Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27 Till Styrelsen för Brf Trasten 20 I egenskap av medlem i föreningen och deltagande i arbetsgrupp för översyn av ekonomisk plan (beslutad på ordinarie stämma 2008), dvs ej i min roll som styrelsens ordförande, önskar jag lägga följande motion till planerad extra stämma angående ekonomisk plan med andelstal; Andelstal i ekonomisk plan framtagen av Galären, daterad , beslutas med följande ändring: Påslag för terrasser görs med 2% i stället för 5%. Motivering: 1. Enligt Fastighetsägarnas jurist Olof Girhammar och hans kollegor är det korrekta enligt upplåtelseavtalet för vindsvåningarna, beaktande det sätt som balkonger hanterats, att upprätta en terrassfond i likhet med balkongfond. Terrasser ska därvid ge 0% påverkan på andelstal, på samma sätt som balkonger inte påverkar andelstal. 2. Balkongfonden är engångsbetalning för all framtid. Ökning av andelstal pga terrasser ger höjd månatlig avgift för all framtid. 3. Lägenhetsyta har mätts med ny standard för vindsvåningarna, resulterande i större yta och därmed högre andelstal än om de mätts med den gamla standard som för övriga lägenheter. Det är juridiskt korrekt, men andemeningen i upplåtelseavtalet är att vindsvåningarna ska behandlas så lika övriga lägenheter som möjligt. Att justera för detta i terrasstillägget är visserligen lite att blanda äpplen och päron, men det blir inte bättre att införa ytterligare en faktor i tabell för uträkning av andelstal. 4. Värdet av punkterna ovan har jag skattat till ca 1% vardera. Någon exakt sanning finns inte. Det blir en subjektiv bedömning om man ska frångå juristernas tolkning att terrasserna ska resultera i terrassfond i stället för höjning av andelstal. Likaså är justering för lägenhetsyta en vänlig och välkomnande gest, men ej tvunget att göra. Stockholm Stig Kerttu Lgh nr 020 Inlämnad elektroniskt via e-post.

28

29

30

31 Brf Trasten 20 Odengatan Stockholm Stockholm den 22 december 2008 Stockholm Ang andelstal mm Med anledning av Er önskan om förtydliganden gällande aktuella ärendet får jag härmed återkomma med följande PM. 1. Bakgrund BRF Trasten 20 förvärvade i april 2001 fastigheten Trasten 20 av Svenska Bostäder, ombildningen genomfördes av Galären. Grunden för årsavgiftsuttag framgår av föreningens stadgar. I 4 2 st. stadgas att årsavgifterna fördelas på bostadslägenheterna i förhållande till andelstal. Av stadgarna framgår inte hur andelstalen ska beräknas. Vid upplåtelsen tog Galären fram principer för andelstalssättning enligt följande. 1. Grundprincipen är att andelstalen sätts i relation till de hyror som gällde vid ombildningen dvs relativ hyran. 2. Hyrorna justerades dessutom så att lika stora lägenheter fick samma jämförelsehyra (enbart mindre justeringar gjordes). 3. Justeringar gjordes också för höjd 1 %, för insyn i lägenheter 20, 29, 30, samt för avsaknad av hiss för lägenheter längst upp i gårdshus. ORG. NR > STYRELSENS SÄTE Stockholm Under tiden därefter har ny hiss uppförts, vilket enligt grunderna för andelstalsberäkningen inneburit att de lägenheter som tidigare fick ett justerat andelstal av den anledningen inte längre får det. Dessutom har nya balkonger uppförts. De bostadsrättshavare som valde att låta bygga nya balkonger fick själva bekosta det. Grunden för andelstalsberäkning ändrades inte i samband med detta, däremot fick bostadsrättshavarna betala en engångssumma på 3000 kr till en balkongfond vilket skulle anses motsvara det framtida underhållet av balkongen. År 2007 beslutade föreningen att upplåta fyra vindslägenheter om ca 60 kvm med bostadsrätt. Ett upplåtelseavtal skrevs där vindsarean i form av råyta uppläts till Christian Cabrera. Insatserna bestämdes till kr/år och månadsavgiften beräknades bli kr/år men skulle dock i efterhand justeras efter den faktiska boytan. FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM AB > Affärsområde Juridik ADRESS Box 12871, Stockholm > BESÖKSADRESS Alströmergatan 14 TEL > FAX > olof.girhammar@stofast.se >

32 Enligt 4 i upplåtelseavtalet angavs att andelstal och årsavgift efter godkänd slutbesiktning skulle beräknas enligt samma grunder som för övriga lägenheter i bostadsrättsföreningen efter upprättande av ny ekonomisk plan. Enligt samma paragraf framgick det också att lägenhetsarean skulle fastställas genom uppmätning där mätreglerna i SS /53 tillämpas. Trots att upplåtelseavtalet avsåg fyra lägenheter valde Cabrera dock att låta uppföra endast tre lägenheter. I den nya ekonomiska planen hade utöver de tidigare angivna grunderna för andelstalsberäkning ett påslag gjorts för terrasser. Den stora vindslägenheten har två terrasser och de mindre vindslägenheterna har en varsin terrass. Vid en extrastämma den 11 december 2007 togs beslut om att anta den nya ekonomiska planen reviderad. Under rubriken anledning till revidering av ekonomisk plan uppgavs att samma metodik hade använts vid uträknandet av andelstal som ursprungligen gjordes. Det enda avsteget från detta uppgavs vara att lägenhet 042 hade beräknats till ett högre andelstal. Därefter framkom det att andelstalen avseende två bostadsrätter var felaktigt beräknade. Vid den ordinarie föreningsstämman den 20 maj 2008 godkändes därför inte styrelsens motion om att fastställa den ekonomiska planen. Den ekonomiska planen har aldrig registrerats och något föreningsstämmobeslut om antagande av ny ekonomiska plan hade inte behövts. Den ursprungliga ekonomiska planen är därför alltjämt gällande Med anledning av de uppkomna oklarheterna vad gäller andelstalsberäkning har avgifter debiterats felaktigt. Detta har skett i vart fall sedan då avgifterna har debiterats i enlighet med lägenhetsyta istället för enligt andelstalen. Ett antal oklarheter om andelstalsberäkningen har uppkommit. 2. Ändrade andelstal Andelstal används idag i stor utsträckning i landets bostadsrättsföreningar. Andelstal används framförallt i syfte att fördela årsavgifter. Något andelstal behöver enligt dagens regler inte anges i vare sig den ekonomiska planen eller stadgarna. Om andelstal används för beräkning av årsavgift måste det dock alltid anges i stadgarna vilket det gör i föreningens stadgar. Eftersom andelstalen inte regleras i lagen, utan endast är ett stöd för bostadsrättsföreningen, är det fritt att bestämma ett annat sätt att beräkna andelstalet. Föreningen har i det här fallet valt ett system där andelstalet huvudsakligen beräknas efter relativ hyran. Vilket innebär att mindre lägenheter betalar en högre avgift per kvadratmeter än större lägenheter. Bestämmelser om ändring av andelstal saknas, däremot finns det bestämmelser om ändring av grunden för årsavgiftsuttag. För stadgeändringar som innebär att grunderna för beräkning av årsavgift ändras krävs antingen att samtliga röstberättigade är ense om det eller ett beslut på två på varandra följande stämmor där beslutet på den senare tas med tre fjärdedelars majoritet. Då grunden för beräkning av årsavgift enligt föreningens stadgar endast är andelstal kommer dock stadgarna inte att behöva ändras. I HSB:s, SBC:s och Fastighetsägarna

33 Stockholms normalstadgar, där andelstal används för beräkning av årsavgifter, står det likt föreningens stadgar att ändring av andelstal ska fattas av föreningsstämma. På detta sätt kommer man runt att behöva ändra stadgarna när grunden för beräkningen av andelstal ändras trots att det innebär att också grunden för årsavgiftsuttag i praktiken ändras. Uppfattningen om vad som gäller rörande ändring av andelstal påverkas i stor utsträckning av de få rader i ämnet som finns i kommentaren till bostadsrättslagen av Håkan Julius, Ingrid Uggla och Bob Nilsson Hjorth. Enligt författarnas mening bör ett ändringsbeslut av andelstalen, åtminstone där det inbördes förhållandet mellan andelstalen rubbas fattas av en föreningsstämma. Ett beslut om sådan ändring får anses ha sådan karaktär att det enligt grunderna för regleringen beträffande ändring av insatser måste fattas på en föreningsstämma. I avsaknad av regler torde beslutet möjligen få fattas enligt den föreningsrättsliga huvudregeln med enkel majoritet, om inte strängare krav har ställts upp i stadgarna.. De centrala organisationerna har tagit fasta på dessa rader och därigenom skapat en praxis. I normalfallet krävs alltså ett stämmobeslut med enkel majoritet för ändring av andelstal. En kvarstående fråga är om justeringar av andelstalen kan ske av styrelsen. Det framstår som att avsikten med stadgar utformade som föreningens är att vad som mer är att betrakta som justeringar av andelstalen ska kunna ske utan stämmobeslut. Formuleringen i kommentaren till BRL ger också stöd för det, i vart fall vad gäller vissa justeringar. Författarna skriver i kommentaren att kravet på föreningsstämma gäller åtminstone där det inbördes förhållandet mellan andelstalen rubbas. Det är dock naturligt och ytterligare klargörande att läsa denna formulering e contrario (motsatsvis). Tolkningen blir då att det inte krävs föreningsstämmobeslut när det inbördes förhållandet mellan andelstalen inte rubbas. Ett exempel på när det inbördes förhållandet mellan andelstalen normalt inte rubbas är sammanslagningar eller delningar av lägenheter. När en upplåtelse av nya bostadsrätter sker rubbas inte det inbördes förhållandet mellan de befintliga bostadsrätterna, däremot får bostadsrätterna nya lägre andelstal. Det bör således räcka med ett styrelsebeslut för att ändra andelstalen när upplåtelser av nya bostadsrätter sker. Hade således styrelsen fattat beslut om vindslägenheternas andelstal vid upplåtelse hade detta varit giltigt om beräkningsgrunden inte hade ändrats. 3. Grunderna för andelstalsberäkning och likhetsprincipen Grunderna för andelstalsberäkningen i föreningen är som framgår ovan i princip relativ hyran. Vid uppförandet av balkonger påverkades inte grunden för andelstalsberäkningen. Lika stora lägenheter med eller utan balkong har därför samma andelstal. Efter upplåtelsen av nya vindslägenheter lät föreningen dock terrasser påverka andelstalberäkningen i den nya ekonomiska planen. Frågan är om denna skillnad kan anses strida mot likhetsprincipen eller inte.

34 Styrelsen måste i sitt uppdrag tillämpa likhetsprincipen gentemot medlemmarna. Stadgarna kan i och för sig innehålla bestämmelser som innebär att olika kategorier av medlemmar kan behandlas olika. Föreningen måste dock behandla alla medlemskategorier lojalt utifrån bestämmelserna i stadgarna och likhetsprincipen. Likhetsprincipens syfte är framför allt att hindra illojala förfaranden och maktmissbruk inom föreningen. Principen ska genomsyra de beslut som fattas och vara ett skydd för minoriteten i förhållande till majoriteten. I lagen finns dels en handlingsregel för styrelsen och andra ställföreträdare som innebär att styrelsen inte får företa en rättshandling eller åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. För föreningsstämman finns det en motsvarande bestämmelse att stämman inte får fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Dessa regler kallas för generalklausulerna. Att göra avsteg från likhetsprincipen anses vara tillåtet när majoritetens berättigade intressen väger betydligt tyngre än minoritetens intressen. Generalklausulerna kommer in när beslutet framstår som ett maktmissbruk från majoritetens sida. Vid tveksamma fall ska dock avgörandet ske till minoritetens fördel. Stämmobeslut som strider mot likhetsprincipen är inte automatiskt en nullitet utan måste klandras för att inte vara giltiga. För att kunna klargöra hur man kan ta ut avgifter enligt likhetsprincipen kan följande rättsfall återges det s.k. kabel-tv målet, NJA 1989 s En bostadsrättsförening hade vid föreningsstämman beslutat att kostnaderna för kabel-tv skulle finansieras över årsavgifterna. Det skulle med hänsyn till de grunder som angivits i stadgarna för att fastställa årsavgifter innebära att större lägenheter fick betala förhållandevis högre avgifter för finansieringen än mindre lägenheter. Arne W som motsatte sig föreningens beslut ansåg att den totala kostnaden för att ansluta sig till kabel-tv nätet skulle delas lika mellan lägenheterna. Han ansåg att eftersom årsavgiften togs ut proportionellt till lägenheternas storlek innebar beslutet på föreningsstämman en otillbörlig fördel för vissa medlemmar och stod därmed i strid med likhetsprincipen. Hovrätten vars beslut också fastställdes av HD uttalade att kabel-tv är en nyttighet där de olika hushållens utbyte inte står i relation till lägenheternas grundavgift (som enligt stadgarna avgjorde årsavgiften). Detta skiljer sig dock inte från andra rena förbrukningskostnader som t.ex. el och vatten eller gemensamma installationer som t.ex. tvättstuga. Hovrätten uttalade att den föreningsrättsliga likhetsprincipen i första hand torde ta sikte på rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar. Detta fall har på grund av det aktuella uttalandet och bristen på rättsfall i övrigt fått mycket stor betydelse och återges i stort sett alla sammanhang där likhetsprincipen diskuteras. Tolkning av rättsfallet är att med tillräcklig majoritet kan alltså en sådan ändring alltid genomföras under förutsättning att den inte är rent illojal eller otillbörligt gynnande/missgynnande. Kravet på otillbörlighet får tolkas som högt ställt. Så länge man kan anföra ett objektivt argument för att det är rimligt att fördela årsavgifterna

35 på ett visst sätt torde det vara godtagbart. Dessutom ska det poängteras att det inte krävs att några förhållanden har ändrats för att en ändring ska kunna genomföras. Föreningen får alltså sägas ha en frihet att dra gränsen var man vill för vilka faktorer som ska påverka andelstalsberäkningen. Om det sedan är lämpligt att dra gränsen mellan terrasser och balkonger kan visserligen diskuteras. Det ska också påpekas att det faktum att det handlade om nyupplåtelse för de lägenheter som hade terrass ytterligare talar för att förfarandet inte strider mot likhetsprincipen. 4. Upplåtelseavtalet I 4 i upplåtelseavtalet stadgas följande. Andelstal och årsavgift skall efter godkänd slutbesiktning beräknas enligt samma grunder som för övriga lägenheter i bostadsrättsföreningen efter upprättande av ny ekonomisk plan Att årsavgiften ska beräknas enligt andelstal framgår som tidigare har påpekats av föreningens stadgar. Av avtalet framgår också att andelstal ska beräknas enligt samma grunder som för övriga lägenheter. Att andelstalen ska beräknas efter samma grunder som övriga lägenheter innebär att man får gå tillbaka och titta på vilka faktorer som påverkat andelstalsberäkningen för de övriga lägenheterna. Frågan är då om det kan anses vara i enlighet med dessa grunder att ta in en ny faktor som den om lägenheten har terrass eller inte. Den enda möjligheten enligt de grunder som gällde tidigare skulle då vara om det kan anses ligga inom ramen för relativ hyran. Vid en hyressättning av en hyreslägenhet hade terrassen påverkat utgående hyra och i förlängningen relativ hyran. Dock var de hyror som gällde vid ombildningen i huvudsak endast viktade efter lägenhetsyta där större lägenheter hade en lägre hyra per kvm i förhållande till mindre lägenheter. Det bör därmed inte vara förenligt med upplåtelseavtalets formulering att någon helt fristående faktor ska kunna påverka andelstalsberäkningen. Dessutom har balkonger uppförts under tiden efter ombildningen men innan upplåtelsen av vindslägenheterna. Balkongerna har inte låtits påverka grunden för andelstalsberäkning. Min bedömning är således att det inte är förenligt med upplåtelseavtalet att terrass ska vara en faktor vid beräkningen av andelstal enligt de grunder som vid upplåtelsen gällde för övriga lägenheter. Däremot är det enligt tidigare förda resonemang möjligt att i efterhand ändra grunden för andelstalsberäkning. Efter upplåtelsen har en ny ekonomisk plan upprättats där hänsyn har tagits till att lägenheterna har terrasser. Föreningen har haft uppfattningen att beslut om ny ekonomisk plan ska tas på två föreningsstämmor. I realiteten hade det räckt att styrelsen upprättade en ekonomisk plan varefter en registrering hade kunnat ske. Frågan är då om de genomförda stämmorna istället har inneburit ett fastställande eller ändring av de i den ekonomiska planen angivna andelstalen. Av de i den nya ekonomiska planen angivna andelstalen framgår att terrass nu ska vara en faktor i andelstalsberäkningen.

36 Föreningsstämman har röstat om ett fastställande av den ekonomiska planen i en fråga vilken föreningsstämmobeslutet i och för sig inte har haft någon verklig påverkan. Av den reviderade ekonomiska planen samt protokollet från den extra föreningsstämman framgår inte att någon särskild information har utgått om att terrass ska vara en faktor för beräkningen av andelstal. Dessutom har föreningsmedlemmarna haft uppfattningen att man röstat om fastställandet av den ekonomiska planen samt att det krävts ytterligare ett stämmobeslut för att genomföra fastställandet. Vid den andra stämman har dessutom inte en majoritet uppnåtts för det tänkta fastställandet. Föreningsstämman måste ha information om vad den röstar om för att ett beslut ska kunna vara giltigt. Om en tolkning skulle göras att föreningsstämmans beslut skulle ha inneburit en ändring av andelstalen skulle det finnas en stor risk för ett framgångsrikt klander av beslutet. 5. Ändring/korrigering av andelstal idag Om korrigeringen inte skulle innebära någon rubbning av det inbördes förhållandet mellan bostadsrättshavarna skulle styrelsen kunna ta beslutet om andelstal vilket ursprungligen skulle ha tagits vid upplåtelsen av de nya bostadsrätterna. Då en mycket lång tid har förflutit och ett stort antal oklarheter har uppkommit under tiden bedömer jag det dock ytterst osäkert. Min rekommendation är därför att en föreningsstämma tar ett beslut om vilka andelstal som ska gälla idag och även retroaktivt. Föreningsstämman bör fastställa att andelstal beräknas utifrån relativ hyran samt den ursprungliga justeringen för höjd och insyn. Förslaget innebär alltså att terrass inte heller framledes kommer att vara en faktor för beräkningen av andelstal. Vid uppförandet av nya balkonger ändrades inte grunden för andelstalsberäkning däremot fick bostadsrättshavarna betala en engångssumma på 3000 kr till en balkongfond vilket skulle anses motsvara det framtida underhållet av balkongen. Då det har förelegat oklarhet om terrasserna skulle påverka andelstalsberäkningen och därmed innebära en finansiering för föreningens kostnader av underhållet har någon motsvarande terassfond inte skapats. Om föreningsstämman nu beslutar om att fastställa andelstalen på det sätt som har föreslagits finns däremot anledning att på motsvarande sätt skapa en terassfond. Detta för att en uppnå en likvärdig behandling av föreningens medlemmar. Bostadsrättshavare till vindslägenheterna där det finns terrasser bör betala in en summa till en terrassfond utformad på motsvarande sätt som den balkongfond som skapades i samband med det tidigare balkongbygget. Denna inbetalning är visserligen en frivillig avtalsmässig lösning då det enligt bostadsrättslagen inte är möjligt att ta ut någon särskild avgift för avsättning till en terassfond. Om bostadsrättshavarna motsätter sig detta kan föreningen istället på föreningsstämma rösta igenom en ändring av grunden för beräkning av andelstal så att terrass blir en påverkande faktor. Fråga har uppkommit angående viktning av vindslägenheternas yta jämfört med övrigas yta då de övrigas yta är mätt efter en annan standard. Vindlägenheterna har mätts upp efter den standard som har varit gällande vid tidpunkten för uppförandet av dessa. Att påbörja en viktning av de befintliga lägenheternas ytor som möjligtvis skulle kunna visa sig vara annorlunda vid en uppmätning kan jag inte förorda. Jag vill påpeka att det inte med säkerhet kan sägas att samtliga lägenheter kommer få en

37 större yta bara för att de mäts upp enligt nyare standard. Jag anser att ytuppgifterna på vindslägenheterna enligt den nya standarden och ytuppgifterna på de gamla lägenheterna enligt den gamla standarden är det som föreningen skall gå på tills vidare. Sedan kan föreningen ta beslut om att samtliga lägenheter skall mätas om och att dessa nya ytuppgifter skall vara grundande för de nya andelstalen. Vid ett sådant förfarande råder inga tveksamheter om lägenheternas storlek och inbördes fördelning. En enskild medlem kan lägga fram en sådan motion till föreningen. 6. Eventuellt klander mot styrelsebeslut att justera andelstalen Jag rekommenderar inte styrelsen att idag fatta beslut om ändring av andelstal med retroaktiv verkan från så långt tillbaka som vid upplåtelsen av vindslägenheterna. Detta beslut bör tas av en föreningsstämma. Om styrelsen ändå skulle ta beslutet om den retroaktiva ändringen av andelstalen gäller följande. Om styrelsen fattar beslut utanför sin befogenhet är det en nullitet. Om styrelsen fattar beslut inom sin befogenhet kan föreningsmedlem skaffa en tillräcklig majoritet för att kalla till extrastämma och där få till ett stämmobeslut som går i en annan riktning än styrelsens beslut. Styrelsen är då skyldig att följa beslutet. Om föreningen vill väcka talan mot styrelsen ska styrelsen sammankalla en föreningsstämma. Där ska andra ställföreträdare för föreningen väljas. Dessa ska sedan företräda föreningen i tvisten mellan styrelsen och föreningen. Det ska också påpekas att ni vid eventuella styrelsebeslut måste ta hänsyn till regler om jäv. En styrelseledamot har inte rätt att handlägga frågor rörande avtal mellan honom och föreningen. Med vänlig hälsning Olof Girhammar