FÖRORENAD MARK - EN JURIDISK UTMANING. Pia Pehrson, Caterina Carreman och Per Vestman Foyen Advokatfirma

Transkript

1 FÖRORENAD MARK - EN JURIDISK UTMANING Pia Pehrson, Caterina Carreman och Per Vestman Foyen Advokatfirma 1

2 MILJÖBALKEN, EXPLOATERINGSAVTAL ENLIGT PBL OCH SANERINGSANSVAR PIA PEHRSON OCH CATERINA CARREMAN

3 ANSVAR FÖR SANERING M.M. Miljöbalken 2 kap 8 PPP förorenaren ska betala Miljöbalken 10 kap Gäller dels föroreningsskada, dels allvarlig miljöskada Verksamhetsutövarbegreppet Verksamhetsutövaren och fastighetsägaren ansvariga för sanerings- och undersökningskostnader - även vatten innefattas i ansvaret. 3

4 SANERINGSANSVAR MILJÖBALKEN Verksamhet efter 1969, ej preskription 2 kap och 10 kap Viss verksamhet anses pågående Två kategorier saneringsansvariga i 10 kap: - Verksamhetsutövaren (kan vara fastighetsägare också vid s.k. förvaringsfall) - Fastighetsägaren - förvärv efter 1 jan 1999 Skälighetsavvägning Tillsynsmyndigheten väljer i praktiken vem den vill kräva på betalning Avtala om riskfördelning vid företagsförvärv/andra förvärv av fastigheter 4

5 SKADESTÅNDSANSVAR? Lämplighetsbedömning - kommun ytterst ansvarig Svea hovrätt - Norrtälje-målet (T ) Hovrätten för Västra Sverige - Vårgårda-målet (T ) Vidsträckt ansvar och utredningsskyldighet för kommuner när det gäller detaljplan. 5

6 EXEMPEL T , NJA 2012 s 125 Verksamhetsbegreppet klargörs Gjuteriverksamhet 1940-talet Kustbostäder köper fastigheten början av 1990-talet Kraftigt förorenad fastighet Kustbostäder inleder sanering i syfte att minska miljöpåverkan Kustbostäder har bidragit till föroreningsskada eftersom grävningsarbeten m.m. har lett till att föroreningar frigjorts och spridits. Är därför att anse som verksamhetsutövare. 6

7 EXEMPEL MÖD , dom Fastighetsbolaget Lilium Industri förvärvar fastighet. Fråga om hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig Tidigare verksamhet innefattade en relativt omfattande hantering av trikloretylen Utredningen vid förvärvet kunde inte påvisa några sannolika halter av trikloretylen Omständigheterna vid förvärvet ska beaktas Särskilda krav ställs på köparen om det är känt att det är en industrifastighet där verksamhet tidigare bedrivits Krävs långtgående undersökningar av köparen om det inte finns verksamhetsutövare att kräva på ansvar 7

8 NYA PBL NYA UTMANINGAR Bakgrund: Byggprocessutredningen, PBL-kommittén, Energieffektiviseringsutredningen m.m. Enklare beslutsprocess ökad effektivitet Förutsägbarhet Förenkling men 250 ändringar i kraft 2 maj 2011 Nya ändringar beslutades 2014 i kraft den 1-2 januari 2015 Nya ändringar beslutades i kraft 2016 Nya ändringar i kraft 1 januari

9 KLIMAT OCH MILJÖHÄNSYN Krav på miljöhänsyn kan ställas i detaljplan avseende; - Effektiv markanvändning - Att följa miljöbalkens hänsynsregler - Biologisk mångfald - Saneringsskyldigheter - Säkerhetsåtgärder - Logistikkrav - Lokaliseringskrav 9

10 DEFINITION AV EXPLOATERINGSAVTAL FRÅN 1 JAN 2015 Definition av exploateringsavtal lagregleras i 1 kap. 4 PBL: Ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen Dock ej avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur Kommunen ska anta riktlinjer som ska gälla som utgångspunkten för avtalen. Regler om avtalets innehåll införs, bland annat med gränser för vad exploatören kan behöva betala. Får inte gälla kommunens lagstadgade service. Nya regler om värdeåterföring from april

11 RIKTLINJER - EXPLOATERINGSAVTAL Syftet är att bl.a. skapa tydligare spelregler för exploateringsavtal och öka förutsebarheten för den enskilde samt korta förhandlingstiderna. Utgångspunkter och mål för exploateringsavtal. Övergripande principer för fördelning av kostnader och intäkter för plangenomförandet. Andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Vägledande, ej bindande. Ej förutsättning för att ingå exploateringsavtal (avsaknad av riktlinjer medför inte ogiltighet). Överklagas genom laglighetsprövning. 11

12 TILLÅTET Vad får regleras? Åtagande för byggherre/fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser anläggningar för vattenförsörjning och avlopp andra åtgärder Ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras Åtagandet ska stå i rimligt förhållande till byggherrens/fastighetsägarens nytta av planen Undersöknings- och saneringsansvar för förorenad mark och förorenat vatten Inget hinder i PBL 6 kap eller i annan lagstiftning Lämpligt och vanligt att reglera i exploateringsavtal Miljöbalken och PBL gäller parallellt 12

13 FÖRBJUDET Vad får INTE regleras? Får inte bekosta byggnadsverket för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Inte avse ersättning för åtgärder som vidtagits före avtalets ingående ( annat än vid detaljplanens etappvisa utbyggnad) Nya regler om värdeåterföring from april

14 ENTREPRENADRÄTTSLIGA RÅD OCH ERFARENHETER KRING FÖRORENAD MARK PER VESTMAN 14

15 DISPOSITION Utgångspunkt två huvudfall Förorening inte känd och upptäcks under entreprenad Förorening känd och entreprenad eller del av entreprenad avser att avlägsna/hantera förorening Gemensamma frågor kontraktsvillkor 15

16 ENTREPRENADFORMER Utförandeentreprenad (AB 04) Beställaren svarar för projekteringen Entreprenörens åtagande begränsat till att utföra vad som framgår av projekteringen Beställaren står risken för sin projektering (funktion, normenlighet, lämplig etc.) Beställarens sak att klargöra hanteringen av förändrade förutsättningar Totalentreprenad (ABT 06) Entreprenören svarar för och ansvarar för projekteringen Beställaren kravställer genom tekniska krav, krav på funktionalitet, användbarhet Entreprenörens sak att klargöra hanteringen av förändrade förutsättningar 16

17 FÖRORENING INTE KÄND Är entreprenören enligt entreprenadkontraktet skyldig påtala förekomst av förorening? Allmän lojalitetsplikt Skyldig att utföra arbeten lagligt Förutsätter att E upptäcker förorening. Ingen skyldighet att undersöka eller ifrågasätta Bs uppgifter ÄTA kan antas fungera som incitament för att påtala behov av tillkommande arbete 17

18 FÖRORENING INTE KÄND Har entreprenören skyldighet att utföra sanering? Beställaren kan begära att entreprenören utför ÄTA-arbete Entreprenören kan påtala vad den anser utgör ÄTA-arbete Entreprenören rätt att få utföra och skyldig att utföra ÄTA-arbete = arbete som står i omedelbart samband med kontraktsarbetena och inte är av väsentligen annan natur än dessa Sambandskravet del av samma tekniska helhet, samma slutresultat, samma objekt, beställaren inte utan olägenhet kan avvakta med att få det utfört senare Artkravet inom samma fackområde 18

19 FÖRORENING INTE KÄND Vem av parterna utreder förorening och åtgärder för hantering av förorening? Beror på entreprenadform Vid totalentreprenad kan beställaren ålägga E att utreda och projektera Vid utförandentreprenad är det beställaren som svarar för projekteringen Ofta beställaren som tar hand om frågan som fastighetsägare eller verksamhetsutövare 19

20 FÖRORENING KÄND Vem projekterar utförandet? Entreprenadformerna I regel beställaren i egenskap av fastighetsägare/verksamhetsutövare som svarar för metodval Möjlighet att lämna det till entreprenören Totalentreprenad, entreprenören delaktig i tidigt skede för att utreda och delaktig i tillståndsprocessen Två faser 1) Entreprenör anlitas som konsult för utredning och tillstånd (ABK 09) 2) Entreprenadfas för genomförande av sanering (ABT 06), ev som option efter fas 1 20

21 KONTRAKTSVILLKOR Vad förväntas entreprenören undersöka? Ingen undersökningsplikt avseende dolda förhållanden Vanskligt att övervältra undersökning på entreprenör i anbudsfasen Praktiskt möjligt? Avgränsning av vad som ska undersökas Risk för begräsning av anbudskrets Olika förutsättningar i anbud (reservationer) Ersättningsform Mängdkontrakt med á-priser för de metoder som är avtalade är alltid att föredra med hänsyn till svårigheten att avgränsa omfattningen Fastprisavtal riskerar att bli avtal som kräver kostnadsreglering vid förändrade mängder (ÄTA, självkostnad, inte konkurrensutsatt) 21

22 KONTRAKTSVILLKOR Hur kontrollera att arbete är kontraktsenligt utfört? Besiktning enligt AB/ABT Egenkontroll (om fel i egenkontroll anses felet dolt) Egen provtagning AMA och MER Anläggning Krav på kompletthet i MF omfattar även undersökningsresultat för att entreprenören ska behöva beakta sådan uppgift 22

23 KONTRAKTSVILLKOR - FELANSVAR Garanti- och ansvar för fel Begränsat i tid Efter garantitidens utgång ska felet vara väsentligt och bero på vårdslöshet hos E Exempel återfyllnad med förorenade massor, fel upptäcks efter garantitidens slut, på vilket sätt har entreprenören varit vårdslös? Utredning om fel ligger på beställaren Entreprenören som verksamhetsutövare? Utökat ansvar jämfört med entreprenadvillkoren 23

24 KONTAKTUPPGIFTER Caterina Carreman, Advokat E-post: Tel: Per Vestman, Advokat E-post: Tel: