Thomas Erséus, Verkställande direktör

Transkript

1 Thomas Erséus, Verkställande direktör 1

2 2012 ECB berett rädda euron whatever it takes 2

3 2012 en vändpunkt strategiskt och finansiellt Överhängande skattehot har länge hämmat Kungsleden Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning Hemsöaffären säkrar worst case-scenario för skatt, finansiell flexibilitet Affären en del i implementeringen av ny strategi Förvaltning av helägda fastigheter starkt värdeskapande över tid Kostnadsprogram initierat Bra tidpunkt att lämna efter 7 år som VD 3

4 CDS-spread, svenska storbanker + Danske bank 4

5 7 år med Kungsleden i potentiell skatterisk 65 Mdr i fastighetstransaktioner 5,5 Mdr utdelat till aktieägarna Portföljförädling, köp och försäljning av fastigheter Bunden ränta 5

6 7 år med Kungsleden Great Place to Work Miljö och hållbarhet en naturlig del i verksamheten Hemsö värdeskapande om 3,6 Mdr Nordic Modular 20% avkastning i snitt på eget kapital ökat driftnetto/kvm 6

7 Starkt värdeskapande över tid driftnetto/kvm ökat med 25 procent sedan Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Driftnetto per kvm 7

8 Viktiga händelser 2012 Försäljning av Hemsö ökade egna kapitalet med 850 Mkr Ny strategi fokuserar på fortsatt värdeskapande i helägda fastigheter Ny CFO med sikte på finansiellt värdeskapande över tid Potential för fortsatt värdeskapande har attraherat ny huvudägare 8

9 Kungsleden väl positionerad efter försäljning Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna Total köpeskilling om Mkr Priset för aktierna utgjorde Mkr Återbetalning av aktieägarlån utgjorde Mkr Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11 fastigheter stärkt likviditet med Mkr ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget lån om 1 Mdr på tre år Totalt genom affärerna 2008 och 2012 bidragit med värdeskapande om 3,6 Mdr 9

10 Finansiell kapacitet hantera maximala negativa skatteeffekter Mkr Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal Reservering kvartal Inbetalt i väntan på avgörande Summa reserverade skatteärenden Ej reserverade skatteärenden Inbetalt i väntan på avgörande Summa 3 980* *Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet 10

11 Aktivt förvaltningsarbete 2012 och fortsatt stabilitet Nyuthyrning helår på 80 Mkr* motsvarande 430 Mkr över kontraktsperioden Västerås exempel på expansiv marknad. 17 Mkr i nyuthyrning Nettouthyrning helår på 15 Mkr** Ekonomisk uthyrningsgrad helägda fastigheter helår 91,1 procent (91,2) Återstående kontraktslängd uppgår i snitt till 4,9 år *Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012 ** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar 11

12 Kungsledens marknad Sydvästra Sverige Ojämn aktivitet över året, längre beslutsprocesser Särskilt hög efterfrågan på logistik- och industrilokaler Flera stora nya hyresgäster, trots utmanande marknad Positiv nettouthyrning 12

13 Kungsledens marknad - Mälardalen Ökat efterfrågetryck, särskilt i Västerås Främst efterfrågades moderna kontorslokaler nära centralstationen samt industri- och lager på Finnslätten Aktivt förädlingsarbete Ökade hyresnivåer i bättre lägen Positiv nettouthyrning 13

14 Kungsledens marknad - Storstockholm Fortsatt god efterfrågan på flertalet lokaltyper Särskilt hög efterfrågan på lokaler upp till 500 kvm i goda kommunikationslägen Dock längre beslutsprocesser vid nyuthyrning Positiv nettouthyrning 14

15 Kungsledens marknad tillväxtorter Norrland Avmattning generellt under fjärde kvartalet Styrkan i hyresmarknaden varierade mellan orterna Stark utveckling i Umeå inför Ikeas etablering Expansion av Gävle hamn bidrar till intresse för logistiklokaler Positiv nettouthyrning 15

16 GRÖNT SAMARBETE MED V-TAB Samarbetsprojekt kring energi och miljö Ny ventilationsteknik för att reglera inomhusluft Gav besparing på 400 MWh årligen Motsvarar cirka kilo koldioxid eller minst kronor per år i minskade energikostnader MÖJLIGHETER I PRAKTIKEN 16

17 Första hållbarhetsredovisningen för Kungsleden Energianvändning och kundservice i fokus för Kungsleden och kunder Ursprungsmärkt vattenkraft utgör all el Energibesparingar i fastigheter som motsvarar 1,5 GWh har genomförts 12 nya Gröna Hyresavtal under året Mer än halverade koldioxidutsläpp senaste tre åren 17

18 Samarbete med Fryshuset ger intern stolthet Lunchroulette i Stockholm, Göteborg och Malmö Volontärinsatser under Internationella kvinnodagen Utvecklingschef hos Kungsleden jury i Fryshuset INC - Sveriges största ungdomsentreprenör Inspirationsföreläsningar i Stockholm, Göteborg, Malmö, Umeå och Västerås 18

19 Värdering Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet 100 Kungsleden Genomsnitt Sverige [-5] 66 [0] Arbetsglädje 19

20 Resultaträkning Mkr 2012 Jan-dec 2011 Jan-dec Δ procent Hyresintäkter Försäljningsintäkter modulbyggnader Nettoomsättning Fastighetskostnader Produktionskostnader moduler Bruttoresultat Handelsnetto Nettoomsättning +3% och bruttoresultat +4% på grund av större fastighetsbestånd och en mildare inledning på vintern Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i Hemsö Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Den stora positiva posten kommer av försäljningen av Hemsö Resultat före skatt Skatt Årets resultat

21 Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning Realiserade värdeförändringar, fastigheter Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning Försäljning av Hemsö Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument Realiserade poster Utdelningsgrundande resultat från Hemsö Skatt att betala Utdelningsgrundande resultat

22 Finansiell ställning pro forma efter Hemsöaffären Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Fordran på Tredje AP-fonden Övriga kortfristiga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Derivat Övriga ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

23 Kungsledens tillgångar per 31 december

24 Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter Segment Antal fastigheter, st Area, tkvm Bokfört värde, Mkr Direktavkastning % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitt kontraktslängd, år Industri/lager ,4 91,0 5,3 Kontor ,6 90,2 4,3 Handel ,6 94,0 4,6 Övrigt kommersiella ,7 91,4 6,2 Totalt ,9 91,1 4,9 Fastighetsbestånd per 31 december

25 Strategisk översyn Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk översyn Översyn driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten Syftar till att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för ägarna Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande över tid Fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige Värdeskapande sker genom att tillgodose lokalbehov, förvalta och förädla fastigheter samt optimera bolagets fastighetsportfölj Mycket goda förutsättningar för framtida värdeskapande 25

26 God fastighetsförvaltning ger stabil bas 26

27 En strategi som sätter värdeskapande i fokus 27

28 Fokusering av segment och geografi Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger hög riskjusterad avkastning i segmenten: - Lager/industri - Kontor - Handel i regionerna: - Storstockholm - Mälardalen - Sydvästra Sverige - Tillväxtorter i Norrland Årlig tillväxt (%), lönesumma 28

29 Koncentration av fastighetsbeståndet De icke strategiska fastigheternas andel av portföljens värde minskas från 10% till 5% eller lägre under tre år Strategiska fastigheter Icke strategiska fastigheter 29

30 Segment och geografi som visar på hög totalavkastning och låg marknadsrisk Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Prognos totalavkastning : 11% Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20% Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50% Källa: Newsec 30

31 Segment och geografi som visar på hög totalavkastning och låg marknadsrisk Prognos totalavkastning : 10,3% Dagligvaruhandel, resten av Sverige Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50% Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50% Källa: Newsec 31

32 Lägre prognos för totalavkastning för kontor CBD Prognos totalavkastning : 6,7% Kontor, Stockholm CBD Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5% Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5% Källa: Newsec 32

33 Avvägning mellan risk och avkastning När värdet överstiger priset köper vi om avkastningen överstiger vad vi kan uppnå på alternativa investeringar När värdet understiger priset säljer vi om vi kan uppnå bättre avkastning på alternativa investeringar 33

34 Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden? 34

35 Finansiella mål och begränsningar Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt: Likviditetsberedskap på 2,9 Mdr Belåningsgrad på 60 procent på nya krediter Soliditet över 30 procent 35

36 Översyn av kostnader med besparing på 10 procent Allmän översyn av centrala administrativa kostnader Identifiera möjligheter till shared services i staben Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent. 36

37 Målstyrning Kungsleden kommer att styras mot: slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015 etappmål för 2013 och 2014 Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på segmentsnivå finansnetto på koncernnivå centrala kostnader Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål 37

38 Kungsledens avkastningsmål Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar för bolagets aktie Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt med nuvarande marknadsförutsättningar På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga procent Investeringar och användning av aktieägarnas pengar ska alltid minst möta detta avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl 38

39 Ny utdelningspolicy fr.o.m Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna: På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna delas ut, motsvarar praxis bland de börsnoterade fastighetsbolagen Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att delas ut Föreslagen utdelning för 2012 är 1,00 krona per aktie 39

40 Möjligheter framåt Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom stycke- och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en direktavkastning mellan 7,0-8,5% 40

41 Ny huvudägare i Kungsleden Welandson Gösta och bolag 13,1 Länsförsäkringar fonder 3,2 Norges Bank Investment Management 2,9 Florén Olle och bolag 2,5 Danske Invest fonder (Sverige) 2,0 BlackRock fonder (USA) 1,6 Fjärde AP-fonden 1,4 Andra AP-fonden 1,2 Swedbank Robur fonder 1,2 Avanza Pension Försäkring AB 1,0 30,1 Källa: SIS Ägarservice 31 december

42 Tack för mig! 42

43 Goda förutsättningar för framtida värdeskapande Fokus på högavkastande fastighetssegment med måttliga risker Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom månader, även med högre likviditetsreserver Förvaltningsresultat återställt inom tre år Avtagande skatterisker frigör likviditet till nya fastighetsinvesteringar Förbättrad snittränta med nya fastighetsköp Kostnadskontroll ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer Starkt och växande resultat när skatteprocesserna succesivt blir klara och räntesäkringskostnaderna klingat av 43

44 Frågestund