Bygg nytt, bygg snabbt, bygg social hållbarhet, med ett öga i backspegeln. Lärdomar från Miljonprogrammet.

Transkript

1 Bygg nytt, bygg snabbt, bygg social hållbarhet, med ett öga i backspegeln. Lärdomar från Miljonprogrammet. Lina Hedman Institutet för Bostads- och Urbanforskning Uppsala Universitet

2 Nybyggnation över tid

3 Från toppmodernt till utanförskap Det planerade: Toppmoderna lägenheter Grannskapsplanering med små centra Trafikseparering och stora grönområden Foton: Holger Ellgaard, wikipedia Idag: Uppfattas som oattraktiva Kraftigt stigmatiserade Kännetecknas av utanförskap

4 Vad gick snett? Funktionalistiskt planeringsideal Arkitektstyrt men vad ville de boende? Höga hus med stora grönområden främmande och skrämmande Funktionsuppdelning stadsliv? Oattraktivt läge Isolerade öar (eller beroende av bil/kollektivtrafik) folk vill bo centralt Enhetlig bebyggelse En hustyp/upplåtelseform dominerar boendekarriär?

5 Vad gick snett? Samhällsförändringar Avtagande babyboom Gröna vågen Svårt att hyra ut lägenheterna (from slutet av 1960-talet) Snabb stigmatiseringsprocess Negativ beskrivning (i media m.m.) Hem för utsatta Ökad invandring Skärholmens skyline är en kuliss kring ett förortscentrum som är ett av de mest människoföraktande som hittills byggts [...] vinden blåser mellan husen och affärerna är stängda och ingen har något där att göra, för det enda man kan använda Skärholmens center till är att rulla engångsglas så det låter riktigt jävligt mellan väggarna. Riv det! - Lars Olof Franzén, Dagens Nyheter, 10/9 1968

6 Lärdomar Bygg blandat upplåtelseform, hustyp, storlek m.m. Bygg blandat funktioner Bygg attraktivt tillsammans med de boende

7 Vad hushållen tycker är attraktivt Andel som angav att följande var mycket viktigt eller viktigt vid val av nytt område Andel som angav att följande var mycket viktigt eller viktigt för flytt från tidigare område Bostadens kvalitet Lugnt och säkert Allmän skötsel Parker/grönområden Kännedom om området Allmänna kommunikationsmedel Områdets rykte Avstånd till arbete/skola Utseende/arkitektur Boendekostnaden Sociala problem Bristande säkerhet Bristande skötsel Inga lämpliga bostäder Dåligt rykte Tråkigt utseende/arkitektur För hög andel minoriteter Spatial mismatch Bristande tillgång till grönområden För höga boendekostnader Flyttare från utsatta områden Andra flyttare Flyttare från utsatta områden Andra flyttare Resultat från enkät genomförd med svenskfödda boende i utsatta områden resp. övriga områden för NODES-projektet, Stockholm 2010

8 Lärdomar Bygg blandat upplåtelseform, hustyp, storlek m.m. Bygg blandat funktioner Bygg attraktivt Bygg i anslutning till existerande bebyggelse Bygg för alla Vakanskedjor löser inte allt

9 Socialt blandat boende Frihamnen Gävle 15 april Ulrika Palmblad Gröön, Chef Fastighetsutveckling Kristian Käll, Processledare social hållbarhet Älvstranden Utveckling AB

10 Älvstaden 2035 Ca bostäder Ca arbetsplatser 10

11 Vision Älvstaden Öppen för världen Inkluderande, grön och dynamisk Hela staden Stärka kärnan Möta vattnet 11

12 Ägardirektivet Älvstranden Kommunens ändamål med sitt ägande av bolaget är att främja den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv genom förverkligande av Visionen Älvstaden Visionen och dess strategier ska tillämpas Bygga blandstad. Agera som markägare och byggherre. Kunna ta risk för att uppnå Visionen Långsiktighet utgå från social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet Barnperspektivet ska genomsyra all planering och utveckling Skapa och bevara sociala och ekologiska värden samt utveckla bolagets kompetens och metoder kring detta. Bidra till helhetssyn, god samverkan och effektivt samarbete Samverka och stödja stadens strategiska utvecklingsarbete med hållbar stadsutveckling 12

13 Kommunalt utvecklingsbolag Roll som katalysator för att förverkliga de politiska ambitionerna Politiken Älvstranden Marknaden 13

14 Segregationen i Göteborg 14

15 Segregationen i Göteborg Andelen barn som klarar kraven för att kunna läsa vidare på gymnasiet 15

16 Flyttmönster i Göteborgsregionen Studenter, unga och migranter flyttar in till Göteborg Medelklassfamiljer flyttar ut till kranskommunernas villaförorter när de bildar familj (eller bor kvar i den centrala staden) Medelklassens boendemönster driver på segregationen Bosättningsmönstret skapar negativa synergieffekter i vissa stadsdelar (större resursbehov, försvårar att klara det kommunala uppdraget för förskola, skola, socialtjänst, arbetsmarknadsåtgärder etc) 16

17 Social blandning i Älvstaden påverkar roten till Göteborgs segregationsproblem! Älvstaden kan ta rollen att avlasta stadsdelar som idag har svårt att klara det kommunala uppdraget Resursstarka grupper En socialt blandad Älvstad är en dellösning som även kan öka den sociala sammanhållningen i staden. Grupper med större resursbehov Bryta det sociala innanförskapet Socialt blandat Älvstad!

18 Älvstaden ska minska segregationen Stark urbanisering och bostadsbrist Dilemma: Nyproduktionen blir för dyr för stora segment av göteborgarna Nyproduktion riskerar att fördjupa polarisering av olika inkomstgrupper över staden ytterligare 18

19 Älvstrandens verktyg för socialt blandat boende Politisk tydlighet genom Vision Älvstaden, Fullmäktiges budget Alla ska ha möjlighet att bosätta sig i Älvstaden, Etablera en testarena för socialt blandat boende Detta kombineras med att staden genom Älvstranden äger och kontrollerar central, attraktiv, utbyggbar mark 19

20 Frihamnen En utmaning med stora möjligheter.

21 HELA FRIHAMNEN 1,5 milj m 2 BTA boende arbetsplatser ETAPP bostäder 2000 arbetsplatser 2021 ca 1000 bostäder ca 1000 arbetsplatser

22 Etapp bostäder och arbetsplatser En jubileumspark vid vattnet En skola och flera förskolor Tät blandstad med varierat innehåll Till år bostäder 1000 arbetsplatser

23 Vad kan ett hushåll betala i hyra? Vi räknade baklänges. Hur ser den ekonomiska situationen ut för ett antal olika personas Vilka hyresnivåer klaras med en rimlig levnadsstandard? 23

24 Fördelning markanvisning 24

25 Exempel hyresnivåer 1000kr/kvm/ år speglar den genomsnittliga hyresnivån i allmännyttans befintliga bestånd. Den nivån är ekonomiskt tillgänglig för stora segment av Göteborgarna 25

26 Konsortiet för fas 1-1

27 Olika affärsmodeller för att klara målbilden verktyg i kalkylen Korssubvention mellan bostadsrätt och hyresrätt Gemensam upphandling/inköp Stora volymer, effektivisering Lägre avkastningskrav hos bostadsbyggarna 27

28 Affärsmodeller två spår Kvalitetsdifferentiering inom fastighet. förhandling med hyresgästföreningen, kvalitetshyra, omvänd presumtion Samma utförande av alla lgh, rabatterad hyra till 1000kr/1400kr-nivå (Rikshem och Magnolia) t.ex inga P-platser. (Botrygg, Framtiden) 28

29 Vem står först i bostadskön? Figur 1. Medelinkomster för olika Boplats-datum (grupperat per år) inkl. linjär trend. 29

30 Kriterier fördelning av hyreslägenheter Stadens marknadsplats Boplats används som förmedlingskanal Ett inkomsttak kombineras med kötid för att få hyra de billigare lägenheterna ( kr/nivån) Lägre inkomstkrav och högre tolerans för skulder för att möjliggöra för fler grupper att kunna hyra. Nivå på tak och golv 2-4 ggr hyran alt. 2-3ggr hyran En del av lägenheterna kommer att fördelas via kommunala kontrakt på sociala eller medicinska grunder. 30

31 Ekonomiskt tillgängliga lgh ca 900 lgh kr/kvm/år För hela etapp 1 (Första detaljplanen) beräknas det bli totalt ca lägenheter. Av dessa kommer 50 % vara hyresrätter och av dessa i sin tur, kommer 25 % ha en snitthyra på 1000 kr/kvm o år och 25% 1400 kr/kvm o år. Så cirka 460 st lägenheter av vardera kategori med lägre hyra. 31

32 HUR GÅR VI VIDARE? Verksamheter och handel som stödjer en social blandning? Vad kan göras för en diversifiering inom bostadsrättsområdet? Vad behövs mer för att en stad ska bli socialt blandad? 33

33 Platsbyggnad ägandeskap, identitet 34

34 Tack! 35

35 En bostadsmarknad för alla

36 Korta fakta om oss

37 Uppsalahem i siffror (2015) Ägare Marknadsvärde Omsättning Resultat före skatt Investeringar Efterfrågan Uppsala kommuns bolag Uppsala Stadshus AB 16,1 (14,6) mdkr (1 162) mkr 233 (235) mkr 806 (674) mkr, varav nyproduktion 724 mkr och förnyelse 82 mkr (95 000) registrerade bostadssökande i Uppsalahem AB varav aktiva sökande och (94 000) registrerade bostadssökande i Studentstaden i Uppsala AB

38 Ägardirektiv och intentionsavtal På affärsmässiga grunder försöka uppnå en nyproduktionsnivå på cirka bostäder under en fyraårsperiod Erbjuda 7 % av nyuthyrningen till personer som av särskilda skäl inte kan få en bostad på egen hand Delta aktivt i arbetet med stadsutveckling I arbetet med hållbar stadsutveckling särskilt fokusera på energibesparingar i miljonprogrammet samt minska boendesegregationen Stödja tillämpningen av ny energiteknik Använda Bostadsförmedlingen

39 Uppsalahems bestånd Antal bostäder st varav är studentbostäder Antal fastigheter 179 st Antal påbörjade bostäder (401) st Nyproduktion med start 2016 ca 650 st

40 Marknaden i Uppsala Uppsalahems hyresrätter 27% 12% 4% 5% Uppsalahems studentbostäder 7% Övriga studentbostäder 11% Övriga hyresrätter Bostadsrätter 39% Äganderätter Kalkylerat bostadsbestånd, SCB 2014

41 Hinder för inträde på bostadsmarknaden

42 Hinder för inträde på bostadsmarknaden Bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav Bostadsbrist långa kötider Skuldsatta bostadssökanden Den tredje bostadsmarknaden svartuthyrning

43 Höga inkomstkrav 2-3 ggr månadshyran i inkomst är och har varit ett krav hos många bostadsbolag Fast arbete

44 Ansvarsfull uthyrning handbok

45 Uppsalahems krav för kontraktsteckning Tillräcklig kötid Inga betalningsanmärkningar av betydelse alt. om anmärkning finns kan borgensman krävas Inga skulder till Uppsalahem eller annan hyresvärd Inkomst minst 6 månader från godkännandet (inkomststorlek saknar betydelse)

46 För de som inte kan få lägenhet Bistånd av kommunen till bostad Hyra i 2:a hand Svarta hyresmarknaden

47 Ägardirektiv Erbjuda 7% av nyuthyrningen till personer som av särskilda skäl inte kan få en bostad ( för 2016 frivillig höjning till 10%) Tydlig politisk styrning Kända förutsättningar

48 Avtal om erbjudande av kvotlägenheter 2016 Parterna skall i alla avseenden följa den övergripande och fastställda l integrationspolicyn för Uppsala kommun.

49 Upplåtelseformer Förstahandshyresavtal eget kontrakt Förstahandshyresavtal eget kontrakt med kommunal borgen Personligt bostadssocialt avtal andrahandsavtal

50 Från kommunkontrakt till eget hyresavtal Eget tillsvidareavtal kan tecknas med Uppsalahem när den boende uppfyller Uppsalahems inkomstkrav och har bott minst ett (1) år klanderfritt. I det fall inkomsten utgörs av försörjningsstöd ska för tecknande av eget förstahandshyresavtal avtalet kompletteras med kommunal borgen. Tecknande av eget förstahandshyresavtal sker utan kreditkontroll.

51 Ett framtida hot den svarta bostadsmarknaden Minskar tillgången på uthyrningsbara bostäder Överhyror Minskad social hållbarhet Ökad kriminalitet illegal handel med hyresrätter Dom förvaltningsrätten Stockholm mål nr:

52 Tack för idag! Ulf Lidström Boendekonsulent Uppsalahem

53 2016 Boendeutveckling i Samverkan Uppdrag med fokus på boende för asylsökande

54 Regleringsbrevet 2015 Att eftersträva långsiktiga och kostnadseffektiva lösningar när det gäller asylsökandes boende. Myndigheten ska i möjligaste mån beakta kommunernas behov av goda planeringsförutsättningar för sin verksamhet.

55 Boende, stöd och sysselsättning i mott. Olika boendeformer beroende på behov, kommunens bostadsförsörjningsplan styr Utvecklar aktiv och meningsfull sysselsättning Integration från dag 1. Presumtiva nya medborgare Samarbetet med kommuner och andra samverkande aktörer utvecklas. Avsiktsförklaring med Kommun, Arbetsförmedling, Migrationsverk som parter.

56 Mottagningssystemet 11/ inskrivna varav i ABO 2 3 Lägenheter platser Utreseboende platser 1 Ankomstboende platser Korridorsboende platser Upphandlade boenden platser Kommunbosättning 9692 i ABO Total

57 Migrationsverkets prognos feb 2016 Antal asylsökande Varav BUV

58

59 Fördelning av asyl- och flyktingmottagande i Sverige Länstal: - anvisningsbara platser - självbosatta Arbetsförmedlingens och länsstyrelsernas roller Balans i in- och utflöde Undvika stopp i systemet ( PUT-problematik )

60 Ökad tillgång till lägenheter Långsiktigt hållbara lösningar: 1. Befintliga lägenheter, bostadshyreskontrakt. 2. Kollektivt boende med självhushåll, lokalhyreskontrakt 3. Nybyggnation bostadshyreskontrakt med kommunen. Utfästelse om hyresgaranti upp till 6 år ger trygghet Obs! Bygg inte åt Migrationsverket Bygg bostäder till en bred målgrupp!

61 Hyresupplägget med en kommun Kommunen är beställare/upphandlande myndighet vid nybyggnation och anpassning av lokaler till kollektivt boende. Kommunen är hyresvärd. Olika förutsättningar beroende på läge och behov. Standardiserad produktion av vanliga bostäder växande utbud på marknaden med prisnivåer från kr per kvadratmeter

62 VÄSTERVIK

63

64

65

66 VÄSTERVIKS KOMMUN

67 Västerviksmodellen Processen/arbetet Bakgrund och motiv varför ny modell för samverkan och boende mellan Migrationsverket och kommuner Så här tänkte vi i Västervik Boendet Integrationsarbetet

68 Bakgrund och motiv Migrationsverket undersöker möjligheten att sänka kostnaderna för asylboende. Bedömningen är att hyra är hälften så dyrt som att upphandla anläggningsboenden I dagsläget kan man hyra upp till 6 år, men begär hos regeringen att få möjligheten att hyra på 10 år Migrationsverket vill inte att man bygger för enbart asylboende. Hitta istället flexibla lösningar så att man kan växla till permanentboende Ett närmare samarbete med kommunerna kan förbättra integrationen långsiktigt Kommunen har inga lediga bostäder vi måste bygga nytt Bostadsbyggande skapar sysselsättning

69 Så här tänkte vi i Västervik Västerviks Bostads AB var intresserade av att medverka till en lösning med flexibla boendelösningar och fungera som hyresvärd. Löpande dialog med Migrationsverket för att förstå deras behov och därmed få fram ett relevant förfrågningsunderlag för upphandling av boendet Lämpliga placeringar av boendena. Viktiga parametrar: - planförutsättningar, fysisk infrastruktur, plats i förskola/skola, föreningsliv, lokala arbetsplaster, bra kollektivtrafik Sammantaget bäst förutsättningar bedömdes finnas i Ankarsrum, Gunnebo och Överum. Ankarsrum prioriterades När vi politiskt bestämt oss för lämplig ort inleddes dialog med invånare, föreningar m fl på aktuell ort

70 Ankarsrum, Tjustvägen

71 Boendet

72 Boendet

73

74 Ritning boendet

75 Boendet Viktig utgångspunkt flexibla, möjliga att använda till annat boende - hygienutrymmen anpassade för äldreboende - modulerna är flyttbara Migrationsverket halverar troligen sina kostnader jämfört med att upphandla Hyran kan upplevas som hög, men hänger samman med att investeringen skrivs av på 6 år Fyra hus med två lägenheter på 70 kvm vardera I varje hus bor 6 personer

76 Alla vinner på lösningen Kommunen kan förbereda sig - planera mottagandet i skola och förskola - dialog med föreningar - planera utifrån befintlig infrastruktur och kollektivtrafik - sysselsättningseffekter Migrationsverket får bättre boende till lägre pris Flexibla boenden möjliggör bostadsbyggande till rimliga kostnader

77 Kv Hästen i Ockelbo

78 Bostadsmarknaden i Ockelbo Brist på lediga hyresrätter Småhusägare vill sälja Småhusägare vill bo kvar i Ockelbo och bo centralt Kommunen vill att nya bostäder byggs i flerfamiljshus Yngre familjer ser Ockelbo som en attraktiv bostadsort

79 Kooperativ hyresrätt Lag 1 april 2002 Mellanform mellan hyresrätt och bostadsrätt Bildas en ekonomisk förening Lägenheterna tillhör föreningen Medlem hyr lägenhet, föreningen bestämmer hyran Hyresmodell alt ägarmodell Upplåtelseinsats återfås om man lämnar föreningen

80 Föreningens ändamål att som byggemenskap låta medlemmarna utifrån sina egna ambitioner tillsammans planera, bygga och senare använda föreningens byggnader. att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och verka för ett ekonomiskthållbart boende att genom främjande av medlemmarnas aktiva boendegemenskap verka förett socialt hållbart boende att med miljöbefrämjande insatser verka för ett ekologiskt hållbart boende

81 Genomförande Förstudie Konceptmodell Mindre marknadsundersökning Val av tomt Fas 1 Föreningsbildning Politiska beslut Marknadsföring Fas 2 Upphandling, ABT Finansiering Byggnation Utvecklingsbolaget Sverige AB

82 Förstudie Förstudiens mål; Att utröna det faktiska intresset för nyproduktion av bostäder i Ockelbo Att förslag på byggnation grundas på fokusgruppens och enskilda Ockelbobors egna intressen och önskemål Att möjliggöra ett projekt enligt konceptet i Ockelbo

83 Finansieringsmodellen Statlig kreditgaranti via Boverket Kommunal borgen Kommunal förlustgaranti Upplåtelseinsatser täcker toppfinansiering Utvecklingsbolaget Sverige AB

84 Beslutsprocess Öppna medlemsmöten är rådgivande, samråd om förslag till utformning av projektet Köande och stödjande medlemmar bildar en eller flera arbetsgrupper, Köande medlemmar beslutar om projektets storlek, bygglov, finansiering och lägenhetsfördelning

85 Knäckfrågor Marknadsefterfrågan Byggkostnaderna Finansieringen Kompetens Samverkan