ALM EQUITY AB ÅRSREDOVISNING 2016

Transkript

1 ALM EQUITY AB ÅRSREDOVISNING 2016 INNEHÅLL ALM Equity i korthet 2 Verksamhetshistoria 3 Året i korthet 5 VD har ordet 6 Framtiden 8 Affärsmodell 10 Projektkategorier 13 Projekt under produktion 15 Finansieringsmodell 16 Marknad 18 Kunder 20 Ett projekt blir till 22 Miljö 24 Partnerorganisation 26 Arkitektur & design 30 Projektportfölj 32 Slutförda bostäder 64 Risker & riskhantering 65 Bolagsstyrning 69 Styrelse, revisorer & företagsledning 75 Medarbetare 78 Finansiell information 79 ALM Equity-aktien 80 Flerårsöversikt 82 Förvaltningsberättelse 83 Finansiella rapporter 86 Noter 94 Revisionsberättelse 128 Kalendarium 130 Kontaktinformation 130

2 ALM EQUITY I KORTHET AFFÄRSIDÉ ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framförallt bostadsprojekt. MÅL Målet är att i varje fastighetsprojekt genom utveckling, konceptualisering och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. VISION ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i respektive fastighetsprojekt och att vara ledande inom konceptualisering. VERKSAMHET ALM Equity är ett publikt bolag noterat på NASDAQ First North. Nuvarande verksamhet startade Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Bolagets geografiska marknad är främst Stockholms län och kommunikationsnära regioner med stark tillväxt. PROJEKTKATEGORIER ALM Equity bedriver utveckling inom två olika projektkategorier: Bostadsprojekt Kommersiella projekt VÅRA KUNDER Bostadsköpare, kommersiella investerare och hyresgäster. AFFÄRSMODELL Varje fastighetsprojekt är självständigt inom ALM Equity - koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs med ALM Equity som huvudansvarig för projektledning. Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets har en mindre kärnorganisation och en bred extern partnerorganisation. FINANSIERINGSMODELL Alla projekt skall vara fullfinansierade från förvärv till färdigställande. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Projekten finansieras med fördel med delägarskap. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. INVESTERINGSSTRATEGI Tydligt fokus på långsiktig tillväxt och större projekt om minst kvm. Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län och kommunikationsnära lägen. Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av kunder. Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna detaljplaner. BOLAGETS VÄRDEORD Schyssthet värna om relationer genom att bemöta andra med respekt, omtanke och ärlighet. Utveckling strävan att alltid bli bättre och bäst genom att nyfiket utveckla både i stort och smått. Resultatfokus leverera vad som utlovats i tid med god marginal och bra kvalitet. Engagemang ta ansvar och visa genuint intresse för projekten, kundrelationerna och bolaget i helhet. AKTIER ALM Equity har två aktieslag: stamaktier och preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 448 stamaktieägare och preferensaktieägare. Totala antalet ägare var st. AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. VÅRA SAMARBETSPARTNERS Privata fastighetsägare, investerare, banker, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotelloperatörer. PROJEKTPORTFÖLJ ALM Equitys projektportfölj omfattar huvudsakligen tre geografiska områden: Stockholms län, Uppsala och Mälardalen. 2 alm equity ab 2016

3 VERKSAMHETSHISTORIA ALM Equity AB startade sin verksamhet 2006 genom att sju fastighetsprojekt apporterades in i bolaget och vid utgången av året innehöll projektportföljen en estimerad byggnadsarea om kvm. Bolaget har sedan dess präglats av stark organisk tillväxt och expansion. Under åren har bolaget vuxit inom både projekt och organisation samtidigt som fokus flyttats mot fler större projekt i framförallt kommunikationsnära lägen inom Stockholmsområdet med normalinkomsttagaren som huvudsaklig kund. År 2012 noterades bolagets två aktieslag, ALM Stam och ALM Pref på NASDAQ First North. Under 2016 beslutades att ta upp ett obligationslån som noterades på NASDAQ First North Bondmarket. Inför 2017 krävdes förberedelse för listbyte till NASDAQ Stockholm vilket medfört att bolaget övergått till redovisning enligt de internationella principerna inom IFRS. Vid utgången av 2016 har bolaget totalt färdigställt och överlämnat bostäder till slutkunder. HISTORISKA MILSTOLPAR FÖR ALM EQUITY AB Totalt projektportfölj i kvm Rörelsemarginal (%) Total portfölj (tkvm) % % % % % % % % % 19% 21% Rörelsemarginalen baseras på segmentsredovisningen istället för IFRS för jämförbarhet ALM Equity grundas genom omvänt förvärv av T-Book Holding AB 2011 Fondemission av preferensaktier ökar aktiekapitalet med ca 100 Mkr 2014 Två riktade nyemissioner av preferensaktier tillför 90 Mkr 2008 Finanskris påverkar året 2009 Ändrad strategi till större och mer centrala projekt riktade mot medelinkomsttagare 2012 Noteras på Nasdaq First North 2013 Ökat fokus på Storstockholm Utnämnd till Gasell av Dagens Industri Riktad nyemission av preferensaktier tillför 150 Mkr 2015 Rekordmånga färdigställda bostäder, totalt Rekordstor projektportfölj Övergång till IFRS alm equity ab

4 BYGGLOV 2016 Utblicken BYGGSTART 2016 Kanotbryggan UNDER BYGGNATION 2016 Duvboet FÄRDIGSTÄLLT 2016 Mälarutsikten 4 alm equity ab 2016

5 ÅRET I KORTHET REKORDMÅNGA BOSTÄDER I PRODUKTION VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 132,9 (934,4) Mkr och resultatet till 159,2 (161,4) Mkr motsvarande 12,80 (12,98) kr per stamaktie. Enligt IFRS uppgick omsättningen till 1 448,2 (1 701,2) Mkr och resultatet till 192,3 (259,2) Mkr, motsvarande 13,05 (9,17) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick vid årets slut till 1 045,8 (781,7) Mkr, motsvarande 32,77 (19,89) kr per stamaktie och 122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 30 (35) procent enligt IFRS och till 36 (46) enligt segmentsredovisningen*. Likvida medel uppgick vid årets slut till 517,7 (220,0) Mkr. Projektportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggnadsarea om ( ) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde ( ) kvm. Under året såldes 207 (951) bostäder, varav ALM Equitys andel var 197 (575) bostäder. Bostäder i produktion vid årets slut uppgick till (718) bostäder, varav ALM Equitys andel var 840 (515) bostäder. Förvärv av totalt cirka kvm till projektportföljen i Stockholmsområdet, varav ALM Equitys andel är cirka kvm. Av dessa är kvm villkorade att detaljplanen vinner laga kraft, ALM Equitys andel kvm. Det färdigställdes och avlämnades 296 (528) bostäder till kunder under året. Byggstartade 786 (503) bostäder. ALM Equity emitterade under året ett 4-årigt icke säkerställt obligationslån om 600 Mkr. Obligationen löper med en rörlig ränta om STIBOR 3m + 6,75 % (kvartalsvis utbetalning) med förfallodag den 18 mars Obligationen noterades på Nasdaq First North. Emissionslikviden är avsedd för finansiering av investeringar och förvärv av projekt framförallt i Storstockholm. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Bolaget förvärvade samtliga aktier i Småa AB från JM AB, HSB Produktion AB och personalen i Småa. Förvärvspriset uppgår till 870 Mkr vilket finansierades genom banklån på 600 Mkr och cirka 2,5 miljoner preferensaktier. Förvärv av bostadsprojekt i Enköping omfattande cirka kvm planerad byggrätt (ägarandel 50 procent). Detaljplanen för Timotejen 19 0ch 28 vid Telefonplan, Stockolm vann laga kraft och tillträde har genomförts. ALM Equitys andel är drygt 50 procent. Obligationen noterades på Nasdaq OMX Stockholm och bolaget har i samband med detta övergått till att redovisa enligt de internationella redovisningsprinciperna IFRS. Vid en extra bolagsstämma utökades styrelsens bemyndigande om att fatta beslut om nyemission av preferensaktier från till stycken. Under första kvartalet nyemitterades preferensaktier i samband med finansiering av förvärvet av Småa. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. * Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering. alm equity ab

6 Bolagets VD Joakim Alm VD HAR ORDET TIO ÅR SOM FASTIGHETSUTVECKLARE ALM Equity har växt snabbt under sina drygt 10 år som fastighetsutvecklare och per årsskiftet hade ALM Equity rekordmånga bostäder i produktion, totalt stycken. Genom förvärvet av Småa fördubblas koncernens omsättning och projektportföljen ökar med över 30 procent. Detta tror vi naturligtvis kommer ha en positiv inverkan på vinsten per aktie på sikt. Utöver den självklara ökningen av omsättning och antal byggrätter ser jag många fördelar med vårt samgående. Stora synergieffekter kommer att realiseras och påverka vårt resultat framöver. Det finns stora likheter mellan ALM Equity och Småa men också stora skillnader. På finansieringssidan har Småa arbetat med en hög andel eget kapital i verksamheten kombinerat med traditionell belåning medan ALM Equity utöver det, finansierar sig genom ett antal externa kanaler som emittering av preferensaktier, obligationslån, och genom att i de enskilda projekten ta in olika partners som bidrar med finansiering. 6 alm equity ab 2016

7 Mer oxfilé än radhusbiff i portföljen Joakim Alm, VD ALM Equitys modell kommer bidra till ökade möjligheter på finansieringssidan och bidra till ökad lönsamhet för Småas del. På projektutvecklingssidan står Småa för tradition, kunskap och byggtekniskt kunnande. Nära samarbete och delning av kompetens och resurser kommer bidra till bättre och mer lönsam projektutveckling framöver. Genom att i kommande projekt utnyttja våra synergier bör vi kunna minska behovet av eget kapital och öka takten i koncernens projektutveckling. Jag räknar med att detta kommer öka avkastningen väsentligt och därmed vinsten per aktie. Under de senaste tre åren har ALM Equitys projektportfölj växt snabbt präglades av det stora förvärvet Södra Häggvik med cirka bostäder, och att detaljplanen för Lilla Tellus med nästan bostäder antogs och nu i mars tillträtts. Under 2017 och 2018 beräknas portföljen fyllas på med ytterligare cirka planerade bostäder i Kista Square Garden och nästan 700 bostäder i Archimedes, Bromma. Förvärvet av Småa medför att vi får in förarbetade bostadsbyggrätter i olika faser. Småa har i varierande grad färdiga detaljplaner, bygglov, intressenter och pågående byggnation för större delen av sina projekt. Det innebär en avsevärd tidsvinst att ha förvärvat en konsekvent, genomtänkt och bearbetad portfölj i stället för att genomföra ett flertal enstaka förvärv av byggrätter på marknaden. Under 2017 kommer Småas projekt att rulla på i god takt. Under 2017 kommer vi arbeta med att identifiera och analysera bolagens styrkor och svagheter för att tillsammans bli starkare. Successivt ser jag att våra arbetssätt knyts ihop och implementeras för nystartade projekt när så kan anses vara gynnsamt. Det innebär att även förväntade resultateffekter kommer fram successivt. Preliminärt ser Småas vinst för 2017 ut att hamna omkring samma nivå som för 2016 och därefter får vi se effekterna av en förändrad finansiering av projektverksamheten tillsammans med ett stort fokus på processerna i projektutvecklingen. Sammangåendet med Småa bedömer jag bli odramatiskt. ALM Equity har en struktur som är mycket flexibel och skalbar. Varje projekt är ett självständigt bolag med projektledare och finansiering från ALM Equity tillsammans med externa kreditgivare samt partners som går in i projektet som delägare eller via preferensaktier. I de olika projekten sker samarbeten med utomstående experter som arkitekter, byggledare, byggföretag. Beroende på ett projekts komplexitet kan projektledaren parallellt ansvara för ett eller flera projekt. Normalt går intensiteten i arbetet upp och ned varför det kan vara lämpligt att en projektledare ansvarar för flera projekt som befinner sig i olika faser blev ett omtumlande år fyllt med arbete som kröntes av det genomförda förvärvet av Småa. Framtiden för ALM Equity ser lovande ut med en rekordstor projektportfölj i attraktiva lägen förvärvade till bra priser. Under april har JLL tagit fram en värdering av vår portfölj för att ge marknaden en mer rättvisande bild av kvalitén i portföljen och bolagets balansräkning. Värderingen visar ett övervärde på drygt 2 miljarder bland framförallt de färdiga byggrätterna som kan produceras antingen som hyresrätter eller bostadsrätter. Vi har därtill starka finanser, bra samarbeten med externa partners och kompetenta medarbetare. Tack alla som hjälpt till under 2016 och varmt välkomna alla som gör oss sällskap på resan under Stockholm i april 2017, Joakim Alm, VD alm equity ab

8 FRAMTIDEN SPÄNNANDE OCH EXPANSIV FRAMTID I februari i år blev det klart att ALM Equity köper samtliga aktier i bostadsutvecklaren Småa AB. Säljare var JM, HSB och personalen i Småa. Tillsammans med Småa bildar vi ett av regionens starkaste fastighetsutvecklingsbolag med storlek och muskler för att dra in stora och spännande uppdrag och kompetens och kapacitet att utveckla de bästa bostäderna. Vi går tillsammans in i 2017 med över bostäder i produktion, bostäder i byggrättsportföljen och 120 anställda. Bolagen kommer behålla sina separata varumärken och starka organisation och stärka varandra genom stora synergieffekter och bolagens olika kompetens och bakgrund. TILLSAMMANS BLIR VI BÄTTRE! ALM och Småa stärker sitt utbud och fokus på stadsdelsutveckling och enas i ett gemensamt mål: Vi vill bli den bästa bostads- och stadsdelsutvecklaren i Stockholm med omnejd Vi vill vara det självklara valet för privatpersonen genom hela livet från första boendet, till familjebildandet i lägenhet eller hus, till bekväma boendet mitt i livet och på ålderns höst. Vi vill utveckla nyskapande bostäder riktade mot företag och vård. Vi vill vara aktiva i utvecklingen av det digitala boendet för ökad trivsel, trygghet och delningsekonomi. VARFÖR SMÅA? Orsakerna till ALM Equitys beslut att förvärva Småa är flera men främst: Attraktiva byggrätter Kompetens och erfarenhet i personal och varumärke Egen byggkompetens Bra kompletterande egenskaper och kompetens Verksamma i samma geografiska områden BAKGRUND SMÅA Småa startades 1927 som ett experiment inom Stockholm Stad för att komma till rätta med den enorma bostadsbrist som staden led av på 1920-talet. Kommunfullmäktige klubbade igenom ett förslag där staden skulle introducera en affärsmodell som bestod av tre viktiga delar: en del självbyggeri som kunden själv fick stå för. Denna del motsvarade själva kontantinsatsen för huset och möjliggjorde att fler kunde köpa sig ett hus. välritade modulhus som självbyggaren själv kunde montera. upplåtelse av tomter till självbyggarna från staden via långa tomträttsavtal ALM EQUITY SMÅA TILLSAMMANS DNA Nytänk & entreprenörskap Kunskap, tradition & historia Innovation & erfarenhet KUNSKAP Stor partnerorganisation Stark kompetens i hela värdekedjan Kunskap såväl internt som externt FÖRVÄRV AV BYGGRÄTTER Kommersiella förvärv & egna planprojekt Markanvisningar Starkt & diversifierat flöde av byggrätter MARKNADS- POSITION Smålägenheter, stadsutveckling & hus Hus & lägenheter för familjen Helhetserbjudande i kompletterande geografi 8 alm equity ab 2016

9 ALM Småa Organisationen som fick ansvar för att hålla ihop detta bildades och kallades Småstugebyrån. De första självbyggehusen som restes var 231 hus i Olovslund, Bromma. Experimentet var framgångsrikt och organisationen fick förtroende att fortsätta. Självbyggeri och trädgårdsstad blev signumet och genom åren har Småstugebyrån/Småa varit med och utvecklat Stockholm med över bostäder och har varit en viktig aktör i Stockholms stadsutveckling och bebyggelseutformning. Småa har påverkat bostäders utförande och innehåll, moderniserat boendemiljöer och gjort skillnad genom att erbjuda vanligt folk goda bostäder ombildades Småa till ett självständigt bolag med Stockholms stad, JM och HSB som ägare köpte Småas personal ut Stockholms stad andel och de senaste åren har bolaget fortsatt sin expansion med utveckling av byggrätter i StorStockholm, Mälardalen och Uppsala. Idén med självbyggeri sprunget ur folkhemmet har förvaltats väl och konverterats till ett aktuellt, gediget och erfaret bolag med respekt för sin historia men även för nytänkande och ekonomi. Småas affärside, verksamhet och organisation har både många likheter och många kompletterande faktorer som matchar ALM Equity. TILLSAMMANS BILDAS ETT AV REGIONENS STARKASTE UTVECKLINGSBOLAG bostäder i produktion bostäder i total byggrättsportfölj 2 miljarder kr i omsättning 120 anställda Storlek och muskler för att dra in stora och spännande uppdrag......och kompetens och kapacitet att utveckla de bästa bostäderna alm equity ab

10 AFFÄRSMODELL KREATIVITET OCH TYDLIGHET MAXIMERAR VÄRDET Fastighetsutveckling handlar om att analysera tänkbara fastighetsförvärv och därefter strukturera, finansiera, konceptualisera och utveckla dem mot slutkund. Målet är att i varje fastighetsprojekt genom utveckling och optimering av fastighetens byggrätt, innehåll och upplåtelseform maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger ALM Equitys fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar och är genom egen bolagsstruktur och finansiering helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen. ALM Equity är huvudansvarig för projektledningen i projekten. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av de egna medarbetarna tillsammans med en stor extern partnerorganisation bestående av utvalda kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välrenommerade arkitekter, jurister och mäklare. INVESTERINGSSTRATEGI ALM Equitys projektportfölj innehåller främst byggrätter i Stockholms län med fokus på attraktiva och kommunikationsnära lägen som borgar för långsiktig tillväxt. Projekten i portföljen skall vara diversifierade storleksmässigt, målgruppsmässigt och innehållsmässigt och främst vända sig till normal- eller höginkomsttagare i respektive område. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt omfattande minst kvm boa. FÖRVALTNINGSSTRATEGI ALM Equitys huvudsakliga verksamhet är fastighetsutveckling. I projekt, där eventuell utveckling inte kan påbörjas direkt skall strategin vara att optimera förvaltningen på kort- och medellång sikt. Fokus skall ligga på att förvalta fastigheterna på ett kostnads- och energieffektivt sätt tills de är färdigutvecklade. En mer långsiktig förvaltning utvecklas via det helägda bolaget Svenska Nyttobostäder som är ett förvaltningsbolag vars affärsidé är att äga och hyra ut bostäder till företag, myndigheter och andra förvaltningar som har ett behov av boenden för personal och besökare. Hyresavtalen kan flexibelt utformas efter hyresgästens önskemål om service och utrustning. Bostäder för uthyrning förvärvas framförallt tillsammans med investerare som finansierar med preferenskapital. FASTIGHETSUTVECKLINGENS FASER Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, detaljplaneprocesser, framtagande av koncept, försäljning, byggproduktion och kundhantering. ALM Equity har kompetens att hantera denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projektkategori går projekten igenom olika delprocesser. ANALYS Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant analysera och strukturera projekten i fristående bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt. KONCEPTUALISERING ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering. Grundidén är att producera bostäder och kommersiella projekt med adderade mervärden anpassade till målgrupp och marknad. Viktiga områden är arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stor vikt läggs vid att identifiera befintliga och nya målgrupper för att anpassa bostäder och produkter till dem. 10 alm equity ab 2016

11 Vällingby Parkstad Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer eller att erbjuda mervärden i form av båtplatser, delningsekonomi, IT-system för kommunikation, service, etc. Andra vägar kan vara en stringent designlinje väl anpassad till vald målgrupp, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller bilpool som kan uppskattas av de boende. Ambitionen att skapa ett socialt, levande och anpassat boende är en röd tråd i våra projekt. RISKHANTERING Lönsam tillväxt med lågt risktagande är en grundläggande affärsfilosofi i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främmande för samarbeten som kan säkra lönsam expansion. Genom att diversifiera investeringarna i projektportföljerna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment och en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på vilket skede respektive projekt befinner sig i. R RISKNIVÅER I PROJEKTPORTFÖLJEN Risknivå från detaljplaneprocess till färdig bostad/färdigställt projekt. Risknivå Projektfas R7 Detaljplaneprocess ej inledd R6 Under detaljplaneprocess R5 Detaljplanelagd fastighet* R4 Bygglov/myndighetslov beviljade R3 R2 R1 Under försäljning/uthyrning innan byggstart Under produktion Entreprenad under färdigställande *En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, mark och vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet med denna. alm equity ab

12 12 alm equity ab 2016 Interiör Slottsholmen, Västervik

13 PROJEKTKATEGORIER FOKUS PÅ LÅNGSIKTIG TILLVÄXT Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man förändrar en fastighets förutsättningar, användning eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar är flexibilitet, kreativitet och förmåga att implementera olika koncept som maximerar värdet i respektive projekt. Detta kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vi är inte styrda av byggsystem eller vikten av upprepning utan tvärt om. Vi främjar unikhet och är övertygad om att det skapar mesta värdet i slutändan. ALM Equity bedriver verksamhet inom två huvudkategorier av projektutveckling: Bostadsprojekt Kommersiella projekt Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer kan variera både inom och mellan områdena men gemensamt är att de består av komplexa, långsiktiga och kapitalintensiva processer. BOSTADSPROJEKT Denna projektkategori omfattar färdiga byggrätter som ALM Equity förvärvat eller utvecklat genom detaljplaneändring samt fastigheter med pågående detaljplaneändring eller med avsikt att detaljplaneändra på sikt. Byggrätterna innebär rätt att uppföra lägenheter i flerbostadshus, fristående egna hem och fritidshus, vårdboende, och inslag av lokaler. Byggrätterna omfattar både nyproduktion och ombyggnation. Bostadsprojekt definieras som: Färdiga eller planerade byggrätter som medger byggnation av bostäder och inslag av lokaler. Bostadsprojektens storlek anges i färdiga eller planerade byggrätter i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (BOA/LOA) ovan mark samt i antal bostäder. BOA/LOA uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. I koncernens balansräkning redovisas bostadsprojektens byggrätter som tillgångar under rubriken»exploateringsfastigheter«fram tills produktionsstart eller tills de flyttat till extern bostadsrättsförening då upparbetat projektvärde återfinns under»pågående bostadsprojekt«. För de bostadsprojekt som har löpande verksamhet och driftnetto anges detta separat. Värdeutvecklingskedja Planerade byggrätter Färdiga byggrätter Konceptutveckling Produktion Färdig bostad Värdeutveckling Värdeökning sker i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis ny detaljplan och genom ny- och ombyggnation av byggrätter. ALM Equitys styrka är att identifiera hur högsta värde kronor per kvadratmeter mot kund skapas och därefter förvärva och utveckla attraktiva byggrätter till rätt pris och definiera ett koncept kring det. Fastighetens värde ökar sedan stegvis genom att utifrån respektive projekt och marknadssituation utveckla och anpassa det konceptet genom fastighetens hela värdekedja. ALM Equity lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. Säljprocessen är en avgörande framgångsfaktor och eftersom ALM Equity främst säljer bostäder på ritningsstadiet och således inte har någon färdig produkt att visa upp ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. Avslutningsvis gäller det att säkerställa produktionen och det görs genom vårt intressebolag 2XA Projektpartner AB och vårt dotterbolag Småa AB som även bedriver projektledning med totalansvar för hela byggprocessen för sina bostadsprojekt. alm equity ab

14 Samtidigt gäller det att vi arbetar för långsiktiga samarbeten med både större och mindre byggbolag men av oss välkända parter. Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, exempelvis till Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen såsom exempelvis Telefonplan och Nacka blir alltmer attraktiva. I Stockholm ligger vårt fokus på stadsdelar och kommunikationsvänliga lägen som Telefonplan, Bromma, Nacka, Solna, Sundbyberg, Sollentuna och västra förorter som Kista, Vällingby och Hässelby. Satsningarna vänder sig framför allt till normalinkomsstagare. För färdiga byggrätter med detaljplan och definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter och risker kring fastighetens värde, samtidigt som tidsaspekten i regel blir kortare än för projekt som är under planändring. Projekten påverkas i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. För byggrätter i plan finns många osäkerheter som påverkar innan byggrätterna är slutgiltigt fastställda som exempelvis den politiska viljan i projektets kommun, miljö och bullerfrågor, sakägares påverkan mm. Värdeskapandet är som störst under detaljplaneprocessen då markanvändningen för råmark definieras eller ändrad användning från exempelvis kontor till bostad definieras. Det är i denna fas som byggrätternas förutsättningar konkretiseras till sitt innehåll och ALM Equitys möjlighet att påverka helheten och resultatet är som störst. Värdeutvecklingskedja Planerade byggrätter Färdiga byggrätter Konceptutveckling Produktion Värdeutveckling Värdeökning sker i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis ny detaljplan och genom ny- och ombyggnation av verksamheterna. Försäljningspris eller lokalhyran är vägledande i utvecklandet av kommersiella projekt. Fastighetens värde ökar sedan stegvis genom att utifrån respektive projekt och marknadssituation utveckla och anpassa projektet efter förutsättningarna RISKHANTERING INOM OMRÅDENA Genom att diversifiera investeringarna i två olika projektkategorier begränsas bolagets risker såväl finansiellt som operationellt. Inom områdena identifieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Kommersiella projekt konjunkturrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Se även»risker och osäkerhetsfaktorer«, sid Färdigställt projekt KOMMERSIELLA PROJEKT Denna projektkategori omfattar projekt som till övervägande del innehåller utveckling och förvaltning av bostäder, hotell, kontor och gallerior. Kommersiella projekt har som syfte att diversifiera och stödja ALM Equitys portfölj med lämpliga projekt som antingen bidrar till ökat värde på de bostadsprojekt vi genomför men även som solitärer där vi anser att vi kan utveckla fastighetsvärden. Kommersiella projekt definieras som: Befintliga fastigheter, färdiga och planerade byggrätter för kommersiella syften. 14 alm equity ab 2016

15 PROJEKT UNDER PRODUKTION Under året startades produktion av 786 bostäder (ALM Equitys andel 539 bostäder). Vid årsskiftet var sammanlagt bostäder i produktion (ALM Equitys andel 840 bostäder). Totalt 296 bostäder färdigställdes under året (ALM Equitys andel 226 bostäder).utöver bostadsproduktionen har en stor ombyggnation och uppfräschning av Kvarnengallerian i Uppsala färdigställts i syfte att höja uthyrningsgraden och intäkterna. Våra projekt är av olika slag, både renodlad nyproduktion och om-/tillbyggnation. Gemensamt för dem alla är att allt utförs på totalentreprenad via stora kända aktörer och av oss välkända byggare så som Andersson Company Byggnads AB, NCC, PEAB, Totalprojekt i Mälardalen AB och Nils Hedström Byggnads AB. I samband med att ALM Equity under 2017 förvärvat Småa AB tillkommer kompetens inom byggprocessen, framförallt för småhus och kvartersområden. För framtiden är det än mer viktigt att ha goda byggrelationer med de stora byggbolagen som skall hantera utbyggnaden av våra stora stadsutvecklingsprojekt som Lilla Tellus vid Telefonplan cirka bostäder, Södra Häggvik cirka bostäder, Archimedes, Bromma cirka 700 bostäder inklusive kommersiella ytor, infrastruktur med mera. Vårt delägda bolag 2xA Projektpartner AB hjälper oss med detta. alm equity ab

16 FINANSIERINGSMODELL UNDVIKA ONÖDIGA RISKER Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad med olika typer av risker under projektens olika faser. För att möjliggöra säker och långsiktig tillväxt med begränsad kapitalinsats har ALM Equity skapat en finansiell modell som minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja kapital och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella risker och hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. FULLT FINANSIERADE PROJEKT En grundprincip är att alla projekt skall vara bolagiserade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen som var för sig skall stå på egna ben. Riskanalys och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs gemensamt av ALM Equity, dess banker, andra finansiella institutioner och partners. All finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i projekten i största möjliga utsträckning. FINANSIERINGSFORMER Projekt finansieras med banklån, reverslån, obligationslån, eget kapital och delägarfinansiering. För att möjliggöra större volymer och öka tillväxten tar ALM Equity in delägare i projekten. Detta kan exempelvis ske genom lån där externa partners, utöver ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. Andra former av finansiering är säkerställda och icke säkerställda låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses in när projekten är färdigställda och sålda. De olika finansieringsformerna varierar över tiden och mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner sig i. Varje projekt bär sig självt och är fullfinansierat. Marginalen ska vara hög i varje projekt. En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans med våra finansiella partners och eventuella delägare gemensamt utvecklar en finansieringsplan för projektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat till flöden som genereras i projektet. Denna tar även hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, med sin egen kapitalstruktur. Moderbolaget finansieras genom stam- och preferensaktiekapital samt obligationslån för att uppnå en effektiv och flexibel balansräkning. Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande med kort bindningstid. 16 alm equity ab 2016

17 ALM EQUITYS FINANSIELLA MODELL (ASSET LIABILITY MANAGEMENT) Alla projekt ska vara fullfinansierade. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Projekten finansieras med fördel genom delägarskap. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras med kort bindningstid. alm equity ab

18 MARKNAD BOSTADSBRISTEN DRIVER PÅ MARKNADEN Bostads- och byggmarknaden är glödhet i Stockholm och tillväxtorter i Sverige. Den som följer debatten om bostadssituationen i Sverige samt priserna på bostäder har inte kunnat undgå varningarna för att prisnivån är riskabelt uppdriven liksom privatkonsumenternas lånenivå. Den svenska bostadsmarknadens grundproblem är att det under många år byggts för få bostäder. En av flera orsaker till det är de många regleringarna av bostadsbranschen, både vad gäller byggande och ägande som att det under lång tid har det varit oattraktivt att till exempel bygga hyreslägenheter eftersom kapitalet fått bättre avkastning på annat håll. Balansen är svår mycket har blivit fel men att tala om bubbla kan vara överdrivet. I jämförelse med andra länder där ekonomin drabbats av nedgångar utlöst av bostadsbubblor saknar Sverige till stor del den föregående spekulation i bostäder som präglat utvecklingen i dessa länder. I Sverige köper man i första hand en bostad för att man behöver någonstans att bo. Förra gången Sverige hade en stor finansiell kris var för 25 år sedan, under 1990-talet, då bankerna till följd av en många gånger vårdslös kreditgivning var på fallrepet. Bostadspriserna sjönk kraftigt men bankernas kreditförluster på bolån var i sammanhanget försumbara. Privatkunderna skötte sina räntebetalningar. Förlusterna fanns huvudsakligen i företagssektorn. Som en följd av den krisen reglerades bland annat bankernas utlåning mycket hårdare, exempelvis genom att bolånetagares möjligheter att klara av räntor och amorteringar skulle prövas inte bara utifrån aktuell nivå utan även i händelse av framtida räntehöjningar. Om en liknande situation med sjunkande bostadspriser uppkommer, är beredskapen god för att låntagarna i Sverige skulle klara av ökade kostnader för sitt boende. Även om bankerna liksom vid förra krisen inte skulle drabbas av allvarliga förluster kan de samhälleliga effekterna av kraftiga räntehöjningar ändå bli stora. Belåningen hos privatpersoner har stigit markant på grund av de generellt högre bostadspriserna men även genom att allt fler äger sitt boende. Högre räntekostnader kan minska annan konsumtion och hota att sänka tillväxten i samhället, alltså det omvända mönstret mot det vi ser idag då ökade lån inte bara går till boendet utan även till exempelvis bilköp eller semestrar. En sämre tillväxt får normalt negativa effekter på sysselsättningen, något som också känns igen från 90-talskrisen. Det är just risken för en sämre konjunktur som är oron hos Riksbanken och kanske huvudorsak till en fortsatt expansiv ekonomisk politik trots att Sverige är ett mönsterland jämfört med många av de övriga europeiska länderna. Det är vanskligt att försöka spå hur de olika krafterna kommer att påverka ALM Equitys huvudmarknader. Många av de nya arbeten som skapas finns i storstadsregionerna vilket betyder att tillväxten är större i dessa regioner än i Sverige som helhet. Sannolikheten för att efterfrågan på bostäder kommer fortsätta att vara mycket hög på våra huvudmarknader är stor. Lånetak och amorteringskrav torde främst påverka de dyrare segmenten av marknaden. Merparten av ALM Equitys projekt finns i goda kommunikationslägen utanför innerstaden, vilket vi betraktar som en typ av försäkring mot marknadsriskerna. Under de drygt tio år som ALM Equity har utvecklat bostäder har vi varit framgångsrika att successivt öka vår projektportfölj. Genom ökade resurser har samtidigt storleken på varje enskilt projekt ökat avsevärt, vilket ger förutsättningar för en förbättrad lönsamhet. Med nuvarande byggtakt omfattar projektportföljen mer än fem års produktion. Byggrätter i Stockholms närområde med goda kommunikationer har stigit från cirka kronor per kvadratmeter till cirka kronor, en femdubbling under de senaste femton åren. Det är i och för sig bara en spegling av prisuppgången på bostadsrätter och villor men möjligheten till snabba vinster riskerar alltid att locka till sig aktörer utan långsiktiga mål inom branschen. Under samma tidsperiod har byggkostnaderna ungefär gått från kronor per kvadratmeter till kronor. 18 alm equity ab 2016

19 FOKUS PÅ MARKNADENS MELLANSEGMENT TOP END kr/m2 ~ 10 % AV ALMS PORTFÖLJ HIGH END kr/m2 ~ 90 % AV ALMS PORTFÖLJ MID SEGMENT kr/m2 LOW SEGMENT < kr/m2 Det kan verka märkligt att kostnaden för att bygga ökat med 50 procent när den totala produktionen under samma tid har stigit från bostäder till bostäder per år. Även om det märks att det finns flaskhalsar inom byggsektorn kan de flesta hanteras. En anledning kan vara att byggsektorn i övriga Europa inte går på toppfart. Det innebär att svenska byggare har relativt lätt att få fram såväl material som arbetskraft från andra länder. ALM Equity har genom dotterbolaget Svenska Nyttobostäder (SNB) en flexibilitet inom bostadsutveckling, då SNB som alternativ kan erbjuda lägenheter till hyresmarknaden, exempelvis genom blockuthyrning till olika arbetsgivare som i dag kan ha svårt att anställa personal på grund av den begränsade tillgången på bostäder i Stockholm. Redan idag har SNB tecknat förhandavtal på cirka 650 bostadsrättslägenheter i olika pågående projekt som är under egen produktion. Givetvis finns också möjligheten att sälja nybyggda fastigheter till fristående förvaltare, till exempel försäkringsbolag och andra som söker en stabil och säker avkastning på sitt kapital. alm equity ab

20 KUNDER KUNDEN I FOKUS Precis som våra unika bostäder är våra kunder unika. Det kan vara en privatperson som köper en bostad, ett fastighetsbolag som köper en fastighet eller kommuner och kommersiella aktörer som söker bostäder eller lokaler anpassade för specifika behov. För att leverera attraktiva och kvalitativa produkter till alla slutkunder krävs lyhördhet, noggrannhet och engagemang. I våra bostadsprojekt där kunden är privatpersoner har bolaget ett stort ansvar att vara behjälpligt under hela processen från visning och avtal till inflytt och tiden därefter vanligtvis 2 3 år. Mycket kan hända under dessa år, både privat i deras liv och i produktionen. Det är viktigt att vägleda dem på denna resa då bostadsköpet oftast är privatpersonens största affär i livet vilket kan vara både nervöst och en stor livsomställning. Många av våra projekt vänder sig dessutom till en marknad med förstagångsköpare som kanske aldrig bott hemifrån, vilket kräver en extra god förståelse för situationen. KUNDFOKUS Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity är stark konceptualisering med tydlig målgrupp vi anpassar vårt arbetssätt och våra rutiner för att anpassa oss till det aktuella projektets målgrupp och krav. Vårt erbjudande skall omfatta ett socialt liv i bostadsområdet vilket betyder att vi förutom själva bostaden även vill skapa möjligheter till en god boendemiljö med förskola, restauranger, service, social interaktion med vår egenutvecklade App»Your Block«och bilpooler. Det skall kännas genomtänkt, bekymmersfritt och roligt för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity producerat. Kundfokus och lyhördhet skall genomsyra alla delar av bolaget och är viktiga ledord i vårt arbete gentemot kund. En viktig del i detta arbete är att ha en tät och god dialog med alla inblandade i projektet såsom entreprenör, kunder, mäklare, kommun med mera. KUNDHANTERING Med allt fler och större projekt växer också omfattningen av kundhantering och uppföljning av denna. För att möta det ökade behovet har bolaget anpassat sin organisation och skapat nya roller för detta ändamål. Kundhantering är något vi lägger mycket fokus och stor energi på. Vi arbetar aktivt med att hålla kontakten med våra kunder via löpande nyhetsbrev, platsbesök och informationsträffar. Självklart finns vi hela tiden nära till hands för frågor och funderingar igenom hela processen, såväl innan, under som efter själva köpet. NÖJD KUND INDEX Det är oerhört viktigt för oss att få kunskap om hur kunderna upplever vårt varumärke, våra medarbetare, den färdiga produkten, köpprocessen och partnerorganisationen i form av mäklare, banker och entreprenörer. Därför är ALM Equity delaktig i branschens stora mätning, Nöjd Kund Index (NKI) där kundnöjdheten mäts i slutförda bostadsprojekt. Det är ett effektivt verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på produkten som sådan, men också på den process det innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity. En viktig del av undersökningen är att mäta hur väl kundens förväntningar har uppfyllts, vilket utgör ett bra mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och håller vad vi lovar. Den senaste projektspecifika mätningen visade ett NKI om 79 vilket vi är mycket stolta och glada för. Branschmedel bland mätande bolag för 2016 slutade på 73. VIP-KUNDER VIP-kund hos ALM Equity innebär att man som kund får information om när och var vi skall bygga nya bostäder, innan de läggs ut till allmän försäljning. Det går ut nyhetsbrev med aktuell information om våra bostadsprojekt och VIP-kunderna har förtur till köp av våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats eller genom personlig kontakt. Det är kostnadsfritt att vara VIP-kund i ALM Equity. 20 alm equity ab 2016

21 Köpare på platsbesök i Mälarutsikten. alm equity ab

22 ETT PROJEKT BLIR TILL MÄLARUTSIKTEN OCH DESS GRANNE Hässelby strand växte fram under 1950-talet som en föregångare till ABC-konceptet (Arbete-Bostad- Centrum) med tunnelbanan mitt i centrum, låga smalhus och höga punkthus. Stadsdelens centrum utformades med varma färger och material såsom rött tegel, teak och skiffer. Inspirationen kom från Europa och Rotterdams nya affärskvarter. År 1970 kompletterades centrum och torget med en kyrka men därefter hände det inte mycket i Hässelby Strands centrum på cirka 30 år. Inte förrän Stockholm stad tillsammans med Skanska satte igång arbetet med att ta fram en ny detaljplan för centrumet där både nya bostäder och lokaler för handel skulle tillskapas men också skapa mer trygga och moderna miljöer. Upplevelsen var att centrumet tjänat ut sin rätt och torgmiljöer skulle öppna upp och bjuda in istället för att vara inramande och stängt. Detaljplanearbetet påbörjades i mitten av 2000-talet och i slutet av 2007 vann den laga kraft. Den nya planen medgav bland annat rivning av flera byggnader, ny bebyggelse i form av fyra flerfamiljshus med handel och restauranger i bottenplanet, ett nytt parkeringsgarage samt en total omdaning av centrumets torg, vilket utgör kärnan i den nya detaljplanen. Den nya planen visade sig dock inte tillräcklig för att få fart på byggnationen och förnyelsen som centrumet var i så stort behov av. Timingen var olycklig och prickade fastighetskrisens Mellan 2007 och 2012 färdigställdes endast ett av bostadshusen och under 2013 påbörjades byggnationen av det andra bostadshuset. Byggherren gjorde flera försök att lansera och byggstarta de andra husen, men utan framgång. Under denna tid underhölls den befintliga centrumbebyggelsen minimalt i väntan på att de byggnaderna skulle rivas och lämna plats åt det nya centrumet. Till slut beslöt sig Skanska för att sälja de två kvarvarande byggrätterna och det var i slutet på 2013 som ALM Equity tog över det som skulle kallas för Mälarprojekten. SE DEN OSLIPADE DIAMANTEN Det var tre bebyggda fastigheter som förvärvades mitt i centrala Hässelby Strand precis intill tunnelbanestationen, kyrkan och torget. Flera av lokalerna var igenbommade och stängda men kvar fanns några få hyresgäster som Hemköp, en pizzeria, kemtvätt mm. Detaljplanen medgav byggnation av ett 18-våningshus med lokal i bottenplan på en av fastigheterna samt ett terrasserat 6-våningshus på den andra. Den tredje fastigheten skulle säljas till Stockholm Stad som där skulle anlägga det nya torget. Efter så många år med brist på underhåll och förnyelse var det ett ganska nedgånget centrum man möttes av när man klev av tunnelbanan vid Hässelby Strand. ALM Equity såg dock potentialen i byggrätterna och valde att slå till. Med mindre än en minut till nya tunnelbanestationen som var under byggnation, och med en potentiellt fantastisk milsvid utsikt från 18-våningshuset, över både den intilliggande Mälaren och landskapet runtomkring, hade dessa projekt många förutsättningar för att lyckas. Att få vara med och förnya och förbättra ett centrum som är en mötesplats för så många människor var även det en tilltalande faktor. ATT LYCKAS DÄR ANDRA MISSLYCKATS I början av 2014 satte ALM Equity i gång med ett intensivt och spännande arbete för att lansera och byggstarta det första av projekten. 18-våningshuset som kom att döpas till Mälarutsikten skulle med sin höjd, centrala placering och spännande arkitektur bli ett landmärke för orten. Nu hoppades man att lyckas med något tidigare byggherre inte förmått och i processen skapa ett modernt och öppet centrum som var så efterlängtat av de boende på orten. I samband med förvärvet övertog vi tidigare ritningar som använts i planprocessen och tidigare säljprocesser. Det vi såg var att planerna var mer anpassade efter byggsystem än byggrättens förutsättningar och fulla potential. Huset konceptualiaserades nu till 127 välplanerade och effektiva lägenheter med generösa fönsterpartier och stora balkonger. I bottenplanet skulle en mataffär föreskriven Hemköp om över kvm inrymmas. 22 alm equity ab 2016

23 Köpare på platsbesök i Mälarutsikten. Tillsammans med arkitekt och byggkonsulter ritade ALM Equity upp huset och efter en succéartad försäljningsstart under våren 2014 kunde man under sommaren samma år byggstarta projektet. Byggnationen skulle ta nästan två och ett halvt år, vilket inkluderade rivning av det befintliga tvåvåningshuset som stod övergivet och förfallet på fastigheten. Under tiden Mälarutsikten byggdes började man snegla på den andra byggrätten, Mälarterrassen. Detta hus skulle bli ett terrasserat 6-våningshus med 161 yteffektiva lägenheter och tre lokaler för café och annan verksamhet. Byggnation av detta hus kunde inte påbörjas förrän Hemköp, som hyrde lokal i det befintliga huset på fastigheten, kunde flytta in i sin nya lokal i bottenplanet på Mälarutsikten. Först då kunde det befintliga enplanshuset rivas och byggnationen av Mälarterrassen sättas igång. Ett torg som ramas in av parken, kyrkan, Hässelby Strands tunnelbanestation samt Mälarutsikten och Mälarterrassen. Förutom att tillskapa 288 nya bostäder och fyra lokaler så sätter husen en stor prägel på Hässelby Strand centrum. Tack vare färdigställandet av dessa hus kan detaljplanens vision bli verklighet i sin helhet och centrumet som mötesplats stå färdigt. Det är med stor glädje och stolthet som ALM Equity varit och fortsatt är med och driver på förändringen i Hässelby Strand. FLY TTLASSET GÅR Under hösten 2016 flyttade Hemköp in i sina nya fina lokaler i bottenplanet på Mälarutsikten. Några månader senare gick även flyttlasset för de 127 förväntansfulla hushållen som äntligen skulle få flytta in i sina bostäder. Väntan hade varit lång för många och förväntningarna högt ställda, men förutom lite förståelig trängsel i hissarna i samband med att flyttlassen gick så var det glada tillrop från köparna när de till slut fick flytta in. Under slutet av 2016 kunde även Mälarterrassen byggstartas och planeras stå färdigt Vid det laget ska Stockholm Stad ha färdigställt torget och de boende i Hässelby Strand får äntligen njuta av ett nytt och modernt centrum med ett öppet och tryggt torg. Mälarutsikten. alm equity ab

24 MILJÖ MILJÖPLANERING SKA VARA INBYGGD I HUSEN ALM Equity ska utveckla genomtänkta bostäder med hänsyn till miljön i ett såväl kortsiktigt som långsiktigt perspektiv. För oss börjar det arbetet långt innan spaden har satts i jorden. Arbetet med att utveckla ett bostadsområde är mycket komplext med mängder av handlingar som ska tas fram. Dessa ska granskas, ändras, kompletteras och godkännas av ett flertal olika instanser. Normalt innebär det att skrivarna på kontoret går varma. Vi har i hög grad rationaliserat bort skrivarna genom att digitalisera hela processen. Mängden papper har reducerats kraftigt vilket också inneburit en minskad risk för fel alla arbetar alltid med den senaste versionen av handlingarna. Målsättningen är att våra projekt genom val av material, uppförande och förvaltning ska ta hänsyn till miljön och ett långsiktigt brukande. Högre kvalitet i alla led ger bättre hållbarhet. Därför lägger vi stor vikt vid att anpassa produkter och arbetssätt till projektens olika behov och efterfrågan. I det arbetet följer vi noga utvecklingen av nya material och olika klassificeringssystem. Projekten Poeten och Skalden i Solna, kommer att klassificeras enligt normen Silver i det svenska certifieringssystemet Sweden Green Building Council. I projektet Slottsholmen, Västervik, arbetar vi med ett flertal åtgärder för att värna miljön. Installationer och byggnaden samspelar för att hålla energiförbrukningen så låg som möjligt. Huset byggs med höga krav på lufttät isolering och ur den primära energianläggningen med bergvärme hämtar vi både värme och kylenergi. Taken utrustas med solceller för elproduktion och solkollektorer för produktion av varmvatten som komplement. Varmvattnet från solkollektorerna ackumuleras i tankar i källaren och detta vatten används primärt för varmvatten till lägenheter och storkök men kan även användas för tillskottsvärme. Den producerade elen från solcellerna används i första hand för byggnadens eget behov och eventuellt överskott levereras tillbaka till elnätet. Luftbehandlingsanläggningen har valts med lågförbrukande fläktar och hög verkningsgrad på temperaturåtervinning. Ventilationen i samlingsutrymmena blir behovsstyrd för att inte överventilera. Spännande teknik och erfarenhet som vi kommer att ta med till andra projekt i framtiden. Genom att ge de boende möjligheter att själva styra sin miljöpåverkan kan en byggnad innebära miljöeffektivitet långt fram i tiden. Så långt det är möjligt satsar vi på att nyproducerade bostäder ska ha individuell mätning av el, värme och vatten. Det ger incitament till att sänka den egna förbrukningen, till gagn för miljön och den egna ekonomin. Andra åtgärder är att de boende redan från början blir delaktiga i en bilpool och andra delningsbara tillgångar. Dessa manövreras med fördel av Your Block som presenteras på sidan 27. När ALM Equity överväger förvärv av ett nytt projekt är det geografiska läget en mycket betydelsefull faktor. Ett centralt läge med goda allmänna kommunikationer är och kommer att vara gynnsamt för miljön eftersom det uppmuntrar till andra färdmedel än bil. Vid förvärv strävar vi också efter en jämn fördelning av bostadsprojekt i nybyggnation respektive ombyggnad. Förutom den attraktion som kan ligga i en byggnads historia finns det miljömässiga fördelar, exempelvis att vid en ombyggnad kunna dra nytta av redan nedlagda investeringar i grundläggning och stomme samt markarbeten och vägar i byggnadens närhet. 24 alm equity ab 2016

25 Jämlikheten alm equity ab

26 PARTNERORGANISATION SPÄNNANDE SAMARBETEN LYFTER PROJEKTEN En av de saker som skiljer ALM Equity från andra bolag i branschen samt bidrar stort till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt och spännande samarbeten som anpassas efter respektive projekt. Bolaget värnar om återkommande och långvariga relationer. Bolagets egen kärnorganisation kompletteras med partnerbolag och samarbeten med externa konsulter kring just det specifika projektet. Ett antal idéer och affärsupplägg har etablerats som egna bolag. Beslutet att etablera ett bolag kan baseras på att det är den bästa affärsmodellen eller att vi tror det finns potential för idéerna att på sikt växa till något större. I årets årsredovisning har vi valt att presentera ett par av dessa bolag tydligare. SVENSKA NYTTOBOSTÄDER Svenska Nyttobostäder (SNB) är ett förvaltningsbolag som ägs till 100 procent av ALM Equity. Bolagets affärsidé är att äga och hyra ut bostäder på hyresavtal till företag, myndigheter och andra förvaltningar som har ett behov av tillfälliga eller långsiktiga boenden för egen personal och besökande. Hyresavtalen kan flexibelt utformas efter hyresgästens önskemål om vad som ska ingå i form av service eller utrustning. Affärsidén grundar sig i att bristen på bostäder på flertalet geografiska marknader resulterar i ett direkt hinder för att expandera verksamheter och rekrytera rätt personal. Genom att tillgodose behovet av nyttobostäder vill vi främja exempelvis sjukvården, försvarsmakten, företag och universitet. Förvärven av bostäder och fastigheter sker i underliggande bolag som finansieras genom att ta in delägare vilka tillskjuter finansiering i form av preferenskapital. SNB:s ägande i dessa bolag är initialt noll men ökar successivt i takt med att vinstmedel skapas och preferenskapitalet återbetalas. När allt preferenskapital återbetalts har SNB:s ägarandel vuxit till 50 procent. Under 2016 har underliggande bolag i SNB skrivit förhandsavtal på 161 bostäder i bostadsprojektet Mälarterrassen, Hässelby Strand med beräknat tillträde Totalt har SNB förvärvat 649 bostäder med tillträden i områdena Solna och Hässelby Strand. Potentiella förvärv för SNB i ALM Equitys projektportfölj är Södra Häggvik, Kista Square Garden och Archimedes. För aktieägarna i ALM Equity innebär den tänkta utvecklingen att den lönsamma projektutvecklingen i moderbolaget kompletteras med en fastighetsförvaltning med stabila intäkter och möjligheter till real värdeökning. 2XA PROJEKTPARTNER 2XA Projektpartner stödjer fastighetsutvecklare och entreprenörer med konsulttjänster inom byggprojektledning, upphandling och kalkylering. 2XA ägs till 40 procent av ALM Equity, 40 procent av Andersson Company och resterande 20 procent ägs av 2XA:s ledning. Bolagets affärsidé är en funktion av ett önskat ökat samarbete mellan fastighetsutvecklare och entreprenörer, i såväl tidiga skeden som under byggnationen. Det kan exempelvis vara att stödja fastighetsutvecklare under konceptualiseringen där de tekniska aspekterna och projektets genomförbarhet med hänsyn till tänkt tidplan och entreprenadkostnad behöver bevakas. Stödet kompletteras sedan med upphandling av entreprenör, byggprojektledning under byggnationen och rådgivning vid eftermarknadsarbetet. Ett alternativ hade varit att bygga upp kompetensen i egen regi inom ALM Equity, dock kan det vara osäkert om vi på sikt alltid kan räkna med jämn och full beläggning och då är det värdefullt att kunna anpassa sin organisation. Samtidigt är det en klar konkurrensfördel för ALM Equity att ha valbarheten entreprenörer och samarbetspartners emellan, vilket gör att vi kan anpassa samarbetet efter respektive projekts specifika behov. Vägledningen i valet av dessa görs utifrån 2XA:s erfarenheter och kompetens. HYRKÖP Hyrköp är ett upplägg där lägenheterna vänder sig främst mot unga vuxna och hyresavtalet är kombinerat med en option för hyresgästen att efter två år förvärva lägenheten till ett fast pris som bostadsrätt. Dessa två år skall underlätta för hyresgästen att spara pengar till insats och finansiering hos bank. Upplägget har använts i två deletapper av projektet Linbanan där optionerna löper ut under alm equity ab 2016

27 YOUR BLOCK Your Block (YB) är en kommunikationsapp. YB ägs till 50 procent av ALM Equity och resterande av partner. Bolagets affärsidé är att utveckla den digitala kommunikationen inom företag, bostadsrättsföreningar, vägföreningar och även för hela bostadsområden. Appen underlättar det lokala umgänget, aktiviteter och grupper. Programvaran är molnbaserad, vilket gör att det inte finns några geografiska begränsningar för användandet. Vidare stor potential för den aktör som etablerar konceptet/fastigheten att påverka hur dessa tjänster utformas, implementeras och används. ALM Equity ser ett stort mervärde i att förenkla boendet för bostadsrättsinnehavare och och hyresgäster exempel på tjänster som appen möjliggör i en fastighet är bokningsfunktioner, delning av resurser och kompetenser, social kontakt och intern kommunikation. URBAN PARKING Urban Parking (UB) utvecklar parkeringslösningar och uppför dessa som ett komplement till ny- och ombyggnationer. UB ägs till 100 procent av ALM Equity, men kan ta in externa investerare i respektive projekt. Bolagets affärsidé är att genom innovativa lösningar tillgodose den parkeringsnorm som respektive kommun kräver för att bevilja bygglov och skapa en fungerande infrastruktur. Parkeringsnormerna skiljer sig dels kommunerna emellan och dels projekten emellan, vilket betyder att UB måste vara lyhörda och anpassa parkeringslösningarna efter såväl kommunen som projektens specifika förutsättningar. För ALM Equity är frågorna om uppfyllande av parkeringsnorm och infrastruktur återkommande i fastighetsutvecklingen. Genom att tillgodose behovet på ett okonventionellt sätt frångås samhällets fastlåsta strukturer vilket gynnar fastighetsutvecklingen i moderbolaget. YOUR BLOCK Framtidens kommunikationsmedel för såväl företaget, bostadsrättsföreningen som hela bostadsområden. SVENSK MARKFÖRVALTNING ALM Equity äger tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF) som tidigare förvärvat två råmarksområden omfattande 430 hektar mark i Salem, Södertälje och Österåker, med målsättning att detaljplanelägga dessa för framförallt bostäder. ALM Equity projektleder och sköter all administration från förvärv till färdiga byggrätter. När detaljplanerna vinner laga kraft har ALM Equity rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare. Linbanan, Enköping alm equity ab

28 28 alm equity ab 2016

29 Södra Häggvik alm equity ab

30 ARKITEKTUR & DESIGN I SAMARBETE MED SVERIGES BÄSTA ARKITEKTER ALM Equity utvecklar unika bostäder tillsammans med Sveriges bästa arkitekter som SandellSandberg, Wingårdh Arkitektkontor, White Arkitekter, Brunnberg & Forshed Arkitektkontor och BSK Arkitekter med flera. Valet av arkitekt görs utifrån respektive projekts specifika förutsättningar för att maximera fastighetens värde och möta efterfrågan från slutkund. Under 2016 har vi byggstartat nästan 800 unika bostäder. Av dessa sticker Kanotbryggan ut med sitt läge i Gröndal vid Mälaren och med en arkitektur signerad MAP Stockholm. Transparens och maritim prägel är några av de bärande idéerna. Byggnaderna uppförs i huvudsak i vit puts med inslag av träskivor i en mahognyliknande kulör. Som en fyr står huset upp och signalerar mot omgivningen att här händer det något spännande både exteriört och interiört. Med stora glaspartier och generösa balkonger och terrasser skapas en boendemiljö få förunnat. Ett annat fint projekt är radhusen i Gårdslängorna, Silverdal som med sin tydliga koppling till ladugårdsarkitektur och inspirerade av gamla ekonomibyggnaderna i området resulterat i något utöver det vanliga. Den traditionella faluröda ladugården kommer i detta projekt att möta ett modernt formspråk med träpanel i olika former och ledder, tydlig fönstersättning, utvalda materialval och genomtänkta planlösningar. Tillsammans med övriga etapper i området signerat av olika arkitekter blir helheten något utöver det vanliga. I Slottsvillan, Bromma, ser vi äntligen resultatet av omsorgsfullt målade och handspikade träfasadspån. Här har Brunnberg & Forshed tillsammans med finsnickaren Kyrktak lagt enorm omsorg i fasadutsmyckningen där varje rundad träbit målad i Falurödfärg berättar en historia. Materialet som i norden traditionellt använts på aktningsfulla byggnader sitter här på parhus och målade i den svenskaste av alla kulörer och färgtyper, smälter husen in mycket vackert in i grönskan och knyter an till färgen på de bruksbyggnader som prydligt brukar flankera herresäten. Läget intill Ulfsunda slott förpliktigar och parhusen förhåller sig till slottet och dess omgivning med en sammanhållen stämning. Resultatet är enastående och bevisar att resultatet sitter i detaljerna. I Västervik har projektet Slottsholmen växt fram under året och det handslagna lerteglet visar nu upp Sandell Sandbergs vision om byggnadens form och utförande. Kombinationen tegel och trä vittnar om en stor förståelse för platsens historia och dess framtid ett landmärke och en mötesplats som signalerar värme och inbjuder till vistelse i och runt huset. I nya stadsdelen Södra Häggvik anlitas en trio av arkitekter BSK, VARG och Dinelljohansson som tillsammans utvecklar området med tio nya hus. På samma sätt arbetar vi i stadsutvecklingen av Lilla Tellus vid Telefonplan där bland annat White och Megaron Arkitekter är involverade. 30 alm equity ab 2016

31 Slottsvillan Kanotbryggan Slottsholmen Gårdslängorna alm equity ab

32 PROJEKTPORTFÖLJEN ALM Equitys projektportfölj har sedan starten växt kontinuerligt och består i april 2017 av cirka kvm. PROJEKTPORTFÖLJENS STORLEK SEDAN 2012 (tkvm) Inklusive Småa RISKNIVÅER I PROJEKTPORTFÖLJEN R RISKNIVÅER I PROJEKTPORTFÖLJEN Risknivå från detaljplaneprocess till färdig bostad/färdigställt projekt. Risknivå Projektfas R7 Detaljplaneprocess ej inledd R6 Under detaljplaneprocess R5 Detaljplanelagd fastighet* R4 Bygglov/myndighetslov beviljade R3 R2 R1 Under försäljning/uthyrning innan byggstart Under produktion Entreprenad under färdigställande *En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, mark och vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet med denna. MARKNADSVÄRDERING EJ PRODUKTIONSSTARTADE BYGGRÄTTER Under april har en värdering av ALM Equitys ej är diskonterade med 15 procent årligen med ett estimerat individuellt risktillägg mellan 2,5 5,0 procent produktionsstartade projektportfölj inklusive de förvärvade byggrätterna via Småa genomförts av JLL. De ej på intäkterna och 2,5 procent på kostnaderna. Vid byggstartade men färdiga byggrätterna är värderade till genomförandet av projekten tillkommer också en dagspris. Övervärden på byggrätter i detaljplaneprocessen normal projektvinst. Marknadsvärde Inköpsvärde Totalt övervärde ALM Equitys Andel övervärde R3-R R6-R Totalt (tkr) alm equity ab 2016

33 8 % 1 % 89 % GEOGRAFISKT FOKUS PÅ STORSTOCKHOLM Sedan 2013 har bolaget ökat sin satsning på Storstockholm, vilket medfört att numera motsvarar det geografiskt cirka 89 procent av den totala portföljen. 1 % 0% 1 % alm equity ab

34 BOSTADSPROJEKT Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. 34 a l m e qu i t y a b 2016

35 JAKOB MINDRE* Stockholms City Vid Jakobs Torg alldeles intill Kungliga Operan driver ALM Equity tillsammans med AMF Fastigheter och Stockholm stad en detaljplaneprocess i syfte att konvertera en vacker kontorsfastighet till attraktiva lägenheter. Ett unikt cityläge med utsikt över Kungsträdgården, Strömkajen och Operan. Byggnaden ritades ursprungligen av arkitekt Adolf Melander för Rudolf Wall, grundaren av Dagens Nyheter och uppfördes i slutet av 1800-talet. Ansvarig arkitekt är White. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort City, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 20 st Ägarandel 100 % Risknivå R6 * Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft. alm equity ab

36 LILLA TELLUS* Telefonplan I Telefonplans klassiska industrimiljö växer en ny, spännande stadsdel fram. Tillsammans med Stadsbyggnadskontoret och White arkitekter har en ny detaljplan tagits fram för det gamla kontors- och industriområdet. Visionen är att skapa cirka 500 bostäder i en innovativ stadsdel där såväl boende som besökare kan ta del av kulturaktiviteter, butiker, restauranger och inte minst vardagliga mötesplatser längs med det promenad- och cykelvänliga stråk som sammanbinder hela stadsdelen. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Telefonplan, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 500 st Ägarandel 56,3 % Risknivå R5 * Fastigheten tillträddes i mars alm equity ab 2016

37 THE BRICK* Telefonplan I Lilla Tellus-området finns telekombolaget Ericssons gamla högkvarter. Här skall ALM Equity konvertera den befintliga kontorsfastigheten till lägenheter samt uppföra två nya byggnader. Totalt är tanken att tillskapa cirka 480 smålägenheter. Ansvarig arkitekt är White Arkitekter. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Telefonplan, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 480 st Ägarandel 50 % Risknivå R4, R5 * Fastigheten tillträddes i mars alm equity ab

38 ASPUDDEN ENTRÉ Hägersten ALM Equity har erhållit markanvisning av Stockholms stad för bostäder i Aspudden. En ny detaljplan omfattande cirka 310 bostäder ska tas fram inom fastigheterna Liljeholmen 1:1 och Skärsliparen 2. Fastigheterna ska skapa en entré till Aspudden och Midsommarkransen vilket förlänger Aspudden och flyttar dess entré närmare city. ALM Equitys andel uppskattas till 130 bostäder. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Hägersten, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 130 st Ägarandel 100 % Risknivå R7 ARCHIMEDES* Bromma Tillsammans med Stockholm Stad driver ALM Equity en detaljplaneändring för att utveckla fastigheten Archimedes 1 som är belägen i Mariehäll, mellan Bromma Blocks och Bällstaviken. Det finns tre befintliga kontors- och industribyggnader inom fastigheten varav den äldsta uppfördes Målsättningen är skapa ett levande bostadskvarter med cirka 700 nya bostäder och verksamhetslokaler. Ansvarig arkitekt är BSK Arkitekter. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Bromma, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder ca 700 st Ägarandel 100 % Risknivå R6 * Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft. 38 alm equity ab 2016

39 KANOTBRYGGAN Gröndal Med direkt sjöläge mot Mälaren i populära Gröndal uppför ALM Equity två flerbostadshus ritade av arkitektkontoret MAP Stockholm. Genom lägenheternas generösa fönsterpartier och stora balkonger överblickas den natursköna omgivningen. Hela området Gröndal Strand är under exploatering till en trivsam bostadsmiljö med lekpark, förskola och bryggliv. Längs vattnet kommer en strandpromenad anläggas som binder ihop Gröndal med intilliggande områden. Inflyttning beräknas ske under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Gröndal, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 52 st Ägarandel 100 % Risknivå R2 SLOTTSVILLAN Ulvsunda Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda Slott uppför ALM Equity ett nytt bostadsområde. På den östra sidan om allén uppförs Slottsvillan bestående av 8 parhus motsvarande 16 bostäder. Slottsvillan blir ett fint komplement till projektet Slottsallén som färdigställdes Husen bygg i tre våningar och placeringen ger en karaktär av friliggande villor. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed Arkitektkontor. Inflyttning sker våren FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Bromma, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 16 st Ägarandel 42,5 % Risknivå R1 alm equity ab

40 RINKEBYTERRASSEN Rinkeby I den norra delen av Rinkeby pågår ett stort förändringsarbete. E18 har överdäckats och ovanpå denna utvecklas bostadsområdet Rinkeby-terrassen gemensamt av ALM Equity och ByggVesta. De nya bostäderna planeras enligt ett tema av variation i fasaduttryck och med en vidsträckt utsikt över Järvafältet. I området skapas totalt cirka 600 lägenheter fördelat på 12 hus varvid ALM Equitys andel är sex hus med cirka 370 lägenheter. Ansvariga arkitekter är Kirsh+Dereka Arkitekter med flera. Tre deletapper är under produktion vid årsskiftet. Första tillträdet beräknas till december 2017 och hela området beräknas vara färdigställt FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Rinkeby, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 370 st Ägarandel 100 % Risknivå R2, R5 40 alm equity ab 2016

41 MÄLARPROJEKTEN Hässelby strand Mitt i Hässelby Strands centrum är andra etappen, Mälarterrassen omfattande 161 bostäder, under uppförande. Projektet är en del av centrumutvecklingen i Hässelby Strand där torg, gaturum och centrumbebyggelse genomgår stor förändring och modernisering. Ansvariga arkitekter är BA Byggkonsult. Området i sin helhet beräknas bli färdigställt under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Hässelby Strand, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 161 st Ägarandel 100 % Risknivå R2 alm equity ab

42 JÄMLIKHETEN Bagarmossen Tomträtten till fastigheten Jämlikheten 2 i Bagarmossen är belägen intill Nackareservatet och rymmer idag en kontors- och industribyggnad från 1964 med uthyrningsbar area om kvm. Stadsdelen Bagarmossen genomgår en förändring som innebär att många nya bostäder tillkommer. ALM Equity avser att utveckla fastigheten genom detaljplaneändring för att skapa cirka nya bostäder. Ansvarig arkitekt är White. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Bagarmossen, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder st Ägarandel 100 % Risknivå R7 VÄLLINGBY PARKSTAD Vällingby Kring Vattenfalls gamla högkvarter i Råcksta utvecklas ett helt nytt bostadsområde, kallat för Vällingby Parkstad. Området, som är uppbyggt som en ABC-stad är av riksintresse för kulturminnesvården, dess struktur och helhetsmiljö har tagits i beaktan vid detaljplanens utformning. ALM Equitys andel i området utgörs av cirka 100 radhus uppdelat i etapper. Utvecklingen av markområdet sker etappvis där byggnationen av den första etappen påbörjades under hösten Samtliga etapper har hämtat inspiration från Amsterdam med en touch av brittisk femtiotalsstil. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed Arkitektkontor. Området i sin helhet beräknas vara färdigställt under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Vällingby, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 100 st Ägarandel 100 % Risknivå R5 42 alm equity ab 2016

43 KISTA SQUARE GARDEN Kista I Kista utvecklar ALM Equity fastigheten Skalholt 1 genom detaljplaneändring för att möjliggöra bostäder och hotell med centrumanvändning i entréplan. Området är under stor förändring där planen är att blanda upp befintlig kontorsmiljö med bostäder och service. Fastigheten ligger intill Kista Galleria och inrymmer idag kontor. ALM Equitys avsikt är att konvertera fastighetens användning till bostäder och hotell med centrumändamål såsom restauranger och kontor i entréplan. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1985, ritad av Ahrbom Fahlsten. Ansvarig arkitekt för projektet är SandellSandberg. Framtagande av detaljplanen drivs i nära samarbete med Stockholms stad och väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Kista, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder ca 1000 st Planerade hotellrum 250 st Ägarandel 40 % Risknivå R6 alm equity ab

44 INGENTING Solna I området kring Ingentingskogen växer nu det nya Ingenting fram. I området uppför ALM Equity bostäder i två etapper Skalden och Poeten. Byggnaderna samspelar med ett av Sveriges viktigaste byggnadsminnen från den modernistiska epoken, Statens Bakteriologiska laboratorier, ritat av arkitekten Gunnar Asplund. På entréplan planeras det för service i form av gym och café. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed Arkitektkontor. Samtliga etapper beräknas vara färdigställda Bostäderna kommer efter färdigställande förvaltas av Svenska Nyttobostäder. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Västra Skogen, Solna Byggrätt kvm Antal bostäder 486 st Ägarandel 50 % Risknivå R2 44 alm equity ab 2016

45 DUVBOET Sundbyberg I centrala Sundbyberg konverteras en befintlig kontorsbyggnad till ett modernt och formstarkt bostadshus. Efter konverteringen kommer byggnaden innehålla 83 lägenheter samt 21 penthouse-radhus i två plan med en härlig utsikt över takåsarna. Exteriört ges byggnaden en ny, genomarbetad gestaltning med spännande materialmöten och varierad balkongsättning. Ansvariga arkitekter är ARKLAB och Axeloth Arkitekter AB. Inflyttning kommer ske under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Sundbyberg Byggrätt kvm Antal bostäder 104 st Ägarandel 50 % Risknivå R1 alm equity ab

46 SÖDRA HÄGGVIK Sollentuna Södra Häggvik är under stor förändring från ett utpräglat kontor- och industriområde till en ny, spännande stadsdel innehållandes såväl bostäder som hotell, service och restauranger. Stadsrummet ska utformas med kvartersstruktur där torg, lekplatser och gröna rum prioriteras. Stinsen köpcentrum och goda kommunikationer ligger enstaka minuters gångväg bort. ALM Equitys andel i området utgörs av cirka lägenheter uppdelat i tio etapper. Ansvariga arkitekter är BSK Arkitekter, VARG Arkitekter och Dinelljohansson. Området i sin helhet beräknas vara färdigställt FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Södra Häggvik, Sollentuna Byggrätt kvm Antal bostäder ca st Ägarandel 80 % Risknivå R5 46 alm equity ab 2016

47 AG SILVERDAL Sollentuna Med områdets bästa läge och direkt närhet till Edsvikens vatten utvecklar ALM Equity den sista delen i det omtyckta bostadsområdet Silverdal, ett naturskönt område som är uppbyggt efter trädgårdsstadens ideal. Fem etapper om totalt 82 bostäder i olika former såsom radhus, kedjehus och parhus beräknas vara färdigställt Samtliga etapper utformas för att på bästa sätt komplettera och framhäva områdets gedigna atmosfär äldre lador och gårdsmiljöer bevaras och inreds som bostäder. För respektive etapp har olika arkitekter anlitats: Marge Arkitekter, Plusshus, Megaron Arkitekter och Arkitema. Området i sin helhet beräknas vara färdigställt FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Silverdal, Sollentuna Byggrätt kvm Antal bostäder 82 st Ägarandel 100 % (etappen Ladugården ägs till 65 %) Risknivå R1, R2, R4 alm equity ab

48 JARLABERG* Nacka I Jarlaberg utvecklas fastigheten Nacka Sicklaön 367:5 genom detaljplaneändring. Fastigheten utgörs idag av verksamhetslokaler och en parkering med målsättningen är att ändra användningen till bostäder. Jarlaberg är en del av expansiva Nacka kommun och fastigheten ligger 250 meter från den planerade tunnelbanestationen Nacka centrum. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Nacka, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 100 st Ägarandel 100 % Risknivå R6 * Fastigheten tillträds när ny detaljplan vunnit laga kraft. 48 alm equity ab 2016

49 TELEGRAFBERGET Nacka ALM Equity avser utveckla 43 bostäder vid Telegrafberget, Nacka kommun. Fastigheterna är en del av ett större exploateringsområde av främst bostäder men också kommersiella lokaler som ska utvecklas av HSB. Sammantaget ska det byggas ca 300 bostäder och kvm kommersiell yta i området. Byggnationen kommer präglas av sinsemellan olika karaktär och följa områdets natur och nivåskillnader. Fastigheterna är mycket vackert belägna vid havet i anslutning till Stockholms inlopp mitt emot Lidingö. Inflytt beräknas till FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Nacka, Stockholm Byggrätt kvm Antal bostäder 43 st Ägarandel 50 % Risknivå R5 alm equity ab

50 SALTSJÖ-JÄRLA Nacka I Saltsjö-Järla utvecklar ALM Equity en kontorsbyggnad genom detaljplaneändring. Det finns ett stort behov av smålägenheter i området och ALM Equity avser att skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och kontor. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanan och den planerade förlängningen av tunnelbanelinjen gör att Stockholms och Nackas centrala delar nås på mindre än tio minuter. Ansvarig arkitekt är BSK Arkitekter. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Saltsjö-Järla, Nacka Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 200 st Ägarandel 47,5 % Risknivå R6 DRAGONEN* Upplands Väsby ALM Equity har erhållit markanvisning av Upplands Väsbys kommun för bostäder i stadsutvecklingsområdet Fyrklövern som ska utvecklas till en spännande stadsdel med ett stort utbud av bostäder, lokaler, service och mötesplatser. Fastigheten ligger längs Dragonvägen och har ett attraktivt läge i direkt anslutning till Upplands Väsby centrum samt närhet till pendeltågsstationen och E4:an. Ansvarig arkitekt är VARG arkitekter. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Centrala Upplands Väsby Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 85 st Ägarandel 100 % Risknivå R6 * Fastigheten tillträds när detaljplan vunnit laga kraft. 50 alm equity ab 2016

51 SKEPPSVIKEN Danderyd I Danderyd utvecklas fastigheten Skeppet 12 genom detaljplaneändring till bostäder. Fastigheten har ett unikt läge längs med Kevinge Strand med fin utsikt över Edsviken och direkt närhet till Stockholms golfklubb. Idag består fastigheten av en kontorsbyggnad i två våningar samt ett parkeringsgarage i två souterrängplan. ALM Equity avser att skapa ca 20 lägenheter ovanpå det befintliga parkeringsgaraget. Lägenheter ska utformas och gestaltas med omsorg, gällande såväl planlösningar som material och detaljer. Ansvarig arkitekt är Arrhov Frick Arkitektkontor. Framtagande av detaljplanen drivs i nära samarbete med Danderyds kommun och väntas vinna laga kraft under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Kevinge, Danderyd Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 20 st Ägarandel 50 % Risknivå R6 alm equity ab

52 HÖGANTORP Salem/Södertälje Genom Svensk Markförvaltning äger ALM Equity fastigheten Högantorp 3:8 m.fl. Området är beläget i Salems och Södertäljes norra delar. Miljön vid Högantorps Gård och dess gamla corps-de-logi utgör ett vackert kulturlandskap. Omgivningen präglas av natursköna skogsmarker. Målsättningen är att utveckla fastigheterna genom detaljplaneändring för att skapa cirka 230 nya småhus nära mot Mälaren. Positiva planbesked har erhållits. Ansvarig arkitekt är ALMA Arkitekter. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Högantorp, Salem/Södertälje Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 230 st Ägarandel 16,5 % via SMF Risknivå R7 EKTORP Österåker Genom Svensk Markförvaltning äger ALM Equity fastigheten Ektorp 2:1 m.fl. i Skärgårdsstad, Österåkers kommun. Området är beläget cirka 35 km nordöst om Stockholm city med närhet till natur och skärgård. Fastigheten består idag av huvudsakligen betesmark och skog. ALM Equity har tillsammans med Österåkers kommun tagit fram en programhandling som innehåller förslag på cirka 480 bostäder. Ansvarig arkitekt är ALMA Arkitekter. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Österåker, Stockholm Planerad byggrätt kvm Planerade bostäder 480 st Ägarandel 41,24 % via SMF Risknivå R7 52 alm equity ab 2016

53 OAXEN SKÄR GÅRDSHAMN Stockholms skärgård På Oaxen planerar ALM Equity för ett exklusivt skärgårdsboende med fantastisk utsikt över Himmelsfjärden. ALM Equity har drivit en detaljplaneprocess för det tidigare kalkbruket på ön vilket resulterat i 25 tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter. Utvecklingen av markområdet sker i fem etapper varav byggstart planeras i den andra etappen under 2017, där ansvarig arkitekt är Dinelljohansson. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Oaxen, Södertälje Byggrätt kvm Antal bostäder 44 st Ägarandel 100 % Risknivå R5 OAXEN KALKSILO 1 & 2 Stockholms skärgård På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM Equity att skapa ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med industriell touch och spektakulärt läge vid Himmelsfjärden. Bostäderna kommer att utformas med stor hänsyn till områdets arkitektur och miljö. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Oaxen, Södertälje Byggrätt kvm Antal bostäder 56 st Ägarandel 70 % Risknivå R5 alm equity ab

54 PAUSFÅGELN Enköping Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen. Projektet förvärvades från Enköpings kommun genom vinst i en markanvisningstävling för kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget har gemensamt utformat en ny detaljplan för fastigheten omfattande bostäder, kommersiella ytor och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och utforma ett kvarter som bidrar till en levande stadsmiljö. Ett kompletteringsförvärv av de intilliggande fastigheterna Centrum 12:1, 16:5 och 18:1 omfattande kvm genomfördes i slutet av året. Målsättningen är att utveckla även dessa till cirka kvm handel och bostäder, motsvarande cirka 200 lägenheter. Beräknad inflytt för första etappen är våren/sommaren FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Enköping Planerad byggrätt kvm Antal bostäder 316 st Ägarandel 50 % Risknivå R3, R7 54 alm equity ab 2016

55 EDDAHUSET Uppsala Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån och med fin utsikt över Mikaelskyrkan har ALM Equity drivit fram en ny detaljplan, antagen 2014, innehållande 60 effektivt planerade lägenheter perfekt anpassade för unga vuxna samt 8 lokaler i bottenplan. Byggnaden har utformats med en stor variation och uttrycksfullhet med fasad av både glas och puts. Ansvarig arkitekt är White. Inflyttning beräknas ske FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Uppsala Loa/boa kvm Antal bostäder 60 st Ägarandel 50 % Risknivå R4 alm equity ab

56 BJÄRETERRASSEN Torekov Tillsammans med den välkände Torekov-arkitekten och formgivaren Stephan Gip utvecklar ALM Equity Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla putsade hus med branta takvinklar och lertegel med tillgång till tennisbana och orangeri. Bjäreterrassen är uppdelad i 2 etapper varav första etappen färdigställdes Området i sin helhet beräknas stå färdigt hösten FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Torekov, Båstad Byggrätt kvm Antal bostäder 59 st Ägarandel 50 % Risknivå R1 GULDKAGGEN Gotland I före detta Wärdshuset Guldkaggen, ett hamnmagasin från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland skall ALM Equity utveckla bekymmersfritt fritidsboende i direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov medger 15 fritidslägenheter i nuvarande huvudbyggnad, fem sjöstugor och två parhus. Ansvariga arkitekter är Bergkrantz Arkitekter och Megaron. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Burgsvik, Gotland Byggrätt kvm Antal bostäder 24 st Ägarandel 80 % Risknivå R4 56 alm equity ab 2016

57 SLOTTSHOLMEN Västervik På en unik fastighet med oslagbart havsläge och intressant historia skapar ALM Equity och Björn Ulvaeus visionen Mötesplats Slottsholmen. En levande plats med restaurang, konferens, marina och bostäder i en spännande mix. Konceptet går under namnet Food & Market. Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlekar med havsutsikt åt alla väderstreck, generösa balkonger, möjlighet till egen båtplats och olika former av service. Ansvarig arkitekt är SandellSandberg. Inflyttning beräknas ske januari FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Slottsholmen, Västervik Planerad byggrätt kvm Planerade enheter 38 lägenheter Ägarandel 30 % Risknivå R2 alm equity ab

58 Skutvikshagen Vega Lodge Södra Hedvigslund Rönninge sjöstad West Village Rissne Colourblocks Eds allé 58 alm equity ab 2016

59 SMÅAS BOSTADSPROJEKT Under 2017 förvärvades Småa AB vilket medförde en gedigen projektportfölj med förarbetade byggrätter i olika grad. PROJEKT KOMMUN ANTAL BOSTÄDER ANTAL KVM (BOA) RISKNIVÅ Vega Lodge Haninge R2 Vita Staden Stockholm R2 Mispeln Nacka R1 Sagoslingan Huddinge R2 Skutvikshagen Vaxholm R2 Pålsundsstrand Vaxholm R1 Frösundavik Håbo R2 Lövkojan Nacka R2 Grönskan Tyresö R2 Mariehovsviken Strängnäs R2,R5,R6 West Village Rissne Sundbyberg R3,R5 Rönninge Sjöstad Salem R3,R5,R5 Colourblocks Eds allé Upplands Väsby R3,R4 Drabanten Nynäshamn R3 Norra Sjötorget Sollentuna R2,R4,R5,R5 Rosendal Uppsala R5 Skölsta Uppsala R5 Segersäng By Nynäshamn R5 Folkets Hus Stockholm R5 Sala Backe Uppsala R6 Riddersvik Stockholm R6 Hemmesta Värmdö R6 Kungsberga Ekerö R6 Ekerövallen Ekerö R6 Tornparken Ulleråker Uppsala R6 Gunsta Funbo Uppsala R6 Tyska botten Stockholm R6 Bägersta byväg Stockholm R6 Hallunda gård Stockholm R6 Västra Segersäng Nynäshamn R6 Utsikten Sollentuna R6 Åbyholms gård Vallentuna R6 Årstafältet Stockholm R6 Kråksätrabacken Stockholm R7 Karlviksstrand Stockholm R7 Höglandet Stockholm R7 Bagarmossen Stockholm R7 Summa alm equity ab

60 KOMMERSIELLA PROJEKT Byggrätt anges i planerad lokalarea ovan mark 60 a l m e qu i t y a b 2016

61 ELFVIK STRAND Lidingö I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity kursgårdsanläggningen Skogshem & Wijk ritad av Anders Tengbom tillsammans med hotell- och konferensverksamhetens ägare. Wingårdhs arkitekter skapar moderna hotellsviter i den befintliga byggnationens strama anda. Byggnaderna kommer med det unika läget och utsikten över vattnet att få en nyskapande design som samspelar med landskapet. Hotellsviterna kommer att säljas som bostadsrätter och hyras ut som hotellrum via Skogshem & Wijk. Utvecklingen sker i två etapper och inflyttning av första etappen beräknas ske under FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Lidingö, Stockholm Byggrätt kvm Antal enheter 144 st Ägarandel 44 % Risknivå R3 HESSELBY SLOTT Hässelby ALM Equity avser att utveckla hotellbyggrätter vid Hesselby Slott i Stockholm om cirka kvm, motsvarande 130 moderna hotellenheter som kan användas både för short- och longstay. Fastigheten är i dag en del av Hesselby Slott, med goda kommunikationer in till centrala Stockholm. På platsen finns idag faciliteter med konferenslokaler, restaurang- och hotellverksamhet. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Hässelby, Stockholm Byggrätt kvm Antal enheter 130 st Ägarandel 50 % Risknivå R4 alm equity ab

62 KVARNENGALLERIAN Uppsala ALM Equity tillsammans med Andersson Company moderniserar och utvecklar Kvarnengallerian i Uppsala med ambitionen att skapa en mötesplats som erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av god kvalité för boende och arbetande i närområdet. Fastigheten består av sex bostadsbyggnader med en gemensam galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda Den totala uthyrningsbara ytan är cirka kvm, varav butiker, restauranger och lokaler omfattar kvm. Befintlig bostadsbebyggelse utgörs av 160 lägenheter och omfattar cirka kvm. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Vaksala torg, Uppsala Area kvm Antal enheter 160 bostäder & 19 lokaler Ägarandel 25 % Risknivå R3 62 alm equity ab 2016

63 KVARNENHÖRNET Uppsala Kvarngärdet 35:3 som är grannfastigheten till Kvarnengallerian förvärvades 2012 som komplement och kan bli en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder. Fastigheten består av en karaktäristisk byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder men även kontor och butiker. Fastigheten har idag en total uthyrbar area om kvm. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Vaksala torg, Uppsala Area kvm Antal enheter 5 bostäder & 1 lokal Ägarandel 25 % Risknivå R4 TÄNDSTICKAN Västervik Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 Invest AB, som ägs av Björn Ulvaeus och ALM Equity AB, och Västerviksföretaget Investervik AB ska utveckla fastigheten Tändstickan 7. Fastigheten inrymmer idag bland annat hamnkontor, pool och service för gästhamnen i Västervik. Förvärvet är ett steg till att skapa ostkustens bästa gästhamn samt knyta ihop satsningen på Slottsholmen och profilera Västervik som sjöstad. FAKTA OM FASTIGHETEN Ort Slottsholmen Area kvm Antal enheter 1 lokal Ägarandel 20% Risknivå R7 alm equity ab

64 0 SLUTFÖRDA BOSTÄDER Under sina 10 år som bostadsutvecklare har ALM Equity färdigställt och lämnat över totalt bostäder i projekt i olika storlek och omfattning. I och med att bolaget förvärvat Småa under 2017 tillkommer erfarenhet och kunskap efter att ha byggt drygt bostäder under sina 90 verksamhetsår. FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER UNDER 10 ÅR Antal bostäder Stadsterrassen Pepparkakshuset Boktryckeriet Smögenbaden 64 alm equity ab 2016

65 RISKER & RISKHANTERING OLIKA PROJEKTKATEGORIER OCH PROCESSER STÄLLER HÖGA KRAV PÅ RISKANALYSEN MAKROEKONOMISKA OCH GEOGRAFISKA RISKER Fastighetsmarknaden påverkas i hög utsträckning av makroekonomiska faktorer, såsom allmän konjunkturutveckling, osäkerhet på de finansiella marknaderna, turbulens på den nordiska fastighetsmarknaden, tillväxt, sysselsättningsutveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer, vilka kan komma att ha en påverkan på bolaget. Koncernen bedriver vidare i huvudsak sin verksamhet i Storstockholmsområdet. Per den 31 december 2016 var 90 procent av koncernens portfölj koncentrerad till Stockholm. ALM Equity är därmed i hög grad beroende av utvecklingen på, och skulle påverkas starkt av, förändringar på bostadsmarknaden i det geografiska området. MÖJLIGHETEN FÖR KONCERNEN ATT FÅ AVSÄTTNING FÖR BOSTÄDER Koncernens verksamhet består huvudsakligen av att leda och delta i fastighetsutvecklingsprojekt, framför allt med syfte att skapa bostäder i Stockholmsregionen, vilket betyder att såväl viljan, efterfrågan på marknaden som förmågan att betala för bostäder har avgörande betydelse för koncernens verksamhet. VISSA RISKER RELATERADE TILL AFFÄRSMODELLEN OCH PROJEKTEN ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad varför koncernens verksamhet och projekt är förenade med ett flertal risker, såsom risk för felaktig byggnadskonstruktion, förseningar (vilket kan leda till att krav framställs mot ALM Equity), att projekt inte blir färdigställda samt operationella risker, risker relaterade till exploatering, tillstånd, detaljplaner, byggrätter, miljö, risk att utsättas för eller bli inblandad i konkurrensskadligt beteende, byggplats och politiska risker. Därutöver kan faktorer såsom amorteringskrav eller skuldkvotstak avseende privatpersoner riskera att påverka avsättningen för bolagets bostäder. Varje projekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö och finansiering. Detta ställer höga krav på analys och riskplanering i varje enskilt fall. Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad anlitas byggnadsteknisk expertis för eventuella tekniska undersökningar och behov av miljöundersökningar undersöks. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga prisantaganden, eller att koncepten inte tas emot väl på marknaden. ALM Equity konkurrerar även med ett flertal aktörer på marknaden, vilka i många fall har större finansiella resurser än ALM Equity. Dessa risker minimeras genom goda marknadsanalyser och undersökningar via mäklare. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och upphandlar därför många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare, konsulter och arkitekt. Eftersom försäljning i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk faktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändringsoch tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Även om koncernen i dess entreprenadkontrakt alltid avtalar om fast pris och risken för kostnadsökningar i entreprenader därmed typiskt sett bärs av entreprenören, innebär sådana kontraktkonstruktioner ökad motpartsrisk. Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent av bostäderna är uthyrda eller sålda och projektet fullt finansierat, även om undantag från detta kan göras i till exempel mindre projekt. ALM Equity garanterar osålda bostäder det vill säga förvärvar dem och tar in dem som förvaltningslager samt garanterar avgifter med mera. Försäljnings- och uthyrningsgraden varierar med marginalen i de enskilda projekten. Vanligtvis är risken i investeringen i praktiken minimerad vid en viss fastställd försäljningsgrad. alm equity ab

66 Eftersom bolaget oftast har flera projekt i gång samtidigt gör styrelsen en samlad bedömning av de pågående projekten. Vissa projekt kan därmed byggstartas trots att en nivå om 75 procent inte uppnåtts. Per den 31 december 2016 var koncernens totala försäljningsgrad 89 procent i bostadsprojekt under produktion. ALM Equity garanterade vid årets slut köp av bostäder för totalt 473,6 Mkr. Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. ALM Equity arbetar löpande med att utveckla bolagets säkerhet och kontroll. EXPLOATERINGSRISK Eftersom koncernens huvudsakliga verksamhet är utveckling och ombyggnad av fastigheter är koncernen till stor del beroende av möjligheten att exploatera mark som behövs för fastighetsutveckling. Koncernen är också beroende av att erhålla byggrätter som krävs för sin verksamhet och att detaljplaner som behövs för koncernens projekt kommer att antas inom den föreskrivna tidsperioden. FÖRVÄRVS-, FÖRSÄLJNINGS- OCH ANDRA TRANSAKTIONSRELATERADE RISKER ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar varje år. Det är en del av bolagets löpande verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både köpare och säljares sida. Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäkerhet beträffande hantering av hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljösanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem, myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister relaterade till förvärvet eller fastighetens skick. Vid avyttring av bostäder föreligger osäkerhet kring exempelvis pris och möjligheten att få avsättning för samtliga bostäder samt att olika krav kan riktas mot koncernen med anledning av avyttringar eller skicket på fastigheten. Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång förvärvsobjektet, vilket innebär osäkerheter som måste hanteras och bearbetas. Miljöförhållanden och tekniska brister utgör andra risker och vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för exempelvis skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen och att extern kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa. KREDIT- OCH MOTPARTSRISKER ALM Equitys kredit- och motpartsrisker består i att leverantörer, partners eller kunder (inklusive bostadsrättsföreningar) inte kan fullgöra sina åtaganden eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande. Även i samband med övriga affärsrelationer arbetar ALM Equity löpande med att följa och utvärdera motparternas finansiella ställning. PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDEFÖRÄNDRING OCH ANDRA FASTIGHETSRELATERADE RISKER Avkastningen från bolagets fastigheter beror till stor del på bland annat koncernens förmåga att fullborda planerade avyttringar av fastigheterna och kostnaderna bolaget ådragit sig i samband med utvecklingen av fastigheterna samt förändringar i marknaden, som i sin tur påverkar projektportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder ALM Equity interna projektvärderingar som fångar upp värdena på slutprodukten i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader över tid samt externa marknadsvärderingar. FINANSIERINGSRISK ALM Equitys finansiering består primärt av eget kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder såsom banklån och byggkreditiv. Under början av 2016 emitterade moderbolaget ett icke säkerställt obligationslån och i augusti 2016 emitterade moderbolaget ytterligare obligationer under denna ram. Övriga räntebärande och icke räntebärande skulder är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotter- och intresseföretag. Motparter är svenska affärsbanker, privata investerare, leverantörer och privatkunder. Fastighetsprojekt kan också finansieras genom utgivning av preferensaktier, vilka löses in när ett projekt har blivit färdigställt. I vissa fall löper lånen med change of control klausul samt åtagande om upprätthållande av exempelvis Loan to Value och Equity Ratio. 66 alm equity ab 2016

67 Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla omedelbar återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning innan moderbolaget erhåller betalning så kallade efterställandeavtal. LIKVIDITETSRISK ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2017 är tillfredställt. ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel kortfristig räntebärande finansiering som möjligt som förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt över en projektcykel, varefter lånen amorteras vid färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel innan projektstart. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk. För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av likvida tillskott. Under 2016 emitterade moderbolaget ett obligationslån. Moderbolaget emitterade ytterligare obligationer under den ramen i augusti Obligationen förfaller år 2020 och ska då lösas in eller refinansieras. RÄNTERISK Räntekostnader utgör en inte obetydlig del av koncernens kostnader. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer och förändringar påverkar ALM Equitys finansieringskostnad, kassaflöde och resultat. För att begränsa ränterisken i projekten, definierad som risken för resultat- och kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i koncernens bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av räntederivat. ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken i form av utfästelser gentemot köparna av projekten ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och FRA:s (Forward Rate Agreements). BEROENDE AV NYCKELPERSONER Bolaget har en relativt liten organisation, vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. ALM Equitys framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Dessa personer har en omfattande kunskap om såväl koncernen som branschen. Joakim Alm är en särskilt viktig nyckelperson för ALM Equity. Det är viktigt för koncernens framtida affärsverksamhet och utveckling att såväl behålla som att nyrekrytera skickliga medarbetare. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning eller om bolaget skulle misslyckas med att nyrekrytera sådana medarbetare. ALM Equity har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Ett ökat antal medarbetare under senare år har också bidragit till att minska denna risk. FÖRSÄKRINGSRISKER Om ALM Equity skulle vara oförmögen att upprätthålla dess försäkringsskydd på för ALM Equity acceptabla villkor eller om framtida verksamhetsbehov överstiger eller inte omfattas av ALM Equitys försäkringsskydd, eller om ALM Equitys avsättningar för oförsäkrade kostnader visar sig vara otillräckliga att täcka slutlig förlust, kan det få en negativ inverkan på ALM Equity. MILJÖRISK Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM Equity bedriver inte någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas eller ha funnits hyresgäster som bedriver eller bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ALM Equity för sanering avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Sådant krav kan påverka ALM Equity negativt. Vidare kan tidigare verksamhetsutövare ha utfört efterbehandling av en fastighet på ett godtagbart sätt utifrån den dåvarande användningen. På grund av ändrad användning till bostadsändamål kan dock kraven för koncernen vara högre, vilket innebär att koncernen kan ha kostnader för efterbehandling och sanering för att kunna använda fastigheten på avsett sätt. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte heller identifierat några väsentliga miljörisker. I samband med ombyggnation, stora renoveringar, rivningar, etc. görs alltid genomgående miljöinventeringar för att säkerställa att eventuella miljöfarligt avfall som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m. tas om hand på bästa sätt. I samband med förvärv beräknas kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader och projekt samt räknas in i projektkalkylen, men oförutsedda fördyringar kan uppstå, vilket kan påverka ALM Equity negativt. alm equity ab

68 Skeppsviken, Danderyd TVISTER ALM Equity kan i framtiden komma att bli inblandad i tvister eller få krav framställda mot sig. Sådana tvister kan vara tidskrävande och resultera i kostnader vars omfattning inte alltid kan förutses. Tvister kan därför påverka ALM Equity negativt. Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter. Koncernen påverkas även av ny eller förändrad lagstiftning, rättspraxis och krav på ett flertal andra områden, exempelvis avseende konkurrens, byggnation eller miljö. Ny eller förändrad lagstiftning, rättspraxis eller krav kan få negativa konsekvenser för ALM Equity. SKATTER, LAGAR OCH AVGIFTER ALM Equity har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning. 68 alm equity ab 2016

69 BOLAGSSTYRNING SÅ HÄR ARBETAR VI ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. BOLAGSORDNING Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och därtill hörande verksamhet. INTERN KONTROLL Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt liten organisation innehållande ekonomiavdelning och projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion. Andra interna policys, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. RISKBEDÖMNING Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen minst en gång om året en genomgång av den interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och riskhantering sid KONTROLLAKTIVITETER De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policys, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policys och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via information på styrelsemöten med revisorerna närvarande. STYRNING OCH UPPFÖLJNING Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde. alm equity ab

70 BEHOV AV INTERN REVISION ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. ÅRSSTÄMMAN DEN 16 MAJ 2016 ALM Equitys årsstämma hölls den 16 maj 2016 i Stockholm. Vid stämman fattades bland annat följande beslut: Utdelning om 8,40 kronor/preferensaktie att utbetalas kvartalsvis. Fondemission genom vilken bolaget ger ut 1 preferensaktie per 100 stamaktier innebärande en fondemission av preferensaktier. Styrelsens ledamöter, Maria Wideroth, Johan Unger, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Joakim Alm omvaldes. Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Till revisor valdes Ernst & Young AB med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Fastställande av arvode till styrelsen om kronor att fördelas så att ordförande erhåller kronor och övriga ledamöter, förutom Joakim Alm som erhåller VD-lön från bolaget, erhåller kronor vardera. Principer för utseende av valberedning och instruktioner till densamma. Bemyndigande av styrelsen att fatta beslut om nyemission av högst preferensaktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Protokoll från årsstämman 2016 finns tillgängligt på ALM Equitys hemsida. STYRELSEN ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman Bolagets VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim Alm, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Johan Unger. Maria Wideroth har av årsstämman 2016 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning och personal. Styrelsens arbetsrutiner: Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter och ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. Ordföranden ska särskilt: Genom kontakter med verkställande direktören följa bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Samråda med verkställande direktören i strategiska frågor. Verka som ordförande på styrelsemötena samt upprätta dagordning för och kalla till dessa med biträde av verkställande direktören. Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagslagen. VD ska särskilt: Ta fram erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla sina åliggande sådana de angivits i gällande beslut och instruktioner från styrelsen. Fullgöra uppgift som föredragande och därvid avge motiverade förslag till beslut. Verkställande direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera uppgiften som föredragande i enskilt ärende till annan person underställd verkställande direktören. Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs information som behövs för att följa bolagets ställning, likviditet och utveckling samt i övrigt uppfylla sin rapporteringsskyldighet avseende ekonomiska förhållanden i enlighet med vad som angivits i instruktion avseende ekonomisk rapportering till styrelsen. Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan rättshandling som bolaget ingår eller företar blir dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte står i strid med svenska eller utländska tvingande författningar, inkluderande konkurrensrättsliga regler inom EU och liknande regelsystem. Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policys och strategiska planer för bolaget som styrelsen fastställt och tillse att sådana målsättningar, policys och planer vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn. 70 alm equity ab 2016

71 VERKSAMHETSSTYRNING ALM Equity har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare tillse att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. VALBEREDNING På årsstämman 2016 beslöts att följande principer och instruktioner ska gälla för hur ledamöter till valberedningen utses samt hur valberedningen ska arbeta. Val av ledamöter m.m: Styrelsens ordförande ska senast vid utgången av tredje kvartalet varje år tillse att bolagets röstmässigt tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att utse var sin representant att ingå i valberedningen. Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare från att utse ledamot i valberedningen, kontaktas aktieägare i proportion till ägarandel med uppdrag att utse ledamot i valberedningen. Styrelsens ordförande ingår i valberedningen och är sammankallande till valberedningens första sammanträde. Valberedningens sammansättning ska offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Valberedningen ska inneha sitt mandat till att ny valberedning utsetts. Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter. Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en för revisorstillsättning sär-skilt utsedd valberedning. Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna valberedningen om aktieägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens sammansättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum eller förändringen inträffar senare än två månader före årsstämman. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Valberedningens uppgifter: Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna förslag till: a) val av ordförande på stämman, b) val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande fall, annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman kan besluta om att tillsätta, c) val av revisor och i förekommande fall revisorssuppleanter, d) arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i förekommande fall till ledamöter i sådan annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman beslutat att tillsätta, samt e) eventuella förändringar i förfarandet för att utse valberedning Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge valberedningen information om styrelsens kompetensprofil och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp för att underlätta valberedningens arbete. Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Till ledamöter i valberedningen för tiden fram till årsstämman 2017 utsågs Joakim Alm (ordförande), Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Maria Wideroth. Sammanträden: Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av valberedningens ordförande (med undantag för det första sammanträdet som sammankallas av styrelsens ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle att delta i ärendets behandling. Som valberedningens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika röstetal, den mening som biträdes av valberedningens ordförande. Redogörelse för valberedningens arbete ska i god tid innan ordinarie årsstämma offentliggöras på bolagets webbplats. Ändringar av dessa instruktioner: Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner och kommitténs arbete och till årsstämman lämna förslag på sådana ändringar av denna instruktion som valberedningen bedömt vara lämpliga. KOMMITTÉER Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men det finns en delegerad ansvarsfördelning inom vissa om-råden där styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden inom. alm equity ab

72 72 alm equity ab 2016 Kanotbryggan, Gröndal

73 REVISIONSFRÅGOR Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör revision av bolagets verksamhet och närbesläktade frågor. ERSÄTTNINGSFRÅGOR Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor. REVISIONSKOMMITTÉ Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har haft två protokollförda sammanträden med revisorerna under Under dessa sammanträden har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats. REVISION Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Årsstämman 2016 valde att det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som huvudansvarig revisor för tiden fram till årsstämman Ernst & Young har varit bolagets revisionsbolag sedan 2011 och Jonas Svensson har varit huvudansvarig revisor sedan Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i ALM Equity under AKTIEMARKNADSINFORMATION Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. ALM Equity använder NASDAQ First North och sin egen webbplats för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. HANDEL ALM Equity AB (publ) handlas på Nasdaq First North från och med 8 juni Kortnamn stamaktier: ALM Kortnamn preferensaktier: ALM PREF Kortnamn obligation: ALME 101 VIKTIG INFORMATION OM FIRST NORTH First North är en alternativ marknadsplats som drivs av de olika börserna som ingår i NASDAQ. Den har inte samma juridiska status som en reglerad marknad. Bolag på First North regleras av First Norths regler och inte av de juridiska krav som ställs för handel på en reglerad marknad. En placering i ett bolag som handlas på First North är mer riskfylld än en placering i ett börsnoterat bolag. Alla bolag vars aktier är upptagna till handel på First North har en Certified Adviser som övervakar att reglerna efterlevs. CERTIFIED ADVISER Certified Adviser för ALM Equity AB är Erik Penser Bankaktiebolag: Erik Penser Bankaktiebolag Biblioteksgatan 9 Box Stockholm Telefon: POLICYDOKUMENT Bolagets styrelse har antagit följande policys: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy och jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören och för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policys ska göras då så erfordras för att tillförsäkra att alla policys är aktuella och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag omfattas av finanspolicyn. INFORMATIONSPOLICY ALM Equitys informationspolicy är framtagen för att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på NASDAQ First North, Stockholm. Syftet med ALM Equitys informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. alm equity ab

74 Elfvik Strand, Lidingö Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. INSIDERPOLICY ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlevnad av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla personer i ledande ställning, närstående till dessa och övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM Equitys verkställande direktör. UTDELNINGSPOLICY ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. JÄMSTÄLLDHETSPLAN Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män ska ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och utvecklingsmöjligheter ska vara oberoende av kön och lönesättningen ska vara jämställd inom ALM Equity. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE & LEDNING Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger och Johan Wachtmeister är oberoende (enligt definitionen i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande till ALM Equity som bolag och större aktieägare. Styrelsens ordförande Maria Wideroth anses däremot vara beroende då bolag i vilket hon är delägare har bistått konsulttjänster till ALM Equitys dotter- och intressebolag under året och därför erhållit ersättning med 4,9 Mkr inklusive utlägg. ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE & LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 16 maj 2016 beslutades att arvoden utgår med sammanlagt kronor, fördelat med kronor till styrelseordföranden och med kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt att fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Vid årsstämman den 16 maj 2016 beslutades att ersättning till VD och övriga personer i företagsledningen ska utgöras av fast lön, rörlig ersättning och övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenheter. Den rörliga ersättningen ska aldrig kunna överstiga sex månadslöner. Vid uppsägning av anställningsavtal från bolagets sida ska uppsägningslön och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga tolv månadslöner. Pensionsförmåner ska vara avgiftsbestämda, om inte särskilda skäl motiverar något annat. Styrelsen får frångå de av bolagsstämman fastställda riktlinjerna endast om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. 74 alm equity ab 2016

75 STYRELSEN I ALM EQUITY A B Från vänster: Gerard Versteegh, Maria Wideroth (ordförande), Joakim ALM (VD), Johan Unger, Johan Wachtmeister. STYRELSE, REVISORER & FÖRETAGSLEDNING EN LITEN ORGANISATION MED FÖRMÅGA ATT DRIVA EN STOR VERKSAMHET ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda. För att kunna ta till vara på spännande idéer och bibehålla kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten kärnorganisation som köper in de tjänster som behövs för varje enskilt projekt. På så sätt blir organisationen flexibel och kan anpassas efter de olika projektens storlek och förutsättningar. Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt. ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk av samarbetspartners som är väl införstådda med vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav. Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i organisationen. De ska inte bara leda projekt utan även kunna anpassa dess partnerorganisation efter behov. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika specialkunskaper. På så sätt kan en bred kunskapsbas byggas upp som är ovärderlig vid upphandling och utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt för oss att arbeta professionellt och strukturerat. Under 2016 har ALM Equity utökat organisationen genom att anställa ytterligare projektledare som ska ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare expansionsplaner finns för STYRELSE & REVISORER Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter. Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av kompetens och erfarenhet från bland annat affärsutveckling, fastighetsbranschen, finansiering och kapitalmarknadsfrågor. Vid 2016 års årsstämma omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm, Johan Unger, Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh. Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Ernst & Young omvaldes med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor till bolagets revisorer. alm equity ab

76 STYRELSE & REVISOR JOAKIM ALM Styrelseledamot och VD. Ekonomistudier vid Uppsala Universitet. Grundare av och VD för gratisannonstidningar: Bargain Pages Ltd i England, , Admag Holding i Indien samt Admag Holding i Australien, Affärsutvecklare på Interline Phone, VD för Skarnvest AB Grundare av ALM Equity AB Innehav i ALM Equity privat/via familj och bolag: stamaktier & preferensaktier. Samt teckningsoptioner. MARIA WIDEROTH Styrelseordförande. Jur. kand. vid Stockholms Universitet. Advokat och delägare i Landahl Advokatbyrå.Verksam på advokatbyrå sedan 1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och transaktioner. Maria Wideroth är också styrelseordförande i bland annat EFIB, Enskilda Fastighetsägare i Bromma AB och fastighets- och entreprenadbolaget Frentab. Innehav i ALM Equity privat/via familj: stamaktier & 818 preferensaktier. JOHAN UNGER Styrelseledamot. Civilekonom vid Uppsala Universitet. Revisor inom Arthur Andersen & Co Under perioden anställd i Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB, partner Chef för Corporate Finance verksamheten Sedan 2006 egen verksamhet inom investeringar, finansiell rådgivning och styrelsearbete. Styrelseordförande i bl.a. DGC One AB. Johan Unger är oberoende i förhållande till ALM Equity. Innehav i ALM Equity privat /via familj: stamaktier & preferensaktier. JOHAN WACHTMEISTER Styrelseledamot. Civilingenjör KTH och MBA IMD. SEB/Enskilda : Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking inom affärsområde Merchant Banking. VD på Ledstiernan Co founder av GHP Speciality AB, vice VD I dag egna investeringar genom bl.a. MJW Invest AB. Innehav i ALM Equity privat/via familj och bolag: stamaktier & preferensaktier. GERARD VERSTEEGH Styrelseledamot. Civilekonom. Arbetande styrelseordförande, huvudägare och grundare 1989 av Commercial Estates Group Limited, London, samt ordförande/styrelseledamot i ett antal relaterade bolag. Innehav i ALM Equity privat: stamaktier & preferensaktier. JONAS SVENSSON Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2014 då Ernst & Young omvaldes som revisionsbolag. Auktoriserad revisor och partner i EY. Tidigare ordförande i FAR. Bland annat uppdrag i Besqab AB, Byggpartner i Dalarna AB, Citycon AB, John Matsson Fastighetsföretagen AB, Odd Molly International AB & Skanska AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. *Innehav per alm equity ab 2016

77 FÖRETAGSLEDNING JOAKIM ALM Verkställande direktör. Se under styrelse. LOUISE EKLUND Vice VD. Civilekonom vid Stockholms Universitet med inriktning mot finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan 2002, varav hos ALM Equity sedan Innehav i ALM Equity privat/ via familj: stamaktier & 849 preferensaktier samt teckningsoptioner. URBAN ERIKSSON Ekonomichef. Ekono mi examen från universitetet Wake Forest i USA. Verksam inom data företaget Unisys Corporation på olika ekonomi och logistikfunk tioner fram till Därefter ekonomiansvarig på Evolve Solutions AB. Ekonomichef sedan Innehav i ALM Equity privat/via familj & bolag: stamaktier & 1050 preferensaktier samt teckningsoptioner. CAROLINA KARLSTRÖM Business Controller. Redovisningsekonom via IHM Business School. Anställd hos ALM Equity sedan 2012, tidigare redovisningschef. Erfarenhet från arbete som ekonomiadministratör och miljösamordnare inom verkstadsindustrin. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 200 stamaktier & 81 preferensaktier samt teckningsoptioner. FREDRIK ARPE VD Småa AB. Civilekonom vid Uppsala Universitet. Verksam inom fastighetssektorn sedan Arbetat med fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i olika företag och olika roller, bla Regionchef på NCC Boende och VD för ByggVesta AB. Innehav i ALM Equity privat: preferensaktier. alm equity ab

78 MEDARBETARE ALM Equity lämnade 2016 med ett 40-tal anställda för att under första kvartalet i och med förvärvet av Småa bli drygt 120 anställda. Vår personalstyrka är en av de viktigaste byggstenarna i vår verksamhet och vi arbetar för att vara en attraktiv arbetsplats med nöjda medarbetare. 78 alm equity ab 2016

79 ALM Equity-aktien 80 Flerårsöversikt 82 Förvaltningsberättelse 83 Finansiella rapporter 86 Noter 94 Revisionsberättelse 128 Kalendarium 130 Kontaktinformation 130 a l m e qu i t y a b

80 ALM EQUITY-AKTIEN Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår den 31 december 2016 till kronor fördelat på stamaktier och preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ OMX, First North. Stängningsskurserna den 31 december 2016 var 249 kr/stamaktie resp. 108 kr/preferensaktie vilket innebär en uppgång för stamaktien under 2016 med 36 %. Räknat på slutkurserna har ALM Equity ett börsvärde per den 31 december på 2 909,6 Mkr. Totalt omsattes ALMaktier på First North för cirka 114,8 Mkr under Direktavkastning på stamaktien bestod under 2016 av att för varje 100 stamaktie utdelades, genom fondemission, 1 preferensaktie. Utdelning på preferensaktien uppgår till 8,40 kr/år som betalas ut kvartalsvis. Utveckling stamaktien 8/6 12 till 28/2 17 * Utveckling preferensaktien 8/6 12 till 28/2 17 ** feb-17 oct-16 jun-16 feb-16 okt-15 jun-15 feb-15 okt-14 jun-14 feb-14 okt-13 jun-13 feb-13 okt-12 jun jun-14 feb-14 okt-13 jun-13 feb-13 okt-12 jun-12 feb-15 okt-14 okt-15 jun-15 feb-16 okt-16 jun-16 feb-17 Omsatt antal aktier per vecka ALM Stam OMX Stockholm Small Cap PI Omsatt antal aktier per vecka ALM Pref *) Den 16/12 13 omsattes en post på aktier, vilken inte är inkluderat i omsättningen ovan. **) Grafen är justerad 2013 för omstrukturering av preferenskapitalet. AKTIEÄGARE PER Antal stamaktier Antal preferensaktier Andel av aktiekapital Andel av röster Joakim Alm inkl. bolag, familj och försäkring ,05 % 56,13 % Kopparnäset AB ,72 % 12,44 % Gerard Versteegh ,94 % 9,52 % Johan Wachtmeister inkl. bolag och familj ,61 % 7,19 % John Rosén ,60 % 5,04 % Johan Unger med familj ,17 % 1,45 % Övriga aktieägare ,90 % 8,23 % Summa: ,00 % 100,00 % 80 alm equity ab 2016

81 UTDELNINGSPOLICY ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. För 2016 föreslår styrelsen utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom fondemission, vilket motsvarar ett värde på ca 1,20 (1,20) kr kontant per stamaktie. Vidare föreslår styrelsen 8,40 kr (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetals med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Transaktion Ökning av antalet aktier Ökning av stamaktiekapital, kr Totalt stamaktiekapital, kr Antal stamaktier Ökning av preferensaktiekapital, kr Totalt preferensaktiekapital, kr Antal preferensaktier 1997 Bolagsstart Nyemission Fondemission Split Nyemission Split Nyemission Nyemission Nyemission Sammanläggning Fondemission preferensaktier 2013 Nyemission utjämning preferensaktier 2013 Nyemission utjämning stamaktier 2013 Minskning preferensktier 2013 Fondemission preferensaktier 2013 Nyemission preferensaktier 2014 Fondemission preferensaktier 2014 Nyemission preferensaktier 2014 Nyemission preferensaktier 2015 Fondemission preferensaktier 2015 Nyemission preferensaktier 2016 Nyemission preferensaktier alm equity ab

82 FLERÅRSÖVERSIKT IFRS IFRS IFRS ÅRL/BFN ÅRL/BFN Koncernen jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) 15% 14% 12% 19% 16% Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen 18% 21% 19% 19% 16% Resultat efter skatt (Mkr) 192,3 259,2-29,9 50,6 49,2 Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen 159,2 161,4 142,7 50,6 49,2 Resultat per stamaktie före utspädning 13,05 9,17-4,52 4,12 4,34 Resultat per stamaktie före utspädning enligt segmentsredovisningen 12,80 12,98 12,12 4,12 4,34 Soliditet (%) 30% 35% 27% 42% 40% Soliditet enligt sementsredovisningen* (%) 36% 46% 41% 42% 40% Avkastning på eget kapital (%) 49% 50% -2% Eget kapital per stamaktie (kr) 32,77 19,89 16,79 28,62 25,98 Försäljningsgrad i produktion (%) 89% 82% 84% 93% 80% Antal sålda bostäder (brutto) Antal produktionsstartade bostäder (brutto) Antal bostäder i produktion (brutto) Färdiga byggrätter i portföljen (brutto kvm) Estimerade byggrätter i portföljen (brutto kvm) DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Då inte det anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. I vissa fall har nyckeltalen varit baserade på segmentsredovisningen. Vad gäller soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas det då covenanterna vid obligationsemissionerna under 2016 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. Segmentsredovisningen anser bolaget ger den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. 82 alm equity ab 2016

83 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB (publ), organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för VERKSAMHETEN BESKRIVNING AV ALM EQUITY AB:S VERKSAMHET ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Moderbolaget är ett holdingbolag med indirekt ägande i projekten som vart och ett är strukturerat och finansierat i separata juridiska strukturer med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget ALM Equity Management AB svarar, med egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och administration i projekten samt för ledning av koncernen. PROJEKTPORTFÖLJEN Antalet projekt per den 31 december 2016 uppgick till 37 (36) stycken med en sammanlagd möjlig byggarea om ( ) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde ( ) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet uppskattas till cirka (5 050) bostäder. Pågående byggnation: Under året byggstartades 786 (503), bostäder vilket innebar att tillsammans med tidigare startad produktion, var vid årsskiftet (718) bostäder i produktion. Förvärvade projekt: Södra Häggvik i Sollentuna (ägarandel 80 procent) omfattande kvm. Telegrafberget i Nacka (ägarandel 50 procent) omfattande kvm. Hesselby Slott i Hässelby (ägarandel 50 procent) omfattande kvm. Jarlaberg i Nacka (ägarandel 100 procent) omfattande kvm planerad byggrätt. Tingshuset i Huddinge (ägarandel 100 procent) omfattande kvm planerad byggrätt. Färdigställda detaljplaner: Inga Färdigställda projekt: Mälarutsikten i Hässelby (ägarandel 100 procent), 127 bostadsrätter. Etapp 2 och 3 av projektet Linbanan i Enköping (ägarandel 50,2 procent), totalt 170 bostadsrätter. Etapp 2 och 3 av projektet Vällingby Parkstad i Stockholm (ägarandel 100 procent), totalt 29 bostadsrätter. Försålda projekt: Inga Lagerlägenheter: Vid årets utgång fanns 8 (10) bostäder i eget lager till ett bokfört värde om 14,7 (27,8) Mkr. EKONOMI RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI DECEMBER 2016 Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 132,9 (934,4) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 204,9 (191,8) Mkr, rörelsemarginalen till 18,1 (20,5) procent och periodens resultat efter skatt till 159,2 (161,4) Mkr. Koncernens verksamhet under 2016 ses som ett segment, fastighetsutveckling. Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 448,2 (1 701,2) Mkr, rörelseresultatet till 217,2 (233,6) Mkr, rörelsemarginalen till 15,0 (13,7) procent och resultatet efter skatt till 192,3 (259,2) Mkr. De huvudsakliga skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS är: I segmentet klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel medan i IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. I segmentet används ALM Equitys modell av successiv vinstavräkning, steg 1 och steg 2, medan i IFRS redovisas resultatet vid avslut av projekt när bostadsrättsföreningarna kontrolleras av ALM Equity eller genom successiv vinstavräkning då bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity. Kontrollen av föreningarna manifesteras av deras styrelsesammansättning. Under 2016 har en kombination av metoderna använts eftersom båda delar funnits. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Räntesäkringarna så kallade ränteswappar marknadsvärderas i IFRS men inte i segmentet där kostnaderna för ränteswapparna tas löpande på grund av säkringsredovisning. alm equity ab

84 BALANSRÄKNINGEN PER DEN 31 DECEMBER 2016 Balansomslutningen uppgick till (2 247) Mkr. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på (795) Mkr. På skuldsidan uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till 817 (836) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 746 (333) Mkr. Eget kapital uppgick vid periodens slut till 1 045,8 (781,7) Mkr, motsvarande 32,77 (19,89) kr per stamaktie och 122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Det egna kapitalets utveckling framgår av koncernens rapport över förändring eget kapital samt av not 25, förändring av eget kapital. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut uppgick till 178,8 (141,2) Mkr, återbetalas vid projektens färdigställande. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott. Soliditeten för koncernen var per den 31 december 30 (35) procent. Enligt IFRS och enligt segmentsredovisningen uppgick den till 36 (46) procent. LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 517,7 (220,0) Mkr. Kassaflödet för perioden jan dec var 297,6 (114,3) Mkr. Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. Räntesatsen på låneskulderna låg per den 31 december i spannet 1,18 4,45 (1,38 4,55) procent med en genomsnittsränta på 2,48 (2,86) procent. Räntederivat är tecknade per 31 december för totalt 786 (786) Mkr mellan 2,325 och 2,90 procents ränta plus bankens marginal. Under 2016 emitterades ett 4-årigt icke säkerställt obligationslån om totalt 600 Mkr inom ett rambelopp på 1 Mdkr varav ALM Equity investerat 46 Mkr. Obligationen löper med en rörlig ränta om STIBOR 3m + 6,75 procent med förfallodag den 18 mars 2020 och den är den noterad på Nasdaq OMX Stockholm. Närmare beskrivning av räntederivat och obligationslån återfinns under rubriken finansiella instrument i not 1 samt under noterna 21 och 22. MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för året uppgick till -9,4 (94,1) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 415,6 (84,9) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 383,8 (360,9) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 508,9 (546,5) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 47 (96) procent. UTDELNING Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier, genom fondemission. Värdet av denna utdelning baserat på inlösenvärdet av en preferensaktie motsvarar 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr. STYRELSENS ARBETE ALM Equity AB fastställer årligen en arbetsordning för styrelsen och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger bl. a styrelsens åligganden, ansvarsfördelning, mötesplan och vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Bolaget har under året hållit åtta styrelsemöten där framförallt rapporter till marknaden, affärsläget i projekten och större investeringsbeslut behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna haft löpande kontakter med bolagets VD. 84 alm equity ab 2016

85 RISKER & OSÄKERHETSFAKTORER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION (KR) Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. Praktiskt taget är varje projekt unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering med mera varierar för varje nytt projekt. ALM Equity har en egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar i huvudsak successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt och att bolaget inte har kontroll över fastigheten. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. MODERBOLAG Till årsstämmans förfogande står: Balanserade medel Årets resultat Disponeras på följande sätt:* Till stamaktieägarna utdelas - Till nuvarande preferensaktier utdelas Till preferensaktier emitterade genom fondemission utdelas I ny räkning överföres *Enligt styrelsens förslag till årsstämman. TVISTER ALM Equity har inga pågående tvister. alm equity ab

86 RESULTATRÄKNING KONCERN (TKR) Nettoomsättning Not 3, Produktions- och driftskostnader Not 3, Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Not 3, 4, 5, 6, Resultat från andelar enligt kapitalandelsmetoden Not Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not 3, Finansiella kostnader Not 3, Värdeförändringar derivatinstrument Not 3, Resultat efter finansiella poster RESULTAT FÖRE SKATT Skatt Not 3, ÅRETS RESULTAT Övrigt totalresultat Not 3 Övrigt totalresultat Not Årets övriga totalresultat efter skatt - - ÅRETS TOTALRESULTAT Årets resultat hänförligt till Moderföretagets aktieägare Not Innehav utan bestämmande inflytande Not Resultat per stamaktie före utspädning, kr Not 3, 14 13,05 9,17 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr Not 3, 14 13,04 9,17 86 alm equity ab 2016

87 BALANSRÄKNING KONCERN (TKR) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Not Andelar enligt kapitalandelsmetoden Not Uppskjuten skattefordran Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter Not Pågående bostadsprojekt Not Lagerandelar i Bostadsrättsföreningar Kundfordringar Not 21, Fordran andelar enligt kapitalandelsmetoden Not 21, Aktuell skattefordran Not 21, Övriga kortfristiga fordringar Not 20, 21, Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Likvida medel Not Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 25 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder Not 21, 22 Obligationslån Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Not 20, 21, 22 Skuld till kreditinstitut Räntebärande projektfinansiering Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER alm equity ab

88 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Årets övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Fondemission/ inlösen preferensaktier Optionspremier Nyemission Emissionskostnader Ovillkorade aktieägartillskott Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande* Summa transaktioner med ägare Utgående eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Årets övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Fondemission/ inlösen preferensaktier Optionspremier Nyemission Emissionskostnader Ovillkorade aktieägartillskott Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande* Summa transaktioner med ägare Utgående eget kapital * Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande består främst av utdelningar i samband med avslut av projekt. 88 alm equity ab 2016

89 KASSAFLÖDESANALYS KONCERN (TKR) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justering ej kassaflödespåverkande poster Not Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Kassaflöde från förändringar rörelsekapital Ökning/minskning exploateringsfastigheter Ökning/minskning pågående bostadsprojekt Ökning/minskning lagerandelar i Brf Ökning/minskning rörelsefodringar Ökning/minskning rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Avyttring av finansiella anläggningstillgångar - - Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Obligation Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader Upptagna lån Amortering av lån Externa aktieägartillskott Utbetald utdelning stamaktieägare - - Utbetald utdelning preferensaktieägare Transaktioner innehav utan bestämmande inflytande Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut alm equity ab

90 RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET (TKR) Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader - - Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Not 4,5,6, Övriga rörelseintäkter - - Övriga rörelsekostnader - - Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag Not Övriga ränteintäkter och liknande poster Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Not Skatt på årets resultat Not ÅRETS RESULTAT Moderbolagets rapport över totalresultat Årets resultat Övrigt totalresultat - - ÅRETS TOTALRESULTAT alm equity ab 2016

91 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET (TKR) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Not Andelar i koncernföretag Not Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar - - Fordringar hos koncernföretag Not Fordringar hos intresseföretag Not Övriga kortfristiga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 25 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Preferenskapital ( aktier) Fritt eget kapital Balanserad resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skuld till koncernföretag Not Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER alm equity ab

92 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR ÖVER MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Aktiekapital Preferenskapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt Ingående eget kapital Omföring resultat föregående år Årets resultat Årets övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Fondemission/ inlösen preferensaktier Nyemission Emissionskostnader Optionspremier Lämnad utdelning Summa transaktioner med ägare Utgående eget kapital Ingående eget kapital Omföring resultat föregående år Årets resultat Årets övrigt totalresultat Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Fondemission/ inlösen preferensaktier Nyemission Emissionskostnader Optionspremier Lämnad utdelning Summa transaktioner med ägare Utgående eget kapital alm equity ab 2016

93 KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET (TKR) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justering ej kassaflödespåverkande poster Not Resultat dotterbolag Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Ökning/minskning rörelsefodringar Ökning/minskning rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av dotterbolag och intressebolag Avyttring av koncernbolag och intressebolag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella omsättningstillgångar Mottagna koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader Upptagna lån Amortering av lån - - Lämnad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut alm equity ab

94 NOTER (TKR) NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget ALM Equity AB, organisationsnummer och dess dotterbolag. Moderbolaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Regeringsgatan 59, Stockholm. Styrelsen har den 25 april 2017 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma 30 maj TILLÄMPADE REGELVERK Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de fastställts av Europeiska unionen (EU). Därtill följer koncernredovisningen rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent för koncernens bolag. VÄRDERINGSGRUNDER Tillgångar och skulder har baserats på historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av räntederivat. VALUTA Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste tusental (tkr). NYA ELLER ÄNDRADE IFRS SOM ÄNNU INTE TILLÄMPATS Ett antal nya eller ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. Nedan beskrivs de IFRS som väntas ha en påverkan eller kan komma att ha en påverkan på koncernens finansiella rapporter. IFRS 9 Finansiella instrument IFRS 9 kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas från och med 1 januari ALM Equity har ännu inte gjort någon komplett utvärdering av den nya standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Redovisningen av de finansiella instrumenten torde inte skilja sig från hanteringen enligt IAS 39. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade och ALM Equitys nuvarande affärsmodell torde inte leda till väsentliga behov av reserveringar. IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder IFRS 15 ersätter samtliga tidigare utgivna standarder och tolkningar som hanterar intäkter. IFRS 15 innehåller således en samlad modell för all intäktsredovisning. Tanken med standarden är att allt tar sin början i ett avtal om försäljning av en vara eller tjänst, mellan två parter. Inledningsvis ska ett kundavtal identifieras, vilket hos säljaren genererar en tillgång (rättigheter, ett löfte om erhållande av ersättning) och en skuld (åtagande, ett löfte om överföring av varor/tjänster). 94 alm equity ab 2016

95 Enligt modellen ska sedan en intäkt redovisas och därigenom påvisa att åtagandet att leverera utlovade varor eller tjänster till kunden uppfyllts. Vidare kommer de finansiella rapporterna påverkas i form av väsentligt utökade upplysningskrav. Standarden ska tillämpas från och med 1 januari Arbetet pågår med att utvärdera vilka effekter den nya standarden kommer att få på koncernens resultat och finansiella ställning, bedömningen är att den kommer ha relativt begränsad påverkan på redovisningen men leda till utökade upplysningskrav. IFRS 16 Leases IFRS 16 kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal. Standarden kommer kräva att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Däremot kommer redovisningen för leasegivare i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från och med 1 januari Arbetet pågår med att utvärdera vilka effekter den nya standarden kommer att få på koncernens resultat och finansiella ställning, ALM Equitys leasingavtal är av begränsad omfattning så bedömningen är att den kommer ha en begränsad påverkan. EU har ännu inte godkänt standarden. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Bolaget har dock klassificerat samtliga skulder, utom obligationslånet, som kortfristiga då de avser projektfinansiering för omsättningstillgångar. Se mer information under not 22 Finansiella risker. KONSOLIDERING Dotterbolag Dotterbolag är bolag som står under ALM Equity AB:s bestämmande inflytande. En investerare har bestämmande inflytande över ett bolag när investeraren exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i bolaget och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. Transaktionsutgifter, med undantag av transaktionsutgifter som är hänförliga till emission av eget kapitalinstrument eller skuldinstrument, som uppkommer redovisas direkt i årets resultat. Vid rörelseförvärv där överförd ersättning överstiger det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder som redovisas separat, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ, så kallat förvärv till lågt pris, redovisas den direkt i årets resultat. Dotterbolags finansiella rapporter inkluderas i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv /avyttring från/till innehav utan bestämmande inflytande Förvärv från och avyttring till innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en transaktion inom eget kapital, d v s mellan moderbolagets ägare (inom balanserade vinstmedel) och innehav utan bestämmande inflytande. Därför uppkommer inte goodwill i dessa transaktioner. Förändringen av innehav utan bestämmande inflytande baseras på dess proportionella andel av nettotillgångar. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer från transaktioner med intressebolag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i bolaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt, men endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov. VALUTAOMRÄKNING Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. alm equity ab

96 Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. INTÄKTSREDOVISNING Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att tillfalla bolaget och särskilda kriterier har uppfyllts för var och en av koncernens verksamheter. Intäkter innefattar det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas för sålda tjänster i koncernens löpande verksamhet. Intäkter redovisas exklusive mervärdesskatt, returer och rabatter samt efter eliminering av koncernintern försäljning. Intäkter från försäljning av bostäder ALM Equity erhåller projektintäkter från försäljning av bostäder. För byggprojekt som avser uppförande av fastighet lämnas vägledning för redovisning av intäkter och kostnader i tolkningen IFRIC 15. Tolkningsuttalandet behandlar dels frågan om avtalet om uppförande av fastigheten skall redovisas enligt IAS 11 eller IAS 18, dels när intäkten från uppförandet av fastigheten skall redovisas. Redovisning av köpeskilling som intäkt kan ske först när företaget inte har vare sig engagemang eller reell kontroll över fastigheten. I de fall koncernen har kontroll över fastigheten under produktionen genom intern föreningsstyrelse, redovisas intäkten i helhet i samband med tillträde av de slutliga köparna. I de fall ALM Equity gjort bedömningen att koncernen inte har kontroll över fastigheten när föreningen har en extern styrelse, redovisas intäkten successivt i förhållande till på produktionstakt med ett rörligt tak baserat på den försäljning som ALM Equity garanterar. Successiv vinst beräknas från produktionsstart baserat på att lagakraftvunnen detaljplan, intygsgiven kostnadskalkyl och en tillförlitlig projektkalkyl finns på plats samt att föreningen är under kontroll av en extern styrelse. Projektkostnader kommer i båda fallen löpande och aktiveras på fastigheten. Under räkenskapsåret har båda fallen förekommit och den successiva vinsten ökar raden Pågående bostadsprojekt i balansräkningen. Hyresintäkter Hyresintäkter från operationella leasingavtal intäktsredovisas linjärt över hyrestiden baserat på villkoren i hyresavtalen. LEASING Finansiella leasingavtal, där koncernen i allt väsentligt övertar alla risker och fördelar knutna till ägarskapet av det leasade föremålet redovisas i rapport över finansiell ställning till den leasade egendomens verkliga värde eller, om värdet är lägre, till nuvärdet av framtida minimileasingbetalningar. Leasingbetalningar redovisas såsom finansieringskostnader och amortering av skulden. Finansiellt leasade tillgångar skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden. Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter kostnadsförs linjärt i resultaträkningen under leasingperioden. Hänsyn tas initialt till eventuella incitament som har erhållits vid tecknandet av leasingkontraktet. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda såsom lön, sociala avgifter, semesterersättning och bonus kostnadsförs i den period när de anställda utför tjänsterna. Pensioner I moderbolaget och koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner vilka klassificeras som planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. 96 alm equity ab 2016

97 Ersättningar vid uppsägning En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om bolaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer att accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas. avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter består av ränteintäkter och vinst vid värdeförändring på finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet som redovisas i finansnettot. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde. Beräkningen innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av avtalsparterna som är en del av effektivräntan, transaktionskostnader och alla andra över- och underkurser. Finansiella kostnader består huvudsakligen av räntekostnader på lån och förlust vid värdeförändring på finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet som redovisas i finansnettot. Räntekostnader på lån redovisas enligt effektivräntemetoden. Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto i de finansiella kostnaderna. SKATTER Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dess redovisade värden. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig goodwill. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att nettoresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, minskat med preferenskapitalets andel av resultatet, divideras med viktat genomsnittligt antal utestående stamaktier under året. Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att nettoresultat hänförlig till moderbolagets aktieägare, minskat med preferenskapitalets andel av resultatet, divideras, i tillämpliga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier och potentiella stamaktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspädningseffekt av potentiella stamaktier redovisas endast om en omräkning till stamaktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning. alm equity ab

98 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Koncernen tillämpar komponentavskrivning vilket innebär att komponenternas bedömda nyttjandeperiod ligger till grund för avskrivningen. De beräknade nyttjandeperioderna är: Maskiner och inventarier: 5 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter avser de fastigheter som bolaget har kontroll över och befinner sig i skeden som föregår byggstart. Exploateringsfastigheter värderas enligt lägsta värdets princip, vilket innebär att en fastighet tas upp till det lägsta av anskaffningskostnaden och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Koncernens fastighetsinnehav redovisas som omsättningstillgångar, då innehavet innefattas i koncernens verksamhetscykel och bedöms ingå i ett bostadsprojekt och/eller ha kundtillträde inom 2 5 år. Förvärv av fastighet bokas i sin helhet upp först när den juridiska äganderätten överförs vilket normalt sker vid i samband med att ett avtal uppfyller samtliga villkor. Exploateringsfastigheter är före nedskrivningar värderade till anskaffningskostnad, direkt nedlagda kostnader och skälig andel av indirekta kostnader. Pågående bostadsprojekt Pågående bostadsprojekt innefattar samtliga produktionsstartade projekt, både de där ALM har kontroll och som avräknas vid slutlig leverans samt projektvärdet för de projekt som utförs för externa kunder där avräkning sker successivt. Dessa projekt värderas enligt lägsta värdets princip, vilket innebär att ett projekt tas upp till det lägsta av anskaffningskostnaden och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Koncernens fastighetsinnehav redovisas som omsättningstillgångar, då innehavet innefattas i koncernens verksamhetscykel och bedöms ha kundtillträde inom 2 5 år. 98 alm equity ab 2016

99 Pågående bostadsprojekt är före nedskrivningar värderade till anskaffningskostnad, direkt nedlagda kostnader och skälig andel av indirekta kostnader. NEDSKRIVNING AV ICKE-FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar redovisas när faktura har skickats. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen. Affärsdagen utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier: Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Lånefordringar och kundfordringar Andra finansiella skulder Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultat Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori (fair value option). Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i årets resultat. I underkategorin Innehas för handel återfinns koncernens räntederivat. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs. efter avdrag för osäkra fordringar. alm equity ab

100 Andra finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde. NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Ett nedskrivningsbehov realiseras endast om det finns objektiva bevis till följd av att en eller flera händelser inträffat efter det att tillgången redovisats första gången (en»förlusthändelse«) och att denna händelse (eller händelser) har en inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången eller grupp av finansiella tillgångar som kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtalsbrott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. För kategorin lånefordringar och kundfordringar beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden (exklusive framtida kreditförluster som inte har inträffat), diskonterade till den finansiella tillgångens ursprungliga effektiva ränta. Tillgångens redovisade värde skrivs ned och nedskrivningsbeloppet redovisas i koncernens resultat. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. LIKVIDA MEDEL Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. UTDELNING Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i koncernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns. I de dotterbolag där preferensaktieägare i projekten tillskjutit ovillkorade aktieägartillskott har dessa företräde till utdelning vid slutavräkning i vinstgivande projekt motsvarande tillskjutet belopp med avkastning. Om ett projekt däremot redovisar underskott ska denna preferens reduceras med motsvarande belopp. LÅNEUTGIFTER Låneutgifter utgörs av ränta och andra utgifter som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsett användning eller försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. AVSÄTTNINGAR En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet. EVENTUALFÖRPLIKTELSER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det ej är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. 100 alm equity ab 2016

101 MODERBOLAGET Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. ANDELAR I INTRESSEBOLAG Andelar i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. ANDELAR I KONCERNBOLAG Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag. Utdelningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas i normalfallet när bolagsstämma fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IAS 39 i moderbolaget som juridisk person, utan moderbolaget tillämpar anskaffningsvärdemetoden i enlighet med ÅRL. I moderbolaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. LEASING Samtliga leasingavtal redovisas enligt reglerna för operationell leasing. KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i enlighet med alternativmetoden. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. SKATTER I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. alm equity ab

102 NOT 2 BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar. Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Viktiga bedömningar Företagsledningen har gjort ett antal väsentliga redovisningsmässiga bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. En väsentlig bedömning har gjorts att bolaget inte kontrollerar bostadsrättsföreningarna där de har tillsatt en extern styrelse som ansvarar. I och med det ställningstagande bedöms vidare att successiv vinstavräkning kan användas för dessa projekt vilken sträcker sig från produktionsstart av projektet till kundernas tillträde med hänsyn till färdigställandegrad. En annan väsentlig bedömning är klassificering av koncernens innehav i koncernbolag. Koncernen bedöms ha bestämmande inflytande över majoriteten av innehaven och ser dem som dotterbolag. Bedömningen grundar sig i att ALM Equity har minst 50 procent av rösterna i bolagen och en styrande projektplan till grund för aktieägaravtal, projektets utformning och styrning. Viktiga källor till osäkerheter i uppskattningar De källor till osäkerheter i uppskattningar som innebär en väsentlig risk för att tillgångars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret är uppskjuten skattefordran. Uppskjutna skattefordringar redovisas för temporära skillnader och för outnyttjade underskottsavdrag. Värderingen av underskottsavdrag och koncernens förmåga att utnyttja underskottsavdragen baseras på ledningens uppskattningar av framtida vinster. Underskottsavdragen hänför sig till Sverige, där de utan tidsbegränsning kan avräknas mot framtida inkomster. För ytterligare information om uppskjutna skattefordringar, se not 13. NOT 3 SEGMENTSREDOVISNING KONCERNEN ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, bostadsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tillämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. Steg 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. 102 alm equity ab 2016

103 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: Steg 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen»avstämning mot IFRS«. Resultaträkning, jan dec, 2016 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 36% -6% 30% Resultaträkning, jan dec, 2015 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 46% -11% 35% alm equity ab

104 NOT 4 ANSTÄLLDA OCH ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda Kvinnor Män Personalkostnader Styrelse och verkställande direktör Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Pensioner I koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Koncernens sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till tkr (1 816 tkr). Könsfördelning ledande befattningshavare Kvinnor i styrelsen 21% 21% 20% 20% Män i styrelsen 79% 79% 80% 80% Kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 33% 33% - - Män bland övriga ledande befattningshavare 67% 67% - - Upplysningar avseende ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Rörlig ersättning Grundlön, styrelsearvode Pensionskostnad Aktierelaterad ersättning Övrig ersättning Totalt Styrelseordförande Maria Wideroth Styrelseledamöter Johan Wachtmeister Johan Unger Gerard Versteegh Joakim Alm Övriga ledande befattningshavare VD Övriga ledande befattningshavare (2 st) Totalt alm equity ab 2016

105 Upplysningar avseende ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Rörlig ersättning Grundlön, styrelsearvode Pensionskostnad Aktierelaterad ersättning Övrig ersättning Totalt Styrelseordförande Maria Wideroth Styrelseledamöter Johan Wachtmeister Johan Unger Gerard Versteegh Joakim Alm Övriga ledande befattningshavare VD Övriga ledande befattningshavare (2 st) Totalt ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet för dem är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. VD är anställd i moderbolaget. Ersättning till VD utgörs av grundlön utan rörlig del, beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild löneskatt) motsvarande 25 procent av lönen och rätt till bil i tjänsten. Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under året. Ersättning till andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, avgiftsbestämda pensionsplaner och eventuell bonus. Med andra ledande befattningshavare avses vice verkställande direktören och finanschefen som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. Verkställande direktören har en ömsesidig uppsägningstid på 12 månader oavsett om uppsägningen är från koncernens sida eller om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning. Övriga ledande befattningahavare har uppsägningstid enligt lagen om anställningsskydd ifall uppsägningen är från koncernen. Inga avtal om avgångsvederlag finns. TECKNINGSOPTIONER En emission av teckningsoptioner avsedda för incitamentsprogram för anställda verkställdes under Varje teckningsoption ger rätt att teckna en stamaktie i företaget till en teckningskurs om 222,08 kronor. Teckning av aktier i enlighet med villkoren kan ske under följande perioder: 1 juni juni 2018, 1 juni juni 2019 och 1 juni juni Optionerna har tecknats till marknadsvärde. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna ökar företagets aktiekapital med högst 1 Mkr fördelat på aktier vilket motsvarar en utspädningseffekt på cirka 0,8 procent på samtliga aktier och cirka 1,0 procent på stamaktier. alm equity ab

106 NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Med revisionsuppdrag avses granskning av bokföring, årsredovisning, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt övriga arbetsuppgifter som ankommer bolagets revisor att utföra. Övriga arvoden omfattar annan revisionsverksamhet utöver ordinarie revisionsuppdrag vilket är all annan rådgivning eller annat biträdande som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana arbetsuppgifter. Koncernen Moderbolaget Revisionsföretag Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga arvoden Summa arvoden och kostnads ersättningar till revisorer NOT 6 SPECIFIKATION FÖRSÄLJNINGS OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER Koncernen Övriga externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar alm equity ab 2016

107 NOT 7 LEASINGAVTAL OPERATIONELL LEASETAGARE Koncernens operationella leasingavtal utgörs främst av hyresavtal för lokal, en bil, en garageplats och ett fåtal mindre leasingavtal vilka löper tillsvidare med 3 9 månaders uppsägningstid. Hyresavtal för kontor löper på 60 månader med 9 månaders uppsägningstid. Årets leasingkostnader uppgår till tkr (2 761 tkr). Framtida betalningsåtaganden per 31 december för operationella leasingkontrakt fördelar sig enligt följande: Framtida minimileaseavgifter Inom 1 år Mellan 1 5 år Senare än 5 år OPERATIONELL LEASEGIVARE Årets leasingintäkter avseende operationella leasingavtal utgörs av koncernens hyresavtal som löper tillsvidare där kunden i regel har rätt att säga upp dessa avtal inom 3 9 månader. Årets leasingintäkter uppgår till tkr (6 303 tkr). Framtida leasingintäkter per 31 december för operationella leasingkontrakt fördelar sig enligt följande: Framtida minimileaseavgifter Inom 1 år Mellan 1 5 år Senare än 5 år Moderbolaget har inga operationella leasingavtal där denne är leasegivare däremot är moderbolaget leasetagare för en bil och dess garageplats till förmån för den verkställande direktören. NOT 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNBOLAG Moderbolaget Erhållna utdelningar Reavinst/reaförlust försäljning Nedskrivning Nedskrivningar har skett av andelar i koncernbolag i samband med rapportperioderna då ställning tagits till respektive andelars värde i förållande till dotterbolagets egna kapital och projektstatus. alm equity ab

108 NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Externa ränteintäkter Ränteintäkter från koncernföretag Övriga ränteintäkter Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. NOT 10 FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget Externa räntekostnader Räntekostnader till koncernföretag Kursdifferenser Samtliga räntekostnader hänför sig till finansiella poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. NOT 11 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR DERIVATINSTRUMENT Koncernen Värdeförändring ränteswap Nettoresultat på derivat i underkategorin innehas för handel utgör den totala värdeförändringen. NOT 12 BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolaget Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag alm equity ab 2016

109 NOT 13 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncernen Moderbolaget Aktuell skatt Justering avseende tidigare år Uppskjuten skatt Redovisad skatt Avstämning effektiv skattesats Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats (22 %): Skatt avseende ej redovisad uppskjuten skattefordran Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Förändring av underskottsavdrag Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Redovisad skatt Effektiv skattesats 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% Koncernen har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat. Ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader kommer i huvudsak från koncernens vinstavräkning samt från avyttringar av fastigheter och brf andelar. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabell specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Koncernen Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Redovisat värde Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Redovisat värde Ackumulerade underskottsavdrag i moderföretaget och helägda dotterföretag uppgick vid utgången av 2016 till 194 Mkr (140 Mkr). Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att utnyttjas har endast en begränsad del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall redovisas eller ej sker löpande.. alm equity ab

110 NOT 14 RESULTAT PER AKTIE Koncernen Resultat per stamaktie före utspädning Årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare Avgår resultat hänförligt till preferensaktieägare Genomsnittligt antal utestående stamaktier Resultat per stamaktie före utspädning, kr 13,05 9,17 Koncernen Resultat per stamaktie efter utspädning Årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare Avgår resultat hänförligt till preferensaktieägare Genomsnittligt antal utestående stamaktier Effekt av potentiella stamaktier avseende teckningsoptioner 7 - Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 13,04 9,17 Vid beräkning av resultat per stamaktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av samtliga potentiella stamaktier. Dessa potentiella stamaktier är hänförliga till de teckningsoptioner som emitterades till personalen under 2015 och Ingen utspädningseffekt förelåg under 2015 för optionsprogrammet eftersom att stamaktien noterades som högst till 185,50 kr och teckningskursen är 222,08 kr. För upplysning om förändring av antalet utestående aktier, se not 25 Eget kapital. NOT 15 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Årets avyttringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avyttringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Avskrivningar på materiella anläggningtillgångar ingår i resultaträkningar under delposten försäljnings och admininstrationskostnader 110 alm equity ab 2016

111 NOT 16 ANDELAR REDOVISADE ENLIGT KAPITALANDELSMETODEN Andel av resultat Aktieägartillskott till joint ventures och intresseföretag - - Övrigt totaltresutlat - - Utdelning - - Årets anskaffningar - - Årets försäljningar/utrangeringar Värdejustering Utgående redovisat värde, kapitalandel Upplysningar för väsentliga innehav : Under 2016 omstrukturerades projektet under Kvarngärdet Holding AB så ALM Equity AB istället äger 25 procent av Kvarngärdet Holding AB och denna i sin tur äger 100 procent av Kvarnengallerian AB. Samtidigt har projektet delats upp så värdena i koncernen återfinns nu i Kvarnengallerian AB och Kvarnenbostäder Ekonomisk förening, i den ekonomiska föreningens balansräkning per finns endast fastighetsvärde om tkr med motsvarande skuld. Kvarnengallerian AB Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Nettotillgångar Nettoomsättning Rörelsens kostnader Avskrivningar Försäljning fastighet Fösäljning andelar i dotterföretag Ränteintäkter Räntekostnader Skatt Årets resultat Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat Avstämning mot redovisade värden: Ingående nettotillgångar Årets totalresultat Utdelning - - Utgående nettotillgångar Koncernens andel i % Koncernens andel i tkr Koncernintern värdering Redovisat värde alm equity ab

112 Upplysningar för enskilt oväsentliga innehav Sammanlagt redovisat värde för enskilt oväsentliga intresseföretag Sammanlagt belopp för koncernens andel av: Resultat från kvarvarande verksamheter Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet - - Övrigt totalresultat Summa totalresultat NOT 17 AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Förvärv/aktieägartillskott Försäljningar Nedskrivningar Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar. Bolaget har bestämmande inflytande i samtliga nedan angivna bolag då ALM Equity innehar minst hälften av rösterna och har en styrande projektplan som ligger till grund för aktieägaravtalen. 112 alm equity ab 2016

113 Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar. AKTIER OCH ANDELAR HELÄGDA AV MODERBOLAGET Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Röstandel Bokfört värde Reptunnan AB Stockholm % 100,0% 100,0% E-Travel Europe AB Stockholm % 100,0% 100,0% Skarnvest AB Stockholm % 100,0% 100,0% BX Utvecklings AB Stockholm % 100,0% 100,0% ALM Equity Admin AB Stockholm % 100,0% 100,0% BX Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Byhjälten Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Brf Valborgsmässan Stockholm 1 100% 100,0% 100,0% 1 1 S:t Olofsgatan Holding AB Stockholm - 0% 0,0% 100,0% BX 3 Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% ALM Equity Planfond 1 AB Stockholm % 100,0% 100,0% Elutera Fastighet AB Stockholm % 100,0% 100,0% Stadsterrassen Holding Stockholm % 100,0% 100,0% Tegelklumpen Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% ALM Equity Management AB Stockholm % 100,0% 100,0% Archimedes Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Coinet Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Prispallen Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Rockstan Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Gulddalen Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Rinkebyterrassen Holding Stockholm % 100,0% 100,0% Jakob Mindre Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Nenets Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Fyrsidan Holding AB Stockholm - 0% 0,0% 100,0% Fyrsidan Invest AB Stockholm - 0% 0,0% 100,0% - 80 BRCK Invest AB Stockholm % 100,0% 100,0% Svenska Nyttobostäder AB Stockholm % 100,0% 100,0% Upplands Väsby Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% ALM Equity Urban Parking AB Stockholm % 100,0% 100,0% Nyponhöjden Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% ALM Equity Bostadsgaranti AB Stockholm % 100,0% 100,0% Kevinge Strand Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Kevingegruppen AB Stockholm % 100,0% 100,0% Bagarmossen Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Hässelby S Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Tuss Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Vattenbrynet Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Nenises Holding AB Stockholm % 100,0% 100,0% Stadsterrassen AB Stockholm % 100,0% 100,0% Eldfyren Holding AB Stockholm % 100,0% 0,0% Fyrlotsen Holding AB Stockholm % 100,0% 0,0% 62 - Lasseberget 1 AB Stockholm % 100,0% 0,0% 42 - Tvålflingan Holding AB Stockholm % 100,0% 0,0% Greten Holding AB Stockholm % 100,0% 0,0% 50 - Apelsinhöjden Holding AB Stockholm - 0% 0,0% 100,0% - 90 Summa helägda andelar alm equity ab

114 AKTIER OCH ANDELAR MED BESTÄMMANDE INFLYTANDE AV MODERBOLAGET Företag Organisa - tionsnr Säte Andelar Kapitalandel Röstandel Bokfört värde Finansiell info Eget kapital Årets Resultat Kalksilos Holding AB Stockholm % 70,0% 70,0% Tvålflingan Holding AB Stockholm - 0,0% 0,0% 64,2% Såpsjudaren Holding AB Stockholm ,7% 72,8% 72,8% Svartbäcken Holding AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Svartbäcken Holding 3 AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Tryckeriet Holding AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Fb. Slottsholmen 1 Invest AB Stockholm ,0% 68,2% 68,2% On Water Hotell & Konf. AB Stockholm ,0% 68,2% 68,2% Eldfyren Holding AB Stockholm - 0,0% 0,0% 79,0% Fyrlotsen Holding AB Stockholm - 0,0% 0,0% 79,0% Lasseberget 1 AB Stockholm - 0,0% 0,0% 79,0% Bjäreby Holding AB Stockholm ,0% 83,3% 83,3% Elfvik Strand Holding AB Stockholm ,0% 73,3% 73,3% Your Block Holding AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Netsår 3 Holding AB Stockholm ,0% 66,7% 66,7% Tegelberget Invest AB Stockholm ,0% 83,3% 83,3% Pepparkakan Holding AB Stockholm ,0% 66,7% 66,7% Svensk Markförvaltning AB Stockholm ,2% 58,0% 58,0% Albyäng Holding AB Stockholm 1 0,1% 58,1% 58,1% Högantorp Holding AB Stockholm 1 0,1% 58,1% 58,1% Ektorp Holding AB Stockholm 1 0,1% 58,1% 58,1% Sundaslottet Holding AB Stockholm ,5% 70,8% 70,8% Saltsjö-Järla Holding AB Stockholm ,5% 79,2% 79,2% Greten Holding AB Stockholm - 0,0% 0,00% 50,20% Lindansaren Holding AB Stockholm - 0,0% 0,00% 50,20% Lindansösen Holding AB Stockholm - 0,0% 0,00% 50,20% Någonting Holding AB Stockholm ,0% 83,3% 83,3% Duvredet Holding AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Pausfågeln Holding AB Stockholm ,0% 50,0% 50,0% Slipskäraren Holding AB Stockholm ,0% 83,3% 83,3% Linbanan Holding AB Stockholm - 0,0% 0,00% 50,20% On Water Hotell & Konf. 2 AB Stockholm ,0% 68,2% 68,2% Food & Market i Västervik AB Stockholm ,0% 68,2% 68,2% Silversäteriet Holding AB Stockholm ,0% 65,0% 65,0% Äppelhöjden Holding AB Stockholm ,0% 83,3% 83,3% Fyrsidan Invest AB Stockholm ,7% 88,9% 0,0% Apelsinhöjden Holding AB Stockholm % 93,3% 0,0% Telegrafberget Holding AB Stockholm % 83,3% 0,0% Hässelby Slott Holding AB Stockholm % 50% 0% Summa andelar med bestämmande inflytande SUMMA TOTALA KONCERNANDELAR alm equity ab 2016

115 Dotterbolagens verksamheter är framförallt att äga och förvalta aktier och fastigheter samt därmed förenlig verksamhet. ALM Equity Management AB är koncerenens managementbolag där samtliga anställda återfinns bortsett från bolagets VD. Majoriteten av dotterbolagen representerar toppbolag i bolagstrukturer uppsatta för verksamhetens projekt, grundstrukturen består av en bostadsrättsförening och ett fastighetsbolag, det är i den strukturen som fastigheterna återfinns och som projekten drivs. Bolagstrukturerna består i olika antal bolag beroende på projektens storlek och omfattning. Under räkenskapsåret har det delats ut 11,6 Mkr (303,9 Mkr) från bolagets dotterbolag till innehavare utan bestämmande inflytande NOT 18 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Koncernen Ingående redovisat värde Nyanskaffningar Aktiverade projektkostnader Produktionstartade projekt Övergått till extern förening Avyttrade fastigheter Årets av- och nedskrivningar Utgående redovisat värde Exploateringsfastigheter avser de fastigheter tillhörande projekt som befinner sig i tidiga skeden före produktionsstart och som bolaget bedöms inneha kontroll över. Under 2016 har bolaget utökat sin projektportfölj under exploateringsfastigheter med tre projekt, föregående år anskaffades tre projekt. Samtidigt har sex projekt/delprojekt nått produktionstart och flyttats till Pågående bostadsprojekt, föregående år var motsvarande fem projekt/delprojekt. Under 2016 har 20 projekt/delprojekt flyttat från Exploateringsfastighet till Pågående bostadsprojekt i samband med att vissa bostadsrättsföreningar blivit externa och projekten därmed anses vara under arbete. alm equity ab

116 NOT 19 PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT Koncernen Ingående redovisat värde Byggstartade bostadsprojekt Pågående arbeten under året Avlämnade bostadsprojekt Omklassificering * Utgående redovisat värde * En omklassificering har skett av ett projektvärde som felaktigt hamnat under övriga fodringar i de omräknade finansiella rapporterna enligt IFRS för Pågående bostadsprojekt innefattar samtliga produktionsstartade projekt, anskaffningskostnad och aktiverade projektkostnader. Under året har åtta projekt/delprojekt nått produktionstart och flyttats till Pågående bostadsprojekt, föregående år var motsvarande fem projekt/delprojekt. Samtidigt har fyra projekt/delprojekt färdigställts och kunderna har tillträtt under året, under 2015 avlämnades åtta projekt. Under 2016 har 20 projekt/delprojekt flyttat från Exploateringsfastighet till Pågående bostadsprojekt i samband med att vissa bostadsrättsföreningar blivit externa och projekten därmed anses vara under arbete. Fordran på dessa föreningar ökar sedan i takt med att projekten produceras och vinstreversen släpps upp. NOT 20 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Handpenningar projektförvärv Projektkostnader ej tillträdda projekt Spärrade medel på bank Övriga externa fordringar Handpenningar i samband med nyanskaffningar av projekt, erlagda enligt avtal om förvärv som ännu inte uppnått samtliga villkor och tillträtts. Projektkostnader för ej tillträdda projekt är de kostnader som kommer i tidiga skeden för de projekt som ännu inte tillträtts. Spärrade medel på bank innefattar bostadsrättsköpares handpenningar som fram till upplåtelse är placerade på spärrkonton i respektive bostadsrättsförening med en spärrkontoförbindelse. Övriga externa fordringar består främst av utlåning till externa parter och kvarvarande fordringar på avlämnade föreningar. Denna post är justerad för 2015 då tkr är omklassificerad till Pågående projekt. 116 alm equity ab 2016

117 NOT 21 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2016 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet* Andra finansiella skulder Summa redovisat värde Derivatinstrument Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Upplupna intäkter Likvida medel Finansiella skulder Derivatinstrument Obligationslån Skulder kreditinstitut Räntebärande projektfinansiering Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader *underkategorin innehas för handel Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2015 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet* Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Andra finansiella skulder Summa redovisat värde Derivatinstrument Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Upplupna intäkter Likvida medel Finansiella skulder Derivatinstrument Skulder kreditinstitut Räntebärande projektfinansiering Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader *underkategorin innehas för handel alm equity ab

118 VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderingshierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderingshierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata) ALM Equitys räntederivat har värderas till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshierakin. RÄNTEBÄRANDE PROJEKTFINANSIERING Räntebärande projektfinansiering består av de lån från delägare i projekten och andra externa parter utöver kreditinstitut som tagits upp för att fullfinansiera projekten. Det redovisade värdet anses reflektera det verkliga värdet. KORTFRISTIGA FORDRINGAR OCH SKULDER För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet. NOT 22 FINANSIELLA RISKER Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker; kreditrisk, marknadsrisker (valutarisk, ränterisk och annan prisrisk) och likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolaget genom koncernens finanschef och verkställande direktör. Den övergripande målsättningen för finansiella risker är att tillhandahålla kostnadseffektiv finansiering och likvidhantering samt säkerställa att alla betalningsåtaganden hanteras i rätt tid. Styrelsen upprättar skriftliga principer såväl för den övergripande riskhanteringen som för specifika områden såsom kreditrisker, valutarisker, ränterisker, refinansieringsrisker, likviditetsrisker samt användning av derivatinstrument och placering av överlikviditet. KREDITRISK Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens exponering för kredirisk är begränsad. ALM Equitys kredit- och motpartsrisker består i att leverantörer, partners eller kunder inte kan fullgöra sina åtaganden eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande. ALM Equity arbetar löpande med att följa och utvärdera motparternas finansiella ställning. Koncernen har ingen väsentlig koncentration av kreditrisker. KREDITRISK I KUNDFORDRINGAR Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att försäljning av produkter och tjänster sker till kunder med lämplig kreditbakgrund. Betalningsvillkoren uppgår huvudsakligen till 30 dagar. Kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Kreditkvaliteten på fordringar som inte är förfallna eller nedskrivna bedöms vara god. 118 alm equity ab 2016

119 FINANSIELL KREDITRISK Motparter i kassatransaktioner och derivatkontrakt är endast finansiella institutioner med hög kreditvärdighet. Alla räntederivat är tecknade före och är kopplade till nuvarande eller framtida lån i projekt. Alla kontrakt ska tas över av föreningarna i samband med att projekten är färdigställda. MARKNADSRISKER Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den marknadsrisk som påverkar koncernen utgörs av ränterisk. I dagsläget har koncernen inte några lån eller innehav som exponerar koncernen för valutarisk eller annan prisrisk. RÄNTERISK Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Räntekostnader utgör en inte obetydlig del av koncernens kostnader. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer och förändringar som påverkar ALM Equitys finansieringskostnad. För att begränsa ränterisken i projekten, definierad som risken för resultat- och kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i koncernens bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av räntederivat. ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken i form av utfästelser gentemot köparna av projekten kan derivatavtal tecknas i form av ränteswappar och FRA:s (Forward Rate Agreements). Hela skulden till kreditinstitut löper med antingen helt rörlig ränta eller kopplat till STIBOR 7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet 1,18 4,45 procent vid 31 december 2016, med en genomsnittsränta på 2,48 procent. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal avseende ränteswappar tecknats till ett nominellt belopp om 621 Mkr (786 Mkr). Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan 2018 och 2022 med en genomsnittlig löptid om cirka 7,5 år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 2,325% och 2,90%. En ränteuppgång eller nedgång om 1 procent per balansdagen skulle ge en påverkan på finansnettot före skatt på +/-10,7 (+/- 14,5 ) Mkr och en påverkan på eget kapital efter skatt på +/- 8,35 (+/- 11,31) Mkr. Ränteswapparna är inte beaktade i denna analys då de är knutna till kommande föreningslån. Under 2016 emitterades ett 4-årigt icke säkerställt obligationslån om totalt 600 Mkr, inom rambeloppet på 1 Mdkr avsett för projektfinansiering. ALM Equity har investerat 46 Mkr i egen bok av emissionen. Obligationen löper med en rörlig ränta om STIBOR 3m + 6,75 procent (kvartalsvis utbetalning) med förfallodag den 18 mars Obligationen har under andra kvartalet 2016 noterats på Nasdaq First North Bond Market för institutionell handel. Sedan 22 februari 2017 noteras obligationen på Nasdaq OMX Stockholm. LIKVIDITETSRISK ALM Equitys finansiering består primärt av eget kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder såsom banklån och byggkreditiv. Under början av 2016 emitterade moderbolaget ett icke säkerställt obligationslån. Övriga räntebärande och icke räntebärande skulder är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotter- och intressebolag. Motparter är svenska affärsbanker, privata investerare, leverantörer och privatkunder. Fastighetsprojekt kan också finansieras genom utgivning av preferensaktier, vilka löses in när ett projekt har blivit färdigställt. I vissa fall löper lånen med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to Value och Equity Ratio. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående av finansieringsavtal och företaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning innan moderbolaget erhåller betalning så kallade efterställandeavtal. Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Styrelsen hanterar likviditetsrisker genom att kontinuerligt följa upp kassaflödet för att reducera likviditetsrisken och säkerställa betalningsförmågan. ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2017 är tillfredställt. ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel kortfristig ränterbärande finansiering som möjligt som förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras före projektstart. Företaget ges finansieringslimiter för byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt över en projektcykel, varefter lånen amorteras vid färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel innan projektstart. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa företagets likviditetsrisk. För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av likvida tillskott. REFINANSIERINGSRISK Med refinansieringsrisk avses risken att likvida medel inte finns tillgängliga och att finansiering bara delvis eller inte alls kan erhållas alternativt till förhöjd kostnad. Denna risk hanterar bolaget genom att dels noggrant hålla kontroll på bolagets soliditet och finansiella position genom utvecklade finansiella modeller på både kort och lång sikt. Även goda och långsiktiga relationer med större affärsbanker och projektpartners är ett bra skydd mot denna risk. Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. alm equity ab

120 Löptidsanalys <6 mån 6-12 mån 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Derivatskulder Obligationslån Skulder till kreditinstitut Räntebärande projektfinansiering Leverantörsskulder Övrigt kortfristiga skulder Löptidsanalys <6 mån 6-12 mån 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Derivatskulder Skulder till kreditinstitut Räntebärande projektfinansiering Leverantörsskulder Övrigt kortfristiga skulder Alla skulder förutom derivaten och obligationslånet klassificeras som kortfristiga skulder. I de projekt som bolaget genomför klassificeras tillgångarna som kortfristiga. I enlighet med detta anses även övriga projektrelaterade skulder också vara kortfristiga. KAPITALHANTERING Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är väl anpassad till koncernens verksamhet. Kapital definieras som eget kapital, vilket uppgår till 1 045,8 (781,7) Mkr. Det finns inga uttalade finansiella mål i koncernen. Under året har ingen förändring skett i koncernens kapitalhantering. Inget av koncernföretagen står under externa kapitalkrav. NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Upplupna ränteintäkter Övriga förutbetalda kostnader NOT 24 LIKVIDA MEDEL Koncernen Moderbolaget Bankmedel* * Likvida medel i både koncernen och moderbolaget består endast av tillgodohavanden i bank. 120 alm equity ab 2016

121 NOT 25 EGET KAPITAL Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital Antal stamaktier Antal preferensaktier Aktiekapital (tkr) Övrigt tillskjutet kapital (tkr) Per den 1 januari Fondemission Nyemission Utdelning Aktieägartillskott Teckningsoptioner Per den 31 december Fondemission Utdelning Aktieägartillskott Per den 31 december AKTIEKAPITAL Per den 31 december 2016 omfattades det registrerade aktiekapitalet av st aktier enligt fördelningen på aktieslag ovan. Preferensaktierna medför en röst per aktie och stamaktierna tio röster per aktie på årsstämman. Preferensaktierna har företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 8,40 kr årligen. Ackumulerad företrädesrätt till utdelning för preferensaktier uppgår till tkr per 31 december 2016 (7 197 tkr per 31 december 2015). ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av företagets ägare, tex. överkurs vid aktieteckning samt kapitaltillskott i de delägda dotterbolagen. Avkastningen på kapitalet tas löpande över eget kapital. Kapitalet inklusive avkastning har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dotterbolagen före eventuell vinstutdelning. Tillskottskapitalet samt avkastning återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projektet redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. TECKNINGSOPTIONER En emission av teckningsoptioner avsedda för incitamentsprogram för anställda verkställdes under Varje teckningsoption ger rätt att teckna en stamaktie i företaget till en teckningskurs om 222,08 kronor. Teckning av aktier i enlighet med villkoren kan ske under följande perioder: 1 juni juni 2018, 1 juni juni 2019 och 1 juni juni Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna skulle företagets aktiekapital öka med högst 1 Mkr fördelat på aktier vilket motsvarar en utspädningseffekt på ca 0,8 procent på samtliga aktier och ca 1 procent på stamaktier. NOT 26 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Upplupna räntekostnader Personalrelaterade kostnader Övriga poster NOT 27 JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Koncernen Moderbolaget Avskrivningar Resultat kapitalandel Joint venture Övriga poster alm equity ab

122 NOT 28 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Försäljning av varor/ tjänster Inköp av varor/ tjänster Övrigt Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Dotterbolag Intresseföretag För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4 Anställda och personalkostnader. Företagets VD med familj och genom företag innehar vid utgången av 2016 bostadsrätter i projekten för cirka 16,47 (22,5) Mkr, vilka har förvärvats till marknadspris. Koncernföretag har köpt tjänster för 2 (9) tkr från Total Telecom PABX i Stockholm AB under året, detta företag ägs av VD. Till företag, där styrelsens ordförande är delägare, har det under året utbetalats totalt cirka 4,9 (2,1) Mkr för beställda juridiska uppdrag främst i bostadsprojekten. Alla transaktioner har skett till marknadspris. NOT 29 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ställda Säkerheter Koncernen Moderbolaget Fastighetsinteckningar Andelar i bostadsrättsföreningar Nettotillgångar i koncernföretag Likvida medel på spärrkonto* *Avser inbetalda handpenningar från bostadsrättsköpare i pågående projekt. Eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Borgensförbindelser för koncernföretag Per den 31 december 2016 fanns skulder i koncernen på totalt 2 Mdkr för vilka det har ställts säkerheter i form av fastighetsinteckningar i projektbolagen. Säkerheter har också för dessa skulder ställtsbåde i projektbolagen och i moderbolaget i form av borgensförbindelser. Utöver detta garanterade ALM Equity vid årets slut att förvärva 126 osålda bostadsrätter till ett värde av 473,6 Mkr i produktionsstartade projekt. Koncernen är från tid till annan inblandad i diverse processer och juridiska förfaranden som har uppstått genom den normala affärsverksamheten. Dessa anspråk relaterar till, men är inte begränsade till, koncernens affärspraxis, personalfrågor och skattefrågor. Vad gäller frågor som inte kräver några avsättningar anser koncernen, med utgångspunkt från information som för närvarande finns tillgänglig, att dessa inte kommer att ha någon betydande negativ effekt på koncernens finansiella resultat. ALM Equity är som fastighetägare ch verksamhetsutövare enligt miljölagstiftningen ansvarig för föroreningar och andra miljöskador. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte heller identifierat några väsentliga miljörisker. För att säkerställa eventuella miljöfarliga avfall i samband med våra projekt görs alltid genomgående miljöinventering. En kostnad för detta uppskattas redan i förvärvskedet baserat på tidigare erfarenheter och räknas in i projektkalkylen. 122 alm equity ab 2016

123 NOT 30 EFFEKTER VID ÖVERGÅNG TILL IFRS ALM Equity har tidigare publicerat de första finansiella rapporterna med tillämpning av IFRS för helåret 2015 med jämförande information för 2014 samt en rapport över periodens ingående finansiella ställning per den 1 januari Koncernen tillämpade tidigare BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). EFFEKTER PÅ RESULTAT OCH STÄLLNING I nedanstående sammanställning visas effekterna av ovanstående tillämpningar på koncernens resultaträkning för 2015 samt balansräkning per 31 december Övergången från tidigare redovisningsprinciper har också inneburit en annorlunda struktur och klassificering av räkningarna än tidigare. Koncernens rapport över totalresultat 1 januari 31 december 2015 Belopp i tkr Resultaträkning Not Enligt tidigare principer IFRS justeringar Enligt IFRS Nettomsättning A,C Produktions- och driftskostnader A,C,E Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader A Resultat från andelar redovisade enligt kapitalandelsmetoden A Rörelseresultat Finansiella intäkter A Finansiella kostnader A, D Värdeförändring derivatinstrument B Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner A - - Resultat före skatt Skatt på årets resultat A,B,D,E,F Årets resultat Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat Årets övrigt totalresultat efter skatt ÅRETS TOTALRESULTAT Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande alm equity ab

124 Koncernens balansräkning per 31 december 2015 Belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Enligt tidigare principer IFRS justeringar Enligt IFRS Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier A Andelar intressebolag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter A,C,D, Projektfastigheter A,D Pågående bostadsprojekt A,C Lagerandelar i Bostadsrättsföreningar A Kundfordringar A Fordran andelar enligt kapitalandelsmetoden A Övriga kortfristiga fordringar A Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter A Likvida medel A Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital A Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat A,B,C,D,E,F Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande A,B,C,D,E,F Summa eget kapital Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut A,E Övriga räntebärande skulder för projekt A Leverantörsskulder A Aktuell skatteskuld A Övriga kortfristiga skulder A Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter A Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL alm equity ab 2016

125 NOTER A. OMKLASSIFICERINGAR Enligt tidigare principer har en del innehav klassificerats som joint ventures, vilka har klyvts in enligt ägarandel i koncernen. En genomgång har gjorts av alla innehav i koncernföretag där ALM Equity gör bedömningen att det finns ett bestämmande inflytande över nästintill samtliga innehav, vilket innebär att företagen kommer att konsolideras som dotterföretag med beaktande av innehav utan bestämmande inflytande i eget kapital. Förändringen innebär en presentationsskillnad i koncernens rapport över totalresultat och balansräkning då en bruttoredovisning sker istället för tidigare klyvning av ALM Equitys ägarandel. Inom posten exploateringsfastigheter återfinns efter övergång till IFRS samtliga projekt i tidigare skeden fram till produktionsstart. Produktionsstartade projekt där ALM Equity har kontroll över föreningen återfinns under rubriken Pågående bostadsprojekt där de kvarstår tills kunderna tillträder och vinsten då redovisas i helhet. Produktionsstartade projekt där ALM Equity inte kontrollerar föreningen återfinns upparbetat projektvärde under rubriken Fordran pågående bostadsprojekt. B. RÄNTEDERIVAT ALM Equity innehar derivat i form av ränteswappar, dessa redovisades inte i balansräkningen enligt tidigare tillämpade principer. Enligt IFRS redovisas verkligt värde på derivaten i balansräkningen samt orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringen i koncernens rapport över totalresultat för 2015 uppgick till tkr. Uppskjuten skatt har redovisats på dessa orealiserade värdeförändringar. C. AVTAL OM UPPFÖRANDE AV FASTIGHET OCH SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING Enligt tidigare redovisningsprinciper tillämpades successiv vinstavräkning för samtliga bostadsprojekt. Vid varje nytt bostadsprojekt startas en bostadsrättsförening över vilken ALM Equity har kontroll under projektets löptid. Därmed kan inte successiv vinstavräkning tillämpas i sin nuvarande form utan ALM Equity kommer istället att vinstavräkna projekten först vid köparens tillträde av bostaden. En minskning av bruttoresultatet för 2015 görs med tkr avseende avräkningar enligt tidigare metod. D. LÅNEUTGIFTER Låneutgifter hänförliga till uppförandet av kvalificerade tillgångar redovisades inte i balansräkningen enligt tidigare tillämpade principer utan kostnadsfördes direkt. I enlighet med IFRS redovisas låneutgifter som är direkt hänförliga till uppförande eller produktion av kvalificerade tillgångar som en del av tillgångens anskaffningsvärde. En justering på finansiella kostnader för 2015 har gjorts om tkr. Uppskjuten skatt har redovisats med avseende på detta. E. TRANSAKTIONSUTGIFTER I SAMBAND MED UPPLÅNING En justering har gjorts avseende transaktionsutgifter i samband med upplåning. Utgifter i samband med upptagande av lån ses enligt IFRS som en utgift som ska reducera lånets redovisade värde initialt. Dessa kostnader har tidigare kostnadsförts. En justering görs i koncernens rapport över totalresultat om tkr för Uppskjuten skatt har redovisats med avseende på detta. F. UPPSKJUTEN SKATT Justeringar av uppskjuten skatt utgörs av de effekter på uppskjuten skatt som uppkommit genom de justeringar som gjorts vid övergången till IFRS. I koncernens rapport över totalresultat för 2015 har skatten justerats med plus 271 tkr. alm equity ab

126 NOT 31 EFFEKTER VID ÖVERGÅNG TILL RFR 2 ALM Equity har tidigare publicerat de första finansiella rapporterna för moderföretaget med tillämpning av RFR 2 för helåret 2015 med jämförande information för 2014 samt en rapport över periodens ingående finansiella ställning per den 1 januari Koncernen tillämpade tidigare BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Enligt tidigare principer har en del innehav i koncernföretag klassificerats som joint ventures och intresseföretag. En genomgång har gjorts av alla innehav i koncernföretag där ALM Equity gör bedömningen att nästintill alla innehav klassificeras som dotterföretag. Förändringen innebär en presentationsskillnad i moderföretagets resultaträkning och balansräkning. För 2015 har omklassificeringen inneburit att resultat från andelar i koncernföretag har ökat med tkr och resultat från andelar i intresseföretag har minskat med motsvarande belopp. NOT 32 VINSTDISPOSITION Förslag till vinstdisposition (KR) MODERBOLAG Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Disponeras på följande sätt:* Till stamaktieägarna utdelas - Till nuvarande preferensaktier utdelas Till preferensaktier emitterade genom fondemission utdelas I ny räkning överföres *Enligt styrelsens förslag till årsstämman: Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier, genom fondemission. Värdet av denna utdelning baserat på inlösenvärdet av en preferensaktie motsvarar 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr. NOT 33 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Förvärv av fastigheter med kvm kommersiell yta i centrala Enköping för 95 Mkr, ALM Equitys ägarandel 50 procent. Syfte att utveckla centrumkärnan i Enköping med nya goda boende- och butiksmiljöer. Detaljplanen för Timotejen 19 och 28 vid Telefonplan, Stockholm vann laga kraft och tillträddes under mars, ALM Equitys ägarandel är drygt 50 procent. Obligationen flyttades från First North Bondmarket till Nasdaq OMX Stockholm och bolaget har i samband med detta övergått till att rapportera enligt de internationella redovisningsprinciperna IFRS. Genom en extra bolagsstämma utökades styrelsens bemyndigande om att fatta beslut om nyemission av preferensaktier från till stycken. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. 126 alm equity ab 2016

127 Den 20 februari 2017 förvärvades 100 procent av aktierna och rösterna i Småa AB från JM AB, HSB Produktion AB och personalen i bolaget. Småa startade 1927 och har varit en viktig aktör i Stockholms utbyggnad och satt stark prägel på stadens utveckling genom mer än byggda bostäder och har cirka 80 anställda. ALM Equity är en aktör med samma ambition och fokus vi vill bygga Stockholm samt utveckla branschen. För närvarande har ALM Equity bostäder i produktion. Tillsammans blir parterna en stark aktör på Stockholmsmarknaden med över bostäder i produktion och bostäder i portföljen att utveckla framgent. Det gemensamma bolaget skall bli den bästa bostads- och stadsdelsutvecklaren i Stockholm och vara det självklara valet från första boendet, till familjebildandet i lägenhet eller hus Den överförda ersättningen består av kontanter och samt egna aktier. Den kontanta delen uppgår till 854,1 Mkr, vilken delvis har finansierats genom banklån upp till 600 Mkr. Det verkliga värdet på tillträdesdagen av emission av preferensaktier uppgick till 15,9 Mkr. Tabellen nedan visar verkligt värde på förvärvade nettotillgångar som redovisats per förvärvsdagen. Verkligt värde fastställt vid förvärvet (Belopp i tkr) Belopp i tkr Materiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran Exploateringsfastigheter Pågående projekt Kund- och övriga fordringar Likvida medel Räntebärande skulder Uppskjuten skattskuld Leverantörs- och övriga skulder Identifierbara nettotillgångar Goodwill - Total köpeskilling Förvärvsanalysen är preliminär och kommer säkerställas under Småa redovisar för 2016 en omsättning på 1,1 Mdkr och ett resultatet efter skatt på 66,5 Mkr. Bolagets årsredovisning för 2016 finns tillgänglig på ALM Equitys hemsida. Stockholm ALM Equity AB Maria Wideroth Ordförande Gerard Versteegh Johan Unger Johan Wachtmeister Joakim Alm VD Vår revisionsberättelse har avgivits Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor alm equity ab

128 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i ALM Equity AB (publ.), org.nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för ALM Equity AB (publ.) för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen består av sidorna Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. 128 alm equity ab 2016

129 drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av ALM Equity AB (publ.) för år samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Stockholm den 26 april 2017, Ernst & Young ab Jonas Svensson Auktoriserad revisor Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. alm equity ab

130 KALENDARIUM maj Delårsrapport januari mars 30 maj Årsstämma 30 juni Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 25 augusti Halvårsrapport januari juni 29 september Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 24 november Delårsrapport januari september 29 december Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare februari Bokslutskommuniké 30 mars Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare KONTAKTINFORMATION ALM Equity AB (publ) Telefon Regeringsgatan 59 Fax Stockholm ALM Equity AB 2017 Design: Ineko AB Tryck: Ineko AB, 2017 Foton & illustrationer: 3D House [4,12,27,31,39,40,41,42,44,45,46,47,53,54,57,64,72], Nadjafi Kristensen Fastighetsförmedling [56], Brunnberg Forshed Arkitekter [11], BSK Arkitekter [38,50], Wingårdhs Arkitekter [61,74], ALMA Arkitekter [52], White Arkitekter [7,25,36,37,42,55], Kirsh & Dereka Arkitekter [4,40], VARG Arkitekter [28,29,48,50], SE360 [31] SandellSandberg [43] Ahlqvist & Almqvist Arkitekter [49] Arrhov Frick Arkitektkontor [51], Pixprovider [62-63], Upplands Väsby Kommun [50], Småa [58], fotograf Stefan Tell [6,21,23,75-76,79], fotograf Rickard L. Eriksson[77], fotograf Johanna Hopkins [64] 130 alm equity ab 2016

131