Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 396 Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt Författare: Charlotte Eklund Handledare: Hans Lind Stockholm 2007

2 Master of Science thesis Title: Authors: Department: Profitable tenants A thesis about optimal conditions and rental agreements Charlotte Eklund Department of Real Estate & Construction Management division of Building and Real Estate Economics Master Thesis number: 396 Supervisor: Hans Lind Keywords: rental agreement, tenant, profitability Abstract While the business cycle continues to point upwards and the interest for commercial real estate increases it is very important to have competitive offers. It is important to e.g. the negotiation techniques and the structure of the rental agreement. The main purpose of this thesis is to find a strategic way to act during the rental negotiation and during the signing of the agreement. By studying how the real estates companies are acting today the aim is to find a trend that shows the way towards the most profitable procedure. Another purpose is also to examine the landlords view on what determines the profitability of the clients. This thesis describes in detail the different parts of the rental agreement and how these parts can be affected. Seven different landlords have been interviewed with reference to their view on rental negotiations, tenants and profitability. To investigate the role of the factors identified in the early part of the thesis a statistical analysis has been carried out. From the statistical calculations it can be established that the most important contributions factor is the location of the premises. Regarding to the contract period and the options in the contract it was not possible to find any effect on the rent level. Concerning the results from the study I consider that the most profitable conditions between the tenant and the landlord is created when the two parts are having a good business relationship. The more we can learn about and get to know our tenants the better we can help them to fulfil theirs needs and desires. A tenant who is satisfied with his premises is in most cases a faithful tenant and is also most likely to accept a rent adjusted to the conditions of the market. A prosperous and faithful tenant is a profitable tenant! 2

3 Examensarbete Titel: Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt. Författare: Charlotte Eklund Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 396 Handledare: Hans Lind Nyckelord: hyreskontrakt, hyresgäst, lönsamhet Sammanfattning I takt med att konjunkturen fortsätter att peka uppåt och intresset för kommersiella fastigheter blir allt större, desto viktigare blir det att företagen tar fram konkurrenskraftiga alternativ. Ett exempel på konkurrenshöjande medel är att förbättra förhandlingsteknik och hyreskontraktets egenskaper. Arbetets syfte är att få fram ett strategiskt tillvägagångssätt vid en hyresförhandlig och kontraktsskrivning. Genom att studera hur fastighetsföretagen idag agerar var tanke att få fram en trend som visar vägen mot det mest lönsamma tillvägagångssättet. Syftet var även att undersöka fastighetsägarnas syn på kunden. I uppsatsen beskrivs hyreskontraktets delar mer ingående och hur dessa kan påverkas i olika avseenden. Dessa delar får sedan en återkoppling i uppsatsens intervjudel där sju stycken förvaltare intervjuats med avseende på deras syn på hyresförhandlingar, hyresgäster och lönsamhet. För att styrka eller dementera vissa föreställningar, som framkommit i uppsatsen tidigare del, har statistiska analyser gjorts. I resultatet från dessa kan vi fastställa att den största bidragande faktorerna till hyrans nivå är lokalens läge. Vad beträffar avtalslängd och innefattande av optioner har dessa inte uppvisat några resultat som tyder på att hyran skulle påverkas. Av de resultat som framkommit i studien anser jag att de mest lönsamma hyresförhållandena skapas där man har en god kontakt mellan fastighetsägare och hyresgäst. Desto bättre vi förstår vår kund desto bättre kan vi också hjälpa honom eller henne att hitta det hon söker. En hyresgäst som trivs är ofta en trogen hyresgäst. En hyresgäst som trivs är också ofta beredd att betala en affärsmässig hyra. En välmående och trogen hyresgäst är en lönsam hyresgäst! 3

4 Förord Det här examensarbetet är skrivet hösten 2006 och våren 2007 efter en förfrågan från AP Fastigheter. Arbetet har sedan utförts i samarbete med institutionen för Fastigheter och byggande, avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi. Omfattning på examensarbetet är 20 poäng och utgör det sista momentet i min civilingenjörsutbildning inom Lantmäteri med inriktning bygg- och fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan. Jag vill rikta ett stort tack till AP Fastigheter som erhållit mig en arbetsplats, under tiden för skrivandet, med många trevliga och hjälpsamma kollegor. Jag vill också tacka alla de som tagit sig tid och ställt upp på intervjuer. Ni har gett mig mycket kunskap och hjälpt mig möjliggöra detta arbete. Vidare vill jag självklart tacka min handledare, Hans Lind, professor på Institutionen för Fastigheter och Byggande på KTH, som varit till stor hjälp för att jag skulle kunna genomföra denna studie. Slutligen vill jag också tacka min pappa för all hjälp med arbetet och min mamma för hjälp med korrekturläsning. Stockholm, juni 2007 Charlotte Eklund 4

5 Innehållsförteckning Abstract... 2 Sammanfattning Inledning Bakgrund Syfte Metod Disposition Avgränsningar Teori Inledning Kontraktstiden Uppsägningtid och förlängning Aspekter på kontraktstidens längd Fastighets- och lokalaspekter Hyresgästanpassningar Allmänt Intresset för anpassningar Jämförelse med utlandet Hyresgästanpassningar och lönsamhet Optioner Fastighetsrelaterade tjänster Hyresgästens egenskaper Kostnadsfördelning Fördelningen mellan hyresvärd och hyresgäst Avskrivningar Garantier, depositioner och borgensförbindelser Övrigt Standardavtal Förbättringspotentialer Funderingar Hyran Resultat från intervjuundersökning Urval och Metod Vad sa Företagen Företagsfakta Kontraktstiden Fastighets- och lokalaspekter Hyresgästanpassningar Optioner Fastighetsrelaterade tjänster Hyresgästens egenskaper Hyran Sammanfattning från intervjuerna

6 4 Statistisk analys Förklaring av metoden Regression Lokalhyra Regressionsanalys Regressionsanalys Regressionsanalys Regression Avslutande diskussion Källförteckning Bilaga 1 Frågelista för intervju med förvaltningsföretag41 Bilaga 2 Regressionsanalys 1 & Bilaga 3 Regressionsanalys 3 &

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Man har de senaste åren kunnat se hur fastighetsmarknaden blivit allt mer attraktiv och jakten på de attraktiva lokalerna ökat. Allt fler företag vill ha sina lokaler individuellt anpassade och renoverade. Det har även blivit ett större fokus på lokaloptimering och högre komfort de senaste åren. 1 Samtidigt som hyresgästerna blivit all mer medvetna och ställer högre krav på sina lokaler har man också sett hur fastighetsmarknaden blivit allt hetare sedan Med den marknad som nu utvecklas förvandlas också tidigare kundens marknad till fastighetsägarnas. Med detta menas att vid en tidigare lågkonjunktur med många vakanser hade man inte alltid råd att tacka nej till en hyresgäst med risk för att få ännu mer vakanser. Men med en marknad som den börjar se ut idag börjar fastigheterna åter igen fyllas upp och fastighetsägarna kan nu ställa högre krav på vilka hyresgäster man väljer att hyra ut åt. Fastighetsägarna blir inte längre lika tillmötesgående med rabatter och specialanpassade investeringar om de vet att de troligen kan få in en annan hyresgäst som betalar full hyra. Det är med denna bakgrund som intresset för det optimala hyresförhållandet kom upp. Intresset och det aktuella läget på marknaden ger nu optimala möjligheter att utreda vilka faktorer som leder till de mest lönsamma hyresgästerna. Då det med all sannolikhet kommer utvecklas till en ren marknad för fastighetsägarna är nu den tid den rätta tidpunkten att börja en studie. För om ett till två år finns stora chanser att marknaden återigen börjar svänga mot kundens marknad. 1.2 Syfte Syftet men denna uppsats var att undersöka hur förvaltande fastighetsföretag i Stockholm ska agera för att uppnå så lönsamma hyresgäster som möjligt. Genom att studera hur fastighetsföretagen idag agerar vid kontraktsskrivning och omförhandling av hyreskontrakt var tanke att få fram en trend som visar vägen mot det mest lönsamma tillvägagångssättet. Syftet var även att undersöka fastighetsägarnas syn på kunden och vilken inställning till den samme som lönade sig bäst för att lyckas med ett lönsamt avslut. 1 Mossfelt H. s 33 (2006) 7

8 1.3 Metod Uppsatsen bygger på litteraturstudier, intervjuer och stistiska beräkningar. Litteraturstudien har främst grundat sig på böcker, rapporter, artiklar och hemsidor. Utgångspunkten för studien har varit lokalhyreskontraktets uppbyggnad och dess syfte har varit att ge en förståelse i vad som är grundläggande för en hyresförhandling. Intervjuerna är genomförda med sju fastighetsföretag som förvaltar kommersiella lokaler. Förtagen har valts med utgångsläge från den kommersiella marknaden i Stockholm men även i Linköping för att kunna se eventuella skillnader. Alla intervjuer är utförda muntligen ute hos förtagen. Alla svar från intervjuerna är anonyma och det kommer därför inte göras någon koppling mellan svaren och företagens namn. I de statistiska beräkningarna har valts att använda metoden multipel regressionsanalys. Metoden används för att se hur en parameter påverkas av olika faktorer. I detta arbeta har valts att undersöka hur olika faktorer kan påverka hyran. 1.4 Disposition Efter det inledande kapitlet följer kapitel 2. Detta kapitel är baserat på den litteraturstudie som ligger till grund för arbetet. I kapitel 3 sammanfattas resultatet från de sju intervjuer som gjordes med representanter från kommersiellt förvaltande fastighetsföretag. Kapitel 4 redogör för de matematiska beräkningarna som gjorts. I kapitel 5 förs en avslutande diskussion där bland annat resultaten från kapitel 3 och 4 diskuteras 1.5 Avgränsningar Uppsatsen är koncentrerat till den svenska lokalhyresmarknaden och då med inriktning främst på Stockholms kontorslokaler. Den har sin grund i och omkring kontraktsskrivningen och även omförhandling av dessa kontrakt. 8

9 2 Teori 2.1 Inledning Efter flera år med stora vakanser och trögrörlig marknad har fastighetsmarknaden nu gått in i en högkonjunktur. Vakanserna har börjat fyllas men än finns det många lokaler som fortfarande står tomma. Man förväntar sig nu en större rörlighet bland kunderna och möjlighet att fylla ut de kvarvarande vakanserna och även kunna omförhandla flera kontrakt för att möjliggöra en högre hyra eller kunna ta in en ny hyresgäst som är beredd att betala den högre hyran som den allt hetare marknaden förväntas leda till. När marknaden går in i en högkonjunktur som denna uppkommer också möjligheter till att optimera företagets vinst genom att uppnå så lönsamma hyresgäster som möjligt. För de lokalförvaltande fastighetsföretagen ligger tyngdpunkten för denna lönsamhet i kontraktsförhandlingen och kontraktet mellan hyresvärden och hyresgästen. För att kunna få fram allt lönsammare hyresgäster bör grunden läggas i hur kontraktet ser ut, hur förhandlingarna går till och vilka kringliggande faktorer som kan påverka den totala vinsten efter avslutad kontraktstid. Enklaste sättet för att konstatera om ett hyresförhållande är lönsamt eller inte är att se på vilken hyra för lokalen kontraktet genererar i förhållande till de kostnader som hyresvärden måste lägga ut för att lyckas få ett avslut eller behålla en hyresgäst. Hyresvärden kan ganska enkelt ställa upp en kalkyl för att beräkna vilken hyra han skall sätta för att hyresförhållandet ska vara värt att genomföra med de kostnader som krävs för att den potentiella hyresgästen ska flytta in i lokalen. Självklart är det av största vikt att se om det tänkta hyresförhållandet generera i en vinst. Men som hyresvärd är man också intresserad av hur lönsamt det aktuella kontraktet är i jämförelse med andra kontrakt. Enligt Stellan Lundström (1997) ser man detta tydligast då man jämför två hyreskontrakt med lika långa löptider. Det kontrakt som då har det högsta nuvärdet, beräknat med riskjusterande förräntningskrav, är också det kontrakt som är lönsammast. Genom att det nuvärdet som fås fram delas sedan upp, i lika stora belopp med samma förräntningskrav, över löptiden kan vi jämföra kontrakt med olika löptider. Det kontrakt som då har det högsta årsbeloppet är också det kontrakt som är lönsammast. 2 2 Lundström Stellan, s 76 (1997) 9

10 2.2 Kontraktstiden Uppsägningtid och förlängning Kontraktsutformningar och tillhörande handlingar skiljer sig från företag till företag. Det är då främst hur de utformats juridisk, som skiljer sig, medan vissa punkter ser likadana ut oavsett företag. Sådana punkter är just kontraktets löptid, uppsägningstid och eventuell förlängning då kontraktet inte sagts upp av någon av dess ingående parter. Hur man väljer att fördela dessa olika tidsintervall har sedan stor betydelse för hur mycket man är beredd att investera i lokalen och vilken hyresnivå man är beredd att acceptera. Uppsägningstidens minimum är idag reglerat i lag och kan därför inte förhandlas bort så att den eventuellt skulle kunna gynna hyresvärden. Däremot brukar hyresvärden gärna vilja avtala om en längre uppsägningstid då det rör lokaler där fastighetsägaren gjort stora anpassningar åt hyresgästen. Även då det rör sig om lokaler med stora ytor vill hyresvärden gärna ha en längre uppsägningstid. Anledningen är att sådana ytor kan vara svåra att hitta en ny hyresgäst till då den tidigare avflyttar. Som hyresvärd vill man då vara förutseende och genom att avtala om en längre uppsägningstid kan man möjliggöra att vakanstiden mellan den tidigare hyresgästen och den nya blir så liten som möjligt och då förhoppningsvis undvika stora kostnader för hyresvärden. Förlängning av hyrestiden inträffar då ingen av de ingående parterna sagt upp kontraktet för omförhandling eller avflytt inom den avtalade uppsägningstiden. Vanligast är att avtalet då förlängs med tre till fem år åt gången. Anledningen till detta tidsintervall är att man vill möjliggöra indexering vilket kräver en hyrestid på minst tre år. Då man ska jämföra olika kontrakt i avseende på lönsamhet kan förlängningen ses som en del av den totala löptiden eftersom inga nya förhandlingar görs och kontraktet fortlöper precis som tidigare år under samma förutsättningar Aspekter på kontraktstidens längd I Björn Lorentzons rapport om hyrespraxis skriver han bland annat om hyrestider i utlandet i jämförelse med våra svenska hyrestider. Han menar att vid en titt på utlandet ser man att deras avtalstider oftast är betydligt längre än de vi avtalar om i Sverige även om det på senare år har kommit tendenser på att trenden utomlands även den går mot kortare avtal. Han menar att de kortare avtalstiderna i Sverige främst beror på att hyresvärdarna här tar en större del av investeringen än vad hyresvärdarna utomlands gör. 3 Ett problem med de allt kortare avtalen är att det då uppkommer ett större antal omflyttningar vilket genererar i kostnader både 3 Lorentzon Björn V, s 6 (2006) 10

11 för hyresgästen och fastighetsägaren. Det har också visat sig att kontraktets löptid har en stark koppling till de hyresgästanpassningar som görs i lokalen. Den part som står för utgifterna för dessa anpassningar tenderar at vara den part som vill ha ett långt kontrakt. 4 Anledningen till detta är att det är enklare att räkna hem en investering om kalkyleringen sträcker sig över en längre period. Om stora investeringar görs i en lokal där man sedan skriver ett kontrakt med kort löptid innebär det att hyran varje månad blir betydligt högre för att investeringen ska kunna betala sig. Om hyrestiden då istället förlängs kan också månadshyran minskas. Att skriva långa hyreskontrakt kan i många fall ses som det bästa alternativet. Håkan Bejrum anser dock att långvariga hyreskontrakt är en imperfektion som medför att den utgående hyran kan uppvisa betydande avvikelser från marknadshyrorna i slutet av hyrestiden både i positiv och negativ riktning för företaget. Han menar då dock att det är först vid en snabb marknadshyresutveckling på 2-3 procent per år och när hyreskontrakten löper över en period på 10 år eller mer som det kan vara meningsfullt att ta hänsyn till detta. Med avseende på kalkylräntans inverkan är det motiverat att bedöma den faktisk hyresutvecklingen de första tio till tjugo åren med större verklighetsanknytning än de följande årens. Enligt Bejrum (2004) kan man se på kontraktens löptider som en reflektion av kontraktets riskbedömning. Det har visat sig att fastighetsägarna kräver längre kontrakt för skräddarsydda byggnader för att minimera riskerna. I en generell byggnad på en fungerande marknad bör dock hyresavtalen i allmänhet vara mer kortvarig för att minimera risken att gällande hyror understiger marknadshyrorna Fastighets- och lokalaspekter Håkan Bejrum skriver bland annat i sin bok livscykelekonomi om heta marknader. På en het fastighetsmarknad såsom den som för tillfället råder i Stockholm har lokalernas utseende, skick och standard en stor betydelse för såväl fastighetsägare som hyresgäst. Som fastighetsägare vill du ha möjlighet att visa upp snygga, funktionella lokaler som kan attrahera nya hyresgäster i konkurrensen med andra fastighetsägare. För företagen som hyr lokalerna är det ofta viktigt att kunna ge sina kunder ett bra intryck och även, om möjligt, locka nya kunder. Lokalens utformning ger också en viss status och kan vara avgörande för hur bra det går för företaget. 6 För en fastighetsägare är det bra att känna till vilka parametrar som hyresgästerna funderar kring när de befinner sig i planeringsfasen för en 4 Lorentzon Björn V, s 6 (2006) 5 Bejrum Håkan, s 60 (2004) 6 Bejrum Håkan, (2004) 11

12 lokalflytt. Det är vid dessa tillfällen ett par frågeställningar som mer eller mindre alltid uppkommer. Det flyttbenägna företaget måste få ett svar på dessa frågor för att företagets ledning ska veta hur de ska gå till väga och vilka beslut som skall fattas inför flytten. 7 Om man som hyresvärd då redan innan känner till hyresgästens problem och önskemål kan han lättare förutse vilken lokal som skulle kunna passa bäst och på så sätt kunna erbjuda den tänkta hyresgästen ett lockande förslag. 2.4 Hyresgästanpassningar Underlaget till litteraturstudien om hyresgästanpassningar kommer huvudsakligen från Anders Gadsjö (2006) Allmänt Vid nästan varje tillfälle som en ny hyresgäst flyttar in i en lokal behöver lokalen anpassas efter hyresgästen behov. Dessa behov kan skilja sig betydligt beroende på hyresgäst och lokalen skick. Vilka anpassningar som hyresvärden är beredd att göra kan även de skilja sig markant och likaså hur stor del av kostnaden som hyresvärden är beredd att själv stå för. Trots allt är det hyresvärden som sedan återigen ska hyra ut lokalen till en ny hyresgäst den dagen den nuvarande lämnar lokalen. En hyresvärd är mer villig att själv ta på sig kostnaderna för en eventuell anpassning om anpassningen kan anses som en standardhöjande åtgärd. Men vanligast är att kostnaden läggs på hyresgästen som ett påslag på hyran över tiden de hyra lokalen. Detta innebär då att det är lättare att motivera större anpassningar för de hyresgäster som skriver långa kontrakt Intresset för anpassningar Som mycket annat påverkas även intresset för hyresgästanpassningar av konjunkturen. Vid en sjunkande konjunktur ser man också att det finns ett sjunkande intresse för hyresgästanpassningar från hyresgästens sida. Detta beror troligen på att det vid konjunkturnedgångar oftast är lättare att få tag i en ny lokal som motsvarar de nya behoven till fullo. En högkonjunktur har då den motsatta effekten. Detta gäller dock ur hyresgästen synvinkel. Som hyresvärd är du mindre benägen att göra stora anpassningar vid en högkonjunktur då det är lätt att hitta potentiella hyresgästen. Sittande hyresgäster är ibland helt ovetandes om deras möjligheter till lokalanpassningar och att dessa anpassningar skulle kunna få deras nuvarande lokal att helt svara upp mot nya lokalbehov. Många hyresgäster 7 Norbert & Bergenstråle, s 12 (2004) 12

13 tror ofta att ett förändrat lokalbehov innebär att ett lokalbyte skulle vara nödvändigt för att uppnå det nya behovet. När ett beslut om hyresgästanpassning tagits har hyresvärden en rad aspekter att ta hänsyn till innan allt kan sättas igång. Först måste det redas ut vad som kan ses som åtgärder beroende på bristande underhåll och vad som kan anses som långsiktiga investeringar och standardhöjande åtgärder för hela fastigheten. Andra aspekter är vilken avskrivningstid olika åtgärder ska ha beroende på användbarhet och kontraktslängd. Beroende på hur stor del av anpassningen som ska fördelas mellan hyresgäst och hyresvärd är dessa aspekter i hög grad viktiga Jämförelse med utlandet Vid en närmare titt på utlandet, då främst USA, är det vanligt att hyresgästen själv få bekosta sina eventuella anpassningar av lokalen. Då hyresgästerna själva styr över sin egen lokal har det medfört att det uppstått en marknad för bolag som specialiserat sig på just lokalanpassningar och riktar sig därmed direkt till hyresgästen. När hyresgästen själv får sköta anpassningen får han bättre kontroll över kostnader och större valmöjligheter. Det resulterar också i en friare konkurrenssituation då fastighetsbolagen inte längre har monopol och till minskat antal mellanhänder. Den största nackdelen med att låta hyresgästerna själva sköta sina lokalanpassningar är att de saknar incitament för att göra långsiktiga investeringar i fastigheten. Om fastigheten inte får de långsiktiga investeringar den behöver verkar detta negativt mot miljö men främst på fastighetens livscykel. Det finns också en viss risk med extra utgifter då hyresvärden tvingas städa upp efter en hyresgäst eventuellt kortsiktiga lösningar. Om man ska se långsiktigt på fastighetsägandet så är det fördelaktigast att hyresvärden sköter hyresgästanpassningarna då han oftast har ett långsiktigt perspektiv och den kompetens och resurser som krävs för att fastigheten ska fungera Hyresgästanpassningar och lönsamhet Studier har gjorts över hur kontraktstider påverkas av hyresgästanpassningar. Resultatet har visat att kontraktstiden vanligen blir något längre när anpassningar görs. (Resultatet är framräknat för investeringar i spannet kr per kvm avseende 70- talsfastigheter.) Genom detta kan man dra slutsatsen om att hyresgästanpassningar kan vara en bidragande faktor till en lönsam hyresgäst då anpassningarna medför en längre varaktighet för hyresgästen. 13

14 Kontraktstid Andel 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Ej hyresgästanpassad Hyresgästanpassad 0 1-2år 3-4år 5-10år Tabell 1 Hyresgästanpassningars påverkan på hyrestiden (s36) Vid en undersökning av hyresgästanpassade lokaler och deras kontrakt visade det sig att det första kontraktet efter investeringen ledde till att 47 procent av hyresgästerna valde att teckna ett nytt avtal för den aktuella lokalen. För att vidare ta reda på om hyresgästanpassningens grad av lönsamhet krävs en mer ingående undersökning där hänsyn tas till bl.a. värdering av om och i så fall hur länge de aktuella lokalerna hade blivit stående tomma om de inte anpassats. 2.5 Optioner En option innebär en möjlighet men inte en skyldighet att i framtiden vidta en viss åtgärd. Optioner i hyreskontrakt skapar en flexibilitet men kan också ge komplexitet. En options värde ligger i möjligheten att gardera sig mot framtidens osäkerhet vilket medför att desto större osäkerhet som råder desto mer värdefull blir optionen. 8 Då en hyresgäst efterfrågar att få inkludera eller utesluta en option avslöjar han sina egna privata mål. Det har så visat sig att en hyresgäst som väljer att skriva in en option med möjligheten att minska sina ytor är det mer trolig att han utnyttjar sin option. Optioner i hyreskontrakt kan se ut på flera olika sätt. De vanligaste är dock att man har option på förtida avflytt, förtur på en viss yta eller lokal eller möjlighet att minska sina lokalytor. Bland dessa har optioner på ytminskning en högre sannolikhet att nyttjas. Denna typ av option bör därför prissättas högre och medföra att hyresvärden vill ta ut en högre hyra 8 Lundström Stellan, s 81 (1997) 14

15 eller på liknande sätt ta ut en ersättning för den risken han utsätter sig för med att bli stående med tomma ytor utan intäkter. Vid en undersökning av 311 stycken utländska uthyrningar med optioner på ytminskning visade det sig att övervägande delen av dessa ledde till märkbart högre kontraktshyra. Vid jämförande med andra typer av optioner såsom option på avslut och andrahandsoptioner har ingen av dessa visat sig leda till högre hyror. När det gäller optioner för avslut, och där hyresgästen lämnar lokalen, är det troligaste att marknadsosäkerhet, privat information och adverse selection är de faktorer som inverkar på den valda hyran. Då marknaden tenderar i en ekonomisk nedgång finns det troligen en mycket liten efterfrågan på andrahands optioner då hyresgästens troligen har svårare att hitta en andrahands hyrare. Man har sett att traditionellt vill de flesta lokalhyresgästerna med ytöverskott hellre minska sin aktuella yta än att säga upp hela lokalen. En option kan innebära både vinst och förlust för en hyresvärd. Hyresgästen har nämligen rätt att när som helst nyttja sin option oberoende av vilket marknadsläge som råder vid tillfället. Hyresvärden gör troligen en vinstaffär om hyresgästen väljer att utnyttja sin option på ytminskning då marknaden är het och hyresvärden snabbt kan få in en ny hyresgäst, då troligen till en högre hyra, på de ytor som då blir tomma. Likaså kan hyresvärden förlora om optionen utnyttjas då marknaden är trög och ekonomisk nedgång råder. Hyresvärden har då svårare att hyra ut lokalen och ett troligt scenario är att han blir stående med vakanser och därmed inte får in någon hyra för dessa ytor. När hyresgästen framför önskemål om en ytminskande option räknar vanligtvis hyresvärdarna med sannolikheten att den nyttjas Fastighetsrelaterade tjänster Fastighetsrelaterade tjänster eller FM-tjänster (Facility Management) som det även kallas har blivit ett allt vanligare samtalsämne på fastighetsmarknaden de senaste åren. De förvaltande fastighetsföretagen gör idag ett aktivt val beroende på i hur stor omfattning man vill kunna erbjuda sina hyresgäster tjänster med egen personal som ordnar alla kontaktbehov eller om man helt vill överlåta denna process till hyresgästen. Valet av i vilken grad man erbjuder FM-tjänster varierar stort på marknaden. Den typ av fastighetsrelaterade tjänster som ter sig vara den mest lönsamma för hyresvärdarna är att med egen organisation och personal erbjuda dessa tjänster. De aktörer som använder sig av denna typ av tillvägagångssätt, är de som är mest positiva till sin verksamhet samt övertygade om dess lönsamhet och möjlighet till kostnadsreduktion för kunderna. Målet för 9 Mooradian Robert M. and Yang Shiawee, s 11 (2000) 15

16 dessa aktörer förefaller vara att verksamheten i sig ska generera i en god avkastning. Detta uppnås i själva tjänsteleveransen samt i och med de mertjänster som kan säljas in då en relation har etablerats till hyresgästen. Då huvudmålet i detta tillvägagångssätt är lönsamheten och företaget använder egen personal istället för att lägga huvudfokus på kvalitet medför det ett tillvägagångssätt som är mer osäkert t.ex. då kunderna inte blir nöjda med leveransen. Andra aktörer väljer att handla upp tjänster med olika tjänsteleverantörer. Målet med detta tillvägagångssätt är främst att uppnå en bättre kundrelation och på så sikt öka lönsamheten på lång sikt genom förnyade kontrakt med dessa hyresgäster. Behovet av kundvård ökar allt mer i en hårdare konkurrens om hyresgästerna på fastighetsmarknaden. Denna utveckling medför även att behovet av fastighetsrelaterade tjänster kan komma att öka, dock inte på grund av möjligheterna till lönsamhet inom området, utan främst som ett stöd i förvaltningen Hyresgästens egenskaper Underlaget för detta kapitel är hämtat från Ivansson H. och Benndorf G. (2003). Att ha en statlig myndighet som hyresgäst anses som en god affär med stora fördelar och relativt få nackdelar. De statliga myndigheternas betalningsförmåga beror av de statliga anslag de får från staten. De har därför inte samma möjligheter att betala lika höga hyror som de stora framgångsrika företagen dessutom så innebär anslagen att ju lägre hyra som myndigheten kan förhandla till sig desto mer pengar får de över för annan verksamhet. Regeringen vill gärna ha viss flexibilitet bland myndigheternas lokaler men detta beror också på vilka som sitter i regeringen och hur de ser på lokalbehovet. Men som det sett ut de senaste åren var det först nu år 2006 som det efter 12 år blev ett regeringsskifte som kan leda till mer markanta förändringar när det gäller myndigheternas lokalbehov. För att skapa denna flexibilitet som regeringen eftersträvar får myndigheter inte skriva kontrakt som sträcker sig längre än 6 år, för högskolor och universitet gäller dock 10 år. Men ingen regel utan undantag, möjligheten finns att skriva längre kontrakt men då krävs att en förfrågan ställs till regeringen. En stor fördel med att ha myndigheter som hyresgäster är att det finns en garanti på att alltid få in hyran för lokalen då de är statligt finansierade och 10 Marthon L och Roth M, s 52 (2004) 16

17 hyran betalas så länge kontraktet löper även om myndigheten skulle upphöra. Deras lokaler omfattar ofta stora ytor och har heller inget större behov av att behövas visas upp och imponera på potentiella kunder som många andra företag har. Det finns däremot ett behov av att lokalen ligger synlig och är lätt att hitta för allmänheten. 2.8 Kostnadsfördelning För detta kapitel har underlag hämtats från Björn V Lorentzons Hyrespraxisrapport 2006 Vem som ska stå för respektive kostnader i och omkring en lokal bestäms vid kontraktsförhandlingen. Det man då kommer överens om dokumenteras sedan i det färdiga kontraktet. Vanligt är också att man bifogar en bilaga med särskilda bestämmelser för att tydliggöra vilka åtagande som ligger på hyresvärden respektive hyresgästen Fördelningen mellan hyresvärd och hyresgäst Vanligast internationellt är att hyresgästerna belastas med serviceavgifter, fastighetsskötsel, städning av gemensamma ytor, försäkringar och administration. I vissa fall bekostar hyresgästen även reinvesteringar såsom stambyte som en direkt kostnad medan fastighetsägaren står för bärande konstruktioner, tak, fasader och installationer. Andra kostnader kring lokalen är förbrukningen av medier. Hyresgästen debiteras då för förbrukning av drift, underhåll, avskrivningar, administration och vinst. Man har idag bra administrativa system för vidaredebitering av förbrukning. I spetsen för detta ligger idag Holland där en branschgenerell standard för kostnadsfördelningen mellan hyresgäst och fastighetsägare utvecklats. Vid jämförande av kostnadsfördelningen här i Sverige och internationellt har det visat sig att man internationellt kan se att hyresgästen tar en större andel av kostnadsansvaret även då de gäller sådana kostnader som rör de gemensamma ytorna. Detta kan då tros resultera i lägre hyra för hyresgästen men det förefaller inte kunna förklaras av högre hyror i Sverige än i övriga länder. Det kan då tänkas att man i Sverige skulle vilja sträva efter det internationella tillvägagångssättet. En projektgrupp bestående av flera stora fastighetsägare med kontor i Stockholm fick uttala sig om fastighetsbranschens utanföransvar och ansåg att fördelningen var bra som den var. De ansåg det inte önskvärt att lägga över mer ansvar på hyresgästen då detta kunde leda till problem avseende samordning, 17

18 kompetens, kontroll mm. Det är detta som då skiljer sig mot den internationella synen på ansvarsfördelningen Avskrivningar I Sverige är traditionellt den skattemässiga avskrivningen större än den planmässiga. Om vi tittar på avskrivningar vid hyresgästanpassningar kan vi se att stora skillnader mellan kalkyl och planmässiga avskrivningar. Vid de fall de rör sig om komplexa fastigheter och kortare hyrestider motiveras en större planmässig avskrivning än 1% Garantier, depositioner och borgensförbindelser De vanligaste sätten som idag används i Sverige för att minimera risker som berör hyreskontraktet och den följande hyrestiden är att använda sig av garantier, depositioner eller borgensförbindelser. Tyvärr har det i Sverige visat sig att fastighetsbranschen har brister i handläggandet av dessa säkerheter. En trolig förklaring till dessa brister är troligen att anpassningen till situationen efter förmånsrätten ännu inte är fullt genomförd. Användandet av säkerheter är betydligt vanligare utomlands där Norge sägs vara ett av de länder som anses föredömliga. Norge har nämligen betydligt striktare krav. Hyresgästen har där två veckor på sig att se till så att säkerheten är hyresvärden tillhanda Övrigt Vid Fastighetsbranschens utvecklingsforum berättar Björn V Lorentzon lite om vad vi i Sverige är bra på, våra förbättringspotentialer och funderingar kring framtiden. Detta har sammanfattats lite kort nedan Standardavtal Vi kan kort sammanfatta att det är bra att ha ett standardavtal som kan kompletteras med checklista vid särskilda bestämmelser. Det har också visat sig vara bra med ett stort utanföransvar på hyresvärden vilket resulterar i kvalitet och hög servicenivå. 11 Lorentzon Björn V s 12 (2006) 12 Lorentzon Björn V s 7 (2006) 18

19 Förbättringspotentialer Då man jämför Sverige med utlandet med avseende på hyrespraxis ser vi att det finns ett flertal områden vi skulle kunna bli betydligt bättre på eller åtminstone borde ta oss en funderare kring. Ett av dessa områden är kostnadsfördelningen och gränsdragningslista för ansvar mellan hyresvärd och hyresgäst. Det visar sig också att man internationellt sett är bättre på att ta in säkerheter och även har ett högre krav på dessa vilket vi i Sverige borde försöka bli betydligt bättre på. Även fördelningen av kostnaden för gemensamma ytor, såsom trapphusstädning, mellan hyresgästerna är ett område som kan förbättras Funderingar Flera funderingar finns rörande om vi i Sverige helt enkelt är för tillmötesgående och att det kanske därför som FM-tjänster (kringtjänster) inte får så stor genomslagskraft eftersom hyresgästerna redan är vana vid att få det de vill ha. Då man ser hur trenden går mot allt kortare hyrescykler uppkommer frågor om hur man ska hantera hyresgästanpassningar och i samband med det hur lång den faktiska livslängden för fastigheten verkligen är. Hur hög den egentliga hyresnivån är i Sverige tål också att fundera kring. Hur står vi oss internationellt och jämförs verkligen samma saker? 2.11 Hyran Som riktmärke för hyressättning på en väl fungerande marknad, där en konkurrenssituation föreligger, används marknadshyrorna. Med marknadshyran som riktvärde bestäms sedan hyrorna för generella lokaler av efterfrågan och utbud och har då ringa påverkan av fastighetsägarens egentliga kostnader för lokalen. Även om marknadshyror och marknadsutsikter påverkar gäller i princip en fri hyressättning på lokalhyresmarknaden. I och med detta står det i stort sett fritt för hyresvärden att vid kontraktsförhandling sätta den hyra han vill och tycker att lokalen betingar på en öppen marknad. 13 Vid kontraktsskrivning med nya hyresgäster är en sänkning av hyran att anse som en stor risk och bör därför undvikas. Om en hyressänkning skulle göras påverkar detta fastighetens värde och sittande hyresgäster får oftast för eller senare vetskap om hyressänkningen. När en hyresgäst får lägre hyra vill snart även de övriga hyresgästerna också ha samma låga hyra vilket i sin tur kan skapa problem för fastighetsägaren när det senare är dags för 13 Finansdepartementet, s 70 (2004) 19

20 omförhandlingar och hyresgästerna då kräver en lägre hyra. Detta kan då medföra att fastighetsägaren på kort tid kan tvingas att sänka flera av sina hyresgästers hyror som i sin tur kan ge stora konsekvenser på fastighetens värde. En annan risk som fastighetsägaren tar är den att om hyresgästerna inte kan kräva den lägre hyran väljer de att istället flytta ut och fastighetsägaren drabbas av vakanser. I värsta fall kanske hyresgästerna till och med anmäler fastighetsägaren till hyresnämnden. När man tittar på Stockholms innerstad har det visat sig att det här gärna finns en motvilja att sänka hyrorna på grund av hyresgästbortfall. I de situationer då hyresgästerna väljer att flytta föredrar fastighetsägarna här hellre en högre vakansgrad framför sänkta hyror. Givetvis påverkas dessa beslut till största delen av hur marknaden ser ut men de flesta fastighetsägarna vill gärna ligga i överkant med hyresnivåerna. Ett alternativ till att sänka hyran och locka potentiella hyresgäster är att erbjuda hyresrabatter den första tiden av kontraktsperioden. På detta sätt får fastighetsägaren in en marknadsmässig sluthyra och oftast blir hyresgästen nöjd med den genomsnittliga hyran de får betala över tiden. 14 Vid indexering används oftast KPI som bas men fastighetsägarna jobbar för att kopplingen indexering/hyrestid skall försvinna Mossfelt Hanna,s 22 (2006) 15 Lorentzon Bkörn V, s 8 (2006) 20

21 3 Resultat från intervjuundersökning Begreppet lönsamhet kan innebära olika saker beroende på vem man frågar. I detta arbete har det valts att främst se på lönsamhet hos hyresgäster som något som har sin grund i hyresförhandlingen och därmed kontraktsskrivning. Det är därför av intresse att ta reda på de olika förvaltningsföretagens syn på detta område. 3.1 Urval och Metod För att ta reda på hur olika fastighetsföretag har för syn på hyresförhandlingen har ett antal intervjuer gjorts med rutinerade personer från 7 fastighetsbolag med lokaler främst i Stockholm. En av de intervjuade har dock sitt största ansvarsområde i Linköping. Frågorna har berört de aspekter som kan påverkas under en hyresförhandling. Sådana aspekter har varit de mer konkreta delarna såsom hyrestider och vad hyran grundar sig på med mera, men lika så hur olika saker runt omkring påverkar såsom vem och hur mycket kunskap den potentiella hyresgästen har, vilken befogenheter och vilken typ av företag han representerar. Resultatet av intervjuerna presenteras i en övergripande form och kommer inte att referera till vem som sa vad utan en sammanställning av de sju personernas åsikter har gjorts för att kunna ge ett bra svar på vad en lönsam hyresgäst är. Frågorna som ställts har alla i stort sett utgått från samma frågeformulär även om de inte ställts ordagrant. Intervjuerna kan mer ses som en öppen diskussion där områden kring frågorna diskuteras och ibland även andra intressanta områden som berör lönsamheten. 3.2 Vad sa Företagen Företagsfakta Tanken var att få en bild av hur såväl stora som små fastighetsföretag ser på lönsamhet. De företag som valts att göra en intervju med har allt mellan bara ett 30-tal lokaler medan andra har upp mot 3000 lokaler. Dessa lokaler är alla placerade i anknytning till Stockholm förutom i det fallet det rörde Linköping. Bland de intervjuade företagen finns det alltid en eller ett flertal anställda som har kompetens och behörighet att genomföra en större 21

22 hyresförhandling. Bland dessa anställda med behörighet gör var och en ca 5 stycken större omförhandlingar eller nyskrivningar per år och företag, oavsett företagets storlek. När man ser till det stora antalet kontrakt som varje företag förhandlar om, även inkluderat förråd och garage, har samma personer ansvar för ca 100 stycken kontrakt var. Detta kan låta mycket men vad gäller mer komplicerade och omfattande kontrakt ligger antalet på ca 50 stycken. Dessa siffror gäller enbart de absolut största bolagen och det är svårt att få fram samma siffror för de mindre expansiva företagen men generellt ligger inte siffran på antalet hyresförhandlingar som leder till avslut så väldigt mycket lägre. Vid intervjuerna har det också visat sig att företagen gärna själva sköter sina hyresförhandlingar och att man sällan tar in någon experthjälp för att kunna åstadkomma en bättre förhandling. Däremot är det inte ovanligt att juridisk experthjälp tas in vid tvister eller allmänna juridiska problem Kontraktstiden Samtliga av de intervjuade svara enhälligt att 3 år är den vanligaste kontraktstiden. Strax därefter kommer de femåriga kontrakten som de flesta även nämnde som en av de vanligaste kontraktstiderna. Totalt så sägs det att medellängden för ett hyreskontrakt för lokaler i Stockholm idag ligger på ca 4,5 år. Med tanke på det läge som nu råder på fastighetsmarknaden är det av stort intresse att fråga om det har visat sig några trender på att kontraktstiderna skulle kunna bli längre eller kortare. Man har ju t.ex. sett att på den utländska marknaden, där kontrakten är betydligt längre än i Sverige har trenden gått mot kortare kontrakt. Är det samma sak här? Ingen av de intervjuade kunde säga att de såg några tendenser på att kontrakten varken skulle bli längre eller kortare bland de förhandlingar de gjort den senaste tiden. Däremot påpekade några att valet av kontraktstid varierar med konjunkturen. På en het marknad likt den som nu råder i Stockholm tenderar gärna kontrakten att bli något kortare. Detta beror till stor del av att man vill ha möjligheten att kunna höja upp hyrorna i takt med den övriga marknaden och att det vid dessa tillfällen då är lättare att få in en ny hyresgäst om den gamla inte är beredd att betala den nya högre hyran. Det som kom fram som det optimala var att ha ett kontrakt som gick ut i samband med att konjunkturen svänger. Då man är på väg mot en högkonjunktur vill man ha möjligheten att kunna höja hyran och vid en ingången till en lågkonjunktur finns då möjligheten att omförhandla kontrakten för att möjliggöra att hyresgästen kan sitta kvar istället för att riskera att de drabbas av eventuellt konkurser på grund av för höga hyror etc. 22

23 3.2.3 Fastighets- och lokalaspekter Vad är det då som avgör möjligheterna för en lokal? De tillfrågade svarade enhälligt att läget var det absolut viktigaste och därefter lokalen utforming och standard men först och främst läget. Vid intervjuerna diskuterades även om det möjligen kunde vara så att man i Sverige överinvesterar i våra kommersiella fastigheter. Bland dem som diskuterade frågan var det ingen som direkt tyckte att vi överinvesterar om vi i så fall gjorde det så beror det på att markanden kräver att vi gör det. Fina lokaler innebär ett bra rykte och man får då vad man betalar för helt enkelt. Några påpekade dock att det finns en viss överinvestering av fel saker i fastigheterna. Dessa kan vara alla dessa hyresgästanpassningar som görs där det inte är helt ovanligt att hyresgästen ska ha en viss typ av golv eller dylikt vilket då oftast resulterar i att man byter underlag lång tidigare än vad det egentligen skulle behövas. Men även dessa investeringar krävs på den svenska markanden om man vill hålla sig i toppen Hyresgästanpassningar Vid nästan alla nyuthyrningar av lokaler måste det göra någon form av anpassning till hyresgästen i lokalen. Vilken typ och vilken omfattning beror på kundens behov och i vilket skick den tänkta lokalen befinner sig i. Vad gäller större investeringar så sa en av de tillfrågade att i nästan vartannat fall krävs det en större investering för att hyresgästen ska välja att flytta in. Beroende på vilken typ av investering som hyresgästanpassningen avser fördelas också kostnaden olika mellan hyresgäst och fastighetsägaren. I vissa fall måste stora investeringar göras på fastighetsägarens bekostnad för att lokalen ens ska gå att hyra ut. Denna typ av investering kan kallas mervärde för hyresvärden och det är dessa typer av investeringar som han vanligast kan tänka sig att investera i. Annars är det vanligaste att kostnaden för hyresgästanpassningen fördelas ut på hyran över den tid som hyresgästen hyr lokalen. Om hyresgästen senare under kontraktstiden har önskemål på anpassningar kan fastighetsägaren välja att fakturera hyresgästen direkt. Vid stora investeringar vill man då gärna att hyresgästen skriver på ett längre hyresavtal för att minska påslaget på hyran. Den längre avtalstiden beror också på att fastighetsägaren inte vill att det görs stora anpassningar i en lokalen som snart kan lämnas och som han då eventuellt måste återställa för att möjliggöra att en ny hyresgäst vill flytta in. Men om anpassningen inte anses som något som försämrar senare uthyrning anser flera av de tillfrågade att en kortare kontraktstid inte skulle var några problem om bara hyresgästen är beredd att betala. Vilka delar som betalas av fastighetsägaren och vilka som betalas av hyresgästen skiljer sig också något mellan de olika bolagen vilket man måste ha i åtanke. Desto fräschare och moderna lokal som fastighetsägaren förvaltar desto mindre benägen är han att själv gör investeringar i form av hyresgästanpassningar och även att låta hyresgästen själv göra ingrepp då 23

24 denna typ av lokalen troligen kan hyras ut till någon annan utan anpassningar. På frågan om hur mycket hyresgästanpassningen påverkade kontraktstiden var svaren ganska spridda. De flest var eniga om att det oftast resulterade i en längre hyresperiod men sa också att det berodde mycket på hyresgästen och vad han var beredd att betala och även vilket konjunkturläge som rådde. Bland de mer konkreta svaren sades att ett femårigt kontrakt som hyresgästanpassades förlängdes till ett sjuårigt det vill säga ca en tvåårig ökning på kontraktets längd. Ett annat svar var att man ogärna ville gå under tre år i hyrestid oavsett hyresgästens betalningsförmåga. Detta beroende på att man då kunde få in andra parametrar i kontraktet såsom indexering av hyran. I de fall hyresgästen önskade en kortare hyrestid valde man istället att inför en option på tidigare avflytt. När man då kommer ner på så pass korta hyrestider så är inte heller fastighetsägarna lika villiga på att tillåta en anpassning. Men återigen så är även detta beroende på marknadsläget Optioner Med hänvisning till vad som tidigare skrivits om optioner och hur dess påverkar hyran var det en självklarhet att undersöka om det verkligen förföll sig på detta sett även på den svenska fastighetsmarknaden. I frågan angående förekomsten av optioner i hyreskontrakten skiljde sig företagen åt. Vissa ansåg att de väldig ofta använde sig av olika former på optioner medan en annan knapp ansåg sig använda optioner alls. Vilken option som ansågs vara vanligast förkommande i hyreskontrakten skiljde sig också väldigt mycket mellan de olika företagen. Ofta nämnde man optioner på att släppa eller utöka yta men de tyckte också att valet av option skiljde sig beroende på hyresgästen. Då arbetet grundtanke är att reda ut hur man kan få hyresförhandlingen att resultera i ett ännu mera lönsamt resultat är det givet att utreda optionernas påverkan på lönsamheten. Det är också av intresse att se hur de svenska företagen behandlar olika optioner i jämförelse med den studie som gjorts på utländska företag som finns redovisad i Gadsjö (2007). Nästan alla de intervjuade var överens om att man vill ha någon slags ersättning för en option på förtida avflytt, framförallt om optionen verkligen utnyttjades. Förslaget om att göra ett påslag på hyran, då dessa optioner var aktuella sågs det inte som någon idé som man ville anta. Trots risken med att en hyresgäst med den typen av option är mer benägen att utnyttja den. Någon ansåg att en sådan lösning kunde vara krånglig. Risken med ett påslag på hyran är att hyresgästen inte har någon möjlighet att få tillbaka några pengar om han väljer att sitta kvar, vilket oftast är det absolut bästa alternativet då hyresvärden får in en högre hyra uträknat på hela hyrestiden. 24

25 Sammanfattningsvis visade sig det vanligaste alternativet att man avtalade om en lösen som hyresgästen får betala om han väljer att utnyttja en option på tidigare avflytt från hela lokalen eller del av lokal. Ett alternativ var också att ge hyresrabatter för att hyresgästen ska behöva en option på tidigare avflytt. Summan på straffavgiften rabatten beror till stor del på vilken typ av investering som har gjorts. Hyresvärden vill garantera att han får igen de summorna han har lagt ut för lokalen och att han inte gör en förlustaffär. Optioner på tidigare avflytt är inte heller något man vill lägga till i ett kortare avtal utan snarare i de längre som man kan tänka sig att gå ner några år på. De fanns också en viss motsträvighet mot straffavgifter på optioner för avflytt. Det ansågs istället kunna användas som en konkurrensfördel speciellt som det senaste åren ansetts vara kundens marknad. Generellt sades att användandet av optioner påverkas av konjunkturen. När konjunkturen är väldigt stark kommer det kosta för hyresgästen att få en option då det finns andra som är beredda att ta lokalen rakt upp o ner som den är. En variant på option som kom upp under en av intervjuerna var en form av en samarbetesklausul. Denna innebär hyresgäst och hyresvärd avtalar om att man försöker hitta en ny lokal inom beståndet den dagen hyresgästen får ett nytt lokalbehov Fastighetsrelaterade tjänster Bland de intervjuade företagen var det endast ett företag som använde sig av egna FM-tjänster. De som inte använde sig av FM-tjänster förklarade detta genom att man oftast hade möjligheten att själv ändå kunde hjälpa hyresgästen med kontakter eller hade bra samarbetspartner. Resultatet var det samma på frågan om företagen använde sig av nyckelfärdiga lokaler som ett alternativ till deras hyresgäster, dvs. att endast ett företag erbjuder helt iordningställda lokaler där hyresgästen i kan sätta igång sin verksamhet så snart nyckel är överlämnad. Endast ett företag gick ut offentligt med att erbjuda nyckelfärdiga lokaler medan några av de andra påstod sig kunna ordna en nyckelfärdig lokal om en potentiell hyresgäst skulle efterfråga just det. Vad gäller framtiden för de nyckelfärdiga lokalerna har de flest svårt att se att de skulle kunna få någon stor genomslagskraft på marknaden. Att fastighetsrelaterade tjänster har betydelse för potentiella hyresgästers val av lokal verkar ingen tvivla på men om det skulle spela någon roll om man har en specialiserad FM-avdelning inom förtaget är mer tveksamt. Fördelen med att ha en speciell avdelning för FM-tjänster är att dessa då blir specialister vilket i sin tur gör att företaget kan uppfylla hyresgästens behov 25