ÅRSREDOVISNING Räkenskapsåret Brf Skogsmarken

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING Räkenskapsåret 2013 Brf Skogsmarken 8

2 Styrelsen för Brf Skogsmarken 8 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende. Fastigheten Föreningen äger fastigheten Skogsmarken 8 i Stockholms kommun. Fastigheten är uppförd 1939 och förvärvades av bostadsrättsföreningen Föreningen upplåter 37 lägenheter med bostadsrätt, hyr ut en källarlokal och ett garage till externa intressenter och fyra markparkeringar till föreningsmedlemmar. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet kvadratmeter. Fastigheten är försäkrad hos Länsförsäkringar. Uppvärmningen sker med bergvärmepump och fjärrvärme. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Styrelse Styrelsen fick efter ordinarie föreningsstämma 2013 följande sammansättning: Tomas Bruce ledamot, ordförande Pär Sigelfeldt ledamot Mette Gunnarsson ledamot Lars Jacobsson ledamot Anna Björklund suppleant Therese Krantz suppleant I samband med att Pär Sigelfeldt, Mette Gunnarsson och Anna Björklund under hösten lämnade fastigheten har Sara Johansson adjungerats till styrelsearbetet och viss omfördelning av arbetsuppgifterna skett. Formellt kvarstår de avflyttade i styrelsen fram till 2014 års ordinarie stämma. Styrelsen har under året hållit 10 protokollförda sammanträden. Förutom dessa har styrelsen i ett stort antal frågor haft löpande kontakter. Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 april 2013 med 23 närvarande, varav 17 röstberättigade, medlemmar. Sida 1 av 13

3 Revisorer Revisorer valda på föreningsstämma. Anders Sandell revisor Fanny Ekman Lagrelius revisorssuppleant Ekonomisk förvaltning Styrelsen har i den ekonomiska förvaltningen sedan den 1 januari 2011 biträtts av SBC. Nya medlemmar Lägenhet 01/1001 Marianne Jönsson Lägenhet 38/1301 Sara Johansson Lägenhet 29/1202 Alda och Mats Mikaelsson Lägenhet 33/1306 Tove Falk och Joakim Andersson Lägenhet 21/1204 Anton Ehlin Lägenhet 07/1005 (ny) Magdalena Köhler och Björn Herlin Utträdda medlemmar Lägenhet 01/1001 Lägenhet 38/1301 Lägenhet 29/1202 Lägenhet 33/1306 Lägenhet 21/1204 Anders Jönsson Åsa Beckius Ellinor och Pär Sigelfeldt Mette och Anders Gunnarsson Simon Westling Styrelsens berättelse Styrelsen har i särskilda beslut fördelat arbetsuppgifterna inom sig och dessutom fastställt en arbetsordning för sitt eget arbete. Arbetsordningen omprövas årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet efter den ordinarie föreningsstämman. Även under 2013 behölls månadsavgifterna oförändrade. Styrelsen har beslutat att inte heller under 2014 göra några förändringar i avgifterna. Den senaste höjningen trädde i kraft I början av året installerades bredband i fastigheten och fiberanslutning har dragits in i varje lägenhet. Föreningen svarar för de löpande kostnaderna för bredbandsanslutningen och basutbudet av TVkanaler. De enskilda bostadsrättshavare svarar själva för beställningar utöver basutbudet. Lösningen innebär för den boende att kvaliteten höjts och kostnaderna minskat (för motsvarande tjänster). Sedan mer än 50 år har AB Eric S Ekman hyrt lokaler och garage av föreningen. Från 1 juli 2013 gäller nya avtalsförhållanden. Bolaget har lämnat den lokal man hyrt i markplanet och ett dubbelgarage. Det nya avtalet omfattar endast den källarlokal om cirka 65 kvadratmeter som används som produktionslokal. Hyresnivån har anpassats till detta. När ingen av föreningens medlemmar visade intresse för att hyra dubbelgaraget har det i stället från 1 juli hyrts ut till extern intressent. Detta avtal är dock uppsägningsbart om i stället någon av föreningens medlemmar skulle önska hyra dubbelgaraget. Sida 2 av 13

4 Den ledigblivna lokalen har omvandlats till bostadsrätt och försåldes i juli i befintligt skick. Köparna svarar själva för ombyggnaden till bostad. Arbetena härmed slutförs i början av Hela köpeskillingen har, efter avdrag för mäklararvodet, använts för att amortera på föreningens lån. Föreningens övriga kostnader för omvandlingen till bostadsrätt har belastat årets rörelseresultat. I anslutning till att den nya bostadsrätten inrättades har de äldre andelstalen omräknats pro rata. Följande andelstal gäller nu för de olika lägenheterna: Lägenhet Andel % Lägenhet Andel % Lägenhet Andel % 01/1001 1,50 15/1101 2,88 29/1202 2,72 02/ /1102 1,64 30/1303 1,63 03/1003 3,24 17/1103 5,33 31/1304 1,63 04/1004 1, /1101 1,96/2,65 32/1305 3,79 05/0901 1,48 20/1203 1,59 33/1306 3,79 06/0902 3,27 21/1204 1,59 34/1307 1,91 07/1005 3,38 22/1205 3,45 35/1301 3,29 10/1102 1,55 23/1206 3,68 36/1302 1,74 11/1103 1, /1201 1,86/3,20 37/1303 5,87 12/1104 3,35 26/1202 1,68 38/1301 2,08 13/1105 3,35 27/1203 5,72 39/1302 2,80 14/1106 1,81 28/1201 2,02 Summa alla 100,00 Under året har löpande, mindre underhållsarbeten genomförts. Föreningen har haft två gemensamma städdagar under året. En i april och en i oktober. Uppslutningen från föreningens medlemmar har varit relativt god. Vissa frivilliga städavgifter har flutit in från medlemmar som inte haft möjlighet att delta i städdagarna. Räntekostnaderna har även under 2013 varit föreningens enskilt största kostnadspost. Styrelsen inledde under 2009 en aktiv hantering av låneportföljen genom att successivt ersätta oförmånliga långfristiga räntebindningar med en kombination av korta och medellånga. Detta har bidragit till att de genomsnittliga räntorna successivt har sjunkit från 5,3 % under 2008 till 3,5 % under Trenden fortsätter under 2014, när föreningens sista dyra långfristiga lån ränteomsätts. Låneskulden har minskat rejält under året, främst beroende av att hela nettot av försäljningen av den nya bostadsrätten använts för amortering. Därutöver har från den löpande verksamheten tagits drygt kronor för amorteringar, men med den amorteringstakten tar det cirka 36 år innan lånen är återbetalda. Skuldsättningen härrör i allt väsentligt från upplåningar för att finansiera de omfattande renoveringsarbetena runt sekelskiftet. Det är nödvändigt att lånen för dessa renoveringar är helt återbetalda när det inom några decennier är dags för nästa mer omfattande renoveringsvåg. Styrelsen avser därför att fortsätta att amortera på lånen i minst samma takt som 2013 (bortsett från engångsamorteringen p.g.a. försäljningen av den nya bostadsrätten). Tills vidare kan detta ske utan avgiftshöjningar, genom att räntekostnaderna sjunkit till följd av såväl lägre räntesatser som minskad skuldsättning. Sida 3 av 13

5 De amorteringar föreningen kan göra med medel från de löpande månadsavgifterna behandlas för den enskilda medlemmen skattemässigt som s.k. kapitaltillskott. Den enskilda medlemmen kan vid en framtida försäljning av sin bostadsrätt tillgodoräkna sig sin andel av varje års amortering under innehavstiden. Summan av dessa kapitaltillskott redovisas i försäljningsdeklarationen som en avdragspost vid vinst/förlust-beräkningen. Föreningens näst största kostnadspost är energin. Sedan värmecentralen färdigställdes i början av 2011 har efter hand en ekonomiskt optimal drift mellan värmepumpen och fjärrvärmen kunnat åstadkommas. Härigenom har genomslaget av högre genomsnittliga energipriser kunnat motverkas. Kostnaderna har successivt minskat varje år sedan Några ytterligare sänkningar kan knappast påräknas. För första gången på många år kommer under 2014 räntekostnaderna att bli lägre än energikostnaderna. Detta torde vara ett normalt förhållande för de flesta äldre bostadsrättsföreningar. Rörelseresultatet är lägre än föregående år, men fullt tillfredsställande. Förklaringen till försämringen är främst att alla direkta kostnader för att iordningsställa den nya bostadsrätten belastat resultatet och att föreningen från medlemmarna övertagit kostnaderna för bredband och basutbudet av TV. Resultatet efter finansiella poster är dock något högre än förra året som följd av lägre räntekostnader. Kassaflödet från den löpande verksamheten är fortsatt gott. Behållningen på föreningens bankkonton, d.v.s. föreningens likviditet, är vid årsskiftet fullt tillräcklig. Kassaflödet från den löpande verksamheten För en bostadsrättsförening är det egentligen mer intressant att mäta kassaflödet (årets inbetalningar minus årets utbetalningar) från den löpande verksamheten än att bara beakta det resultat som framkommer i resultaträkningen (där bl.a. en betydande kostnadspost är nedskrivning av byggnaden). För 2013 var kassaflödet från den löpande verksamheten positivt och uppgick till kronor (2012: , 2011: kronor och 2010: kronor). Det positiva kassaflödet har använts för att investera i bredband och att amortera på låneskulden. Kassaflödet från den löpande verksamheten under 2013 kan förenklat beräknas på följande sätt: Gjorda amorteringar kr (exklusive nettot av försäljningen av den nya bostadsrätten) ökat med årets investeringar kr (installation av bredband) och minskat med minskad behållning i kassa och bank kr ( ) kr, vilket ger kronor. Av detta belopp avser kr utbetalning av överskottsmedel på skattekontot. Sida 4 av 13

6 Flerårsöversikt (tusental kronor) År Årsavgifter Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Årets resultat Balansomslutning Soliditet (%) Taxeringsvärde Fastighetsskatt Låneskuld 31/ Räntekostnader Dispositionsförslag Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar årets resultat Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 13

7 RESULTATRÄKNING JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader Reparationer Taxebundna kostnader Övriga driftskostnader Fastighetsskatt/Fastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivningar RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 6 av 13

8 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Not KASSA OCH BANK Kassa och bank SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 7 av 13

9 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 6 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Uppskrivningsfond Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Not Fritt eget kapital Ansamlad förlust Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Not Förutbetalda avgifter och hyror SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 av 13

10 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3, intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent alternativt år tillämpas AVSKRIVNINGAR Byggnader 67 år 67 år Värmeanläggning 25 år 25 år Markanläggning 20 år 20 år Inventarier 20 år 20 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyresintäkter Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Snöröjning/sandning Städning entreprenad Mattvätt/Hyrmattor Myndighetstillsyn Gemensamma utrymmen Gård Förbrukningsmateriel Brandskydd Fordon Reparationer Brf Lägenheter Tvättstuga Lås VVS Elinstallationer Tak Mark/gård/utemiljö Sida 9 av 13

11 Not 2 fortsättning Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Tele och datakommunikation Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Kostnadsersättningar och naturaförmåner Sociala kostnader Avskrivningar Byggnad Förbättringar Markanläggning Inventarier TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER Sida 10 av 13

12 Not BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Taxeringsvärdets uppdelning Bostäder Lokaler Not MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut Not FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring Kabel-TV Bredband Vattenkostnader Sida 11 av 13

13 Not 6 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Uppskrivningsfond Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Ansamlad förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Not FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut Not 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag SBAB 2,810 % SBAB 3,170 % SBAB 2,930 % SBAB 5,410 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Sida 12 av 13

14 Not UPPLUPNA KOSTNADER El Värme Vatten Sophämtning Löner Arvoden Sociala avgifter Ränta STOCKHOLM den / 2014 Tomas Bruce Ordförande Mette Gunnarsson Ledamot Lars Jacobsson Ledamot Pär Sigelfeldt Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den / 2014 Anders Sandell Sida 13 av 13