13 i korthet. Det här är AF Bostäder. Innehåll

Transkript

1 Nöje. Nytta.

2 13 i korthet Bokompakt blir verklighet AF Bostäder har startat bygget av Bokompakt. Intill Kämnärsrätten uppförs 22 bostäder om 10 kvadratmeter per boende. Beräknad inflyttning hösten Nytt huvudkontor på Sparta I december 2013 flyttade AF Bostäder till nyrenoverade lokaler på Sparta. Flytten innebär stora förbättringar för verksamheten. Renoveringen är genomförd under höga miljökrav. Det här är AF Bostäder AF Bostäder är södra Sveriges största studentbostadsföretag. Våra hyresgäster är unga, vetgiriga, optimistiska och på väg ut i livet. Vår uppgift är att se till att de kan hitta bra och billiga bostäder. Men också att de under sin tid hos oss har ett hem där de kan må bra och känna sig trygga, där de har utrymme för umgänge med grannar och vänner och en miljö där de kan prestera i sina studier. Idag äger och förvaltar AF Bostäder cirka bostäder, alla i centrala Lund. I vår verksamhet ingår även uthyrning av kommersiella lokaler i anslutning till våra bostadsområden. Byggstart Dammhagen På Södra Esplanaden uppför AF Bostäder Dammhagen, ett sexvåningshus med bostäder för cirka 200 studenter. Inflyttning inför vårterminen Byggstart Vegalyckan Intill Studentlyckan, ett stenkast från centrum, bygger AF Bostäder och Lundafastigheter Vegalyckan med plats för cirka 170 studenter. Inflyttning till höstterminen God soliditet AF Bostäder har god soliditet. Satsningarna på upprustning och nybyggnation fortsätter enligt plan. Årets förhöjda soliditet på 30,9 % beror på försäljningen av Spartas kommersiella del Soliditet (%) Omflyttningsfrekvens (%) Fortsatt låga hyror AF Bostäders hyresnivå är lägre än riksgenomsnittet för studentbostadsföretag. Hyreshöjningen för 2013 blev 2,4 %. Världens snabbaste bredband AF Bostäder har uppgraderat hyresgästernas bredband till 1 Gbit/s. Bredbandet ingår i hyran, är fritt från administration och lika för alla. Allt som behövs är dator och ethernetkabel. Ökat fokus på miljö AF Bostäder har stärkt sitt miljöfokus med ny organisation, förtydligad miljöpolicy och mätbara mål. Utöver löpande miljöarbete genomförs arrangemang för att engagera studenterna. Spartas kommersiella del såld AF Bostäder har våren 2014 avyttrat de kommersiella lokalerna på Sparta, totalt cirka kvadratmeter. Försäljningen innebär minskat risktagande och ökat fokus på kärnverksamheten. Innehåll 4 VD har ordet 10 Hög trivsel på korridor 21 Balansräkning 6 AF Bostäder en del av Studentlund 6 Nytt huvudkontor på Sparta 7 AF Bostäders hyror fortfarande lägre än genomsnittet 8 Förnyat fokus på miljöfrågor Nya bostäder för 400 studenter hyresgäster fick världens snabbaste bredband 12 Ledningen 14 Finansiering 16 Våra områden 18 Förvaltningsberättelse 20 Resultaträkning/Kassaflödesanalys 22 Noter 26 Revisionsberättelse 26 Styrelsen 28 Femårsöversikt 30 Bokförda värden och taxeringsvärden 30 Definitioner

3 En del av Studentlund Nu är vi på plats i nyinredda lokaler. Det främsta syftet med vår flytt till Sparta var att få mer utrymme och bättre arbetsplatser. Samtidigt hade vi en förhoppning om att flytten skulle skapa ytterligare mervärden både för oss och våra kunder. Det är extra glädjande att vi fick rätt. Det känns i hela vår organisation att vi plötsligt befinner oss mitt i våra kunders verklighet och i direkt anslutning till vårt servicecenter. Jag blir själv ofta stoppad i korridorerna med orden visst är det du som är chef på AF Bostäder och någon spännande följdfråga. Det är både roligt och inspirerande. Flytten har inneburit ett rejält lyft för alla våra medarbetare, för vår relation till kunderna och för vår identitet. Dessutom har vår relation till Studentlund, trots att det geografiska avståndet ökat, snarast förstärkts efter flytten. AF Bostäder ska tillhandahålla billiga och ändamålsenliga bostäder åt medlemmar i Akademiska föreningen, det vill säga studentanpassade bostäder av allra högsta kvalitet. Vi har en svårslagen kunskap om vad som krävs av ett studentboende för I fjol skrev jag att vi gjorde en nystart i vårt miljöarbete. I år kan jag säga att det pågår en nystart i hela vår verksamhet. Vi har förbättrat vår synlighet mot studenter och omvärld, lyft vår service, gett studenterna världsledande IT-infrastruktur och fullständigt reviderat vårt miljöarbete. Vi summerar ett starkt En fri och obunden aktör till 100 % på studenternas sida att det ska bidra till ett lyckat studentliv. Lundastudenterna kan skryta med att deras studentbostadsföretag är ett av Sveriges mest kunniga inom studentanpassade bostäder. En fri och obunden aktör som står till 100 % på studenternas sida. I vår nyproduktion planerar vi noga mixen av bostäder Kommersiella lokaler på Sparta sålda Vi har nu genomfört försäljningen av de kommersiella lokalerna på Sparta, totalt cirka kvadratmeter. Genom försäljningen har vi minskat vårt risktagande väsentligt och det känns skönt att vi får ännu större fokus på vår kärnverksamhet. Spartas studentbostäder är självfallet fortfarande i vår ägo och delningen av fastigheten har möjliggjorts genom tredimensionell fastighetsbildning. Affären slutfördes under Ett balanserat bestånd För varje år som går blir vårt uppdrag mer och mer komplext. Studenterna är inte, och har aldrig varit, en homogen grupp. Vi ska inte åstadkomma hundratals likadana bostäder utan vi strävar efter att bygga upp ett välbalanserat bestånd som matchar efterfrågan. Behoven blir allt mer varierade sett till studenternas ålder, familjesituation och priskänslighet samt deras önskan om storlek och antal rumskamrater. Vi har för närvarande målsättningen att åstadkomma 100 nya bostäder per år för att klara bristen på studentbostäder. De senaste åren har vi klarat målet med råge och för närvarande har vi tre stora byggprojekt igång, Dammhagen, Vegalyckan och Bokompakt, med bostäder åt totalt 400 studenter. I vår nyproduktion planerar vi noga mixen av bostäder, såväl inom varje enskild fastighet som inom hela vårt bestånd. Vårt erbjudande blir allt mer heltäckande och sträcker sig från små, billiga bostäder och kompisboenden till inspirerande korridorboenden och större lägenheter för en eller flera hyresgäster. Med Bokompakt gör vi i experimentsyfte ett försök att bygga extra små bostäder vilket är ett bra exempel på vår marknadsanpassning. Bättre service och kommunikation Under året har vi genomfört ett flertal åtgärder i syfte att vässa och effektivisera vår service, bland annat en omorganisation av vårt tidigare kundcenter som nu har bytt namn till servicecenter. Servicebehovet är starkt säsongsbetonat och vi har därför utökat vår styrka av studentmedarbetare så att vi kan ha en mer flexibel bemanning. Vi har också fortsatt utvecklingen av våra kommunikationskanaler. Bland annat anpassar vi vår webbplats så att våra kunder ska kunna sköta kontraktshantering via smartphones och surfplattor. Under året har vi också utökat vår närvaro i sociala medier, bland annat på Facebook där vi för närvarande har flest antal följare bland svenska studentbostadsföretag. Under 2014 kommer vi att påbörja en omfattande modernisering av vår webbplats. Fortsatta upprustningar Sedan 1999 har vi satsat cirka en miljard på löpande upprustningar och renoveringar av vårt bestånd. För närvarande pågår ombyggnad av 27 korridorkök på Sparta. Korridorboenden är en central del av vårt erbjudande, en boendeform med många mervärden för hyresgästerna. Den som bor på korridor får snabbt ett stort nätverk, även som nyinflyttad, och vänskapsbanden varar livet ut. Förutom att öka standarden och se till att det är rent och snyggt ska vi öka vår marknadsföring så att studentvärlden får upp ögonen för korridorboendets många fördelar. Våra hyresgäster har alltid legat långt fram i sin kravbild gällande teknik, något som vi har sett som en självklarhet att möta där så är möjligt. Under 2013 gavs tillfälle att revidera kapacitet och utformning på vårt bredband och i samband med ett leverantörsskifte höjde vi kapaciteten till otroliga 1 Gb per sekund på samtliga områden. Fokus miljö Som vi lovade i fjol har miljöfrågor fått allt större uppmärksamhet och vi har utsett Som vi lovade i fjol har miljöfrågor fått allt större uppmärksamhet Miljö till fokusområde Våra åtgärder ska ge konkreta, positiva effekter. Därför har vi tydliggjort roller och ansvarsområden, förenklat vår hantering och dokumentation av sakfrågor och reviderat vår miljöpolicy och våra miljömål. Målen är nu färre till antalet men enklare att arbeta med och enklare att utvärdera. Vår miljöpåverkan kommer till största delen från vår energiförbrukning. Därför har vi satt det ambitiösa målet att minska vår förbrukning med 15 % till Det innebär också en konkret besparing som i slutändan kommer våra hyresgäster till godo. Under 2013 har vi även förnyat vår bilpark med fordonsgasdrivna bilar vilket också minskar våra utsläpp avsevärt. Miljöarbetet fick fantastisk respons internt under 2013 och nu går vi vidare med att engagera våra hyresgäster. Jag har stora förhoppningar om att studenterna ska ställa krav på oss och samtidigt vilja bidra själva till AF Bostäders miljöarbete. Tillsammans kan vi åstadkomma en betydelsefull insats. Huvudsponsor för Lundakarnevalen Efter ett oerhört roligt 2013 känns det fantastiskt inspirerande att blicka mot Nu får vi se både Dammhagen och Vegalyckan förverkligas. Vi får se vårt utvecklingsprojekt Bokompakt ta form. Och vi ska få möta våra studenter i miljöfrågorna. Sist men inte minst är det dags för karneval! AF Bostäder är huvudsponsor för 2014 års karneval. Karnevalen är ett lysande tillfälle för oss att möta våra kunder och dela deras engagemang för en tradition som är nästan jämnårig med Akademiska Föreningen. Avslutningsvis vill jag tacka styrelsen och vår personal för allt arbete och engagemang som har lagts ner under Tack vare er är AF Bostäder Sveriges bästa studentbostadsföretag. Henrik Krantz VD, AF Bostäder 4 5

4 AF Bostäder är ett av Sveriges största studentbostadsföretag med nästan bostäder på totalt kvadratmeter. Företaget är ett av Sveriges bästa studentbostadsföretag med en historia grundlagd mitt i hjärtat av Lunds studentliv. Kopplingarna till Studentlund och AF-familjen är fortfarande starka en förutsättning för lyckas. AF Bostäder en del av Studentlund Lunds universitet grundades När utbildningarna växte ökade behovet av att hålla ordning på studenterna och 1830 föddes Akademiska föreningen med inspiration från det engelska collegesystemet. Här fick ett femtiotal studenter tillgång till mat, bostad, lämpligt umgänge och hälsosamma aktiviteter. På 1950-talet blev bostadsdelen en egen del och AF Bostäder tog form. Sedan 1983 är verksamheten helt fristående. AF Bostäder är något så unikt som en fri och obunden aktör som står till 100 % på studenternas sida, säger Henrik Krantz, VD på AF Bostäder. Akademiska föreningens överstyrelse utser huvuddelen av styrelsen i AF Bostäder och studenternas bostadsombudsman. AF Bostäders stadgar, eller affärsidé om man så vill, säger att företaget ska tillhandahålla billiga och ändamålsenliga bostäder åt medlemmar i Akademiska föreningen. Det är ett oerhört inspirerande uppdrag men också en stor utmaning, säger Henrik Krantz. Den som är fördomsfull kan tro att det handlar om att bygga enkla, billiga rum. Tvärtom ska bostäderna vara attraktiva och hålla hög kvalitet, fungera som bra och trivsamma arbetsmiljöer för moderna människor med höga krav, och dessutom matcha både studenternas behov och deras begränsade ekonomi. Studentlivet är organiserat kring AFfamiljen som består av Akademiska föreningen, AF-borgen och AF Bostäder, samt nationer, kårer och den samordnande föreningen Studentlund. Akademiska föreningen har 13 olika utskott som erbjuder en mängd aktiviteter och arbetsuppgifter inom alltifrån radio till spex, alla startade av studenter för studenter. AF Borgen byggdes 1851 och har sedan byggts ut efterhand. AF Borgen är ett eget aktiebolag och ger plats för Akademiska föreningens verksamheter men också café, festarrangemang, konferenser och mycket mer. En självklar samlingsplats för studenterna. Nationerna är kanske det som mest förknippas med studentlivet i Lund eftersom deras främsta uppgift är det sociala livet vid sidan av studierna. Nationer har funnits ända sedan 1600-talet och erbjuder möjlighet att engagera sig i alltifrån nattklubbar, pubar och barer till idrott, spex och festligheter. Kårerna är sammanslutningar av studenter som studerar ett visst ämne eller ämnesområde. Kårerna är kopplade till sina respektive utbildningar och har som uppgift att bevaka att utbildningar och arbetsmiljö håller hög kvalitet. Kårerna driver också arbetsmarknadsdagar och gemensamma frågor kring bostäder och kollektivtrafik. Med snart 200 år som en vital del av AFfamiljen och hela Studentlund har vi stor kunskap om vad som krävs för ett lyckat studentliv, säger Henrik Krantz. Idag har lundastudenterna ett bostadsföretag som tillhör Sveriges bästa och mest innovativa inom studentanpassade bostäder. Sedan 2014 har vi vårt kontor mitt i ett av våra bostadsområden, i direkt anslutning till vårt servicecenter, säger Henrik Krantz. Det kommer att göra oss till en ännu bättre hyresvärd med ännu större förståelse för studenternas vardag. Att värna de starka banden till våra uppdragsgivare är en förutsättning för oss att lyckas med vårt uppdrag. Det är här nära traditionerna, påhittigheten och samhörigheten vi hämtar vårt kunnande. AF Borgen i Lundagård är en självklar samlingsplats för studenterna och för AF-familjen. Från vänster i bild: Stina Åkesson, VD för AF-borgen AB, Henrik Krantz, VD AF Bostäder och Oscar Hillman, verksamhetschef Akademiska föreningen. Nytt huvudkontor på Sparta AF Bostäders hyror fortfarande lägre än genomsnittet! I december 2013 flyttade AF Bostäder till nyrenoverade lokaler, belägna mitt i Sparta, ett av företagets största bostadsområden. Flytten innebär bättre arbetsmiljöer och bättre mötesplatser men framför allt att företaget blir mer samlat och att fler medarbetare får direktkontakt med kunderna. Renoveringen är genomförd under höga miljökrav och med fokus på närproducerade material. Normerad årshyra kr/bostad AF Bostäder Riket Skillnad Korridorrum (inkl. el) kr kr -474 kr Studentettor (inkl. el) kr kr kr Siffrorna är hämtade från den senaste jämförelsen som avser Snitthyrorna i AF Bostäder är lägre än riksgenomsnittet, 2 % lägre för korridorrum och 17 % för studentettor (lägenhet mindre än 35 kvm). En effekt av långsiktig planering, låg kostnadsbild och god ekonomi. 6 7

5 AF Bostäder har ett mångårigt och väl utbrett miljöengagemang. Tack vare ny organisation har miljöarbetet fått en nystart med förtydligad miljöpolicy och mätbara mål. Miljöarbetet är hela företagets fokusområde 2014 och AF Bostäder hoppas framöver på ett stort engagemang från studenterna. Förnyat fokus på miljöfrågor 2014 Miljöfrågor har alltid haft en given plats i AF Bostäders verksamhet. Det märks både i stort och i smått, till exempel i företagets långsiktiga strävan att sänka sina energikostnader, och i bostadsområdenas generösa återvinningsmöjligheter. När vi satte oss ner och började gå igenom allt vi gör kunde vi konstatera att vi redan gör väldigt mycket, säger Dag Oredsson, miljöansvarig på AF Bostäder. Samtidigt såg vi att medvetenheten kunde förbättras tillsammans med struktur och effektivitet. I mars 2013 arrangerade AF Bostäder en miljödag där alla i personalen fick komma med förslag på vad företaget kan göra för att minska sin energiförbrukning, utöka sitt miljöansvar och involvera de boende. Responsen blev enorm och vi fick in 162 unika förslag på åtgärder, säger Dag Oredsson. Även efter mötet fortsatte tipsen att strömma in, diskussionen gick vidare i fikarummen och det blev tydligt att ett ökat miljöfokus är efterfrågat. Som svar på det stora engagemanget bestämde vi att samtliga punkter som är realistiska Miljöarbetet drivs av två skäl, det ena är att minska miljöpåverkan och det andra är möjligheten att sänka företagets energiförbrukning. ska genomföras. De förslag som inte går att genomföra, av tekniska eller ekonomiska skäl, ska få en tydlig förklaring till varför vi väljer bort dem. Efter miljödagen utsåg AF Bostäder en miljösamordnare som började kartlägga allt pågående miljöarbete och strukturera upp samtlig dokumentation. Snart stod det klart att det behövdes resurser från alla delar av organisationen för att komma snabbt framåt. Nu har vi tillsatt en miljögrupp, säger Dag Oredsson. I gruppen finns vi som jobbar med miljöfrågor, vd, representanter för boutveckling, fastighetsutveckling, teknik och marknad, samt studenternas bostadsombudsman. Gruppens sammansättning gör att vi kan arbeta effektivt och fatta beslut kring komplexa miljöfrågor direkt i sittande möte. Miljöarbetet drivs av två skäl, det ena är att minska miljöpåverkan och det andra är möjligheten att sänka företagets energiförbrukning. AF Bostäder poängterar gärna vikten av att målen med åtgärderna är tydliga. Därför har företaget bland annat valt bort möjligheten till certifieringar. Vi är väldigt noga med att alla åtgärder vi gör syftar till konkreta resultat och inte AF Bostäders bovärdar kör på fordonsgas, ett av många sätt att minska utsläppen. Från vänster i bild: Anna Hjortronsteen, miljösamordnare, Sven-Erik Lönnqvist, bovärd och Dag Oredsson, miljöansvarig. bara genomförs för syns skull, så kalllad green washing, säger Dag Oredsson. Certifieringarnas poängsystem ger oss möjlighet att få olika titlar som kan se bra ut på papper, men poängsystemen slår tyvärr ofta fel i en verksamhet av vår karaktär och den faktiska effekten anser vi blir alldeles för liten. Under 2013 har AF Bostäder istället gjort en rejäl genomgång av företagets miljödokumentation och hittills har mycket handlat om att förenkla. Miljöarbete ska handla om att få saker gjorda, säger Dag Oredsson. Nu har vi en miljöpolicy som är föredömligt konkret, kortfattad och lättbegriplig. Dessutom har vi färre, men tydligare, miljömål som vi kan följa upp och förnya varje år. För 2014 har vi fem mål som alla är specifika, mätbara, accepterade, realistiska och tidsatta. Viktigt under 2014 är att kartlägga hur studenterna ser på AF Bostäders miljöpåverkan. Företaget förväntar sig ett stort engagemang från hyresgästerna. Vi vill underlätta för studenterna att fatta kloka beslut i sin vardag. Det kan handla om hanteringen i tvättstugor, vattenförbrukning och uppvärmning men också om saker vi aldrig har tänkt på. Därför förväntar vi oss ett stort engagemang och att de ställer höga krav på oss. Under 2014 ska vi bland annat vika dagar till att möta våra hyresgäster på bostadsområdenas återvinningsstationer och prata miljö. Då hoppas vi att så många som möjligt möter upp, säger Dag Oredsson. Nya bostäder för 400 studenter AF Bostäder har som mål att skapa nya bostäder för 100 studenter per år. Målet har hittills nåtts med råge och för närvarande har företaget tre pågående nyproduktioner med bostäder för 400 studenter. I hörnet av Brunnsgatan och Södra Esplanaden uppförs Dammhagen, ett sexvåningshus med loftlägenheter och kompislägenheter. Alldeles intill Studentlyckan, bara sex minuter från centrum, bygger AF Bostäder och Lundafastigheter Vegalyckan, där förskola, grundskola och studentbostäder samsas i samma byggnad. Och på tomten intill Kämnärsrätten inleds bygget av Bokompakt, AF Bostäders uppmärksammade studentbostäder med ytor på cirka 10 kvadratmeter per boende. De första bostäderna blir inflyttningsklara under hösten Samtliga byggnationer ska vara färdiga till höstterminen Projekten följer Miljöbyggprogram Syd. 8 9

6 Ett viktigt skäl till att studenter gärna bor hos AF Bostäder är att IT-infrastrukturen sedan många år håller högsta kvalitet. Studenter ställer, av naturliga skäl, högre krav än den genomsnittlige hyresgästen. När det blev dags för ett skifte 2013, tog AF Bostäder det självklara steget upp till 1 Gbit per sekund. Hög trivsel på korridor Den som inte har bott på korridor har inte studerat, sägs det. Här finns både massor av vänner för de som är långt från familjen, och en perfekt grogrund för påhittiga karnevalsidéer. AF Bostäder har ett ambitiöst program för trivsel och säkerhet på korridor, vilket bekräftas av återkommande höga betyg i företagets NKI-undersökningar. AF Bostäder har en långsiktig underhållsplan med en budget på cirka 85 miljoner kronor per år. För närvarande pågår ombyggnad av 27 korridorkök på Sparta. Trivsel- och säkerhetsfrågor hanteras i nära dialog mellan bovärdar och korridorkontakter. Nästan nio av tio korridorer har idag en aktiv korridorkontakt som återkommande träffar företagets bovärdar. AF Bostäder är ett av få studentbostadsföretag i landet som låter de boende ansvara för all städning själva, en modell som blivit mycket framgångsrik hyresgäster fick världens snabbaste bredband Studenter ligger generellt långt fram i sin teknikanvändning, säger Per Olof Stener, IT-chef på AF Bostäder. Många går dessutom på teknik- och kommunikationsutbildningar och är därför direkt beroende av en arbetsmiljö med hög prestanda dygnet runt, för att kunna utföra sina arbetsuppgifter. De senaste åren har streamingen mångdubblats och användningen av tjänster som SVT Play, Netflix och HBO Nordic växer lavinartat. Det traditionella tablåbaserade tv-tittandet minskar och alltfler konsumerar tjänster via sitt bredband. Idag har 1 % av studenterna fast telefoni och vanlig tv-användning har sjunkit från 50 % till 14 % de senaste åren. På våren 2013 strandade ett försök till omförhandling med vår tidigare tjänsteleverantör, säger Per Olof Stener. Sedan 2006 har vi haft stadsnät med en lokal tjänsteportal för telefoni och bredband. Hastigheterna har legat på upp till 100 Mbit, vilket fortfarande får betraktas som bra, men vi vill hela tiden förbättra våra lösningar och tog därför tillfället i akt att göra ett tekniklyft. I den följande upphandlingen ställde AF Bostäder fem grundläggande krav: Hög kapacitet i alla uttag, enkel administration för hyresgästerna, bra kundtjänst med support varje dag, hög driftsäkerhet med snabba åtgärder vid fel samt låg kostnad. Särskilt betydelsefull var möjligheten till kundtjänst och support på två språk eftersom vi har många utländska hyresgäster, säger Per Olof Stener. Fem företag deltog i upphandlingen och vi föll för Bredband2, bland annat för att de har stor förståelse för studenternas vardag. Nu har vi en leverantör som är lyhörd och tänker framåt, som har bakgrund i studentvärlden och som har bra känsla för studenternas behov. Det nya supersnabba bredbandet är för närvarande världens största lokala nät med kapacitet på 1 Gbit per sekund. Tjänsten är extremt enkel att hantera för hyresgästerna eftersom bredbandet ingår i hyran och ser lika ut för alla. Det är bara att sticka en ethernetkabel i uttaget och börja surfa. Ingen administration behövs. Skiftet har tagits emot väl och jag har själv haft möjlighet att besöka studentrum för att testa kapaciteten, säger Per Olof Stener. Hastigheten är otrolig. Vi har också sett att systemet är stabilt vid terminsskiftenas omflyttningar, då många kopplar ur och på samtidigt. AF Bostäder äger nätet inom bostadsområdena själv och tack vare att nätet byggts framtidssäkert har vare sig fiber Det känns skönt att veta att vi står redo med i princip obegränsad kapacitet. eller koppartråd behövt bytas ut. Det nya bredbandet testades till en början med pilotinstallationer på två bostadsområden och därefter anslöts samtliga områden, i princip problemfritt. Idag finns ingen privat utrustning som behöver 1 Gbit för att fungera, säger Per Olof Stener. Men de senaste åren har vi sett rejäla tekniksprång, bland annat med smartphoneanvändningen som till och med överrumplat flera stora IT-företag. Det är svårt att sia om framtida teknikutveckling men vi vet att när det kommer något nytt, då går det fort. Därför känns det skönt att veta att vi står redo med i princip obegränsad kapacitet. Vad som än händer, har vi sett till att våra hyresgäster kan fortsätta vara först

7 AF Bostäders ledning Tack vare vår process- organisation är vi alltid kundfokuserade och kan basera hela vår verksamhet på kundernas behov och förväntningar. Arbetet leds av tre huvudprocesser: Boutveckling, Försäljning och Strategisk Fastighetsutveckling. Till deras hjälp finns dessutom fyra stödprocesser med specialkompetens inom Marknad, IT, Ekonomi /Finans och Personal. BOUTVECKLING Rose-Marie Stolpe Våra kunder ska komma till en miljö där de trivs, mår bra och kan prestera i sina studier. Boutveckling ansvarar för all praktisk service under kundernas boendetid. Bland annat tar vi hand om felanmälan, besiktningar, skötselfrågor och löpande underhåll för att boendet ska bli trivsamt och tryggt. God service och ett bra bemötande i alla kundmöten ser vi som en av våra viktigaste uppgifter. FÖRSÄLJNING Claes Hjortronsteen Försäljningsprocessen svarar för den inledande kontakten med studenterna, från kontakt till kontrakt, men också för löpande avtalsfrågor. Processen hanterar också uthyrningen av kommersiella lokaler och parkeringsplatser. För de kommersiella kunderna ingår dessutom ansvar för löpande kundkontakt och service under hyrestiden. STRATEGISK FASTIGHETS- UTVECKLING Magnus Cederberg På AF Bostäder tänker vi alltid långsiktigt och hanterar vårt fastighetsbestånd med omsorg. Det handlar om att vårda och vidareutveckla både den yttre och inre miljön. Så kostnadseffektivt som möjligt ser vi till att våra hyresgäster trivs och har bostäder med rätt funktionalitet. Inom Strategisk Fastighetsutveckling ligger också ansvaret för AF Bostäders nybyggnation och att se till att vi har ett bra utbud av studentbostäder även i framtiden. MARKNADS- UTVECKLING Dag Oredsson Marknadsutvecklingsprocessen har till uppgift att stödja verksamheten i alla marknadsfrågor och utgår i detta arbete från en kommunikationsstrategi. Exempel på konkreta aktiviteter är löpande marknadsundersökningar, hemsidans utveckling och övrig information till nuvarande och blivande kunder. Marknadsutvecklingsprocessen har också det övergripande ansvaret för AF Bostäders miljöarbete. IT Per Olof Stener IT är idag ett självklart hjälpmedel för alla medarbetare och för våra kunder. Med IT förbättrar och effektiviserar vi vårt sätt att arbeta i hela företaget. Våra kunder är unga och det är naturligt att IT används mycket i kommunikationen med dem. Ett exempel är uthyrningen som i dag sköts helt automatiskt på vår webbplats, bland annat med digitala signaturer. IT ansvarar även för bredbandsnät och TV. EKONOMI & FINANS Mats Rudenschöld Processen ansvarar företagsövergripande för alla frågor som rör ekonomistyrning och finansiering av verksamheten. Bland annat ingår ansvar för budget, redovisning, internkontroll, bokslut, analyser, investeringskalkyler och försäkringslösningar. PERSONAL Björg Bergsteinsson I personalprocessen finns ansvaret för alla de företagsövergripande frågor som ger en väl fungerande organisation med kompetenta medarbetare som trivs i sitt arbete. Exempel på frågor som finns här är rekrytering, löner och anställningsvillkor, kompetensutveckling och friskvård

8 Finansiering Finanspolicy Räntekostnaderna utgör en av de största enskilda posterna i vår resultaträkning. Således är det nödvändigt att förvalta skuldportföljen på ett effektivt sätt med kontrollerad ränteriskexponering. Lånestruktur Den totala låneportföljen uppgick till 555 Mkr (555). Samtliga lån har pantbrev som säkerhet. Räntekostnaderna ökade till 14,9 Mkr (13,7) och den genomsnittliga räntenivån för året uppgår till 2,7 procent (2,5). Vår finanspolicy fastställer ramarna för hur skuldförvaltningen skall ske och under vilka förutsättningar strategin kan omprövas. Policyn tillåter användandet av räntederivat för att ändra räntebindningstiden eller för att försäkra oss om vissa räntenivåer. Vid årsskiftet hade AF Bostäder förlängt räntebindningstiden genom ränteswappar på 310 Mkr (310). Portföljen hade per en genomsnittlig räntesats på 2,6 procent (2,6) samt en genomsnittlig kvarstående räntebindningstid om 4,4 år (5,0). Merparten av vårt finansieringsbehov är säkrat via långsiktiga ramavtal med tre olika banker. Avtalen upphandlades under 2006 och gäller i tio år. Det är vår bedömning att räntorna för 2014 kommer att fortsätta vara, relativt sett, låga. Räntebindningstid Känslighetsanalys Löptid Mkr Effekt på resultatet i Mkr Rörliga 245 Ökning av vakansgraden för bostäder med 1 procentenhet -2, Förändring av värmepriset med 10 % ± 3, Förändring av ränteläget med 1 procentenhet, kortsiktig effekt Förändring av ränteläget med 1 procentenhet, långsiktig effekt ± 1,7 ± 2,

9 Våra områden AF Bostäders fastighetsbestånd är indelat i 11 områden med närmare bostäder. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till m 2. Studentbostäderna ligger centralt i Lund med närhet till universitetet, affärer och serviceinrättningar Vildanden 2 Magasinet 3 Tomegapsgården 4 Delphi Vildanden har fått mycket uppmärksamhet både för sin arkitektur och sin stadsplan och präglas av frihetskänsla och gröna ytor. Bostadshusen ramar in de luftiga gårdarna som pryds av bland annat stora kastanjeträd. Vackra Magasinet uppfördes 1916 och förvandlades 1990 till bostäder med hög mysfaktor och de äldre attributen bevarade. En ny byggnad tillfördes 2011 och totalt finns här 158 korridorrum, pentryrum och lägenheter, med plats för 240 studenter. Vårt näst minsta bostadshus och vårt mest centrala. Här befinner vi oss i en av de trevligaste delarna av Lund kulturkvarteren. Här promenerar man över äkta kullersten, omgiven av historiska små gathus, stockrosor och humlor. De första husen byggdes Sedan dess har populära Delphi byggts ut och renoverats till det fräscha och trivsamma område det är idag. De mysiga gårdarna med sina rödrutiga fondväggar är Delphis signum. 3 5 Kämnärsrätten 6 Klosterängen 7 Sparta 8 Parentesen Här lever man nära både Lunds Tekniska Högskola, Ideon och det fartfyllda studentlivet på Delphi, och ändå mitt i en oas. Kämnärsrätten är grönt så långt ögat når med små vindskyddade innergårdar, örtagårdar och ängsplanteringar. Vårt nyaste område med omsorgsfullt planerade enrummare har blivit en riktig succé. Huskropparna bildar ett inre rum likt en klosterträdgård. Klosterängen ligger i norra Lund, strax utanför klassiska Delphi och Kämnärsrätten, nära Lunds Tekniska Högskola och Ideon. Med Lunds Tekniska Högskola, Ekonomicentrum och alla Ideons utvecklingsföretag inom promenadavstånd har Sparta ett lysande läge. Servicen i området är stor med tillgång till livsmedelsaffär, restauranger, café och mycket mer. Området består av två hus med nyrenoverade fasader som tillsammans bildar en parentes. Här bjuds ett unikt studentliv med särpräglad samhörighet. På Parentesen bor man inte, här lever man, och det på korridor. Område Produktionsår Antal enheter Yta, m 2 Byggnadsår Ombyggt Helt/Delvis Korridorrum Lägenheter Totalt Bostäder Lokaler Totalt Delphi 1969, , 2000, Kämnärsrätten 1969, , Sparta Vildanden 1966, / Magasinet 1916/ Tomegapsgården Ulrikedal , Studentlyckan Parentesen Gylleholm Klosterängen Totalt Ulrikedal 10 Gylleholm 11 Studentlyckan Ett av våra trevligaste och mest varierade områden. Här finns ett blandat utbud av bostäder med allt ifrån korridorrum till större lägenheter. Ulrikedal är trivsamt och omtyckt med gott om gröna ytor, daghem och pizzeria. Området är vårt minsta, beläget mitt i stan. Totalt har Gylleholm 48 bostäder, alla enrummare med pentry. Hela området har en gång i tiden varit plantskola med odlingar så långt ögat kunde nå. Här råder fridfullhet, med city alldeles runt knuten. Ett av våra första bostadsområden, byggt Genom omsorgsfulla renoveringar är ursprungsutseendet bevarat. Området bjuder lugn, ro och en behaglig formgivning med en gård som känns mer som en park, inramad av huskropparna

10 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen AF Bostäder (org.nr ) avger härmed följande redovisning för verksamhetsåret Verksamheten AF Bostäder har enligt stadgarna... till uppgift att äga och förvalta byggnader, avsedda som billiga och ändamålsenliga bostäder åt aktiva studenter, tillika ledamöter i Akademiska Föreningen i Lund samt andra enskilda eller grupper varom styrelsen för stiftelsen bestämmer. Akademiska Föreningens överstyrelse/af Bostäders styrelse Akademiska Föreningens överstyrelse utser huvuddelen av styrelsen i AF Bostäder och väljer också en heltidsarvoderad bostadsombudsman, som är en förtroendevald student. Överstyrelsen består av representanter från Akademiska Föreningens huvudmän, som är nationer, kårer och särskilda medlemmar. Anders Dellson och Eva Lejre har varit ordförande respektive vice ordförande i styrelsen under Båda har valts om för Johan Olsson innehade posten som bostadsombudsman fram till och med då han ersattes av Robin Heed. Henrik Krantz har varit och är VD för AF Bostäder. Händelser under året Efterfrågan på studentbostäder har fortsatt att vara mycket hög. En student som skall börja läsa i Lund kan med stöd av sitt antagningsbesked ställa sig i AF Bostäders bostadskö. Kötiden för ett korridorrum har under året legat på i genomsnitt 11 månader och för en lägenhet i genomsnitt 21 månader. Tendensen under året har varit att kötiden till lägenheter ökar samtidigt som kötiden till korridorrum minskar. De studenter som har sin hemvist utanför Skåne har förtur till lediga bostäder i samband med vår- respektive höstterminsstart. Bostäderna har således varit fullt uthyrda med undantag för vakanser betingade av förvaltningsmässiga skäl såsom ombyggnader, saneringar och liknande. Omflyttningstakten var cirka 50 % vilket ligger på ungefär samma nivå jämfört med föregående år. Den 27 juni tecknade AF Bostäder och Kungsleden AB avtal om överlåtelse av en 3D-fastighet innehållande de kommersiella delarna av Sparta. Så snart avtalet undertecknats påbörjades processen med att bilda 3D-fastigheten. Själva tillträdet skedde den förste oktober då Kungsleden köpte det bolag där 3D-fastigheten kommer att ligga när fastighetsregleringen är registrerad. AF Bostäder har efter tillträdet fortsatt förvalta fastigheten och därmed också haft intäkterna och kostnaderna. Som kompensation för det uteblivna driftnettot har AF Bostäder betalat en löpande ersättning till Kungsleden. Fastighetsbildningen blev klar den 9 juni 2014 då också slutavräkningen skett. Försäljningen av Sparta innebär inte bara en förbättrad balansräkning utan de ekonomiska och personella resurser som tidigare har lagts på utveckling av lokalerna på Sparta kan nu frigöras så att AF Bostäder i större utsträckning kan fokusera på sin huvuduppgift att bygga billiga och ändamålsenliga studentbostäder. Försäljningen av Sparta medför att vårt lokalbestånd minskar till cirka 35 % av sin ursprungliga omfattning. De kvarvarande lokalerna är framförallt belägna på Delphi där Actic är den dominerande hyresgästen men det finns mindre lokaler i merparten av våra fastigheter. Samtliga kvarvarande lokaler har varit fullt uthyrda. AF Bostäder genomförde under 2013 det elfte året av det långsiktiga underhålls- och renoveringsprogrammet enligt den s k UFFÄ-planen. Nuvarande plan avser perioden och innehåller bland annat ombyggnad av pentrykök samt fasadrenoveringar på Vildanden och Kämnärsrätten. I övrigt omfattar planen utvecklings- och upprustningsåtgärder för bostäder. Mycket har dock förändrats sedan planen antogs och arbetet med att ta fram en ny plan har därför inletts. Som exempel kan nämnas att de flesta av våra fastigheter är byggda i slutet av 60-talet och därmed inte lever upp till dagens krav på energiförbrukning. Ett viktigt fokus är därför att förbättra energiprestandan och effektivisera driften. Vi har också under 2013 formulerat en strategi för att minska våra energikostnader. Ett av våra fokusområden har varit en ny miljöstrategi. Vi gör redan stora insatser för att minska miljöpåverkan från våra fastigheter men vi tror vi kan göra ännu mer och bli bättre på att beskriva vad vi faktiskt gör. Med stöd av vår nya miljösamordnare har vi kunnat se över vår miljöpolicy och anta nya miljömål. En nybildad miljögrupp har som uppgift att driva på de olika processerna så att miljöarbetet kan bedrivas effektivt i hela vår verksamhet. AF Bostäder bygger som aldrig förr. Under 2013 byggstartades nya bostäder åt minst 420 studenter. Den 3 september togs första spadtaget för kvarteret Dammhagen bredvid Parentesen. Ett stort antal gäster deltog vid denna ceremoni, varvid kan nämnas kommunstyrelsens ordförande Mats Helmfrid som tillsammans med VD fick äran att mura första stenen. Den 20 november var det dags igen för nästa spadtag. Kvarteret Vegalyckan som ligger söder om nuvarande Studentlyckan är ett gemensamt projekt mellan Lunds kommun och AF Bostäder. Byggnaden kommer att inrymma skola i bottenvåningen och studentbostäder i plan 2-5. Ett stort antal inbjudna gäster och en hel skolklass från före detta Vegaskolan deltog i den något kylslagna förrättningen. Det inledande spadtaget togs gemensamt av en skolelev och en student med en för dagen specialkonstruerad spade. Slutligen påbörjades AF Bostäders bokompaktprojekt i december under mer diskreta former. Projektet går ut på att bygga 22 stycken försöksbostäder på kvarteret Eringen bredvid Kämnärsrätten i norra Lund. De fyra byggnader det här är fråga om beräknas stå färdiga redan i början av hösten 2014 och då planeras en högtidlig invigning. AF Bostäder har under ett antal år erbjudit bredband från olika leverantörer i ett så kallat öppet nät. Kostnaderna för de enskilda kunderna har varierat mellan kr beroende på vilken leverantör och tjänst som valts. Under 2013 visade sig att leverantören av det öppna nätet inte kunde tillgodose de krav som ställdes av AF Bostäder. Vi tvingades därför att förutsättningslöst undersöka marknaden efter andra leverantörer. Lösningen blev att lämna det öppna nätet och istället träffa ett gruppavtal med Bredband2. Avtalet trädde i kraft vid årsskiftet För den enskilde studenten innebar avtalet att kostnaderna helt försvann och kapaciteten ökade från 100 MB till 1GB. Kundkontakterna med våra hyresgäster förändras successivt i takt med IT-utvecklingen. Vi ser tydligt att kommunikationen över nätet ökar samtidigt som antalet besök och telefonkontakter minskar. AF Bostäders IT-avdelning arbetar målmedvetet med att förenkla kommunikationen med våra kunder. Vår nuvarande hemsida svarar till exempel inte upp mot dagens krav på kommunikation med bland annat smartphones. Vi har därför inlett arbetet med att bygga en ny hemsida. Bland annat mot bakgrund av att våra kunders vanor förändras har vi genomfört en omorganisation av vårt kundcenter. Ny chef för kundcenter från 1 juni 2013 är Claes Hjortronsteen. Samtliga tjänster har fått sökas om och en grundlig inventering har gjorts av respektive medarbetares kompetens. Nytt är bland annat rotationssystem för personalen tagits bort och att tidigare kundcenter nuförtiden heter servicecenter. Verksamheten ingår numera i försäljningsprocessen. Nöjda kunder är viktigt för AF Bostäder. Företaget har sedan lång tid tillbaka jobbat med att ge rätt service och bemötande till våra kunder. Inom boutvecklingsprocessen driver vi ett antal projekt som syftar till att få nöjdare kunder som till exempel satsningar på rent och snyggt i gemensamma utrymmen, upprustning av korridorkök, välkomstsamtal och målstyrning för att höja medarbetarnas motivation. Arbetet ger resultat. I den årliga kundenkäten (NKI) förbättrade AF Bostäder sitt resultat ytterligare. Föregående års resultat på 4,14 förbättrades ytterligare till 4,17 av fem möjliga. Resultatet är fortfarande det högsta bland jämförbara företag sedan undersökningens början Resultatöversikt AF Bostäders resultat efter finansiella poster uppgår till kkr (14 168). Nettoomsättningen ökade med 2,8 % till kkr. Den generella hyreshöjningen för bostäder 2013 var 2,4 %. AF Bostäders räntekostnader ligger kvar på en relativt låg nivå. Underhållskostnaderna är lägre jämfört med föregående år men i nivå med vår långsiktiga underhållsplan. Investeringar De totala investeringarna uppgick under året till kkr (27 220). Av investeringarna avsåg kkr (25 510) byggnader och kkr (1 710) avsåg maskiner och inventarier. Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till kkr (18 282). Investeringsvolymen är högre jämfört med föregående år men kassaflödet har ändå förbättrats 2013 beroende på försäljningen av de kommersiella ytorna på Sparta. Likviditet och soliditet Likviditeten uppgick per till 192,8 % (48,7). AF Bostäders soliditet, inklusive eget kapital i obeskattade reserver, uppgick till 30,9 % (23,3). Användning av finansiella instrument Räntekostnaderna utgör en väsentlig post i resultaträkningen. Således är det nödvändigt att förvalta skuldportföljen på ett effektivt sätt och med kontrollerad ränteriskexponering. AF Bostäders finanspolicy fastställer ramarna för hur skuldförvaltningen skall ske och under vilka förutsättningar strategin kan omprövas. I enlighet med policyn tillämpas räntederivat för att anpassa räntebindningstiden och för att försäkra oss om en viss räntenivå. AF Bostäder säkerställer, i enlighet med policyn, finansieringsbehovet via långsiktiga ramavtal med minst tre kreditgivare. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer De största riskerna för verksamheten består i förändringar av efterfrågan, höjda energipriser samt räntehöjningar. En förändring av dessa parametrar påverkar resultatet i följande grad: Ökning av vakansgraden för bostäder med 1 procentenhet - 2,4 Mkr Förändring av värmepriset med 10 % +/- 3,0 Mkr Förändring av ränteläget med 1 procentenhet, kortsiktig effekt +/- 1,7 Mkr Förändring av ränteläget med 1 procentenhet, långsiktig effekt +/- 2,5 Mkr Utsikter för 2014 Den genomsnittliga hyresökningen för 2014 uppgår till 2,1 %. Uthyrningsläget är gott. Räntorna beräknas fortsätta ligga på en låg nivå. Underhåll och renovering kommer att fortgå enligt planerna. Stort fokus kommer också att läggas på att tillskapa fler studentbostäder. Satsningarna på att utveckla skötsel och service fortsätter och omfattar både praktiska frågor i bostadsområdena, administrativ hantering och IT-funktionerna. Resultatet förväntas bli rekordhögt 2013 på grund av försäljningen av Sparta. Det innebär att soliditeten stiger från 23,3 % till 30,9 % vilket ger oss en mycket stark ställning för att kunna fortsätta att investera i nyproduktion. Sammantaget kommer AF Bostäder att kunna fortsätta utvecklingen helt i linje med de långsiktiga planerna. Vinstdisposition Årets vinst uppgår till kronor. Till grundfonden avsättes kronor. Resterande kronor balanseras i ny räkning

11 RESULTATRÄKNING (not 1) KASSAFLÖDESANALYS BALANSRÄKNING (not 1) Tillgångar kkr Eget kapital och skulder kkr Nettoomsättning (not 2) Den löpande verksamheten Anläggningstillgångar (not 14) Eget kapital (not 19) Kostnader i förvaltningen (not 3, 4) Resultat efter finansiella poster Avskrivningar av anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Grundfond Balanserat resultat Driftskostnader (not 5) Övriga ej likviditetspåverkande poster Byggnader och mark (not 15) Årets resultat Underhållskostnader Administration fastighet Administration kundservice Avskrivningar fastighetsförvaltning (not 6) Summa kostnader i förvaltningen Bruttoresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Maskiner och inventarier (not 16) Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar (not 17) Summa anläggningstillgångar Summa eget kapital Obeskattade reserver (not 20) Avsättningar Uppskjuten skatt (not 13) Övriga intäkter (not 7) Övriga administrationskostnader (not 8) Avskrivningar, övrigt (not 9) Rörelseresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttringar av dotterbolag Investeringar i byggnader och mark Investeringar i maskiner och inventarier Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Skattefordringar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (not 23) Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Finansiella intäkter (not 10) Förändring av finansiella anläggningstillgångar 0 50 Övriga fordringar (not 7) Leverantörsskulder Finansiella kostnader (not 11) Finansnetto Kassaflöde från investeringsverksamheten Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 18) Summa kortfristiga fordringar Övriga skulder (not 7) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 22) Resultat efter finansiella poster Finansieringsverksamheten Summa kortfristiga skulder Bokslutsdispositioner (not 12) Skatt på årets resultat (not 13) Årets resultat Förändring av långfristiga skulder 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0 0 Årets kassaflöde Kassa och bank (not 21) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Summa eget kapital och skulder Ställda panter (not 23) Ansvarsförbindelser (not 24) Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I övriga ej likviditetspåverkande poster ingår bland annat realisationsresultat vid avyttring av lokalytor på Sparta uppgående till kkr

12 Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Ny- och ombyggnationer Ny- och ombyggnationer bedrivs enligt en i förväg antagen projektbudget. I budgeten anges hur stor andel som skall aktiveras respektive kostnadsföras. Projekten följs upp kontinuerligt med avseende på totalt belopp samt fördelning. Uppskjuten skatt Skattelagstiftningen har ibland andra regler än vad som följer av god redovisningssed vad gäller tidpunkt för beskattning. Dessa tidsskillnader kallas för temporära och ger upphov till uppskjutna skattefordringar eller -skulder. Uppskjutna skattefordringar utgörs förutom av dessa temporära skillnader, av skattemässiga underskottsavdrag, som leder till att framtida skatter reduceras. Uppskjutna skatteskulder utgörs av temporära skillnader som leder till framtida skatteutbetalningar. Avskrivningsprinciper Fastighetsinventarier skrivs av på 5 år, med undantag av investeringar i IT-nätverk och kylmaskiner som skrivs av på 7 år, samt larm som skrivs av på 10 år. Byggnader skrivs av på 50 år och markanläggningar på 20 år. Standardförbättringar i byggnader skrivs av på år beroende på bedömd livslängd. Uppskrivningsbeloppet avseende byggnader avskrivs med 3 % per år. Maskiner och inventarier, samt balanserade utgifter för datorprogram skrivs av på 3-15 år beroende på bedömd livslängd. Not 2 Nettoomsättning Hyresintäkter Bostäder Lokaler Parkeringsintäkter Skade- och städersättningar Övriga förvaltningsintäkter Övriga intäkter Bruttoomsättning Outhyrt bostäder Avställda för renovering Övrig hyresreduktion Not 3 Personal och löner Medelantalet anställda Kvinnor 25 (39 %) 26 (41 %) Män 39 (61 %) 37 (59 %) Summa Löner, ersättningar och sociala kostnader, kkr Löner och andra ersättningar till VD Löner och andra ersättningar till styrelse* 0 64 Löner och andra ersättningar till övriga anställda Pensionskostnader (varav VD 351 (372)) Övriga sociala kostnader Summa * Under år 2012 utgick särskild ersättning med 64 kkr i samband med rekrytering av VD. Not 4 Avgångsvederlag Stiftelsens uppsägningstid för verkställande direktören är sex månader. Därutöver utgår avgångsvederlag under tolv månader. Ersättningarna skall vara baserade på aktuell lön. Eventuell annan lön eller ersättning skall avräknas från avgångsvederlaget. Not 5 Driftskostnader Uppvärmning El Vatten Sophantering Kabel-TV Bredband Skötsel Reparationer Servicecenter Arrende och hyra Försäkringar Fastighetsskatt och -avgift Övriga driftskostnader Summa Not 6 Avskrivningar fastighetsförvaltning Byggnader Fastighetsinventarier Markanläggningar Uppskrivning Summa Not 7 Övriga intäkter Övriga intäkter år 2013 avser försäljning av kommersiella ytor på Sparta. Avyttringen har skett genom en bolagsaffär. En 3D-delning har genomförts och lokalytorna har sålts in till ett nybildat dotterbolag, Themsen Fastigheter i Lund AB, org nr , som sedan har avyttrats till Kungsleden. Fastighetsregleringen har skett först under 2014 men då aktieöverlåtelsen genomförts 2013 så redovisar AF Bostäder effekten av hela affären Avtalat marknadsvärde uppgår till 173,0 Mkr. Bokfört värde på lokalytorna före värdejusteringar i samband med införsäljning till dotterbolaget uppgår till 71,0 Mkr. Transaktionskostnader inklusive stämpelskatt och rabatt för uppskjuten skatt uppgår till 21,1 Mkr. Försäljningen ger ett bokfört resultat på 80,8 Mkr. I övriga fordringar och övriga skulder ingår poster hänförliga till transaktionen med 106,4 Mkr respektive 31,0 Mkr. Övriga intäkter år 2012 avser återbetald fastighetsskatt med 0,2 Mkr. Not 8 Övriga administrationskostnader Företagsgemensamma kostnader IT Ekonomi/Personal Försäljning Marknadsutveckling Summa Arvodet till revisorn, Ernst & Young, uppgår till 220 kkr (236). Därtill har revisionsbyrån sålt konsulttjänster för 335 kkr (0). Not 9 Avskrivningar, övrigt Maskiner och inventarier Balanserade utgifter för datorprogram 0 28 Summa Not 10 Finansiella intäkter Ränteintäkter Resultat vid likvidation av dotterbolag Summa Not 11 Finansiella kostnader Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa Not 12 Bokslutsdispositioner Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Summa Not 13 Skatt Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt avseende: Skattemässiga överavskrivningar på byggnader Uppskrivningar av byggnader Underskottsavdrag Inlöst räntederivat 0-63 Redovisad skattekostnad Avsättningar Uppskjutna skatteskulder Skattemässiga överavskrivningar på byggnader Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag Uppskrivningar av byggnader Uppskjuten skatteskuld, netto Summa

13 Not 14 Leasingavtal Not 16 Maskiner och inventarier Not 19 Förändring av eget kapital Not 23 Ställda säkerheter och förfallotid skulder AF Bostäder har inga väsentliga operationella leasingavtal, utöver sedvanligt hyresavtal för lokaler. Not 15 Byggnader och mark kkr Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Anskaffningsvärde på försäljningar/utrangeringar Omfört från pågående nyanläggningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Ack. avskrivningar på försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivning på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar netto kkr Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Anskaffningsvärde på försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Ack. avskrivningar på försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 17 Finansiella anläggningstillgångar Övriga kkr andelar Totalt Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden kkr Grundfond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Disposition under Årets resultat Summa Enligt stadgarna skall till grundfonden årligen avsättas uppkommande överskott av AF Bostäders verksamhet, intill dess densamma uppgår till en procent av fastigheternas ackumulerade anskaffningsvärde. Not 20 Obeskattade reserver kkr Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Summa Uppskjuten skatt hänförbar till obeskattade reserver, 22 % kkr Skuld till kreditinstitut Förfaller till betalning: Inom ett år 0 0 Mellan ett till fem år Senare än fem år 0 0 Ställda säkerheter, inklusive för checkräkningskredit: Fastighetsinteckningar Ovanstående skulder är fördelade på ett antal olika lån och kreditgivare. Samtliga lån löper med rörlig ränta. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat. Not 24 Ansvarsförbindelser kkr Ansvarsförbindelser Fastigo Ingående nedskrivningar 0 0 Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 21 Checkräkningskredit Beviljat belopp på krediten uppgår till kkr (60 000). Utgående planenligt restvärde Nedskrivning avser bokfört värde för lokaler på Sparta i samband med införsäljning till dotterbolag. Nedskrivning sker till avtalat införsäljningspris. Taxeringsvärdet för fastigheterna uppgår till kkr ( ), varav byggnader kkr ( ). Fastigheternas marknadsvärde är utifrån taxeringsvärdet ca 3,4 miljarder kr. kkr Förutbetalda försäkringar Upplupna ränteintäkter Upplupen parkeringsintäkt Upplupna lokalhyresintäkter Upplupen energidebitering Förutbetald hyra Förutbetald kabel-tv Övrigt Summa Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter kkr Förutbetalda hyror Upplupna räntekostnader Löner och lönerelaterade kostnader Upplupna värmekostnader Upplupna elkostnader Övrigt Summa

14 Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen AF Bostäder, Org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Stiftelsen AF Bostäder för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att han eller hon utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Stiftelsen AF Bostäder för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om förvaltningen har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen, stiftelseförordnandet eller årsredovisningslagen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Enligt vår uppfattning har styrelseledamöterna eller verkställande direktören inte handlat i strid med stiftelselagen, stiftelseförordnandet eller årsredovisningslagen. Lund den 17 juni 2014 Fredrik Borg Auktoriserad revisor Peter Magnusson Sakrevisor Styrelsen Anders Dellson Ordförande, Ekonomisk sakkunnig Civilingenjör, fil. kand. VD för Teknopol AB Robin Heed Ledamot, sekreterare Bostadsombudsman Studerar Humanekologi och Samhällsgeografi Oscar Hillman Ledamot Akademiska Föreningens verksamhetschef. Studerar juridik Eva Leire Ledamot, vice ordförande Ordförande i Akademiska Föreningen. Civilingenjör i kemiteknik, universitetslektor och prefekt vid institutionen för Teknik och samhälle, LTH Johan Granehult Ledamot, juridiskt sakkunnig Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå Henrik Krantz Ledamot VD för AF Bostäder Jurist Sandra Selander Ledamot Studerar miljövetenskap med inriktning strategiskt miljöarbete. Tidigare ordförande i Kuratorskollegiet Robert Hsiung Suppleant för Patrik Lundberg Studerar samhällsgeografi med inriktning kulturgeografi och stadsplanering Patrik Lundberg Ledamot Studerar till civilingenjör i Lantmäteri med inriktning fastighetsjuridik Fredrik Nilsson Ledamot, personalrepresentant (FAF) Bovärd på AF Bostäder Carl von Friesendorff Ledamot, kommunrepresentant (m) Kommunfullmäktigeledamot Vice ordf. i Miljönämnden Ordf. i Skånes Skogs- och Betesvårdsförening Ragnvi Melin Suppleant för Sandra Selander Studerar till arkitekt Margaretha Ahlqvist Suppleant, personalrepresentant (Unionen) Ekonom på AF Bostäder Teresa Hankala-Janiec Suppleant, kommunrepresentant (s) Universitetsadjunkt på LTH, Institutionen för energivetenskaper Magnus Örn Berg Ledamot Studerat till civilingenjör i Teknisk fysik Peter Runnerström Suppleant för Magnus Örn Berg Särskild medlem i AF och suppleant i Akademiska Föreningens Överstyrelse, Proinspektor i Helsingkrona nation, Ordf. i Helsingkrona nations husstyrelse 26 27

15 Femårsöversikt Resultat Nettoomsättning Driftskostnader Underhåll Administration fastighet Administration kundservice Avskrivningar fastighetsförvaltning Bruttoresultat Övriga intäkter Övriga administrationskostnader Avskrivningar, övrigt Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat Balans kkr Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar (uppskjuten skatt) Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Femårsöversikt Nyckeltal Underhåll 21 % Övrigt 3 % Finansiella kostnader 6 % Avskrivningar 15 % Bokfört värde/m kr kr kr kr kr Underhållskostnad/m kr 254 kr 245 kr 209 kr 253 kr Likviditet 192,8 % 48,7 % 15,7 % 34,7 % 41,0 % Soliditet 30,9 % 23,3 % 21,5 % 22,1 % 21,3 % Skuldsättningsgrad 1,8 2,8 3,1 3,0 3,2 Räntabilitet på sysselsatt kapital 13,9 % 3,5 % 4,0 % 3,6 % 3,0 % Räntabilitet på eget kapital 39,6 % 7,5 % 8,4 % 9,5 % 7,9 % Direktavkastning 22,0 % 8,7 % 9,5 % 9,2 % 7,7 % Nettomarginal 37,6 % 5,5 % 6,0 % 6,6 % 5,2 % Underhållsgrad 23,5 % 25,9 % 26,7 % 23,7 % 27,9 % Genomsnittlig räntenivå före räntebidrag 2,7 % 2,5 % 2,6 % 1,9 % 1,7 % efter räntebidrag 2,7 % 2,5 % 2,6 % 1,8 % 1,5 % Avskrivningsgrad 35,0 % 33,1 % 33,9 % 33,1 % 31,0 % Omflyttningsfrekvens 47 % 49 % 46 % 46 % 48 % Medelantalet anställda Kostnadsfördelning 2013 Mediakostnader 21 % Kabel-TV & bredband 2 % Fast.skötsel & reparationer 14 % Fastighetsskatt och -avgift 3 % 2 1 Räntenivå före räntebidrag (%) Räntenivå efter räntebidrag (%) Underhållskostnad (kr/m 2 ) Omflyttningsfrekvens (%) Åldersfördelning hyresgäster 2013 Korridorrum Lägenheter Administration 15 % Driftskostnader (kkr) Genomsnittlig kötid, lgh (mån) Genomsnittlig kötid, korridor (mån) 4 Direktavkastning (%) Räntabilitet på sysselsatt kapital Soliditet (%) 28 29

16 Bokförda värden och taxeringsvärden (kkr) Område Bokförda värden Anskaffningsvärde Uppskrivning Nedskrivning Taxeringsvärden Ackumulerade avskrivningar Bokfört restvärde Byggnad Mark Totalt Studentlyckan Ulrikedal Parentesen Gylleholm Vildanden Magasinet Kämnärsrätten Tomegapsgården Sparta Delphi Klosterängen Summa Definitioner Bokfört värde/m 2 Bokfört värde fastigheter / total yta egna fastigheter per 31/12 Underhållskostnad/m 2 Underhållskostnad / genomsnittlig total yta Likviditet Omsättningstillgångar i % av kortfristiga skulder Soliditet Eget kapital + 78 % av obeskattade reserver i % av balansomslutningen Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder - räntebärande tillgångar i relation till eget kapital + 78 % av obeskattade reserver Räntabilitet sysselsatt kapital Rörelseresultat + ränteintäkter i % av genomsnittlig balansomslutning - icke räntebärande skulder Räntabilitet eget kapital Rörelseresultat - finansnetto i % av genomsnittligt eget kapital + 78 % av obeskattade reserver Direktavkastning Rörelseresultat före avskrivningar i % av bokfört värde fastigheter Nettomarginal Rörelseresultat - finansnetto i % av nettoomsättningen Underhållsgrad Underhålls- och reparationskostnader i % av nettoomsättningen Genomsnittlig räntekostnad Räntekostnad i % av genomsnittliga räntebärande skulder Avskrivningsgrad Ackumulerade avskrivningar fastighetsförvaltning / anskaffningsvärde byggnader och markanläggning Omflyttningsfrekvens Antal omflyttningar i % av totalt bestånd Medelantal anställda Genomsnittligt antal helårsanställda 30 En samproduktion av MATS PAMP AB och REAPLAN. Fotograf NICKLAS RUDFELL (om inget annat anges).

17 Stiftelsen AF Bostäder Box 799, Lund Telefon Fax Miniguide till studentlivet i Lund Akademiska Föreningen Alte Kamereren Lunds studenters folkdanslag Lunds studentsångförening Lundakarnevalen Lundaspexet Actic Lunds studentteater Olympia Zen Sushi & Tea UB