Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö

Transkript

1 K Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 203 Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö - En analys av det direkta och indirekta ägandet Författare: Fredrik Karlsson Peter Lövgren Stockholm 2003 Handledare: Hans Lind 1

2 Förord Med detta examensarbete avslutar vi vår lantmäteriutbildning vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts i samarbete med fastighetskonsultföretaget Jones Lang LaSalle. Sifferuppgifterna i arbetet är baserat på information från Jones Lang LaSalles databas ARGO. Vi vill därför speciellt tacka Paul Kivimets på avdelningen för Research & Consulting på Jones Lang LaSalle som givit oss möjlighet att ta del av denna information. Utan Er hjälp skulle denna undersökning inte kunna rymmas inom ramen för ett examensarbete. Vi vill även rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lind för värdefulla synpunkter och konstruktiv kritik. Stockholm i mars 2003 Fredrik Karlsson och Peter Lövgren 2

3 Examensarbete Titel Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö En analys av det direkta och indirekta ägandet Nummer 203 Författare Institution Handledare Nyckelord Fredrik Karlsson Peter Lövgren Institutionen för Infrastruktur Enheten för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Hans Lind Direkt ägande, Indirekt ägande, Koncentration, Marknad, Delmarknad Sammanfattning Detta arbete har till uppgift att kartlägga och analysera ägandet för kontorsfastigheter på tre marknader i Sverige: Stockholm, Göteborg och Malmö. I takt med att ekonomin blivit alltmer globaliserad och kapital mer lättrörligt finns det anledning att undersöka hur detta har påverkat den Svenska fastighetsmarknaden. Därför har vi valt att kartlägga ägandet vid två olika tidpunkter, och , för att möjliggöra analys av ägarförändringar över tiden. Ägarförändringar hos de redan befintliga aktörerna skulle kunna bero på de konkurrens- och stordriftsfördelar som finns med att ha ett koncentrerat fastighetsbestånd. Därför har ett koncentrationsindex använts som möjliggjort undersökningar av koncentrationsförändringar på marknaderna/delmarknaderna. Undersökningen i detta arbete har baserats på information från fastighetskonsultföretaget Jones Lang LaSalles databas, ARGO. De geografiska avgränsningarna för respektive marknad/delmarknad samt ytuppgifter kommer från denna databas. Resultatet från undersökningen visar att utländska investerare varit aktiva under perioden 2000 till 2003 och nästan fördubblat sitt direkta ägande i fastigheter på de tre undersökta marknaderna. När det gäller koncentrationen kan konstateras att den generellt har ökat under samma period, vilket skulle kunna ses som ett tecken på att fastighetsägarna eftersträvar konkurrens och stordriftsfördelar. Huruvida det utländska intresset förblir starkt kan komma att påverkas av resultatet i Sveriges EMU-omröstning, september Ett medlemskap skulle kunna innebära ett fortsatt starkt utländskt intresse, medan ett nej i omröstningen skulle kunna leda till ett minskat intresse. 3

4 Master of Science Thesis Title The ownership structure for office properties in Stockholm, Gothenburg and Malmo Analyze of direct and indirect ownership Number 203 Authors Institution Supervisor Keywords Fredrik Karlsson Peter Lövgren Institution of Infrastructure Division of Building and Real Estate Economics Royal Institute of Technology, Stockholm, Sweden Hans Lind Direct ownership, Indirect ownership, Concentration, Market, Submarket Abstract The aim of this research is to survey and analyze the ownership of office properties on three different markets in Sweden: Stockholm, Gothenburg and Malmo. The globalization of the economy has increased the flow of capital and that is a reason for examining how it has affected the Swedish Property Market. This paper examines the ownership at two different points in time, and , which makes it possible to analyze the change in ownership during this period. One explanation for the change in ownership over time might be economies of scale when having a number of properties concentrated. We have therefore used a concentration index for calculation of market concentrations. The examination is based on information from the Jones Lang LaSalle database ARGO. The definition of the markets/submarkets and the office area information comes from that database. This paper demonstrates that foreign investors have been active during this period of time, , as they almost have doubled their direct property ownership on the three markets. The examination shows that generally the degree of concentration has increased over the period under study, which could mean that property owners try to achieve economies of scale. The interest of foreign investors in Sweden might be affected by the result of the EMUelection, taking place in September A membership in the EMU probably would result in a continuing strong interest in the Swedish Property Market. On the other hand if the result of the election turns out to be negative to membership it might lead to a decreased interest. 4

5 1. Introduktion Bakgrund Syfte och problemformulering Hypoteser Avgränsningar Definitioner Ägande Marknader/Delmarknader Ägarkategorier Förvaltningsklasser Disposition Teori Direkta fastighetsinvesteringar Indirekta fastighetsinvesteringar Stordriftsfördelar Metod Metodval Herfindahl index Kartläggning av det direkta ägandet Förändringar direkta ägandet Stockholmsmarknaden Alla delmarknader, Stockholm CBD, Stockholm Innerstaden förutom CBD, Stockholm Solna/Sundbyberg, Stockholm Kista, Stockholm Närförort, Stockholm Göteborgsmarknaden Alla delmarknader, Göteborg CBD, Göteborg Innerstaden förutom CBD, Göteborg Malmömarknaden Alla delmarknader, Malmö CBD, Malmö Innerstaden förutom CBD, Malmö Kartläggning av det indirekta ägandet Förändringar indirekta ägandet Stockholmsmarknaden

6 5.2.1 Alla delmarknader, Stockholm CBD, Stockholm Innerstaden förutom CBD, Stockholm Solna/Sundbyberg Kista Närförort, Stockholm Göteborgsmarknaden Alla delmarknader, Göteborg CBD, Göteborg Innerstaden förutom CBD, Göteborg Malmömarknaden Alla delmarknader, Malmö CBD, Malmö Innerstaden förutom CBD, Malmö Marknadskoncentration Jämförelse av marknadskoncentration Förändring av marknadsandelar beroende på förvaltningsklasser Stockholmsmarknaden CBD, Stockholm Innerstaden förutom CBD, Stockholm Solna/Sundbyberg, Stockholm Kista, Stockholm Närförort, Stockholm Göteborgsmarknaden CBD, Göteborg Innerstaden förutom CBD, Göteborg Malmömarknaden CBD, Malmö Innerstaden förutom CBD, Malmö Resultatdiskussion Hypotes Hypotes Hypotes Hypotes Andra intressanta resultat Referenser Bilaga 1 De 20 största ägarna i Stockholm, Göteborg och Malmö totalt Bilaga 2 De 20 största ägarna på respektive marknad/delmarknad Bilaga 3 Klassificering av fastighetsägare år 2003 Bilaga 4 Klassificering av fastighetsägare år

7 1. Introduktion 1.1 Bakgrund Utvecklingen av den globala ekonomin har lett till att kapital lättare kan röra sig mellan länder. Detta har förändrat många marknader. Aktörer som tidigare inte varit aktiva på marknader utanför sitt hemland söker nya investeringshorisonter, där nya intressanta investeringsmöjligheter ges. Den ökade integreringen med andra tillgångsslag har också påverkat synen på fastighetsinvesteringar. Idag betraktas fastigheter som en del i en tillgångsportfölj och inte som fristående enheter. Det har medfört höjda krav på att fastigheterna skall passa in i tillgångsportföljen och generera avkastning, vilket i sin tur ökat likviditeten på marknaden. Ett intressant alternativ till kapitalintensiva direkta fastighetsinvesteringar är att indirekt via investeringar i fastighetsaktier få exponering mot fastighetsmarknaden. I tider då företag koncentrerar sig på sin kärnverksamhet finns det anledning att undersöka i vilken utsträckning fastighetsägare väljer att sälja delar eller hela beståndet. Detta skulle kunna leda till att andra fastighetsägare ges möjlighet att stärka sina positioner. Som dominerande ägare på en viss delmarknad kan en monopolliknande situation uppstå, vilket i sin tur leder till att företag lättare kan påverka hyresnivån och yttre omständigheter av betydelse. I föreliggande arbete kommer vi att undersöka vilka de stora fastighetsägarna är på respektive delmarknader i Stockholm, Göteborg och Malmö, såväl direkt som indirekt. För att underlätta detta arbete har en databas innehållande ca 2300 fastigheter och ca 900 fastighetsägare byggts upp. Databasen är ett hjälpmedel som kan ge långt fler svar än de som kommer redovisas i denna uppsats. Inom området ägarförhållanden finns få tidigare studier specificerat till delmarknadsnivå. Anders Zingmark på Byggstatistik AB kommer årligen ut med boken Sveriges största fastighetsägare. I boken redovisas de 40 största fastighetsägarna med avseende på värde för bostäder, kommersiella fastigheter och industrifastigheter i de 40 största kommunerna. DTZ har publicerat en del uppgifter om hur stort det utländska ägandet är på den Svenska fastighetsmarknaden i form av värde. Här skiljer sig vår undersökning mot tidigare studier inom området, då vi har valt att undersöka storleken på ägandet med avseende på yta. (Zingmark, 2002), (Fastighetsvärlden, ) 1.2 Syfte och problemformulering Fastigheter är tillsammans med aktier och räntebärande värdepapper de huvudsakliga investeringsalternativ som finns. När det gäller fastigheter går det att ta del av dess avkastning genom att äga fastigheter direkt såväl som indirekt via aktier i ett företag som äger fastigheter eller via fastighetsfonder. I takt med de omställningar som skett inom den globala ekonomin har det utländska ägandet generellt ökat i Svenska noterade börsbolag sedan början på 90- talet. Därför ska vi i detta arbete analysera hur det utländska ägandet har förändrats hos börsnoterade fastighetsägare och hur detta förhåller sig till det utländska direkta ägandet. (McGregor & Hoesli, 2001), (Sundin & Sundqvist, 2000) En stor aktör på en delmarknad har möjligheter att i större utsträckning påverka prissättningen, och andra omständigheter av betydelse. Dessutom finns stordriftsfördelar med att ha ett stort fastighetsbestånd samlat till ett mindre geografiskt område, med avseende på 7

8 förvaltningskostnader. Här kommer vi in på den del i undersökningen som behandlar huruvida koncentrationen (3.2) har ökat på respektive delmarknad. Koncentrationen analyseras även med utgångspunkt från om fastighetsägaren bedriver egen förvaltning eller har den utlagd på entreprenad. (Lind, 2000) 1.3 Hypoteser Med utgångspunkt från vårt syfte och problemformulering har fyra hypoteser utformats. Den ökade globaliseringen har lett till att kapital lättare kan röra sig mellan länder. Därför behandlar den första hypotesen huruvida det utländska ägandet har ökat genom direkta investeringar. Hypotes 1 Det utländska direkta ägandet har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. Det utländska ägandet har generellt ökat i Svenska noterade börsbolag sedan början på 90- talet. Därför fokuserar den andra hypotesen på hur det förhåller sig med det utländska indirekta ägandet via noterade fastighetsägare. (Sundin & Sundqvist, 2000) Hypotes 2 Det utländska indirekta ägandet har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. När det gäller den tredje hypotesen fokuserar den på koncentrationen på respektive delmarknad. Ett större bestånd på en delmarknad gör det möjligt att använda mer specialiserad arbetskraft vilket kan öka effektiviteten i förvaltningen. Därför är det intressant att undersöka om det finns tendens till ökad koncentration. (Lind, 2000) Hypotes 3 Koncentrationen har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. Den fjärde hypotesen behandlar också koncentration. Sambandet mellan fastighetsbeståndets utseende och driftskostnadernas nivå kan ha försvagats genom ökade möjligheter att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Med avseende på detta kan det vara intressant att undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning har ökat sin koncentration och om fastighetsägare med förvaltning utlagd på entreprenad har minskat sin. (Lind, 2000) Hypotes 4 Fastighetsägare med egen förvaltning har under de tre senaste åren ökat sin koncentration, samtidigt som fastighetsägare med förvaltning utlagd på entreprenad har minskat sin. 1.4 Avgränsningar En första övergripande avgränsning är valet av marknader/delmarknader. I det här arbetet har vi valt de tre största marknaderna i Sverige: Stockholm, Göteborg och Malmö. De tre marknaderna bedöms som de mest intressanta att genomföra en sådan här undersökning på. Undersökningen begränsas till taxeringsenheter innehållande huvudsakligen kontor (typkod 325). Definitionen för denna typkod är att mer än halva ytan i fastigheten omfattas av kontor. 8

9 Kontorsytor som ingår i fastigheter med typkod 321 (flerbostadshus innehållande bostäder och lokaler) innefattas inte i undersökningen. Flertalet av fastigheterna i undersökningen består av en taxeringsenhet, men det finns även fastigheter bestående av flera taxeringsenheter. Det är då i regel fråga om industrifastigheter, vilka kan bestå av en taxeringsenhet för industridelen och en taxeringsenhet för kontorsdelen. I sådana fall inkluderas endast taxeringsenheten för kontorsdelen. Även ytmässigt görs en avgränsning genom att endast inkludera taxeringsenheter med en kontorsyta över 1000 kvm. Detta innebär att alla fastigheter som har kontorsyta över 1000 kvm och finns på utvalda delmarknader ingår i undersökningen. De ytor som härigenom faller bort bedöms i sammanhanget som försumbara. Jämförelsen mellan de största ägarna kommer inte heller påverkas då ägarna till dessa fastigheter sannolikt är egenanvändare. De ytuppgifter som redovisas i arbetet är avrundade till närmsta 1000 tal. Det indirekta ägandet har undersökts för alla börsnoterade företag som äger mer än kvm kontorsyta sammanlagt på alla våra tre valda marknader Stockholm, Göteborg och Malmö. Börsnoterade företag som är utländska juridiska personer har inte inkluderats, exempelvis AstraZeneca och Pharmacia Corporation. För de börsnoterade företagen kontrolleras ägarandelen för de 25 största ägarna med avseende på kapitalandelen (3.1). De övriga ägarna går in under kategorin övrigt. Alla utländska ägare är dock inkluderade bland de 25 största ägarna. Vid icke noterade fastighetsägare stannar enligt vår definition det indirekta ägandet, och ingår därför inte i undersökningen av det indirekta ägandet. (Sundin & Sundqvist, 2000) 1.5 Definitioner Ägande I detta arbete definieras direkt ägare till en fastighet som den lagfarne ägarens koncernmoderbolag. Denna definition är naturlig då flertalet fastigheter ägs via kommanditbolag eller andra typer av bolag. Ett bolag klassificeras i detta arbete som ensam direkt ägare till en fastighet om ägarandelen uppgår till mer än 50 %. Det indirekta ägandet definieras endast för de noterade fastighetsägarna och innebär att koncernmoderbolagets ägare undersökts, som i det här arbetet omfattar de 25 största ägarna med avseende på kapitalandelen (5.1) Marknader/Delmarknader Stockholmsmarknaden omfattar följande kommuner: Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Järfälla, Lidingö, Nacka, Salem, Sigtuna, Solna, Sollentuna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands - Bro, Upplands - Väsby, Vallentuna, Vaxholm, Värmdö, Österåker Stockholmsmarknaden likställs med Alla delmarknader Stockholm och förkortas Sth. Göteborgsmarknaden omfattar följande kommuner: Göteborg, Kungsbacka, Lerum, Mölndal, Partille. Göteborgsmarknaden likställs med Alla delmarknader Göteborg. och förkortas Gtb. Malmömarknaden omfattar följande kommuner: Lund och Malmö Malmömarknaden likställs med Alla delmarknader Malmö och förkortas Mö. 9

10 Med utgångspunkt från dessa marknader har ytterligare en uppdelning genomförts, den benämns som delmarknadsnivå. Delmarknaderna består inte alltid i uppdelningar på kommunnivå utan snarare större områden med en naturlig geografisk tillhörighet. Med förkortningen CBD (Central Business District) menas de centrala affärsdistrikten. Följande delmarknader har undersökts i arbetet. Deras geografiska avgränsning åskådliggörs i kartorna i kapitel 4: Stockholm: CBD, Innerstaden förutom CBD, Närförort, Solna/Sundbyberg, Kista, Arlandakorridoren, Norra kranskommunerna, Södra kranskommunerna. Göteborg: CBD, Innerstaden förutom CBD, Hisingen, Norra Älvstranden, Nordöstra förorterna, Västra förorterna, Mölndal, Kungsbacka, Partille/Lerum Malmö: CBD, Innerstaden förutom CBD, Västra hamnen, Östra hamnen, Östra förorterna, Limhamn/Bunkeflo/Hyllie, Lund innerstaden, Lund Ideon, Lund övrigt. Av delmarknaderna ovan har de av större intresse valts att redovisas i kapitel 4-7. De delmarknader som har 20 eller fler enskilda ägare redovisas även i bilaga 2, övriga ingår endast för att få fram totalstocken Ägarkategorier Fastighetsägarna har i detta arbete delats in i nedanstående ägarkategorier med hänsyn till deras huvudsakliga verksamhet: Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsbolag, Icke noterat Fastighetsutveckling & Byggverksamhet Bank & Finans Försäkring Pensionsbolag & Fonder Stiftelser & Dödsbon Fackförbund& Intresseorganisationer Utländsk Statligt Kommunalt Familjeföretag Privatpersoner Parti- och detaljhandel Teknologi, Telekom & Tillverkning Tjänster & Transport Återköp av egna aktier Okänt Övrigt Klassificeringen av fastighetsägare återfinns i bilaga 3-4. Vilken ägarkategori respektive ägare har tilldelats är med utgångspunkt från information på bolagens hemsidor, Affärsdatabasen eller information från boken Ägarna och Makten. Gränsdragningsproblematik finns för ett flertal bolag, indelningen i de olika kategorierna har gjorts efter koncernmoderbolagets huvudsakliga verksamhet. Alla bolag med utländsk koncernmoder ingår i kategorin utländsk, oberoende av verksamhet. De här klasserna tillämpas både för det direkta och indirekta ägandet. (Affärsdatabasen, ), (Sundin & Sundqvist, 2000) 10

11 1.5.4 Förvaltningsklasser För att undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning i högre utsträckning har koncentrerat sitt ägande än fastighetsägare med förvaltning på entreprenad har de stora fastighetsägarna delats in i två olika klasser. Den ena klassen är fastighetsägare med egen förvaltning, i detta arbete kallade förvaltningsföretag (f) och den andra klassen är fastighetsägare med förvaltning på entreprenad, i detta arbete kallade entreprenadföretag (e). Analys av koncentrationsförändringen har gjorts av de fastighetsägare som 2003 tillhör de tio största på undersökta delmarknader. Nedan listas de fastighetsägare med egen förvaltning respektive de fastighetsägare med förvaltningen utlagd på entreprenad. Egen förvaltning AMF Pension AP Fastigheter Bygg-Göta Göteborg AB Castellum Drott Ernströmgruppen Fastighets AB Linco Förvaltaren Handelsbanken HSB Hufvudstaden Humlegården Fastigheter Ljungberggruppen Malmö kommun NCC Nordea Fastigheter Nordisk Renting SAS Skanska Solna Business Park Statens Fastighetsverk Stena AB Sydkraft Tornet Vasakronan Wallenstam Wihlborgs Förvaltning på entreprenad Alecta Amco Capital AB Doughty Hanson & Company IBM Svenska AB SEB Trygg Liv Skandia AFA Sjukförsäkring förvaltar en viss andel av sitt fastighetsbestånd själva medan en viss andel är utlagd på entreprenad. Källa för information om fastighetsägarna har egen förvaltning eller har den utlagd på entreprenad har varit hemsidor samt i vissa falla telefonsamtal till dem. 1.6 Disposition Uppsatsen är strukturerad på följande sätt. I Kapitel 2, Teorikapitlet, finns teorier om stordriftsfördelar och direkt/indirekt ägande. I Kapitel 3, Metodkapitlet, beskrivs 11

12 tillvägagångssättet och de verktyg som använts för att få fram det material undersökningen bygger på. Det innehåller även en kort introduktion till Herfindahl index, en metod att beräkna marknadskoncentration. Resultat av det direkta och indirekta ägandet presenteras i kapitel 4 respektive 5. Här behandlas hur det direkta respektive indirekta ägandet fördelar sig på respektive delmarknad, dels mellan de olika fastighetsägarna och de olika ägarkategorierna. I Kapitel 6 redovisas resultatet av koncentrationen på utvalda delmarknader. I kapitel 7 återfinns förändringen av marknadsandelar avseende våra två förvaltningsklasser. Slutligen presenteras en resultatdiskussion i kapitel 8. 12

13 2. Teori 2.1 Direkta fastighetsinvesteringar En direkt fastighetsinvestering innebär rättigheten till ägande av mark, med i de flesta fall en eller flera byggnader på. Med den direkta fastighetsinvesteringen följer i de flesta fall en mängd åtaganden, t ex förvaltning och skötsel av fastigheten. Investeringar kan ske i olika typer av fastigheter, t ex bostäder, eller kommersiella fastigheter. Detta arbete fokuserar på kontorsfastigheter, som är en del av de kommersiella fastigheterna. Fastigheter har som tillgångsslag ett antal särdrag: fixt läge, heterogenitet, illikviditet, kapitalintensiv, styrs mycket av offentliga regleringar etc. Den stora fördelen med direkta fastighetsinvesteringar är att de diversifierar risken på ett bra sätt i en portfölj. Avkastningen på fastigheter har visats ha låg korrelation med andra tillgångsslag och utgör därför ett intressant investeringsalternativ. (McGregor & Hoesli, 2001) 2.2 Indirekta fastighetsinvesteringar En direkt fastighetsinvestering har vissa särdrag som investeringsobjekt, vilket begränsar dess attraktivitet. Det krävs exempelvis en stor mängd kapital att bygga upp diversifierade portföljer, något som många mindre investerare inte har möjlighet att klara av. En möjlighet för sådana investerare att ta del av de diverifieringsfördelar som fastighetsmarknaden erbjuder kan vara att investera i aktier i ett fastighetsbolag eller i en investeringsform som ännu inte finns i Sverige, fastighetsfonder (REIT). (McGregor & Hoesli, 2001) Genom att på detta sätt investera indirekt på fastighetsmarknaden undviks ett flertal av de nackdelar som är förenade med en direkt investering. Det är en mer likvid investering och även mindre kapitalstarka investerare har möjligheter att bygga upp en diversifierad portfölj. Om investering sker i företag eller fond som har en diversifierad fastighetsportfölj kan det räcka med att endast investera i ett företag respektive en fond. Då aktierna handlas publikt, dagligen, är priset hela tiden känt. En nackdel med den indirekta investeringsformen är den dubbelbeskattning som finns i Sverige, dvs skatt betalas både vid realisationsvinst och utdelning. (McGregor & Hoesli, 2001) 2.3 Stordriftsfördelar Utgångspunkten här är att det finns s k odelbarheter när det gäller arbetskraft och maskiner. Fastighetsbeståndets storlek kan påverka möjligheten att utnyttja viss typ av arbetskraft och vissa maskiner på ett optimalt sätt. Ett större bestånd gör det möjligt att använda mer specialiserad arbetskraft vilket kan öka effektiviteten i förvaltningen. Ett litet bestånd kan innebära att en person ansvarar för många olika saker, vilket gör att vissa uppgifter kanske inte sköts på grund av att rätt kunskaper saknas. (Lind, 2000) Sambandet mellan fastighetsbeståndets utseende och driftskostnadernas nivå kan ha försvagats genom ökade möjligheter att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Då kommer effektiviteten att sammanhänga med det förvaltade beståndets struktur och inte beståndet hos en enskild ägare. Beståndets sammansättning kan dock påverka kostnaderna för entreprenaden. Hur mycket entreprenören begär för att sköta beståndet beror av hur enkelt det är att samordna driften av beståndet med driften av andra objekt. (Lind, 2000) 13

14 3. Metod 3.1 Metodval I detta arbete har kvantitativ metodik använts för att genomföra undersökningen. Utgångspunkten för arbetet är att försöka genomföra följande punkter för att bl a ge svar på de hypoteser som utformats. (Backman, 1998) Identifiera de stora fastighetsägarna på respektive delmarknad - direkt såväl som indirekt. Detta syftar till att försöka ge en bra bild av hur stora respektive ägare är på olika delmarknader, men också en inblick i det korsvisa ägandet mellan bolag. Åskådliggöra ägandet i form av olika ägarkategorier både direkt och indirekt. Undersökningen kommer förhoppningsvis på ett rättvisande sätt återge fördelningen mellan olika ägarkategorier som Fastighetsbolag Noterat, Staten, Pensionsbolag & Fonder etc. Presentera ägarförändringen över tiden genom att analysera de transaktioner som ägt rum de senaste tre åren. Analysera koncentrationen på de olika marknaderna/delmarknaderna. Undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning i högre utsträckning har koncentrerat sitt ägande än fastighetsägare med förvaltningen utlagd på entreprenad. Undersökningen för ägandet har baserats på uppgifter från Jones Lang LaSalles databas, ARGO. Även den geografiska avgränsningen för respektive delmarknad följer ARGO:s definitioner. I ARGO finns uppgifter på delmarknadsnivå om alla fastigheter med en kontorsyta som överstiger 1000 kvm. Uppgifterna i ARGO baseras på ytuppgifter från börsbolagens årsredovisningar, fastighetsregistret samt i vissa fall även uppmätta ytor. Utdrag från ARGO har gjorts på fastigheter med en uthyrningsbar kontorsyta enligt ovanstående kriterium. Informationen har överförts till Excel och har omfattat bl a fastighetsbeteckning, ägare, delmarknad och total kontorsyta. Detta har varit grundmaterialet till den databas som sedan konstruerats och bearbetats. Informationen har i vissa fall kompletterats huruvida rätt företag stått som koncernmoder, vilket har undersökts med Datscha och Affärsdatabasen, kompletterat med information från Lantmäteriet. Mot den bakgrunden har en bra bild av hur det direkta ägandet fördelat sig kunnat återges för respektive marknad/delmarknad i arbetet. För vissa fastigheter har det inte gått att finna någon fastighetsägare, i dessa fall tillhör de ägarkategorin Okänt. Det rör sig om ett fåtal fastigheter på mindre delmarknader. (ARGO, ) När det gäller det indirekta ägandet har SIS Ägarservice, som årligen utger boken Ägarna och makten, varit till stor hjälp. SIS Ägarservice får även kontinuerligt uppdaterade ägarförändringar från VPC (VärdePappersCentralen). Information om ägarfördelningen år 2003 har tillhandahållits genom deras webbaserade databas medan ägarfördelningen år 2000 erhållits genom boken Ägarna och makten Ägarinformationen för Tornet, Wallenstam, JM och Klövern har ej uppdaterats till årsskiftet För dessa bolag är ägarfördelningen per De 25 största ägarna i respektive bolag finns redovisade medan de övriga ägarna bildar en kategori, Övrigt. Däremot finns alla utländska ägare presenterade i varje bolag. (Sundin & Sundqvist, 2000), SIS Ägarservice AB ( ). I arbetet har en jämförelse av ägandet över tiden gjorts genom att gå igenom de transaktioner som ägt rum från och med fram till När det gäller fastigheter som sålts mer än en gång är det väsentliga vem ägaren var samt vem ägaren var

15 12-31, d v s har fastigheten bytt ägare ett flertal gånger mellan dessa tidpunkter saknar det betydelse. Informationskällor för transaktioner har varit Datscha, Argo, FP-win samt Fastighetsvärlden. (Datscha ), (Fastighetspris.nu, ), Fastighetsvärlden ( ). Informationen har lagrats i en databas som underlättar analysen av både det direkta och indirekta ägandet. När det gäller det indirekta ägandet hjälper databasen till med att analysera ägandet i två steg. I steg 1 går den igenom alla företag och fördelar ägandet mellan dessa ägare, i steg 2 går den vidare då det gäller noterade bolag och ser hur mycket dessa ägare i sin tur äger indirekt. Genom att summera uträkningen av dessa två steg, får vi det som vi definierar som indirekt ägande (5.1). 3.2 Herfindahl index I detta arbete behandlas en metod som mäter graden av koncentration, ett koncentrationsindex kallat Herfindahl Index, som baseras på summan av kvadraten för marknadsandelarna. Detta index används för att mäta konkurrensen på en marknad och är ett redskap som bl a det amerikanska justitiedepartementet använder sig av vid bolagssammanslagningar. En generell regel de tillämpar är att om koncentrationen ökar med mer än 0,10 genom sammanslagningen godkänns den inte. Andra riktmärken de har är att understiger indextalet 0,10 är det en konkurrenskraftig marknad, ett indextal mellan 0,10 och 0,18 indikerar en marknad med måttlig konkurrens och ett indextal över 0,18 innebär en oligopolmarknad. En monopolmarknad har ett indextal överstigande 0,6. (Investopedia, ) 15

16 4. Kartläggning av det direkta ägandet 4.1 Förändringar direkta ägandet Här presenteras viktiga företagsförvärv och transaktioner mellan 2000 och 2003, som har haft påverkan på resultatet. Tornet har förvärvat Amplion Fastigheter och därigenom deras fastigheter. Ericsson har avyttrat sitt fastighetsbestånd. Whitehall funds (Goldman Sachs) har i en transaktion förvärvat 40 fastigheter från NCC (varav många i Stockholm, Göteborg och Malmö). SPP har under treårsperioden blivit uppköpta av Handelsbanken. Pensionsdelen, som fastigheterna tillhörde, överfördes i ett nytt bolag, Alecta. Wihlborgs har förvärvat postens fastighetsbolag Tebargo Fastigheter AB. Klövern (f d Adcore) är ett nybildat fastighetsbolag som skapades i samband med att Wihlborgs sålde ut vissa fastigheter efter köpet av Tebargo Fastigheter. Platzer har avnoterats och är idag helägt av Ernströmgruppen. Columna Fastigheter har köpt upp Realia, men valde att behålla namnet Realia. Sydkraft har blivit uppköpta av tyska energijätten EON. Skandia har under våren 2000 förvärvat det tidigare börsnoterade fastighetsbolaget Diligentia. Alla jämförelser i detta kapitel grundar sig på total kontorsyta, avrundat till närmaste tusental. Kontorsstocken som har angivits på respektive delmarknad omfattar enbart kontorsytor enligt definitionen för våra avgränsningar (1.4). 4.2 Stockholmsmarknaden Alla delmarknader, Stockholm Karta 1 Källa: I Stockholmsmarknaden ingår följande kommuner: Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Salem, Sigtuna, Solna, Sollentuna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Bro, Upplands- Väsby, Vallentuna, Vaxholm, Värmdö och Österåker. 16

17 Ägarbilden år 2003 respektive år 2000 framgår av nedanstående tabeller. Alla delmarknader 2003, Stockholm Drott Vasakronan AP Fastigheter Skandia Skanska AMF Pension SEB Trygg Liv Wihlborgs Alecta (SPP) Castellum Alla delmarknader 2000, Stockholm Drott Vasakronan AP Fastigheter Skandia SEB Trygg Liv Skanska AMF Pension Ericsson Wihlborgs JM Kontorsstocken för Stockholmsmarknaden uppgår 2003 till kvm. Motsvarande siffra år 2000 var kvm. Kontorsstocken har under perioden ökat med kvm, motsvarande en förändring på 8 %. Ericsson har under år 2000 avyttrat sitt fastighetsbestånd. AP Fastigheter och Drott är de aktörer som förvärvat större delen av Ericssons tidigare fastighetsportfölj. Tendens finns att de redan stora fastighetsägarna år 2000 ytterligare ökat sin ägarandel, i snabbare takt än marknaden expanderat. Detta gäller framför allt de tre största ägarna: Drott, Vasakronan och AP Fastigheter. Tillsammans motsvarar deras ökning ca kvm. Andra aktörer som ökat är Alecta och Castellum som är nya bland de tio största ägarna år 2003 med ökningar på km respektive kvm. JM en av de aktörer som avyttrat flest fastigheter i sitt bestånd, vilket placerar dem som femtonde största ägare Alla delmarknader, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Statligt Försäkring Utländsk Bank & Finans Fastighetsutveck. & Byggv Fackförbund & Intresseorg Kommunalt Familjeföretag Alla delmarknader, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Statligt Försäkring Fastighetsutveck. & Byggv Bank & Finans Fackförbund & Intresseorg Utländsk Kommunalt Teknologi, Telekom & Tillv Utländska ägandet har på tre år ökat med 84 %, motsvarande kvm, och är därmed den kategorin med högst procentuell ökningstakt. Med en ökning på kvm, motsvarande 27 % har Fastighetsbolag, Noterat den största ökningen i absoluta tal. Av denna ökning står Drott för ungefär hälften, med kvm. Bland Fastighetsbolag, Noterat har Kungsleden högst procentuell ökningstakt, då de ökat sitt innehav från kvm till kvm, motsvararande 80 %. I kategorin Fastighetsbolag, Noterat är Hufvudstaden enda företag som under treårsperioden minskat sitt ägande. 17

18 Pensionsbolag & Fonder har ökat med 19 %, motsvarande kvm. AP Fastigheter står för mer än halva ökningen. Alecta har högst procentuell ökningstakt bland Pensionsbolag & Fonder, 34 %. Tre kategorier har minskat under treårsperioden: Fackförbund & Intresseorganisationer, Kommunalt och Teknologi, Telekom & Tillverkning. Sistnämnda kategori har minskat kraftigt till följd av Ericssons avyttrade fastighetsbestånd CBD, Stockholm Karta 2 Källa: Den geografiska avgränsningen för CBD visas i karta 2. Ägarbilden för 2003 respektive 2000 framgår av tabellerna nedan. CBD 2003, Stockholm Skandia Hufvudstaden Statens Fastighetsverk AMF Pension AP Fastigheter Vasakronan SEB Trygg Liv Nordea Fastigheter Drott Handelsbanken CBD 2000, Stockholm Skandia Hufvudstaden Statens Fastighetsverk AMF Pension SEB Trygg Liv AP Fastigheter Nordea Fastigheter Drott Stockholms kommun Vasakronan Kontorsstocken i Stockholm CBD uppgår till kvm, att jämföra med kvm år Vasakronan har nästan fördubblat sitt ägande i och med förvärvet av tre Hötorgsskrapor under I övrigt har inga stora ägarförändringar skett under perioden bland de största fastighetsägarna i CBD. De tre största aktörerna på Stockholmsmarknaden: Drott, Vasakronan och AP Fastigheter har förhållandevis liten andel av sitt ägande i CBD. Motsatsen är Hufvudstaden som har hela 73 % av sitt totala ägande på denna delmarknad. 18

19 CBD, Stockholm 2003 Försäkring Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Statligt Bank & Finans Fackförbund & Intresseorg Utländsk Familjeföretag Stiftelser & Dödsbon Privatpersoner CBD, Stockholm 2000 Försäkring Pensionsbolag & Fonder Fastighetsbolag, Noterat Bank & Finans Statligt Fackförbund & Intresseorg Fastighetsutveck. & Byggv Kommunalt Familjeföretag Stiftelser & Dödsbon Utländska ägare har under treårsperioden mer än tredubblat sitt ägande, från kvm till kvm. De två största transaktionerna med utländska investerare har ägt rum hösten Tyska fastighetsfonden DEKA har förvärvat fastighetsutvecklingsprojektet kvarteret Grävlingen 12, med en färdigställd kontorsyta på kvm. Norska försäkringsbolaget Vital Forsikring ASA har förvärvat fastigheten Kortbyrån 17 (Vasahuset) med en kontorsyta på kvm. Den största ägarkategorin i CBD är Försäkring vilket beror på Skandia, AFA, Länsförsäkringar och Humlegården fastigheter (som ägs av Länsförsäkringar). Det statliga ägandet har ökat till stor del beroende på Vasakronans förvärv av tre Hötorgsskrapor om sammanlagt kvm. Det kommunala ägandet har däremot minskat från kvm till kvm och tillhör 2003 inte längre de tio största ägarkategorierna Innerstaden förutom CBD, Stockholm Karta 3 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden definieras geografiskt i karta 3 med undantag för CBD. 19

20 Ägandet på delmarknaden ser ut enligt följande för år 2003 och 2000: Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2003 Vasakronan SEB Trygg Liv Drott AMF Pension Skandia AP Fastigheter Alecta (SPP) Nordisk Renting Skanska Humlegården Fastigheter Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2000 Vasakronan SEB Trygg Liv Drott AMF Pension Skandia AP Fastigheter SPP Nordisk Renting Stockholms kommun Skanska Kontorsstocken uppgår 2003 till kvm, att jämföra med kvm år De kvm som färdigställts senaste treårsperioden har fördelats på många olika ägare. I övrigt har inga större förändringar skett på delmarknaden. De åtta största ägarna har alla behållit sina inbördes placeringar, men fyra har dock minskat sitt ägande något. Humlegården Fastigheter har ökat sitt ägande med kvm, motsvarande en ökning på 40 % och är ny bland de tio största ägarna. Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2003 Statligt Pensionsbolag & Fonder Fackförbund & Intresseorg Försäkring Fastighetsbolag, Noterat Bank & Finans Familjeföretag Kommunalt Fastighetsutveck. & Byggv Utländsk Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2000 Statligt Pensionsbolag & Fonder Fackförbund & Intresseorg Bank & Finans Försäkring Fastighetsbolag, Noterat Kommunalt Fastighetsutveck.& Byggv Familjeföretag Privatpersoner Utländska ägare ingår 2003 bland de tio största ägarkategorierna. Whitehall funds har förvärvat Münchenbryggeriet på kvm och är exempel på en utländsk ägare som kommit in på delmarknaden. Försäkring har ökat ägandet med kvm. Det kommunala ägandet följer trenden i Stockholm och minskar på denna delmarknad med kvm, motsvarande 26 %. I övrigt är det inga stora förändringar bland de största ägarkategorierna. 20

21 4.2.4 Solna/Sundbyberg, Stockholm Karta 4 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden består av Solna och Sundbybergs kommun och avgränsas i karta 4. Ägandet ser ut enligt följande: Solna/Sundbyberg, Stockholm 2003 Skandia AP Fastigheter Skanska Vasakronan Solna Business Park Förvaltaren Drott Tornet SAS Fastighets AB Linco Solna/Sundbyberg, Stockholm 2000 Skandia AP Fastigheter Vasakronan Förvaltaren Skanska Tornet Solna Business Park Drott Fastighets AB Linco SAS Kontorsstocken har under treårsperioden ökat med kvm, från kvm till kvm. Ökningen motsvar en förändring på 20 %, vilket gör Solna/Sundbyberg till en av de snabbast växande delmarknaderna. Skanska bidrar med den största ökningen då de fördubblat sitt innehav på tre år. Detta beror främst på företagets nybyggnadsprojekt i Haga Norra på ca kvm som färdigställts under Utlandsägda Solna Business Park har expanderat genom kvm kontorsytor färdigställda AP Fastigheter har i och med kvm nybyggda kontorsytor stärkt sin ställning på delmarknaden och utmanar Skandia som största ägare. Fastighets AB Förvaltaren tillhör de största ägarna på delmarknaden, vilket är ovanligt för ett allmännyttigt fastighetsbolag. 21

22 Solna/Sundbyberg, Stockholm 2003 Utländsk Försäkring Pensionsbolag & Fonder Fastighetsutveck. & Byggv Fastighetsbolag, Noterat Statligt Kommunalt Fackförbund & Intresseorg Fastighetsbolag, Icke noterat Familjeföretag Solna/Sundbyberg, Stockholm 2000 Försäkring Fastighetsutveck. & Byggv Pensionsbolag & Fonder Statligt Utländsk Fastighetsbolag, Noterat Kommunalt Fastighetsbolag, Icke noterat Fackförbund & Intresseorg Familjeföretag Utländska ägare har under treårsperioden blivit största kategori i Solna/Sundbyberg, då det med en ökning på kvm har fördubblats. Största utländska ägare är Solna Business Park som äger kvm. Whitehall funds är en ny utländsk aktör på delmarknaden genom de kvm som förvärvades från NCC. I december 2002 avyttrade de dock kvm från det förvärvade beståndet. En annan ny aktör på delmarknaden är tyska fonden DGI som har förvärvat fastigheten Hilton 1 från JM, innehållande kvm kontorsyta med bland annat JM:s huvudkontor. Ytterligare en ny aktör är tyska fonden 3I, som har förvärvat fastigheten Hilton 4 innehållande 9000 kvm uthyrningsbar kontorsyta. Säljare var även här JM Kista, Stockholm Karta 5 Källa: Karta 6 Källa: Jones Lang LaSalle Avgränsningarna för delmarknaden Kista åskådliggörs i karta 5 och 6. 22

23 Ägarsituationen framgår av nedanstående tabeller: Kista, Stockholm 2003 Drott Vasakronan SEB Trygg Liv Wihlborgs Skandia Castellum NCC Ljungberggruppen Skanska IBM Svenska AB Kista, Stockholm 2000 Drott Ericsson SEB Trygg Liv NCC Skandia Skanska Wihlborgs IBM Svenska AB Castellum AB Stockholms kommun Kontorsstocken har under treårsperioden ökat med kvm, från kvm till kvm. Delmarknaden Kista har därmed växt 21 %, vilket motsvarar den största procentuella ökningen av undersökta delmarknader. Ericsson har avyttrat samtliga sina fastigheter. Drott har förvärvat en viss andel av Ericssonfastigheterna, men har även bedrivit utvecklingsprojekt i Kista, och har därmed ökat sitt ägande med kvm, motsvarande 61 %, under treårsperioden. Vasakronan har genom förvärv av nybyggnadsprojekt kommit upp på en andraplats över ägandet i Kista (inkluderat Kista Science Towers totala kontorsyta, d v s även de ytor de har option på att köpa). Ljungberggruppen är ny bland de tio största ägarna och Wihlborgs är en annan aktör på stark frammarsch. Kista, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsutveck. & Byggv Utländsk Statligt Bank & Finans Försäkring Pensionsbolag & Fonder Kommunalt Familjeföretag Parti- & Detaljhandel Kista, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsutveck. & Byggv Teknologi, Telekom & Tillv Bank & Finans Utländsk Försäkring Statligt Kommunalt Okänt Familjeföretag Fastighetsbolag, Noterat har stärkt sin ställning som största ägarkategori i Kista, där Drott står för mer än halva ökningen (57 %). Övriga noterade bolag som bidrar till ökningen är Wihlborgs, Castellum och Ljungberggruppen. Ericssons utförsäljning av sitt fastighetsbestånd har inneburit att ägarkategorin Teknologi, Telekom & Tillverkning minskat och inte finns med bland de 10 största ägarna Utländska ägandet har ökat med kvm, till följd av Whitehall funds förvärv från NCC. I övrigt har det inte skett några förvärv med utländska investerare. Intresset från utländska investerare för Kista har inte varit lika stort som för angränsande Solna/Sundbyberg, men kategorin är ändå tredje största. Detta beror till stor del på en hög andel egenanvändare, som t 23

24 ex IBM, Hewlett Packard och Bosch. Vasakronans förvärv av Kista Entré och delägande i Kista Science Tower förklarar att statliga ägandet ökat från kvm till kvm Närförort, Stockholm Karta 7 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden åskådliggörs i karta 7. Det inre markerade området motsvarar Innerstaden förutom CBD, det yttre området motsvarar delmarknaden Närförorts avgränsning. Ägarbilden framgår av nedanstående tabeller: Närförort Stockholm 2003 AP Fastigheter Drott Wihlborgs Castellum Skanska Ljungberggruppen Doughty Hanson & Company AMF Pension Vasakronan AFA Sjukförsäkring Närförort, Stockholm 2000 AP Fastigheter Drott Ericsson Castellum AB Wihlborgs Skanska AMF Pension Ljungberggruppen Vasakronan Skandia Kontorsstocken i Närförort uppgår 2003 till kvm, att jämföra med kvm år AP Fastigheter har expanderat mycket på denna delmarknad, främst genom förvärvet av Ericssons huvudkontor på kvm kontorsyta. Ett annat aktivt bolag har varit Drott som i området Marievik färdigställt kvm kontorsyta under perioden. Den utländska fonden Doughty Hanson har expanderat genom förvärvet av fastigheten Stora Katrineberg 16, innehållande kvm kontorsyta. Ny bland de tio största ägarna år 2003 är AFA Sjukförsäkring i och med förvärvet av fastigheten Timotejen 19 från Ericsson på kvm. 24

25 Närförort, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Fastighetsutveck. & Byggv Utländsk Försäkring Fastighetsbolag, Icke noterat Statligt Bank & Finans Privatpersoner Familjeföretag Närförort, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Teknologi, Telekom & Tillv Fastighetsutveck. & Byggv Utländsk Fastighetsbolag, Icke noterat Statligt Privatpersoner Bank & Finans Försäkring Fastighetsbolag, Noterat och Pensionsbolag & Fonder har stärkt sina ställningar som största ägarkategorier i Närförort. Utländska investerare är år 2003 fjärde största ägarkategori, med nästan kvm. Detta beror till stor del på Doughty Hansons expansiva strategi på delmarknaden. Teknologi, Telekom & Tillverkning tillhör i och med Ericssons utförsäljning inte längre de tio största ägarkategorierna. 25

26 4.3 Göteborgsmarknaden Alla delmarknader, Göteborg Karta 8 Källa: I Göteborgsmarknaden ingår följande kommuner: Göteborg, Mölndal, Kungsbacka, Partille och Lerum. Ägandet ser ut enligt följande: Alla delmarknader, Göteborg 2003 Vasakronan Castellum Skandia Wallenstam Kungsleden AB Volvo Ernströmgruppen (Platzer) Tornet Göteborgs kommun Alecta (SPP) Alla delmarknader, Göteborg 2000 Skandia Wallenstam Platzer Vasakronan Castellum SPP AB Volvo Göteborgs kommun Kungsleden AP Fastigheter Kontorsstocken på Göteborgsmarknaden uppgår 2003 till kvm att jämföra med kvm tre år tidigare. Ökningen på kvm, motsvarande 3 %, innebär att Göteborgsmarknaden inte växt i samma takt som Stockholmsmarknaden och Malmömarknaden. Vasakronan har under senaste treårsperioden ökat sitt ägande med kvm och är nu största ägare på Göteborgsmarknaden. Den tidigare största ägaren Skandia har sålt en del fastigheter, till bl a Kungsleden, som fördubblat sitt ägande och är det bolag som ökat mest under treårsperioden. Platzer som år 2000 var ett börsnoterat företag, avnoterades under 2001 och är idag helägt av Ernströmgruppen. Platzer (Ernströmgruppen) har minskat sitt ägande något under perioden. SPP har under treårsperioden blivit uppköpta av Handelsbanken. Pensionsdelen, som fastigheterna tillhör, överfördes i ett nytt bolag, Alecta. Alecta har i Göteborg sålt av en del av 26

27 de tidigare SPP-fastigheterna. Tornet är genom förvärvet av Amplion, en av de aktörer som expanderat och är ny bland de tio största ägarna. Alla delmarknader, Göteborg 2003 Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Statligt Familjeföretag Utländsk Försäkring Kommunalt Fastighetsutveck. & Byggv Fastighetsbolag, Icke noterat Teknologi, Telekom & Tillv Alla delmarknader, Göteborg 2000 Fastighetsbolag, Noterat Teknologi, Telekom & Tillv Försäkring Pensionsbolag & Fonder Fastighetsutveck. & Byggv Fastighetsbolag, Icke noterat Kommunalt Statligt Utländsk Okänt Fastighetsbolag, Noterat är den dominerande ägarkategorin på Göteborgsmarknaden. Ericssons utförsäljning har lett till att Teknologi, Telekom & Tillverkning har minskat. Det statliga ägandet har ökat genom Vasakronans expansion och är 2003 den tredje största kategorin. Ny bland de tio största ägarkategorierna år 2003 är Familjeföretag, till stor del beroende på Ernströmgruppens uppköp av Platzer. Utländska ägare har ökat med kvm och är 2003 den femte största ägarkategorin. En avvikande trend i jämförelse med Stockholm och Malmö är att det kommunala ägandet ökar. Detta beror på kvm färdigställda kommunägda projekt i Norra Älvstranden CBD, Göteborg Karta 9 Källa: Karta 10 Källa: Jones Lang LaSalle CBD avgränsas enligt karta 9 och

28 Ägarbilden ser ut enligt nedanstående. CBD, Göteborg 2003 Statligt Fastighetsbolag, Noterat Pensionsbolag & Fonder Bank & Finans Fastighetsutveck. & Byggv Försäkring Utländsk Kommunalt Fastighetsbolag, Icke noterat Familjeföretag CBD, Göteborg 2000 Pensionsbolag & Fonder Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsutveck. & Byggv Statligt Bank & Finans Försäkring Fastighetsbolag, Icke noterat Kommunalt Utländsk Privatpersoner Kontorsstocken i CBD Göteborg uppgår 2003 till kvm, att jämföra med kvm tre år tidigare. Vasakronan har stärkt sin ställning som den ledande aktören och är med sina kvm den klart största ägaren på delmarknaden. Vasakronan, som även är största ägare på hela Göteborgsmarknaden, har 73 % av sitt ägande lokaliserat till CBD. Castellum och Tornet är ny bland de tio största ägarna, medan Skanska och NCC inte längre tillhör dem. I övrigt har det inte varit några större förändringar. CBD, Göteborg 2003 Vasakronan AP Fastigheter SEB Trygg Liv Alecta (SPP) Drott Castellum Hufvudstaden Tornet Bygg-Göta Göteborg AB Skandia CBD, Göteborg 2000 Vasakronan AP Fastigheter SEB Trygg Liv NCC SPP Drott Hufvudstaden Skandia Skanska Bygg-Göta Göteborg AB Det finns ingen dominerande ägarkategori i Göteborg CBD, då de tre största ägarkategorierna Statligt, Fastighetsbolag Noterat och Pensionsbolag & Fonder är jämnstora. Fastighetsutveckling & Byggverksamhet har minskat ägandet under senaste treårsperioden då Skanska och NCC sålt av en del av sina fastigheter. Whitehall funds, som förvärvat en del fastigheter från NCC, har bidragit till att utländska ägandet ökat med kvm. Ny bland de tio största ägarkategorierna år 2003 är Familjeföretag beroende på Ernströmgruppens förvärv av Platzer. 28