Delårsrapport januari september 2010

Transkript

1 Västerås Stockholm Delårsrapport januari Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari Nettoomsättning för perioden uppgick till 101,7 (103,3) MSEK Bruttoresultat för perioden uppgick till 32,9 (52,2) MSEK Resultat efter skatt för perioden uppgick till -50,6 (-10,2) MSEK Fastighetsbeståndets marknadsvärde är 1 229,9 (1 250,9) MSEK Resultat per aktie uppgick till (-2 040) SEK Juli Koncernens nettoomsättning uppgick till 33,2 (33,6) MSEK Bruttoresultatet för perioden uppgick till 10,8 (19,3) MSEK Resultatet efter skatt uppgick till -11,3 (10,2) MSEK Resultat per aktie uppgick till (2 049) SEK Org nr Strandvägen 5A P.O. Box SE STOCKHOLM Phone: Fax:

2 NYCKELTAL I SAMMANDRAG (MSEK) Januari Januari Omsättning 101,7 103,3 Bruttoresultat 32,9 52,2 Rörelseresultat före värdeförändringar 25,4 49,3 Värdeförändring fastigheter -21,0-20,0 Finansnetto -59,2-46,4 Periodens resultat före skatt -54,9-17,1 Totala tillgångar 1 254, ,6 Eget kapital -141,0 100,4 Direktavkastning (bruttoresultat i förhållande till fastighetsportföljens värde, 12 mån) 3,5 % 5,1 % Soliditet Neg 6,5 % Affärsidé Styrelsen har beslutat att bolagets affärsidé skall revideras. Den tidigare affärsidén fastställdes när villkoren på kreditmarknaden var väsentligt annorlunda än idag. Allokton skall över tiden omvandlas till ett traditionellt fastighetsförvaltande bolag med fokus på förvaltning och utveckling av bolagets fastighetsbestånd. Koncernstruktur är idag helägt av Allokton AB (publ). äger Allokton Real Estate AB som i sin tur äger underkoncernerna Esal AB och Visättrahem AB där fastigheterna finns placerade i ett antal dotterbolag. är emittent av den obligation som delvis finansierar fastighetsbeståndet. Obligationen är noterad på Köpenhamns Fondbörs, i en serie med en löptid på 10 år från startdatum 30 juni Dotterbolagen i Allokton Properties-koncernen har hos HSH Nordbank AG upptagit banklån som finansierar den största delen av fastighetsbeståndet. Koncernövergripande funktioner såsom företagsledning och andra koncerngemensamma tjänster hanteras av moderbolaget Allokton AB (publ) mot en årlig avgift om 3,5 MSEK. Om det nuvarande arbetet att rekonstruera Allokton Properties AB lyckas, kommer juniorbanker samt de tidigare obligationsinnehavarna att kontrollera cirka 87,5 procent av kapital och röster. 12,5 procent av kapital och röster kommer fortsatt att ägas av Allokton AB. Som ett led i nuvarande arbete kommer också bolagets förvaltning att övertas av en extern förvaltare, vilket innebär att Allokton AB:s uppdrag som asset manager upphör. Koncernens resultat Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under perioden till 101,7 (103,3) MSEK och förvaltningskostnader uppgick till 68,8 (51,1) MSEK vilket ger ett bruttoresultat på 32,9 (52,2) MSEK. Det är bolagets bedömning att cirka 4,0-5,0 MSEK av de ökade förvaltningskostnaderna är hänförliga till den kalla och snörika vintern och våren. Centrala administrationskostnader uppgick till 7,5 (2,9) MSEK. Merparten av ökningen är hänförlig till pågående rekonstruktionsprojekt. Rörelseresultatet uppgick till 4,4 (29,3) MSEK och innehåller värdeförändring från förvaltningsfastigheter med -21,0 (-20,0) MSEK. Resultat efter finansnetto uppgick till -54,9 (-17,1) MSEK. Finansiella intäkter och kostnader var netto -59,2 (-46,4) MSEK. Värdeförändringar på upplåning uppgick till -31,4 (-6,9) MSEK och valutakursförändring på upplåning var 20,2 (11,6) MSEK. Koncernens skatt uppgick under perioden till 4,3 (6,9) MSEK. Periodens resultat efter skatt uppgick till -50,6 (-10,2) MSEK. Tillgångar Merparten av koncernens tillgångar består av fastighetsportföljens värde på 1 229,9 (1 250,9) MSEK. Samtliga fastigheter har värderats av extern fastighetsvärderare, CB Richard Ellis, med värdetidpunkt per den 30 juni. Bolaget har bedömt att marknadsvärdena ej har förändrats under kvartal tre. De driftnetton och det investeringsbehov som använts i värderingarna är avstämda mot bolagets budgeterade belopp och egna bedömningar. 2

3 Eget kapital Per den 30 var det egna kapitalet -141,0 (-90,4) MSEK. Kontrollbalansräkningar Styrelserna för samtliga de juridiska personer som ingår i Alloktonkoncernen har efter beslut 31 januari låtit upprätta kontrollbalansräkningar för respektive bolag. Dessa ger vid handen att följande bolag har förbrukat mer än 50 procent av sitt aktiekapital; med organisationsnummer , Allokton Real Estate AB och Decanto AB För samtliga dessa bolag hölls extra bolagsstämma 24 mars där aktieägarna fattade beslut om att fortsätta bolagens verksamhet i syfte att återställa det egna kapitalet. Allokton Properties AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida Skulder Det bokförda värdet på Allokton Propertieskoncernens räntebärande skulder uppgick per den 30 till 1 227,0 (1 263,5) MSEK fördelat på bank- och obligationslån. Obligationslånet om 110 MDKK (135,2 MSEK) löper med en fast årlig ränta om 8,5 procent. De räntebärande skuldernas nominella värde uppgick till 1 332,6 (1 350,4) MSEK. Av denna skuld löper 78,5 (78,8) procent med bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på bokförda skulden uppgick till 4,8 (5,0) procent. Den genomsnittliga räntan på den nominella skulden vid periodens slut uppgick till 4,5 (4,4) procent. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,8 (5,5) år. Bolagets utgivna obligationer, som är noterade på Köpenhamns fondbörs, har, i avsaknad av annan tillgänglig och tillförlitlig information, värderats efter senaste avslutskurs. Obligationen har i enlighet med detta värderats till 30 procent av nominellt belopp, vilket innebär en nedskrivning av skulden om 12,5 MSEK under perioden. Allokton Properties AB har skjutit upp betalningarna av räntan på sitt obligationslån på 110 MDKK som förföll samt Den sammanlagda uppskjutna räntebetalningen uppgår till 24,2 MSEK. av bolagets skulder under januari till. Dessa lättnader ska ses i ljuset av den ansträngda likviditetssituationen för bolaget och har syftat till att skapa tidsmässigt rådrum för arbetet med bolagets kapitalstruktur. Investeringar Under perioden har inga större investeringar i befintliga fastigheter gjorts. Hyresmarknaden Allokton Propertieskoncernens fastighetsbestånd kännetecknas av hög grad av diversifiering, både i form av geografisk spridning och med fördelning mellan kommersiella ytor och bostäder. Då det ingår i bolagets affärsidé att förvärva fastigheter med så hållbara och långsiktiga hyresflöden som möjligt har detta avspeglats i den befintliga fastighetsportföljen. De kommersiella ytorna har i allt väsentligt långa kontrakt med stabila hyresgäster. Bostadsbestånden finns i attraktiva lägen runt om i Sverige. Koncernens hela fastighetsbestånd har förvärvats under Personal Allokton Properties-koncernen har per 30 inga anställda. Risker Bolaget är sedan hösten involverat i ett arbete att skapa en lämplig kapitalstruktur för framtiden. Detta arbete syftar till att ge verksamheten avvägda förutsättningar att utvecklas positivt för framtiden. Arbetets framgång kräver att bolagets samtliga finansiärer ställer sig positiva till den rekonstruktionsplan som bolagets styrelse har fattat beslut kring. Detta har ännu ej skett och tills vidare lever bolaget med en väsentlig finansieringsrisk avseende verksamheten. Se vidare väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. Allokton Propertieskoncernens resultat och ställning kan komma att påverkas, såväl positivt som negativt, framförallt beroende av eventuell värdereglering av koncernens tillgångar och skulder i enlighet med redovisningsstandarden IFRS. Påverkan kan vara avsevärd. Tillgångarnas värde är direkt relaterade till hyresintäkter och vakansgrad. Vidare påverkas Allokton Propertieskoncernens resultat av om räntekostnaden för de lån som löper med rörlig ränta förändras. Bolaget har som ett led i det arbete som pågår med att förändra dess kapitalstruktur fått anstånd vad avser betalning av räntor samt amorteringar vad gäller vissa 3

4 Redovisningsprinciper Koncernen följer de av EU antagna internationella redovisningstandardena IFRS och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med den senaste årsredovisningen. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Obligationsägarna i Allokton Properties AB röstade den 1 november för de rekonstruktionsförslag som offentliggjordes i pressmeddelande den 15 oktober. Obligationsinnehavare motsvarande 85,16 procent av de totala utestående obligationerna i Allokton Properties AB var närvarande eller företrädda på mötet. Samtliga röstade ja till de framlagda rekonstruktionsförslagen. Allokton Properties AB har kallat till extra bolagsstämma den 23 november där fråga om kontrollbalansräkning ska prövas. Styrelsens fullständiga förslag till beslut, revisorns yttrande samt handlingar enligt 25 kap. 4 aktiebolagslagen finns tillgängliga på bolagets hemsida Stockholm den 19 november Allokton Properties AB Styrelsen Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. 4

5 KONCERNENS RESULTATRÄKNING TSEK Januari Januari Juli Juli Oktober Januari december Nettoomsättning Fastighetsförvaltning Drift och underhåll Avskrivningar Verksamhetens kostnader Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat före värdeförändringar Värdeförändringar, fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Ej realiserad valutakursförändring Värdeförändringar, upplåning Resultat efter finansnetto Skatt Periodens resultat Resultat per aktie SEK Strandvägen 5A P.O. Box SE STOCKHOLM Phone: Fax: Org nr

6 KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR TSEK TILLGÅNGAR december Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital Avsättningar Långfristiga räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Strandvägen 5A P.O. Box SE STOCKHOLM Phone: Fax: Org nr

7 Kommande information Bolaget återkommer med tidpunkter för kommande information efter den extra bolagsstämman den 23 november. För ytterligare information, vänligen kontakta: Anders Wehtje, VD Tel , Sören Andersson, CFO Tel , Strandvägen 5A P.O. Box SE STOCKHOLM Phone: Fax: Org nr