Frågor och svar om avloppsrenovering Stugan 4

Transkript

1 Frågor och svar om avloppsrenovering Stugan 4 Innehåll 1 Vem har beslutat om metoderna för avlopssrenovering? Hur kommer detaljplaneringen se ut av arbetet framåt? Kan medlemmarna själva individuellt betala för badrums- renoveringarna istället för föreningen, för att kunna utnyttja rotavdragsmöjlighet? Varför kan inte alla medlemmar få välja sitt egna individuella företag för att utföra deras badrumsrenovering? Hur har ni i styrelsen informerat om kommande avlopssrenoveringar för att säkerställa att alla boende vet om att detta arbete är på gång? Hur sker informationen kring arbetet? Hur gör vi med våra tre förskolor som har många barn? Hur säkerställer vi så lite störning för de boende i föreningen under arbetets gång? Vi som har djur, vad gör vi med dessa? Varför måste samtliga medlemmar betala för att vi bryter ytskikten i badrummen? Vad händer om detta inte går som planerat? Om kostnader överskrider budgeterat belopp? Vem är ansvarig? Om det blir förseningar eller förändringar i tidsschemat, vad gör ni då? Varför har styrelsen inte höjt avgifterna sen tidigare om renoveringen var känd sen 2004? Hur identifierar sig hantverkarna? Hur kommer etableringen att fungera? Kan jag passa på att höja standarden i mitt badrum av samma entreprenör när detta omfattande arbete ändå pågår? Kan ni installera tvättmaskin i mitt badrum? Handdukstorken? Vad händer med den? När och hur bestämmer jag kakel/klinkers och inredning? Var träffar Rikard från K2 de boende? Om jag fixar kakel, inredning etc. från annan leverantör, hur funkar det? Leveranstid etc. Monterar i så fall K2 den inredningen? Kan jag ändra planlösningen i mitt badrum eller i min lägenhet? Vi har fått påpekande om att duschen finns i våtzon 1 i många badrum. Hur vet jag om det är så i mitt badrum och hur löses i så fall problemet?

2 24 Kan jag nyttja ROT-avdrag på tilläggsjobb? Hur kommer mitt kök att beröras? Hur kommer min lägenhet skyddas? Hur mycket ska jag tömma lägenheten? Var placeras badrumsinredning som ska behållas? Hur hanteras byggmaterial och sopor? Hur hanteras hissen? Kan jag bo kvar i min lägenhet? Hur mycket kommer arbetet störa? Hur mycket tillgång behöver ni till min lägenhet? Hur går nyckelhanteringen till? Hur går jag på toaletten och duschar under byggnationen? Hur kommer föreningslokalen vara tillgänglig?

3 1 Vem har beslutat om metoderna för avlopssrenovering? Det är styrelsens ansvar att säkerställa att husets renoveringsbehov efterföljs. Ex. underhåll av hiss, tvättstuga, planteringar och nu även avloppsrenovering. Det krävs inget stämmobeslut för att styrelsen skall upphandla avtal för att säkerställa det renoveringsbehov som fasigheten kontinuerligt har. Det är styrelsens ansvar att ansvara för föreningens ekonomi t.ex. låna pengar, förändra medlemmarnas avgift. Detta krävs inget stämmobeslut för. Styrelsen ekonomiska hantering gås varje år igenom av en extern revisor och styrelsen beviljas ansvarsfrihet på föreningens årsstämma för det ekonomiska arbete som de utfört under året. Det är styrelsen i samråd med Fastighetsägarna/Flando AB som har utvärderat olika metoder och kommit fram till att de aktuella metoderna (relining med strumpa i de stående stammarna och byte av alla synliga rör samt byte av alla gjutjärnsrör i badrummen) är bäst för våra fastigheter. Val av metod presenterades och gicks igenom med samtliga medlemmar på informationsmöte den Hur kommer detaljplaneringen se ut av arbetet framåt? Detaljplaneringen görs tillsammans med våra valda entreprenörer i januari Detaljplaneringen presenteras för samtliga medlemmar och hyresgäster i 146:an under januari och för 152:an under maj. 3 Kan medlemmarna själva individuellt betala för badrumsrenoveringarna istället för föreningen, för att kunna utnyttja rotavdragsmöjlighet? Föreningen kan ej ta ut rotavdrag, det är en skattelättnad som är satt på individnivå av våra politiker. Alla boende i vår förening kommer inte heller ha möjlighet att ta ansöka om rotavdrag. Detta på grund av att alla inte har en tillräckligt hög inkomst, eller att de har nyttjat sina rotavdragsmöjligheter under året på en annan byggnation, tex sin sommarstuga. För att samtliga medlemmar i vår förening skulle kunna nyttja sina rotavdrag, kan vi inte välja en leverantör för att utföra samtliga badrumsrenoveringar. Det skulle betyda att vi potentiellt kan få 83 olika företag, juridiska motparter att diskutera eventuella fel med. Dessa potentiellt 83 olika företag skall behöva planera sitt arbete tillsammans. Vi kommer inte kunna förhandla ett bra pris med mängdrabatt. Det kommer att bli en ohållbar situation. Alla medlemmar i vår förening är inte heller tillräckligt betalningsstarka för att kunna betala för ett nytt badrum själva. 3

4 4 Varför kan inte alla medlemmar få välja sitt egna individuella företag för att utföra deras badrumsrenovering? Enligt paragraf 13 punkt 8 i våra stadgar Föreningen får åta sig att utföra underhållsåtgärder som bostadsrättshavaren svarar för om beslutet fattas på en stämma och avser åtgärder i samband med omfattande underhållsarbete Om samtliga lägenheter skulle själva välja egna leverantörer för detta arbete skulle prisbilden inte bli lika bra då dessa leverantörer inte kan tillämpa mängdrabatt. Stugan 4 kommer inte kunna säkra standarden på dessa badrumsrenoveringar för föreningen kommer inte juridiskt att vara motpart i detta arbete. Om det uppstår problem i och med arbetet, så kommer vi inte att som förening kunna driva en process mot de företag som genomfört arbetet, utan det blir den individuella ägaren som måste driva en eventuell juridisk process. Vi kommer att få bättre försäkringsvillkor om vi utför detta arbete tillsammans. Vårt försäkringsbolag ser endast ett gemensamt arbete som den metod de rekommenderar och står bakom. Det skulle bli mycket svårt om inte omöjligt att tidsplanera detta totalarbete. Det skulle förlänga perioden då det bullrade och dammade i vår förening. 5 Hur har ni i styrelsen informerat om kommande avlopssrenoveringar för att säkerställa att alla boende vet om att detta arbete är på gång? Varje år har de övergripande renoveringarna och byggnationerna redovisats i föreningens årsberättelse som finns i våra årsredovisningar. Samtliga årsredovisningar från 2009 finns att återfinna på vår hemsida gjordes en grundläggande underhållsplan av ett externt företag. Denna presenterades på ett medlemsmöte i Lantmännens lokaler. Informerades i nyhetsbrev och på stämman. I underhållsplanen står att total avoppsrenovering skall ske senast 2017 när avloppen är 50 år genomfördes en lägenhetsinspektion och remaljering av ett antal brunnar som uppvisade mattsläpp. Informerades i nyhetsbrev och på stämman startade Stugan 4as nya hemsida där övergripande renoveringar och byggnationer kontinuerligt har redovisats. Informerades i nyhetsbrev och på stämman påbörjades stambytet av fastigheten med stambyte av avloppsrören i källaren hus 152. Informerades i nyhetsbrev och på stämman genomfördes stambyte av avlopps och dagvattenrör från hus 146 till hus 152. På stämman detta år visades bilder på dessa avloppsrör upp för medlemmarna för att visa 4

5 det dåliga skick stammarna befann sig i och det akuta behov vi hade för detta arbete. Informerades i nyhetsbrev och på stämman stambyts förskolan Havet på grund av dålig genomförd köksrenovering Informerades i nyhetsbrev och på stämman relining av skyddsrummet i hus 146 genomförd som nästa steg i vår fastighets totala stambyte. Informerades i nyhetsbrev och på stämman påbörja samarbete med konsult och projektledare för att leda stambyte, reliningsarbetet av fastigheten. Informerades i nyhetsbrev och på stämman samtliga lägenheter besiktigas av Anticimex och filmades av Flando för att tillsammans göra en detaljerad rapport av varje badrums nuvarande standard. Resultatet tilldelades varje lägenhet individuellt skriftligt med mottagningsbevis att de mottagit denna information. 3 maj 2016 informationsmöte för samtliga medlemmar med detaljer för val av metod och övergripande tidsplan för arbetet framåt. Här uppgavs att styrelsen nu skulle påbörja en upphandlingsfas för företag för att utföra det nödvändiga arbetet. På detta möte gick också igenom i detalj standarden av de olika badrummen i föreningen som skulle ligga till grund för upphandling av arbetet. 28 nov 2016 informationsmöte för samtliga medlemmar där resultatet av annonserad upphandling presenteras 2016 planerad relining/stambyte av våningsplan 1-7 informerades om i nyhetsbrev 2017 informationsmöten i januari (för 146:an) och maj (för 152:an) om bland annat detaljerade tidplaner i januari läggs all detaljerad information om avloppsrenoveringarna upp på hemsidan anslås varje vecka i entré och hiss nyhetsbrev om pågående arbeten och störningsinformation. 6 Hur sker informationen kring arbetet? Informationen finns utlagd på hemsidan Styrelsen kommer att anslå information i nyhetsbrev varje vecka i trapphus och hiss. Bli gärna medlem i vår Facebook-grupp Stugan4 för att dela information med varandra. 5

6 7 Hur gör vi med våra tre förskolor som har många barn? Projektledaren från Flando och styrelsen kommer att göra sitt yttersta för att se till att störande arbete så som bilning och borrning sker på avsatta tider. Arbetsgruppen från styrelsen för detta arbete kommer att ha regelbundna byggmöten tillsammans med både företagen som utför arbete samt med våra förskolor. 8 Hur säkerställer vi så lite störning för de boende i föreningen under arbetets gång? På plats för arbetet kommer det att finnas en projektledare från Flando, Michael. All sorts feedback och frågor kring arbetet kommer att kunna riktas till honom. Stugan 4 kommer att ha kontinuerliga avstämnings- och planeringsmöten tillsammans med projektledning och företagen som kommer att utföra arbetet. Planering kommer att ske av arbetet för att följa de riktlinjer för störning som föreningen har satt upp i sin bopärm. 9 Vi som har djur, vad gör vi med dessa? Helst så lämnar ni bort djuret under den tiden som arbetet sker så att de inte rymmer eller har ned plasten som skyddar er lägenhet mot damm. 10 Varför måste samtliga medlemmar betala för att vi bryter ytskikten i badrummen? Samtliga stammar, avloppsrör som ligger i våra väggar både stående och liggande är föreningens ansvar, oberoende av om det ligger ett nytt eller gammalt ytskikt över denna stam. När man bor i en bostadsrättsförening så betalar man tillsammans för alla underhållskostnader totalt för fastigheten. T.ex. bor man på första våningen och aldrig använder hissen så är man fortfarande med och betalar för reparationer av hissen även om man aldrig åker hiss. 11 Vad händer om detta inte går som planerat? Om kostnader överskrider budgeterat belopp? Vem är ansvarig? När man bor i en bostadsrättsförening så betalar man tillsammans för alla underhållskostnader för fastigheten. Alla medlemmar delar på dessa kostnader. För styrelsen är hela livslängden av husen det som måste beaktas. 6

7 Stugan 4 har ingått entreprenadavtal enligt ABT06 (allmänna bestämmelser för totalentreprenader) med entreprenörerna ABT06 innebär bl.a. att de som utför arbetet är försäkrade för eventuella fel och problem som kan uppstå. 12 Om det blir förseningar eller förändringar i tidsschemat, vad gör ni då? Då ändras tidsschemat, och vi kommer att informera om detta. 13 Varför har styrelsen inte höjt avgifterna sen tidigare om renoveringen var känd sen 2004? I dagens marknadsmässiga läge så får Stugan 4 mycket låg ränta om vi skulle ha pengar på ett sparkonto. Föreningen får inte investera sitt kapital i tex aktier, utan måste sätta pengarna i säkra investeringar. Styrelsen har därför fokuserat på att minska kostnader så mycket som möjligt genom att amortera av de nuvarande lånen. Detta har minskat räntekostnader och förbättrat föreningens övergripande resultat. Stugan 4as ambition är att utföra detta arbete med så lite kostnader som möjligt 14 Hur identifierar sig hantverkarna? Samtliga hantverkare som kommer in i våra lägenheter kommer att bära ett ID kort som är väl synligt med ID06-logga så ni vet att de kommer från korrekt företag. 15 Hur kommer etableringen att fungera? VA-relinings personal kommer att pendla hit från annan ort och kommer att bo i vår föreningslokal från måndag morgon till torsdag kväll. K2:s personal kommer från Stockholm och kommer hit dagligen måndag till lördag. Båda entreprenörena kommer att ha materialupplag i cykelrummet i 146:an, delar av cykelrummet i 152:an och det före detta grovsoprummet i 152:an. Ett projektkontor kommer att upprättas i fd. grovsoprummet i 146:an 7

8 16 Kan jag passa på att höja standarden i mitt badrum av samma entreprenör när detta omfattande arbete ändå pågår? Badrummen kommer att återställas till nuvarande standard (fast enligt 2017 års branschstandard). Du kan som boende höja standarden om du önskar. Då skriver du ett individuellt avtal med badrumsentreprenören K2 gruppen för merkostnaden av återställandet till en högre standard. 17 Kan ni installera tvättmaskin i mitt badrum? I den mån det går så gör vi det. 18 Handdukstorken? Vad händer med den? Samtliga 83 varmvattenanslutna handdukstorkar kommer att demonteras. De vattenanslutna utgör risk för spridning av Legionellabakterier i varmvattnet. Enligt branchregler för VVS-installationer (Säkert vatten 2011:1) förbjöds varmvattenanslutna handdukstorkar vid ny- och ombyggnader. Nya elanslutna handdukstorkar monteras till de som önskar. 19 När och hur bestämmer jag kakel/klinkers och inredning? Rikard, K2, besöker varje boende inför arbetet med deras stam och diskuterar badrummet i stort. Mötet kommer att ske ungefär fyra veckor innan byggstart. Egna tillval av kakel och klinker görs i god tid (räkna med flera veckors leverantider på vissa varor) vid besök Kakelspecialisten på Sockenvägen 289 i Årsta och gör val ur deras sortiment. 1,5 timmars kostnadsfri konsultation om inrednings- och materialvalsfrågor ingår (tid bokas på deras hemsida). K2-gruppen tar ut de varor du valt från Kakelspecialisten och monterar hos dig. Du kommer att få individuell tilläggsfaktura för dessa tillval utöver nuvarande standard. Kakelspecialisten erbjuder ett rabatterat pris till Stugan 4 10% möbler & inredning, 20% kakel/klinkers 8

9 20 Var träffar Rikard från K2 de boende? I lägenheten för att titta på badrummet. Han tar kontakt med dig ungefär fyra veckor för byggstart i ditt badrum 21 Om jag fixar kakel, inredning etc. från annan leverantör, hur funkar det? Leveranstid etc. Monterar i så fall K2 den inredningen? Det går självklart bra att beställa kakel och övrig inredning från en annan leverantör. Materialet skall finnas på plats senast två veckor efter byggstarten i ditt badrum om K2 skall montera. Finns inte samtligt material levererat under ovanstående vecka kommer du inte kunna få ditt badrum färdigställt enligt tidplan. Du som bostadsrättsinnehavare får betala hela merkostnaden för det arbete K2 tvingas lägga ner i ditt badrum utanför gällande tidplan (arbetskostnad c:a 500 kr/timme inkl moms). Vi ser helst att ni inte köper kakel och klinker från Bauhaus, K-Rauta då storleken på kakel brukar variera stort. Renodlade kakelbutiker är ok att köpa ifrån. På byggvaruhuset Fredells vi har rabatt genom Fastighetsägarna. 10% -20% rabatt. Du bör prata ihop dig med K2 kring dina tänka val innan du agerar. 22 Kan jag ändra planlösningen i mitt badrum eller i min lägenhet? A. Kan jag ändra planlösningen i badrummet. Ex. flytta duschhörna till annan plats i badrummet? Det går bra att ändra planlösning inom befintligt badrum om det är möjligt. B. Kan jag låta K2 ändra planlösning i min lägenhet. Tex. göra badrummet större eller flytta det? Nej, då spräcks tidsschemat.. C. Kan jag då anlita annat företag för detta arbete? Nej tyvärr, den juridiska gränsdragningen mellan K2 och andra företag gör det omöjligt att utföra arbeten som påverkar avloppen samtidigt innan slutbesiktning. 9

10 23 Vi har fått påpekande om att duschen finns i våtzon 1 i många badrum. Hur vet jag om det är så i mitt badrum och hur löses i så fall problemet? I många lägenheter, framför allt i ettorna, kommer vattenledningar ut från väggen bakom badkaret. Det kan även finnas en plåtlucka där. Så fick man bygga 1967 men inte idag. Risken är stor att vatten tränger in i väggen när man duschar. I detta exempel ligger schaktet med avloppsstam och tappvattenrör uppe i högra hörnet på ritningen bakom badkaret. Ur schaktet kommer vattenrören in i badrummet. Om duscharmatur är placerad inom 1 meters radie från denna plats är badrummet inte godkänt enligt gällande branschregler och måste åtgärdas. Detta åtgärdas genom att golvbrunn och duscharmaturer flyttas till annan plats i badrummet, minst en meter från rörgenomföringarna. Rikard, K2 går genom med dig olika lösningar. Inga extrakostnader för ommöbleringar kommer i detta fall att belasta den boende utan ingår i entreprenaden. 24 Kan jag nyttja ROT-avdrag på tilläggsjobb? ROT avdrag görs individuellt om så önskas på alla tilläggsjobb. 25 Hur kommer mitt kök att beröras? Stammen som försörjer köket skall också relinas. Vattenlåsen i gjutjärn ska bytas till plast. Du måste plocka bort sakerna under diskbänken. Det kommer ta ett par timmars arbete. Om gjutjärn i kök inte går att relina p.g.a. dåliga rör ska de bytas. Demontering och återmontering av berörda skåpstommar kommer att ske. Då kommer arbetet ta längre tid. Projektledaren återkommer närmare med ett exakt schema när detta kommer att hända 10

11 26 Hur kommer min lägenhet skyddas? Din hall kommer att ha ett skyddsgolv av hårt papper. En avgränsning/damm-fälla i plast kommer sättas upp från hallen till övriga lägenheten för att hindra att damm sprids 27 Hur mycket ska jag tömma lägenheten? Hallen måste tömmas på möbler. Hallen kommer att fotograferas innan byggstart för att inga dispyter kring golvskador skall uppkomma. 28 Var placeras badrumsinredning som ska behållas? Du måste förvara dina badrumsmöbler i din egen lägenhet. Detta då det är mycket stor risk att de går sönder om de flyttas på till annat utrymme. Plus vi har tyvärr inget annat utrymme där vi kan ställa saker. 29 Hur hanteras byggmaterial och sopor? Byggmaterial finns inlåst i våra rum under arbetet Byggavfall kommer att förvaras i säckar (typ Big Bag) på en ramp mellan 146:an och 152:an och en mindre ramp utanför 152:an. Byggavfallet sorteras noggrant och slängs & återvinns. Hämtning av säckarna sker regelbundet under veckan.. 30 Hur hanteras hissen? Hissen kommer att byggas in i masonit för att skydda väggar och golv. 31 Kan jag bo kvar i min lägenhet? Man kan bo kvar, men det rekommenderas att man hittar ett tillfälligt boende under första veckan då bilningsarbeten pågår. 11

12 32 Hur mycket kommer arbetet störa? Första två veckorna av arbetet med badrummen i varje stam innebär bilningsarbete. Detta kommer vara störande. Arbetet kommer att ske på vardagar från kl. 07:00-18:00 samt lördagar kl. 08:00-17:00. Uppehåll i arbetet kommer att ske 11:00-13:00 då förskolorna har sovtider. På lördagar kommer tyst arbete att utföras i största möjliga mån. 33 Hur mycket tillgång behöver ni till min lägenhet? Vi kommer att behöva tillgång till alla lägenheter som delar stam under hela arbetstiden. Det kan dock vara så att vi inte jobbar i just er lägenhet varje dag då det ibland förkommer torktid. Vi kan inte innan säga exakt vilka tider på dagen arbete kommer att ske i just din lägenhet, då arbetet kommer att ske i parallellt i alla badrum på en stam. 12

13 34 Hur går nyckelhanteringen till? Stugan 4 mottar lägenhetsnycklar från samtliga boende med en kvittens. Information om när nycklar skall lämnas in kommer närmare arbetets start. Entreprenörerna står som ansvariga för att kvittera ut dessa nycklar. Om en nyckel försvinner står entreprenören för kostnaderna som uppkommer med detta. Lägenheterna kommer alltid låsas då inte arbetet sker i dessa. Nycklarna kommer att förvaras inlåsta i ett stöldklassat nyckelskåp. 35 Hur går jag på toaletten och duschar under byggnationen? Torrtoa i lägenhet Under tiden badrum och toaletter är avstängda kommer torrtoa att placeras ut om så önskas i varje lägenhet. Entreprenören tömmer dessa toaletter. Man strör pellets i toaletten efter varje användning. Torrtoan är luktfri. WC-/duschvagn på gård På gården är det placerad en dusch- och toalettvagn med låsbara dörrar. Nyckel till WC-/duschvagn delas ut till berörda lägenheter via Rikard, K Hur kommer föreningslokalen vara tillgänglig? Lokalen kommer vara tillgänglig under hela mars månad. Från vecka 14 (3 april) och framåt kommer lokalen endast vara tillgänglig fredag-söndag, helgdagar samt fem sommarveckor (vecka 27-31). Detta för att våra avloppsrenoverare kommer att bo i lokalen i veckorna. 13