Fastighetstekniska åtgärder vid plangenomförande

Transkript

1 Fastighetstekniska åtgärder vid plangenomförande 1 Plangenomförandets olika dimensioner Genomförandet ska redovisas i en planbeskrivning Ändringar av fastighetsindelningen m.m Varför behöver fastighetsindelningen ändras? Översikt av fastighetsbildningslagen Gator, vägar och utfarter Kommunala gator (allmän plats) Enskilda vägar (allmän plats) Översikt av anläggningslagen Gemensamma utfarter och vägar för flera fastigheter (kvartersmark) Utfart och väg för enstaka fastighet Ledningar för vatten och avlopp, el, tele m.m Översikt av ledningsrättslagen (allmännyttiga ledningar) Ledningar som är gemensamma för flera fastigheter Ledning för enstaka fastighet Avslutning och sammanfattande översikt Översikt av fastighetstekniska åtgärder Källförteckning Peter Ekbäck Fastighetsvetenskap, KTH 2013

2 Några förkortningar som används i texten AL Anläggningslagen (1973:1149) ExL Expropriationslagen (1972:719) FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) FL Förvaltningslagen (1986:223) JB Jordabalken (1970:994) KML Lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. LBJ Lagen (1995:1649) om byggande av järnväg LL Ledningsrättslagen (1973:1144) LMM Lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar MB Miljöbalken (1998:808) PBL Plan- och bygglagen (2010:900) SFL Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter VägL Väglagen (1971:948) 2

3 Fastighetstekniska åtgärder 1 Plangenomförandets olika dimensioner När en detaljplan har upprättats och antagits befinner sig exploateringsprocessen förenklat uttryckt någonstans mellan en tänkt startpunkt och den färdigställda bebyggelsen m.m. Detaljplaneprocessen har normalt föregåtts av olika markpolitiska ställningstaganden vilka kan vara uttryckta i kommunens översiktsplan, ekonomiska bedömningar, tekniska undersökningar m.m. Avvägningar mellan allmänna och enskilda intressen beträffande markens användning görs. Det efterföljande genomförandet av den nya eller ändrade detaljplanen förutsätter normalt byggande av gator och andra allmänna platser, anläggande av valedningar, elektriska ledningar m.m. För detta ändamål kan den som ska ansvara för utförandet av anläggningen behöva förvärva marken med äganderätt eller på annat sätt få rätt att ta i anspråk utrymme för anläggningarna. Förvärv av mark för exempelvis utfarter och förändringar av fastighetsindelningen inom kvartersmark föregår också det synliga byggandet. Innan byggandet kan påbörjas måste dessutom olika tillstånd erhållas, t.ex. rivningslov och bygglov. I denna uppsats redovisas översiktligt de fastighetstekniska åtgärder som kan fordras vid genomförande av detaljplaner. Med fastighetstekniska åtgärder avses här olika fastighetsrättsliga förändringar i syfte att bringa fastighetsindelning, markanknutna rättigheter, fastighetssamverkan etc. i överensstämmelse med detaljplanens bestämmelser och syfte. Det slutliga målet med dessa åtgärder är förstås att möjliggöra uppförandet av byggnader och utförandet av anläggningar i enlighet med planen. 1.1 Genomförandet ska redovisas i en planbeskrivning Till en detaljplan ska det fogas en s.k. planbeskrivning som bl.a. ska redovisa hur planen är avsedd att genomföras (PBL 4 kap. 33 ). Redovisningen ska ange de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. Det faktiska genomförandet av detaljplanen ska sedan grundas på planbeskrivningen (PBL 6 kap. 1 ). Planbeskrivningens redovisning av genomförandeåtgärder är inte rättsligt bindande, vilket innebär att den inte måste följas i varje detalj. I vissa situationer kan alternativa rättsliga lösningar stå till buds och då kan en anpassning ske till förutsättningar och önskemål i den specifika situationen. 3

4 2 Ändringar av fastighetsindelningen m.m. Fastighetsbildning av olika slag är kanske den vanligaste fastighetstekniska åtgärden vid plangenomförande. Innan vi går igenom lagstiftningen som reglerar fastighetsbildning, bör ändå något sägas om de förhållanden som skapar behov av dessa åtgärder. 2.1 Varför behöver fastighetsindelningen ändras? Det finns flera situationer där den befintliga indelningen av marken i fastigheter kan utgöra hinder för att genomföra en detaljplan, t.ex. i följande fall: Fastighetens storlek eller utformning strider mot planbestämmelser Överlåtelser av mark Fastighetens mark behövs för infrastruktur etc. Fastighetens storlek eller utformning strider mot planbestämmelser I fastighetstekniska sammanhang har bestämmelserna i PBL 4 kap. 18 (se nedan) en central roll vid plangenomförande. Där stadgas bl.a. att kommunen i detaljplan får bestämma en största eller minsta tillåtna storlek på fastigheter. I figur 1 visas ett utsnitt från en plankarta. För det aktuella kvarteret gäller följande planbestämmelse: e 1 Minsta tomtstorlek är 1000 kvm. Fastigheten 1:14 (gråtonad) har en storlek på 753 kvm, vilket betyder att den byggrätt som detaljplanen medger inte kan utnyttjas. Enligt PBL 9 kap. 30 är det nämligen en förutsättning för bygglov inom detaljplan att inte bara åtgärden utan även själva fastigheten i princip överensstämmer med planen. Vad som krävs för att kunna bebygga 1:14 är således att mark överförs från någon av de angränsande fastigheterna. Detta kan t.ex. ske genom fastighetsreglering. 4

5 Fastighetstekniska åtgärder 1:14 Figur 1: Utsnitt ur detaljplan Kolartorp etapp 2, Kolarslingan Hermanstorpsvägen (Haninge kommun). I PBL 4 kap. 18 ges även kommunen möjlighet att i en detaljplan införa s.k. fastighetsindelningsbestämmelser, dvs. låsa läget för hur fastighetsgränserna ska se ut när planen genomförs. Dessutom kan servitut, ledningsrätter och andra liknande rättigheter, samt gemensamhetsanläggningar regleras med fastighetsindelningsbestämmelser vilket medför en språklig inkonsekvens, eftersom dessa inte utgör en del av fastighetsindelningen. PBL 4 kap. 18 I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, bestämma 1. hur området ska vara indelat i fastigheter, 2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas, 3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och 4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna. En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 och 5 kap. 4 första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 ledningsrättslagen (1973:1144). 5

6 I figur 2 visas en detaljplan med fastighetsindelningsbestämmelser. Notera att fastighetsindelningsbestämmelserna och övriga planbestämmelser i detta fall redovisas på separata plankartor, vilket ökar tydlighet och läsbarhet. Enligt plankartan är avsikten att olika markområden ska överföras mellan fastigheterna Svanen 46, Viken 134:6 och Svanen 57 genom fastighetsreglering. Enligt tidigare plan- och bygglagstiftning fanns ett särskilt planinstitut fastighetsplan för att med bindande verkan reglera de frågor som idag anges i PBL 4 kap. 18. Tidigare fastighetsplaner fortsätter att gälla och ska idag anses vara fastighetsindelningsbestämmelser. Figur 2: Förslag till detaljplan för Svanen 46 och del av Viken 134:6 m.fl., i Viken (Höganäs kommun). Överlåtelser av mark Ofta medger nya och ändrade detaljplaner en ökad exploatering dvs. tillkommande byggrätter inom planområdet. Möjligheter skapas för befintliga fastighetsägare att sälja mark för att skapa nya bebyggbara tomter. Detta innebär vidare att markvärdet ökar, som en följd av planläggningen. Vid överlåtelse av ett delområde av en fastighet fordras dock att fastighetsindelningen ändras i enlighet med förvärvet. Det är en grundläggande princip att 6

7 Fastighetstekniska åtgärder äganderätt och fastighetsindelning ska överensstämma. I JB 4 kap. 7 stadgas detta som en förutsättning för att ett köp av visst område av fastighet ska vara giltigt dessutom måste ansökan om fastighetsbildning göras senast sex månader efter köpeavtalet. Den vanliga fastighetsbildningsåtgärden i dessa fall är att det försålda området avskiljs till en egen fastighet genom avstyckning. Fastighetens mark behövs för infrastruktur etc. Som ett avslutande exempel på förhållanden som fordrar att fastighetsbildning sker som en del i plangenomförandet kan anläggande av olika slags infrastruktur nämnas. Exempelvis förutsätter detaljplaner normalt utbyggnad av gatunät och andra allmänna platser. I de fall kommunen är huvudman är principen att förvärv av allmän platsmark sker med äganderätt. Detta kan antingen genomföras som inlösen enligt PBL eller vanligast som fastighetsreglering enligt FBL. Vi återkommer närmare till olika rättsliga lösningar för infrastruktur i de följande avsnitten. 2.2 Översikt av fastighetsbildninglagen Som framgått fordras som regel olika slags fastighetsbildningsåtgärder vid plangenomförande, t.ex. ändring av fastighetsindelning, servitutsåtgärder etc. Dessa åtgärder regleras i fastighetsbildningslagen (FBL). Fastighetsbildning kan även innebära att byggnad eller anläggning, som utgör tillbehör till en viss fastighet, överförs till en annan fastighet (FBL 1 kap. 1 ). Fastighetsbildning sker som nybildning eller ombildning (FBL 2 kap. 1 ). Vid nybildning bildas nya fastigheter genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning. Ombildning sker genom fastighetsreglering. Avstyckning Genom avstyckning avskiljs ett visst bestämt mark- eller vattenområde från en fastighet eller en samfällighet. Det är också möjligt att avskilja en fastighets andel i samfällighet genom avstyckning. Området/andelen eller det tredimensionella utrymmet om så är fallet kommer därmed att bilda en ny fastighet. Avstyckning regleras i FBL 10 kap. I plangenomförandesituationer förekommer avstyckning ofta i samband med försäljning av del av fastighet. I FBL 10 kap. 1 ges ett antal legaldefinitioner med följande innebörd: Det som avstyckas kallas för styckningslott, medan återstoden av fastigheten utgör stamfastighet. Både styckningslott och stamfastighet benämns styckningsdelar. Den ursprungliga odelade fastigheten brukar vanligtvis kallas för styckningsfastighet. 7

8 Det är möjligt att inom ramen för avstyckningen bilda servitut eller samfälligheter som endast berör styckningsdelarna (FBL 10 kap. 5 ). Även överföring av fastighetstillbehör mellan styckningsdelarna är möjligt. Enligt 10 kap. 6 1 st. sker avstyckning på ansökan av fastighetens ägare, men vid överlåtelse av del av fastighet har såväl förvärvare som överlåtare rätt att ansöka om avstyckning (10 kap. 6 2 st.). Att både köpare och säljare har initiativrätt är viktigt eftersom överlåtelsen blir ogiltig om ansökan om avstyckning inte gjorts inom sex månader efter att överlåtelsehandlingen upprättades (se JB 4 kap. 7-9 ). Genom att både förvärvare och överlåtare har rätt att påkalla avstyckning kan båda förhindra att ett förvärv blir ogiltigt. Annars skulle ju den som hade initiativrätt kunna ångra överlåtelsen genom att underlåta att ansöka om fastighetsbildning. När en styckningsdel överlåtits före förrättningens avslutande, ska överlåtelsehandlingen läggas till grund för genomförandet av avstyckningen. Överlåtelsen ska då följas noga så att det civilrättsliga förvärvet och fastighetsindelningen överensstämmer med varandra (10 kap. 8 ). Klyvning När flera personer äger kvotdelar i en fastighet kan en eller flera delägare begära att få sin andel utbruten till ett särskilt markområde eller utrymme. Klyvning innebär att de delägare vars andelar bryts ut inte längre samäger fastigheten utan får enskilda fastigheter. Klyvning regleras i FBL 11 kap. En klyvningsåtgärd innebär alltså att äganderätten till en andel i den odelade fastigheten omvandlas till en äganderätt till ett bestämt markområde som bildar en ny fastighet. Klyvning inrymmer ett tvångsmoment på så sätt att en enstaka delägare kan genomdriva en klyvning av hela fastigheten mot övriga delägares vilja. Ursprungsfastigheten vid klyvning brukar kallas klyvningsfastighet och de nya fastigheterna som bildas kallas klyvningslotter. Allt som tillhör klyvningsfastigheten markområden, andelar, rättigheter etc. ska fördelas mellan klyvningslotterna. Efter klyvningen upphör den ursprungliga fastigheten att existera, den utplånas genom åtgärden. Enligt 11 kap. 1 sker klyvning på ansökan av delägare i fastigheten. Behörig att ansöka om klyvning är således var och en av delägarna i en samägd fastighet. Detta innebär att en delägare kan genomdriva en klyvning av fastigheten mot de andra delägarnas vilja, under förutsättning att övriga villkor för klyvning är uppfyllda. Det är möjligt att inom ramen för klyvningen bilda servitut eller samfälligheter som endast berör klyvningslotterna (FBL 11 kap. 6 ). Även överföring av fastighetstillbehör mellan klyvningslotterna är möjligt. Det finns särskilda skyddsvillkor för delägarna vid klyvning som bl.a. innebär att värdet av de nybildade klyvningslotterna inte får avvika alltför mycket från 8

9 Fastighetstekniska åtgärder respektive delägares andelsvärde i ursprungsfastigheten (FBL 11 kap. 4 ). I de fall klyvningslotternas värden inte motsvarar andelsvärdena i klyvningsfastigheten, ska skillnaderna utjämnas genom ersättning i pengar mellan delägarna. Sammanläggning Hela fastigheter kan sammanläggas till en ny fastighet. Styckningslotter och klyvningslotter kan också sammanläggas med andra lotter eller fastigheter. För att detta ska vara möjligt krävs dock att de ingående lotterna/fastigheterna har samma ägare. De fastigheter som ingår i sammanläggningen upphör att existera och avregistreras i fastighetsregistret. Sammanläggning regleras i FBL 12 kap. Enligt huvudregeln i 12 kap. 1 får fastigheter som har samma ägare och innehas med lika rätt ingå i sammanläggning. Har fastigheterna flera ägare fordras följaktligen att varje delägare har lika stor andel i samtliga fastigheter som ska sammanläggas. Ett undantag från detta krav finns för äkta makar i 12 kap. 2 2 st. Enligt denna bestämmelse kan nämligen sammanläggning ske av fastigheter som tillhör makar var för sig. Med detta kan jämställas när fastigheterna tillhör makarna tillsammans med olika andelar. Som förutsättning gäller att makarna träffar ett skriftligt avtal om att äga var sin bestämda andel i den nybildande fastigheten. Fastighetsreglering Fastighetsreglering innebär förändring av befintliga fastigheter och kan avse överföring av mark från en fastighet eller samfällighet till en annan. Normalt sett berörs endast ett fåtal fastigheter av enklare marköverföringar. I samband med större omarronderingar kan emellertid flera hundra fastigheter ingå i ett regleringsföretag. Dessutom kan andelar i samfällighet överföras från en fastighet till en annan. Bildande av servitut eller samfällighet, liksom ändring eller upphävande av servitut genomförs också som fastighetsreglering. Det är även möjligt att överföra byggnader eller andra anläggningar som hör till en fastighet till en annan fastighet, utan att fysiskt flytta på anläggningen. Bestämmelser om fastighetsreglering finns i FBL 5-9 kap. Institutet fastighetsreglering har visat sig mycket användbart i markåtkomstsammanhang dvs. som medel för att ta mark och rättigheter i anspråk vid genomförande av planer eller utbyggnad av infrastruktur. Möjligheterna att utnyttja fastighetsreglering som genomförandemedel förstärks genom särskilda bestämmelser om genomförande av detaljplaner 1 samt järnvägsplaner. 2 1 Se FBL 5 kap. 4a, 5, 8a och 8 kap Se FBL 5 kap. 5 och 8b. 9

10 Fastighetsreglering kan grunda sig på överenskommelser mellan de inblandade fastighetsägarna och rättighetshavarna, men kan även under vissa förutsättningar genomföras efter ensidigt initiativ från en enstaka fastighetsägare dvs. tvångsvis. Vid fastighetsreglering kan det bli aktuellt att betala ersättning mellan de fastigheter som ökar respektive minskar i värde. Ersättningsreglerna finns i FBL 5 kap , och bygger i allt väsentligt på bestämmelserna i expropriationslagen (ExL 4 kap.). Expropriationslagens bestämmelser innebär att en fastighet som minskar i värde ska erhålla en ersättning motsvarande minskningen i marknadsvärde samt ett påslag på detta med 25 procent. I vissa situationer ska emellertid en vinstdelning ske mellan den fastighet som avstår och den fastighet som erhåller mark. Ersättningsbestämmelserna i FBL är dispositiva, det går alltså att träffa överenskommelser om avsteg från dessa. Allmänna villkor vid fastighetsbildning I FBL 3 kap. finns bestämmelser om vilka allmänna krav som ställs på utformningen av fastigheter för att en fastighetsbildningsåtgärd ska vara tillåten. Ett övergripande syfte med dessa regler är att erhålla ett från allmän synpunkt rationellt utnyttjande av den fasta egendomen (jfr prop. 1969:128 s. B 54). Bestämmelserna är tvingande och kan inte åsidosättas genom överenskommelser. Villkoren gäller vid alla fastighetsbildningsåtgärder och ska tillämpas på alla fastigheter som berörs av en viss åtgärd. Bevakningen av olika allmänintressen åligger lantmäterimyndigheten (LM). I FBL 3 kap. 1 finns de allmänna lämplighetsvillkoren, som bl.a. anger att varje fastighet som nybildas eller ombildas ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar. Möjligheten att anordna tillfartsvägar ska särskilt beaktas. För fastigheter som ska användas för bebyggelse måste vatten- och avloppsfrågan kunna lösas. I de fall detaljplanen reglerar utformningen av fastigheter genom fastighetsindelningsbestämmelser, ska de allmänna lämplighetsvillkoren prövas av kommunen redan i samband med planläggningen (se PBL 4 kap. 18 ). Det s.k. planvillkoret finns i FBL 3 kap. 2 och innehåller bestämmelser om fastighetsbildning inom områden där det finns detaljplan, områdesbestämmelser, naturvårdsföreskrifter eller andra rättsligt bindande bestämmelser om markens användning. Villkoret innebär att fastighetsbildning inte får ske i strid mot rättsligt bin- 10

11 Fastighetstekniska åtgärder dande planer enligt PBL 3, eller så att syftet med övriga bestämmelser motverkas. Det senare ledet aktualiseras ofta vid fastighetsbildning inom strandskyddsområde. FBL 3 kap. innehåller även vissa skyddsvillkor till förmån för jord- och skogsbruksnäringarna. Det finns möjlighet att i vissa situationer göra avsteg från de allmänna villkoren vid fastighetsbildning (FBL 3 kap ). Särskilda villkor vid fastighetsreglering Vid fastighetsreglering tillkommer ytterligare villkor som är dispositiva, vilket innebär att de endast tillämpas när de enskilda markägarna och rättighetshavarna inte är överens. Dessa villkor sätter bl.a. gränser för hur stort mått av tvång som kan användas vid t.ex. marköverföring eller servitutsbildning mot en markägares vilja. Båtnadsvillkoret i FBL 5 kap. 4 är egentligen ett vinstvillkor eftersom det anger att fördelarna av regleringen ska överväga kostnaderna och olägenheterna. I regel yttrar sig de positiva effekterna i en ökning av de totala fastighetsvärdena. Som kostnader räknas endast sådana utgiftsposter som belastar sakägarna i första hand förrättningskostnader, men även fullföljdskostnader som flyttning av utfarter, stängsel etc. Om en detaljplan reglerar frågor om fastighetsindelning eller servitut (fastighetsindelningsbestämmelser), ska inte båtnadsvillkoret prövas vid fastighetsregleringen (5 kap. 4a ). Prövningen ska då istället ske vid planläggningen (se PBL 4 kap. 18 ). Skulle det vara så att planens genomförandetid gått ut, ska däremot båtnadsvillkoret prövas inom förrättningen planen kan ju ha blivit inaktuell. Förbättringskravet i 5 kap. 5 1 st. är ett uttryck för att en enskild fastighetsägare inte ska kunna tvinga in andra fastighetsägare i åtgärder som inte är av betydelse för den egna fastigheten (prop. 1969:128 s. B 359). En fastighetsreglering får genomföras endast om den är nödvändig för att en fastighet som tillhör sökanden ska förbättras. Kravet gäller dock inte om fastighetsregleringen behövs för att få fastigheten att stämma bättre överens med en detaljplan. När förrättningen sökts av någon som inte är sakägare måste det finnas en positiv opinion bland de berörda sakägarna för att den sökta åtgärden ska få genomföras. Detsamma gäller när en fastighetsägare begär att en reglering ska göras mer omfattande än vad som krävs för att den egna fastigheten ska förbättras. Det s.k. opinionsvillkoret finns i FBL 5 kap. 5 2 st. När syftet med fastighetsregleringen kan uppnås genom alternativa lösningar, ska regleringen verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt försämras (5 kap. 6 ). Typiska situationer där 3 När det gäller PBL-planer får dock mindre avvikelser göras, så länge syftet med detaljplanen eller områdesbestämmelserna inte motverkas. 11

12 alternativa lösningar förekommer är t.ex. sträckning av samfällda vägar, samt lokalisering och omfattning av servitut. Skyddsvillkoret för bebyggd mark (FBL 5 kap. 7 ) innebär ett principiellt förbud mot att överföra mark med byggnad som utgör tillbehör till den aktuella fastigheten. I de fall byggnaden inte är tillbehör till den fastighet inom vars gränser den ligger gäller inget förbud mot överföring däremot måste byggnadens ägare tillförsäkras rätt att ha kvar byggnaden på samma mark även efter regleringen. Bestämmelserna om det s.k. fastighetsskyddet i 5 kap. 8 anger gränserna för hur stora ingrepp som får göras i en fastighet mot ägarens vilja. Lagtexten anger inga konkreta procentgränser för vilka storleksförändringar som kan anses acceptabla. Utgår man från rättspraxis kan gränsen sägas ligga vid värdeminskningar runt 10 procent. För mark som är belägen inom detaljplan är dock värdeminskningar upp till storleksordningen 25 procent tillåtna. Som ett led i en fastighetsreglering kan marköverföring i vissa situationer ske som inlösen. Ett särskilt fall gäller inlösen av tomtdel, som enligt en detaljplan ska bilda en fastighet och som tillhör olika ägare (FBL 8 kap. 4 ). Innehåller detaljplanen fastighetsindelningsbestämmelser kan alltså en ägare till ett delområde av en blivande fastighet begära inlösen av resterande fastighetsdelar, se t.ex. plankartan i figur 2. I dessa situationer gäller inte byggnadsskyddet i FBL 5 kap. 7 eller fastighetsskyddet i FBL 5 kap. 8. Fastighetsbestämning Ibland uppstår oklarheter kring befintliga gränsers rätta lägen, huruvida ett servitut existerar eller inte, etc. Med fastighetsbestämning kan man avgöra frågor rörande fastighetsindelningens beskaffenhet samt frågor som avser förekomsten och/eller omfånget av ledningsrätt och servitut, eller omfattningen av en gemensamhetsanläggning. Även frågor om huruvida byggnader eller anläggningar utgör fastighetstillbehör kan avgöras genom fastighetsbestämning. Fastighetsbestämningsinstitutet kompletteras av åtgärden särskild gränsutmärkning. Syftet med särskild gränsutmärkning är att möjliggöra utmärkning av fastighetsgränser i sådana situationer där utmärkning inte kan ske som ett moment i fastighetsbildning eller fastighetsbestämning. Bestämmelser om fastighetsbestämning och särskild gränsutmärkning finns i FBL 14 kap. Lantmäteriförrättning Frågor om fastighetsbildning och fastighetsbestämning prövas vid förrättning som handläggs av lantmäterimyndigheten (LM). Huvuddelen av förfarandereglerna finns i FBL 4 kap. Lantmäterimyndigheten består normalt av en för- 12

13 Fastighetstekniska åtgärder rättningslantmätare. I vissa fall kan, utöver förrättningslantmätaren, även två gode män ingå i LM (4 kap. 1 ). Vanligtvis inleds en fastighetsbildningsförrättning genom en skriftlig ansökan från en eller flera fastighetsägare. Lantmäterimyndigheten ska därefter utreda förutsättningarna för fastighetsbildningen. Utredningen innefattar prövning av de lagliga förutsättningarna samt tekniska och ekonomiska aspekter. Fältarbete omfattar bl.a. markering och inmätning av nya gränser. Under utredningen ska LM samråda med de myndigheter som berörs av åtgärden (normalt kommunen och ev. länsstyrelsen). Som huvudregel ska även sammanträde hållas med sakägarna (markägare och rättighetshavare). Vid en fastighetsbildningsförrättning kan många olika beslut fattas. Fastighetsbildningsbeslutet är det beslut som avgör fastighetsbildningen, oavsett om det är fråga om nybildning eller ombildning av fastigheter. I beslutet ska alltid anges hur fastighetsindelningen ändrats, om servitut bildats, ändrats eller upphävts, samt vilka byggnader eller andra anläggningar som har överförts till en annan fastighet (FBL 4 kap. 25 ). Beslutet hänvisar normalt till upprättad karta och beskrivning. Beslut om ersättning och beslut om tillträde fattas normalt endast i samband med fastighetsreglering samt klyvning. Kostnaderna för fastighetsbildningsförrättningen betalas av sakägarna, och fördelas genom ett beslut om kostnadsfördelning. Lantmäterimyndighetens beslut kan överklagas till mark- och miljödomstol, samt vidare till Mark- och miljööverdomstolen (Svea hovrätt). För överklagande till Mark- och miljööverdomstolen krävs prövningstillstånd. Mark- och miljööverdomstolen är i dessa mål normalt sista instans. 4 Så snart förrättningen avslutats och förrättningsbesluten vunnit laga kraft, ska fastighetsbildningsåtgärderna registreras i fastighetsregistrets allmänna del (FBL 19 kap. 2-3 ). Registreringen ombesörjs av LM (19 kap. 6 ). 3 Gator, vägar och utfarter Som huvudregel förutsätter detaljplaner att nya gator och vägar anläggs inom planområdet. Det kan också gälla standardförbättringar på ett befintligt gatunät. För tillkommande bebyggelse fordras nya utfarter. Lagstiftningen anvisar olika rättsliga lösningar för dessa behov beroende på om gatorna/vägarna utgör allmän plats eller om de ligger på kvartersmark. På kvartersmark finns dessutom olika lösningar beroende på om vägen/utfarten ska 4 I de fall ytterligare överprövning bedöms vara av vikt för utvecklande av rättspraxis, kan Mark- och miljööverdomstolen lämna tillstånd för överklagande till Högsta domstolen (LMM 5 kap. 5 ). 13

14 vara gemensam för flera fastigheter eller endast tillgodose en enstaka fastighets behov. 3.1 Kommunala gator (allmän plats) Som framgår av det valda exemplet se plankartan i figur 3 ska det befintliga vägnätet [LOKALGATA] breddas och byggas ut. I de fall kommunen är huvudman för allmänna platser har kommunen en rätt att lösa in den allmänna platsmarken med stöd av PBL 6 kap. 13. Omvänt så har kommunen också en skyldighet att lösa in marken om någon av de berörda markägarna kräver det (PBL 14 kap. 14 ). Inlösen sker genom att talan om inlösen väcks hos mark- och miljödomstolen (PBL 15 kap. 1 ). Domstolen avgör frågor om vilken ersättning som ska utgå och när marken får tillträdas. Inlösen har fastighetsbildande verkan, vilket betyder att de inlösta områdena kommer att bilda särskilda fastigheter.?? Figur 3: Utsnitt ut detaljplan Kolartorp etapp 2, Kolarslingan Hermanstorpsvägen (Haninge kommun) I praktiken är dock inlösen enligt PBL sällsynt. Det normala är istället att marken överförs till en kommunal gatufastighet genom fastighetsreglering, med 14

15 Fastighetstekniska åtgärder stöd av bestämmelserna i FBL 5 kap. Frågor om ersättning och tillträde avgörs då i fastighetsbildningsförrättningen, se avsnitt Enskilda vägar (allmän plats) Av plankartan i figur 3 framgår inte vilken typ av huvudmannaskap som gäller för denna del av detaljplanen. Man kan som ett alternativ tänka sig enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. Det är då istället fastighetsägarna själva som ansvarar för markförvärv och iordningsställande av de allmänna platserna. PBL 14 kap. 15 stadgar att huvudmannen i dessa fall dvs. fastighetsägarna är skyldiga att förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Vidare anges i PBL 14 kap. 19 att huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Det framgår emellertid inte någonstans i PBL hur fastighetsägarna ska organisera sig och genomföra förvärv och utförande av de allmänna platserna. Detta regleras nämligen inte i PBL, utan i anläggningslagen. Där finns bl.a. regelverket om bildande av gemensamhetsanläggningar, vilket är den fastighetstekniska lösning som är tillämplig i dessa fall. 3.3 Översikt av anläggningslagen Anläggningslagens (AL) syfte är att reglera samverkan mellan fastigheter för utförande och drift av gemensamhetsanläggningar. Med gemensamhetsanläggning menas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ett ändamål av stadigvarande betydelse för dem (AL 1 ). Det vanligaste ändamålet som ingår i gemensamhetsanläggningar är vägar, men även vatten- och avloppsanläggningar samt andra allmänna platser inom detaljplaner förekommer i många gemensamhetsanläggningar (Björklund & Wedman, 2004). Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggning För att bilda en gemensamhetsanläggning krävs att vissa villkor till skydd för enskilda och allmänna intressen är uppfyllda. 5 I vissa situationer kan en fastighetsägare och exploatör, som har stor ekonomisk fördel av en detaljplan, tvingas avstå eller upplåta allmän platsmark utan ersättning. Denna prövning görs av länsstyrelsen innan planen antas, och regleras i de s.k. exploatörsbestämmelserna (PBL 6 kap ). Notera att exploatörsbestämmelserna inte bara gäller vid kommunalt huvudmannaskap (kommunala gator m.m.) utan även vid enskilt huvudmannaskap (enskilda vägar m.m. som utgör allmän plats). 15

16 Enligt väsentlighetsvillkoret (AL 5 ) kan inte en fastighet tvångsanslutas till en gemensamhetsanläggning om det inte är av väsentlig betydelse för fastigheten att delta. Vid prövning av väsentlighetsvillkoret ska fastighetens ändamål vara avgörande. Deltagandet måste tillgodose ett behov som fordras för att fastigheten ska vara funktionsduglig. Väg är det kanske mest typiska exemplet på en anläggning som normalt anses vara av väsentlig betydelse för alla typer av fastigheter (jfr prop. 1971:160 s. 277). Fungerande anläggningar för vatten- och avloppsförsörjning är också av väsentlig betydelse för bostadsfastigheter. För att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas måste den vara lönsam. Dvs. att den samlade värdeökningen på de deltagande fastigheterna måste vara större än kostnaderna för att utföra och förvalta anläggningen. Detta är innebörden av båtnadsvillkoret (AL 6 ). Om en detaljplan reglerar inrättandet av en gemensamhetsanläggning genom fastighetsindelningsbestämmelser, ska inte väsentlighets- eller båtnadsvillkoren prövas vid anläggningsförrättningen (AL 6a ). Prövningen ska nämligen redan ha skett i samband med planläggningen (se PBL 4 kap. 18 ). Skulle det vara så att detaljplanens genomförandetid gått ut, ska däremot villkoren prövas också i anläggningsförrättningen planen kan ju ha blivit inaktuell. Opinionsvillkoret (AL 7 ) innebär att inrättandet av en gemensamhetsanläggning måste ha visst opinionsstöd bland fastighetsägarna. Regeln om lokalisering och utförande (AL 8 ) innebär att i situationer där det finns alternativa möjligheter till förläggning och utformning av en gemensamhetsanläggning, ska kostnaderna för de olika alternativen jämföras med de intrång och olägenheter som de medför. Vidare finns ett s.k. planvillkor (AL 9 ), dvs. krav på att en gemensamhetsanläggning ska stå i överensstämmelse med planer och andra bestämmelser rörande markanvändningen. Upplåtelse av utrymme och ersättning För att en gemensamhetsanläggning ska kunna inrättas krävs att mark eller utrymme ställs till förfogande för anläggningen. Detta kan enligt 12 ske på två sätt. Det vanligaste är att erforderligt utrymme upplåts genom en servitutsliknande rättighet. Om upplåtelsen medför synnerligt men för den upplåtande fastigheten så kan marken istället genom inlösen avstås med äganderätt. För upplåtelse av utrymme (alternativt inlösen) utgår ersättning enligt samma regler som gäller vid fastighetsbildning (AL 13 ). 16

17 Fastighetstekniska åtgärder Fördelning av kostnader för gemensamhetsanläggningen En gemensamhetsanläggning ger upphov till kostnader. För varje fastighet ska vid kostnadsfördelningen bestämmas andelstal som anger dess skyldighet att bidra till kostnaderna (AL 15 ). En åtskillnad görs därvid mellan kostnader för anläggningens utförande och för dess drift. Under benämningen kostnader för utförande faller alla kostnader som är förenade med anläggningens anordnande, även ersättning för upplåtet utrymme. Detta andelstal ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen. Varje fastighet ska även åsättas ett andelstal för fördelning av drifts- och underhållskostnader. Detta ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas komma att använda anläggningen. Anläggningsförrättning Inrättande av en gemensamhetsanläggning prövas vid anläggningsförrättning (1 ), som normalt handläggs av lantmäterimyndigheten (AL 4 ) efter ansökan. De flesta bestämmelserna om förrättningsförfarandet vid fastighetsbildning i FBL 4 kap. är tillämpliga även vid anläggningsförrättning (AL 19 ), t.ex. avseende utredningsmoment, samråd med andra myndigheter och sammanträden med sakägarna. Om det inte finns hinder mot att bilda gemensamhetsanläggningen, ska LM meddela ett anläggningsbeslut som bl.a. redovisar anläggningens ändamål och läge, deltagande fastigheter, upplåtet utrymme, andelstal m.m. Övriga beslut innefattar beslut om tillträde, ersättningsbeslut och kostnadsfördelningsbeslut. Överklagande sker enligt samma regler som vid fastighetsbildningsförrättning, dvs. till mark- och miljödomstol och vidare (AL ). Lagen om förvaltning av samfälligheter När en gemensamhetsanläggning kommit till stånd, måste mark, anläggningar och ev. byggnader också förvaltas under den tid som följer efter själva bildandet. AL innehåller inga sådana regler om förvaltningsfrågor. Inom anläggningsbeslutets ramar regleras anläggningssamfällighetens verksamhet istället av lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL). Lagen är tillämplig på flera olika typer av samfälligheter, bl.a. marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar. SFL anvisar två olika förvaltningsformer delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Delägarförvaltning är den enklare formen delägarna bestämmer då direkt om samfällighetens angelägenheter. Delägarförvaltning föreligger i de fall man inte har bildat samfällighetsförening. 17

18 Föreningsförvaltning innebär att en samfällighetsförening bildas, vilken är en juridisk person som därmed kan företräda medlemmarna. Vid föreningsförvaltning fattas beslut rörande samfällighetens förvaltning på föreningsstämma. En styrelse ska verkställa fattade beslut samt ansvara för den löpande skötseln av samfälligheten. Särskilda bestämmelser finns bl.a. om beslutsfattande när enighet inte kan uppnås samt om uttaxering av bidrag från medlemmarna. 3.4 Gemensamma utfarter och vägar för flera fastigheter (kvartersmark) När det är fråga om allmän platsmark med enskilt huvudmannaskap är således inrättande av gemensamhetsanläggning, med stöd av AL, den rättsliga lösningen för att hantera markförvärv och utbyggnad av allmänna platser inom planen. Vad gäller de gemensamma utfarterna på kvartersmark inom detaljplanen (se plankartan i figur 3 där två utfarter som är gemensamma för flera fastigheter har gråtonats)? Jo, även här är anläggningslagens bestämmelser om gemensamhetsanläggningar tillämpliga. Det blir då fråga om att bilda ett antal mindre gemensamhetsanläggningar med endast ett fåtal deltagande fastigheter i respektive anläggning. Inom detaljplaner med enskilt huvudmannaskap kan det således förekomma flera gemensamhetsanläggningar av olika storlek och med olika deltagarkretsar. Den eller de gemensamhetsanläggningar som omfattar allmän platsmark brukar normalt ha samtliga fastigheter inom planområdet som deltagare. Anläggningslagen är givetvis även tillämplig utanför detaljplanelagda områden. När det gäller enskilda vägar är det i första hand på landsbygden, utanför tätorterna, vi finner de flesta gemensamhetsanläggningar för detta ändamål. 3.5 Utfart och väg för enstaka fastighet Som tidigare nämnts medger ofta detaljplaner tillkommande byggrätter med åtföljande möjligheter till avstyckning av nya bostadsfastigheter. Det är inte alltid möjligt att förlägga de nybildade fastigheterna i anslutning till den allmänna platsmarken [LOKALGATA], vilket betyder att dessa fastigheter måste förvärva någon slags utfartsrätt över en eller flera intilliggande fastigheter, se figur 4. För att lösa utfartsbehov för enstaka fastighet finns flera rättsliga alternativ. 18

19 Fastighetstekniska åtgärder?? Figur 4: Utsnitt ut detaljplan Kolartorp etapp 2, Kolarslingan Hermanstorpsvägen (Haninge kommun) Servitut Att bilda ett servitut är kanske den vanligast förekommande lösningen. Servitut är ett rättsförhållande mellan två fastigheter, normalt utan begränsning i tiden. Ett servitut är förenat med äganderätten till fastigheterna och kan inte överlåtas särskilt (JB 14 kap. 3 ). Detta innebär att servitutet normalt följer med de aktuella fastigheterna vid överlåtelser. Servitut kan upplåtas på privaträttslig väg, s.k. avtalsservitut, med stöd av reglerna i JB 14 kap. De kan också bildas genom fastighetsreglering, med stöd av FBL 7 kap., och kallas då officialservitut. De grundläggande bestämmelserna om servitutsbildning finns i JB 14 kap. 1. I detta lagrum regleras de s.k. servitutsrekvisiten, dvs. de grundläggande förutsättningarna för rättsfiguren servitut. Vid fastighetsbildningslagens tillkomst framhölls att jordabalkens servitutsrekvisit i princip ska vara tillämpliga vid all servitutsbildning (prop. 1969:128 s. B 541). Ett servitut ska främja en ändamålsenlig markanvändning, vilket innebär att upplåtelsen ska vara till påtaglig nytta för den härskande fastigheten och att nyttan ska överstiga skadan på den tjänande fastigheten. Servitut ska avse nyttighet av stadigvarande betydelse. Det får således inte grundas på tillfälliga förhållanden och inte bildas enbart i syfte att tillfredsställa fastighetsägarens rent personliga behov och önskemål. Ett servitut får inte medföra ett totalt ianspråktagande av servitutsområdet. I ett servitut får inte ingå förpliktelser för ägaren av den tjänande fastigheten att själv utföra olika aktiviteter positiva prestationer på den egna fastigheten för den härskande fastighetens räkning. Ett undantag från detta 19

20 finns beträffande underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut kan indelas i positiva och negativa servitut. Positiva servitut kan avse rätt att nyttja den tjänande fastigheten, t.ex. rätt till väg, brygga, vattentäkt, jakt eller liknande. Ett negativt servitut innebär en rätt för servitutshavaren att råda över användningen av den tjänande fastigheten i ett visst hänseende. Ägaren av denna avstår med andra ord från att utnyttja sin fastighet på ett visst sätt, t.ex. att inte plantera skog eller bebygga fastigheten så att den härskande fastighetens utsikt förstörs. Bildande av officialservitut regleras i FBL 7 kap. Detta kapitel innehåller också regler om ändring och upphävande av servitut, såväl officialservitut som avtalsservitut. För officialservituten gäller i princip de grundläggande bestämmelserna i JB 14 kap. Men i FBL 7 kap. 1 tillkommer därutöver ett krav på att servitut som bildas genom fastighetsreglering måste vara av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning, vilket innebär en skärpning i förhållande till kraven i JB 14 kap. 1. Om en detaljplan reglerar inrättandet av ett servitut genom fastighetsindelningsbestämmelser, ska inte väsentlighetsvillkoret prövas vid fastighetsbildningsförrättningen (FBL 7 kap. 1 3 st.). Rätt till väg enligt AL 49 Som ett alternativ till servitut, kan även rätt till väg upplåtas med stöd av anläggningslagen. Vid sidan av gemensamhetsanläggningar innehåller AL även särskilda bestämmelser om enskilda vägar. Bl.a. kan rätt att bygga ny eller använda befintlig väg upplåtas till förmån för enstaka fastighet (AL 49 ). För att upplåtelse ska kunna ske utan medgivande fordras att behovet av väg är av väsentlig betydelse för fastigheten. Upplåtelsen får dock inte ske om det medför synnerligt men för den upplåtande fastigheten. Upplåtelse av rätt till väg enligt AL 49 prövas vid anläggningsförrättning. Skaftväg Inom tätbebyggelse är det även vanligt att vägmarken tillhör den fastighet som nyttjar den för utfart fastigheten förses med ett skaft. Detta kan göras antingen när avstyckningen sker eller vid ett senare tillfälle genom marköverföring (fastighetsreglering). Utfartsbehov för enstaka fastighet uppstår även utanför detaljplan. De fastighetstekniska lösningarna med servitut och rätt till väg enligt AL 49 är fullt tillämpliga också i dessa områden. 20

21 Fastighetstekniska åtgärder På landsbygden och vid glesare bebyggelse förekommer dock inte skaftvägar. Däremot kan man stöta på nyttjanderättsavtal, där rätten att använda en väg upplåts till förmån för en viss person (JB 7 kap.). 4 Ledningar för vatten och avlopp, el, tele m.m. Utbyggnad av nya områden eller förtätning kombineras regelmässigt med anläggande av ny infrastruktur i form av olika ledningsnät: vatten och avlopp, elförsörjning, fjärrvärme, telekommunikationer etc. Markreservat för sådana allmännyttiga ledningar i detaljplaner betecknas ofta med [u] eller [l] beroende på om det är fråga om underjordiska ledningar eller luftledningar (PBL 4 kap. 6 ). En illustration ges i plankartan i figur 5, där markreservat inom kvartersmark för allmänna vatten- och avloppsledningar gråtonats. Planbestämmelser för markreservat ger dock ingen rätt att ta i anspråk området för avsett ändamål. Huvudmannen för ledningen måste först förvärva någon slags rättighet till området. När det gäller större allmännyttiga ledningar sker detta ofta genom tillskapande av ledningsrätt, vilket regleras i ledningsrättslagen. Figur 5: Utsnitt ur detaljplan för Hageby (Huddinge kommun). 21

22 4.1 Översikt av ledningsrättslagen (allmännyttiga ledningar) Genom ledningsrättslagen (LL) kan en särskild rättighet ledningsrätt upplåtas för att anlägga allmännyttiga ledningar samt vissa andra anordningar inom en fastighet. Ledningsrätten är obegränsad i tiden och gäller med s.k. bästa rätt i fastigheten. Rättigheten kan antingen upplåtas till förmån för ledningens ägare eller sakrättsligt knytas till en fastighet (LL 1 ). I LL 2 anges för vilka slags ledningar ledningsrätt kan upplåtas: Ledningar som ingår i elektroniska kommunikationsnät för allmänna ändamål m.m., vilket även innefattar master och antenner för mobiltelefoni. Elektriska starkströmsledningar. Vatten- och avloppsledningar av mer allmän karaktär, t.ex. som ingår i allmän va-anläggning. Pipelines dvs. ledningar för transport av annat än vatten och avlopp, t.ex. distribution av gas eller fjärrvärme till bostäder och annan bebyggelse. Villkor för upplåtelse av ledningsrätt I ledningsrättslagen finns flera villkor till skydd för enskilda och allmänna intressen. I LL 6 stadgas att ledningsrätt inte får upplåtas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I prövningen ligger bl.a. en bedömning av om det finns andra lämpligare alternativ till den angivna ledningssträckningen (prop. 1973:157 s. 132). Den ledande principen har ansetts vara att det alternativ ska väljas som vållar minst skada. Om en detaljplan innehåller fastighetsindelningsbestämmelser om ledningsrätt ska inte LL 6 prövas vid ledningsförrättningen (6a ). Prövningen ska istället ske i samband med planläggningen (se PBL 4 kap. 18 ). Skulle det vara så att detaljplanens genomförandetid gått ut, ska däremot LL 6 prövas också i ledningsförrättningen planen kan ju ha blivit inaktuell. Vissa ledningar t.ex. elektriska högspänningsledningar samt olje- och gasledningar kan innebära risk för person- och egendomsskador. För sådana ledningar gäller olika säkerhetsföreskrifter. Enligt LL 7 får ledningsrätt inte upplåtas i strid mot sådana säkerhetsföreskrifter. LL 8 innehåller ett planvillkor, dvs. att en ledningsrättsupplåtelse ska stå i överensstämmelse med planer och andra bestämmelser rörande markanvändningen. 22

23 Fastighetstekniska åtgärder För vissa typer av ledningar fordras koncession. Det är då ett krav att föreskrifter och villkor i koncessionsbeslutet efterföljs vid upplåtelse av ledningsrätt (LL 11 ). Vissa större ledningar får inte anläggas och nyttjas utan ett särskilt tillstånd s.k. koncession. För att bygga eller använda en elektrisk starkströmsledning fordras tillstånd i form av nätkoncession. Detta regleras i ellagen (2 kap.). I de flesta fall prövas frågor om nätkoncession av Energimarknadsinspektionen. Även ledningar för transport av naturgas, eller anläggningar för lagring av naturgas, fordrar koncession. Bestämmelserna finns i naturgaslagen (2 kap.) och prövningen sker av regeringen. I övrigt fordras koncession av regeringen för större rörledningar som är avsedda för transport av olja eller andra petroleumprodukter, se lagen om vissa rörledningar. Ersättning för upplåtet utrymme Upplåtelse- och ersättningsfrågor handläggs tillsammans vid ledningsförrättningen. Ersättning för ledningsrättsupplåtelse utgår enligt reglerna i ExL 4 kap. (LL 13 ). I normalfallet gäller att intrångsersättning ska utgå med ett engångsbelopp motsvarande minskningen i fastighetens marknadsvärde till följd av intrånget, med ett påslag om 25 procent. Uppkommer annan skada ska även denna ersättas. Ledningsförrättning Upplåtelse av ledningsrätt prövas vid ledningsförrättning (1 ), som handläggs av lantmäterimyndigheten (LL 5 ). De flesta bestämmelserna om förrättningsförfarandet vid fastighetsbildning i FBL 4 kap. är tillämpliga även vid ledningsförrättning (LL 16 ), t.ex. avseende utredningsmoment, samråd med andra myndigheter och sammanträden med sakägarna. Om det inte finns något hinder mot upplåtelsen, ska LM meddela ett ledningsbeslut (LL 22 ), som bl.a. redovisar ledningens ändamål och läge, vilket utrymme som upplåts, befogenheter och skyldigheter m.m. Övriga beslut innefattar beslut om tillträde och ersättningsbeslut. Överklagande sker enligt samma regler som vid fastighetsbildningsförrättning, dvs. till mark- och miljödomstol och vidare (LL ). 4.2 Ledningar som är gemensamma för flera fastigheter Det kan även uppstå behov av att anlägga enskilda ledningar som inte ingår i något allmänt nät, men som ska utnyttjas av flera fastigheter gemensamt. Inom 23

24 tätbebyggda kvarter exempelvis radhus som upplåtits med äganderätt förekommer bl.a. gemensamma servisledningar för vatten och avlopp. Ett annat exempel är gemensamt bredbandsnät (optofiber) inom ett kvarter. För sådana ledningar och ledningsnät är inte ledningsrättslagen tillämplig. Det blir då istället anläggningslagens bestämmelser om gemensamhetsanläggningar som får tillämpas för att organisera deltagande fastigheter samt lösa markförvärvsfrågor m.m., se tidigare redovisning i avsnitt Ledning för enstaka fastighet Enskilda servisledningar för vatten och avlopp kan ibland behöva förläggas så att de korsar en eller flera andra fastigheter. För sådana ledningar som endast tillgodoser en enstaka fastighets behov bildas normalt servitut, antingen enligt jordabalkens eller enligt fastighetsbildningslagens bestämmelser, se tidigare redogörelse i avsnitt 3.5. Enligt lagen om allmänna vattentjänster ska en förbindelsepunkt anordnas för de fastigheter som ingår i verksamhetsområdet för en allmän va-anläggning (12 ). I de flesta fall anläggs förbindelsepunkten i fastighetsgräns, men vid avstyckning i förtätningsområden är detta inte alltid möjligt, utan förbindelsepunkten anordnas då i gatumarken (vid stamfastighetens tomtgräns). När det gäller servisledningar för el och tele brukar det regelmässigt finnas klausuler om nyttjanderättsupplåtelser utan ersättning i de avtalsvillkor som abonnenter tecknar. Upplåtelserna innebär normalt en rätt för nätägaren att uppföra, bibehålla och underhålla sina egna anläggningar på kundens mark. 5 Avslutning och sammanfattande översikt Inom detaljplanelagda områden förekommer givetvis många olika typer av infrastruktur och markanvändningar, utöver vad som redovisats i föregående avsnitt. Ett planområde kan t.ex. genomkorsas eller på annat sätt beröras av en allmän väg. Planering och byggande av allmänna vägar regleras i väglagen. Normalt ansvarar Trafikverket för denna planering som utmynnar i en vägplan. Även järnvägar förekommer. Planering och byggande regleras då i lagen om byggande av järnväg. Grönområden [NATUR] är en annan typ av infrastruktur som normalt utgör allmän plats. Vid kommunalt huvudmannaskap blir bestämmelserna om inlösen av allmän plats alternativt fastighetsreglering tillämpliga, se avsnitt 3.1. Är huvudmannaskapet istället enskilt är det anläggningslagens bestämmelser om gemensamhetsanläggningar som blir aktuella, se avsnitt

25 Fastighetstekniska åtgärder För nyttigheter som t.ex. parkering, lekplats, tekniska anläggningar etc. blir den fastighetstekniska lösningen beroende av om dessa utgör allmän plats eller förläggs på kvartersmark. Utgör de allmän plats blir lösningarna desamma som för grönområden, enligt ovan. För anläggningar på kvartersmark bildas regelmässigt gemensamhetsanläggningar, se t.ex. östra kvarteret i figur Översikt av fastighetstekniska lösningar Avslutningsvis kan det vara lämpligt att sammanfatta redogörelserna från de tidigare avsnitten i några översiktliga principer. Som framgått består den fastighetstekniska verktygslådan vid plangenomförande av olika rättsliga lösningar, och valet mellan dessa beror i huvudsak på den aktuella anläggningens allmänkaraktär och storlek. För olika typer av allmänna anläggningar redovisas de olika lösningarna i tabell 1. Tabell 1: Översikt av fastighetstekniska lösningar vid plangenomförande avseende allmänna anläggningar. Ändamål Rättslig lösning Kommunala gator (allmän plats) Inlösen PBL / Fastighetsreglering FBL Enskilda vägar (allmän plats) Gemensamhetsanläggning AL Övriga allmänna platser Kommunalt huvudmannaskap Enskilt huvudmannaskap Inlösen PBL / Fastighetsreglering FBL Gemensamhetsanläggning AL Allmännyttiga ledningar Ledningsrätt LL När det gäller anläggningar på kvartersmark som är gemensamma för flera fastigheter t.ex. vägar, utfarter, ledningar m.m. infrastruktur bildas regelmässigt gemensamhetsanläggningar, med stöd av anläggningslagen. För utfarter, ledningar eller annan infrastruktur för en enstaka fastighet som behöver förläggas utanför den egna fastighetens område bildas ofta servitut. Servitut kan bildas genom avtal (JB) eller vid lantmäteriförrättning (FBL). För utfartsbehov kan även rätt till väg upplåtas med stöd av anläggningslagen. Man kan slutligen även tänka sig personliga nyttjanderättsupplåtelser till förmån för fastighetens ägare. 25