endast kunnat göras av storinvesterare t.ex. via private equity fonder. Ett särdrag hos UB:s infrafonder är att placeringsobjekten till största delen består av infrabolag som omfattas av begränsad konkurrens och inte av t.ex. gruv-, bygg- och stålbolag, som ofta har ett väsentligt mer riskfyllt risk- och avkastningsförhållande. Även om de flesta placeringsobjekten i fonderna har en lägre risknivå än genomsnittet, sprids risken fortfarande i hög grad både på olika bolag, branscher och geografiskt. Genom en god spridning i portföljen minskas, förutom placeringsrisken, även den politiska risken förknippad med enskilda bolag effektivt. Beviset på att UB:s infrafonder har haft en framgångsrik placeringsstrategi är att de med en betydligt lägre risk, dvs. små fluktuationer i fondernas värde, har haft höga historiska avkastningar jämfört med traditionella aktieinvesteringar. Samtidigt bör noteras att en en fonds historiska avkastning inte är en garanti för framtida avkastning.

9 Vad menas med infrastruktur? Infrastruktur är de allmänna servicesystem som traditionellt har varit samhällsägda och som under de senaste årtiondena har privatiserats runt om i världen. Traditionella infrastrukturverksamheter är elförsörjning och -distribution, gasdistribution, vattenförsörjning, hamnar, flygplatser och vägtullsbolag. Infrastrukturverksamheter har privatiserats runt om i världen och bolagen som ansvarar för dem har listats på börsen. På detta sätt är infrastrukturen nu inom räckhåll för alla investerare. Bra att veta: En fonds historiska avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det kapital som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det placerade kapitalet kan förloras helt eller delvis. Risken relaterad till fondinvesteringar varierar beroende på fonden i fråga. Innan investeringsbeslutet bör placeraren bekanta sig med det fondrelaterade materialet, ur vilket de fondspecifika riskerna framgår. De mest centrala riskerna finns i fondernas faktablad och stadgar hos UB Asset Management filial och på Fonderna förvaltas av UB Fondbolag Ab Innehållet i denna broschyr utgör inte ett personligt investeringsråd eller en personlig rekommendation.

10 Trygg samarbetspartner UB Real Asset Management Ab som tillhör den finländska, år 1986 grundade United Bankers -koncernen, ansvarar för portföljförvaltningen av realtillgångsfonderna. UB-koncernen har fyra verksamhetsområden: kapitalförvaltning, fondförvaltning, värdepappersförmedling och investeringsbankverksamhet. United Bankers Abp har sedan November 2014 varit börsnoterad på marknadsplatsen First North Finland som uppehålls av Nasdaq OMX Helsinki Oy. UB:s centrala styrka är en sakkunnig och engagerad personal. Nyckelpersonerna som delägare säkerställer både kontinuiteten av vår verksamhet och fortsatt hög yrkeskompetens.

11 Närmare information om fondalternativen och aktuella månadsöversikter finns på Mer information om placeringar i realtillgångar får du av våra experter per e-post på placera@unitedbankers.com eller per telefon: , eller Fonderna förvaltas av UB Fondbolag Ab (FO-nummer/finskt bolagsnummer ). Fondprospekt och faktablad på svenska fås från UB Asset Management filial.

12 UB ASSET MANAGEMENT Birger Jarlsgatan 14, Stockholm, SWEDEN Tfn placera@unitedbankers.com Hemort Stockholm, Org.nummer: