eslövs bostads ab 2013 års redovisning

Transkript

1 eslövs bostads ab 2013 års redovisning 1

2 Årsredovisning Styrelsen och verkställande direktören för Eslövs Bostads AB får härmed avlämna årsredovisning för tiden Innehållsförteckning VD har ordet 2 Tydliga mål anger färdriktningen 4 Vi äger och förvaltar med långsiktigt ansvar 6 Affärsrelationen med våra kunder 8 En ny organisation skapar ett ebo 10 Service, engagemang och en effektiv förvaltning 11 Sunda och tillgängliga fastigheter 12 Mätbara resultat 14 Marknadsmässiga avkastningskrav 15 Förvaltningsuppdrag i mästarklass 16 Förvaltningsberättelse 18 Resultaträkning 19 Balansräkning 20 Kassaflödesanalys 21 Redovisnings- och värderingsprinciper 21 Noter 22 Uthyrningsenheter 25 Fastighetsinnehav 26 Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). VD har ordet Ett givande och innehållsrikt år 2013 blev ett av de mest innehållsrika åren i ebo:s historia! Nybyggnationen av centralt belägna kvarteret Valpen ebo:s största projekt på länge visade på det stora behov av lägenheter Eslövs kommun har. Gensvaret var enormt och under hösten flyttade 128 hyresgäster in i de 77 lägenheterna i höghusdelen. Samtidigt påbörjades färdigställandet av låghusdelens 17 marklägenheter och flera stora nybyggnadsplaner projekterades i såväl byarna som i centrala Eslöv. Den allra största förändringen var dock det nya samarbetet med Mälö fastigheter, ett riskkapitalbolag som vi och Eslövs kommun under 2012 inledde samarbete med och vars mål är att utveckla östra delarna av Eslöv. Samarbetet handlar om utveckling av östra Eslöv och ebo sålde under sommaren 2013 bostadsområdet Berga till Mälö fastigheter. Den 1 november tog Mälö fastigheter AB över ägarskapet på Bergaområdet. Förvaltningen av hela området står ebo fortfarande för, vilket skapar långsiktighet och trygghet inte bara för de boende på området utan för staden som sådan. För ebo betyder försäljningen av Berga att bolaget frigör kapital för att bygga nya bostäder. Förutom Bergaområdet och Bergagården har Mälö fastigheter köpt Specialisthuset och Gjutaregården, som även de förvaltas av ebo. I avsiktsförklaringen mellan de tre parterna ingår att Mälö ska producera minst 80 nya hyresrättslägenheter i Eslöv, vilket resulterade i att ebo under året även köpte stationsnära kvarteret Sädesärlan som vi kommer att bygga och förvalta åt Mälö fastigheter AB. Här kommer vi att uppföra 95 lägenheter, alla med entrébalkong eller uteplats och med samma höga standard som i kvarteret Valpen. Ambitionen är att bygga med sunda material och hållbara lösningar och fastigheten kommer att ha låg energiförbrukning. Till huset kommer det att knytas en bilpool för att ytterligare värna miljön. När bygget är klart säljer ebo fastigheten till Mälö för ett på förhand avtalat pris.

3 VD har ordet ebo och ekonomin Resultatet präglas av försäljningen av bostadsområdet Berga med cirka 400 lägenheter. Reavinsten för denna försäljning slutade på 110 mkr. En reservation på 15 mkr har skett för ett kommande projekt som kommer att uppföras i kvarteret Sädesärlan. Bolaget har även sålt tre mindre fastigheter i Eslöv under Förvärv har skett av fastigheter i området kring gamla Spritfabriken och i kvarteret Slaktaren i centrala Eslöv. Utöver detta har fortsatt många badrum rustats upp till modern standard samt en omfattande ombyggnad av vårdenheten Kärråkra till ett modernt demenscenter. Försäljningen av Bergaområdet har medfört ett minskat lånebehov. Ränteläget är fortsatt lågt och kostnaden för kapitalbindning minskar. Oaktat extraordinära händelser som försäljningar etcetera har det varit ett bra år där vi har kunnat göra extra insatser i underhållet. Inom två till tre år bör ebo ha kommit ikapp med det tunga badrumsunderhållet. Hyresförhandlingarna har skett i bästa anda års hyresförhandling bygger på den överenskommelse som gjordes i 2013 års hyressättning. Det är en tvåårig överenskommelse med en höjning av hyran på 1,9 % årligen, vilket ligger helt i linje med snittet i riket (vilket är 1,93 %). Hyressättningsprojektet har blivit ett utmärkt verktyg för hur vi ska hyressätta och ligger till grund för hur hyresförhandlingarna för 2014 fördelas på respektive område utifrån den givna höjningen. ebo och marknaden Eslöv har en mycket gynnsam situation med en stark tillväxt i en expansiv region, vilket gör att behovet av nybyggnation ökar. Kommunens plan är att växa med 1 procent per år under de kommande 10 åren. ebo har här en speciell roll att spela. Vi arbetar för att tillgodose det växande behovet av bra bostäder. Vi vill visa på det goda exemplet genom att själva se till att bostäder uppförs och även locka fler byggentreprenörer att etablera sig i kommunen. Samarbetet med Mälö fastigheter är ett exempel på hur vi tillsammans tillgodoser behovet av bostäder. Vi är också en aktiv part till kommunen i arbetet med förtätning av staden och planering av bebyggelse i byarna, där detaljplaneförändring om förtätning av miljonprogrammen är en del som framförallt ska öka tillgängligheten för våra äldre, men även kunna vara ett alternativ för yngre. ebo och framtiden Under 2014 kommer vi för att ytterligare effektivisera oss att genomföra en större omorganisation. Istället för de fyra fokusområdena boservice, marknad, ekonomi/administration och teknik/projekt kommer vi att arbeta i stab med två större affärsområden Fastighetsutveckling och Fastighetsförvaltning. Inom Fastighetsförvaltningen ryms allt som har att göra med teknisk förvaltning, administration och inre och yttre fastighetsskötsel, hyresgästkontakter och uthyrning med mera. Inom Fastighetsutveckling handhar vi nybyggnation, projektering, ombyggnationer och fastighets- och lokalutveckling. I stab direkt under VD och med service till hela organisationen finns såväl marknads- som ekonomifunktion. Under kommande året kommer ebo att påbörja bygget av stationsnära kvarteret Sädesärlan, ett punkthus i området Sallerup med cirka 35 lägenheter och ett mindre projekt i Harlösa med cirka 8 lägenheter. Joakim Ahlin, VD 3

4 Tydliga mål anger färdriktningen Eslövs Bostads AB ska vara en säker, trygg och aktiv ägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra ägare definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Vi är en viktig samarbetspart till Eslövs kommun, med uppdrag att trygga den framtida bostadsförsörjningen. Vårt uppdrag Bolagets affärsidé är att i Eslövs kommun erbjuda trygga hyresrätter med valfrihet, kvalitet och miljöansvar. Vi ägs av Eslövs kommun. Ägaren ställer krav på verksamheten, något som styr våra mål och strategier. Dagens lagstiftning ställer krav på att kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt, vilket gör att direktavkastningen måste vara marknadsmässig. ebo ska driva utvecklingen av befintliga och nya bostäder i Eslövs kommun. ebo ska ha en förvaltning i mästarklass som har kunden i fokus och vi ska agera på affärsmässiga principer. ebo ska på ett professionellt sätt ta sin roll som allmännyttigt bostadsföretag. ebo:s skyldighet att särskilt tillhandahålla lägenheter för bostadssociala ändamål, är ett av de uppdrag som skiljer allmännyttan från andra bostadsbolag. ebo ska ta ansvar för sin påverkan på miljön. Vår vision En värd med ambitioner och med hyresgästen i fokus välkommen hem! Vår affärsidé Vi ska erbjuda trygga hyresrätter med valfrihet, kvalitet och miljöansvar. Våra värderingar FRAM Vi står för framåtanda Vi når framgång genom samarbete och en positiv inställning till utveckling. Vi visar respekt Vi har en tydlig kommunikation, vi talar med varandra och inte om varandra. Vi tar ansvar Jag tar ansvar för våra beslut. Vi är målmedvetna Vi arbetar engagerat mot uppsatta mål. Vår verksamhet ebo äger och hyr ut cirka bostadslägenheter och specialbostäder i Eslövs kommun. ebo drivs idag som en koncern med dotterbolagen Kristineberg Fastigheter i Eslöv AB som äger fastigheten där Sädesärlan ska uppföras och Kvarteret Eslöv Slaktaren AB som vi köpt av HSB och som innefattar kvarteret med såväl fastigheter på Repslagaregatan som Lindexhuset, Hemtex-huset och parkeringen. ebo förvaltar även systerbolaget EIFAB som äger och förvaltar kommersiella fastigheter. Efterfrågan på bolagets lägenheter har under en följd av år varit stabil. Administration, projektledning och fastighetsskötsel sker i egen regi medan till exempel städning och byggnadsarbeten köps in. Organisationen omfattar närmare 40 medarbetare varav en fjärdedel är tjänstemän. Byggnader från rekordårens miljonprogram utgör drygt en tredjedel av bolagets bostadsbestånd. En upprustningsplan finns för , med insatser i storleksordningen 200 kkr per lägenhet. Det totala fastighetsunderhållet är omfattande och uppgår till 43 mkr. ebo omsatte under året 191 mkr, redovisade en vinst före dispositioner på 101 mkr och har en balansomslutning på mkr. Vår marknad ebo är det ledande fastighetsbolaget i kommunen med ett varierat utbud i både Eslövs tätort och de mindre samhällena. Fastigheterna är välskötta och ebo arbetar med långsiktiga underhållsplaner. Av såväl affärsplanens mätbara mål som de nya ägardirektiven, som är fastställda av kommunens politiker, framgår det att ebo ska driva utvecklingen av nya och befintliga bostäder i Eslövs kommun. Vi ska agera motor i utvecklingen av Eslöv som stad, där exempelvis nybyggnation och förvaltningsuppdrag (som vi nyligen fått uppdrag att sköta åt Mälö fastigheter) ska gå hand i hand med vår roll som allmännyttigt bostadsföretag. Bolaget har två jämförelsevis stora områden från rekordåren och därutöver ett varierat bostadsbestånd. 4

5 Uppdrag, affärsidé och verksamhet Verksamhetens ekonomiska mål Av såväl affärsplanens mätbara mål som de nya ägardirektiven från 2011 framgår ambitionen att bolaget ska nyproducera 20 till 30 bostäder per år medan bolagets ekonomiska styrka, mätt som den justerade soliditeten över en konjunkturcykel, ska bibehållas. Bolagets direktavkastning, driftsnetto i förhållande till justerad balansomslutning, ska vara marknadsmässig och bör inte understiga 5 procent. Vidare ska bolaget årligen ge kommunen utdelning, som kan tas ut kontant eller användas för riktade åtgärder inom bolaget. Riktvärdet är 3 procent på aktiekapitalet. En ny lagstiftning ställer sedan årsskiftet 2010/2011 större krav på kommunala bostadsbolag att de ska drivas affärsmässigt. Hyresmarknaden är emellertid reglerad och bolaget verkar under bland annat offentlighetsprincipen, och tillämpar även lagen om offentlig upphandling, LOU. Vad krävs för att lyckas ebo arbetar med ett värdebaserat ledningssystem för verksamhetsstyrning, uppdelat på fastställda strategiska mål som sedan bryts ner till taktiska och operativa mål. De strategiska målen formulerar vi i en affärsplan innehållande affärsidé, vision, värdegrund, marknadsposition idag och om fyra år samt en SWOT-analys. De strategiska målen görs i en fyraårsplan där analys och strategi av ekonomi, marknad, produkter/tjänster, personal, interna processer, miljö och kvalitet ligger till grund för rollbeskrivningar och policies. Den taktiska planen innehåller taktiska mål på ett års sikt som beskriver hur de strategiska målen ska nås. Den har föregåtts av en fördjupad analys för ekonomi, marknad, produkter/ tjänster, personal, interna processer, miljö och kvalitet och innehåller såväl budget för avdelningen/funktionen, rollbeskrivningar för alla medarbetare samt riktlinjer för tillämpning av policies. Den taktiska planen följs av operativa handlingsplaner innehållande individuella mål som visar hur de taktiska ettårs-målen ska uppnås, individuella handlingsplaner med aktiviteter och ansvariga om visar hur målen ska uppnås kvartalsvis. För ebo:s del handlar det om att vi ska ha fokus på kärnaffären och effektivt nyttja våra nyckelresurser. Vi ska arbeta efter prioriterade fokusområden där nybyggnation är ett område medan förvaltning är det andra. En kompetensprofil kommer att göras internt så att vi vet var vi behöver förstärka oss. Vi ska flexibelt kunna arbeta i såväl egen som extern regi och arbeta med samordning av stödjande funktioner. Affärsmässigheten drivs med fokus på driftsnettot. 5

6 Vi äger och förvaltar med långsiktigt ansvar I samarbete med kommunen ska vi trygga den framtida bostadsförsörjningen och samtidigt ha ett speciellt ansvar för den bostadssociala biten ett av de uppdrag som skiljer allmännyttan från andra bostadsbolag. Vi ska driva utvecklingen av nya och befintliga bostäder i Eslövs kommun. Våra mål anger färdriktningen och vi arbetar utifrån våra kärnvärden framåtanda, respekt, ansvar och målmedvetenhet. Med hjälp av balanserade styrkort och ett värdebaserat ledningssystem styrs vår verksamhet. Driva utvecklingen Enligt våra ägardirektiv ska ebo driva utvecklingen av bostadsbyggandet i kommunen. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar tillväxten och välfärden i kommunen. Planeringen för att utveckla boendet är därför en viktig del i Eslövs kommuns strategiska planering. Syftet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Det innebär också att de åtgärder som krävs för en bra fungerande bostadsförsörjning förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Enligt affärsplanen ska ebo genom nyproduktion av 20 till 35 lägenheter per år bibehålla bolagets andel av Eslövs bostadsmarknad, och i utvalda områden uppgradera i storleksordningen 10 lägenheter per år. Agera motor Under året startade det nya samarbetet med Mälö fastigheter, ett riskkapitalbolag som vi och Eslövs kommun under 2012 inledde samarbete med och vars mål är att utveckla östra delarna av Eslöv. ebo sålde under sommaren 2013 bostadsområdet Berga till Mälö fastigheter. Den 1 november tog Mälö fastigheter AB över ägarskapet på Bergaområdet. Förvaltningen av hela området står ebo fortfarande för, vilket skapar långsiktighet och trygghet inte bara för de boende på området utan för staden som sådan. För ebo betyder försäljningen av Berga att bolaget frigör kapital för att bygga nya bostäder. Av såväl affärsplanens mätbara mål som de nya ägardirektiven från kommunen framgår det att ebo ska driva utvecklingen av nya och befintliga bostäder i Eslövs kommun. Vi ska agera motor i utvecklingen av Eslöv som stad, där exempelvis nybyggnation och förvaltningsuppdrag (likt det vi idag har uppdrag att sköta åt Mälö fastigheter) ska gå hand i hand med vår roll som allmännyttigt bostadsföretag. Förutom Bergaområdet och Bergagården har Mälö fastigheter köpt Specialisthuset och Gjutaregården, som även de förvaltas av ebo. I avsiktsförklaringen mellan de tre parterna ingår att Mälö ska producera minst 80 nya hyresrättslägenheter i Eslöv, vilket resulterade i att ebo under året även köpte stationsnära kvarteret Sädesärlan som bolaget kommer att bygga och förvalta åt Mälö fastigheter. Här kommer att uppföras 95 lägenheter, alla med entrébalkong eller uteplats och med samma höga standard som i kvarteret Valpen. Ambitionen är att bygga med sunda material och hållbara lösningar och fastigheten kommer att ha låg energiförbrukning. Till huset kommer det att knytas en bilpool för att ytterligare värna miljön. Nya detaljplaner Utvecklingsmålet i kommunen är att Eslöv ska växa med 1 % per år, vilket innebär en befolkningsökning med 300 personer per år. Som motor i bostadsutvecklingen innebär det att ebo inom affärsområdet fastighetsutveckling arbetar med att ständigt identifiera nya objekt och ta fram och initiera nya detaljplaner. ebo:s första kommande projekt är de 95 centrala bostäder na på Sädesärlan som vi beskrev ovan. Här kommer det att bli byggstart någon gång under våren/sommaren 2014 och planerad inflyttning sker under hösten Vi har samtidigt tagit fram detaljplan för ett punkthus med åtta våningar i Eslöv på Gamla Sallerup där upphandling med tre leverantörer enligt SABO:s ramavtal pågår. SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag) är vår branschorganisation. De har, för att minska de enskilda bostadsbolagens produktionskostnad, lanserat olika modeller av nyckelfärdiga flerbostadshus. I Harlösa har vi köpt en tomt som redan var byggklar. Här kommer vi att bygga ett tvåplanshus med hiss och plats för 8 lägenheter. Vi har även planer på att bygga i Löberöd och Stehag, men här krävs att en detaljplan tas fram först. 6

7 Framåtanda Framåtanda Vi når framgång genom samarbete och en positiv inställning till utveckling 1. Driva utvecklingen av befintliga och nya bostäder 2. Första intrycket 2016 Nyförvärv och avyttring Under 2013 har ebo sålt tre fastigheter i centrala Eslöv Trollsjögatan 5, Norregatan 18 och Axgatan 8 och köpt gamla Spritfabriken och det intilliggande kvarteret norr om Lagerhuset. Här kan på sikt bli uppemot 150 nya hyresrätter. Gamla Spritfabrikens tomt omfattar kvadratmeter, varav kvadratmeter reserverats för bostäder. ebo tillträdde fastigheten i mitten av augusti och har under hösten röjt upp och snyggat till den, satt upp skyddsstaket med mera planerar vi för rivning av de delar som inte ska vara kvar. Fastigheten är K-märkt (kulturskydd av ett markområde eller ett byggnadsverk), vilket gör att vi måste hålla oss till ett mer omfattande regelverk än annars. Men på tomten finns hus i så dåligt skick att det föreligger rasrisk som måste säkras upp/ rivas och dessutom finns det miljöfarligt avfall som måste saneras innan tomten ens kan projekteras, vilket gör att det kan dröja ytterligare ett par år innnan tomten kan bebyggas. En plan för nya bostäder samt en gång- och cykelväg på det gamla industrispåret är nästa steg. Under 2013 köpte ebo centrala fastigheter av HSB Skåne i kvarteret Slaktaren, på adress Norregatan 3-5 och Repslagaregatan 5. Nu väntar arbete med att ta fram detaljplan för nybyggnation i kvarteret. Investeringar och underhåll I samband med arbetet med att ebo antog den nya affärsplanen 2011 upprättade vi en ny tioårig projektplan, som översiktligt beskriver större planerade investeringar och underhållsinsatser. Den har en totalbudget på 900 Mkr. Med planen som bas upprättar vi löpande en treårig och en ettårig underhållsplan. Upphandling sker i enlighet med Lagen om offentlig upphandling, LOU. Alla större projekt annonseras via Opic. 7

8 Affärsrelationen med våra kunder Vi vill ge våra kunder möjligheten att själva påverka sitt boende. Därför arbetar vi aktivt med att erbjuda nya produkter och tjänster som ökar valfriheten för kunden. ebo:s hyresgäster kan till exempel påverka sin bostads standard och underhåll. Vi gör investeringar och underhållsinsatser och standardhöjer årligen mellan 5 och 10 lägenheter. Vi arbetar även med att utveckla och förbättra första intrycket av våra bostadsområden. För att kunna driva utvecklingen av befintliga och nya bostäder krävs ett kontinuerligt arbete med varumärket ebo. Ett varumärke är som ett hus. Det ska ritas, byggas och användas av många under lång tid. Det ska ha ett eget utseende, en profil som man lätt kan känna igen. Man ska, precis som till sin bostad hitta hem och känna trygghet i det. I affärsrelationen med kunden ingår förutom att vårda varumärket även kommunikation och marknadsföring. Standardhöjande åtgärder Varje år genomför ebo de standardhöjande åtgärder i ett visst antal lägenheter som finns med i projektplanen. Oftast sker detta när en lägenhet blivit tom. Underhållsläget i miljonprogrammen fortsätter enligt en upprustningsplan för Den innehåller insatser för i storleksordningen 200 kkr per lägenhet, vilket motsvarar cirka 60 mkr per område. Framförallt är det badrum, fasader, stambyten och energieffektivisering det handlar om. Under 2013 har ebo fortsatt att bygga om badrum på samma sätt, och med samma standard, som under 2010, 2011 och Årligen genomför vi enligt projektplanen renovering av badrum. Av dessa är 25 % oplanerade ombyggnader, vilket innebär att vi efter inventering upptäckt fuktskador och därför valt att bygga om även dessa badrum. I alla fastigheter där vi byggt om badrummet är också elen omdragen, samt jordfelsbrytare och automatsäkringar monterade. Detta har gjorts i husens samtliga lägenheter, även i de lägenheter där vi ej byggt om badrummen. Första intrycket Enligt våra ägardirektiv ska ebo driva utvecklingen av bostadsbyggandet i kommunen. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grunden i vårt uppdrag. Vi månar om våra utemiljöer och första intrycket av en plats är ofta bestående. Helt, rent och snyggt är det motto vi strävar efter. Vi kommer under de närmaste åren att arbeta med det som vi kallar Första intrycket som bland annat handlar om att våra gårdar och trapphus ska vara inbjudande, våra skyltar enhetliga, vår information konsekvent etcetera. Vi kommer under 2014 at byta ut samtliga skyltar och orienteringstavlor på våra områden. Vi ska hitta de där små detaljerna som bildar vårt första intryck av ett bostadsområde och förbättra dem. Vad ett första intryck är upplevs olika. Därför är det viktigt att lyssna av och arbeta med just de åtgärder som hyresgästen uppfattar som viktigast. När det gäller utemiljön ger det en ökad känsla av trivsel och trygghet när allt ser ljust och välordnat ut. Vi gör regelbundet beskärning och rensning av rabatter och gångar. Tillgänglighetsanpassning Eslövs kommun tog under 2012 beslut om en äldreplan för Planens syfte är att ta tillvara de äldres behov och intressen. Tillgänglighetsanpassningen görs för att områdena ska vara funktionella att bo i för funktionshindrade och seniorer. Exempel på åtgärder är att se över utomhusbelysningen, bygga bort ojämnheter och förbättra gångvägar. Vidare kan man plana entrén, ta bort trappsteg och göra ramper och räckesförlängningar. Invändigt handlar det om att markera övre och undre steget i alla trapphus och att se över ingångar till källare och källartrappor. Hela åtgärdsplanen har genomförts under året. ebo vill skapa goda förutsättningar för att äldre och funktionshindrade ska kunna bo kvar hemma så länge som möjligt. På Karidals seniorboende finns till exempel ett särskilt trygghetspaket installerat i bostäderna för att skapa trygghet och minska risken för olyckor. Det handlar bland annat om elektroniska lås, nuddisar istället för nycklar, spisvakt och rörelsesensorer. Det ger trygghet för både de boende och deras anhöriga. 8

9 Framåtanda Vårda varumärket Ett varumärke är såväl en symbol som ett löfte och förväntningar. Vi arbetar med varumärket ebo utifrån såväl värdeord, kommunikationsstrategi som utifrån dess grafiska profil. Vi har en grafisk profilmanual som anger hur företagets trycksaker ska utformas, hur logotypen ska användas och hur texter ska vara typograferade. Manualen gör det enklare att rätt utforma ebo:s information. Vi arbetar aktivt med lokala medier. Bevakningen av bolaget har under de senaste åren varit rekordstort, framförallt med anledning av nybyggnationen i kvarteret Valpen, men också med anledning av trepartssamarbetet mellan ebo, Eslövs kommun och Mälö fastigheter. Förutom marknadsföring av bostadsområdena arbetar vi med varumärket ebo. Allt profilmaterial som tas fram (kläder, bildekaler, flaggor, skyltar, broschyrer, roll-ups, annonser med mera) produceras i enlighet med ebo:s grafiska profil fyller ebo 50 år och antar från och med 50-årsdagen ett lite annorlunda utseende. Det första tecknet är vi att ersätter den blå ebo-färgen med den lite mer stringenta svarta, som också ger mer tyngd. Den svarta färgen lyfter vi sedan med en härlig grön komplementfärg för att ytterligare förtydliga vår miljöprofil. Kläder, bilar, flaggor och trycksaker kommer under jubileumsåret att anta den nya profilen Information och kommunikation Vi använder oss av flera kanaler för att nå ut med information till hyresgästerna. Hemsidan är mycket viktig funktionerna utökas och information uppdateras kontinuerligt med nyheter och information om nya projekt. På Mina sidor kan hyresgästerna hitta information om sin egen lägenhet och om vad som händer i området där de bor, göra felanmälningar, boka tvättstugetid, söka förråds- eller garageplats, läsa av sin individuella värme- och vattenmätare och hitta andra tjänster. Kundtidningen Välkommen hem! skickas ut med hyresavierna en gång i kvartalet. Redaktionen behandlar aktuella teman, besöker och presenterar olika bostadsområden, tar upp tips och goda råd från våra hyresgäster med mera. För att få så hög tillgänglighet via telefon som möjligt samarbetar vi med kommunens växel som är bemannad varje dag mellan klockan 8.00 och Kommunens växel slussar samtalen vidare till rätt person inom ebo och tar efter fastighetsvärdens telefontid emot akuta meddelanden och felanmälningar som de vidareförmedlar till fastighetsvärdarnas handdatorer. Under 2014 kommer vi att ta fram såväl kommunikationssom marknadsplan. 9

10 Respekt Vi har en tydlig kommunikation, pratar med varandra och inte om varandra 3. Ny organisation ebo Alla styrkort uppfyllda till minst 80 % En ny organisation skapar ett ebo Genom att erbjuda medarbetare kompetensutveckling, ett öppet arbetsklimat och goda möjligheter till friskvård strävar ebo efter att vara en attraktiv arbetsgivare. Framåtanda, respekt, ansvar och målmedvetenhet är värdeorden vi ska arbeta med och som driver oss framåt. Under 2014 kommer företaget att genomföra en större organisationsförändring. Ny organisation skapar ett ebo Från och med 2014 så kommer ebo att arbeta enligt en ny organisation där de två prioriterade fokusområdena, nybyggnation och förvaltning, förtydligas. ebo:s affärsidé är att i kommunen erbjuda trygga hyresrätter med valfrihet, kvalitet och miljöansvar. Vi ägs av Eslövs kommun och ägaren ställer krav på verksamheten, något som styr våra mål och strategier. Dagens lagstiftning ställer krav på att kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt, vilket gör att direktavkastningen måste vara marknadsmässig. Under 2013 har arbetet med en ny organisation pågått. För att ebo ska bli mer effektivt och få tydligare fokus på kärnaffären sker under början av 2014 en större organisationsförändring. Istället för de fyra fokusområdena boservice, marknad, ekonomi/administration och teknik/projekt kommer personalen att arbeta i stab med två större affärsområden Fastighetsutveckling och Fastighetsförvaltning. Inom Fastighetsförvaltningen ryms allt som har att göra med teknisk förvaltning, administration och inre och yttre fastighetsskötsel, hyresgästkontakter och uthyrning med mera. Inom Fastighetsutveckling kommer nybyggnation, projektering, ombyggnationer och fastighets- och lokalutveckling att rymmas. I stab direkt under VD och med service till hela organisationen finns såväl marknads- som ekonomifunktion. Målsättningen för den nya organisationen är att bidra till att skapa ett ebo. Värdebaserad målorientering Sedan ett par år tillbaka arbetar ebo med ett värdebaserat ledningssystem för verksamhetsstyrning. Ledningssystemet innehåller tre nivåer; strategisk, taktisk och operativ nivå och har värderingarna FRAM: Framåtanda, Respekt, Ansvar och Målmedvetenhet. Medarbetarna har med hjälp av styrelsen brutit upp affärsplanen för att förstärka företagets strategiska mål. Det innebär att man gått igenom de fastställda strategiska målen, brutit ned dem till taktiska mål för att därefter bryta ner dem ytterligare till operativa mål. All personal på ebo har under 2013 fått ett individuellt styrkort som är anpassat efter det värdebaserade ledningssystemet. Det individuella styrkortet ska vara uppfyllt till minst 80 %. Ett exempel på strategiskt mål är Första intrycket 2016 som vi berättade om på föregående sida. I enlighet med affärsidé, vision, värdegrund, marknadsposition och SWOT-analys ska det första intrycket på varje bostadsområde förbättras. Det strategiska målet bryts sedan ner till taktiska mål för varje bostadsområde under vart och ett år fram till Under respektive taktiska mål finns dessutom ett antal operativa mål för att på sikt uppnå de strategiska målen. Som exempel kan nämnas att under 2013 startades ett pilotprojekt på Rönneberga med bland annat planering av grönområden (taktiskt mål). Under 2014 kan det operativa målet vara plantering av vissa växter som ska vara väletablerade till 2016 då hela områdets planering av grönområde ska vara klart. 10

11 Respekt Service, engagemang och en effektiv och flexibel förvaltning Fastighetsförvaltning spänner över ett brett spektrum av arbetsuppgifter vi ska driva en effektiv och flexibel förvaltning, optimera energi och vattenanvändning, ha sunda och tillgängliga fastigheter och vara ett föredöme i miljöarbetet. Mer om det kan du läsa om på nästa uppslag. Med fastighetsförvaltning menar vi även den professionella organisationen med fastighetsvärdar som står för den dagliga kontakten med våra hyresgäster, med fastighetsskötare som ansvarar för såväl den inre som yttre fastighetsskötseln och tekniker som ser till att våra anläggningar fungerar som de ska. Till fastighetsförvaltningen hör även hyresgästkontakter, uthyrning och bostadssociala frågor. Hela vårt team arbetar för att hyresgästerna ska trivas! Utveckling för förbättring Vi strävar ständigt efter att utveckla organisationen och våra arbetsmetoder. Våra bovärdar slutförde under året ett treårigt utbildningspaket med mycket hög ambition. Målet har varit att utbilda och examinera bovärdarna till fastighetsvärdar. Utbildningspaketet berör tre olika områden; beteende, ekonomi och juridik. Boservice bytte i början av 2014 namn till Fastighetsförvaltningen. För att möta ebo:s strategiska mål för 2016 kommer fastighetsservice och teknik/projekt att arbeta målfokuserat i projekt för att driva en effektiv och flexibel förvaltning. Med hyresgästen i centrum Vi ansvarar alla för att affärsrelationerna med våra hyresgäster ska vara så professionell som möjligt. Vi möter inte bara hyresgästen när vi utför inre- och yttre skötsel utan vid uthyrning, visningar, förbesiktningar, avtalsskrivningar, projekt, bostadsunderhåll och tillval. För att ge hyresgästen så bra och snabb service som möjligt har vi både fastighetsvärdar och fastighetsskötare som arbetar i nära samarbete. Fastighetsvärdarna har helhetsansvaret för bostäderna och bostadsområdets utveckling. Fastighetsskötaren ansvarar för inre och yttre skötsel av fastigheten. Fastighetsvärden ska säkerställa att hyresgästerna känner sig trygga och nöjda i sin arbets- och boendemiljö. Fastighetsvärden har budgetansvar för sitt område och utför till exempel besiktningar vid in- och utflyttning. Fastighetsskötarna ansvarar för att funktioner som belysning, fönster och dörrar, källare, tvättstugor, trapphus och elcentraler i allmänna utrymmen fungerar. Fastighetsskötarna ansvarar även för all yttre skötsel. De sköter till exempel anläggningar och utrustning i den yttre miljön och genomför även ronderingar. Fastighetsskötarna kommer att tillhöra en egen driftavdelning, som kommer att bestå av runt 25 personer med säsongsanställda. Avdelningen kommer under från hösten 2014 att sitta samlat på Per Håkanssons väg. Hyressättningsprojekt ebo inledde 2011 tillsammans med Hyresgästföreningen, och de andra hyresvärdarna på orten, ett hyressättningsprojekt för att få en gemensam syn på vilka faktorer som påverkar hyresgästernas uppfattningar om olika bostadsområden. Besiktning och värdering av samtliga lägenheter i ebo:s bestånd genomfördes Under våren 2013 skickade bolaget ut samtliga lägenhetsdeklarationer till hyresgästerna, vilket under hösten låg till grund för hur hyresförhandlingarna för 2014 fördelades på respektive område utifrån den givna höjningen. Ny uthyrningspolicy Den nya omarbetade uthyrningspolicyn som presenterades under 2012 har gjort det tydligare och enklare för både oss själva och för våra intressenter. ebo:s huvudregel är att lägenheter fördelas efter sökandes tid i vårt intresseregister. Vid nyproduktion erbjuds numera goda möjligheter att anpassa lägenheterna efter hyresgästernas önskemål. Det betyder att det ofta är nödvändigt med engagemang i tidiga skeden av projektet från den blivande hyresgästen. Därför hanteras ansökan vid nyproduktion via särskilda intresseanmälningar. Inom ramen för HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) kan våra hyresgäster påverka när ytskiktsunderhåll ska genomföras. Hyresgästen har fram till 2012 betalat en startavgift innan tillvalet beställs, men i överenskommelse med Hyresgästföreningen slopades den 2013 vilket innebär att både startavgiften och månadskostnaden bakas in i totalhyran. Det installerade tillvalet blir därefter standard i just den lägenheten. 11

12 Sunda och tillgängliga fastigheter Med genomtänkta material- och teknikval får vi en enkel och effektiv förvaltning med låga förvaltningskostnader på köpet. Vi målstyr mot energieffektiviseringar, miljöförbättringar och sunda hus. Ambitionen i all nybyggnation är att använda sunda material och hållbara lösningar. Vår tekniska plattform innefattar bra miljöval och tekniska lösningar för allt från stomme och fasadmaterial till takform och fönster. Vi vill vara ett föredöme i miljöarbetet Bostaden är en viktig del av vår vardag och våra liv. Därför är det viktigt för ebo att värna om miljön och ta ett särskilt ansvar för en hållbar utveckling. Vi strävar efter att välja energieffektiva lösningar för att kunna erbjuda ett hälsosamt och miljövänligt boende. Vår organisation ska med flexibilitet och effektivitet nå sina mål. Grunden för vårt miljöarbete är vår miljöpolicy. Den säger att vi ska bedriva ett långsiktigt, metodiskt arbete som ständigt förbättras. Vi vill vara ett föredöme i miljöarbetet. Detta gäller såväl när vi bygger och renoverar våra hus som hur vi arbetar med miljö på våra bostadsområden. ebo har en uttalad miljöprofil. Varje område har miljöhus och de boende källsorterar i elva fraktioner. Vid byte av fordon inom organisationen går vi över till gas- eller eldrift. För våra bensindrivna fordon väljer vi fyrtaktsbensin eftersom det är renare än tvåtaktsbensin. Nybyggnation med höga krav Vi ska driva utvecklingen av såväl befintliga bostäder som nya bostäder i kommunen. I den övergripande strategiska planen för 2016 har vi som taktiskt mål att skapa 150 nya lägenheter fram till Därutöver ska vi genomföra standardhöjning på 50 befintliga lägenheter under samma period. Kvarteret Valpen har byggts enligt stränga kvalitets- och miljökrav. Genomgående är det hög standard med bland annat inbyggnadsugn och spishäll, diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare. Vidare har lägenheterna parkettgolv och målade väggar, klinker i entréer och kakel och klinker i badrummen. Samtliga lägenheter har balkong eller uteplats. Höghastighetsbredband med fiberkabel med så kallad Triple-play bredband, telefoni och tv (med över 200 kanalval) i ett är standard. Bostädernas funktion håller allra högsta klass. Husen byggs som lågenergihus utan traditionella uppvärmningssystem, vilket inte bara sparar miljö utan även kostnader. Den värme som alstras av de boende, hushållsmaskiner och lampor i de nya bostäderna tas tillvara och de täta konstruktionerna minimerar värmeutsläppen. Värmen tas tillvara med hjälp av ett mekaniskt till- och från luftssystem med hög återvinning. Till- och frånluften reglerar värmen, vilket också frigör golvyta. I enlighet med vårt avtal med SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag) i Skåneinitiativet arbetar vi med energibesparing som mål. För att slippa 12

13 Ansvar kallras från fönstren är samtliga fönster husen installerade med låga U-värden (isolervärden). På taket driver solceller fläktarna till ventilationen. All utebelysning och belysning i trapphus är LED-belysning och förses med rörelse- och skymningsreläer. I kvarteret Sädesärlan på Kvarngatan, ett stenkast från järnvägsstationen och centrum, startar ebo under 2014 bygget ett fyravåningshus med en indragen femte våning. Med samma höga standard som på Valpen uppförs 95 lägenheter, alla med entrébalkong eller uteplats. Husets byggs med sunda material och hållbara lösningar och fastigheten kommer att ha låg energiförbrukning. Till huset kommer det även att knytas en bilpool för att ytterligare värna miljön. Bostadssocialt ansvar Samtidigt som ebo ska driva utvecklingen av bostadsbyggandet i kommunen har vi ett speciellt ansvar för den bostadssociala biten ett av de uppdrag som skiljer allmännyttan från andra bostadsbolag. Vi har i enlighet med detta uppdrag tagit fram ett par olika detaljplaner, både i våra större bostadsområden och ute i byarna som syftar till att erbjuda prisvärda lägenheter genom att producera nyckelfärdiga koncepthus. I Eslöv på Gamla Sallerup uppför vi under ett punkthus med åtta våningar där upphandling med tre leverantörer enligt SABO:s ramavtal pågår. SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag) är vår branschorganisation. De har, för att minska de enskilda bostadsbolagens produktionskostnad, lanserat olika modeller av nyckelfärdiga flerbostadshus. I Harlösa har vi köpt en tomt som redan var byggklar. Här kommer vi att bygga ett tvåplans kombohus med hiss och plats för 8 lägenheter. Vi har även planer på att bygga i Löberöd och Stehag, men här krävs att en detaljplan tas fram. Ramavtalet genom SABO är en strategisk satsning där innovation och nytänkande kombineras med upprepning, standardisering och stora serier. På så sätt kan vi få arkitektoniskt vackra hus med hög boendekvalitet kombinerat med höga förvaltningsvärden, så som till exempel lägre energiförbrukning. Optimerad energianvändning ebo är med i det som kallas Skåneinitiativet, en energiutmaning som 80 företag skrev på Målsättning är att de företag som anslutit sig gemensamt ska minska sin energianvändning med 20 % från start till år Genom ständiga energieffektiviseringar, installation av värme och vattenmätare med mera har ebo det senaste året kunna optimera energianvändningen ytterligare. Under 2013 har vi installerat ett nytt energiprogram som fungerar som en datoriserad styrning, reglering och övervakning av samtliga större fastigheter. Ansvar Jag tar ansvar för våra beslut. 5. Följa Skåneinitiativet Energieffektivisera 20% 6. Kvalitetssäkra utförda arbeten Individuell vatten- och värmemätning De flesta av ebo:s lägenheter har varmhyra. Det innebär att kostnaden för värme ingår i hyran. I en del av våra fastigheter finns möjlighet att ha individuell mätning av värme, som mäter den enskilda lägenhetens värmeförbrukning. Hyresgästen betalar då enbart för sin egen förbrukning. Om hyresgästen väljer att ha kallare än 21 grader görs ett avdrag på hyran och om du väljer att ha varmare blir det istället ett tillägg. I en medelstor lägenhet motsvarar en grad cirka 465 kr per år. På Gårdsåkra tillämpas även individuell mätning av varmvatten. Det innebär att lägen hetsinnehavaren betalar för sin faktiska förbrukning. Nya myndighetskrav Renoveringen av demensboendet på Kärråkra är det första ebo gör enligt de nya myndighetskraven för ny- och ombyggnad. De nya reglerna för ny- och ombyggnad av äldreboenden, sjukhus och övriga vårdinrättningar innebär bland annat krav på inbyggda sprinkler. Vattensystemet innebär att hela boendet förses med en kännare på varje rum. Sprinklersystemet sätts igång automatiskt vid brand. Samtliga lägenheter har fått egen entré, hall och toalett. Vi har fräschat upp och förändrat kök och gemensamhetsutrymmen. Mellan de två flyglarna anläggs en sinnenas trädgård. Brandsäkerhetsarbete ebo besökte i samarbete med Räddningstjänsten Syd under 2013 alla hyresgäster som är över 75 år och tittade över deras brandskydd. Lägenheterna besiktigades utifrån ett brandsäkerhetsperspektiv och hyresgästerna har sedan kunnat välja om de önskade något brandsäkerhetstillval. 13

14 Målmedvetenhet Vi arbetar engagerat mot uppsatta mål 7. NKI bättre än 80 % 8. Direktavkastning mer än 5 % 9. Förvaltningsuppdrag bättre än 80 % Mätbara resultat Vi vill ge våra kunder möjlighet att själva påverka sitt boende. Därför arbetar vi aktivt med att erbjuda nya produkter och tjänster som ökar valfriheten för kunden. Vi håller självklart också en hög kvalitetsnivå på förvaltningen av samtliga bostäder. Men det är kunderna som betalar vår lön och de förtjänar att vi regelbundet mäter hur de upplever oss som hyresvärd. Dialogen med våra hyresgäster ger oss underlag för vårt förbättringsarbete. Kvalitet med hyresgästen i fokus Vi arbetar strukturerat med att ständigt förbättra vårt arbete, för att få ännu nöjdare hyresgäster. Vart annat år följs hyresgästernas uppfattning av bolagets bostäder och service upp genom en kundundersökning. Denna ger möjligheter till jämförelser mellan bolagets bostadsområden, men också med ett stort antal bostadsbolag på andra orter. Nöjd Kund-Index (NKI) för den senaste mätningen, som gjordes i början på 2013, gav betygsnivån 4,2 av 5,0. Enligt affärsplanens mätbara mål ska minst 80 procent av kunderna vara nöjda med ordningen på området, utbudet, boendemiljön inklusive inomhusmiljön, bemötande, kommunikation och information. På de områden där vi kan förbättra oss vidtas åtgärder för att möta de synpunkter och önskemål som framkommer i undersökningen. Resultatet är ett viktigt led i vårt förbättringsarbete och i vår målsättning att få nöjdare hyresgäster. 14

15 Målmedvetenhet Marknadsmässiga avkastningskrav Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bostadsbolagen bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Genom att kommunerna ställer marknadsmässiga avkastningskrav på sina bolag säkerställer man att bolagen inte får olagligt statsstöd som riskerar att snedvrida konkurrensen. Ett syfte med lagen är att skapa konkurrensneutralitet med den privata sektorn. För att driva verksamheten affärsmässigt ska bolagen tillämpa affärsmässiga avkastningskrav. Allmännyttans villkor Varje kommun ska enligt bostadsförsörjningslagen planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. De tidigare kraven på att verksamheten ska drivas utan vinstsyfte och att hyran ska sättas med utgångspunkt från en långsiktig självkostnadsprincip gäller inte längre. I stället ska verksamheten bedrivas enligt affärsmässiga principer. Affärsmässiga principer innebär att bolagen alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för bolaget som sådant, givet att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyresmarknaden. Affärsmässiga principer innebär vidare att bolagen av sina ägare inte ska ges några särskilda fördelar som gynnar dem ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter. Ett marknadsmässigt avkastningskrav utgår alltid från den lokala marknadssituationen och varje företags egna förutsättningar. Kravet på affärsmässighet innebär bland annat att: kommunen ska ställa marknadsmässiga avkastningskrav på bolaget kommunen normalt inte ska skjuta till medel för att täcka underskott i verksamheten kommunen ska ta ut marknadsmässiga borgensavgifter och räntor på lån ebo:s direktavkastningsmål Direktavkastningen mäter vårt driftsnetto i relation till marknadsvärdet på våra fastigheter. Detta måste relateras till marknadens avkastningskrav. Direktavkastningen mäter vår ekonomiska styrka och vi arbetar målmedvetet på att ha en direktavkastning på mer än 5 %. För ebo:s del handlar det om att vi måste effektivisera oss och omorganisera oss så att vi får fokus på kärnaffären. Vi måste helt enkelt nyttja våra nyckelresurser på ett effektivare sätt. Den planerade omorganisationen med fokus på två större affärsområden är ett led i detta. Underhåll påverkar till exempel driftsnettot och därmed vårt strategiska mål att nå en direktavkastning på mer än 5 %. Villkoren för nybyggnation likaså. Det är inte lätt att bygga nytt idag, särskilt när det gäller hyresrätter. Skattesystemet har länge missgynnat hyresrätten och försvårat för nyproduktion. Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO) är ebo:s branschorganisation. De har, för att minska enskilda bostadsbolags produktionskostnad lanserat olika modeller av nyckelfärdiga flerbostadshus. Detta möjliggör för ebo såväl som andra allmännyttiga bostadsbolag att bygga billigare utan att göra avkall på kvaliteten. Marknadsvärdering av det totala bostadsbeståndet har skett internt. Avkastning Eslövs Bostads AB Flerårsjämförelse Driftsnetto efter justering Bokfört värde Marknadsvärde Justerad balansomslutning Justerad direktavkastning 5,4 % 5,2 % 5,7 % 5,7 % Justerad soliditet 30,6 % 29,8 % 26,9 % 24,6 % Direktavkastning = bolagets driftsnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. Driftsnetto = hyra media (värme, el, spohämtning, vatten etc), förvaltning (kostnader för personal, bevakning, snöröjning etc), underhåll (renoveringar enligt plan) samt fastighetsskatt. 15

16 Förvaltningsuppdrag i mästarklass Förvaltningsuppdraget Vi ska mäta vår förmåga och utveckling i arbetet med förvaltning åt andra. Syftet är att det ska leda till förbättringar i såväl vår externa som interna förvaltning. Mälö fastigheter Den 1 november tog Mälö fastigheter AB över ägarskapet av Bergaområdet. Ägarna, som är erfarna fastighetsförvaltare, vill tillsammans med ebo och Eslövs kommun utveckla staden. Eslövs kommun har som mål att öka antalet invånare med 1 procent per år fram till För att kunna tillgodose behovet av bostäder behöver såväl takten i byggandet som antalet fastighetsbolag öka. För ebo har försäljningen av Berga betytt att bolaget frigjort kapital så att man kan bygga nya bostäder och planera fler nybyggnadsprojekt. En del av dem gör vi tillsammans med Mälö. Bland annat kommer ebo att bygga och förvalta kvarteret Sädesärlan åt Mälö fastigheter en affär som redan gjorts upp i förväg. Förutom Bergaområdet och Bergagården har Mälö fastigheter AB köpt Specialisthuset och Gjutaregården, som även de ska förvaltas av ebo. Lokaler i ebo:s fastigheter ebo hyr ut lokaler till verksamheter som på olika sätt kompletterar bostäderna. Hyresgäster är näringsidkare inom handel och service, offentlig förvaltning till exempel utbildning och sjukvård samt föreningar och organisationer av skilda slag. Totala lokalytan är ca m 2. Eslövs Industrifastigheter AB ebo ansvarar enligt avtal för förvaltningen av Eslövs Industrifastigheter AB (Eifab). Eifabs syfte är att vara ett strategiskt instrument för att skapa förutsättningar för tillväxt, entreprenörskap och sysselsättning inom Eslövs kommun. Eifab ägde vid årets utgång kommersiella fastigheter med totalt drygt m 2 lokaler, som hyrs ut till olika företag inom industri, hantverk, handel, service med mera. Bolagets styrelse undersöker löpande olika investeringsalternativ som ligger i linje med verksamhetens syfte. Eifab äger också via sitt dotterbolag Kopparhästen Fastigheten AB Karlsrobadet, som hyrs ut till Eslövs kommun. Under 2013 togs tillbyggnaden som innehåller bowlinghall, restaurang och gym i bruk. I december 2012 beslutade Eifabs styrelse att, genom dotterbolag, förvärva fastigheterna Kopparormen 4 och 5 för att uppföra en ny brandstation för uthyrning till Räddningstjänsten Syd. Den nya brandstationen planeras vara klar att tas i bruk under första halvåret Servicebostäder I ebo:s fastighetsbestånd finns också sex äldreboenden och nio specialboenden (gruppbostäder för stöd och service till handikappade) som drivs av ebo. Eslövs kommun sköter uthyrningen av lägenheterna till Trollsjögården, Kärråkra, Vårlöken, Solhällan, Ölyckehemmet, Bergagården samt nio specialboenden. De olika boendena har olika krav. På LSS- och demensboendena är reglerna kring brand- och utrymningsvägar till exempel hårdare än på de öppna avdelningarna. På Vårlöken bor brukarna i eget boende parvis, men har ändå service avdelningsvis och Solhällan är ett enkelboende med egna lägenheter. ebo äger fastigheterna och har totalansvar för allt som rör dem, det vill säga alla allmänytor, förråd, källare, tvättstugor, korridorer och kök. På Kärråkra finns även en vårdcentral och ett stort tillagningskök som faller inom vårt områdesansvar. Specialbostäder ebo har sedan många år haft förtroendet att förvalta kommunens specialbostäder. Fastigheterna omfattar bland annat 188 bostäder avsedda för äldre och 46 lägenheter i gruppbostäder för personer med funktionshinder. Total yta specialbostäder är ca m 2. Bostäderna blockförhyrs av kommunen på långa avtal. Under 2012 påbörjade ebo i nära samarbete med kommunen ombyggnaden av Kärråkra sjukhem till ett modernt demenscentrum. I anslutning till ombyggnaden genomförs också omfattande underhållsarbeten inom byggnaden. Ombyggnaden förutsätter ett långsiktigt hyresåtagande från kommunen. Under 2012 genomförde ebo, i nära samarbete med Eslövs kommun och Räddningstjänst syd, erforderliga underhållsoch förbättringsåtgärder vad beträffar brandskyddet i samtliga specialbostäder. 16

17 17 Målmedvetenhet

18 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Eslövs Bostads AB får härmed avlämna årsredovisning för tiden Ägareförhållanden Bolagets verksamhet är att äga och förvalta bostäder, äldreboende och verksamhetsfastigheter i Eslövs kommun. Bolaget förvaltar totalt cirka kvm. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Verksamheten följde under 2013 budget och andra verksamhetsplaner väl. Under året har delar av projektet Valpen färdigställts med 94 lägenheter. Uthyrningen har varit lyckosam och alla lägenheter är uthyrda innan färdigställandet. Resultatet präglas av försäljningen av bostadsområdet Berga med ca 400 lägenheter. Reavinsten för denna försäljning slutade på 110 mkr. En reservation på 15 mkr har skett för ett kommande projekt som kommer att uppföras i kvarteret Sädesärlan i mycket stationsnära läge i Eslöv. Bolaget har även sålt tre mindre fastigheter i Eslöv under Förvärv har skett av fastigheter i området kring gamla Spritfabriken och i kvarteret Slaktaren i centrala Eslöv. Utöver detta har fortsatt många badrum rustats upp till modern standard samt en ombyggnad av vårdenheten Kärråkra till ett modernt demenscenter. Koncernförhållande Bolaget är ett helägt dotterbolag till Eslövs kommun, vari koncernredovisning upprättas. Under året har ebo förvärvat två bolag till 100 %; Kvarteret Eslöv Slaktaren AB och Kristineberg Fastigheter i Eslöv AB Framtida utveckling Efter framgångarna med projekt Valpen så kommer de kommande åren att präglas av nybyggnation. Nästan 100 lägenheter i stationsnära läge i Eslöv, ett punkthus i området Sallerup med ca 35 lägenheter och ett mindre projekt i Harlösa med ca 8 lägenheter kommer att påbörjas under året. Verksamhetsårets goda finansiella ställning innebär att bolaget når de ekonomiska mål som finns i ägardirektivet, vilket kommer att behövas när bolaget nu går in i mer expansiv fas. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen föreslår med hänvisning till efterföljande resultat- och balansräkning bolagsstämman att besluta: I ny räkning balanseras att utdelning till ägaren sker med kr kr kr kr kr kr Finansiering Nettoskuld Genomsnittsränta, % 3,61 3,19 Räntebindningstid, år 4,76 4,24 Kapitalbindningstid, år 2,68 2,69 Eifabs andel, Mkr Säkerhet borgen, Mkr Uträkning nyckeltal Flerårsjämförelse Omsättning Resultat e fin poster Balansomslutning Soliditet 13,6% 7,1% 7,2% 7,5% Antal anställda

19 Resultaträkning Tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader exkl avskrivningar Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Bruttoresultat före avskrivningar Avskrivningar fastigheter Resultat avyttring aktier 0 0 Resultat avyttring fastighet Nedskrivning pågående projekt Bruttoresultat Centrala administrations- och marknadsföringskostnader Rörelseresultat 6, Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Resultat från avyttring av koncernbolag Resultat från nedskrivning av koncernbolag Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Årets resultat

20 Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 14 Materiella anläggningstillgångar 15 Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar 16 Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepapperinnehav Fordringar hos koncernbolag Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Övrig avsättning Summa avsättningar Långfristiga skulder 22 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser