HANDELSUTREDNING NYHAMNEN

Transkript

1 Slutrapport HANDELSUTREDNING NYHAMNEN Katarina Majer Stina Påg

2 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER Nuläget och den framtida potentialen för Nyhamnen visar sammantaget att Nyhamnen trots sitt centrala läge inte är ett givet område för handel i Malmö. Förutsättningarna begränsas framförallt av en förhållandevis liten närmarknad (jmf V Hamnen och Gamla staden), en stark konkurrenssituation från kringliggande handelsplatser, barriäreffekter i form av vatten, järnväg och trafik, befintliga byggnader, ett lågt inkomstindex för invånarna i Malmö kommun och att området kommer bebyggas under en lång tid. Förutom dessa begränsningar finns ett antal trender som förväntas påverka vårt konsumtionsbeteende, den främsta kanske digitaliseringen. Digitaliseringen innebär både utmaningar i form av ökad konkurrens från nya försäljningskanaler och minskade ytbehov men också en potential för nya koncept och lösningar inom handel. Positivt för Nyhamnen är att omsättningsutvecklingen för detaljhandel i Malmö city och Malmö stad ökar, Nyhamnens centrala läge och den goda tillgänglighet som området väntas få för bil, kollektivtrafik, gång och cykel. Analysen visar också på en positiv befolkningsutveckling i hela upptagningsområdet, vilket tillsammans med en positiv framtida prognos för detaljhandeln innebär ett växande marknadsunderlag. Underlaget från Spacesuntaxanalysen visar att det är områdets västra del som har bäst förutsättningar för stadsintegration. För att Nyhamnen ska kunna utvecklas till en fungerande handelsplats behöver fokus ligga på att skapa en tillräckligt stark destination för handel som kan dra nytta av de positiva förutsättningar som finns och som kompletterar övrigt handelsutbud i Malmö. 2

3 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER Kommersiella förutsättningar utgår från parametrarna läge/tillgänglighet, marknadsunderlag MSEK samt konkurrenssituation. För att vara en fungerande handelsplats krävs - förutom ett tillräckligt intressant innehåll&utbud att läge&tillgänglighet är god, en tillräckligt stor marknad i MSEK, samt att konkurrenssituationen är hanterbar. Utvecklingspotentialen för handel i Nyhamnen baseras på möjlig utveckling av Malmö City men begränsas av en liten närmarknad jämfört med det totala marknadsunderlaget. Malmö City och Nyhamnen kan tillsammans bidra till Malmö Citys framtida utbud, men konkurrerar också inbördes. Två scenarier har tagits fram som visar på skillnader i utvecklingsmöjligheter beroende på grad av tillgänglighet till och inom Nyhamnen samt rådande trender inom handel och konsumtion. Tyréns har utifrån de två scenarierna bedömt möjlig omsättning och yta för detaljhandel samt restaurang/café. Respektive scenario hanteras i ett maxoch minalternativ om möjliga handelsytor i området. Spacesyntaxanalysen visar att Nyhamnens västra delar med utgångspunkt från Malmö C har bäst förutsättningar för stadsintegration för gång och cykel, vilket i stora drag stämmer överens med föreslagna scenarier. 3

4 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER Scenario Malmö Möter Nyhamnen, med god tillgänglighet (bil och kollektivtrafik) samt att hela Nyhamnen ska kunna utvecklas ger en yta på kvm och en centrumbildning vid Hans Michelsengatan. Scenarie Hep Cat, tar fasta på småskalighet och lägre grad av tillgänglighet inom området, ytorna uppgår till ca kvm för detaljhandel. Två varianter av exploateringsgrad har använts som underlag för beräkningarna, skillnaden i exploateringsgrad ger liten effekt på ytbehovet, vilket förklaras av närmarknaden som utgör en liten andel av totala marknadsunderlaget. Viktiga stråk/punkter ut tillgänglighetsperspektiv för handel är planerade Hans Michelsengatan och befintliga Centralstationen (där det dessutom finns handel redan idag). Avstånden mellan dessa punkter och inom utvecklingsområdet är långa ibland >500 m. Långa sträckor är svåra att hålla intressanta för besökare. Handeln i Nyhamnen bör placeras i anslutning till trafikströmmar på dessa vägar och Centralstationen inte riskera att hamna emellan. Etablering av handel och kommersiella verksamheter vid dessa flödesintensiva punkter (kollektivtrafik och bil) är förenat med högst marknadspotential. Tanken med Nyhamnen är att hela området ska kunna utvecklas med bostäder och verksamheter, inkl nyttja kvaliteter med det havsnära läget, men Malmö City skulle tillsammans med Centralstationen i samverkan kunna uppnå en högre marknadsandel och sammanlagd omsättning än utvecklingen av handel i Nyhamnen. 4

5 OM RAPPORTEN 5

6 UPPDRAGETS BAKGRUND Malmö Stad arbetar med att ta fram en fördjupad översiktsplan för Nyhamnen. Området beräknas vara fullt utbyggt år 2040 och de övergripande målen är att tillvarata det centrala och stationsnära läget i regionen genom att skapa en tät och funktionsblandad stadsdel. Som ett led i arbetet med översiktsplanen finns det ett behov av att titta närmare på vilka förutsättningar det finns för etablering av detaljhandel, inklusive café/restaurang och kommersiell service (nöjen mm) i Nyhamnen i takt med att området utvecklas. Syftet med uppdraget är att utredningen ska utgöra ett planeringsunderlag för handel som kan införlivas i den fördjupade översiktsplanen. Utredningen ska ta sin utgångspunkt i en beskrivning av handelns förutsättningar i Malmö och övriga regionen, samt betydelsefulla omvärlds- och framtidsfaktorer. Tidsperspektivet är ca 25 år framåt. 6

7 METOD, AVGRÄNSNINGAR 7

8 FRÅGOR ATT BESVARA Vad finns det för förutsättningar för handel i Nyhamnen på 25 års sikt? Vilka stråk platser och noder har förutsättningar att bli livaktiga lokaliseringar för handel och nöjesliv? Rapporten inkluderar och svarar på dessa frågor, men är av pedagogiska skäl uppbyggd enligt strukturen: Nulägesanalys Framtida potential Scenarier Vilken typ av handel har förutsättningar att etablera sig i Nyhamnen, dvs dagligvaruhandel, sällanköpshandel, service och restaurang? Hur kan handelsutbudet i Nyhamnen komplettera stadens övriga utbud och hur kopplar handelsstråket i Nyhamnen till befintlig cityhandel? Vilket genomslag kan framtida handelstrender få i Nyhamnen? Nuläget Nyhamnens fysiska förutsättningar Handeln i Malmö Framtida potential Scenarier Marknadsunderlag Konkurrens Trender Inledning scenarier Två möjliga scenarier Omsättningsprognos Resultat workshop 8

9 MARKNADSUNDERLAG OCH POTENTIAL Marknadspotentialen för handel inkl restaurang och café bedöms genom att undersöka faktorer: Kommersiella förutsättningar som handelsplats, tillgänglighet, atmosfär och attraktionskraft. Befolkning och befolkningsutveckling är avgörande för om det finns en framtida potential. Befintlig och framtida detaljhandels- och restaurangmarknad i MSEK (köpkraft). Detaljhandels- och restaurangmarknadens befintliga storlek och tillväxt (mätt i MSEK) är måttet på om det finns utrymme för mer handel. Nuvarande och framtida konkurrenssituation. I bedömningen av nuvarande konkurrenssituation är omsättning och handelsindex (för dagligvaror och sällanköpsvaror) ett mått på hur konkurrenskraftig detaljhandeln är. Avgörande är om konkurrenssituationen är hanterbar inom olika detaljhandelsbranscher och handelsplatser idag och i framtiden. Trender inom handel och konsumentbeteende och hur det undersökta området kan anpassa sig till dessa Det krävs en tillräcklig marknad, ett bra läge med god tillgänglighet (ur handelns synvinkel) samt en hanterbar konkurrens för att bli en framgångsrik handelsplats. Att undersöka marknad, läge och konkurrens är grunden för val av innehåll och utformning på handel och kommersiella verksamheter. 9

10 METOD OMSÄTTNINGSPOTENTIAL OCH YTA Tyréns metod utgår från att bedöma nuläge och framtida potential för läge/tillgänglighet, marknadsunderlag och konkurrenssituationen. Att säkerställa nuläget ger en stark grund för att bedöma prognosen. För att få en fast bas för att anta möjlig utveckling har ett geografiskt marknadsområde med ingående delområden tagits fram och nuvarande marknadsandelar för detaljhandeln (dagligvaror och sällanköpsvaror) och restaurang för Malmö City kalibrerats. Marknadsområdet för Malmö City motsvaras samma som för den planerade handeln i Nyhamnen. Omsättning och definition enligt Cityklimatet, bedömning av konkurrenssituationen och övriga delar av framtaget material utgör grund för detta. Möjliga framtida marknadsandelar och omsättning för Malmö city har därefter bedömts för prognosåren 2030 och Inflöde från besökare/turister tillkommer. 10

11 FÖRDELNING NYHAMNEN-MALMÖ CITY Efter beräknad omsättningspotential för Malmö city år 2030 och 2040 har en fördelning mellan omsättningen för Malmö city och framtida Nyhamnen gjorts. Bedömningen utgår från det egna sammanlagda utbudets konkurrenskraft gentemot framtida konkurrens. Fördelningen grundas på branschsammansättning samt antagen konceptuell inriktning i Malmö city och Nyhamnen (befintligt och planerat utbud). Två scenarier med olika konceptuell inriktning har tagits fram. Antagande om vilket ytbehov i kvadratmeter det motsvarar har därefter gjorts. Beräkningarna görs uppdelat per dagligvaror, sällanköpsvaror och restaurang och utifrån Tyréns erfarenheter av omsättning per kvm och bransch och varierar beroende på scenario. 11

12 AVGRÄNSNINGAR Utredningen syftar till att bedöma kommersiella förutsättningar för etablering av detaljhandel, inklusive café/restaurang och kommersiell service (nöjen mm). Begrepp som läge, tillgänglighet, marknad och konkurrens resoneras utifrån detaljhandelns, restaurang och kommersiella serviceverksamheters synvinkel. I det sammanhanget är synlighet, korta avstånd och upplevd tillgänglighet centrala, snarare än faktiska avstånd. Fysiska förutsättningar som den risk med det kustnäraläget ingår inte i uppdraget att resonera kring. Frågor kring behov och utformning av p-ytor ingår ej i uppdraget. Utredningen tar sin utgångspunkt i förutsättningarna i Samrådsförslaget, det vill säga möjligheten att utvidga och vidareutveckla Malmös stadskärna. Bilder i rapporten ska ej spridas/tryckas. 12

13 BEGREPP - HANDEL Detaljhandeln definieras som dagligvaror eller sällanköpsvaror. Indelningen följer Konsumtionsprognosgruppens (KPG:s) definition. I en studie av befintligt och framtida detaljhandelsutbud är det centralt att inte bara se till yta detaljhandel utan också till typ av butikskoncept inom respektive bransch att det finns butiker med varor inom olika prisklasser och bredd/djup i sortiment. Handeln inom samma bransch både kompletterar och konkurrerar med varandra. Begreppen restaurang/café, kommersiell service och övrig service omfattar verksamheter enligt tabellen bredvid. Dagligvaror Varuhus/stormarknader/diversehandel Sällanköpsvaror Livsmedel Övriga dagligvaror Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Hemelektronik Parfym Kläder Möbler Sportartiklar Radio/tv Blommor, Skor Hemtextil Cyklar Skivor Trädgårdsväxter, Modetyger Glas och Musikinstru Foto Garn porslin ment Teleutrust Kemteknisk Päls/skinn Husgeråd Hobby ning a artiklar Handskar Belysning/ Reservdelar Receptfria Väskor elartiklar och tillbehör läkemedel, Accessoarer Hushållsm till fordon Tobak askiner Smycken Tidningar (mindre Leksaker Djurmat apparater) Djur Böcker Guld Ur Optik Restaurang/café Kommersiell Service Övrig service Restaurang Café Bar Gatukök Systembolaget Bank Resebyrå Kemtvätt Skomakeri Frisör Gym Bowling Hotell Byggvaror Bygg- och underhållsmat erial Verktyg, utrustning Mattor Större hushållsappar ater Arbetsförmedling Försäkringskassan Bibliotek Tandläkare Vårdcentral och övrig vård 13

14 NULÄGE 14

15 1. FYSISKA FÖRUTSÄTTNINGAR I följande del presenteras de fysiska förutsättningarna idag och hur de kan komma att förändras. Syftet med denna del är att få en bild av läge, tillgänglighet, områdets befintliga strukturer och möjlig attraktionskraft. 15

16 NYHAMNEN I MALMÖ Nyhamnen är ett centralt beläget område i anslutning till Gamla Staden, Västra Hamnen och Mellersta Hamnen. Idag finns kommersiella verksamheter i begränsad omfattning i området, i huvudsak genom restaurang och service i Glasvasen samt utbudet i Centralstationen. Centralstationen antas utgöra en del av befintliga Malmö City. Till ytan är området nästan lika stort som Gamla staden. Kanalen och järnvägen skapar barriärer och försvårar kopplingen till Malmö City. Ytterligare en utmaning för området är de stora trafikflöden som kommer via E6:an och E22:an. Källa: Malmö stad 16

17 ÖVERGRIPANDE STRUKTUR Området idag har hög tillgänglighet i och med det stationsnära läget och flöden från E6:an och E22:an. På sikt kan tillgängligheten öka än mer via Malmöringen, höghastighetståg och Öresundsmetron till Köpenhamn. För att minska barriäreffekten mellan Nyhamnen och centrum sammankopplas områdena via bland annat en gångbro och två kombinerade gång- och cykelbroar över bangården. Källa: Malmö stad 17

18 TILLGÄNGLIGHET För att få de boende i de perifiera delarna, samt besökare från de utanför liggande delarna av marknadsområdet att besöka Nyhamnen krävs - utöver ett mycket intressant utbud av butiker, restauranger, service, kultur, nöje och upplevelser en god tillgänglighet för besökarna med såväl bil som kollektivtrafik. Båda kategorierna av besökare kan sägas vara väl tillgodosedd till området i och med befintliga Centralstationen (kollektivtrafik) samt framtida Hans Michelsengatan och Carlsgatan (bil). Förutsatt att planerat trafiknät inte har begränsningar i kapacitet. Prognos 2040 (fullt utbyggt) Medelvardagsdygnstrafik 2015 Hans Michelsensg. (Öster om Skeppsbron): Carlsgatan (Öster om Stormgatan/Neptuniagatan:

19 TILLGÄNGLIGHET Inom området är avståndet från Centralstationen till Hans Michelsengatan ca 500 meter. Handeln i Nyhamnen bör placeras i anslutning till trafikströmmar på dessa vägar och Centralstationen inte riskera att hamna emellan. Det planeras spårvagn, vilket är en viktig koppling mellan Centralstationen och Hans Michelsengatan. Ovan nämnda 500 meter är ett långt avstånd. En intressant fråga är om man kan påverka avståndet. Med olika kvalitetshöjande åtgärder förändras det upplevda avståndet. Exempel på sådana åtgärder kan vara införande av rullband, rullande gångbanor, genomtänkt färgsättning, en ökad upplevelse av trygghet och säkerhet, förbättrade infarter och snabbare kommunikation mellan p-ytor och handeln. Att se målpunkten redan vid bilen är en stor fördel. Man är även beredd att gå betydligt längre på en markparkering än i ett garage, trots att man är väderoskyddad. De planerade cykel- och gångbroarna över bangården kompletterar tillgängligheten med bil och kollektivtrafik, men är ej avgörande för handelns utvecklingsmöjligheter på samma sätt som bil och kollektivtrafik. Val av trafiklösningar är en osäkerhetsfaktor i marknadspotentialen för handel, restaurang/café och kommersiell service. 19

20 ALTERNATIVT SCENARIO NYHAMNEN Ett alternativt scenario med nya utfyllnadsområden håller för närvarande på att utredas. Scenariot innebär ytterligare utfyllnad och nya kopplingar mellan Nyhamnen och Västra Hamnen samt mellan Jörgen Kocks gata och Malmö Högskola (Universitet). Källa: Malmö stad 20

21 PLATSBESÖK Centralstationen inkl Glasvasen utgör entré till Nyhamnen Framtida väg för buss, spårväg, gång, cykel 21

22 Befintliga byggnader och högskolan på andra sidan vattnet Industrispår nordost om Centralstationen 22

23 Industrispår nordost om Centralstationen, vy Centralstationen, Malmö Live, Glasvasen mfl byggnader Carlsgatan 23

24 Befintlig parkering och Öresundshuset Jörgen Kocksgatan/Stormgatan 24

25 Malmö Högskola och Studio Detalj, Nyhamnen 25

26 Jörgen Kocksgatan/Hans Michelsensgatan Brisgatan 26

27 UNDERLAG FRÅN SPACE SYNTAX-ANALYSEN Analysen genomförd av Spacescape visar att Nyhamnen blir en välintegrerad del i centrala Malmö med centralstationen som nod. Ur kommersiell synvinkel är det intressant att det finns en koncentration av integrerade stråk i områdets västra del, som knyter an till Malmö C och Malmö City. Källa: Spaceskape 27

28 2. HANDELN I MALMÖ I följande del presenteras omsättning och försäljningsindex för dagligvaror och sällanköpsvaror i Malmö stad och för Malmö City. Avsnittet innehåller även en jämförelse med övriga storstäder. Försäljningsindex visar på relationen mellan den faktiska omsättningen i kommunen och den teoretiska köpkraften (marknadsunderlaget). Syftet med denna del är att få en bild av styrkan och storleken av den befintliga handeln i kommunen och i Malmö city. 28

29 HANDELN I MALMÖ STAD År Omsättning MSEK inkl moms Omsättningsutveckling % utv. jmf. föreg. år Försäljningsindex Dagligvaror Total detaljhandel Dagligvaror Sällanköpsvaror Sällanköpsvaror Total detaljhandel Dagligvaror Sällanköpsvaror % 7% 6% % 2% 3% % 6% 6% Omsättningsutvecklingen för detaljhandeln år var 6 procent, vilket är över rikets snitt på 2 procent. Försäljningsindex för dagligvaror visar att merparten av konsumtionsunderlag stannar i Malmö kommun. Försäljningsindex för sällanköpsvaror visar på ett inflöde av köpkraft från andra kommuner. Försäljningsindex för dagligvaror och sällanköpsvaror har varit stabilt de senaste åren. Inkomstindex för Malmö kommun är 88, vilket betyder att befolkningens köpkraft är avsevärt lägre än rikets snitt. Källa: HUI 29

30 FÖRSÄLJNINGSINDEX BENCHMARK STOCKHOLM OCH GÖTEBORG År Omsättning MSEK inkl moms Omsättningsutveckling % utv. jmf. föreg. år Försäljningsindex Dagligvarovaror Sällanköps- Total Daglig- Sällanköps- Total Daglig- Sällanköps- detaljhandel varor varor detaljhandel varor varor Stockholms stad % 8% 7% % 3% 3% % 0% 1% Göteborgs stad % 7% 6% % 1% 1% % 0% 2% Malmö stad % 7% 6% % 2% 3% % 6% 6% Malmö stad följer utvecklingen av försäljningsindex och omsättning jämfört med Stockholm och Göteborg. Malmö stad har ett utflöde av omsättning inom dagligvaror till skillnad mot Stockholm och Göteborg som har ett inflöde, om än knappt, av dagligvaruomsättning. Källa: HUI 30

31 HANDELN I MALMÖ CITY Källa: Cityklimatet 31

32 HANDELN I MALMÖ CITY Malmö City avgränsas av Inre och Yttre området i kartbilden intill. Detaljhandeln omsatte år 2015 drygt 5 mdkr inkl moms. Dagligvaror utgör 1,5 mdkr och sällanköpsvaror 3,5 mdkr. Malmö City har haft en positiv omsättningsutveckling av dagligvaror de senaste åren. År 2010 omsatte dagligvaror ca 1,3 mdkr. Omsättningsutvecklingen för sällanköpsvaror har varit negativ under många år är första året med en svagt positiv utveckling. År 2010 omsatte sällanköpsvaror ca 4,2 mdkr. Omsättningsutvecklingen för café och restaurang har varit positiv. År 2010 omsatte café och restaurang ca 1,7 mdkr. Jämförelse: Emporia omsatte totalt år 2015 ca 2,7 mdkr. Källa: Fastighetsägarnas Cityklimatet, HUI 32

33 FRAMTIDA POTENTIAL 33

34 1. MARKNADSUNDERLAG I följande del presenteras det förväntade marknadsunderlaget för Nyhamnen. Marknadsunderlaget motsvarar den teoretiska köpkraften och inte den faktiska omsättningen. Två alternativa prognoser har tagits fram, en baserad på samrådsförslaget och en baserad på ett alternativ med 30% mer exploatering. Syftet med denna del är att studera marknadstillväxten för detaljhandeln totalt samt utvecklingen för respektive branschgrupp. 34

35 MARKNADSUNDERLAG - BAKGRUND Marknadsunderlaget är beräknat i MSEK inklusive moms utifrån befolkningsunderlaget för respektive delområde i upptagningsområdet. Befolkningsprognosen kommer från Malmö stad. Prognosår 2040 motsvarar 25 år fram i tiden, man bör påminnas om osäkerheten i underlag med en sådan lång prognosperiod. Detta i kombination med det är mycket svårt att förutsäga hur asylinvandringen kommer att utvecklas framöver i Sverige. Den stora ökningen av antalet asylsökande som ägde rum under det andra halvåret 2015 har ingen motsvarighet i modern tid. Konsumtionsprognosgruppens (KPG:s) statistik om per capitakonsumtion och prognos utgör underlag för beräkningarna om nuvarande och framtida marknadsunderlag för dagligvaror, sällanköpsvaror (beklädnad, hem, fritid, hemelektronik, byggvaror) samt restaurang/café Beräkningarna har tagit hänsyn till olika köpkraftsnivåer för olika ingående kommuner i marknadsområdet. Inkomstindex är tex lägre i Malmö stad jämfört med riket. 35

36 MARKNADSUNDERLAG - BAKGRUND KPG-prognosen sträcker sig till år Tyréns har antagit en utveckling fram till år 2040 i samma förändringstakt som fram till år E-handeln ökar sina andelar inom samtliga detaljhandelns branscher vilket minskar behovet av yta för detaljhandeln. Tyréns har använt sig av KPG-gruppens justeringar för e-handel, dvs antagit att en del av percapita-omsättningen inte kommer att ske i fysiska butiker. Undantaget dagligvaror, där Tyréns bedömer för det fall dagligvaror köpt via e-handel kommer yta för lager och distribution. Antagande om marknadsunderlag för restaurang/café för dagbefolkningen: hälften av per capitakonsumtionen för restaurang/café antas utgöra sådan konsumtion, det motsvarar i snitt ungefär ett lunchrestaurangbesök och fika per vecka. 36

37 NYHAMNENS UPPTAGNINGSOMRÅDE Nyhamnen Västra Hamnen Primärområde P Gamla staden Resterande Malmö stad Sekundärområde S Burlövs kn, Staffanstorps kn, Svedala kn, Lomma kn, Lunds kn, Vellinge kn, Skurups kn, Trelleborgs kn, Kävlinge kn, Eslövs kn Tertiärområde T Turister och tillfälliga besökare (arbetande dagbefolkning i närområdet och turister ) från områden utanför marknadsområdet 37

38 BEFOLKNINGSUNDERLAG OCH PROGNOS SAMRÅDSFÖRSLAG Delområde Förändring antal Förändring 2040 % Primärområde nattbefolkning % Primärområde dagbefolkning % Sekundärområde nattbefolkning % Sekundärområde dagbefolkning % Tertiärområde % Summa marknadsområde % Summa dagbefolkning P och S % Antal invånare (nattbefolkning) och förändring 2030 och Antal sysselsatta (dagbefolkning) 2015 och förändring 2030 och Källa: Malmö stad 38

39 BEFOLKNINGSUNDERLAG OCH PROGNOS - SAMRÅDSFÖRSLAG Förändring Förändring Primärområde antal % Nyhamnen % Sysselsatta % Primärområde 2 Västra Hamnen % Sysselsatta % Primärområde 3 Gamla staden % Sysselsatta % Summa P % Summa sysselsatta P % Sekundärområde Resterande Malmö stad % Summa S % Sysselsatta resterande Malmö stad S % Malmö stad % Sysselsatta Malmö stad % Tertiärområde Burlövs kn % Staffanstorps kn % Svedala kn % Lomma kn % Lunds kn % Vellinge kn % Skurups kn % Trelleborgs kn % Kävlinge kn % Eslövs kn % Summa T % Summa marknadsområde % 39 Upptagningsområdet består av redovisade delområden. Störst procentuell tillväxt väntas i: Primärområde 1 och 2 - Nyhamnen, Västra Hamnen Tertiärområdet: Staffanstorps-, Lunds- och Svedala kommun. Störst befolkningstillväxt i antal personer väntas i följande kommuner: Malmö, Lund och Staffanstorp. Nyhamnen utgör en liten del av det totala befolkningsunderlaget. Källa: Malmö stad september 2016, Region Skåne feb 2016

40 MARKNADSUNDERLAG TOTALT PER BRANSCH - SAMRÅDSFÖRSLAG Marknadsområdet totalt Förändring MSEK Förändring 2040 % Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandeln % Restaurang natt- och dagbefolkning % Marknadsunderlaget mäts i miljoner kr inkl moms. Störst procentuell tillväxt sker för restaurang följt av sällanköpsvaror. Störst tillväxt i mkr sker för dagligvaror. Källa: KPG, HUI, Malmö stad, Tyréns 40

41 MARKNADSUNDERLAG PER DELOMRÅDE - SAMRÅDSFÖRSLAG Marknadsområdet totalt Förändring MSEK Förändring 2040 % Primärområde % Sekundärområde % Tertiärområde % Totalt marknadsområdet detaljhandel % Primärområde Restaurang nattbefolkning % Primärområde Restaurang dagbefolkning % Marknadsunderlaget mäts i miljoner kr inkl moms. Störst procentuell tillväxt sker i primärområdet. Störst tillväxt i mkr sker i tertiärområdet. Källa: KPG, HUI, Malmö stad, Tyréns 41

42 MARKNADSUNDERLAG PRIMÄROMRÅDEN - SAMRÅDSFÖRSLAG Primärområdet totalt Förändring MSEK Förändring % Nyhamnen Primärområde 1 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Västra Hamnen Primärområde 2 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Gamla Staden Primärområde 3 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Marknadsunderlaget är relativt litet i primärområde 1. Källa: KPG, HUI, Malmö stad, Tyréns 42

43 BEFOLKNINGSUNDERLAG OCH PROGNOS 30% HÖGRE EXPLOATERINGSGRAD Delområde Förändring antal Förändring 2040 % Primärområde nattbefolkning % Primärområde dagbefolkning % Sekundärområde nattbefolkning % Sekundärområde dagbefolkning % Tertiärområde % Summa marknadsområde % Summa dagbefolkning P och S % Antal invånare (nattbefolkning) och förändring 2030 och Antal sysselsatta (dagbefolkning) 2015 och förändring 2030 och Källa: Malmö stad 43

44 BEFOLKNINGSUNDERLAG OCH PROGNOS -30% HÖGRE EXPLOATERINGSGRAD Förändring Förändring Primärområde antal % Nyhamnen % Sysselsatta % Primärområde 2 Västra Hamnen % Sysselsatta % Primärområde 3 Gamla staden % Sysselsatta % Summa P % Summa sysselsatta P % Upptagningsområdet kan delas in i följande delområden. Störst procentuell tillväxt väntas i: Primärområde 1 och 2 - Nyhamnen, Västra Hamnen Tertiärområdet: Staffanstorps-, Lunds- och Svedala kommun. Sekundärområde Resterande Malmö stad % Summa S % Sysselsatta resterande Malmö stad S % Malmö stad % Sysselsatta Malmö stad % Tertiärområde Burlövs kn % Staffanstorps kn % Svedala kn % Lomma kn % Lunds kn % Vellinge kn % Skurups kn % Trelleborgs kn % Kävlinge kn % Eslövs kn % Summa T % Summa marknadsområde % 44 Störst befolkningstillväxt i antal personer väntas i följande kommuner: Malmö, Lund och Staffanstorp. Befolkningsunderlaget i Nyhamnen utgör fortfarande en liten del av det totala underlaget. Källa: Malmö stad september 2016, Region Skåne feb 2016

45 MARKNADSUNDERLAG TOTALT PER BRANSCH - 30% HÖGRE EXPLOATERINGSGRAD Marknadsområdet totalt Förändring MSEK Förändring 2040 % Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandeln % Restaurang natt- och dagbefolkning % Marknadsunderlaget mäts i miljoner kr. Störst procentuell tillväxt sker för restaurang följt av sällanköpsvaror. Störst tillväxt i mkr sker för dagligvaror. Källa: KPG, HUI, Malmö stad, Tyréns 45

46 MARKNADSUNDERLAG PER DELOMRÅDE - 30% HÖGRE EXPLOATERINGSGRAD Marknadsområdet totalt Förändring MSEK Förändring 2040 % Primärområde % Sekundärområde % Tertiärområde % Totalt marknadsområdet detaljhandel % Primärområde Restaurang nattbefolkning % Primärområde Restaurang dagbefolkning % Marknadsunderlaget mäts i miljoner kr Störst procentuell tillväxt sker i primärområdet Störst tillväxt i mkr sker i tertiärområdet 46

47 MARKNADSUNDERLAG PRIMÄROMRÅDEN - 30% HÖGRE EXPLOATERINGSGRAD Primärområdet totalt Förändring MSEK Förändring % Nyhamnen Primärområde 1 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Västra Hamnen Primärområde 2 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Gamla Staden Primärområde 3 Dagligvaror % Sällanköpsvaror % Summa detaljhandel % Restaurang nattbefolkning % Restaurang dagbefolkning % Marknadsunderlaget är även i detta alternativ relativt litet i primärområde 1. Källa: KPG, HUI, Malmö stad, Tyréns 47

48 SAMMANFATTNING BEFOLKNINGS- OCH MARKNADSUNDERLAG Samrådsförslaget Av det totala befolkningsunderlaget på invånare (2015) utgör Nyhamnen en liten del i marknadsområdet. Störst procentuell tillväxt väntas i primärområde 1 och 2 Nyhamnen och Västra Hamnen. I tertiärområdet växer Staffanstorps-, Lunds- och Svedala kommuner mest procentuellt. Störst befolkningstillväxt i antal personer väntas i följande kommuner: Malmö, Lund och Staffanstorp. Marknadsunderlaget är relativt litet i primärområde 1. Störst procentuell tillväxt sker för restaurang följt av sällanköpsvaror. Störst tillväxt i mkr sker för dagligvaror. 30% högre exploateringsgrad Befolkningsunderlaget i Nyhamnen utgör fortfarande en liten del av det totala underlaget. Marknadsunderlaget är även i detta alternativ relativt litet i primärområde 1. Störst procentuell tillväxt sker i primärområdet. Störst tillväxt i mkr sker i tertiärområdet. 48

49 2. KONKURRENS I denna del studeras de befintliga handelsplatserna och hur konkurrenssituationen ser ut för Nyhamnen. Även kommersiell service berörs. Syftet med denna del är att studera vilken typ av handelsplatser som finns i upptagningsområdet och vilka förutsättningar som finns att utveckla handeln i Nyhamnen med avseende på konkurrenssituationen och kommersiell service. 49

50 KONKURRENS INOM PRIMÄROMRÅDET Namn Typ av handelsplats Hansa Citygalleria Uthyrbar yta, kvm 2015 Kommentar ICA Supermarket, kvm Systembolaget, kvm och Saluhall tillkommer samt bland annat COS, & Other Stories, Monki, Boomerang, Weekday, Whyred, Gant och Lexington. Öppnar oktober 2016 Åhléns Varuhus Outnyttjad byggrätt Caroli Citygalleria/ stadsdelscentrum kvm dagligvaror, ICA Kvantum. Vakanta lokaler Malmö Centralstation Resecentrum Coop Nära samt 30 caféer, restauranger, butiker Tillkomm ande yta, kvm Glasvasen Restaurang, café, frisör Maxi ICA Stormarknad Stormarknad Apotek, Systembolag, restaurang Malmö Saluhall Saluhall 19 aktörer flyttar in, varav 10 mindre restauranger och take awaykoncept. Öppnar november Källa: Tyréns 50

51 KONKURRENS INOM PRIMÄROMRÅDET 51

52 LIVSMEDELSBUTIKER I MALMÖ Större livsmedelsbutiker finns generellt i lägen med hög tillgänglighet med bil. Mindre livsmedelsbutiker är framförallt lokaliserade i bostadsnära lägen. 52

53 KONKURRENS - SEKUNDÄROMRÅDET Namn/ projekt Entré Malmö Typ av handelsplats Stadsdelscentrum Hyllie/Emporia Regioncentrum Uthyrbar yta, kvm 2015 Kommentar kvm dagligvaror Hemköp Omfattande ombyggnationer till Malmö Plaza. H&M flyttar från två våningar upp till kvadratmeter på markplan. Klart kvm dagligvaror ICA Kvantum och Willy:s City Gross planerar i området kvm, kvarteret ska också innehålla bostäder, parkeringsgarage och andra butiker. Klart Emporia önskar expandera med bland annat biograf och bostäder. Emporia omsatte 2,7 miljarder 2015 Tillkommande yta, kvm Limhamn Stadsdel Planer dagligvaror (ICA-koncept) och övrig service, en mängd nya bostäder planeras och byggs i området. Källa: Handeln i Sverige och Tyréns 53

54 KONKURRENS - SEKUNDÄROMRÅDET Namn Typ av handelsplats Uthyrbar yta, kvm 2015 Kommentar Toftanäs Storbutikscentrum kvm dagligvaror Maxi ICA Stormarknad. Stor andel vakanta ytor Jägersro Center Stormarknadscentrum och handelsområde kvm dagligvaror Coop Forum Mobilia Stadskvarter kvm dagligvaror ICA Kvantum och Willy:s Svågertorp Storbutikscentrum kvm dagligvaror Rosengårds Centrum Stadsdelscentrum med kvm dagligvaror City Gross Kronprinsen Triangeln Citygalleria/ stadsdelscentrum Citygalleria/ stadsdelscentrum kvm dagligvaror. Hemköp. Hög vakansgrad Hemköp i angränsande kvarter. Mio Möbler öppnar Källa: Handeln i Sverige och Tyréns 54

55 KONKURRENS - TERTIÄROMRÅDET Namn Stora Bernstorp Typ av handelsplats Storbutikscentrum och handelsområde Uthyrbar yta, kvm 2015 Kommentar kvm dagligvaror City Gross Vakanta lokaler kvm dagligvaror Coop Forum Burlöv Center Regioncentrum Lunds stadskärna Stadskärna N/A ICA Kvantum, Lunds Saluhall samt övrig handel Nova Lund Center Syd Storbutikscentrum, galleria och handelsområde Regioncentrum och handelsområde med ICA Kvantum, City Gross och Coop Forum kvm dagligvaror Maxi ICA Stormarknad, Willy:s och Lidl Källa: Handeln i Sverige och Tyréns 55

56 KONKURRENS TERTIÄROMRÅDET FORTS Handelsplats/projekt Toppengallerian Vellinge Hedvägen, Trelleborg Berga, Eslöv Rondellen, Staffanstorp Lomma Typ av handelsplats Kommuncentrum Handelsområde Handelsområde Handelsområde Kommuncentrum Uthyrbar yta, kvm 2015 Kommentar kvm dagligvaror, ny livsmedelsbutik planeras kvm En ny Coop-butik är på gång o Även Jysk planerar att flytta in på handelsområdet. Utökning med cirka kvm JYSK och ytterligare handel. Kommunen har också ny mark till försäljning på kvadratmeter som är detaljplanerad för lättare industri samt handel. Arbetet med att utveckla Lommastråket kommer att pågå under 2016 och Nya verksamhetslokaler för specialvarubutiker, café/restaurang och serviceutbud. Källa: Handeln i Sverige 56

57 KOMMERSIELL SERVICE, NÖJEN, FRITID, UPPLEVELSER En av tankarna med Nyhamnen är att det ska vara en plats för alla boende i Malmö stad. Det innebär - förutom att platsen ska vara tillgänglig också att innehåll och utbud måste vara tillräckligt attraktivt för att locka besökare från ett upptagningsområde som sträcker sig utan för Nyhamnen. Boende och besökare i Malmö har en mängd alternativ inom nöjen, kultur och fritidsupplevelser att välja mellan på olika platser. Centralt är att definiera vad Nyhamnen kan erbjuda som inte de övriga stadsdelarna i Malmö har inom detta. Kommersiell service är också allt från frisör till hotell, gym och kemtvätt. Detaljhandeln genererar ett flöde av besökare och generellt uppstår behovet av kommersiell service efter flödet som detaljhandeln genererar. Nöjesanläggningar, idrott och arenor kan utgöra destinationer i sig och innebär ett besökstillskott för detaljhandeln. Utbud/konkurrens Malmö idag Hotell/konferens/konsert/arenor/kontor (Hyllie, Centrum, Malmö Live, Studion, MEC) Övrigt inom kultur (Malmöhus muséer, akvarium, Malmö bibliotek, bibliotek i Västra Hamnen) Idrott/äventyrsbad (Hyllie/Stadion/Kockums fritid/stapelbädden/kallbadhuset) Nöjen (Lilla Torg, flera biografer, Folkets Park, biograf/bowling i Entré, Folkets Park, Slagthuset befintligt i Nyhamnen) Utomhusarena (Posthusplatsen) för exempelvis Malmöfestivalen Turning Torso 57

58 3. TRENDER I denna del har ett urval av trender inom handel gjorts. I huvudsak består trendspaningen av en fördjupning av de trender som identifierats i tidigare genomförd handelsutredning (2012) till Malmö stad. Syftet med denna del är att kartlägga samhällsförändringar samt teknologisk utveckling som kan påverka handelsutvecklingen i Nyhamnen. 58

59 UPPLEVELSER OCH TJÄNSTER Inom den svenska detaljhandeln har de större köpcentrumen utvecklats till att bli mer mångfacetterade, i såväl utbud som hela sitt uttryckssätt, men samtidigt har innehållet blivit allt mer likriktat. Upplevelsen har blivit en viktig del av köpcentrums och stadskärnors marknadsföring, särskilt då det i många städer finns flera centrum att välja på med i stort sett samma utbud att välja. Handeln behöver utvecklas tillsammans med besöksnäringen, andra verksamheter och tjänster. Detaljhandelsvaror har över tid minskat sin andel något av den privata konsumtionen och prognosen är att detaljhandeln kommer fortsätta att växa långsammare än övrig konsumtion till år Det är en följd av att hushållen konsumerar allt mer tjänster och upplevelser såsom resor, konserter och andra nöjen. Detaljhandelns andel av den privata konsumtionen 2015 Källa: Tyréns, KPG 59

60 RESTAURANG OCH HOTELL Restauranger och hotell fortsätter att öka sin andel av den privata konsumtionen. Men trots en stark mattrend och restaurangernas ökande betydelse som mötesplatser väntas inte den genomsnittliga tillväxten under de kommande femton åren bli fullt så stark som den varit i snitt mellan 1993 och Tillväxten mättas så småningom precis som för livsmedel - det finns en gräns för hur mycket av tjänsten som kan konsumeras. Lunch- och kvällsrestaurang har 44 procent av restaurangomsättningen. Övrigt är café, snabbmat, nöjesrestaurang, restaurang på hotell mm, se diagram nedan. Källa: Tyréns, KPG, Vista 60

61 DIGITALA REVOLUTIONEN De närmste tio åren kommer det att hända mer inom handeln än de hundra föregående. Johan Arnberg, Svensk handel En av de stora strukturomvandlingarna inom handeln som pågår och som med stor sannolik kommer få ökad betydelse är den digitala revolutionen. Den omfattar bland annat fenomen som e-handel och delningsekonomi. Svensk handel summerar det som att vi befinner oss i ett vägskäl, på väg in i den digitala tidsåldern. Det kan innebära stora förändringar för handelns del. Konkurrensen ökar mellan fysiska butiker lokalt, men även globalt. Från telefonen kan vi jämföra priser från butiker på andra sidan jorden. Lägsta möjliga pris blir en hygienfaktor vilket innebär att handeln måste konkurrera med andra kvaliteter. Det innebär att bland annat kompetensfrågor inom handel kommer bli viktigare. Samtidigt korsbefruktar den digitala och fysiska världen varandra. Den fysiska butiken måste finnas digitalt för att få besök och den digitala butiken måste ha fysiskt showroom för att få legitimitet. Källa: Svensk handel, United Minds, HUI, Handelsanställdas förbund, Unionen 61

62 DIGITALA REVOLUTIONEN - DELNINGSEKONOMI Begreppet delningsekonomi handlar om att göra vilande resurser tillgängliga för delning. Delningsekonomi innefattar hyra, dela eller låna saker istället för att äga dem. Det kan även omfatta att ta del av tjänster, byta eller ge bort saker. Har delvis drivits fram av finanskrisen och delvis ur ett hållbarhetsperspektiv. Det är ingen framtidsfråga utan en omställning vi är mitt uppe i. Vi påverkas alla, inte minst som samhällsmedborgare. Anna Felländer, Swedbank Tid och tillit är de nya tillgångarna i delningsekonomin. Digital mognad och minskade kostnader för att ta fram digitala plattformar är en del av framgången. Exempel: Uber, bilpooler, ReTuren, AirBnb, Instawork, Grannsaker Källa: Swedbank, Handelshögskolan, Alexander Bard, Uber 62

63 DIGITALA REVOLUTIONEN E-HANDEL Nedan presenteras e-handelns möjliga påverkan på framtidens handel. Många av exemplen ser vi redan idag, men är i sin linda. Möjlig trend på lång sikt, år: E-handeln går från dagens ca 7% till 25-30%. E-handel plus återgång till traditionell bostadsnära handel blir vinnarna. Externhandeln börjar efterlikna stad med att bygga bostäder och komplettera med andra verksamheter. Nya platser för logistik, hantering av varor och paketutlämning. Mindre butiksytor, där bara det som säljs ofta erbjuds. Den fysiska butiken får ökad roll som showroom. Tillfälliga butiker Pop ups som bedriver handel på nätet. Nätbutiker som blir fysiska. Källa: Svensk handel, United Minds, HUI, Handelsanställdas förbund, Unionen, KPG 63

64 DIGITALA REVOLUTIONEN E-HANDEL FORTS Entreprenören kan sälja direkt till konsumenten till skillnad från tidigare försäljningskanal via producent-grossist-återförsäljare. Nya betalningslösningar som Klarna och Swich öppnar upp för mikrobetalningar. Click and Collect handla hemma, hämta varan i butiken. Automatisering leder till prissänkning (robotar mm). Kunden behöver inte längre vänta på sina beställningar: DHL i samarbete med Audi levererar paket till bakluckan på kundens bil med hjälp av en engångskod. Källa: Svensk handel, United Minds, HUI, Handelsanställdas förbund, Unionen, KPG 64

65 HANDEL VID KNUTPUNKTER Knutpunkter i staden ger utrymme för att utveckla handelsplatser och kravet på god tillgänglighet med flera trafikslag fortsätter att öka (stationslägen, resecentrum, cykelparkeringar vid handelsplatser, p- anslutningar, gångstråk etcetera) Närhet till handelsplatser är viktig för att klara klimatmålen. Andel med körkort Bilen som transportmedel är under utveckling med elbil och självkörande bilar. Andel av befolkningen med körkort är på 65 procent, av åringar ökar andelen med körkort. Parallellt är walkability ett nyckelord, strävan efter naturliga gångavstånd som i sin tur kan knytas samman med kollektivtrafik. 65

66 SCENARIER 66

67 1. FÖRUTSÄTTNINGAR SCENARIER 67

68 INLEDNING Baserat på nuläget och den framtida potentialen har två scenarier med olika inriktning för möjlig utveckling av handel i Nyhamnen på 25 års sikt tagits fram: Hepcat och Nyhamnen möter Malmö. Båda scenarierna bedöms som realistiska för Nyhamnens utveckling och kan betraktas som ett min- och maxalternativ. Skillnaden mellan scenarierna bygger på olika förutsättningar området kan få beroende främst på graden av tillgänglighet, vilket speglar sig i ett min- och maxalternativ. Planeringriktlinjer, utbud, innehåll (kommersiellt och icke kommersiellt) och utformning mm skiljer sig också åt i respektive scenario. Tyréns har bedömt omsättningsprognosen för det totala utbudet i Malmö City år 2030 och Centralt är att det totala utbudet Nyhamnen-Malmö City i möjligaste mån uppfattas som ett centrum och inte två konkurrerande delar. Detta är inte säkert att man lyckas detta, vilket visar sig i skillnaderna mellan scenarierna. Samtidigt KAN de båda delarna Nyhamnen och Malmö City med fördel ha olika karaktär och innehåll, så länge som det är lätt att förflytta sig inom centrum och att centrum är lättillgängligt för både besökare med bil och med kollektivtrafik. En sammanfattning av de övergripande skillnaderna mellan scenarierna finns på nästa sida. Därefter finns sammanfattat vilka trender/innovationer som Nyhamnen kan/bör fånga upp. Dessa förutsättningar kan används för att vidareutveckla Nyhamnens innehåll och inriktning. Därefter följer en beskrivning av hur dessa förutsättningar kan komma till uttryck inom ramen för olika koncept, dvs Nyhamnens möjliga innehåll. 68

69 SAMMANFATTNING SCENARIER Hep cat (min-alternativ) Handelsutbud och övrigt innehåll riktar sig i huvudsak till de som bor, verkar och rör sig i området (jmf Västra Hamnen). En mycket attraktiv stadsdel skapas. Besöksmål för restaurang och café. Handel framförallt i bottenvåningar och två mindre centrumbildningar. Viss samverkan med handeln i Malmö City. Hög betalningsvilja för bostäder. Hög tillgänglighet till området med bil och kollektivtrafik men man har inte till fullo lyckats överbygga barriäreffekterna från väg, järnväg och vatten och fångar inte upp flöden från trafiklederna inom området. Svag koppling mellan kringliggande stadsdelar. Inga särskilda innovationer för e-handel. Nyhamnen möter Malmö (max-alternativ) Utbud och innehåll riktar sig till Malmöborna, besökare och turister och blir ett komplement till Malmös övriga handelsplatser med ett unikt innehåll. Besöksmål för nöjen, sport, museum mötesplatser, restauranger och café. Noder i form av större koncentrationer med handel som länkas samman med starka handelsstråk. Optimal samverkan med handeln i Malmö City. Medel betalningsvilja för bostäder. Hög tillgänglighet enligt FÖP Nyhamnen med möjlighet att attrahera flöden från samtliga trafikslag, gång och cykel. Även visuell tillgänglighet. Integrerat med övriga stadsdelar. Plats för nya lösningar inom e-handel och distribution. Plats för delningsekonomi (minskade ytor för butiker). 69

70 INNOVATIONER I NYHAMNEN Vilken/vilka av de beskrivna trenderna kan/bör Nyhamnen fånga upp? Logistikytor Bostadsnära handel Delningsekonomi Handeln och besöksnäringen Restaurang/service tar större andelar av den privata konsumtionen Behov av ytor där det publika, arbete/fritid vävs ihop med hemmet Hållbarhet Walkability och tillgängligt med bil En handelsplats behöver inte vara bilburen i första hand, exempelvis Stockholms City. Men innebär inte att man kan bortse från bilen samt kräver att kollektivtrafiken är tillräckligt utbyggd och tillgänglig. Exempel på innovativ handel och innovativa handelsplatser, prisbelönta Mapic 2016 Tesla, Samsung 837, Rituals Les Docks Village, Marseille 70

71 2. TVÅ MÖJLIGA SCENARIER I denna del presenteras två möjliga scenarier med utbud och innehåll, bedömd omsättning, ytbehov och kartor som visar stråk, platser och noder för hur handel och kommersiell service kan utvecklas i Nyhamnen. 71

72 HEPCAT* NYHAMNEN Beskrivning: Nyhamnen utvecklas en mycket attraktiv stadsdel i centrala Malmö. Utbud och innehåll riktar sig i huvudsak till de som bor, verkar och rör sig i området. Bostadsbyggande anpassas till de med hög betalningsförmåga och enligt marknadens preferenser. Gränsen mellan hemmet och arbetet suddas allt mer vilket skapar behov av nya typer av ytor (publika och i hemmet). Hippt, återbruk, cirkulär ekonomi, organiskt och kollektivt resande är kännetecken. Framgångsfaktorer: Tid, tillgänglighet, bekvämlighet, gated community, restauranger och kafé. Attraktionen är att bo och finnas här. * Benämning på en person som har koll 72

73 HEPCAT NYHAMNEN Utbud och innehåll: Småskaligt i kombination med två mindre centrumbildningar, stor andel restauranger och kafé, bondens marknad, ekologiskt, stadsodling, blåa och gröna stråk, hög servicegrad i butikerna, lokaler och lösningar med möjligheter för delningsekonomi, publika ytor för kontor. Inspiration: Sickla, Hammarby Sjöstad, Williamsburg Tillgänglighet: Hög tillgänglighet med bil och kollektivtrafik men man har inte till fullo lyckats överbygga barriäreffekterna från väg, järnväg och vatten. Svag koppling mellan kringliggande stadsdelar. 73

74 HEPCAT (YTOR ENLIGT SAMRÅDSFÖRSLAGET) Restaurang, kafé, nöjen, ca 5000 kvm Större centrumbildning, ca 5000 kvm Kommersiell och övrig service Huvudstråk för handel, ca 2000 kvm Restaurang, kafé, nöjen, ca 5000 kvm Mindre centrumbildning, ca 2000 kvm Mindre ytor i för handel, restaurang/kafé i takt med att området växer, handel ca 2000 kvm, restaurang/kafé ca 1000 kvm Central handelsnod och viktig entré till Nyhamnen 74

75 HEPCAT Vilka stråk, platser och noder har förutsättning att bli livsaktiva lokaliseringar för handel? Två större koncentrationer av dagligvaror och sällanköpsvaror lokaliseras till Malmö C (befintlig handelsplats) och Hans Michelsensgata (västra delen). Mellan centrumbildningarna skapas ett stark handelsstråk med lokaler i bottenvåningen utmed Stormgatan, som också blir ett viktigt stråk för kollektivtrafik. Utbud och innehåll riktar sig i huvudsak till de som bor, verkar och rör sig i området. En mindre centrumbildning med i huvudsak dagligvaror och kommersiell service lokaliseras till Hans Michelsens gata (östra delen). Utbud och innehåll riktar sig i huvudsak till de som bor i området. Lokaliseringen av centrumbildningar ligger i kollektiv/trafiknära lägen med stora flöden av människor. Restaurang/kafé/nöjen lokaliseras i vattennära lägen samt vid arbetsplatser. Större ytor för kommersiell service, exempelvis bibliotek/kultur/vård, lokaliseras i anslutning till den större centrumbildningen vid Hans Michelsensgata (västra delen). Mindre ytor för kommersiell och övrig service lokaliseras i anslutning till övrig handel i området. Den viktigaste kopplingen från befintlig cityhandel är via Malmö C (gång/cykel), Mälarbron (gång/cykel) och Neptuniagatan (gång/cykel/kollektivtrafik/bil). Från Västra hamnen är Skeppsbron en viktig koppling för gång, cykel och bil. 75

76 NYHAMNEN MÖTER MALMÖ Beskrivning: Nyhamnen utvecklas till en multifunktionell och multikulturell stadsdel för hela Malmö. Utbud och innehåll riktar sig till malmöbor, besökare och sysselsatta. Med sin unika inriktning blir Nyhamnen ett komplement till Malmös övriga handelsplatser. Öppenhet, tolerans, tillgänglighet och volym är kännetecken. Framgångsfaktorer: Tid, tillgänglighet, bekvämlighet, effektivitet, lågpris i den centrala stadsmiljön, bostäder i varierande priskategori, besöksmål för nöjen, sport, mötesplatser, museum, restauranger och kafé. Utbud och innehåll: Lågpris, bokaler, HSB Bas, BoKlok, en brokig mix av gammalt och nytt, stor och liten skala, större centrumbildningar och starka handelsstråk, entreprenörskap, nyföretagarstöd, nya lösningar för e-handel och distribution, migrationsmuseum, aktivitetstorg. 76

77 NYHAMNEN MÖTER MALMÖ Inspiration: Manchester, Liverpool, Brighton, Rosengård. Tillgänglighet: Hög tillgänglighet enligt FÖP Nyhamnen med möjlighet att fånga flöden från samtliga trafikslag. Aktiv integration med övriga staden på många punkter och sätt. Synlighet och blickfång. Byggnader mot övriga staden fungerar som skyltfönster. En blandning av transparent och högt. Det är väsentligt med visuell koppling till Nyhamnen. Broar binder ihop med övriga staden och inom området (Broarnas stadsdel). Belysning av byggnader för att visuellt öka tillgängligheten. 77

78 NYHAMNEN MÖTER MALMÖ (YTOR ENLIGT SAMRÅDSFÖRSLAGET) Restaurang, kafé, nöjen, ca kvm Kommersiell och övrig service, museum, badhus Huvudstråk för handel. Kringliggande kvarter med handel, ca 5000, kvm) och restaurang/kafé och nöjen, ca 5000 kvm Större centrumbildning, ca kvm Handelsstråk, ca kvm Mindre centrumbildning, ca 3000 kvm Mindre ytor i för handel, restaurang/kafé i takt med att området växer, handel ca 5000 kvm, restaurang/kafé ca 3000 kvm Central handelsnod och viktig entré till Nyhamnen 78

79 NYHAMNEN MÖTER MALMÖ Vilka stråk, platser och noder har förutsättning att bli livsaktiva lokaliseringar för handel? Två större koncentrationer av dagligvaror, sällanköpsvaror och kommersiell service lokaliseras till Malmö C (befintlig handelsplats) och Hans Michelsensgata (västra delen). Mellan centrumbildningarna skapas ett stark handelsstråk utmed Stormgatan, som också blir ett viktigt stråk för kollektivtrafik. Kringliggande kvarter fungerar som sekundära handelstråk. Utbud och innehåll blir ett komplement till övrig handel i Malmö och riktar sig till hela upptagningsområdet. En mindre centrumbildning med i dagligvaror, sällanköpsvaror och kommersiell service lokaliseras till Hans Michelsens gata (östra delen). Mellan de båda centrumbildningarna utmed Hans Michelsensgata blir ytterligare ett starkt handelsstråk med framförallt sällanköpsvaror. Utbud och innehåll riktar sig till hela upptagningsområdet. Lokaliseringen av centrumbildningar ligger i kollektiv/trafiknära lägen med stora flöden av människor. Restaurang/kafé/nöjen lokaliseras i vattennära lägen samt vid arbetsplatser. Sammankopplas till stor del med handel och kommersiell och övrig service. Större ytor för kommersiell service, exempelvis bibliotek/kultur/vård/museum/bad, lokaliseras i anslutning till den större centrumbildningen vid Hans Michelsensgata (västra delen) samt vid M1. Mindre ytor för kommersiell och övrig service lokaliseras i anslutning till övrig handel i området. Den viktigaste kopplingen från befintlig cityhandel är via Malmö C (gång/cykel), Mälarbron (gång/cykel) och Neptuniagatan (gång/cykel/kollektivtrafik/bil). Från Västra hamnen är Skeppsbron en viktig koppling för gång, cykel och bil. Den östra kopplingen från Hans Michelsensgatan (och västra från Skeppsbron) är viktig för att fånga upp bilburna flöden. Dessa flöden skapar möjligheter för en större handelsvolym i Nyhamnens kärna. 79

80 3. OMSÄTTNINGSPROGNOS I denna del presenteras en omsättningsprognos för respektive scenario som visar hur stora ytor som kan komma i anspråk och vilken omsättning de kan generera. 80

81 PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR För respektive scenario finns två varianter av exploateringsgrad, Samrådsförslag och 30 % högre exploateringsgrad. Prognosåren är 2030 och All tillkommande detaljhandels- och restaurang/caféyta antas finnas på plats år Handeln i Nyhamnen antas i olika grad utgöra en integrerad del av Malmö City för respektive scenario. Högre grad av samverkan mellan handelsplatserna innebär ett maxalternativ, förutsättningarna för detta finns i scenario Nyhamnen möter Malmö. I ett minalternativ - i scenario Hepcat - lyckas man inte fullt ut med detta. Tillgängligheten trafikmässigt, både inom Malmö city och Nyhamnen och till/från Malmö city och Nyhamnen ska vara så god jämfört med konkurrerande handelsplatser, att det inte på ett avgörande sätt avhåller de boende och arbetande inom marknadsområdet från att välja Malmö city och Nyhamnen för inköp eller nöjen. Det är osäkert att man lyckas med detta, vilket hanteras i scenario Hepcat. 81

82 OMSÄTTNINGSPOTENTIAL 2030 OCH 2040 Följande sex faktorer är viktigast för en säker bedömning av framtida omsättningspotential. 1. Storleken och kvaliteten på utbudet 2. Avgränsningen av Malmö citys marknadsområde - med hänsyn till läge, tillgänglighet, konkurrens och attraktionskraft 3. Marknadens storlek i MSEK och hur den kan tänkas växa 4. Konkurrenssituationen mellan handelsplatser i dag och i framtiden 5. Funktionell utformning och atmosfär som handelsplats 6. Professionalism ifråga om marknadsföring, drift och underhåll Marknadsanalysen kan kvantifiera, belysa och värdera de fyra förstnämnda faktorernas inverkan på framtida omsättning. De två sista faktorerna antas bli utförd på ett för platsen normalt sätt, varken bättre eller sämre. 82

83 83

84 KALIBRERING MALMÖ CITY I DAG Branschgrupp Dagligvaror Sällanköpsvaror Detaljhandel Restaurang Marknadsunderlag MSEK år 2015 inkl moms Marknadsandel, % Oms MSEK inkl moms % % % % Inkl inflöde utanför marknadsområdet dagligvaror 2%, sällanköpsvaror, restaurang 5% 84

85 RESULTAT KALIBRERING 2015 Dagens Malmö City bedöms ha en marknadsandel på 12 % för detaljhandeln Dagligvaror 7 % Sällanköpsvaror 19 % 27 % för restaurang/café inom det totala marknadsområdet Tillfälliga besökare (arbetande dagbefolkning i närområdet och turister) från områden utanför marknadsområdet beräknas tillföra 2 % inom dagligvaror och 5 % inom sällanköpsvaror/restaurang/café, räknat på den sammanlagda omsättningen från hela marknadsområdet. 85

86 OMSÄTTNING MALMÖ CITY 2030 OCH 2040 Förstärkning av detaljhandelsutbud inkl restaurang/café och nöjen i Nyhamnen inkl övrigt i Malmö city innebär att omsättning kan öka enligt följande: Samrådsförslaget - 8,4 miljarder SEK år 2030 och till 11,0 miljarder SEK inkl moms år 2040 Med 30 % högre exploateringsgrad - 8,5 miljarder SEK år 2030 och till 11,2 miljarder SEK inkl moms år 2040 Marknadsandel på min 13 % -max 17 % för detaljhandeln år 2030 och 2040 (både samrådsförslaget och med 30 % högre exploateringsgrad) Ingår i bedömningen gör framtida konkurrens, antagen utveckling i Hyllie, Entré, Limhamn mfl platser 86

87 SAMMANSTÄLLNING MARKNADSANDELAR MALMÖ CITY 2030 OCH 2040 Bransch Minimum Maximum Dagligvaror 8% 11% Sällanköpsvaror 19% 26% Summa DH 13% 17% Restaurang 27% 32% 87

88 NYHAMNEN - OMSÄTTNINGSPOTENTIAL DETALJHANDEL, RESTAURANG/CAFÉ Scenario Omsättning i snitt MSEK inkl moms 2030 Omsättning i snitt MSEK inkl moms 2040 Detaljhandeln Detaljhandeln Dagligvaror Sällanköpsvaror totalt Restaurang Dagligvaror Sällanköpsvaror totalt Restaurang Nyhamnen möter Malmö Samrådsförlaget Nyhamnen möter Malmö 30 % högre exploateringsgrad Hepcat Samrådsförlaget Hepcat 30 % högre exploateringsgrad

89 NYHAMNEN - YTBEHOV DETALJHANDEL OCH RESTAURANG/CAFÉ Scenario Dagligvaror Uthyrbar yta kvm 2030 Uthyrbar yta kvm 2040 Detaljhandeln Detalj- Sällanköpsvaror Restau- Daglighandeln totalt rang varor Sällanköps-varor totalt Restaurang Nyhamnen möter Malmö Samrådsförlaget Nyhamnen möter Malmö 30 % högre exploateringsgrad Hepcat Samrådsförlaget Hepcat 30 % högre exploateringsgrad

90 YTBEHOV Ytbehoven skiljer sig åt i de två scenarierna. Det beror på att fördelningen mellan möjlig omsättningen för Malmö City och framtida Nyhamnen skiljer sig åt i respektive scenario. Det beror också på skillnader i yteffektivitet per bransch i de båda scenarierna. Förutsättningar i tillgänglighet (tillsammans med marknadsunderlag och konkurrenssituationen) sätter nivån på möjlig omsättning för en handelsplats. I scenario HepCat exemplifieras svag koppling mellan kringliggande stadsdelar och inom området, man lyckas inte till fullo lyckas överbygga barriäreffekterna från väg, järnväg och vatten. Det utgör ett min-alternativ i omsättningsprognosen jämfört med scenario Malmö möter Nyhamnen är tillgängligheten god till och inom Nyhamnen med samtliga trafikslag. I scenario HepCat antas verksamheterna som utgörs av mindre ytor i snitt på verksamheter, innebära något mer i omsättning per kvadratmeter, dvs högre yteffektivitet mätt i SEK/kvm och med följd lägre behov av antal kvadratmeter. 90

91 YTOR FÖR KOMMERSIELL SERVICE OCH ÖVRIGT I NYHAMNEN Att göra en bedömning av framtida omsättning för kommersiell service är osäkrare än att bedöma detaljhandels- och restaurangutvecklingen. Detta på grund av att kommersiella serviceenheter (gym, spa, frisörer mm) är starkt beroende av förekomsten och intresset hos olika operatörer och deras vilja att etablera. Förekomsten av kommersiell service är således än mer än restaurangverksamheter ett resultat av stor besöksfrekvens som en följd av exempelvis detaljhandelsutbud i ett köpcentrum eller citycentrum. För att säkerställa ytbehovet och därmed möjlig omsättning för kommersiell service bör en undersökning kompletteras med kontakter med tänkbara hyresgäster. Ett schablonmått om att 5-10 % av uthyrbar yta för detaljhandeln antas utgöras av Systembolag, Bank, Resebyrå, Kemtvätt, Skomakeri, Frisör, Gym, biograf, nattklubb mm. Tillkommer gör (större) ytor för exempelvis: Hotell/konferens Konsert/arenor Museum/kulturhus Bibliotek Idrott/bad Utomhusarena 91

92 4. RESULTAT WORKSHOP En presentation och workshop genomfördes med deltagare från Malmö stad. Syftet med workshopen var att skapa en gemensam bild av nuläge, framtid och möjliga scenarier och att diskutera scenarierna. I denna del redovisas synpunkter och förslag från deltagarna. Följande personer från Malmö stad deltog på workshopen: Jonna Sandin Larkander, Lars Böhme, Kenneth Fryklander, Olle Anderberg, Åke Hesslekrans, Pernilla Andersson, Ted Gustavsson, Camilla Morland och Eva Sundström. Från Tyréns deltog Katarina Majer och Stina Påg. Från Spacescape deltog Ida Wezelius. 92

93 FRÅGESTÄLLNINGAR WORKSHOP En presentation och workshop genomfördes med deltagare från Malmö stad. Följande frågeställningar behandlades på workshopen: Vilka placeringsalternativ är möjliga för handel och kafé/restaurang? Vilka placeringsalternativ är möjliga för kommersiell och övrig service och andra besöksmål? Välj två strategiska platser och beskriv innehåll, utbud och känsla. Styrkor och svagheter med respektive scenario. Motivera varför. Vilka planeringsriktlinjer är viktigast i respektive scenario? Vilken typ av organisation och fastighetssamverkan kan skapa förutsättningar för en bärkraftig handel? 93

94 SYNPUNKTER PLACERINGSALTERNATIV HANDEL, RESTAURANG/CAFÉ, KOMMERSIELL SERVICE Generellt fanns en enighet bland deltagarna att handel, restaurang/café och kommersiell service i båda scenarier i huvudsak har bäst förutsättningar i områdets västra del. Lokaliseringen för handeln utgår från Centralstationen och rör sig norrut mot ett centrumområde. Däremellan skapas starka stråk. Placeringsalternativ Nyhamnen möter Malmö I scenariot Nyhamnen möter Malmö har en centrumbildning lokaliserats vid Hans Michelsensgatan i enlighet med redovisade kartor i scenariot. Restaurang/café lokaliseras utmed Skeppsbron. I centrumbildningen är dagligvaruytan tongivande. Maxi ICA eller dagligvarubutik i flerplanslösning. Verksamheter: M1 migrationsmuseum, bad, vatten, småbåtshamn, vattentävlingar, idrottshall, sporthall, boxningsklubb (befintlig), nöjespark? Styrkor/fördelar Nyhamnen möter Malmö Samlat grepp om området Stadskärnan möter havet City som helhet växer Långt stråk från Triangeln till Nyhamnen önskvärt för ungdomar Möjligheter till aktiviteter och rörelser Händelser vid havet, jämför Liverpool ONE, Baltimore, Kapstaden Verksamheter som finns idag kan införlivas Svagheter/Nackdelar Nyhamnen möter Malmö Inte synkroniserat med planer för utveckling av Centralstationen Östra delarna kan glömmas bort Svag koppling mot stadens övriga handel Stadskärnan delas upp, besökare stannar i en del 94

95 SYNPUNKTER PLACERINGSALTERNATIV HANDEL, RESTAURANG/CAFÉ, KOMMERSIELL SERVICE Placeringsalternativ Hepcat Lokalisering av handel blir i stort som i scenario Nyhamnen möter Malmö, men ytorna blir mindre. I huvudsak lokaliseras handeln till området i anslutning till Centralstationen. Styrkor/fördelar Hepcat Nyhamnen blir extremt centralt med handel vid Centralstationen. Nackdelar/svagheter Hepcat Övriga delar av Nyhamnen/stora delar av Nyhamnen hänger inte med Opersonligt, drag av en stationsmiljö Risk att det inte blir tillräckligt attraktivt Blir inget nytt för Malmö City Konkurrenssituationen från övrig handel begränsar möjliga ytor Drar ej nytta av havet/vattnet För likt Västra Hamnen Avsaknad av attraktioner och kultur 95

96 SYNPUNKTER PLANERINGSRIKTLINJER Olika scenarier kräver olika insatser och ambition från stadens sida. Ett hot är att staden inte äger marken själv där viktiga kopplingar behöver finnas. Hur överbrygga/styra detta? Tillgänglighet en mycket viktig fråga. Upplevelsen av rummet blir centralt. Kan vi jobba med tak? Idag upplevs det vara för långa avstånd inom delar av Malmö City. En riktlinje bör vara att krympa dessa avstånd. Avstånden upplevs också som lagom för andra. Ha som riktlinje att skapa och forma noder, kanske tom stadsdelscentrum. Jämför Stockholm med malmarna. När har Malmö den storleken att det finns möjlighet? Nyhamnen innebär unika möjligheter, det blir viktigt att prioritera innehåll, skapa upplevelser, vara nytänkande. Ta fasta på allt detta i planeringen. Viktigt att Nyhamnen blir en besökt plats. 96

97 SYNPUNKTER ORGANISATION/SAMVERKAN Skapa bolag för starkare struktur. Driva gemensamma bolag. Jämför Wihlborgs Dockan-bolag. All utveckling av handelsyta under en och samma konsult som får i uppdrag att förhålla sig till en plan med tydlig placering av innehåll och syfte. Alla fastighetsägare delar på detta. Man riktar in sig på innehållet i utvecklingen. Arbeta med 3D-fastighetsbildning. Inte bra om en dominerande fastighetsägare kan ställa krav. Jämför Peabs Varvstaden. 97

98 SYNPUNKTER SCENARIO-ARBETE Grupparbetet vid workshopen har tagit fasta på att hela Nyhamnen bör blir ett attraktivt område och att det havsnära läget bör utnyttjas. Handeln är i det sammanhanget en framgångsfaktor. Om man bortser från ovanstående - att hela Nyhamnen bör bli ett attraktivt område och nyttja det havsnära läget är utveckling av befintlig handelsplatsen Centralstationen, som har högre tillgänglighet i form av kollektivtrafik och en större närmarknad, mer given. Detta förstärks av att marknadsunderlaget i det primära området (boende i Nyhamnen) utgör en liten del av det totala marknadsunderlaget. Malmö City skulle tillsammans med Centralstationen i samverkan uppnå en högre marknadsandel och sammanlagd omsättning än utvecklingen av handel i Nyhamnen. Förutsättningen är förstås att det finns eller bereds plats för handelsytor. 98

99 TYRÉNS Katarina Majer Tel: