Innehållsförteckning. Kontaktuppgifter

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreninge Bostadsrättsföreningen Furan 7 ( ) Kalmar Upprättad i oktober 2011 av SBR Svensk Bostadsrättsbildning part of

2 Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Förvärvskostnader och finansiering 5 Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader 6 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 7 Insatser och boendekostnader 8 Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 9 Särskilda förhållanden 10 Intyg 11 Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Avskrivningsplan Kontaktuppgifter Brf Furan 7: Leif Åkesson Vegagatan Kalmar Mobil l.akesson@telia.com SBR Svensk Bostadsrättsbildning: Esplanaden Kalmar Tel Köpenhamnsvägen Malmö Tel info@bjerkborn.se 2

3 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Furan 7 som har registrerats hos Bolagsverket (se Registreringsbevis under rubriken Bilagor) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen kommer att utgöras av fastigheten Kalmar Furan 7 med adresser Bremergatan 11, Odengatan 2-4, 4A samt Vegagatan 11, Kalmar. Fastigheten innehåller 66 bostadslägenheter. Byggnaderna uppfördes ursprungligen ca 1904, 1906 samt tillbyggnad Värdeår är I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på förvärvskostnaden samt föreningens årliga kapital och driftskostnader, gällande vid tillfället för upprättandet av planen. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter tre besiktningar; byggnads-, eloch VVS-teknisk. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet samt tio års reparationsbehov. Planen redovisar därför den totala kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en räntenivå som väl motsvarar gällande marknadsnivå. Driftskostnaderna är baserade på en analys av den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader och i vissa fall intagna offerter. Förvärvet kommer att ske genom att föreningen förvärvar ett aktiebolag av säljaren. Aktieförvärvet och fastighetens bokförda värde kommer att totalt uppgå till den i denna plan beräknade köpeskillingen. Uppskrivning av fastigheten möts av nedskrivning av aktier. Bolaget kommer därefter att likvideras. I framtagandet av denna ekonomiska plan har styrelsen särskilt eftersträvat ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. Fastighetens centrala läge, insatsen och avgiftens storlek samt avsättningar till reparationer och underhåll borgar för en god framtida ekonomisk utveckling både för föreningen och i synnerhet för dess medlemmar. Upplåtelse av bostadsrätterna sker i november 2011 eller senare då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 3 Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: kr Avgift per kvm och år: 466 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -5 %

4 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Kalmar Furan 7 Upplåtelseform Ägande Adress Bremergatan 11, Odengatan 2-4, 4 A samt Vegagatan 11, Kalmar Tomtareal 2806 kvm Area 6130 kvm bostadsyta, enligt taxeringsinformationen. 6123,7 kvm bostadsyta om 66 bostadslägenheter, enligt fakturering. Byggnadsutformning På fastigheten finns 3 byggnadskroppar. Fastigheten spänner runt två gathörn med en ny huskropp sammanlänkande de två äldre byggnaderna. De äldre byggnaderna har 4 våningsplan + vindsvåning och den nybyggda delen i halvplan har 6 våningar inkluderat vindsvåning. Sammanlagt finns 5 portuppgångar och 5 trapphus med sammanlagt 66 lägenheter. På gården finns extrabyggnader i form av gammalt uthus samt 2 sophus med sortering. Här finns även 2 st skärmtak för cykelparkering. Byggnadsår 1904, 1906 och 1989 enligt ägaren. Ingen uppgift enligt taxeringsinformation. Värdeår Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor. Försäkringar Fullvärde Taxeringsvärde tkr varav markvärde tkr. Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Undercentral el Sophantering Undercentral fjärrvärme Teknikutrymme Källare Förråd 2 st utrymmen för tvätthantering Trapphus Kabel-TV Vindsutrymme oinrett på Bremergatan/Odengatan Cykeluppställning Kortfattad byggnadsbeskrivning Grundläggning: Sockel: Stomme: Bjälklag: Fasad: Tak: Balkong: Mark: Gård: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trapphus: Uppvärmning: Ventilation: 4 Byggnaderna är troligen grundlagda med förstärkta kantbalkar, den nyare på utbredd förstärkt bottenplatta. Mot gata natursten, mot gård puts. Äldre byggnad: bärande väggar i tegel. Nyare byggnad: bärande väggar i betong. Äldre byggnad bjälklag i trä, nyare byggnad bjälklag i betong. Putsad fasad. Byggnad Bremergatan/Odengatan falsad plåt omlagd mitten 1980-talet. Byggnad Odengatan falsad plåtisol. Byggnad Odengatan/Vegagatan falsad plåtisol. Rännor s.k. ståndrännor infalsade i takplåt, utvändiga stuprör. Balkonger mot gården med målat räcke i smide, några balkonger mot gatan i smide, målade samt några takterrasser. Framsida gatumark med trottoar, mot Vegagatan planteringsyta. Delvis hårdbelagd och planteringsytor med en del buskar samt träd. Delvis 1+1 träfönster med vissa undantag i trapphus och mellandel. Bremergatan/Odengatan samt Odengatan/Vegagatan 1+2 träfönster. Lägenhetsdörrar i olika skick och ålder. Trappor med löp och steg i terrazzo, målade väggar och tak. Övre del Odengatan/Vegagatan ståltrapp beklädd med linoleummatta. Ytterdörrar mot gård i trä. Fjärrvärmeväxlare. Ventilation via mekanisk frånluft med frånluftsfläkt i köksfläkt samt även ventiler i WC/badrum.

5 Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Kök: Badrum: Golv: Invändiga tak: Invändiga väggar: Kakelugnar: Inredning från 70-talet. Utrustning lägre basskick; elspis, kyl och frys. I huvudsak plastmatta på golv, kakel på väggar och målade tak. Badkar/dusch, tvättställ och WC-stol. Parkett-/trägolv i vardagsrum, plastmatta/linoleum/parkett i övriga rum. Målade, vävade/målade. Målade, vävade/målade eller tapetserade. Vissa lägenheter med kakelugn, oklart om eldningsförbud föreligger. 5

6 3. Fastighetens skick Byggnaden har under åren genomgått löpande underhåll. Det nuvarande skicket bedöms dock vara delvis eftersatt. Fastigheten har besiktigats Besiktningen har gjorts avseende det bygg-, eloch VVS-tekniska skicket. Ansvarig och projektledare för besiktningen har varit Ingenjör Magnus Westerberg COWI AB. Besiktning av el har utförts av Ingenjör Stefan Persson Sweco AB samt VVS av Ingenjör Marcus Lord Sweco AB. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvarigheten finns beskrivet i Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet av år 2008(ABK 08). I sammanställningen på nästa sida har reparationsbehovet för nästkommande tioårsperiod tagits upp. Dessutom görs en årlig avsättning till den yttre underhållsfonden. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och har därför inte tagits med. Vissa avvikelser kan föreligga i det enskilda fallet. I det fall då det vid besiktningen framkommit flera alternativa åtgärder har det alternativ valts som besiktningsmannen förordat. Efter genomförda åtgärder kommer byggnaden att få ett skick som bör rubriceras som bra. 6

7 Sammanställning av reparationsbehovet i fastigheten Kalmar Furan 7 under nästkommande 10-årsperiod År Bygg El VVS moms Totalt I denna ekonomiska plan finns upptaget kostnader för reparationer över åren 1-10 fördelade något annorlunda än vad som rekommenderats i besiktningsunderlaget. Skälet till detta är att få en så bra utjämning som möjligt av kostnadsupptaget över tiden. Under Bygg år 1; finns kostnader upptagna för renovering av mur mot grannfastighet samt renovering av fasad, omläggning/ommålning av tak. Här finns även kostnader upptagna för renovering av fönster och ytterdörrar samt iordningställande av rökavluftning i trapphus. Under El år 1; finns kostnader upptagna att upprätta drifts- och underhållsinstruktioner samt för uppmärkning av centraler, apparater och apparatskåp, samt centralutrustning. Här finns även kostnader upptagna för renovering av styrning för belysning i mindre utrymmen. Under VVS år 1; finns kostnader upptagna för att ordna med drift- och underhållsinstruktioner för VVS samt kostnader för OVKbesiktning och energibesiktning. Här finns även pengar upptagna för renovering i undercentraler med utbyte av pumpar, shuntgrupper samt styr- och reglerutrustning. Renovering av frånluftfläktar i tvättstugor och ventilation i källarutrymmen. Pengar finns även upptaget för byte av vissa köksfläktar samt rengöring av ventilationskanaler. Under Bygg år 2-5; finns kostnader upptagna för omläggning av skadat markparti, renovering av cykelskydd och sophuset. Vidare finns kostnader upptagna för balkongrenovering, renovering av takfot samt ytterligare pengar för renovering av fönster och ytterdörrar. Här finns även upptaget kostnader för renovering av källare. Under El år 2-5; finns kostnader upptagna för renovering av eftersatta elinstallationer i vissa lägenheter. Här finns även upptaget pengar för utbyte av passersystemet i ytterdörrar och utbyte av torktumlare och torkskåp i tvättstuga. Under VVS år 2-5; finns kostnader upptagna för relinig av hela avloppssystemet samt ytterligare pengar för utbyte av vissa köksfläktar och rengöring av ventilationskanaler. Under Bygg år 6-10; finns inga ytterligare kostnader upptagna för renovering utöver årliga avsättningar. Under El år 6-10; finns kostnader upptagna för köksarmatur vid diskbänkar samt strömbrytare, vägguttag och tryckknappar i vissa lägenheter. Här finns även pengar upptagna för renovering av automatik i hissar och utbyte av tvättmaskiner i tvättstuga. Under VVS år 6-10; finns inga ytterligare kostnader upptagna för renovering utöver årliga avsättningar. I övrigt se respektive besiktningsprotokoll; bygg, el och VVS. I kostnader för bygg finns pålagt en kostnadsuppräkning med 20 % avseende byggadministrativa kostnader, enligt protokollet. Utöver ovanstående görs årligen en avsättning till den yttre underhållsfonden, avsedd för framtida reparationer. 7

8 4. Förvärvskostnader och finansiering Sammanställning förvärvskostnader och finansiering Se sammanställning nästa sida. Initiala kostnader utöver köpeskillingen på kr är kr (varav moms kr) för föreningsbildning och kr (1,5 % av taxeringsvärdet + avgift) för lagfart. Pantbrevskostnaden är 0 kr. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att binda lånen: 1/3 kort 1/3 medellångt 1/3 långsiktigt Styrelsen kan besluta inledningsvis att placera samtliga lån med rörlig ränta, alternativt 90- dagarsränta. Detta för att i lugn och ro kunna besluta om en långsiktig placeringsstrategi. Verklig räntekostnad, likviditet och kassaflöde Den verkliga räntekostnaden blir avsevärt lägre än kalkylerat då hela lånedelen för renoveringen/reparationerna inte kommer att lyftas omedelbart. Om fastigheten renoveras kontinuerligt enligt underhållsplanen lättar räntebelastningen med kr under första året. Denna lättnad avtar varefter renoveringar genomförs för att år 10 vara helt borta. Anslutningsgrad En viss initial kostnadsökning kan ske om ett större antal medlemmar väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde mer än väl kompenseras av kommande hyreshöjningar. Därtill kommer även ett eventuellt dolt övervärde föreningen tillgodo vilket kan realiseras genom försäljning när respektive hyresavtal upphör. Årsavgiften Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. En initialt lägre anslutningsgrad än 100 % kan första året öka behovet av likviditet. Detta kompenseras dock av andra faktorer som t ex avsättningar till yttre fond och lägre faktiska räntekostnader etc. De kommande årens förväntade hyreshöjningar, på de lägenheter som inte övergår till bostadsrätter, minskar behovet av en ökning av årsavgiften. Med anledningen härav har styrelsen beslutat att debitera års-/månadsavgift enligt grundkalkylen. Verklig ränta: I den ekonomiska planen redovisas hela lånekostnaden som föreningen beräknas behöva ta upp de närmaste 10 åren. Vad gäller renoveringsbehovet är det emellertid så att lånen tas upp efterhand de behövs. I början är därmed lånesumman inte fullt så stor som kalkylen redovisar. Den delen av lånet, motsvarande renoveringsbehovet för år 2-10, som ännu inte har tagits upp motsvarar en ränta på kr under första året. Detta kallar vi räntelättnad och dras i kalkylen av från kostnaderna i kapitel 5. År två tar föreningen upp medel för renoveringar. Den delen av lånet som ännu inte tagits upp motsvarar nu en räntelättnad på kr under andra året. Varefter mer lån tas upp minskar räntelättnaden fram till år 10 då hela lånet är upptaget och räntelättnaden är följaktligen noll. Se kap 8:1 8

9 Kostnader för förvärv av fastigheten Kalmar Furan 7 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling Föreningsbildning Lagfart 1,5 % av taxeringsvärdet Styrelsearvode Reservfond Reparationsbehov Pantbrev 0 5 Aktiekapital Totalt Finansieringsplan Ränta Ränta kr Avskrivning Lån ,2 % Revers ,0 % Insatser Totalt LAGFARTEN är beräknad på 1,5 % taxeringsvärdet plus en avgift på kr. 2 STYRELSEARVODET baseras på två basbelopp plus sociala avgifter. Taxeringsvärde Bostäder Lokaler Mark Byggnad RESERVFONDEN är till för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. 5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2 % av lånet minus 2 % av befintliga inteckningar 4 REPARATIONSBEHOV Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. År 1 behövs kr för renoveringar/reparationer. 6 AKTIEKAPITALET behövs som insats vid en bolagsaffär. Detta återförs till kassan år två då bolaget likvideras. 9

10 5. Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader Intäkter Årsavgifter, bostäder Räntelättnad (för ej ännu upptagna renoveringslån) Drift (kostnader jan-juli 2011 år omräknat till helår) El Uppvärmning Vatten Sopor Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ Administrativ förvaltning (ca 1000 kr/lgh) Revisionsarvode Reparationer Föreningens reparationsfond (20 kr/kvm och år) Reparationer (20 kr/kvm och år) Övriga kostnader Kabel-TV, ca 1020 kr/lgh Fastighetsförsäkring, ca 12,7 kr * 6 123,7 kvm Övriga driftkostnader Trädgård/uteplats, ca 375 kr/timme Övriga arvoden Summa driftkostnader Kapitalkostnader och amorteringar kr/kvm Räntekostnader fastighetslån Avskrivning enligt plan Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (66 lgh x 1302 kr) Totalsumma Intäkter./. Kostnader = vinst 0 10

11 6. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser En differentiering av insatserna för lägenheterna har diskuterats och styrelsen har beslutat följande: På grund av att fastigheten innehar hissar och har fler än tre våningsplan, har differentiering gjorts på insatsen med ett nolläge i mellersta planet, därefter 1 % nedsättning på planet under och 2 % nedsättning på nedersta plan. Följaktligen har våningen ovanför mellersta planet belastats med ungefär 1 % ökning av insatsen och översta planet med ungefär 2 % ökning. Lägenheter med balkong får ett tillägg på insatsen. Se fördelning gällande tilllägg/avdrag i tabell 6:1. Årsavgifter Även frågan om andelstalsbestämningen har diskuterats. Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens yta. 11

12 6:1 Differentiering BRF Furan 7 Lgh Namn Adress Vån Kvm Andel Insats Different- Övrigt Insats # lgh före iering tillägg/ efter % diff. % avdrag diff. B Mats Thörnblad Bremergatan 11 BV 115 1, ,00 % B Joakim Bengtsson Bremergatan 11 BV 35 0, ,00 % B Mikael Forselius Bremergatan 11 BV 105 1, ,00 % B Micael Rudén Bremergatan , ,00 % B Göran Edgren Bremergatan , ,00 % B Ingvar Sandberg Bremergatan , ,00 % B Barbro Jonasson Bremergatan , ,00 % B Maud Adenstam Bremergatan , ,00 % B Ulla Herstad Bremergatan , ,00 % B Asta Strand Bremergatan , ,90 % B Allan Karlsson Bremergatan , ,90 % B Linda Petersson Bremergatan , ,90 % B Gill Albertsson Bremergatan , ,80 % B Göran Stöth Bremergatan , ,80 % B Bo Wallett Bremergatan , ,80 % O Caroline Lindblad Odengatan 2 BV 87 1, ,00 % O Niklas Lönnbro Odengatan 2 BV 126 2, ,00 % O Michael Lindberg Odengatan , ,00 % O Suzanne Hammargren Odengatan , ,00 % O Peter Sunnanek Odengatan , ,00 % O Ida Rydberg Odengatan , ,00 % O Tore Holmdahl Odengatan , ,90 % O Thomas Berg Odengatan , ,90 % O Elisabet Palmqvist Odengatan , ,80 % O Lizel Forsberg Odengatan , ,80 % O Johanna Stegborg Odengatan 4 BV 59 0, ,00 % O Jörgen Westerberg Odengatan , ,00 % O Leif Herlin Odengatan , ,00 % O Krystyna Finnman Odengatan , ,90 % O Nils Fredrik Aurelius Odengatan , ,80 % O Stig Karlsson Odengatan 4 BV 34 0, ,00 % O Björn Aune Odengatan 4 BV 92 1, ,00 % O Jörg Kastro Odengatan , ,00 % O Göran Törnqvist Odengatan , ,00 % O Giancarlo Vasquez Quijada Odengatan , ,00 % O Johanna Wimmerberg Odengatan , ,00 % O Leif Holmström Odengatan , ,90 % O Michael Fregell Odengatan , ,90 % V Vakant Vegagatan , ,80 % V Monica Backström Vegagatan , ,80 % V Henrik Olsson Vegagatan , ,80 % V Niclas Andersson Vegagatan , ,80 % V Johan Nilson Vegagatan , ,80 % O Mare-Heljo Barty Odengatan , ,80 % O Klara Persson Odengatan , ,80 %

13 O Viktor Lilja Odengatan , ,80 % O Pär Gustafsson Odengatan , ,80 % O Fredrik Andersson Odengatan 4 BV 72 1, ,00 % O Torsten Mårtensson Odengatan , ,00 % O Thomas Norrbohm Odengatan , ,00 % O Ingvar Henriksson Odengatan , ,90 % O4A-1301 Peter Danielsson Odengatan 4A , ,90 % V Birgit Tylén Vegagatan 11 BV 77 1, ,00 % V Tomas Zenkert Vegagatan 11 BV 132 2, ,00 % V Leif Åkesson Vegagatan 11 BV 118 1, ,00 % V Mikael Olsson Vegagatan , ,00 % V Inger Gustafsson Vegagatan , ,00 % V Björn Johansen Vegagatan , ,00 % V Sebastian Bergh Vegagatan , ,00 % V Madeleine Risberg Vegagatan , ,00 % V Birdh Johansson Vegagatan , ,00 % V Per Svensson Vegagatan , ,00 % V Lennart Jonsson Vegagatan , ,90 % V Marie Andersson Vegagatan , ,90 % V Percy Felldin Vegagatan , ,90 % O4A-1001 Linda Jansén Odengatan 4A BV 61 0, ,00 % Totalt 66 lgh: 6123,7 100,

14 7. Insatser och boendekostnader Insatser och boendekostnader Tabellen 7:1 visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Kalkylen baseras på hyror för 2011 och sker med i planen fastställd månadsavgift och ränteinbetalning vid 100 % belåning och 30 % ränteavdrag. Genomsnittlig räntenivå är 4,2 %. Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Diagrammet visar utvecklingen över tiden mellan hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Diagrammet 7:2 visar en initial nettokostnadssänkning om 5 %. Skillnaden mellan boendekostnaden i bostadsrätt och motsvarande kostnad i hyresrätt kommer efter de första årens renoveringar successivt att öka. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 14 Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: kr Avgift per kvm och år: 466 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -5 %

15 7:1 Detaljredovisning

16 BRF Furan 7 7:1 Detaljredovisning Lgh Namn Kvm Antal Andel Slutlig Beräknad Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Årshyra Årshyra Boende- Förändrad Månads- Beräknad # rum lgh insats års- månads- 4,20 % 70 % kostnad /kvm 2011 kostnad månadskostnad hyra månads- % avgift avgift netto /kvm kr % 2011 kostnad B Mats Thörnblad 115,0 4 1, B Joakim Bengtsson 35,0 1 0, B Mikael Forselius 105,0 3 1, B Micael Rudén 129,0 5 2, B Göran Edgren 67,0 2 1, B Ingvar Sandberg 109,0 3 1, B Barbro Jonasson 129,0 5 2, B Maud Adenstam 68,0 2 1, B Ulla Herstad 109,0 3 1, B Asta Strand 121,0 4 1, B Allan Karlsson 82,0 3 1, B Linda Petersson 105,0 3 1, B Gill Albertsson 85,0 3 1, B Göran Stöth 50,0 2 0, B Bo Wallett 137,0 4 2, O Caroline Lindblad 87,0 3 1, O Niklas Lönnbro 126,0 5 2, O Michael Lindberg 146,0 5 2, O Suzanne Hammargren 74,0 2 1, O Peter Sunnanek 147,0 5 2, O Ida Rydberg 73,0 2 1, O Tore Holmdahl 149,0 5 2, O Thomas Berg 87,0 3 1, O Elisabet Palmqvist 124,0 5 2, O Lizel Forsberg 86,0 3 1, O Johanna Stegborg 59,4 2 0, I Beräknad månadskostnad ingår Avgift och 70 % av räntan på det personliga lånet.

17 7:1 Detaljredovisning O Jörgen Westerberg 59,4 2 0, O Leif Herlin 59,4 2 0, O Krystyna Finnman 59,4 2 0, O Nils Fredrik Aurelius 89,6 3 1, O Stig Karlsson 33,7 1 0, O Björn Aune 91,6 4 1, O Jörg Kastro 53,3 2 0, O Göran Törnqvist 91,6 3 1, O Giancarlo Vasquez Quijada 53,3 2 0, O Johanna Wimmerberg 91,6 4 1, O Leif Holmström 53,3 2 0, O Michael Fregell 91,6 4 1, V Vakant 135,0 4 2, V Monica Backström 92,1 4 1, V Henrik Olsson 69,3 2 1, V Niclas Andersson 73,7 3 1, V Johan Nilson 74,3 3 1, O Mare-Heljo Barty 72,9 3 1, O Klara Persson 72,8 3 1, O Viktor Lilja 46,9 2 0, O Pär Gustafsson 79,7 3 1, O Fredrik Andersson 72,0 2 1, O Torsten Mårtensson 129,0 5 2, O Thomas Norrbohm 130,0 5 2, O Ingvar Henriksson 130,0 4 2, O4A-1301 Peter Danielsson 44,0 1 0, V Birgit Tylén 76,6 2 1, V Tomas Zenkert 131,9 4 2, V Leif Åkesson 118,0 4 1, V Mikael Olsson 123,7 4 2,

18 7:1 Detaljredovisning V Inger Gustafsson 109,5 3 1, V Björn Johansen 136,2 4 2, V Sebastian Berg 96,1 3 1, V Madeleine Risberg 56,5 2 0, V Birdh Johansson 84,4 2 1, V Per Svensson 144,0 5 2, V Lennart Jonsson 128,5 4 2, V Marie Andersson 49,4 1 0, V Percy Felldin 154,3 3 2, O4A-1001 Linda Jansén 60,7 2 0, Totalt 66 lgh: 6123,7 100, % % kr/kvm kr/kvm och år 18

19 7:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Hyresnivå Boendekostnad Avgift + låneränta kr/kvm Hyresnivå Boendekostnad År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Genomsnittlig boendekostnad 2011 (hyra): 923 kr/kvm. Genomsnittlig boendekostnad vid köp, det vill säga avgift + låneränta efter ränteavdrag: 875 kr/kvm = en initial sänkning med ca 5 % jämfört med dagens boendekostnad. Vi har här kalkylerat med en höjning med 3 % per år. Grafen visar att boendekostnaden för boende i bostadsrättsförening bör, efter att de första årens renoveringar är gjorda, vara relativt stabil och på sikt även billigare jämfört med boende i hyresrätt. Ovanstående graf symboliserar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. 19

20 8. Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 20

21 Kapitalkostnader 8:1 Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Räntekostnader Räntekostnader för revers Avskrivning enligt plan Drift Underhållskostnader och amorteringar Fastighetsförvaltning Reparationer Övriga kostnader Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift Summa Kostnader (löpande) Intäkter exklusive årsavgifter Räntelättnad Årsavgifter Löpande penningvärde totalt Löpande penningvärde/kvm Fast penningvärde totalt Fast penningvärde/kvm Summa Intäkter (löpande) Ränteantagande: 4,2 % Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår, 1/1-31/12 21

22 8:2 Känslighetsanalys Fast penningvärde Årsavgift enligt ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 % Räntenivå +1 % Räntenivå -1 % Räntenivå -2 % Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 % Inflationsnivå +1 % Inflationsnivå -1 % Inflationsnivå -2 % Analysen avser helår, 1/1-31/12 22

23 8:3 Anslutningsgrad Andel hyresgäster som köper 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % Ökat lån för föreningen (kr) Ökade räntekostnader (kr) Ökade hyresintäkter (kr) Ökat kostnadsnetto (kr) Kostnad netto (=summa årsavgifter) Antal kvm köpare Kostnad/kvm Årsavgift (kr/kvm och år)

24

25 Intyg

26

27 11. Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Avskrivningsplan 27

28

29

30

31

32

33

34 Metria FastighetSök - Kalmar Furan 7 Fastighet Beteckning Kalmar Furan 7 Nyckel: Församling Kalmar S:t Johannes Adress Adress Bremergatan Kalmar Odengatan 2-4, 4A Kalmar Vegagatan Kalmar Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (SWEREF ) E (SWEREF ) Registerkarta KALMAR Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Edgren, Göran Vilhelm Ålfiskaregatan Borgholm Köp (även transportköp): Ingen köpeskilling redovisad. Anmärkning: Övr fång 81/1658, 82/1, 85/363 Anteckningar Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning. Sida 1 av

35 Metria FastighetSök - Kalmar Furan 7 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK SEK SEK SEK SEK Innehavare: 93/27658 Pontus Edgren Gyllenkroks Alle Lund SEK SEK Inskrivningar Nr Inskrivningar Inskrivningsdag Akt 1 Avtalsservitut infartsväg mm Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Tomtindelning: K-I:16A Buxbomen, Ejdern, Furan, Gladan, Hackspetten, Häggen, Jasminen, Kajan, Kastanjen, Korpen, Kråkan, Plommonträdet, Storken, Sälgen, Videt Stadsplan K-I: Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Infartsväg mm Förmån Avtalsservitut 08-IM1-15/17.1 Infartsväg mm Last Avtalsservitut 08-IM1-15/17.1 Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Sida 2 av

36 Metria FastighetSök - Kalmar Furan 7 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde därav därav markvärde byggnadsvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp /1 Fysisk person Lagfart, taxerad Edgren, Göran Vilhelm Ålfiskaregatan Borgholm Värderingsenhet bostadsmark Taxeringsvärde Riktvärdeområde SEK Byggrätt ovan mark kvm Värderingsenhet bostäder Taxeringsvärde Bostadsyta SEK kvm Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 0000 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Riktvärde byggrätt SEK/kvm Hyra SEK/år Tillbyggnadsår Sammanläggning K Ursprung Kalmar Furan 1, 6 Tidigare Beteckning Under byggnad Nej Värdeår 1970 Beteckning Omregistreringsdatum Akt H-Kalmar Furan Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Inskrivning Eksjö Box Eksjö Kontorbeteckning: HI41 Telefon: Copyright 2011 Metria Källa:Lantmäteriet Sida 3 av

37 Sida nr 1(8) BESIKTNINGSUTLÅTANDE STATUSBESIKTNING AV FURAN 7 I KALMAR Malmö COWI AB Postadress: Södra Förstadsgatan MALMÖ Telefon: Telefax: Dokument nr: Furan 7 c:\users\mwg\documents\my dok bygg.do ocx/mwg ument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan

38 Fackområde, Avd / Discipline, Dept BYGGADMINISTRATION Dokumenttyp / Type of document UTLÅTANDE Projekt, Uppdrag, Ärende / Project, Assignment, Subject Statusbesiktning Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar Kapitel / Chapter Sida nr / Page No. 2(8) Dokumentnr / Document No. Rev /06 Furan 7 Utfärdare / Issuer Magnus Westerberg Datum / Date Rev.dat. / Date of rev UPPDRAG Utföra teknisk statusbesiktning av fastigheten Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar. 02. UPPDRAGSGIVARE Bjerkborn innovation AB D. Ingemar Bjerkborn 03. BESIKTNINGEN Besiktningsman: Magnus Westerberg Tfn: COWI AB Fax: Mobil: Besiktningens omfattning: En teknisk statusbesiktning är utförd med anledning av planerad ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Denna statusrapport ingår i underlaget för beslut om förvärv vid en extra föreningsstämma. Avsikten med denna besiktning är att bedöma det kommande underhålls- och reparationsbehovet för fastigheten. De beräknade kostnaderna ligger därefter till grund för att bestämma storleken på de avsättningar till fastighetsunderhåll som finns med i den ekonomiska planen. Besiktningen har utförts som okulär översyn av nedan beskrivna byggnadsdelar, utvalda tillsammans med en representant från beställaren. Ytor och detaljer utöver protokoll är ej granskade i denna besiktning. Besiktningen utfördes: Närvarande: Kent Sylsjö Hyresgästföreträdare Brierley Bengtsson Hyresgästföreträdare Sandra Neumark Hyresgästföreträdare Marcus Lord Sweco Stefan Persson Sweco Leif Åkesson Hyresgäst Göran Törnqvist Hyresgäst / fastighetstekniker Mats Törnblad Hyresgäst c:\users\mwg\documents\my dokument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan bygg.docx/mwg

39 Fackområde, Avd / Discipline, Dept BYGGADMINISTRATION Dokumenttyp / Type of document UTLÅTANDE Projekt, Uppdrag, Ärende / Project, Assignment, Subject Statusbesiktning Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar Kapitel / Chapter Sida nr / Page No. 3(8) Dokumentnr / Document No. Rev /06 Furan 7 Utfärdare / Issuer Magnus Westerberg Datum / Date Rev.dat. / Date of rev Vid besiktningen tillgängligt material: Utdrag ur Lantmäteriets / allmän fastighetsinformation Planritning plan 3 Översikt: På fastigheten finns 3 st sammanbyggda byggnader uppförda enligt uppgift 1904, 1989 & 1906, värde år enligt fastighetsinformation 1970, oklar årtal. Bebyggd med: L formad byggnad adress Bremergatan & Odengatan, 4 våningar + vindsvåning, putsad fasad sadelformat tak belagt med bandtäckt plåt, källare under hela huset, fönster 1+1 träfönster. L formad byggnad adress Odengatan & Vegagatan, 4 våningar + vindsvåning i två våningar, putsad fasad sadelformat tak belagt med bandtäckt plåt, källare under hela huset, fönster 1+1 träfönster vissa utbytta till träfönster. Rektangulär byggnad adress Odengatan, uppförd mellan de andra två byggnaderna 6 våningar + vindsvåning (lägenheter vindsvåning sammanbyggd med plan 6), putsad fasad sadelformat tak belagt med bandtäckt plåt, källare under hela huset, fönster träfönster. Fastigheten innehåller 66 st lägenheter med en sammanlagd yta av m UTLÅTANDE 4.1 Byggnad 4.1a Utvändig mark/grundläggning/sockel Mark / sockel Yta fasad mot Bremergatan gatumark inga noteringar. Yta fasad mot Odengatan gatumark inga noteringar. Yta fasad mot Vegagatan planteringsyta, inga noteringar. Yta fasad gård mot norr (närmast Bremergatan), gräsyta med asfaltgångar, bruksskick. Yta fasad gård mot söder (närmast Vegagatan), platt lagd yta renoverad under senare år, avvikande höjd mot norr enligt besked beroende på tjälskjutning. Sockel mot gata natursten, mot gård puts, ett fåtal noteringar gjorda. c:\users\mwg\documents\my dokument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan bygg.docx/mwg

40 Fackområde, Avd / Discipline, Dept BYGGADMINISTRATION Dokumenttyp / Type of document UTLÅTANDE Projekt, Uppdrag, Ärende / Project, Assignment, Subject Statusbesiktning Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar Kapitel / Chapter Sida nr / Page No. 4(8) Dokumentnr / Document No. Rev /06 Furan 7 Utfärdare / Issuer Magnus Westerberg Datum / Date Rev.dat. / Date of rev st skärmtak för cykeluppställning träkonstruktion med korrigerat plåttak ett på var gård, mot norr behov av ommålning på sikt. 2 st sophus med sortering, fasad av träpanel, behov av upprustning. Putsad mur mot grannfastighet behov av ommålning. Grundläggning Oklar grundläggning, äldre byggnaderna troligen grundlagd med förstärkta kantbalkar. Nyare på utbredd förstärkt bottenplatta. 4.1b Stomme Äldre byggnad: bärande väggar i tegel, bjälklag i trä. Ny byggnad: bärande väggar i betong, bjälklag i betong. Inga onormala sättskador noterade. 4.1c Fasad /balkonger Fasad byggnad Bremergatan / Odengatan putsad, mot gata endast mindre noteringar, mot gård skada vid takfot på tre ställe behov av åtgärd. Fasad mellanliggande byggnad, puts inga skador noterade. Fasad byggnad Odengatan / Vegagatan putsad, mot gata ett antal skador behov av åtgärd, mot gård mycket skador behov av större renovering. Norra fasaden byggnaden Odengatan / Vegagatan mörk fläck i anslutning till plan 4, trolig vattenskada, då det ej fanns möjlighet att besiktiga denna skada finns kostnad för åtgärd ej med i protokoll. Balkonger äldre byggnader mot gata betongplattor ingjutna i stålbalk, avskärmning i smide, behov av målning på sikt. Byggnad mot söder två st i överdel på burspråksutbyggnad ej besiktigade, och ej kostnadsbedömda. Balkonger nyare byggnad mot gatan, betongplatta avskärmning i stål med plåtfyllnad, inga noteringar. Balkonger äldre byggnad mot gård, mot Bremergatan takvåning mot väster mindre terrass, ej kontrollerad. Övriga betongplattor ingjutna i stålbalk, avskärmning i smide, behov av målning på sikt. 4.1d Tak/Takavvattning Byggnad Bremergatan / Odengatan falsad plåt, omlagt mitten av 1980 talet, inga noteringar. c:\users\mwg\documents\my dokument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan bygg.docx/mwg

41 Fackområde, Avd / Discipline, Dept BYGGADMINISTRATION Dokumenttyp / Type of document UTLÅTANDE Projekt, Uppdrag, Ärende / Project, Assignment, Subject Statusbesiktning Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar Kapitel / Chapter Sida nr / Page No. 5(8) Dokumentnr / Document No. Rev /06 Furan 7 Utfärdare / Issuer Magnus Westerberg Datum / Date Rev.dat. / Date of rev Byggnad Odengatan falsad plåtisolplåt, behov av ommålning. Byggnad Odengatan / Vegagatan falsad plåtisolplåt behov av ommålning, kvarvarande bitar av äldre plåt mot gata behov av omläggning. Ståndrännor infalsade i takplåt hanteras lika tak, utvändiga stuprör inga noteringar. Takfot missfärgade på ett antal ställe, behov av översyn på sikt. 4.1e Fönster / Lägenhetsdörrar / Ytterdörrar Fönster trä fönster med vissa få undantag i trapphus och mellandel. Byggnad Bremergatan / Odengatan fönster mot gata ommålade i bra skick, fönster mot gård behov av renovering, fönster mellandel träfönster i bra skick, fönster byggnad Odengatan / Vegagatan mot gård behov av renovering med undantag av ett fåtal nyligen renoverade, mot Vegagatan renoverade för ca 10 år sedan, behov av ommålning, fönster mot Odengatan behov av renovering med undantag av ett fåtal nyligen renoverade. Förteckning av status lägenhetsdörrar sammanställs enligt ök av föreningen, därefter prissätts renoverings / utbytesbehov, klarlagt är att dörrar byggnad Bremergatan / Odengatan är av senare datum än byggnad Odengatan / Vegagatan. Ytterdörrar i trä mot gård behov av renovering. 4.1f Gemensamma utrymmen Källarvåning: Användes till teknikutrymme, lägenhetsförvaring, klädvård. Murade putsade väggar, betonggolv, målade väggar och tak. Källar doft i vissa delar, speciellt del med sämre uppvärmning och ventilation. Fuktmätning utförd på ett antal ställe, full belastning bla vägg mot gård, även utslag på ett antal innerväggar, ingen åtgärd upptagen i detta protokoll, lättare källarrenovering budgeterad. Teknikutrymme gamla pannrum uppdelat på två, inga noteringar Förrådsutrymme avdelade med träväggar/ nätväggar, inga noteringar. c:\users\mwg\documents\my dokument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan bygg.docx/mwg

42 Fackområde, Avd / Discipline, Dept BYGGADMINISTRATION Dokumenttyp / Type of document UTLÅTANDE Projekt, Uppdrag, Ärende / Project, Assignment, Subject Statusbesiktning Furan 7: Bremergatan 11, Odengatan 2-4 & 4a, Vegagatan 11 i Kalmar Kapitel / Chapter Sida nr / Page No. 6(8) Dokumentnr / Document No. Rev /06 Furan 7 Utfärdare / Issuer Magnus Westerberg Datum / Date Rev.dat. / Date of rev g Lägenheter Tvätt utrymme uppdelat på 2, snarlikt skick. Betonggolv med inslag av klinker målade väggar och tak, förhöjd fukthalt uppmätt. Vind Byggnad mot Bremergatan / Odengatan oinrett disponibel yta, skador noterade på svall bla finns spår efter tidigare brand, yttertak omlagt 1987 då förutsätts underlag kontrollerat, enstaka genomföring behov av tätning. Byggnad Odengatan / Vegagatan är vindsplan ombyggt till lägenhetsyta, överst mindre installationsutrymme, inga noteringar. Trapphus Trappa med löp och steg i Terasso, målade väggar och tak, övre del byggnad Odengatan / Vegagatan ståltrapp beklädd med linoleummatta, korridorer belagda med linoleummatta. Brandventilator saknas. Hiss byggnad Bremergatan / Vegagatan infällda i befintligt trapphus, Odengatan / Vegagatan nya schakt på gård, inga noteringar. Antalet lägenheter i fastigheten är 66 st. Okulärbesiktning utfördes i 7 lägenheter som ansågs representativa för fastighetens lägenhetsstandard. Generella anmärkningar och synpunkter Lägenheter i bruksskick, målade / tapetserade väggar och målade tak, parkett i vardagsrum, plastmatta och linoleum och parkett i övriga rum, enstaka lägenheter med kakelugn. Noterat mindre färgsläpp bedöms bero på felaktigt materialval. Badrum med plastmatta på golv, kakel på väggar, målade tak, rördragning i våt zon (kan orsaka vattenskador), fuktmätning utförd i samtliga granskade badrum, förhöjd värde i ett. Kök med inredning från 70 talet, övervägande brukskick, vissa med nya fronter. Merparten av utrustningen bruksskick. Inga noterade sprickor. c:\users\mwg\documents\my dokument\cowi\bjerkborn\furan 7\dokument\furan bygg.docx/mwg