Mellan genväg och senväg Ett projekt om planprocessen i Nacka kommun

Transkript

1 EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Mellan genväg och senväg Ett projekt om planprocessen i Nacka kommun Anna Kuling Therese Martinsson Examinator: Thomas Kalbro STOCKHOLM 2006

2 Förord Detta examensarbete vid Kungliga Tekniska Högskolan, institutionen för infrastruktur, enheten för fastighetsvetenskap omfattar 20 poäng. Det utgör en del av ett projekt som utförts inom på Nacka kommun, under perioden hösten 2004 till våren Vi vill tacka alla tjänstemän och politiker i Nacka kommun som bidragit genom sin medverkan i seminarier, intervjuer och diskussioner i alla sammanhang. Stadsbyggnadsdirektör Anders Ekengren och enhetscheferna Micaela Lavonius och Pia Ström Sjöberg har utgjort styrgrupp för projektet och bistått med sina synpunkter under otaliga möten, deltagit i utformning av seminarierna och medverkat i desamma samt finansierat huvuddelen av arbetet. Vår examinator Thomas Kalbro har givit oss förtroendet att arbeta självständigt och därefter kommit med värdefulla synpunkter på vårt arbete. Slutligen vill vi också tacka varandra, för ett gott och givande samarbete! Nacka, mars 2006 Anna Kuling och Therese Martinsson 2

3 Abstract Title: The golden mean, between short cut and detour a project on the planning process in the municipality of Nacka This Master s of Science Thesis is part of a project performed within the municipality of Nacka. The purpose of the project was to create prerequisites to improve the planning process and make it more efficient. The first stage of the project was to describe the planning process, the activities involved and the factors that influence it. The description also contains a compilation of a number of detail plans. The second part of the project was to formulate the main difficulties in the planning process based on seminars, interviews and a questionnaire. The planning process is a complicated process that has to meet the requirements of public, private and political interests. The process should be swift, efficient and of high quality. At the same time it has to secure democracy and public influence and also be carried out at a low cost. The starting point in this project has been that the planning process is far too time-consuming. The Planning and Building Act stipulates what has to be considered during the different planning stages. It has only a few rules that directly regulate the length of the process. The crucial importance for the efficiency during the planning process is how the municipality itself chooses to shape the conditions for the activities that are carried out. Efficiency and quality are depending on several collaborating factors that are reciprocal causes and consequences. Efforts to achieve an increased efficiency have to focus mainly within the following areas: Governing, management and priorities Organization and coordination The initiating phase and the process for decisions Information 3

4 Sammanfattning Detta examensarbete är del av ett projekt som utförts i Nacka kommun med syfte att skapa förutsättningar för att förbättra och effektivisera planprocessen. Projektets första del har bestått av en beskrivning av planprocessen, de moment och delprocesser den innehåller, de faktorer som påverkar den samt en ärendeinventering. Den andra delen utgörs av en probleminventering som sammanställts utifrån seminarier och intervjuer samt en enkätundersökning. Planprocessen är en komplicerad process som ska uppfylla olika krav och väga samman både allmänna, enskilda och politiska intressen. Processen ska vara snabb, effektiv och av hög kvalité samtidigt som den ska medföra rättssäkerhet, låga kostnader samt inflytande och insyn från allmänheten. Utgångspunkten i projektet är att planprocessen tar alltför lång tid. Plan- och bygglagen innehåller mycket få bestämmelser som direkt reglerar planprocessens längd. Lagstiftningens påverkan består istället av direktiv om vad som ska beaktas vid utformning av detaljplaner och vad som ska ske under processens gång. Det avgörande för effektiviteten under planprocessen är hur kommunen väljer att utforma planarbetet och förutsättningarna för det. Effektivitet och kvalitet är beroende av flera samverkande faktorer som i sin tur är varandras orsaker, förutsättningar och konsekvenser. Åtgärder för att åstadkomma en ökad effektivitet måste huvudsakligen fokusera på följande områden: Styrning och prioritering Organisation och samordning Initierings- och beslutsprocesserna Information 4

5 Innehållsförteckning 1 INLEDNING BAKGRUND PROJEKTET Syfte Projektets upplägg Rapportens disposition RIKSDAGENS REVISORERS GRANSKNING ÖVERSYN AV PLAN- OCH BYGGLAGEN BYGGHERREENKÄT PLANPROCESSEN ÖVERSIKTSPLAN PLANPROCESSEN ENLIGT PBL Program Normalt planförfarande Enkelt planförfarande PROCESSENS SKEDEN Initiering Start-PM Program Planförslag Samråd Utställning Antagande Överklagande Laga kraft Enkelt planförfarande GENOMFÖRANDEPROCESSEN GENOMFÖRANDEFÖRBEREDELSER GENOMFÖRANDEAKTIVITETER PÅVERKANSFAKTORER KOMMUNAL ORGANISATION Politisk organisation Tjänstemannaorganisation Organisationsstruktur Tidigare organisation TYPPLANER Förnyelseområden Exploateringsområden, byggherreprojekt Markanvisning Enkla planförfaranden ÄRENDEINVENTERING OCH STATISTIK DATABAS Definitioner Resultat Exempelplaner

6 5.2 JÄMFÖRELSE MED ANDRA KOMMUNER PARALLELLA PROCESSER PLANARBETE BESLUTSPROCESSEN Förberedelser inför nämndbeslut Beslutstillfällen ADMINISTRATION OCH INFORMATION EKONOMIPROCESSEN Finansiering Ekonomihantering DEMOKRATIPROCESSEN SAMMANSTÄLLNING AV DE PARALLELLA PROCESSERNA PROBLEMINVENTERING ÖVERSYN AV PLAN- OCH BYGGPROCESSEN I NACKA INTERVJUER Planenheten Exploateringsenheten Enheten för Infrastruktur Miljö, Folkhälsa och Säkerhet, miljöbevakning och tillståndshandläggning Fastighetskontoret Summering av intervjuer SEMINARIER Seminarium 1 och Seminarium ENKÄT Urval Enkätfrågorna INTERN SEMINARIESERIE SLUTSATSER REFERENSER UTREDNINGAR, RAPPORTER OCH LAGAR...96 INTERVJUER...96 ENKÄTUNDERSÖKNING...96 SEMINARIER...96 BILAGOR BILAGA 1: TIDER FÖR LAGA KRAFT VUNNA PLANER UPPRÄTTADE MED ENKELT PLANFÖRFARANDE, STOR BILD BILAGA 2: TIDER FÖR LAGA KRAFT VUNNA PLANER UPPRÄTTADE MED ENKELT PLANFÖRFARANDE, FÖRDELADE PÅ KOMMUNDELAR, STOR BILD BILAGA 3: TIDER FÖR PÅGÅENDE PLANER UPPRÄTTADE MED NORMALT PLANFÖRFARANDE, STOR BILD BILAGA 4: TIDER FÖR PÅGÅENDE PLANER UPPRÄTTADE MED ENKELT PLANFÖRFARANDE, STOR BILD 6

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Planläggning av mark och vatten är enligt 1 kap. 2 plan- och bygglagen en kommunal angelägenhet. Planläggningen ska utöver lagens krav, även uppfylla politiska mål och leda till ett gott resultat, dvs. en god bebyggd miljö och en hållbar samhällsutveckling. Dagens planprocess är både tids- och resurskrävande och har under de senast åren varit föremål för diskussion både på nationell och regional nivå. Inom Nacka Kommun finns en målsättning att förbättra och effektivisera processen. I Majoritetsprogram för Nacka (Moderata Samlingspartiet, Folkpartiet liberalerna och Kristdemokraterna) anges miljö-samhällsplanering-trafik som en av de fyra prioriterade uppgifterna under mandatperioden. Under rubriken stort och varierat bostadsbyggande formuleras målet kort och koncist: Planprocessen snabbas upp inom kommunen utan att minska på kvaliteten i arbetet eller i samrådet med berörda. 1 Liknande formulering finns i områdesnämndernas mål för Förutsättningarna för att effektivisera planprocessen beror på hur planprocessen i Nacka fungerar i dag samt på de ramverk som lagstiftning och den kommunala organisationen utgör. Med syfte att klarlägga dagens förhållanden samt föreslå förbättringar utifrån dessa grundläggande förutsättningar initierades detta projekt i Nacka kommun. Projektet kan ses som en fördjupning och fortsättning av det oavslutade projektet Översyn av plan- och byggprocessen som gjordes under , se avsnitt Projektet Projektet 4 inleddes i augusti Uppdraget gavs av stadsbyggnadsdirektör Anders Ekengren. Arbetet har utförts av projektledare Anna Kuling, planenheten (exploateringsenheten fr.o.m. mars 2005) och Therese Martinsson, projektanställd på planenheten. Andreas Totschnig, planenheten, har bistått med synpunkter och deltagit i utformning av frågorna för enkäten. Frida Widén, exploateringsenheten, har redovisat genomförandeprocessen vid seminarierna och sammanställt underlag för diskussioner om genomförandeprocessens tidsåtgång. Lisen Köhlberg, praktikant på planenheten, har medverkat i arbetet med databasen för ärendeinventeringen. 1 Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommunstyrelsekontor. 2003a 4 Mellan genväg och senväg, dnr KFKS 742/ , Projektbeskrivning , komplettering

8 Styrgruppen har bestått av Anders Ekengren, stadsbyggnadsdirektör, Micaela Lavonius, planchef och Pia Ström Sjöberg, exploateringschef. Projektet avslutades under våren 2005 och redovisades på Nacka kommuns stadsbyggnadsdagar den april Den skriftliga sammanställningen har dock fått stå tillbaka till förmån för andra arbetsuppgifter, och återupptogs under vintern 2005/2006. Examensarbetet omfattar endast generella slutsatser. Projektet i sin helhet redovisas in en särskild rapport till uppdragsgivaren Syfte Namnet Mellan genväg och senväg syftar på den optimala planprocessen som är effektiv utan att ge avkall på kvalitet, demokrati eller rättsäkerhet. Syftet med projektet är att skapa förutsättningar för att genomföra effektiviseringar och förbättringar bl.a. genom att granska och analysera detaljplaneprocessen inom kommunen, för att föreslå förändringar utifrån nuläget. Effektmål: En tydlig och gemensam uppfattning om hur processen i Nacka fungerar. Skapa förutsättningar för att genomföra förändringar inom planprocessen. Projektmål: Vid årsskiftet 2004/2005 presentera en objektiv problemanalys samt förslag till förbättringar Projektets upplägg Planprocessen är en komplicerad process som ska uppfylla olika krav och väga samman både allmänna, enskilda och politiska intressen. Processen ska vara snabb, effektiv och av hög kvalité samtidigt som den ska medföra rättssäkerhet, låga kostnader samt inflytande och insyn från allmänheten. Processen syftar till att förändra/reglera markanvändningen inom ett specifikt avgränsat område. Den omfattar de skeden och aktiviteter som ska passeras, från en idé till en antagen och lagakraftvunnen detaljplan. Processen är densamma oavsett syftet med själva planeringen, det vill säga innehållet i detaljplanen och konsekvenserna av den. För att se hur planprocessen kan effektiviseras är det nödvändigt att först beskriva hur den egentligen ser ut och går till. Och för att beskriva den måste man också identifiera vad som sätter ramarna för processen, nämligen lagstadgade krav och den hantering som skapats genom den kommunala organisationen i Nacka samt de politiska riktlinjerna och målen. Planprocessens omfattning beror också på förutsättningarna för det specifika området ifråga, det underlag som krävs för bedömningar och avvägningar, specifika knäckfrågor samt komplexiteten i stort. Syftet med planeringen, resultatet och konsekvenserna: om det blir ett bra resultat, utifrån flera aspekter, är naturligtvis det primära. Beskrivningen fokuserar på hur processen går till, inte vad processen leder fram till. Den begränsas till att visa att planeringen kräver beslut och avvägningar, underlag och utredningar mm, men berör inte innehållet i de beslut som fattas eller de bedömningar som görs. En 8

9 beskrivning av planprocessen är alltså en beskrivning av hur planeringen går till, inte vad det planeras för. Därmed omfattar projektet inte innehållet och utformningen av enskilda planer. Konsekvenserna av ett planarbete d.v.s. utformning och gestaltningen, resultatet, påverkan på t.ex. miljö och trafik, samt utbyggnad och drift ingår inte i projektet. Arbetets första etapp har därmed bestått av att beskriva planprocessen och dess förutsättningar i Nacka kommun, vilket omfattar såväl lagstiftning som den kommunala organisationen och de olika skeden som processen består av. Därefter har processen beskrivits utifrån de moment och aktiviteter som sker inom olika ämnesområden. I syfte att göra en nulägesbeskrivning har data från ett urval planärenden sammanställts i en databas som utgör underlag för statistik om hur planprocessen i Nacka faktiskt ser ut idag. En jämförelse med en benchmark som gjorts mellan fem kommuner har också sammanställts. Projektets andra etapp har omfattat en problemformulering. Två seminarier har hållits i syfte att ta reda på vad politiker och tjänstemän upplever som problematiskt inom planprocessen, och på vilka områden de anser att förbättringar behövs. Tjänstemännen inom stadsbyggnad, infrastruktur, miljö, folkhälsa & säkerhet och fastighetskontoret har även intervjuats enhetsvis. För att fånga in sakägarnas och exploatörernas åsikter om planprocessen i Nacka har en enkätundersökning utförts som omfattande cirka 400 fastigheter/företag. I den tredje och avslutande etappen har förslag på förbättringar och åtgärder formulerats. Denna etapp har omfattat seminarium samt analys av de två första etapperna. Grupparbeten och ett flertal interna diskussioner har också ingått i arbetet med att ta fram förslag på förbättringar och åtgärder. Examensarbetet omfattar inte de förbättringsåtgärder som till följd av projektet föreslås specifikt för Nacka kommun Rapportens disposition Dispositionen följer i enlighet med projektets upplägg. Inledningsvis sammanfattas två nationella projekt som berör problemet med långa handläggningstider för planprocessen, samt en studie gjort inom Stockholms stad avseende byggherrars syn på processen. Därefter beskrivs planprocessen och de faktorer som huvudsakligen styr och påverkar den. En ärendeinventering redogör för hur tidsåtgången för planprocessen faktiskt varit under de senaste åren. I ett följande avsnitt beskrivs utförligt det specifika arbetet som utförs i Nacka kommun under planprocessens gång. Därefter följer en problemformulering baserad på ärendeinventeringen men också på seminarier och intervjuer. Problemformuleringen sammanställs därefter till ett antal områden där förbättringar är aktuella. Studien beskriver förhållandena såsom situationen var vid hösten Under projektets gång och efter dess slut har en del förändringar skett. Dessa noteras löpande i texten genom fotnoter. 9

10 Innan rapporten övergår till att beskriva planprocessen och till att fokusera på förhållandena i Nacka kommun, beskrivs i detta avsnitt tre olika utredningar som har diskuterat planprocessens tidsåtgång och effektivitet. På nationell nivå har riksdagens revisorer i en rapport, Plan- och byggprocessens längd (2000/01:14) visat på flera hinder för en effektiv plan- och byggprocess. Det pågår även en översyn av plan- och bygglagstiftningen och PBL-kommitténs slutbetänkande med förslag på lagändringar ska redovisas sommaren Stockholms stad genomförde hösten 2003 en enkätundersökning om byggherrarnas syn på samverkan med staden. 1.3 Riksdagens revisorers granskning Riksdagens revisorer beslutande i oktober 2000 att genomföra en granskning av plan- och byggprocessens längd efter förslag från Bostadsutskottet. Revisorerna har i den resulterande rapporten 2000/1:14 Plan- och byggprocessens längd redovisat vilka hinder som kan finnas, vilka åtgärder som vidtagits samt gett olika förslag för att uppnå en mer effektiv plan- och byggprocess. Utöver tidigare utredningar och intervjuer med inblandade aktörer har fallstudier använts i granskningen, bland annat för att undersöka kostnader liksom samverkan mellan olika aktörer i samband med processen. Riksdagens revisorer konstaterade att kommuner och länsstyrelser avsätter mindre resurser till den fysiska planeringen än tidigare. De fann också att tiden från initiativ till antagande ibland var mycket lång. Osäkerheten om huruvida planinitiativet leder till ett godkännande utgör ett hinder för initiativ till nya planer, vilket i sin tur begränsar konkurrensen. Ett annat hinder som revisorerna uppmärksammade är oklarheten i regelverket. En tydlig och lika tillämpning av begreppen är av betydelse för rättssäkerheten och effektiviteten i beslutsprocessen. Revisorerna menar att regeringen bör verka för att begreppen klargörs. Revisorerna har i rapporten kommit med förslag på åtgärder för att få bort administrativa hinder i processen. Ett av förslagen innebär en reduktion av tvåstegsförfarandet i planeringen genom att ta bort program- eller planskedet. Utöver revisorernas egna förslag på hur kommunernas ibland långa handläggningstider kan förkortas menar man att kommunerna själva genom erfarenhetsåterföring bör komma fram till åtgärder för att effektivisera planarbetet. Överprövningen av kommunala beslut har fått kritik och enligt revisorerna bör uppföljningen av besluten förbättras. Vidare menar revisorerna att länsstyrelsens uppgift gällande samordningen av mellankommunala intressen är oklar och borde förtydligas av regeringen. Revisorerna anser också att regeringen bör tillvarata de förslag på effektivisering av verksamheten som kommit in under åren. Förslag på förenklingar kring 5 Kommitténs slutbetänkande Får jag lov? Om planering och byggande (SOU 2005:77) överlämnades till samhällsbyggnadsministern Betänkandet är utsänt på remiss till Kommitténs förslag på lagändringarna berörs inte i denna rapport. 10

11 regelverket skulle kunna följas upp mer kontinuerligt genom inrättandet av ett planeringsforum vid Boverket. Revisorernas rapport har remitterats till myndigheter och organisationer för synpunkter och därefter lämnats som förslag till riksdagen. I skrivelsen Förslag till riksdagen 2001/02:RR8 redovisas revisorernas överväganden och remissinstansernas yttranden. 1.4 Översyn av plan- och bygglagen PBL-kommittén fick i juni 2002 i uppdrag av regeringen att se över plan- och bygglagstiftningen och komma med förslag på lagändringar. (Dir 2002:97) Målsättningen är att effektivisera beslutsprocessen samtidigt som kraven på rättsäkerhet och medborgerligt inflytande ska kunna säkerställas och utvecklas. 6 Kommitténs lägesrapport presenterades i juni 2004 (M 2002:05). Då hade möjligheterna att effektivisera beslutsprocessen endast diskuterats på en övergripande nivå inom kommittén. Effektivitet ansågs dock vara ett resultat av ett flertal samverkande faktorer. Hittills har arbetet särskilt fokuserat på effektivitet vid överprövningen men även effektivitet inom planläggning och lovprövning har berörts. Många av problemen med koppling till plan- och bygglagen som på olika sätt aktualiserats under kommitténs arbete avser problem med tillämpning som har med resurs- och kompetensbrist att gör. Kommittén kommer dock att göra en översyn av möjligheterna att bl.a.: 7 Förbättra kvalitén på handläggningen och besluten i första instans. Förenkla processerna för handläggning av planer och lov. Ge större valfrihet när det gäller att välja instrument. Förbättra kopplingarna mellan plannivåer samt mellan bygglov och andra beslut. Förbättra kopplingen mellan PBL och annan lagstiftning, framför allt miljöbalken. Förtydliga principen om den kommunala handlingsfriheten i PBL. Följande problem har presenterats för PBL-kommittén: 8 Långsam handläggning i kommunerna kan vara ett stort hinder mot effektiviteten. En orsak till de långa handläggningstiderna uppges ofta vara bristande resurser. Det är inte alltid att de möjligheter till delegation som finns i PBL används av kommunerna. Kommunerna saknar ofta den planberedskap som fanns när kommunen hade egna byggbolag, var stora markägare och hade mer resurser. Det faktum att dagens planeringssituation blivit mer komplex ökar också handläggningstiderna. Otillräckliga kunskaper hos olika beslutsorgan. Till exempel kan felaktigt användande av enkelt planförfarande och bristande kunskaper om lagkrav på kommunicering påverka handläggningstiden. För långsam överprövning. Det tar för lång tid att ta fram vägledande avgöranden vilket medför att beslutsmyndigheter får avsätta mycket tid åt 6 Regeringen ibid. 8 PBL-kommittén

12 tolkning av lagtexter etc. Även de långa handläggningstiderna framförallt hos regeringen påverkar effektiviteten. Samma fråga behandlas flera gånger p.g.a. otydligheter om överprövningens omfattning. Otydliga begrepp som ger för stort utrymme för tolkningar hindrar effektiviteten. Att bygglov inte har en tydlig tidpunkt när lovet vinner laga kraft försämrar effektiviteten. Planer ger inte alltid förutsättningar för förenklingar avseende efterföljande beslutsfattande. Bristen på bra beslutsunderlag är ett hinder mot en effektiv resursanvändning. 1.5 Byggherreenkät Utrednings- och statistikkontoret (USK) undersökte hösten 2003 byggherrarnas syn på samverkan med Stockholms stad vid nyproduktion av bostäder. Sex olika typer av byggherrar bjöds in till möten: stor privat byggherre, mindre privat byggherre, kommunala bostadsbolag, förvaltande byggherre (bygger för medlemmar eller hyresrätter), ny byggherre i staden samt Stiftelsen för Stockholms Studentbostäder (SSSB). Representanter för ledning och försäljning bjöds in till ett första möte och representanter för företagens projektledare bjöds in till ett andra möte. Generellt sett var representanterna för ledning och försäljning något mer positiva än projektledarna. De tendenser som framkom i USK:s arbetsmaterial är att byggherrarna anser att detaljeringsgraden på underlagen är alltför hög och krävs i ett för tidigt skede av projektet. Detta ansågs leda till låsningar i arbetet. Ett närliggande problem var att tryggheten med tidiga exploateringsavtal saknades vilket gjorde det svårt för företagen att ta de kostnader som kravet på omfattande underlag innebär. De ökade kraven på underlag ansågs delvis bero på att politiken vill ha mer insyn i arbetet vilket medför att tjänstemännen kräver mer underlag från byggherrarna. Byggherrarna ansåg även att tiden från idé till start-pm var för lång, också i de fall när parterna är överens. Det fanns även problem med att staden kräver att byggherrarna följer tidsplanerna samtidigt som tidsplanerna följs dåligt internt inom staden. Exempel som angavs är att staden har för generös bordläggningspolitik som drar ut på tiden och att olika remissinstanser inte samordnar sina möten. Tidsplanerna är inte heller aktiva, vilket gör det svårt att veta var i processen projektet befinner sig. Idag upplevs ansvaret för planarbetet som oklart. Byggherrarna efterlyste därför en projektledare från staden som samordnar intressen, svarar på frågor och ansvarar för att driva arbetet framåt. Ytterligare ett problem var att staden prioriterar stora projekt medan nya aktörer och kommunala bostadsbyggare får stå tillbaka. Även markanvisningstävlingar ansågs problematiska, främst för små företag. En önskan från byggherrarna var fler beslut som inte får ruckas på. De ansåg också att särintressen släpps igenom och att staden granskade saker som de inte har med att göra. 12

13 2 Planprocessen I följande avsnitt beskrivs vilka regler som finns för planprocessen i Plan- och bygglagen. Därefter beskrivs planprocessens olika skeden. Beskrivningen av planprocessen utgår från det normala detaljplaneförfarandet, fullständigt inklusive programskedet om inget annat anges. Det är dock vanligt förekommande att detaljplaner upprättas utan föregående program, eller att ett program eller annat strategidokument ligger till grund för flera detaljplaner. I Nacka kommun har det enkla planförfarandet använts i stor utsträckning. Detta alternativa förfarande beskrivs därför löpande och ingår i ärendeinventeringen, avsnitt 6. Områdesbestämmelser berörs inte alls, men det är värt att nämna att processen är den samma, men mindre omfattande då regleringen inte syftar till förändring och genomförande. Allra först ges dock en grundläggande beskrivning av översiktplan då denna utgör utgångspunkten för kommunens planering och innehåller övergripande riktlinjer för den fortsatta planeringen. 2.1 Översiktsplan Översiktsplanen ingår inte i planprocessen i egentlig mening men påverkar ändå processen. Alla kommuner i Sverige ska ha en aktuell översiktsplan som omfattar hela kommunen. Översiktsplanen ska visa grunddragen för användning av mark- och vattenområden och ge vägledning för beslut om hur den bebyggda miljön ska utvecklas och bevaras. Dessutom ska det framgå hur kommunen avser att tillgodose de redovisade riksintressena och iaktta gällande miljökvalitetsnormer. 9 Översiktsplanen är dock inte bindande för myndigheter och enskilda. 10 Kommunfullmäktige ska minst en gång under mandatperioden ta ställning till översiktsplanens aktualitet. 11 Vid upprättandet av ny/ändrad översiktsplan ska kommunen samråda med länsstyrelsen samt de regionplaneorgan och kommuner som berörs av förslaget. Även myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har ett väsentligt intresse av planen ska beredas tillfälle till samråd. 12 Innan antagandet ska översiktsplanen även ställas ut under minst två månader. 13 Översiktsplanen har betydelse för planprocessen då den innehåller mer eller mindre konkreta riktlinjer för detaljplaners innehåll och förutsättningar. Översiktsplanen påverkar också behovet av ett programarbete. 9 4 kap. 1 PBL 10 1 kap. 3 PBL 11 4 kap. 14 PBL 12 4 kap. 3 PBL 13 4 kap. 6 PBL 13

14 2.2 Planprocessen enligt PBL I den fysiska planeringen ska hänsyn tas till en stor mängd lagar. Då detta projekt inte behandlar planering som sådan, lämnas dessa lagar därhän. Själva planprocessen styrs av plan- och bygglagen, som därmed är den enda lag som beskrivs. Den kommunala verksamheten omfattas även av kommunallagen och förvaltningslagen m.fl., men inte heller innehållet i dessa lagar kommer att beröras. Plan- och bygglagen (PBL) infördes 1987 och reglerar när detaljplan ska upprättas, vilka hänsyn som ska tas och annan lagstiftning som ska beaktas. Huvudregeln enligt PBL är att planprocessen omfattar ett programskede och därefter ett normalt planförfarande. Lagstiftningen omfattar också bestämmelser om formaliahantering, som syftar till att säkerställa demokratin, vilka styr delar av den administrativa delen av planarbetet, se avsnitt 7.3. Nedan följer en beskrivning av de regler som ligger till grund för planprocessens skeden Program En detaljplan ska grundas på ett program om det inte är onödigt. Programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. 14 När Plan- och bygglagen infördes 1987 var bestämmelserna om program utformade som en rekommendation, dvs. att detaljplaner borde grundas på ett program. 15 Vid en ändring av lagen 1996 infördes även en skyldighet för kommunen att hålla samråd redan under programskedet. 16 Detta innebär att när program utarbetas ska kommunen samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och kommuner som berörs av programmet. Sakägare och bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende som berörs av programmet samt de myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har väsentligt intresse av programmet ska beredas tillfälle till samråd. 17 Detta innebär, enligt förarbetena, att kommunen inte behöver gå ut med information till var och en av dessa intressenter utan istället ska kommunen vara verksam för att hålla samrådsmöten. I de fall program kan undvaras är meningen att översiktsplanen ska kunna ersätta programmet. Det kan bli aktuellt om översiktsplanen innehåller sådana riktlinjer för detaljplanearbetet att innebörd och konsekvenser kan utläsas tillräckligt tydligt. Dessutom krävs att översiktsplanen är aktuell, att detaljplanen har stöd i översiktsplanen samt att detaljplanen är förenlig med länsstyrelsens granskningsyttrande över översiktsplanen Normalt planförfarande När förslag till detaljplan utarbetas ska kommunen samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och de kommuner som berörs av planen. Sakägare och de bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende som berörs av planen ska beredas 14 5 kap. 18 PBL 15 Didón, L U., Magnusson, L., Millgård, O., Molander, S Didón, L U., Magnusson, L., Millgård, O., Molander, S kap 20 PBL 18 Didón, L U., Magnusson, L., Millgård, O., Molander, S

15 tillfälle till samråd. Även de myndigheter, sammanslutningar och enskilda i övrigt som har ett väsentligt intresse av planen ska ges tillfälle till samråd 19. Syftet med samrådet är att förbättra beslutsunderlaget och ge möjlighet till insyn och påverkan. De synpunkter som framförs under samråden samt kommentarer och förslag med anledning av dessa synpunkter ska redovisas i en gemensam samrådsredogörelse 20. Innan en detaljplan antas ska kommunen ställa ut planförslaget i minst tre veckor och kungörelse om utställningen ska anslås på kommunens anslagstavla samt införas i ortstidningen minst en vecka före utställningstidens början. Kungörelse får dock ske senast den dag då utställningstiden börjar, om denna bestämts till minst 4 veckor. 21 Efter utställning ska kommunen sammanställa de synpunkter som senast under utställningstiden har framförts skriftligen och redovisa sina förslag med anledning av dem i ett utlåtande som ska fogas till handlingarna i ärendet. Om planförslaget ändras väsentligt efter utställningsperioden ska kommunen anordna en ny utställning. 22 Detaljplanen ska antas av kommunfullmäktige. Kommunfullmäktige får uppdra åt kommunstyrelsen/byggnadsnämnden att anta planer som inte är av principiell beskaffenhet eller i övrigt av större vikt. 23 Planprocessens grundläggande skeden bestäms av lagstiftningen, men lagen innehåller få bestämmelser om hur, när och hur länge aktiviteter ska se, bara att de ska ske. Det finns t.ex. inga direktiv om längden på samråden. Figuren nedan redovisar de tidsbundna skeden som är fastlagda i PBL. Fig.1. Tidsskeden som regleras av PBL Förutom genom dessa tidsbundna skeden påverkas processens omfattning av lagens krav på vilka handlingar som ska upprättas. De grundläggande krav som fastställs i PBL är att en detaljplan består av en plankarta och planbestämmelser. 24 Till detaljplanen ska det medfölja en planbeskrivning och en genomförandebeskrivning. 25 I vissa fall ska även en miljökonsekvensbeskrivning upprättas kap. 20 PBL 20 5 kap. 21 PBL 21 5 kap PBL 22 5 kap 27 PBL 23 5 kap 29 PBL 24 5 kap 9 PBL 25 5 kap 10 PBL 15

16 PBL innehåller även grundläggande krav på vilka allmänna intressen som ska beaktas. 27 Det finns även specifika krav på innehållet i de olika handlingarna. Planbeskrivningen ska redovisa planeringsförutsättningarna, planens syfte och skälen till planens utformning. Dessutom ska planbeskrivningen redogöra för de överväganden som legat till grund för omfattningen av kravet på bygglov inom planområdet. Om planen avviker från översiktsplanen ska avvikelsen och skälen till denna redovisas i planbeskrivningen. 28 I genomförandebeskrivningen ska de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för genomförandet av planen beskrivas Enkelt planförfarande Det enkla planförfarandet innebär en mindre omfattande process. PBL 5 kap. 28 anger när enkelt planförfarande får användas: förslaget är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande enligt 4 kap. 9 PBL. Samrådet är inte formaliserat i och med att samrådskretsen är liten och begränsad. Utställningsskedet utgår helt och ersätts med en underrättelse följd av ytterligare en tidsperiod för yttranden. Länsstyrelsen samt de som omnämns i 5 kap. 25 PBL (kända sakägare, känd organisation av hyresgäster och andra som har väsentligt intresse av förslaget) ska beredas tillfälle till samråd. När förslag till detaljplan finns ska de ovan nämnda grupperna underrättas om detta och, om de inte godkänner förslaget, under minst två veckor ha tillfälle att skriftligen lämna synpunkter på förslaget. Tiden kan förkortas om alla berörda är ense om detta. En sammanställning av inkomna synpunkter och förslag med anledning av dessa ska redovisas i ett särskilt utlåtande Processens skeden Planprocessen kan generellt delas in i tre huvuddelar: initiering, den formella planprocessen och överprövning. Den formella planprocessen innehåller i sin tur ett antal steg, eller skeden, som definieras av plan- och bygglagen och de beslut som för processen vidare: 26 5 kap 18 PBL 27 2 kap PBL 28 5 kap 26 PBL 29 6 kap 1 PBL 30 5 kap 28 PBL 16

17 Start-PM, som avslutar initieringsprocessen Program, i de fall sådant är nödvändigt Upprättande av planförslag, d.v.s. det huvudsakliga planarbetet Samråd Utställning Antagande Efter besvärstiden och eventuell överprövning kan detaljplanen vinna laga kraft. Efter planprocessen följer genomförandeprocessen som dock, vilket tidigare nämnts, i praktiken påbörjas samtidigt som detaljplanearbetet i form av genomförandeförberedelser. Fig. 2. Planprocessens skeden Initiering Initieringen är en process i sig. Den börjar vid de första kontakterna i idéstadiet och avslutas vid det formella beslutet att påbörja ett planarbete. Det är mycket svårt att säga när en planprocess egentligen börjar. De informella kontakterna är sällan dokumenterade. I slutet av initieringen, när idén behandlats och bedömts vara genomförbar börjar arbetet med att utarbeta underlag inför det politiska beslutet att påbörja den egentliga prövningen i detaljplanearbetet. Således är en stor del av initieringsskedet höljt i dunkel, medan den avslutande delen omfattar konkret arbete på tjänstemannasidan. Detta avslutande steg i initieringsskedet är samtidigt en början, eller ett steg inför det som fortsättningsvis kommer att kallas start-pm Start-PM Start-PM är underlag för beslutet att påbörja den formella planprocessen. Start- PM upprättas av planhandläggaren tillsammans med, eller i samråd med, en plangrupp. I samband med start-pm avslutas initieringsfasen och den formella planprocessen börjar. Start-PM ska beskriva syftet med projektet och förutsättningarna för planarbetet och genomförandet. Analysen av planeringsförutsättningarna bör visa vilka frågor som bör studeras under program- och planförslagsskedena. Start-PM kan även peka på utredningar som ska göras under planprocessen. Start-PM godkänns av kommunstyrelsen och det kan avse enbart ett programarbete, enbart detaljplaneprövning eller både program och detaljplan Program Grundregeln i PBL är att ett program ska upprättas. I vissa fall kan dock programskedet utgå, se avsnitt I så fall går planprocessen direkt från start- PM till planförslagsskedet, d.v.s. när start-pm har godkänts påbörjas arbetet med att ta fram ett planförslag. Programarbetet startar när start-pm godkänts av kommunstyrelsen. Syftet med programarbetet är att beslutsunderlag i ett tidigt skede ska breddas med de berördas synpunkter och erfarenheter. Programmet ska ange förutsättningar och utgångspunkter för detaljplanen och planarbetet. Det ska också ge uttryck för 17

18 kommunens vilja, mål och avsikter med planen. Det bör även redovisa användning av mark och vatten, exploateringsgrad samt översiktliga tidsplaner. Programskedet innehåller även ett samrådskede. Programskedet avslutas i och med att det slutgiltiga programförslaget godkänns av kommunstyrelsen Planförslag I detta skede sker det huvudsakliga arbetet med att utarbeta ett förslag till detaljplan. Arbetet startar då programmet godkänts av kommunstyrelsen. I de fall då inget program behövs påbörjas arbetet när start-pm godkänts. Utgångspunkten för arbetet är politiska direktiv från kommunstyrelsen och områdesnämnden samt det underlag som framkommit under eventuellt programskede. Planförslaget omfattar plankarta med bestämmelser, planbeskrivning och genomförandebeskrivning. I många fall ingår även en miljökonsekvensbeskrivning (MKB), illustrationer, gestaltningsprogram och andra underlag som t.ex. buller- och trafikutredningar. Skedet avslutas då områdesnämnden beslutar att skicka det upprättade planförslaget på samråd Samråd Samrådsskedet påbörjas med ett beslut i områdesnämnden om att sända förslaget på samråd. Berörda bereds tillfälle att lämna synpunkter på förslaget. Sakägare och remissinstanser meddelas skriftligen om var handlingar finns tillgängliga. Därefter utarbetas ett planförslag som har den noggrannhet som behövs för att planen efter utställning ska kunna antas. Samrådsskedet avslutas i och med att beslut om att ställa ut förslaget tas i områdesnämnden Utställning Utställningsskedet påbörjas i och med att områdesnämnden fattar beslut om att ställa ut planförslaget. Sakägare och remissinstanser bereds återigen tillfälle att lämna synpunkter på förslaget. Vid utställningen ställs handlingarna ut i kommunens utställningshall, i Information Nacka samt på berört kommundelsbibliotek. Utställningen pågår cirka 1 månad. Inkomna synpunkter sammanställs och det slutgiltiga planförslaget upprättas. Utställningsskedet avslutas i och med att planförslaget tas upp för antagande Antagande Antagandet är ett politiskt skede. Det inleds av områdesnämndens yttrande och slutar i och med kommunfullmäktiges beslut. I det fall antagandet har delegerats till områdesnämnden omfattar skedet endast ett beslutstillfälle. Skedet omfattar även besvärstiden Överklagande Beslutet att anta detaljplanen kan överklagas. Första överprövande instans är länsstyrelsen. Länsstyrelsen kan avvisa eller avslå överklagandet alternativt upphäva beslut avseende hela eller delar av planen. Länsstyrelsens beslut kan överklagas till regeringen. 18

19 2.3.9 Laga kraft En detaljplan har vunnit laga kraft när: Antagandebeslutet inte har överklagats. Laga kraft datum är dagen efter överklagandetidens utgång. Länsstyrelsen har prövat eller avvisat ett antagandebeslut, och länsstyrelsens beslut inte har överklagats. Länsstyrelsens beslut vinner laga kraft efter tre veckor om ingen överklagar till regeringen. Regeringen har prövat länsstyrelsens beslut och avfärdar överklagandet. Laga kraft datum är dagen för regeringens beslut. Regeringens beslut gäller även om det rättsprövas, men regeringsrätten får bestämma att det tills vidare inte skall gälla. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft påbörjas genomförandeprocessen Enkelt planförfarande Ett enkelt planförfarande följer den normala processens grunder förutom att program- och utställningsskedena utgår. Ärendena är av enklare art och besluten är delegerade till områdesnämnderna. Fig. 3. Det enkla planförfarandets skeden Initiering Initieringsskedet är oftast tydligare vid ett enkelt planförfarande än vid ett normalt förfarande. Det beror naturligtvis på att ärendet är enklare och initieringsskedet betydligt kortare. I de flesta fall initieras ärendet genom en skriftlig eller muntlig förfrågan. Planuppdrag Områdesnämnden fattar beslut om att påbörja planarbetet genom att uppdra till planenheten att upprätta ett planförslag. Beslutsunderlaget består av en tjänsteskrivelse som redogör för syftet med och förutsättningarna för planen. Planförslag Planförslag upprättas på samma sätt som vid det normala planförfarande men är av mindre omfattning. Skedet avslutas när planhandläggaren bedömer att förslaget ska sändas på samråd. Samråd/underrättelse De handlingar som utgör planförslaget skickas till de berörda. Om inga synpunkter kommer in under samrådet kan planförslaget tas upp för antagande. Om inkomna synpunkter inte tillgodoses eller planförslaget förändras betydligt ska berörda underrättas och ges möjlighet att inkomma med nya synpunkter. Denna underrättelse ersätter utställningsskedet. 19

20 Antagande Planförslaget antas av områdesnämnden på delegation från kommunfullmäktige. Överklagande/laga kraft Dessa skeden ser ut på precis samma sätt oavsett om detaljplanen upprättas med enkelt eller normalt planförfarande. 20

21 3 Genomförandeprocessen Projektet avser inte leda till en granskning av genomförandeprocessen, men planprocessen påverkas i stor utsträckning av genomförandefrågorna. Konsekvenserna av planeringen påverkar alltså själva planprocessen, eftersom de är själva syftet med planeringen. Det framgår tydligt även av den problemformulering som ingår i projektet, se avsnitt 8. Det är därför inte möjligt att betrakta planprocessen isolerat från genomförandeprocessen. Genomförandeprocessen består både av de förberedelser som hanteras under detaljplaneskedet och de aktiviteter som tar vid efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Genomförandefrågorna under planprocessen benämns fortsättningsvis under begreppet genomförandeförberedelser. Plan- och genomförandeprocessen skulle kunna studeras under begreppet exploateringsprocessen, som definieras som den process som syftar till att mark ska kunna bebyggas med bostäder och för olika verksamheter. I det perspektivet kan planprocessen betraktas som en del av exploateringsprocessen. Fig. 4. Genomförandeprocessen i relation till planprocessen 3.1 Genomförandeförberedelser Under planprocessen måste alltid genomförandet och dess konsekvenser behandlas och de är en del av utformningen av detaljplanen. I genomförandebeskrivningen redovisas alla de ekonomiska, juridiska, tekniska förutsättningar och åtgärder som krävs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Beroende på planens innehåll förekommer delprocesser under planprocessen t.ex. gatukostnadsutredning, upprättande av exploateringsavtal mm, se avsnitt 7.1, där de beskrivs översiktligt. 3.2 Genomförandeaktiviteter När en detaljplan vunnit laga kraft vidtar de praktiska åtgärderna för att realisera planen. Det omfattar dels det kommunala genomförandet, dvs. utbyggnad av allmänna anläggningar t ex gator och park samt VA-nät, men också det enskilda genomförandet t ex bygglov och utbyggnad inom den enskilda fastigheten. Då konsekvenserna av en detaljplan är av betydelse och också nämns under problemformuleringen finns en kort redogörelse av dessa aktiviteter i avsnittet om typplaner, se avsnitt 5.2. Genomförandeprocessen är avslutad när allmänna anläggningar är utbyggda, gatukostnader betalda och alla avtalsmässiga frågor avklarade. Andra processer fortsätter löpande, t ex bygglovsprocessen. 21

22 4 Påverkansfaktorer Planprocessens yttersta ramar och innehåll styrs av plan- och bygglagen. Men den påverkas också av förutsättningarna inom den miljö inom vilken verksamheten utövas. 4.1 Kommunal organisation Den kommunala organisationen påverkar planprocessen i och med att den sätter ramar för hur verksamheten ska/kan utövas. Den kommunala organisationen består av en politisk nivå och en tjänstemannanivå. Observera att beskrivningen nedan endast tar upp de delar av den kommunala organisationen som berör planoch genomförandeprocessen Politisk organisation Den fysiska planeringen utgår från politiska mål och riktlinjer. De politiska nämnderna fattar beslut genom hela processen, utifrån det underlag som utarbetas inom tjänstemannaorganisationen. Kommunfullmäktige Kommunfullmäktige är kommunens högsta beslutande organ. I plan- och genomförandeprocessen ansvarar kommunfullmäktige för antagandet av detaljplaner upprättade med normalt planförfarande samt godkännande av exploateringsavtal. Kommunfullmäktige har 61 ledamöter. Kommunstyrelsen Kommunstyrelsen är kommunens ledande förvaltningsorgan. Kommunstyrelsen bereder och lägger förslag till beslut i alla ärende som tas upp i kommunfullmäktige. Kommunstyrelsen ansvarar för den översiktliga fysiska planeringen och för att initiera övrig fysisk planering. I planprocessen innebär detta att kommunstyrelsen godkänner start-pm, programsamråd och program. Kommunstyrelsen tillstyrker planförslaget och eventuellt exploateringsavtal innan det förs upp till kommunfullmäktige för antagande. Kommunstyrelsen består av 13 ledamöter och 13 ersättare. Kommunstyrelsens arbetsutskott Kommunstyrelsens arbetsutskott utför uppgifter i enlighet med den delegationsordning som fastställts av kommunstyrelsen. I planprocessen yttrar sig kommunstyrelsens arbetsutskott över start-pm samt tillstyrker programsamråd, programmet och planförslaget. Dessutom är kommunstyrelsens arbetsutskott remissinstans under program- och plansamråden, samt under utställningen och bevakar aspekterna bostäder, arbetsplatser, kommunens mark och ekonomin. Områdesnämnderna Nacka kommun har fyra stycken områdesnämnder för de olika kommundelarna: Sicklaön, Boo, Fisksätra/Saltsjöbaden och Älta. Dessa nämnder agerar som 22

23 byggnadsnämnd, miljönämnd och trafiknämnd. Varje områdesnämnd består av 11 ledamöter och 11 ersättare. Områdesnämnderna har i uppgift att på uppdrag av kommunstyrelsen upprätta förslag till detalj- och fastighetsplaner som ska antas av kommunfullmäktige. De övertar planprocessen efter att start-pm har godkänts av kommunstyrelsen. I processen innebär detta att områdesnämnden yttrar sig över start-pm, tillstyrker programsamråd och programförslag, beslutar om plansamråd och utställning samt tillstyrker förslaget inför antagandet, innan det går tillbaka till kommunstyrelsen och vidare till kommunfullmäktige. Dessutom yttrar sig nämnden i egenskap av miljö- och trafiknämnd under programsamråd, plansamråd och utställning. De enkla planförfarandena hanteras helt av områdesnämnderna. De ger uppdrag att påbörja planarbetet samt antar planen. Områdesnämnden är även huvudman för allmän plats, dvs. vägar och gator samt park- och naturmark. Tekniska nämnden Tekniska nämnden ansvarar för Nacka kommuns räddningstjänst, renhållningsverk och VA-verk. I plan- och genomförandeprocessen är nämnden därför remissinstans och bevakar då de frågor som berör nämndens ansvarsområden. Tekniska nämnden består av 11 ledamöter och 11 ersättare. Tekniska nämnden är huvudman för den kommunala VA-verksamheten Tjänstemannaorganisation Planenheten Planenheten ansvarar för detaljplanearbetet från start-pm och program fram till lagakraftvunnen detaljplan. Planhandläggaren fungerar som projektledare. Planenheten svarar även för den översiktliga planeringen, samt utför andra utredningar/beslutsunderlag. Vidare tillhandahåller enheten information och service till markägare, exploatörer och allmänheten om planfrågor. På planenheten arbetar 17 personer. Åtta av dessa arbetar som planhandläggare. Inom enheter finns också planchef, översiktsplanerare, planassistenter, karttekniker, registrator, kommunantikvarie samt landskapsarkitekt. Exploateringsenheten Exploateringsenheten deltar under hela planprocessen genom att bevaka och ansvara för genomförandefrågor, samt genomförandeförberedelser såsom avtal och ekonomi samt gatukostnadsutredningar. Efter att en detaljplan vunnit laga kraft övergår projektledarskapet till en exploateringsingenjör som samordnar aktiviteterna i genomförandeskedet. Exploateringsenheten består av tio personer. Av dessa är sex exploateringsingenjörer. Utöver dessa finns exploateringschef, assistent, ekonom samt VA- och vägingenjör. Lantmäterienheten I Nacka kommun finns en kommunal lantmäterimyndighet som ansvarar för fastighetsbildning och fastighetsrättsliga frågor. Enheten upprättar även 23

24 fastighetsplaner samt ansvarar för kommunens kartverksamhet. Inom lantmäterienheten arbetar 14 personer. Av dessa är tre personer förrättningslantmätare. Bygglovenheten Bygglovenheten handlägger bygglov, marklov, bygganmälan och rivningslov. Enheten tillhandahåller även service och information till allmänheten angående dessa frågor. Enheten består av 12 personer, inklusive två bygglovsassistenter och bygglovschef. Miljö, folkhälsa & säkerhet Inom enheten samlas miljö- och hälsoskydd, folkhälsoarbete, miljöbevakning mm samt Nacka naturskola. Enheten ansvarar bl. a. för tillstånd för enskilda VAanläggningar, strandskyddsdispenser samt den generella miljöbevakningen av vatten och luft i kommunen och att miljökvalitetsnormerna efterlevs. Miljöchefen har 23 medarbetare varav ett fåtal medverkar direkt i planprocessen, bl. a i upprättandet av miljö- och hälsokonsekvensbeskrivningar. Enheten för infrastruktur Enheten organiserar områdesnämndens ansvar för gator och andra allmänna platser, tekniska nämndens ansvar för VA och renhållning samt trafikfrågor. Det finns en nära koppling med verksamheten Teknisk Produktion, som utför tjänster på uppdrag av enheten för infrastruktur. Infrastruktur deltar i planarbeten och berörs framför allt av planens konsekvenser såsom huvudman för allmänna anläggningar och därmed driftsansvariga. Efter utbyggnad och slutbesiktning övertar enheten ansvaret för de allmänna anläggningar som byggts till följd av planeringen. Inom enheten arbetar 12 personer. Ett par av dem deltar i de flesta plangrupper. Teknisk produktion Teknisk produktion är en verksamhet som består av ett antal enheter. De som utför beställningsuppdrag åt huvudmannen är främst enheten för bygg och väg samt VA-enheten, med sammanlagt cirka 25 anställda. Enheterna arbetar med drift- och underhåll samt utför ny- och ombyggnader av VA-ledningar och vägar. Medarbetarna bistår ofta med teknisk kompetens under planarbetet och anlitas även för teknisk kontroll och byggledning i genomförandeskedet. Fastighetskontoret Fastighetskontoret ansvarar för kommunens mark och byggnader. I planprocessen har de flera roller: som fastighetsägare, som ansvarig för kommunens behov av lokaler för barnomsorg, skolor, äldreomsorg och särskilda boenden samt som delaktig i genomförandeskedet, vid t.ex. fastighetsregleringar avseende allmän platsmark och vid överenskommelser i exploateringsavtal. Beroende på innehållet i specifika planer deltar ibland en representant i plangruppen för att bevaka dessa intressen. Inom fastighetskontoret arbetar 14 personer. Ett par av dem medverkar i planprocessen. 24