Problematiken kring dold och anonym pant i bostadsrätt The problems associated with hidden and anonymous pledge of tenant-owned apartments

Transkript

1 Examensarbete. C-uppsats inom Fastighetsvetenskap Problematiken kring dold och anonym pant i bostadsrätt The problems associated with hidden and anonymous pledge of tenant-owned apartments Jennie Fasth Sara Karlsson VT 2012 Handledare: Per Henning Grauers

2 Sammanfattning Detta arbete har till syfte att belysa problematiken med dold och anonym pant i bostadsrätt. Bostadsrätter räknas enligt lag som lös egendom. Delar av pantsättningsförfarandet regleras i 31 Skuldebrevslagen. Formkraven i 31 SkbrL är enkla. Vid pantsättning ska bostadsrättsföreningen denuntieras av panthavaren eller pantsättaren. Underrättelsen kan göras muntligt men även telefax och e-post godtas. Vad som krävs av ett meddelande för att det ska uppfylla denuntiationskravet är oklart. En annan viktig fråga är hur denuntiationen bör mottas av föreningen. Vad som krävs för att en underrättelse till rätt person och i riktig form ska anses fullbordad blir således svår att fastställa. Eftersom det är fritt för varje bostadsrättsförening att sköta uppgifterna i lägenhetsförteckningen och detta oftast görs av en lekmannastyrelse utan juridiska kvalifikationer så finns det möjligheter att denuntiationer som rent juridiskt inte är godtagbara ändå antecknas. Även större företag som Riksbyggen och HSB saknar tvingande regler för de anslutna bostadsrättsföreningarna när det kommer till pantsättning. Vid så kallad anonym pant finns en denuntiation till bostadsrättsföreningen om pant i bostadsrätten, samt en anteckning i lägenhetsförteckningen. Informationen om panthavaren är dock så ofullständig att denne inte kan identifieras. Vid en framtida försäljning blir det således omöjligt för köparen att lösa eller överta panten då panthavaren inte kan identifieras. Det förekommer även att styrelsen i en bostadsrättsförening blir denuntierad om en gjord pantsättning men låter bli att anteckna detta. Det medför inte att pantsättningen blir ogiltig, men panträtten blir inte synlig för tredje man. Detta kan leda till att en förvärvare av bostadsrätten efter köpet finner att egendomen är belastad med en dold panträtt. De danska andelslägenheterna kan ses som besläktade med de svenska bostadsrätterna. Vi har därför valt att se på den danska modellen för pantsättning i andelslägenheter för att sedan jämföra med det svenska utifrån riskerna med uppkomsten av dold och anonym pant. Det framgår tydligt i såväl litteratur som utredningar att dagens pantsättningssystem i bostadsrätter är bristfällig. Förslag på lösning är bland annat ett bostadsrättsregister som ska förbättra och avhjälpa de påtalade bristerna. Den slutsats vi kan dra utifrån studerat material är att det finns goda möjligheter att avhjälpa problemen med uppkomst av dold och anonym pant i bostadsrätt. Vi anser dock inte att de presenterade lösningarna fungerar fullt ut. Istället presenterar vi en egen lösning i ett de lege ferenda-avsnitt.

3 Abstract This study aims to highlight the problem of hidden and anonymous pledge in tenant-owned apartments. Tenant-owned apartment legally counts as movable property. Parts of the pledging procedure are regulated in 31 of the Swedish statute of promissory note. Form requirements in 31 are simple. The pledge to the housing association is made by a notification by assignment by the pledgee or the pledgor. The notification may be made verbally, but fax and are also accepted. What is required of a message for it to meet the demand of the notification by is unclear. Another important issue is how the notification should be received by the housing association. It becomes difficult to establish what s required for a notification to be considered complete in terms of proper form and who s receiving it. Since it is free for each housing association to manage data in an apartment-list, and this is usually done by a lay-advisory-board without legal qualifications, there is a chance that the notification which legally is not eligible is yet registered. Even larger companies like Riksbyggen and HSB lack binding rules for the connected housing associations when it comes to pledging. The so-called anonymous pledge is a notification to the housing association regarding deposit of the apartment, and a note in the apartment-list. The information about the pledgee is so incomplete that it can t be identified. For future sales this will make it impossible for the buyer to resolve or take over the pledge when the pledgee can t be identified. It also may occur that the board of a housing association becomes notified of a pledge but fail to note this. It does not make the pledge invalid, but the pledge will not be visible to third parties. This can lead to the acquirer, after the purchase, finds that the apartment is encumbered with a hidden pledge. The Danish share accommodation apartments can be viewed as akin to the Swedish tenantowned apartment. We have therefore chosen to look at the Danish model for pledging the condominium and then compare with the Swedish model for tenant-owned apartments, based on the risks associated with the emergence of hidden and anonymous pledge. It is clear in both the literature reports that today's pledge system in tenant-owned apartments is deficient. Suggested solutions include a housing registry to improve and remedy those deficiencies.

4 The conclusion we can draw from studying materials is that there is ample opportunity to rectify the problems with the emergence of hidden and anonymous pledge. We do not however believe that the presented solutions are fully functional. Instead, we present our own solution in a de lege ferenda chapter.

5 Förord Vi vill i detta förord tacka de som hjälpt oss under uppsatsskrivandets gång. Först och främst vill vi tacka vår handledare Per Henning Grauers som guidat oss och gett oss nyttiga tips och råd. Vi vill även tacka vår lärare Lars Tegelberg som gav oss idén till ämnesvalet och som bidragit med sin expertis inom området. Vidare vill vi tacka Mats Lindbäck (Bostadsrätterna f.d. SBC), Fredrik Meurke (chef för överlåtelse och pantförskrivning vid Riksbyggen servicecenter) samt Jonna Silow (fastighetsjurist vid HSB) som tagit sig tid att besvara våra frågor. Vi vill även tacka Anna Bolmström (informationsenheten på Riksdagsförvaltningen) för hjälpen med material rörande bostadsrättsregistret och Robert Holley som tagit sig tid att granska vår abstract. Sist men inte minst vill vi tacka personalen på Lunds juridiska fakultets bibliotek som hjälpt oss hitta den litteratur vi behövt för att färdigställa vår uppsats.

6 Förkortningar ABL Andelsboligloven BBR Bygnings- og Boligregistret BRL Bostadsrättslagen (1991:614) CU Civilutskottets betänkande Ds Departementsserien av offentliga utredningar Föreningslagen Lag om 1987:667 ekonomiska föreningar HB Handelsbalken HD Högsta domstolen NJA Nytt juridiskt arkiv PresL Preskriptionslag (1981:130) Prop. Proposition RH Rättsfall från hovrätterna SBC Sveriges bostadsrättscentrum AB (numera Bostadsrätterna) SkbrL Skuldebrevslagen (1936:81) SOU Statens offentliga utredningar TL Tinglysningsloven UB Utsökningsbalken (1981:774)

7 1 Innehållsförteckning 2 Inledning Bakgrund Syfte Frågeställning Avgränsning Metod Disposition Rättslig bakgrund Handelsbalken 10 kap Skuldebrevslagen (1936:81) Löpande skuldebrev Enkla skuldebrev Panträtt Pant i bostadsrätt Pantsättningsproblemen Denuntiation Hantering av underrättelse Föreningens bedömningar Anonym pant Dold pant Det danska systemet Andelsbolig Överlåtelse av andelslägenhet Bygnings- og Boligregistret Pant i andelslägenhet Tre tidigare utredningar angående förslag om bostadsrättsregister samt civilutskottets betänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) Utdrag ur en sammanfattning av projektgruppens rapport Bostadsrättsregister några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12) Civilutskottets betänkande 2008/09:CU Rutiner hos Riksbyggen och HSB Riksbyggen HSB Analys Förslag till bostadsrättsregister... 20

8 8.1.1 Dold pant Anonym pant Andelslägenheter Det danska och det svenska pantsättningssystemet Slutsats De lege ferenda Källor... 25

9 2 Inledning 2.1 Bakgrund Idag finns det ca bostadsrättslägenheter i Sverige enligt Sveriges bostadscentrum AB, numera kallad Bostadsrätterna (muntlig källa SBC). Bostadsrätter har oftast ett högt ekonomiskt värde, men eftersom de i lagens mening anses som lös egendom, blir de gällande lagrummen (1990: 931) Köplagen (KöpL), (1991:614) Bostadsrättslagen (BRL) samt (1936:81) Skuldebrevslagen (SkbrL). Precis som fast egendom, pantsätts även bostadsrätter. Uppskattningsvis är hälften av alla bostadsrätter pantsatta. 1 Eftersom bostadsrätter betraktas som lös egendom, krävs enbart en denuntiation (underrättelse) enligt 31 SkbrL, för att en pant i bostadsrätt ska anses få sakrättsligt skydd. Med 1971 års bostadsrättslag infördes en plikt för bostadsrättsföreningen att anteckna all underrättelse om pantsättning i föreningens lägenhetsförteckning, detta regleras idag i 9:10 3st. BRL. De obligationsrättsliga och sakrättsliga frågorna är emellertid inte reglerade i BRL. Gällande rätt i dessa frågor har i stället framtagits genom rättspraxis och doktrin. Några särskilda formföreskrifter för pantsättning av en bostadsrätt finns således inte i BRL. Även formkrav på denuntiationens utformning saknas. Bostadsrättsföreningen har ingen skyldighet att ta reda på underrättelsens innebörd, innehållet i denuntiationen bör därför vara så tydligt att bostadsrättsföreningen inte kan missförstå dess avsikt. Vad detta exakt innebär har diskuterats flitigt i olika litteratur. Det framgår dock att det finns skäl för att införa formkrav då denuntiationens sakrättsliga effekt i praktiken kan hindras pga. svårigheter att bevisa att denuntiationen skett på erforderligt sätt. En annan viktig fråga är hur denuntiationen ska mottas av föreningen för att få effekt. Eftersom det är fritt för varje bostadsrättsförening att sköta uppgifterna i lägenhetsförteckningen och detta oftast görs av en lekmannastyrelse utan juridiska kvalifikationer, kan detta ge upphov till olika problem. Vid så kallad anonym pant finns en denuntiation till bostadsrättsföreningen om pant i bostadsrätten, samt en anteckning i lägenhetsförteckningen. 1 Ds 2007:12, Bostadsrättsregister några modeller för registrering av bostadsrätter, s 20. 1

10 Informationen om panthavaren är dock så ofullständig att denne inte kan identifieras. Vid en framtida försäljning blir det således omöjligt för köparen att lösa eller överta panten om panthavaren inte kan identifieras. Den mänskliga faktorn och brist på rutin kan även medföra att den denuntierade panten aldrig skrivs in i lägenhetsförteckningen och blir därmed dold vid framtida förvärv. Godtrosförvärv utsläcker inte pant och fordringar som skyddas av panträtt preskriberas dessutom inte enligt 11 Preskriptionslagen. Det finns i nuläget inte några lösningar men däremot förslag på hur pantsättning i bostadsrätt skulle kunna förbättras. Vi kommer i detta arbete att se närmare på nämnda förslag samt jämföra med det danska pantsättningssystemet av andelslägenheter. 2.2 Syfte Syftet med undersökningen är att belysa de problem som kan uppstå utifrån denuntiationsprincipen och dess avsaknad av formkrav vid pantsättning av bostadsrätter samt de konsekvenser som kan uppstå. Vi kommer även att presentera eventuella lösningar på problemen vad beträffar dold och anonym pant. 2.3 Frågeställning Kan man förhindra uppkomsten av dold och anonym pant i bostadsrätt? 2.4 Avgränsning Denna undersökning kommer att behandla pant i lös egendom med avgränsning till bostadsrätt vad gäller dold och anonym pant. För att begränsa arbetets omfattning, kommer undersökningen att fokusera på denuntiationens inverkan och eventuella brister på formkrav samt hantering av denuntiationer hos bostadsrättsföreningarna. För att på bästa sätt analysera förslagen om ett publikt register för bostadsrätter, har vi även valt att jämföra med det danska pantsättningsförfarandet. Här har vi avgränsat oss till andelslägenheter då dessa påminner om de svenska bostadsrätterna. För att få en bild av hur rutinerna ser ut vid pantsättning valde vi även att kontakta två av Sveriges största bostadsorganisationer, Riksbyggen och HSB, i frågan om det fanns eventuella regler eller krav på de anslutna bostadsrättsföreningarna. 2.5 Metod Rättsvetenskaplig metod används vid vetenskapliga studier av juridik. Syftet med rättsvetenskap är att utröna gällande rätt genom att granska, förstå och analysera lagrummens innebörd och ändamål. Detta ska vidare hjälpa till att skapa en djupare insikt om rättsreglernas tillämpning och hur den påverkar samhället. 2

11 Vi har valt att bygga vårt arbete på de rättsregler som är relevanta för vårt ämne samt komplettera med förarbeten, rättsfall, utredningar, intervjuer och litteratur. Vi har även använt oss av komparativ metod i syfte att jämföra olika rättsordningarna. 2.6 Disposition Uppsatsen disponeras på följande sätt. I kapitel tre ges en översikt över pantsättning av bostadsrätt och dess grunder i skuldebrevslagen. Vidare, i kapitel fyra, redogörs för denuntiationens rättsverkan och bakgrund. Vi kommer även att ge en djupare redogörelse för dold och anonym pant samt de konsekvenser som dessa får. I ett därpå följande kapitel, presenteras det danska systemet för pantsättning av andelslägenheter samt en kort förklaring av benämningen andelsbolig. I kapitel sex sammanfattar vi utredningar och kopplingar till ett bostadsrättsregister. Därefter genomförs en analys av inhämtat material som avslutas med ett de lege ferenda-avsnitt. 3 Rättslig bakgrund 3.1 Handelsbalken 10 kap De grundläggande bestämmelserna för handpant finns i 10:1 HB. Med handpant avses all egendom som inte definieras eller jämställs med fast egendom. Därmed omfattas inte bara lösöre utan även egendom och rättigheter som ej lämpar sig för besittningsbyte för att uppnå sakrättsligt skydd. 2 Det finns inga formkrav i lagrummet för hur en giltig handpant ska upplåtas, endast en rekommendation, att det bör göras skriftligen samt bevittnas. 3 För att en giltig handpant ska uppstå krävs dock att ägaren ingår ett pantavtal gällande egendomen samt att den fordran som panträtten ska verka som säkerhet för, går att identifiera. Den pantsatta egendomen måste således identifieras som den rätta enligt pantavtalet. Vidare ska ett relevant sakrättsmoment användas för att pantsättningen ska få sakrättsligt skydd. Sakrättsligt skydd kan uppnås på tre olika sätt vid pantsättning av handpant, beroende på vilken typ av egendom som pantsättningen avser. 2 Walin, Panträtt, s A a s 86. 3

12 1. Traditionsprincipen, vilken innebär att panthavaren tar egendomen i besittning. 2. Denuntiationsprincipen, som betyder att någon utomstående ansvarar för att pantsättningen meddelas. 3. Registreringsprincipen som fullföljs genom att pantsättningen antecknas i ett register Skuldebrevslagen (1936:81) Lagen reglerar enkla och löpande skuldebrev, men är även avsedd att användas analogt för fordringar i allmänhet vare sig det finns ett utställt skuldebrev eller ej. Reglerna behandlar främst de rättsliga följderna vid överlåtelse av skuldebrev och relationen mellan gäldenär och ny borgenär. Vid penninglån upprättas ett skuldebrev som bevis på fordringen. Ett skuldebrev är en ensidig förbindelse för gäldenären att fullgöra en viss prestation. Borgenären har å andra sidan inga förpliktelser. Detta skiljer skuldebrev från kontrakt, som är ett ömsesidigt avtal två parter emellan. Två olika typer av skuldebrev behandlas i skuldebrevslagen, löpande och enkla Löpande skuldebrev Löpande skuldebrev är avsedda att enkelt kunna överlåtas till ny borgenär. Rättsreglerna är utformade så att den som innehar ett löpande skuldebrev ska kunna förlita sig på att skuldebrevet ger den fordran som presenteras i dess innehåll. Denna garanti till betalning beror på den utsläckta invändningsrätt som drabbar gäldenären då det löpande skuldebrevet överlåts till ny gäldenär. Till skillnad från ett enkelt skuldebrev kan inte gäldenären göra sådana invändningar mot den nya borgenären efter att överlåtelse skett. Exempel på invändningar kan vara att varan är defekt och att han därför inte vill betala. Det är denna oinskränkta rätt till betalning som skiljer ett löpande skuldebrev mot ett enkelt skuldebrev. En förutsättning för att denna invändningsrätt ska släckas ut är att den nya ägaren av skuldebrevet är i god tro. 6 Överlåtelsen av ett löpande skuldebrev får verkan mot överlåtarens borgenärer först efter det att skuldebrevet har traderats till den nya ägaren 22 SkbrL Enkla skuldebrev Ett enkelt skuldebrev fungerar endast som bevismedel för att en fordring föreligger. Reglerna om enkla skuldebrev anses även vara analogt tillämpliga på andra enkla fordringar, både muntliga och skriftliga, trots att det för dessa inte har utställts något skuldebrev. 7 Precis som med löpande skuldebrev kan även enkla skuldebrev överlåtas till ny borgenär. 4 Millqvist, Sakrättens grunder En lärobok i sakrättens grundläggande frågeställningar avseende lös egendom, s Agell & Malmström, Civilrätt, s A a s Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s

13 En skillnad är dock att gäldenären enligt 27 SkbrL, har samma invändningsrätt mot den nya borgenären som mot den gamla. När den nuvarande borgenären överlåtit skuldebrevet till ny borgenär ska gäldenären betala till den nya borgenären. Gäldenären får emellertid tillgodoräkna sig sådan betalning som gjorts till ursprunglig borgenär om denna gjorts utan vetskap om att skuldebrevet överlåtits. Det är därför av vikt för den nya borgenären att underrätta gäldenären om överlåtelsen. Denna denuntiation ger sakrättsligt skydd mot överlåtarens borgenärer Panträtt Den bästa säkerheten för kreditgivning är, juridiskt sett, genom pantförskrivning. Då man upprättar ett pantavtal ger detta borgenären rätt att, vid händelse att gäldenären inte betalar enligt överenskommelse, med förmånsrätt erhålla ersättning ur den pantsatta egendomen. För att egendom ska kunna verka som säkerhet för kredit krävs att denna kan överlåtas och att den har ett ekonomiskt värde, annars kommer panthavaren att få problem då han ska realisera panten Pant i bostadsrätt Redan under 1870-talet uppstod föreningar med syfte att förvärva bostadslägenheter. Anledningen var att ge fattiga eller mindre förmögna möjligheten att skaffa sig en bostad till låg kostnad. Den första bostadsföreningen anses vara Arbetarnas bostadsförening och bildades i Göteborg I slutet av 1910-talet påbörjade man på allvar att bygga billiga bostäder med ändamålet att motverka den rådande bostadsbristen. Bostadsföreningarna reglerades genom allmänna föreningsstiftningen men allt eftersom omfattningen ökade samt även det ekonomiska värdet, ansåg man att det fanns ett behov av en speciell lagstiftning. 10 Den 25 april 1930 tillkom lagen om bostadsrättsföreningar. Lagen skulle motverka uppkomsten av osunda bostadsföretag och innebar att endast föreningar som bildats enligt lagens föreskrifter, fick upplåta lägenheter med ständig besittningsrätt. 11 Bostadsrätter definieras som lös egendom och regleras därför under handpant vid pantsättning. För att uppnå sakrättsligt skydd krävs denuntiation till föreningen vilket bekräftades i NJA 1971 s Agell & Malmström s Håstad s Norberg, Upplåtelse av panträtt i bostadsrätt: en civilrättslig studie i kredit och säkerhetsrätt, s A a s 10. 5

14 I rättsfallet fick inte förvärvaren av bostadsrätten, skydd mot överlåtarens utmätningsborgenärer, eftersom underrättelse till föreningen om överlåtelsen ej gjorts Pantsättningsproblemen 4.1 Denuntiation Denuntiationsprincipen introducerades i 1936 års skuldebrevslag. Sökandet efter ett sakrättsligt moment i de fall då tradition inte gick att genomföra, ledde till att principen utvecklades med tiden. I 1930 års lag om bostadsrättsföreningar infördes ett bostadsrättsbevis som skulle utfärdas för alla bostadsrätter. Handlingen kunde även användas vid överlåtelser och pantsättningar även om detta förfarande inte fanns direkt angivet i lagtexten. Trots att beviset i sig inte ansågs vara någon värdehandling så blev handlingen det främsta instrumentet vid överlåtelse och pantsättningar. När lagen ändrades 1947, rekommenderades att bostadsrättsbeviset överlämnades samt att en underrättelse gjordes till föreningen vid pantsättning. Men det var först i 1971 års bostadsrättslag som denuntiationsprincipen fick sitt riktiga genomslag. Då ersattes det obligatoriska bostadsrättsbeviset med medlemmarnas rätt till utdrag ur bostadsrättsregistret samt plikten för föreningen att anteckna alla underrättelser om pantsättning. I förarbetena till 1971 års lag föreslogs även att en regel om denuntiation som sakrättsligt moment vid köp och pantsättning, skulle ske genom skriftlig handling. Skriftlighetskravet skulle gälla själva pantavtalet och begränsas till bostadsrättshavarens underskrift på ett medgivande om att pantsättning skett i angiven bostadsrätt. Om själva denuntiationen skulle vara bunden till en viss form, framgick inte. Förslaget antogs aldrig. 13 Istället regleras denuntiationsprincipen idag i 31 SkbrL. Formkraven i 31 SkbrL är enkla. Bostadsrättsföreningen ska underrättas om pantsättningen av panthavaren eller pantsättaren. Underrätelsen kan göras muntligt men även telefax och e- post godtas. Fordringen behöver inte beskrivas för föreningen. Detta innebär att om inte föreningen känner till den bakomliggande fordringen, går det inte att få anteckningen avnoterad genom enbart uppvisande av kvitto eller återlämnande av skuldebrev. 14 Vad som krävs av ett meddelande för att det ska uppfylla denuntiationskravet är oklart. Enligt Gösta Walin måste denuntiationen ange det objekt som pantsättningen avser. 12 Håstad a a s Hillert & Jensen, Bostadsrättens värde krediträttsliga studier, s A a s 29. 6

15 Däremot menar han att panthavarens namn inte behöver anges, utan att det är tillräckligt att denne förr eller senare kan identifieras. 15 Bo Helander anser tvärtom att en giltig denuntiation måste ange förvärvarens identitet. Lagtexten i sig säger dock inget om vare sig skriftliga eller muntliga formkrav. Helander menar ändå att det finns skäl för att införa formkrav då denuntiationens sakrättsliga effekt i praktiken kan stävjas pga. svårigheter att bevisa att denuntiationen skett på korrekt sätt Hantering av underrättelse En annan viktig fråga är hur denuntiationen ska mottas av föreningen för att få effekt. När bostadsrättsföreningen underrättas om en pantsättning är den skyldig att anteckna pantsättningen i den lägenhetsförteckning som skall föras hos varje bostadsrättsförening, 9:10 tredje stycket BRL. Den som inte fullgör denna skyldighet kan dömas till böter enligt 10:3 BRL. Även här saknas det formkrav vilket innebär att denuntiationen kan tas emot av vem som helst inom föreningen, meddelandet behöver således inte mottas av ordföranden om denne inte uttryckligen har ställningsfullmakt att ta emot meddelanden. 17 Vad som krävs för att en underrättelse till rätt person och i riktig form ska anses fullbordad blir således svår att utröna. I praktiken brukar banker som denuntierat, begära att den som denuntierats lämnar ett skriftligt erkännande att han mottagit underrättelsen. Oftast sker ett sådant erkännande på en dubblett av denuntiationsmeddelandet. Vissa banker beviljar inte lånet förrän erkännande inkommit. Detta är dock inget krav utan upp till varje enskild borgenär Föreningens bedömningar Som redan nämnts i tidigare stycken, är grundprincipen att föreningen bör anteckna alla underrättelser som den får om pantsättning. Eftersom det är fritt för varje bostadsrättsförening att sköta uppgifterna i lägenhetsförteckningen och detta oftast görs av en lekmannastyrelse utan juridiska kvalifikationer så finns det möjligheter att denuntiationer som rent juridiskt inte är godtagbara ändå antecknas. 19 Det blir i efterhand svårt att bevisa att denuntiationen är felaktigt gjord om inte panthavaren sparat en kopia av underrättelsen och kan styrka att föreningen gjort en oriktig anteckning. Även om det borde anses som god föreningssed så finns det ingen regel i BRL som tvingar styrelsen att spara underrättelsen om pant, inte minst eftersom muntlig denuntiation godtas. 15 Walin s Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s Hillert & Jensen s Helander a a s Hillert & Jensen a a s 34. 7

16 Vad gäller avsaknaden av formkrav för denuntiation, hävdar Hillert och Jensen att det i vart fall måste framgå att denuntiationen gäller panträtt och i vilken bostadsrätt som gör sig gällande. Att bara denuntiera att bostadsrättshavaren har en skuld räcker inte. 20 I fråga om hur föreningen bör tolka denuntiationen framgår det i NJA 1994 s. 668 att föreningen inte har någon plikt att utröna denuntiationens betydelse. Ansvaret ligger på panthavarens skyldighet att denuntiera så tydligt att man förstår att det är frågan om en pantsättning. I annat fall så kan panthavaren gå miste om sin fordran. Skulle det fastslås att denuntiationen trots allt varit så klar att föreningen borde förstått att det rörde sig om en pant, så hjälper det inte att föreningen åberopar rättsliga osäkerheter. Hillert och Jensen fastslår därför att styrelsen hellre bör anteckna för mycket än för lite Anonym pant Vid så kallad anonym pant finns en denuntiation till bostadsrättsföreningen om pant i bostadsrätten, samt en anteckning i lägenhetsförteckningen. Informationen om panthavaren är dock så ofullständig att denne inte kan identifieras. Vid en framtida försäljning blir det således omöjligt för köparen att lösa eller överta panten om panthavaren inte kan identifieras. Ulf Jensen ställer frågan om en pantsättning som meddelats föreningen av pantsättaren utan angivande av panthavares namn, kan avnoteras av annan än pantsättaren. Även om föreningen skulle vägra att stryka noteringen på pantsättarens uppmaning, skulle han med hjälp av en bulvan kunna meddela föreningen att panträtten inte längre gäller, utan risk att föreningen kontrollerar saken med den verklige panthavaren. 22 Bristerna i förfarandet öppnar även för bedrägeririsker då bostadsrättshavaren vid risk för utmätning kan underrätta föreningen om att pantsättning skett till förmån för en anonym panthavare. Av NJA 1992 s.6 framgår att en exekutiv auktion inte kan upphäva panträtt i bostadsrätt ens om köparen är i god tro. Detta innebär att den som förvärvat bostadsrätten exekutivt, riskerar att panträtten verkligen har täckning. En pantsatt bostadsrätt med okänd fordran är därför i praktiken osäljbar. 20 Hillert & Jensen s A a s A a s 30. 8

17 Enligt Utsökningsbalken (UB) 4:14 3st., kan bostadsrättshavaren åläggas att på heder och samvete skriftligen bekräfta de uppgifter om sina tillgångar som han har lämnat vid förhör eller i förteckning. Detta ger dock inga garantier att så blir fallet. 23 I frågan om när någon annan än bostadsrättshavaren denuntierat anonymt tar Jensen och Hillert upp ett exempel som tydligt visar problematiken för såväl bostadsrättshavaren som föreningen. A äger en bostadsrätt som han på grund av flyttning måste sälja. B är en av spekulanterna, men när A kräver kr tvekar B, som dock strax finner på råd. B skickar en underrättelse till A:s bostadsrättsförening, där han under den påhittade, men ganska vanliga, namnet Nils Nilsson påstår sig ha fått panträtt i bostadsrätten. Någon adress eller annan identifikation lämnas inte. Föreningen antecknar påståendet. När A sedan ska sälja, finns det ingen köpare som vågar slå till med tanke på den okända belastningen. Den hygglige B köper så småningom bostadsrätten för kr. sedan han sagt sig vara villig att ta risken (men naturligtvis inte berättar att det är han som låg bakom anteckningen). 24 Den största svårigheten är att Nils Nilsson inte existerar, det finns således ingen att föra talan emot. För att föreningen ska våga sig på att stryka en pantsättningsnotering så måste det finnas starka bevis på att påståendet är falskt, något som i sig kan bli näst intill omöjligt att bevisa. Som tidigare nämnts så blir det upp till föreningen att pröva själva påståendet om panträtt. Själva anteckningen i sig har ingen sakrättslig effekt, panträtten uppkommer genom själva denuntiationen. Lägenhetsförteckningen och utdraget bör därför anses som noteringar om gjorda påståenden. Det hjälper därför inte att få föreningen att stryka anteckningen. Skulle bostadsrättshavaren dessutom tiga om denuntiationen skulle köparen med stor sannolikhet kunna häva köpet. Godtrosförvärv utsläcker inte panten. 25 Det är dock föreningens skyldighet att utfärda korrekt utdrag och så länge den felaktiga anteckningen finns kvar så riskerar föreningen att bli skadeståndsskyldig. Men detta kräver att bostadsrättshavaren kan bevisa att utdraget är felaktigt. 23 Hillert & Jensen s A a s A a s 34. 9

18 Att stämma föreningen i yrkande om att anteckningen ska tas bort torde heller inte avhjälpa problemet då det inte är möjligt att få en dom som är rättskraftig mot panthavaren. Fordringar som skyddas av panträtt preskriberas dessutom inte enligt PresL.11. Bostadsrättsföreningen har som sista utväg, möjlighet att köpa tillbaka bostadsrätten av bostadsrättshavaren vilket innebär att bostadsrätten upphör och därmed även panten. Enligt reglerna i 6:11 BRL i förhållande till 4:11 BRL får bostadsrättsföreningen enligt allmänna panträttsliga principer dock inte besluta om att bostadsrätten ska upphöra utan att tillfråga panthavaren. En upphörd pant är lika med en förstörd pant. Enligt panthavarens vårdplikt ska panten väl skyddas och vårdas och inte förstöras. Vilket ansvar föreningen har i detta läge om den beslutar att annullera bostadsrätten är oklar Dold pant Det råder en allmän uppfattning att nuvarande ordning beträffande överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt i flera avseenden är otillfredsställande. För att pantsättning av bostadsrätter ska fungera tillfredsställande är det viktigt att föreningen lämnar kreditgivare och potentiella förvärvare av bostadsrätten riktiga uppgifter om förekomsten av panträtt i bostadsrätten. Det förekommer att styrelsen i en förening blir denuntierad om en gjord pantsättning men låter bli att anteckna detta. Det medför inte att panten blir ogiltig, men panträtten blir inte synlig för tredje man. Detta kan leda till att en förvärvare av bostadsrätten efter köpet finner att egendomen är belastad med en dold panträtt. Misstag av detta slag förefaller att vara förhållandevis ovanliga, men risken att föreningarna inte iakttar sina skyldigheter innebär emellertid ett osäkerhetsmoment, vilket minskar bostadsrättens värde som pant. 27 B köper av A en bostadsrätt som är pantsatt. Panten är inte är noterad i lägenhetsförteckningen. Det innebär att lägenheten är pantsatt för säljare A:s kredit och därmed kan bli föremål för utmätning om han inte betalar räntor och amorteringar i enlighet med den överrenskommelse som gäller för hans kredit. Köpare B blir inte betalningsskyldig för säljare A:s kredit men drabbas indirekt om A inte sköter sina betalningar, då bostadsrätten kan bli föremål för utmätning. 26 Norberg s Kommittédirektiv 1996:108, Bostadsrättsregister samt frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt, en sammanfattning. 10