Sakkunnigutlåtande våtrum SLUTBESIKTNING - Tysbergav 9, Enskede

Transkript

1 sida 1( 7) Sakkunnigutlåtande våtrum SLUTBESIKTNING - Tysbergav 9, Enskede UTLÅTANDE

2 sida 2( 7) Sakkunnigutlåtande våtrum, slutbesiktning Tidpunkt för besiktning kl Besiktningsman Sajad Mirkhalafi Beställare Tobias Öhman Närvarande Beställaren Entreprenören, genom Damian Besiktningsobjekt Våtrum Fastighetens adress Tystbergavägen 9, Enskede Entreprenadform Konsumententreprenad Avtalsreglerad besiktning Nej Upphandlingsform Totalentreprenad Ersättningsform Uppgift saknas Entreprenaden utförd Hösten 2016 Entreprenör NEUBAUERS GROUP HB Underentreprenör Uppgift saknas Behörigheter Uppgift saknas Tidigare besiktningar Saknas

3 sida 3 (7 ) UPPDRAGSBESKRIVNING Oreglerad besiktning av utförd konsumententreprenad, totalrenovering av våtrum. Besiktning utförs efter att entreprenaden färdigställts på uppdrag av entreprenadens beställare. Besiktningen omfattar entreprenaden i sin helhet. SYFTET MED BESIKTNINGEN Besiktningen syftar till att ge beställaren ett sakkunnigutlåtande beträffande en utförd entreprenad och/eller en bedömning över besiktningsobjektets kondition och riskområden för möjliga skador. Besiktningen och utlåtandet kan vidare ingå som del i underlag för beställarens godkännande vid färdigställande av entreprenad. För de fall där besiktningsuppdraget inte är reglerat genom lag eller avtal kan utlåtandet innehålla subjektiva bedömningar kring brister, risker, åtgärder etc. i syfte att vägleda beställare eller entreprenör till vidare handling. Det finns emellertid inte, vare sig för beställare eller entreprenör, något krav att följa dylika utlåtanden. SAMMANFATTANDE KOMMENTAR ÖVER BESIKTNINGSOBJEKTET Entreprenaden innehåller en del fel och brister som redovisas under sida 4. Kvalitetsdokument och intyg för Säker Vatten ej överlämnat, så ej heller dokumentation över utförda el-installationer. Fallbyggnad på golv är generellt bra, även om den lokalt överstiger krav enligt BBV på max 20 mm/meter pga halkrisk. Tappvattenledningar har förlagts med dolda fogar inuti vägg vilket strider mot branschreglerna Säker Vatten Installation 16:1. Denna typ av installation medför ökad risk då vatten kan tränga in i bakomliggande konstruktion med skada som följd. Dessutom är det svårt att upptäcka läckage, då det saknas lämplig indikering. Rörgenomföringar i golv bör i möjligaste mån undvikas då det medför ökad risk för vatten och fukt att tränga in i bakomliggande konstruktion. Genomföringar i golv är en avvikelse enligt Säker Vatten Installation 16:1. Under entreprenaden har en infälld spegel demonterats och ersatts av väggplattor. Besiktningsmannen föreskriver särskild utredning, då det är viktigt att säkerställa att tätskiktet inte tagit skada av reparationen, samt att leverantören av tätskikt har godkända anvisningar på hur reparationen ska utföras. Övriga fel framgår under sida 4. Beställare och entreprenör bör träffa överenskommelse över hur anmärkningar och påpekanden i detta utlåtande ska hanteras vidare, endera genom avhjälpande eller eventuellt prisavdrag. AVVIKELSER UPPTAGNA I DOKUMENTATION Dokumentation ej överlämnad SÄNDLISTA Utlåtande med tillhörande bilaga har skickats via e-post till:tobias.ohman@gmail.com Stockholm Sajad Mirkhalafi Besiktningsman Badrumsbesiktningar Stockholm AB

4 sida 4( 7) FEL, BRISTFÄLLIGHETER, ANMÄRKNINGAR OCH FÖRHÅLLANDEN Kontrollpunkt Utslag Beskrivning BADRUM 1. Dolda fogar E Dold förläggning av fogar till tappvattenledningar 2. Golvlutning E Golvlutning i dusch överstiger max 20 mm/meter pga halkrisk 3. Fogsprång E Fogsprång i övergång mellan stora och små golvplattor vid dusch 4. Rörgenomföring E Rörgenomföringar i golv 5. Tvättställsblandare E Tvättställsblandare sitter löst 6. Handdukstork E Bristfällig dragning av ledningar till handdukstork, ledningarna är ej klamrade, samt ligger dikt an mot varandra 7. Termostat E Golvvärmetermostat är placerat för lågt (ca 55 cm från golv) 8. Tvättställ E Silikon/mjukfog saknas vid bakkant tvättställ Av beställaren påtalade anmärkningar 9. Täckbrickor E Täckbrickor runt tappvattenledningar sitter löst 10. Placering ledningar E Tappvattenledningar är ej centrerade under tvättställen 11. Montering tvättställ A Utgör inga fel 12. Tätning blandarfäste A Utgör inga fel 13. Flisor i väggplattor A Liten omfattning, inom toleransen av vad som skäligen kan förväntas 14. Tätskikt U Skicket på tätskikten i samband med demontering av infälld spegel WC/Gästtoalett 15. Termostat E Golvvärmetermostat är placerat för lågt (ca 55 cm från golv) FÖRKLARING UTSLAG E - Besiktningsmannen anser entreprenören ansvarig för felet. B - Besiktningsmannen inte anser entreprenören ansvarig för felet C - Besiktningsmannen föreskriver fortsatt besiktning D - Ej bedömt vid besiktningstillfället U - Hänskjuts till särskild utredning A - Av beställaren påtalad anmärkning, som enligt besiktningsmannens mening inte utgör fel Y - Av beställaren påtalad anmärkning som besiktningsmannen inte har kunnat bedöma vid tidpunkt för besiktning.

5 sida 5( 7) Allmän information om besiktningen Bedömningsgrunder för kontrollen För våtrum finns av branschen framtagna regler, BBV (regler för våtrum), GVK (Säkra Våtrum) och Säker Vatten (säkra vatteninstallationer). Reglerna är i sig inte tvingande genom lag eller andra författningar, men har en starkt vägledande ställning i bedömningen av vad som är att anse som fackmässigt arbete. En behörig entreprenör ska följa gällande regler för den auktorisation som entreprenören innehar. Konsumenttjänstlagens bestämmelser är tvingande, och föreskriver att arbete som en näringsidkare utför åt konsument ska uppfylla krav på fackmässighet. Boverkets byggregler, BBR, utgör för renoveringsarbeten i allt väsentligt rekommendationer. Dessa bestämmelser kan emellertid vara vägledande i bedömning huruvida utfört arbete uppfyller krav på fackmässighet. Såväl BBV som Säker Vatten uppfyller de tvingande kraven som ställs genom BBR. Sammantaget är det bland annat dessa bestämmelser som utgör grund för bedömning av en utförd entreprenad och/eller objektets kondition. Besiktningens omfattning Omsorgsfull okulär kontroll av det som omfattas av uppdraget. Besiktningsuppdraget är slutfört efter att (detta) utlåtandet har överlämnats till beställaren. Besiktningen begränsningar Endast det som är synligt och tillgängligt kan undersökas. Om inte annat särskilt avtalats utförs inte fuktmätning, luktlokalisering, asbestanalys, provtryckningar, kontroll av el-installationer, luftflödesmätningar, hållfasthetsberäkningar, mikrobiell påväxt eller andra mer djuplodade undersökningar som kräver särskild utrustning eller kompetens. Uppgiftsinhämtning I samband med besiktningsuppdraget kan uppgifter inhämtas från såväl beställare, entreprenör och annan. Uppgifter kan röra konstruktionstyp, materialanvändning, egenkontroller, behörigheter, dokumentation etc. Besiktningsmannen gör ingen vidare kontroll av dessa uppgifter, om inte annat särskilt avtalats. Synpunkter på utlåtande Om någon part som äger rätt till utlåtandet har invändningar mot dess innehåll eller formuleringar där i skall detta utan dröjsmål (senast fem dagar efter att utlåtandet skickats till mottagaren) framföras skriftligen till Badrumsbesiktningar Stockholm AB för eventuella justeringar i, eller kompletteringar av utlåtandet. Ansvar för bedömningar I besiktningsuppdraget ingår normalt inte att lämna utlåtande om vad som bör, ska eller kan åtgärdas, eller hur åtgärden ska utföras. Vid oreglerade besiktningar kan denna typ av överskottsinformation i vissa fall lämnas för att underlätta samverkan mellan beställare och entreprenör. För de fall där subjektiva bedömningar görs av besiktningsmannen, såväl muntligt som skriftligt, ska dessa ses i ljuset av att det är just subjektiva bedömningar, baserade på den enskilda besiktningsmannens kompetens och erfarenhet. Dessa bedömningar och utlåtanden bör därför betraktas som en av flera byggstenar för vidare beslut om åtgärder.

6 sida 6( 7) Objektivitet En avgörande princip för besiktningsuppdraget är att det utförs med högsta möjliga mått av objektivitet, oavsett vem som är beställare av, eller part i uppdraget. Värdering av synpunkter på besiktningsobjektet som lämnas av beställare, entreprenör eller annan till besiktningsmannen under besiktningstillfället eller där efter görs egenhändigt av besiktningsmannen. Riskbedömning Där besiktningsmannen bedömer att det finns konkreta risker för skador anges detta särskilt under riskanalys tillsammans med en motivering till bedömningen. Märk väl, om besiktningsmannen inte har konstaterat några konkreta risker innebär detta inte analogt att objektet står utan risker för möjliga skador. Omständigheter och förutsättningar som inte kan bedömas okulärt under besiktningen, exempelvis felaktigt anbringat tätskikt, kan medföra omfattande skador trots att det inte uppmärksammats vid besiktningstillfället. En bedömd konkret risk innebär inte att en skada kommer att uppstå, blott att det finns en förhöjd risk. Många riskkonstruktioner fungerar förträffligt i många år, utan uppkomst av skada. Fördjupad undersökning Där det finns konkreta tveksamheter kring utförande, installation eller konstruktion kan besiktningsmannen föreslå en fördjupad undersökning. Så kan som exempel ske om det finns indikationer på fukt i konstruktion, lukt från avlopp, tillsynes låg luftomsättning eller om det syns tydliga brister i en el-installation. Fördjupad undersökning ingår inte i uppdraget, om inte annat särskilt avtalats. Fuktindikering I vissa fall utförs begränsad fuktkontroll, genom att på ett antal punkter mäta fuktkvot (FK) alternativt relativ fuktighet (RF). Denna mätning utgör blott en indikationsmätning, och kan inte likställas med en mer ingående fuktmätning. Avvikande värden vid en indikationsmätning kan påkalla fördjupad undersökning. Normala värden tyder på, att det vid just de mätpunkterna vid mättillfället inte finns indikation på fukt. Påpekanden, anmärkningar & avvikelser Blott det faktum att utlåtandet innehåller påpekanden, anmärkningar eller avvikelser är inte analogt med att entreprenaden är felaktig, ej heller att påpekandet, anmärkningen eller avvikelsen alltid är nödgad att åtgärdas. Vid renovering, ombyggnad och tillbyggnad i befintliga konstruktioner kan anmärkningar och avvikelser uppstå som konsekvens av förutsättningar som ges av den befintliga konstruktionen. Därtill bör nämnas att hantverk lämnar ett visst utrymme för avsteg från det felfria, trots vilket det kan uppfylla krav på fackmässighet. Det är således viktigt att ta aktiv del av hela utlåtandet, och sammantaget avgöra betydelsen av summan påpekanden, anmärkningar och avvikelser. Fel eller brister som uppdagas kan i vissa fall lämnas helt utan avseende, i andra fall leda till prisavdrag eller att felet avhjälps. Konsumenttjänstlagen innehåller bestämmelser som reglerar när fel ska avhjälpas respektive ersättas genom prisavdrag. El-installationer Vem som får utföra elinstallationer och hur installationer ska utföras regleras i lag, förordning och föreskrift. Den som är ägare av en anläggning (bostadsrättsinnehavare, fastighetsägare) är ansvarig för anläggningens säkerhet. Starkströmsförordningen 5 föreskriver att innehavaren av en anläggning ska tillse att arbete som utförs i anläggningen ska ske utan risk för sak- eller personskada och endast av den som har rätt att utföra arbetet. Således vilar i princip hela ansvaret för elinstallationen på den som äger bostaden, varför det är särskilt viktigt att kontrollera

7 sida 7( 7) behörighet på den elinstallatör som ansvarar för installationen. Begär alltid en dokumentation över de elinstallationer som utförts, av vilken det framgår vilken elinstallatör som utfört arbetet. Branschregler & avvikelser Branschregler som beskriver hur våtrum ska uppföras (BBV, GVK, Säker Vatten m.fl) är inte tvingande genom lag eller författning. Det finns dock flera goda anledning att så långt det är möjligt följa reglerna som branschen beslutat, inte minst i syfte att försäkringar ska täcka vid en eventuell skada. Flera försäkringsbolag har som krav, för fullgott försäkringsskydd, att våtrum ska vara uppförda enligt vid tidpunkt för uppförandet gällande branschregler. En avvikelse, vill säga en punkt som inte uppfyller kraven, kan således medföra reducerat eller uteblivet försäkringsskydd vid en skada. I anledning här av är det viktigt att ta aktiv ställning till varje avvikelse. Här genom blir det viktigt för entreprenören att upplysa om eventuella avvikelser och hur dessa kan avhjälpas. Tillvägagångssätt för detta finns beskrivet i branschreglerna. Tilläggsuppdrag vid tvist eller oenighet I de fall där tvist eller oenighet råder mellan beställare och entreprenör kan Badrumsbesiktningar Stockholm AB bistå med fördjupade bedömningar i tvistefrågan i egenskap av sakkunnig. Dessa bedömningar kan inbegripa juridik, fackmässighet, avhjälpande, prisavdrag etc. Fördjupad bedömning ingår inte i besiktningsuppdraget. Såväl entreprenör som beställare kan genom särskild överenskommelse träffa avtal om tilläggsuppdrag. Besiktningens omfattning kan inskränkas eller utökas från det normala uppdraget efter överenskommelse mellan besiktningsmannen och beställaren. Sådan överenskommelse ska framgå av utlåtandet, under rubriken Uppdragsbeskrivning. Synpunkter, åsikter eller tankar om Badrumsbesiktningar Stockholm AB? Vi på Badrumsbesiktningar Stockholm AB drivs av en stark vilja att ständigt utvecklas och förbättras. Vår tydliga ambition är att de uppdrag vi utför ska tillföra nytta i något avseende för beställaren, entreprenören eller branschen i stort. Har du konstruktiva förslag eller synpunkter som kan förbättra vår verksamhet välkomnar vi dig att kontakta oss. Om vi kan använda din input kommer du att få någon form av gratifikation som tack för ditt bidrag. Allmänna villkor 1.1 Badrumsbesiktningar Stockholm AB (fortsättningsvis bolaget ) äger upphovsrätten till upprättade dokument. Endast beställaren får använda dokumentationen i enlighet med det avtalade ändamålet. 1.2 Dokumentationen får inte utan bolagets skriftliga medgivande överlåtas till annan. Endast den som har rätt till dokumentationen kan göra innehållet gällande mot bolaget. 1.3 Bolaget är inte skyldig att kontrollera riktigheten i de uppgifter som lämnats av beställare, entreprenör eller annan. 1.4 Bolaget är skyldig att ersätta den skada som orsakas beställaren endast om bolaget agerat vårdslöst. Bolaget är endast ansvarig för uppdraget gentemot beställaren, annan äger inte rätt till skadestånd från bolaget. Yrkanden understigande 20 % av pbb ersätts ej. 1.5 Beställaren ska omsorgsfullt genomläsa dokumentationen så snart den överlämnats, och utan dröjsmål skriftligen meddela bolaget om det innehåller felaktigheter eller om uppgifter som framkommit vid besiktningstillfället saknas. 1.6 Endast det som lämnats skriftligt kan göras gällande mot bolaget. 1.7 Bolaget äger rätten att använda upprättad dokumentation fritt för verksamheten, där ibland dela den med entreprenörer i syfte att uppmärksamma vanligt förekommande fel och brister genom vilket liknande fel kan förebyggas framgent.