Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer - En studie av transaktionsprocessen Författare: Jimmie Nordensky Veselin Bulatovic Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title Authors Transaction costs in commercial Real Estate Jimmie Nordensky and Veselin Bulatovic Department Department of Real Estate and Building, Building- and Real Estate Economics Master Thesis number 25 Supervisor Hans Lind Keywords Real estate transaction costs, Property investment, Transaction Abstract Real Estate transaction costs can be divided into direct- and indirect costs. Direct transaction costs mainly consist of stamp duty and real estate agent costs. The indirect transaction costs are the ones that are hard to quantify. They consist of expenses that are not directly associated with the real estate transaction but still can result in big costs for sellers and buyers. It is mostly work from the company s own employees during the transaction process. For example market analysis, negotiations, valuations and other commercial analyses. Also lawyer s fee and other external consultants can denote considerable costs. This thesis has the purpose of studying, documenting and analyzing the costs that appear in commercial real estate transactions. We have limited the thesis to larger transactions within the commercial property market in Stockholm. Our study has been maid with the help of interviews of companies active on the Swedish property market. Representatives from sellers, buyers, agents and consultants have been interviewed. All to create a wider and more complete picture of the costs that appear. Our study shows that the indirect transaction costs (inclusive the costs for non complete transactions) remain small in relation to the high property prices. A high level of transactions in corporate form keeps down the direct transaction cost. This results in a low total transaction cost that will be even lower with the increasing rate of transactions in corporate form. With transaction costs down at a low level, the property investors should consider to apply more internal and external resources to increase their chances of making a good and secure investment.

3 Examensarbete Titel: Författare Institution Handledare Nyckelord Transaktionskostnader vid kommersiella fastighetsaffärer Jimmie Nordensky och Veselin Bulatovic Institutionen för Fastigheter och Byggande. Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 25 Hans Lind Transaktioner, Transaktionskostnader, Fastighetsaffärer, Investeringar Sammanfattning Transaktionskostnader vid köp och försäljning kan grovt delas in i direkta och indirekta kostnader. De direkta utgörs främst av stämpelskatt och mäklararvode och tillkommer då en affär slutförs. De kostnader som är svårare att kvantifiera är de indirekta kostnaderna. De utgörs ofta av utgifter som inte är direkt förknippade med själva transaktionen men som trots allt kan innebära stora kostnader för såväl köpare som säljare. Det är framförallt kostnader för den egna personalens arbete under transaktionsprocessen, då i form av t.ex. marknadsanalyser, förhandlingar, värderingar och objektanalyser. Hit hör även juristarvoden och andra externa konsulter som kan innebära betydande kostnader vid transaktionerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka, kartlägga och analysera de kostnader som uppstår i samband med transaktioner av kommersiella fastigheter. Vi har begränsat oss till den kommersiella delen av Stockholms marknad och då i synnerhet större fastighetstransaktioner. Uppsatsen har genomförts med hjälp av intervjuer av företag som är verksamma på den Svenska fastighetsmarknaden. Där har representanter för säljare, köpare, mäklare och köprådgivare intervjuats. Allt för att skapa oss en helhetsbild av de kostnader som kan tänkas uppstå. Våra studier visar att de indirekta kostnaderna (inklusive kostnader för ej genomförda köp) blir små i jämförelse med de höga köpeskillingarna. Detta tillsammans med en hög kvot bolagsköp som håller nere de direkta kostnaderna gör att våra resultat visar att det råder låga transaktionskostnaderna som kommer att bli ännu lägre med en ökande kvot bolagsköp. Med den nivån på kostnaderna som nu gäller bör större resurser läggas ner både internt och externt för att på så sätt öka chanserna till bättre och framförallt säkrare investeringar.

4 Förord Det här examensarbetet är det avslutande momentet på vår civilingenjörutbildning inom Lantmäteri med inriktningen mot Bygg- och Fastighetsekonomi. Arbetet har utförts vid Institutionen för Fastigheter och Byggande i samarbete med Ernst & Young Real Estate i Stockholm. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lind på institutionen för Fastigheter och Byggande. Vi vill också tacka Peter Wiman och Lars Rickardson på Ernst & Young för deras stora engagemang och värdefulla synpunkter. Dessutom vill vi passa på att tacka alla som ställt upp på intervjuer och gjort detta arbete möjligt. Jimmie Nordensky Veselin Bulatovic Våren 25

5 1 -INLEDNING 1.1 BAKGRUND 1.2 SYFTE 1.3 AVGRÄNSNINGAR 1.4 METOD 1.5 FELKÄLLOR 1.6 DISPOSITION 1.7 DEFINITION TRANSAKTIONSKOSTNAD 2 - ÖVERLÅTELSEFORMER; VOLYM; AKTÖRER 2.1 ÖVERLÅTELSEFORMER KÖP AV FASTIGHETER (DIREKTÖVERLÅTELSE) KÖP AV HANDELSBOLAG ELLER KOMMANDITBOLAG KÖP AV AKTIEBOLAG FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET (DIREKTFÖRSÄLJNING) PLACERING I AKTIEBOLAG FÖRSÄLJNING AV HANDELS ELLER KOMMANDITBOLAG FÖRSÄLJNING AV AKTIEBOLAG 2.2 TRANSAKTIONSVOLYM 2.3 AKTÖRER PÅ MARKNADEN SÄLJARE KÖPARE MÄKLARE / RÅDGIVARE FÖRVALTARE JURISTER TEKNISKA / MILJÖKONSULTER REVISIONSBOLAG/KONSULTHUS 3- TRANSAKTIONSPROCESSEN 3.1 KÖPPROCESSEN DET INITIALA SKEDET DET INDIKATIVA BUDET DUE DILIGENCE SLUTBUD / FÖRHANDLINGAR TILLTRÄDE / EFTER TILLTRÄDE 3.2 SÄLJPROCESSEN INITIERING EVENTUELLT KONTAKT AV MÄKLARE PROSPEKTSKAPANDE MARKNADSFÖRING INDIKATIVA BUD BESIKTNING/DUE DILIGENCE SLUTBUD / KONTRAKT EFTER KONTRAKTSSKRIVNING

6 4- ANALYS -TRANSAKTIONSKOSTNADER 4.1 KÖPKOSTNADER INLEDNING 4.2 KOSTNADSTRAPPAN 4.3 TRANSAKTIONSPROCESSEN VID KÖP INITIERING OBJEKT AV INTRESSE OBJEKT AV STORT INTRESSE INDIKATIVA BUD DUE DILIGENCE SLUTBUD KONTRAKT FINANSIERING 4.3. TILLTRÄDE EFTER TILLTRÄDE 4.4 SUMMERING AV KOSTNADER I TRANSAKTIONSPROCESSEN 4.5 SUMMERING INDIREKTA KOSTNADER 4.6 DIREKTA KOSTNADER PER GENOMFÖRT KÖP 4.7 TOTALA TRANSAKTIONSKOSTNADER 4.8 SÄLJKOSTNADER INITIERING EVENTUELLT KONTAKT AV MÄKLARE UPPHANDLING AV MÄKLARE PROSPEKTSKAPANDE MARKNADSFÖRING INDIKATIVA BUD BESIKTNING / DUE DILIGENCE SLUTBUD / KONTRAKT 4.8. EFTER KONTRAKTSSKRIVNING MÄKLARKOSTNADER 4. SUMMERING TRANSAKTIONSKOSTNADER VID FÖRSÄLJNING 5 - EGNA FUNDERINGAR 5.1 VID KÖP 5.2 VID FÖRSÄLJNING KÄLLFÖRTECKNING / BILAGOR 6.1 KÄLLFÖRTECKNING 6.2 INDIVIDUELLA KOSTNADSTRAPPOR -KAPITEL SAMMANFATTNING TRANSAKTIONSKOSTNADER VID KÖP

7 KAPITEL 1 -Inledning 1.1 BAKGRUND Fastigheter behandlas idag ofta enligt den finansiella mallen tillsammans med aktier och obligationer. De skiljer sig dock på ett flertal punkter. En viktig sådan är de speciella transaktionskostnader som uppkommer vid köp och försäljning. Idag använder man sig ofta av en schablon, av de svårdefinierade kostnaderna. Vi anser att det inte gjorts någon undersökning för att ta reda på de faktiska kostnaderna. Transaktionskostnader vid köp och försäljning kan grovt delas in i direkta och indirekta kostnader. De direkta utgörs främst av lagfartskostnader, stämpelskatt och mäklararvode som tillkommer då en affär slutförs. De kostnader som är svårare att kvantifiera är de indirekta kostnaderna. De utgörs ofta av utgifter som inte är direkt förknippade med själva transaktionen men kan trots allt vara stora kostnader för såväl köpare som säljare. Det är framförallt kostnader för den egna personalens arbete under transaktionsprocessen, då i form av t.ex. marknadsanalyser, förhandlingar, värderingar och objektsanalyser. Hit hör även juristarvoden som ofta kan vara betydande vid transaktionerna. 1.2 SYFTE Syftet är att undersöka, kartlägga och analysera de kostnader som uppstår i samband med transaktioner av kommersiella fastigheter. Vi tittar på vilka faktorer som har den största inverkan på transaktionskostnaderna och om det går att urskilja några skillnader i hur olika företag arbetar på den svenska fastighetsmarknaden. Målet är att med hjälp av den insamlade informationen kvantifiera transaktionskostnaderna och skapa oss en uppfattning om vilka kostnader som råder på marknaden. 1.3 AVGRÄNSNINGAR Vi har begränsat oss till att undersöka den kommersiella delen av Stockholms marknad och då framförallt hur en transaktion genomförs när det rör sig om större fastigheter. Att exakt bestämma när en transaktion börjar är ganska problematiskt. Motiven till en försäljning kan vara många och varierar från ett fall till ett annat. Detta gör det svårt att schablonmässigt bestämma kostnader för analyser som leder till beslut om avyttring. Det finns även analyser som utförts i ett tidigare skede och som inte kan kvantifieras till en enskild transaktion. Vi har ändå valt att ta med de kostnader som uppstår fram till ett beslut allt för att få en komplett bild av transaktionskostnaderna. Det är också svårt att dra en gräns när transaktionsprocessen skall anses vara avslutad. En allmän uppfattning är att då köparen tillträder fastigheten anses transaktionsprocessen vara fullbordad. Det finns dock kostnader som sträcker sig utanför det spannet och som vi valt att ta med i våra beräkningar. 7

8 1.4 METOD Denna rapport bygger på djupintervjuer av företag som ofta figurerar på den Svenska fastighetsmarknaden. Vi har intervjuat 11st företag med skiftande inriktning. För att få en så rättvis bild som det är möjligt valde vi att intervjua företag med olika roller i transaktionsprocessen. Representanter för säljare, köpare, mäklare och köprådgivare har intervjuats, alla med insyn i processen och de kostnader som uppstår. Frågorna bestod av en del grundfrågor som ställdes till samtliga företag, samt frågor som anpassats efter det intervjuade företagets roll på marknaden. Vissa av frågorna har varit väldigt detaljerade och där det inte alltid funnits ett självklart svar medförde en del variationer i nivån på intervjuerna. De intervjuade företagen har inte varit lika aktiva på både köp- och säljmarknaden. Detta resulterade i att tyngdpunkten för information vi erhållit varit riktad mot köpmarknaden. Om inget annat angivits i texten ligger informationen från dessa intervjuer till grund för våra analyser. 1.5 FELKÄLLOR Intervjuerna i detta exjobb har varit väldigt intressanta och givande. Svaren på våra frågor har varit över förväntan men det har ändå varierat hur användbar informationen som vi fått varit. Hur frågorna är ställda påverkar svaren i en intervjuundersökning precis som hur den som blir intervjuad uppfattar frågorna. En svårighet med denna undersökning har varit att många frågor inte har ett självklart svar. Detta kan i sin tur leda till ökade feltolkningar av resultaten från intervjuerna då svaren blir svårare att analysera. 8

9 1.6 DISPOSITION Kapitel 2 beskriver diverse överlåtelseformer som används vid transaktioner samt volymen för transaktionerna på den svenska marknaden. Här ges även exempel på huvudsakliga aktörer som finns på marknaden. Kapitel 3 bygger till stora delar på material som erhållits under intervjuerna. Syftet är att ge en klar och översiktlig bild av hur olika företag arbetar vid transaktioner. Det ligger i sin tur till grund för den efterföljande analysen. Kapitel 4 redovisar analysen av vårat arbete och kvantifierar kostnaderna för de olika delstegen som har presenterats i köp och säljprocessen i kapitel 3. Först görs en genomgång av processen för köp och sedan för sälj och i slutet av respektive process så summeras allting och en transaktionskostnad tas fram. Kapitel 5 innehåller egna funderingar och reflekterar över resultaten i vårat arbete.

10 1.7 DEFINITIONEN AV EN TRANSAKTIONSKOSTNAD Begreppet transaktionskostnad har idag många konceptuella innebörder. Detta leder till att ämnet blir svår att överblicka. Uttrycket härstammar från Ronald Coase, som definierade det som kostnaden för att använda prismekanismen. Med prismekanismen menas då t ex de kostnader som ett företag möter när de köper en delkomponent till sin slutprodukt av en underleverantör istället för att tillverka den själv. Transaktionskostnader kan definieras som de kostnader som uppstår då man köper någonting på marknaden istället för att framställa det själv. Dessa kostnader kan man dela in i tre huvudgrupper. 1) Dessa består av 1: Kostnader för att hitta köpare/säljare. 2: Kostnader för att finna rätt pris. 3: Kostnader för att genomföra affären. En transaktionskostnad kan också ses som den resursförbrukning som uppstår för att utforma och verkställa komplexa kontrakt på en marknad. Dessa transaktionskostnader varierar med marknadens karaktär och beslutsfattarnas egenskaper. Transaktionskostnader inkluderar kostnader förknippade med beslutsfattarnas begränsade rationalitet, opportunism och osäkerhetshantering vid uppfyllande och utformning av kontrakt. 2) 1) Ekonomisk vetenskap som läran om transaktionskostnader-ingemar Bengtsson 2)Företagsnätverk-En institutionell idealtyp för ekonomisk verksamhet, Göran Andersson 21 1

11 KAPITEL 2 - Överlåtelseformer, Volym, Aktörer Detta kapitel behandlar några grundläggande förutsättningar för fastighetstransaktioner i Sverige. Vilka överlåtelseformer som förekommer, vilka aktörer som agerar på marknaden och hur stor omsättningen är. 2.1 ÖVERLÅTELSEFORMER Köp och försäljning av fastigheter kan idag ske på flera olika sätt. Det kan ske genom direktöverlåtelse eller via bolag, då i form av handels- eller kommanditbolag och aktiebolag, vilket är en alltmer vanlig företeelse. Val av form vid överlåtelsen är avgörande för skatteutfallet för både köpare och säljare. Det är stor skillnad på hur aktörerna på marknaden väljer att köpa och sälja sina fastigheter. Vissa väljer att nästan uteslutande förvärva genom bolag, medan andra agerar rakt motsatt och jobbar istället med direktförvärv. Det har sin förklaring i aktörens profil och allmänna strategi vid transaktioner. De företag som är mer transaktionsaktiva har ett större incitament till att undvika stämpelskatten och är därför mer flexibla vad gäller överlåtelseformer vilket leder till övervägande bolagsförvärv. Andra aktörer som t.ex institutionella placerare utför nästan uteslutande direktöverlåtelser, mycket beroende på den profil företaget agerar utifrån KÖP AV FASTIGHETER (DIREKTÖVERLÅTELSE) Den som förvärvar en fastighet anses vara skattemässig ägare från och med den dagen då köpekontraktet skrivs på om inget annat angetts. När själva tillträdet äger rum har ingen betydelse. Med ledning av den fördelning som finns i förvärvsårats taxeringsvärde fördelas köpeskillingen och stämpelskatten i princip på mark och byggnad. Skulle värderelationen inte överensstämma med den verkliga, kan fördelningen bli annorlunda KÖP AV HANDELSBOLAG ELLER KOMMANDITBOLAG När en köpare har förvärvat ett handels- eller kommanditbolag kan han få en avdragsgill likvidationsförlust. Förvärvspriset på andelarna som han förvärvat relateras till övervärdet på bolagsfastigheter jämfört med deras bokföringsmässiga/skattemässiga restvärden. När andelarna har köpts så överlåts fastigheterna till köpande aktiebolag för antingen de skattemässiga restvärdena eller marknadsvärdena. Vid överföring av fastigheterna enligt skattemässiga värdena så erhåller aktiebolaget då omedelbart avdragsgill förlust vid den efterföljande likvidationen av handels eller kommanditbolaget. Kostnaden för stämpelskatten begränsas under vissa förutsättningar genom reglerna för transportköp. När överföringen sker för marknadsvärdena görs en step-up av de skattemässiga restvärdena upp till marknadsvärdet utan i princip någon som helst inkomstbeskattning. Ett högre avskrivningsunderlag uppnås då anskaffningspriset är högre inför en senare fastighetsförsäljning. 11

12 2.1.3 KÖP AV AKTIEBOLAG Köper man fastighetsaktiebolag så görs det i regel avdrag på köpeskillingen för den latenta kapitalvinstskatten vid en eventuell framtida försäljning av bolagets fastigheter. Sedan 1 juli 23 kan ett aktiebolag sälja ett dotterbolag där aktierna är näringsberättigade utan att vinsten beskattas. Vid köp av aktiebolag blir avskrivningsunderlaget för byggnaden lägre än vid direktköp. De medgivna avskrivningarna skall dock återföras och beskattas vid en framtida fastighetsförsäljning. Den stora fördelen med köp av aktiebolag är att ingen stämpelskatt behöver betalas FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET (DIREKTFÖRSÄLJNING) Vid försäljning av en fastighet är kapitalvinsten skattepliktig. Kapitalförluster är avdragbara men då bara, med vissa undantag, mot kapitalvinster på andra fastigheter. Det går inte att dra av mot andra överskott, t.ex. inom förvaltningen. I bolag kan dock kvittning även ske mellan koncernbolag, om rätt förutsättning råder. Det skall dock tilläggas att de kapitalförluster som görs inte kan kvittas mot kapitalvinster som gjorts tidigare år. Detta bör säljarna ha i åtanke så att fastighetsförsäljningarna sker samma år. Det är säljaren som är ägare fram till dagen för köpekontraktet när det handlar om inkomstbeskattning och fastighetsskatt. Bytet av äganderätten kan däremot vara bestämd att övergå vid en annan tidpunkt. Det blir i såna fall från denna tidpunkt säljaren skall skatta för sina inkomster och medges avdrag för sina kostnader. Även fastighetskatten är knuten till denna tidpunkt PLACERING I AKTIEBOLAG Sedan juli 23 är kapitalvinster på näringsbetingade aktier skattefria. Det innebär att om en fastighet placeras i ett aktiebolag blir en framtida försäljning av aktierna skattefri. Användningen denna metod variera från företag till företag. Som tidigare beskrivits finns det företag som väljer att inte handla i denna form för att undvika skattemässiga gråzoner. Andra väljer att endast använda det i klara fall och det finns de som använder sig av denna metod i en stor utsträckning FÖRSÄLJNING AV HANDELS ELLER KOMMANDITBOLAG I dessa fall är kapitalvinsten skatteplitig. Det finns dock sätt även här för en säljare att kringgå kapitalvinsten. Här krävs en överföring av handels- eller kommanditbolaget till ett aktiebolag för att sedan sälja aktiebolaget med det överförda bolaget. Även här omges metoden av ett antal regler, som t.ex. att själva aktieförsäljningen inte får äga rum samma år som överföringen av andelarna. 12

13 2.1.7 FÖRSÄLJNING AV AKTIEBOLAG Här blir effekterna att kapitalvinsten är skattefri och att kapitalförluster inte är avdragsgilla. Vid byggaktiebolag är det tvärtom ifall aktierna är lagertillgångar. Kapitalvinster är skattepliktiga och kapitalförluster är avdragsgilla. Det finns anledning att varna för att överföra ett aktiebolag, där aktierna är lagertillgångar, till ett annat koncernbolag där aktierna blir näringsbetingade. Tanken med detta skulle vara att vinsten vid senare försäljning av fastighetsaktiebolaget skulle bli skattefri. Om en sådan intern överlåtelse av fastighetsaktiebolaget sker till underpris utlöses en uttagsbeskattning, d.v.s. som om aktierna sålts för marknadspris, hos det byggbolag som står som säljare vid den interna transaktionen. Istället kan man välja att överlåta de fastigheter som finns i fastighetsaktiebolaget till ett bolag där aktierna är näringsbetingade. Detta medför under normala förhållanden inte någon uttagsbeskattning. Fastighetstransaktionen medför stämpelskatt, men samtidigt undviks uttagsbeskattning. Dessutom kan det eventuellt finnas möjlighet till nedskrivning av aktierna i fastighetsaktiebolaget efter att det tömts på sina tillgångar. 2) 2.2 TRANSAKTIONSVOLYM Det gångna året 24 var mycket transaktionsintensivt vilket medförde ett nytt omsättningsrekord på den svenska marknaden. Sverige har än en gång styrkt sin ställning som en av de mest välfungerade och likvida fastighetsmarknaderna i Europa. Förväntningarna på 25 är att det fortsätter i samma goda stil och blir ett lika fint transaktionsintensivt år som 24. Dessutom väntas Finland, med sin hittills ganska illikvida och stängda marknad, spela en större roll med högre aktivitet och avsevärt fler transaktioner. Faktum är att den hårda konkurrensen på svenska marknaden kan medföra att allt fler bolag söker sig mot Finland i tron om att lättare få komma till avslut. Transaktionsvolym Miljarder kr var det rekordmånga investerare, särskilt utländska, som var sugna på att köpa svenska fastigheter. Den totala transaktionsvolymen hamnade det året på över 8 miljarder kronor, mycket tack vare flera stora affärer på fastighetsmarknaden. Därmed hade den tidigare rekordvolymen på 62 miljarder år 2 slagits Figur År % Andel utländska investerare De utländska placerarna svarade 23 för 75 % År av köpen medan de inhemska aktörerna hamnade på efterkälken. Då kunde vissa oroliga röster höras när de utländska aktörerna köpt på sig en hel del genom åren och nu förväntades sälja. Det hela förändrades dock 24 då svenska investerare återtog taktpinnen och stod för ca 75% av den totala affärsvolymen. Anledningen till trendbrottet är att svenska investerare tror på en bestående konjunkturuppgång och blir därmed beredda att köpa. Det har dessutom visat sig vissa utländska investerare stannar kvar och investerar i nya objekt samtidigt som andra avyttras. 3) Figur ) : Hans Tegander Skattejurist Ernst & Young Real Estate. Fastighetsvärlden nr 3/4 3) samt figur och : Newsec Investor Services Newsletter 13

14 2.3 AKTÖRER PÅ MARKNADEN SÄLJARE I de flesta fall är det säljaren som är initiativtagare till en försäljning. Det förekommer dock fall där en mäklare föreslår en affär mellan två bolag eller att säljaren blir kontaktad av köparen själv som visar sitt intresse. Beslut om försäljning föregås av en process där säljaren bildar sig en uppfattning om objektets värde samt status i form av kvaliteter och brister. När en säljare väl bestämt sig för en försäljning görs en bedömning om en mäklare skall anlitas eller om arbetet skall utföras på egen hand. Vissa objekt är av sådan karaktär att det är mer fördelaktigt att lägga ut arbetet på en mäklare. Dessutom är inte alla aktörer uppbyggda rent organisatoriskt för att klara av arbetet som en försäljning kräver. Även om en säljare utför arbetet på egen hand så är olika rådgivare ofta inblandade där säljaren anser att deras expertis behövs. Säljaren är den aktör som utsätter sig för minst risk vid en försäljning då denne sitter på själva produkten och har gått om tid för att ta beslutet om en försäljning. Säljaren behöver inte heller fullfölja affären om buden inte anses vara tillfredsställande. Dessutom jobbar mäklaren med success fee där säljaren endast behöver betala ett arvode om affären slutförs KÖPARE Köparen är den aktör som står för den största delen av arbetet under en transaktion. Hans uppgift är att upptäcka alla tänkbara fel och brister hos objektet genom djupa undersökningar. Då dessa ofta utförs under tidspress, kan hela proceduren bli rätt kostsam. Köparen är medveten om värdet av noggrant utförda undersökningar och analyser, eftersom små förändringar av de ingående parametrarna kan medföra stora utslag i värderingen av fastigheten. Dessutom får köparen ofta arbeta under konkurrens med vetskapen att affären mycket väl kan gå förlorad. Därför strävar köparen att i dessa fall lägga ett så lågt bud som möjligt utan att för den delen bli utkonkurrerad. Köparen kan även välja om han skall ta hjälp av en köprådgivare i affären. Det kan handla om en köpare som inte är särskilt transaktionsaktiv och känner att rådgivarens erbjudna tjänster kan vara till stor nytta i letandet efter det rätta objektet. Utländska förstagångsköpare i Sverige har en tendens att anlita rådgivare som får lotsa dem igenom processen då deras egna kunskaper om tillvägagångssättet i Sverige kan vara begränsade MÄKLARE / RÅDGIVARE Enligt mäklarlagen skall en mäklare vara oberoende part och tillåts inte agera partiskt mot någon av de inblandade parterna. Eftersom mäklaren anlitas av säljaren och därmed har säljarens intressen att beakta, väljer mäklaren att officiellt gå under namnet rådgivare inom den kommersiella fastighetsmarknaden. Det inledande arbetet går ut på att mäklaren erhåller önskad information från säljaren som sedan sammanställs tillsammans med mäklarens egna uppgifter. Med detta som grund skapar mäklaren sedan ett prospekt för objektet som skall användas i marknadsföringen av densamma. Det förväntas att mäklaren, genom sin marknadskännedom, vet vilka aktörer som kan vara aktuella för en vidare marknadsföring. Mäklarens roll blir lite av spindeln i nätet under processens gång. 14

15 Hela branschen präglas alltså av succes fee, där mäklaren endast får betalt i fall det blir en affär. I vissa fall kan mäklaren dock få en så kallad start fee som skall täcka en del av mäklarens initiala kostnader som framtagning av prospekt. Det förekommer även avtal där mäklaren får en högre provision på den delen av köpesumman som överstiger det överenskomna målet på köpeskillingen. Allt för att stärka mäklarens incitament till att få ut ett så högt pris som möjligt. Som köprådgivare går det inte att vänta på att bli kontaktad av intressenter som vill ha hjälp att ro hem en affär. Utan här krävs det att de aktivt letar efter möjliga affärer på marknaden, men givetvis blir även de kontaktade av aktörer som redan hittat ett objekt på egen hand. Arvodet kan dock variera beroende på vem som hittat affären, det är betydligt lättare för en rådgivare att motivera ett högre pris om affären levererades på ett bräde. Köprådgivarna jobbar mycket med affärer som inte slutförs, eftersom rådgivarna då inte får betalt är arvoderna generellt höga när affären väl går i hamn. På säljsidan har mäklararvoden haft en sjunkande trend till stor del p.g.a. den allt hårdare konkurrensen bland mäklarna. Dessutom har de stigande fastighetspriserna bidragit till lägre arvoden. Att ha fasta procentarvoden oavsett köpeskilling skulle inte vara rimligt vid de rådande priserna. Köprådgivarnas arvode har dock inte påverkats i lika stor utsträckning, dels tack vare att utbudet på köprådgivare kan vara mer begränsat vid affärer som lockar många intressenter FÖRVALTARE Förvaltningsavdelningen är i högsta grad inblandad vid en transaktion, både från säljsidan och köpsidan. Båda parterna har representanter närvarande vid besiktningen av objektet där den säljande sidan informerar intressenterna om fakta rörande fastigheten samt svarar på frågor som kan tänkas uppkomma. Den säljande partens förvaltare är även involverad vid framtagning och redovisning av värden som berör objektets drift och underhåll. Vad gäller köparens förvaltning är det den organisation som sedan skall ta över fastigheten, därav är det bra om de får vara med i ett tidigt skede där de får dela med sig av sina synpunkter. Det är en fördel om den blivande förvaltaren sätter sig in i fastigheten så tidigt som möjligt för att bidra till en smidig övergång JURISTER Då en fastighet omgärdas av ett flertal juridiska frågor är det av stor vikt att undersöka dessa noggrant under Due Diligence processen. Vid den legala besiktningen kan rättsliga förhållanden som äganderätten till marken, tomträttsavtal, servitut och andra juridiska aspekter som rör objektet analyseras. Det är inte många aktörer vars organisation besitter den juridiska kunskapen att utföra dessa undersökningar helt på egen hand, därav är det i regel externa jurister som kopplas in. Juristerna kommer också in vid förhandlingar kring det slutgiltiga köpeavtalet. Ofta är det samma jurister som tidigare figurerat vid den legala DD:n. Där försöker båda parterna få till ett så fördelaktigt avtal som möjligt. Avtalet går då fram och tillbaka mellan parterna där avtalstexten tolkas och omformuleras i den mån det går, allt i samråd med juristerna, tills båda parterna känner sig nöjda. 15

16 2.3.6 TEKNISKA / MILJÖKONSULTER Vid Due Diligence läggs stor vikt vid de tekniska undersökningarna, inte minst vid fastställandet av rådande miljösituation. Det finns ett stort antal företag som erbjuder sina tjänster inom detta område. Vilka konsulter som anlitas har till stor del att göra med objektets utformning och intressenternas framtida planer. Det som blivit en allt viktigare del av arbetet är miljöundersökning. Miljökraven har på senare tid skärpts och stor försiktighet finns nu hos köparna då alla är fullt medvetna om att en slarvig miljöundersökning i slutändan kan kosta företaget en hel del pengar. 4) REVISIONSBOLAG/KONSULTHUS Revisionsbolag och andra konsulter blir främst involverade vid transaktioner av fastigheter som sker i bolagsform, det är mindre vanligt vid rena fastighetstransaktioner. Revisionsbolagen är främst för de skattetekniska och finansiella delarna av Due Diligence, oftast efter det att letter of intent har skrivits på inför transaktionen. Ofta kan konsulthus få hela uppdrag och därefter köpa in de skattetekniska delarna av revisionsbolag. Det händer också att revisionsbolagen får i uppdrag att organisera och tolka hela Due Diligence processen. Då revisionsbolagen oftast inte besitter den kunskapen att utföra arbetet internt fullt ut, förmedlar de istället kontakter med externa konsulter inom områden som miljöundersökningar och tekniska undersökningar av fastigheter för att sedan granska samstämmigheten mellan utförda undersökningar. Revisionsbolagen tar inte på sig ansvaret för de undersökningar som har utförts av externa konsulter, utan detta regleras i kontrakten mellan respektive konsult och kunden. Resultatet av de samtliga granskningarna redovisas ofta både skriftligt och muntligt. Det som skiljer revisionsbolagen från övriga aktörer på marknaden är att de granskar resultaten av undersökningarna från ett redovisningsperspektiv. Dessutom har de ofta flexibla prissättningar på sina Due Diligence tjänster, där det händer att både fast pris, betalningar per nedlagd tid och delvis success fee används. Ofta blir det en av kombination av de olika modellerna. De revisionsbolag som är ledande på den svenska fastighetsmarknaden är alla stora bolag med kontor över hela världen. Det är en stor fördel för dem, då många internationella investerare tenderar att vända sig till de aktörer som de skulle ha vänt sig till på sin hemmamarknad, eller andra länder de är verksamma i. 5) 4) : Alvemur, Norberg, Examensarbete 141 5) : Wickman, Examensarbete 24 16

17 KAPITEL 3- Transaktionsprocessen Kapitlet återger de intervjuer som genomförts med representanter från respektive företag. Syftet är att ge en klar och översiktlig bild av hur olika företag arbetar vid transaktioner. Det ligger i sin tur till grund för den efterföljande analysen. 3.1 KÖPPROCESSEN Följande avsnitt återger köpprocessen i ett antal delsteg DET INITIALA SKEDET För att en transaktionsprocess ska dra igång krävs någon form av initiering. När en säljare valt ett objekt som ska säljas kontaktas oftast en mäklare. Denne skickar sedan ut prospekt till tänkbara köpare. Detta innebär att ur köparens perspektiv så initieras affären av mäklaren, eller om man vänder på det, köparen som tittar på inkomna prospekt. Det förekommer även att köparen kontaktar fastighetsägare med direkta förfrågningar om förvärv. Det är en strategifråga om man väljer att ha en utvidgad organisation eller inte. Vanligast är ändå en mer slimmad organisation där en hel transaktion endast berör så få som 2-3 personer. Där får man förlita sig mycket på att mäklaren kommer med potentiella objekt då det inte finns några möjligheter att söka på bredare front. Det förekommer också att en aktör anlitar en rådgivare som får i uppgift att hitta ett specifikt objekt som köparen letar efter. Fast det hör till ovanligheten att svenska aktörer använder sig av dessa rådgivare i någon större utsträckning. Mäklaren spelar en central roll och ligger ofta bakom en initiering. De flesta företag är också överens om att mäklaren ibland måste ta det första initiativet och erbjuda sina tjänster, för att konkurrera om de lukrativa affärerna. Han ska helt enkelt visa framfötterna för att få vara med och leka. Det finns dock mäklare som drar sig för att kontakta både säljaren och köparen samtidigt. De är av åsikten att det inte är helt seriöst att sammanföra två parter och hoppas på att det går bra. Vi har intervjuat aktörer som är så pass stora på marknaden att mäklaren vet vilken typ av objekt som de kan tänkas vara intresserade av. När ett sådant objekt dyker upp får de oftast en förfrågan eller ett prospekt. Verkligheten ser nog helt annorlunda ut för de mindre kända fastighetsbolagen. INLEDANDE ARBETE När företagen får in ett prospekt görs först en översiktlig bedömning. Eftersom företagen är så rädda om sin tid, försöker de få sig en uppfattning om det kommer att bli en affär eller inte i ett tidigt skede. Därför kan även säljarna analyseras innan man bestämmer sig för att ge sig in i affären. De vill inte lägga ut en massa pengar på någon som aldrig kommer att sälja. Hur stor del av de inledande analyserna som utförs internt varierar från ett företag till ett annat, och avgörs av vilken kompetens som finns tillgänglig. 17

18 I det här skedet är det ovanligt för företag att ta in externa konsulter. Så gott som alla väljer att utföra det mesta av arbetet internt. Mycket p.g.a. att arbetet här sällan kräver den spetskompetens som de externa konsulterna besitter. Sen vill företagen självklart hålla nere kostnaderna så här tidigt i processen. Det görs också en enklare okulär besiktning av objektet. Även där brukar enbart interna resurserna utnyttjas, ofta med någon från den egna förvaltningen som följer med för att dela med sig av sina synpunkter. De flesta som vi har intervjuat har ganska fria händer i inledningsskedet, där ett indikativt bud kan läggas utan ett godkännande från styrelsen. Merparten väljer dock ändå att hålla styrelsen någorlunda underrättad vid varje bud, allt för att undvika några komplikationer senare i processen. Något som var tydligt är att bolagen med utländskt ägande har större krav på sig vad gäller informering uppåt i ledet. Även på själva arbetet som görs fram till budgivningen i form av analyser ställs det högre krav. Det är dessutom inte ovanligt att dessa uppgifter presenteras innan ett beslut tas. Något som observerats är att då fastighetsbranschen inte är så stor, har det medfört att upprätthållandet av goda kontakter med övriga aktörerna är av stor vikt. Det är inte ovanligt att man genom sitt kontaktnät blir erbjuden att köpa diverse objekt, och chans att få exklusivitet. Ofta handlar det om att intressenten i förväg får tillfälle att studera objektet och lägga ett bud om så önskas. I annat fall så lägger säljaren ut objektet på marknaden DET INDIKATIVA BUDET Det är upp till säljaren att bestämma hur processen ska se ut. Har säljaren valt att anlita en mäklare så deklareras det i prospektet som skickats ut. En möjlig, och för övrigt ganska vanlig utgång, är att säljaren väljer att ta in så kallade indikativa bud från intressenterna för att på så sätt kunna skilja dem åt. Beroende på hur stor och komplex en affär är kan antalet budrundor variera. Det vanligaste är att det slutar med två stycken rundor. Det är mer frekvent med fler rundor i andra länder, som t.ex. i Frankrike där de använda sig av 4-5 budrundor. Så pass stor är ändå inte marknaden här i Sverige, att det skulle vara motiverat med så många rundor. Mäklarna anses dessutom ha en så pass stor koll på sannolika köpare, att utgallringen kan ske i ett tidigare skede och därmed undvika en utdragen process som ingen part är betjänt av. Det indikativa budet baseras på den informationen som köparen tagit emot i samband med prospektet och lämnas oftast med villkor då köparen inte anser sig ha all information tillgänglig. För att köparen ska få tillgång till allt material måste denne först kvalificera sig för fortsatt budgivning. Budet i sig är inte bindande, inställning är dock att skillnaden mellan indikativa och skarpa budet inte bör skilja sig för mycket. Skulle företag sätta det i system att lägga betydligt högre indikativa bud än vad de i verkligheten är beredda att betala, kan de lätt bränna sig i branschen och därmed minska sina chanser till att få göra affärer i framtiden. Det är säljaren som väljer hur många intressenter som denne vill gå vidare med efter det indikativa budet. Köparna är dock inte intresserad av att ha mer än ett par intressenter som jobbar parallellt, då chansen till en affären blir väldigt liten. 18

19 3.1.3 DUE DILIGENCE De flesta köparna försöker förhandla till sig exklusivitet, innan DD processen dragit igång. De vill vanligtvis inte utföra Due Diligence arbetet i konkurrens eftersom det är då det börjar kosta pengar. Detta p.g.a. att det läggs ned mycket tid och resurser samtidigt som man också anlitar en hel del extern expertis. Det är upp till säljaren att avgöra i vilken form processen skall fortsätta, vilket sätt denne finner vara mest gynnsamt för objektet i fråga. I upplägget kan även användning av kostnadstäckning förekomma, d.v.s. att säljaren väljer ut ett par-tre intressenter där en överenskommelse nås om att säljaren ersätter de köpare som inte värvar objektet. Säljaren anser då att vid en försäljning i konkurrens fås generellt ett så pass mycket bättre pris, att utgiften som tillkommer mot de övriga intressenterna känns väl motiverad. En avvikelse som noterades är att de bolag med inriktning mot att handel har större överseende med att utföra Due Diligence analyser i konkurrens jämfört med andra företag. Detta medför att deras interna kostnader per genomförd transaktion blir betydligt större i jämförelse med övriga aktörer. Speciellt med de som nästan aldrig genomför fulla DD analyser i konkurrens utan någon form av kostnadstäckning. Detta kan bero på att just retail marknaden har varit i fokus den senaste tiden. En bidragande faktor är intåget av de utländska investerarna. Det har i sin tur medfört en sänkning av yielderna till en nivå där vissa aktörer börjar tveka på om det är värt att gå in och köpa. När en intressent väl bestämt sig för att sätta igång med Due Diligence arbetet anlitas diverse konsulter som får i uppgift att noga gå igenom objektets olika egenskaper. Oavsett vilken konsult det handlar om, måste en sådan instrueras innan den kan sätta igång, för att kunna anpassa arbetet efter köparföretagets behov. De externa konsulterna måste ha förståelse för köparens strategiska och kommersiella motiv för det aktuella förvärvet för att veta vilken information som ska tas fram om objektet. Ibland kan även företaget ha upptäckt något vid deras egna okulära besiktning som de skulle vilja ha undersökt noggrannare. Det här uppfattades dock inte vara ett alltför omfattande arbete som tog upp mycket av deras tid. De flesta använder sig av ganska standardiserade direktiv. Har de dessutom jobbat med varandra tidigare, vilket inte är helt ovanligt, har konsulterna större insikt av hur köparen arbetar och vilka preferenser den besitter vilket medför att processen flyter på smidigare. Köparen kan få ner kostnaderna beroende på vem det är som säljer och beroende på vilket avtal han är beredd att teckna. Garanterar säljaren det ena och det andra behöver köparen inte göra så stora undersökningar. Ett skräckexempel som nämndes är när en säljare driver en väldigt hemlig och intensiv affär. Det tvingar intressenter att lägga ner stora summor på advokatarvoden bara för att begripa sig på processen. Sen arbetar alla köpare olika vilket gör att kostnaderna varierar (Se kapitel 4). Det finns företag som alltid gör en väldigt kvalificerad undersökning oavsett säljare och omständigheter. Där är främst de globalt stora företagen representerade som har mallar att följa. De tillåts göra undantag här och där utan tvingas beakta de grundprinciper som följs världen över. Medan vissa svenska köpare är ganska avslappnade och går in i affären med stor tro på sig själva och sin kännedom om den svenska marknaden. 1

20 Due Diligence är ett begrepp som används för flera sorters besiktningar. Det är därför viktigt att klargöra vilka sorter som finns och när de förekommer vid en fastighetsaffär. KOMMERSIELL DD Den kommersiella besiktningen har normalt sett större betydelse vid företagsförvärv än vid fastighetstransaktioner. Den del som kan vara aktuell vid fastighetstransaktioner består av tre olika moment: läges-, hyresgästs- och marknadsundersökning. Den sistnämnda, större marknadsanalyser, utförs vanligen av utländska aktörer som även kan utföra analyser över det allmänna investeringsläget i Sverige. Självklart gör även de svenska aktörerna diverse analyser av marknaden. De har dock ett övertag i och med att man följer marknaden kontinuerligt och behöver oftast inte utföra några omfattande analyser vid ett specifikt köp. Ett vanligt förfarande är att på de objekt som intressenten i fråga inte lyckats förvärva så räknas, bl.a. avkastningen och nyckeltal fram, med hjälp av de uppgifter som erhållits från prospekten. I och med det anser sig många ha en rätt bra egen uppfattning hur marknaden är och någon extern rådgivning ter sig då inte nödvändig i detta skede. Ett fåtal har dock som vana att alltid ta in värderingsmän. För de företag som planerar en vidare förvaltning av fastigheten har hyresgästsanalysen än stor betydelse, där de sittande hyresgästerna bedöms efter deras betalningsförmåga samt framtidsutsikter. Företag som är inriktade på att förädla fastigheter lägger inte lika stor vikt vid denna analys. FINANSIELL BESIKTNING Den finansiella besiktningen i fastighetssammanhang är inriktad på att kontrollera kassaflöden. Med andra ord stämma av erhållna uppgifter från säljaren vad gäller kostnader och intäkter. Detta arbete kan utföras internt, om önskad kompetens finns tillgänglig, annars utförs det främst av fastighetskonsulter eller revisorer. Vid bolagsförvärv är det huvudsakligen revisorer som gör den finansiella besiktningen eftersom denna i mycket är koncentrerad på att granska resultat- och balansräkning. Dessutom är det viktigt att utföra en korrekt granskning vad gäller bolagets historik och framtida åtaganden. SKATTEMÄSSIG BESIKTNING Den skattemässiga besiktningen utförs vanligtvis i samband med den ovan nämnda finansiella besiktningen. Även denna besiktning görs för det mesta av revisionsfirmor men även jurister och fastighetskonsulter kan utföra arbetet. Denna besiktning kan vara aktuell vid vissa fastighetsaffärer men har en mycket större betydelse vid transaktioner som sker i bolagsform. LEGAL BESIKTNING Vid den legala besiktningen kan rättsliga förhållanden som rör äganderätten till marken, t.ex. tomträttsavtal, servitut och andra juridiska aspekter som rör objektet såsom hyreskontraktens utformande analyseras. Externa jurister kan anlitas för denna del av besiktningen. Det är ofta samma jurister som också anlitas för förhandlingarna kring det slutgiltiga köpeavtalet. Just vid fastighetstransaktioner finns det dock många andra företag som tillhandahåller de här tjänsterna, till exempel de olika fastighetskonsultföretagen.6) 6 ) Wickman, Examensarbete 24 2

21 TEKNISK- OCH MILJÖBESIKTNING Vid Due Diligence i samband med fastighetstransaktioner läggs stor vikt vid de tekniska undersökningarna, inte minst för att kvantifiera eventuella miljörisker. I detta kan det ingå många olika moment, exempelvis allt från ytmätningar, kontroll av stammar och ventilationsanläggningar, till markprover och genomgång av byggnadsmaterial. Inte sällan anlitas ett flertal olika teknikkonsulter för att utföra delmoment av den tekniska delen av Due Diligence. 7) RAPPORTERING Rapporten efter det utförda Due Diligence arbetet kan skifta betydligt i utseende då det utförs efter köparens behov och preferenser. Innehållet varierar beroende på vilka som är berörda i arbetet, objektets utformning och givetvis hur mycket tid och pengar som avsatts för analysen. Det hela är specificerat i uppdragsbrevet som upprättas mellan köparen och de berörda konsulterna. Rapportering sker vanligtvis med en presentation i kombination med en slutrapport. Det är vanligt med en kontinuerlig avrapportering från besiktigande konsulter till köparföretaget, under processens gång. Allt för att köparen skall få den viktiga informationen i ett så tidigt skede som möjligt, så han lättare kan hantera frågor som uppstår. All information skall sedan värderas och skulle det uppstå problem så ska det även undersöka hur de kan lösas på bästa sätt för att sedan ta med sig denna kunskap till slutförhandlingar med säljaren SLUTBUD / FÖRHANDLINGAR Tiden från slutbud till ett underskrivet kontrakt kan variera väldigt mycket. Ibland tar det bara någon dag efter slutbudet så är kontraktet påskrivet, och i extrema fall kan det ta upp till flera månader. Ibland beror det på att nya uppgifter gett sig tillkänna i slutskedet och de behöver tas itu med innan affären kan fortskrida. Hur lång tid en slutförhandling kan ta beror även till stor del av objektets komplexitet. Det kan också vara betingat av saker som ska hända: byggande, rivande eller förändring av plan. Villkor i slutbudet som måste infrias innan affären kan anses vara slutförd. Det kan tilläggas att det är snarare en regel än undantag att förhandlingarna drar ut på tiden. Handlar det om en vanlig förvaltningsfastighet brukar det i regel inte bli mer än en månad efter slutbud tills man har skrivit kontrakt. Men det kan ta både kortare och längre tid. Från köparens sida kan kostnaderna dra iväg vid de tekniska och miljömässiga undersökningarna, speciellt om det visar sig att man måste undersöka allt mycket noggrannt för att det finns oklarheter som inte är så lätta att svara på. Det varierar självklart väldigt mycket från affär till affär beroende på objektets komplexitet och utformning. Det finns fall då själva DD processen går väldigt smidigt men att sedan avtalsförhandlingen drar ut på tiden med kostsamma advokatarvoden som följd. För att undvika en sådan situation brukar man, om möjligt, under själva DD processen jobba parallellt med utbyte av tankar och förslag om köpekontraktets utformning. Det kan bidra till att hålla ner juristkostnaderna för båda parterna. När parterna kommit överens om detaljerna finns det ett par elementära uppgifter som en köpare ställs inför. Dels är det själva finansieringsbiten som skall ordnas med, men även den nog så viktiga förvaltningsfrågan. Det är dock brukligt att köparen redan i ett tidigare skede av processen tar hand om dessa uppgifter och nu endast behöver slutföra det arbetet. Ingen part är förtjänt av att mista en affär sent i processen då det skulle medföra stora utgifter för båda. Detsamma gäller förvaltningsfrågan där köparen låtit sin förvaltning sätta sig in i fastigheten och där det nu återstår att ta in all möjlig information från den rådande organisationen. 7 ) Wickman, Examensarbete 24 21

22 3.1.5 TILLTRÄDE / EFTER TILLTRÄDE Köparen har sina stora externa utgifter bakom sig då det är dags för ett tillträde. De kostnader som är värda att nämna är juristarvoderna då de ofta är med ända fram till tillträdet. Avtalet gås igenom igen och stäms av för att säkerhetsställa att alla eventuella villkor uppfyllts. Internt kan detta delsteg dock skapa en hel del jobb då det är mycket som ska förberedas och stämmas av inför övertagandet av fastigheten. En likvidavräkning skall även ha upprättats av säljaren, som då köparen får i uppgift att gå igenom. Det är dock inte något som påverkar köparen rent ekonomiskt i någon större utsträckning. Efter att köparen tillträtt ett objekt handlar det mest om kostnader som uppkommer för den nya förvaltningsorganisationen. Det kan dock hända att något inte varit enligt köparens förväntningar som gör att en tvist kan uppkomma där jurister tas in. 22

23 3.2 SÄLJPROCESSEN En försäljning kan komma till stånd på grund av ett flertal olika anledningar. Det kan vara rent ekonomiska skäl. Säljaren väljer helt enkelt att bjuda ut fastigheten till försäljning när priset på marknaden överstiger denes avkastningsvärde. Transaktionen blir alltså möjlig då avkastningsvärdet för köparen överstiger säljarens avkastningsvärde. Vidare kan bolagen ha olika geografiska strategier, vilket medför att fastigheter säljs i orter där de inte längre har för avsikt att verka. Företag gör bedömningen att det inte ligger i linje med deras strategi att ha nuvarande bestånd på den specifika orten. I dessa fall är den rådande ekonomiska situationen inte avgörande för försäljningen. Företag är ofta ovilliga att ha ett geografiskt alltför utspritt bestånd då detta, oavsett storlek, kräver en förvaltningsorganisation. Därför försöker företagen att koncentrera sitt bestånd för att på så sätt uppnå skalfördelar. Många företag väljer också att inrikta sig på en speciell typ av fastigheter. Därför är det inte ovanligt att beslut om försäljning uppstår vid större beståndsförvärv, då det är vanligt att man även kommer över objekt som inte är förenliga med ens strategi. Givetvis finns det fler skäl till hur en försäljning kommer till. Det kan röra sig om institutionella investerare som tvingas avyttra fastigheter för att kvoten fastigheter i deras portfölj skall ligga på en önskvärd nivå. Det finns även de företag som har specialiserat sig på att förvärva objekt för att sedan förädla dessa och därefter avyttra. 8) INITIERING Det finns som sagt en stor variation av motiv till en försäljning. Själva initiativet till en sådan tas oftast av säljaren, som p.g.a. någon av de tidigare nämnda anledningarna, bestämt sig för avyttra ett eller flera objekt. Det är dock inte ovanligt att säljaren själv blir kontaktad av antingen en mäklare eller av en potentiell köpare till ett objekt. Mäklarna försöker ofta själva få till en transaktion genom att identifiera intressanta objekt och dess ägare, för att sedan erbjuda sina tjänster där de tror att deras kunskap kan vara av intresse. Givetvis med förhoppningen att få i uppdrag att lägga ut objektet till försäljning. Säljaren kan även ha kontaktats själv av en intressent som delger sitt intresse för något objekt. Där får då säljaren göra en bedömning huruvida de kan tänka sig sälja objektet och i såna fall hur de skall ska gå vidare i affären. I samband med det utförs vissa analyser av objektet för att säljaren skall vara säker på att rätt beslut tas. Hur mycket av det arbetet som görs inom företaget avgörs av hur stor kompetens det berörda företaget besitter. Där drar de större fastighetsbolagen fördel av deras breda kompetens vilket för med sig att större delen av arbetet utförs internt. Säljaren gör bl.a. en bedömning av objektets värde i samband med sitt beslut. Detta ligger sedan till grund för vilket pris säljaren skall begära vid en eventuell försäljning. 8) Alvemur, Norberg, Examensarbete