Beskrivningen avser detaljplanekartan som är daterad den 7 oktober 2015, reviderad enligt kommunstyrelsens beslut 207, 19 oktober 2015.

Transkript

1 1 JOMALA KOMMUN/NORRA KALMARNÄS BESKRIVNING ÖVER DETALJPLANEÄNDRING Beskrivningen avser detaljplanekartan som är daterad den 7 oktober 2015, reviderad enligt kommunstyrelsens beslut 207, 19 oktober Områdesbestämning: Detaljplaneändringen omfattar kvarteren 4311, 4313, del av 4314 samt park-, simstrand- och gatuområden. I planen ingår följande fastigheter: 3:72, 3:76, 3:88, 3:95, 3:96 och 3:111 samt del av 3:51, 3:85, 3:89, 3:94 och 8:77. Genom detaljplaneändringen införlivas strandpark vid kvarteren 4311, 4313 och 4314 till tomterna i dessa kvarter. Simstrand vid Lemlandsvägen ändras till parkområde i naturtillstånd. Lägesbestämning: Området ligger på södra sidan av Lemlandsvägen mellan Kalmsta och norra Kalmarnäs västra strand. Områdets areal är 3,4 ha. PLANOMRÅDE

2 2 I BASFAKTA Planeringssituation Generalplan eller motsvarande Områdets nordvästra del mellan Slemmern och Lemlandsvägen omfattas av delgeneralplan för delar av Vester- och Österkalmare som är fastställt år I denna plan är områdets beteckning RN (område för närrekreation). Resten av det aktuella planområdet ligger utanför fastställda delgeneralplaner men gränsar i söder till Kalmarnäs delgeneralplan. I denna plan har ett nytt bostadsområde anvisats på södra sidan av det aktuella området. Planeändringsområde B, BS-1, BS-2 = Bostadsområde RN, RI = Rekreationsområde A = Område för allmän service

3 3 Detaljplan Hela planområdet är detaljplanerat. Detaljplan för norra Kalmarnäs fastställdes 1992 och detaljplan för strandområdet mellan Lemlandsvägen och Slemmern Detaljplan fastställd Detaljplan fastställd 1992 I detaljplanerna har hela strandområdet anvisats som park- och rekreationsområde för Solbergets och norra Kalmarnäs invånare. Totalt 7 tomter för egnahemsbebyggelse gränsar till strandparken. I kvarteret 4311, där det tidigare fanns ett slakteri, finns två egnahemstomter, i kvarteret 4313 två tomter, varav den ena är en befintlig sommarstugetomt och den andra en ny tomt. I kvarteret 4314 planlades tre nya tomter. Förhöjd byggnadsrätt och möjligheten att bygga om slakteriet till bostadshus gavs mot att fastigheterna avstod mark för en gemensam strandpark. Byggnadsordning I kommunens byggnadsordning, som trädde i kraft den 22 januari 1987,finns följande specialbestämmelse 53: Tomtstorleken skall vara minst 7000 kvm för tomter som är styckade efter Byggnadsordningens paragraf gäller dock inte på detaljplanerat område, där tomtstorleken regleras i planen.

4 4 Baskarta Som baskarta har använts samma baskartor som användes för de gällande detaljplanerna: I norra Kalmarnäs Oy Kunnallistekniikka Ab:s grundkarta från 1963 och på strandområdet vid Lemlandsvägen baskarta för Solberget, uppgjord av Leif Hägglund år Fastighetsgränserna har uppdaterats enligt Lantmäteriverkets fastighetsregister Markägande Kommunen äger fastigheterna Lekplan 3:85 och Solberget park och väg 8:77, vilka utgör ca 21 % av planområdet (0,725 ha). Resten av området är i privat ägo enligt följande: 3:51 Sjöskog MT Casino Ab 3:72 Kalmarstrand Lemberg-Lindqvist Judy Margita och Lindqvist Johan Stefan Axel 3:76 Solgläntan Arnerdal Essy Maj Gunnevi 3:88 Sjöskogsrävfarm Lemberg-Lindqvist Judy Margita och Lindqvist Johan Stefan Axel 3:89 Sjöliden Lindan Ab 3:94 Gamla Slakteriet Lemberg Jana Mari 3:95 Teklasstrand Widén Fabian Erik Johannes 3:96 Vilhelmsstrand Lemberg-Lindqvist Judy Margita 3:111 Solbergsstrand Lemberg Jana Mari, Arnerdal Essy Maj Gunnevi, Karlsson Karl August, Lindqvist Johan Stefan Axel, Lemberg-Lindqvist Judy Margita, MT Casino Ab, Lemberg-Widen Ewo rättsinnehavare (Widén Olof, Widén Leonard, Widén Fabian), Karlsson August Verner rättsinnehavare (Jonsson Carina, Karlsson Berit, Karlsson Karl, Karlsson Peter), Karlsson Naima Irene rättsinnehavare (Jonsson Carina, Karlsson Berit, Karlsson Karl, Karlsson Peter), Lindan Ab Beslut Initiativet till planändringen togs av Edgar Kalm den 23 juni 2005 samt den 8 augusti 2005 av ytterligare 6 markägare på området. Kommunstyrelsen har behandlat ärenden enligt följande: : Kommunstyrelsen beslöt begära utlåtanden av områdesarkitekten och byggnadsnämnden. Båda ställde sig negativt till ändringen : Kommunstyrelsen beslutar att synpunkterna i såväl Edgar Kalms initiativ av den 23 juni 2005 som yrkandena i Karl Karlssons m.fl. skrivelse av den 8 augusti 2005 kan beaktas och läggas till grund för en ändring av byggnadsplanen av den 7 januari 1992 under förutsättning att överenskommelse först kan uppnås om avsättande av annan mark avsett för närrekreation. Kommundirektören ges i uppdrag att förhandla med berörda markägare.

5 : Kommundirektören uppnådde den eftersträvade överenskommelsen med samtliga berörda markägare. Överenskommelsen innebär att kommunen erhåller ett område om ca 1 hektar (avsatt som del av simstrand) under förutsättning att kommunen ändrar gällande byggnadsplan avseende områden som idag är avsatta som parkområde och kvartersområde för allmänna byggnader och där markägarna önskar få beteckningarna upphävda. Kommunstyrelsen beslutar meddela berörda markägare sin beredskap att för kommunfullmäktige föreslå de eftersträvade ändringarna av gällande byggadsplan efter det att köpebrev och överlåtelsehandling vederbörligen undertecknats och tillställts kommunstyrelsen i original eller bestyrkt kopia : Köpebrev och överlåtelsehandling har undertecknats den 20 december Kommunstyrelsen beslutar föreslå för kommunfullmäktige att Jomala kommun godkänner de i bilaga D KST 9 förutsatta ändringarna i gällande byggnadsplan och ger områdesarkitektkontoret i uppdrag att utarbeta förslag till byggnadsplaneändring i enlighet med de uppställda villkoren : Kommunfullmäktige godkände kommunstyrelsens förslag : Enligt kommunstyrelsens beslut gällande planläggningsprogrammet för år 2008 förutsätter planering i såväl privat som i kommunal regi en överenskommelse om målsättningar för planering samt hur kostnaderna för planeringen skall fördelas. Gällande ändringen av byggnadsplan Norra Kalmarnäs har inget beslut gällande fördelningen av kostnaderna fattats. Enligt tidigare och gällande praxis bekostas planändringar av markägarna om ändringen genomförs på markägarens initiativ. Kommunstyrelsen beslöt, att ändringen av byggnadsplanen Norra Kalmarnäs bekostas av markägarna : Markägarna till fastigheterna 3:94, 3:83, 3:76, 3:51, 3:95, 3:96, 3:88 och 3:16 i Vesterkalmare by genom Olof Widén anhåller om att kommunen godkänner arkitekt Tiina Holmberg som planläggare till ändringen av byggnadsplanen. Kommunstyrelsen beslutar godkänna Tiina Holmberg som planläggare : Markägarna har genom Stefan Lindqvist och Jana Lemberg vid ett möte med kommundirektören och -sekreteraren den 30 mars 2010 meddelat att planläggaren avsagt sig uppdraget. Beredningen har varit i kontakt med planläggaren. På grund av den typ av ändring som ska genomföras är det lämpligt att kommunen tar fram förslag på detaljplaneändringen. Kommunstyrelsen ger områdesarkitektkontoret i uppdrag att ta fram förslag på detaljplaneändringen. Ändringen skall prioriteras inom ramen för planläggningsprogrammet. Vidare vidhåller kommunstyrelsen sitt beslut 467/ att ändringen av byggnadsplanen Norra Kalmarnäs bekostas av markägarna.

6 : Områdesarkitektkontoret har kommit med ett utlåtande över anhållan om ändring av detaljplanen för fastigheterna 3:16, 3:51, 3:76, 3:89, 3:88, 3:94, 3:95 och 3:96 i Vesterkalmare by. Områdesarkitekten förordar inte detaljplaneändringen av flera skäl, däribland med hänvisning till att det kan anses strida mot likabehandlingsprincipen enligt 4 förvaltningslag för landskapet Åland (ÅFS 9/2008), mot 26 plan- och bygglagen (ÅFS 102/2008) om att detaljplaner ska följa antagna delgeneralplaner och 7 plan- och byggförordningen (ÅFS 107/2008) om att tillräckligt antal parker, grön- och skyddsområden ska reserveras på lämpliga platser vid utformningen av en detaljplan. Från intressenterna Oskar Bergroth m.fl. som har varit i kontakt med markägarna har det inkommit en skrivelse Med hänvisning till kommunens praxis för hanteringen av strandområden, där man i samtliga fall har anvisat obebyggd strand så som gemensam park för de nya tomter som kan styckas på basen av planen, kan det anses strida mot likabehandlingsprincipen enligt 4 förvaltningslagen för landskapet Åland om man i det här fallet väljer att godkänna den ändring som markägarna anhåller om. För att frångå de grundläggande planläggningsprinciperna, markägarnas likabehandling vid planläggning och kommunens planläggningspraxis krävs det tungt vägande skäl som exempelvis att hela kommunen gagnas av avsteget föreligger. Vidare kan det konstateras att om man tillåter den föreslagna hanteringen av strandområden bör övriga markägare i kommunen ha samma rättighet och möjlighet. Kommundirektören föreslog, att kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att detaljplaneringsprocessen avbröts. Mika Nordberg föreslår, understödd av Conny Roos, att kommunstyrelsen beslutar fullfölja detaljplaneringsprocessen för ändring av detaljplanen för fastigheterna 3:16, 3:51, 3:76, 3:89, 3:88, 3:94, 3:95 och 3:96 i Vesterkalmare by samt att vid markägarens samtycke utvidga detaljplaneringsprocessen så att den även omfattar fastigheten som är belägen norr om fastigheten Vid omröstning mellan kommundirektörens förslag och Mika Nordbergs förslag röstade Charlotta Solax och Saija Petäjä för kommundirektörens förslag medan Mika Nordberg, Conny Roos och Annika Hambrudd röstade för Mika Nordbergs förslag. Kommunstyrelsen beslöt således godkänna Mika Nordbergs förslag : Områdesarkitektkontoret har tagit fram förslag till målsättningar för ändring av detaljplanen för Norra Kalmarnäs. Kommunstyrelsen beslutar enhälligt återremittera ärendet : Områdesarkitektkontoret har reviderat förslaget till målsättningar för ändring av detaljplanen för Norra Kalmarnäs. Kommunstyrelsen godkände målsättningar för detaljplaneändringen : Kommunstyrelsen beslutar hålla samråd enligt 30 plan- och bygglagen gällande förslag till detaljplaneändring för Norra Kalmarnäs bestående av kvarteren 4311, 4313, del av 4314 samt park-, simstrands- och gatuområden i Vesterkalmare by jämte beskrivning av den 7 oktober Kommunstyrelsen beslutar enhälligt förstora det riktgivande bd-området ända fram till östra fastighetsgränsen och att bredden dubblas norrut för bd-området.

7 : Kommunstyrelsen beslutar framlägga förslaget till detaljplaneändring till allmänt påseende och samtidigt begära in plan- och byggnämndens utlåtande över förslaget till detaljplaneändring för Norra Kalmarnäs : Kommunstyrelsen beslutar enhälligt återremittera ärendet för utredning av pumpstationens placering och kostnaderna för förverkligandet av detaljplaneförslaget : Kommunstyrelsen beslutar enhälligt bordlägga ärendet : Kommunstyrelsen beslutar enhälligt godkänna Ursula Koponens bemötande men att inte omfatta det ändringsförslag som framförts i bemötandet. Befolkning och arbetsplatser På BE-området bor 4 hushåll året runt. Därtill finns en sommarstuga. Arbetsplatser finns inte på området. Bebyggd omgivning Av planområdets 7 tomter är 4 bebyggda med egnahemshus, på en tomt finns en sommarstuga och på en tomt bara en ekonomibyggnad. Vid stranden på fastigheten 3:51 finns ett båthus. Öster om planområdet finns ett äldre småhusområde med 15 egnahemshus. I anslutning till detta område finns ett detaljplanerat område för 7 nya tomter för egnahemshus. Tomterna är tills vidare obebyggda men kommunaltekniken är färdig. Närmaste butiker finns i Mariehamn (ca 3 km) och i Jomala Dalkarby (ca 4 km). Ett daghem finns på 500 m avstånd. Skolorna och kommunkansliet finns i kommuncentrum (ca 7 km). Från området finns en separat cykelväg både till stadens centrum och till Dalkarby. Naturmiljö Miljö i naturtillstånd finns kvar mellan Lemlandsvägen och Slemmern. Området består av vassbevuxen tillandning, som tidigare varit havsbotten. Området har betydelse för fågellivet. Skyddsobjekt Det finns inga skyddsobjekt på området. Strax utanför planområdet, på havsbotten framför kommunens fastighet 8:77, ligger ett äldre skeppsvrak som skall beaktas vid åtgärder som berör vattenmiljö. Störande faktorer Lemlandsvägen med sin ökande trafik utgör största olägenheten för bebyggelsen. Ett utfallsdike från de vida åkrarna i Vesterkalmare mynnar ut till Slemmern vid planområdets västra gräns. Detta påverkar vattenkvaliteten vid den långgrunda stranden.

8 8 2. MÅLSÄTTNINGAR Kommunstyrelsen godkände den 1 juni 2015, 108 följande målsättningar för detaljplaneändringen: Markägarna åtar sig alla planläggningskostnader oberoende om planändringen antas eller inte, samt alla lantmäterikostnader som följer av ett eventuellt antagande av ändringen. Markägarna överlåter vederlagsfritt till kommunen alla de områden som anvisas för kommunens behov (områden för kommunaltekniska anläggningar samt vägområden). Planområdet omfattar fastigheterna 3:51, 3:76, 3:85, 3:88, 3:89, 3:94, 3:95 och 3:96 samt de delar av 3:16 och 8:78 som ligger mellan Slemmern och Lemlandsvägen. Den nordvästra delen av fastigheten 3:16 som i den gällande detaljplanen har anvisats som simstrand ändras till parkområde i naturtillstånd, eftersom området inte pga. sitt läge lämpar sig för simstrand. Vid områdets sydöstra gräns anvisas dock en mindre badplats. Simstrand avlägsnas också från fastigheten 8:78 och ändras till parkområde i naturtillstånd. De bebyggda parkeringsplatserna i parken bevaras. I delgeneralplanen för Kalmarnäs har ett stort rekreationsområde anvisats på ett samfällt område som pga. sitt storlek, strandförhållanden och läge bättre lämpar sig för en allmän simstrand än den smala tillandningsremsan vid Lemlandsvägen. Parkområde som ligger mellan Slemmern och fastigheterna 3:51, 3:76, 3:85, 3:88, 3:89, 3:94, 3:95 och 3:96 ändras till BE- område utan byggnadsrätt eller byggnadsytor. Området anvisas som tomtområde som skall planteras och vårdas i parkartat skick.

9 9 Den delen av kommunens fastighet Lekplan 3:85 som kommunen fått via överlåtelse från fastigheterna 3:88, 3:95 och 3:96 i samband med fastställande av den gällande detaljplanen och som sträcker sig från Båtmansgränd till Slemmern, anvisas som gång- och cykelväg där servicetrafik är tillåten. I ändan av detta område tillåts anläggande av brygga och båtramp. Området planläggs 5 m brett. Vid Båtmansgränd är fastigheten 3:85 endast 3 m brett, vilket innebär att av fastigheten 3:51 tas ca 25 m² för detta område. För kommunens pumpstation för avloppsvatten och för utfallsdiket för regnvatten lämnas ett minst 6 m brett område vid södra sidan av fastigheten 3:89. Detta område anvisas som område för kommunaltekniska anläggningar. 3. DETALJPLAN Detaljplanen följer de målsättningar som kommunstyrelsen har fastställt. Den totala markanvändningen före och efter planändringen är följande: Råelementet i detaljplanen är uppdaterat enligt lantmäteriets register den Arealerna är justerade efter uppdaterat råelement. BE bostadsområde PN/P parkområde IS simstrand ES pumpstation Gatuområde totalt Gällande detaljplan areal m² 7063 m² 7210 m² m² m² m² Planändring areal m² m² m² m² 1870 m² m² Ändring m² % m² m² m² m² m² +20 Områdets areal i detaljplaneändringen är 586 m² större än i den gällande detaljplanen. Detta beror på att tillandningen har införlivats till fastigheterna år 1998 och Den gällande detaljplanen fastställdes 1992 och omfattade inte tillandningen. BE, bostadsområden Strandparken mellan bostadstomterna och Slemmern har ändrats till tomtmark och införlivats med angränsande bostadstomter. Den saknar dock byggnadsrätt och räknas inte med i tomtens areal när deras byggnadsrätt definieras. Detaljplaneändringen innebär följande ändringar i tomternas arealer: Kvarter 4311 Tomt 1 (fastighet 3:94) Tomt 2 (fastighet 3:89) Kvarteret 4313 Tomt 1 (fastighet 3:76) Tomt 2 (fastighet3:51) Kvarteret 4314 Tomt 1 (fastighet 3:95) Tomt 2 (fastighet 3:96) Tomt 3 (fastighet 3:72+3:88) Gällande plan 1 531,5 m² 1 565,1 m² 600,5 m² 727,0 m² 777,5 m² 849,6 m² 1 011,8 m² Ny plan m² m² m² m² m² m² 2 197m² Ändring ,5 m² +578,9 m² ,5 m² +621 m² +815,5 m² +961,4 m² ,2 m²

10 10 Planbestämmelserna har uppdaterats enligt följande: Tidigare bestämmelse golvplanets höjdnivå i bostadslägenhet skall vara minst +2 m lyder nu färdigt golv i bostadslägenhet skall ligga minst 30 cm högre än gatan framför tomten (kravet på + 2m höjd finns nu i plan- och bygglagen) Ekonomibyggnadens högsta höjd har ändrats från 3,0 m till 3,5 m. Angående placering av garaget har bestämmelsen kompletterats med avståndskravet från gatan: det vinkelräta avståndet från garageport till vägområdets gräns skall vara minst 6 m. ES, pumpstation För kommunens pumpstation och huvudavloppsledning har reserverats ett 8 m brett område mellan kvarteren 4311 och Byggnadsrätt på området är 30 m². PN, parkområde De områden som i den gällande detaljplanen hade reserverats som parkområde, har ändrats till tomtområde och införlivats med angränsande tomter. Parkområde i ändringsförslaget omfattar den tidigare simstranden mellan Slemmern och Lemlandsvägen. Området, som är öppet och vassbevuxet bortsett från några trädpartier vid vägen i östra ändan, skall bevaras i naturtillstånd. Anläggande av en mindre badplats med tillhörande bilplatser tillåts. IS, simstrand Hela simstrandområdet har avlägsnats och ändrats till parkområde av följande orsak: Det har visats sig svårt att upprätthålla den befintliga badplatsen i vikbotten, eftersom strandens naturförhållanden inte är speciellt lämpliga för ändamålet. Stranden är öppen och vågorna sköljer bort sanden som har körts till området för att förbättra sjöbotten. En stor simstrand (såsom t.ex. på Nabben) förutsätter större områden för bilparkeringen än de enstaka bilplatser som nu finns på området. Detta kan inte ordnas via den befintliga anslutningen från Lemlandsvägen, som är gång- och cykelvägsanslutning där endast trafik till tomterna vid Båtmansgränd tillåts. Områdets västra del belastas av avrinningsvatten från Västerkalmare åkrar. Området är också viktigt för fågellivet. Hela stranden förutsätter omfattande markarbeten innan den fyller de krav som ställs på en allmän simstrand Av dessa skäl har simstranden avlägsnats. En mindre badplats får dock byggas i parkområdet och de befintliga enstaka bilplatserna bevaras. Badplatsen blir då en s.k. naturstrand som inte klassas som en allmän simstrand och där inga byggnader får uppföras. I delgeneralplan för Kalmarnäs har ett stort område för simstrand anvisats 300 m söderut från planområdet. En färdig, stor simstrand finns på Nabben i Mariehamn, på ca 1 km avstånd.

11 11 Gatuområden Båtmansgränds gatuområde har inte ändrats. Gatan har tagits med i planen därför, att delar av den fortfarande är i privat ägo. Genom markanvändningsavtal överlåts gatan utan extra ersättning till kommunen. Det parkområde, som kommunen redan tidigare har fått i samband med styckning av tomterna i kvarteret 4314, har ändrats till gång- och cykelväg där servicetrafik är tillåten. Vägens bredd är 5 m. För att hela vägsträckan ska få samma bredd, tas ca 23 m² från fastigheten 3:51 till vägområdet. I ändan av vägen tillåts båtramp eller brygga för sjösättning och angöring av båtar. 4. GENOMFÖRANDE Enligt kommunens planläggningspraxis står markägarna för både planläggningskostnader och kostnader för anläggandet av kommunalteknik. Kommunen har redan byggt kommunaltekniken på området, vilket innebär att markägarna står endast för planläggningskostnader enligt kommunstyrelsens beslut den Antagandet av planändringen förutsätter också, att markägarna skriver under ett avtal, där de förbinder sig att överlåta kommunen ett markområde mellan Slemmern och Lemlandsvägen (fastighetsbeteckning M602) mot att parkområdet framför deras egnahemstomter införlivas till tomterna. 5. KONSEKVENSER Denna detaljplaneändring är ytterst kontroversiell. Det finns inte något allmänt behov för ändringen, inte heller något annat tungt vägande skäl varför ett område som i en fastställd detaljplan har anvisats som en gemensam strandpark för hela bostadsområdet och som utgör en del av en vidare, sammanhängande strandpark skall ändras till tomtmark och införlivas till angränsande tomterna. Det spelar inte någon avgörande roll, att parkområdet tills vidare ägs av dessa privata tomtägare. På basen av den gällande detaljplanen fick fastigheterna delas i bostadstomter mot att de avstod från mark till parkområdet. Om planen antas, blir den ett prejudikat gällande andra detaljplanerade strandparker som ännu är i privat ägo. Man kan konstatera vidare: Ändringen strider mot likabehandling av markägare och mot plan- och bygglagens 26 och plan- och byggförordningens 7 punkt 6. Alla fastigheter förutom Solbergsstrand 3:111 (tidigare 3:16) och Sjöskog 3:51 har bildats på basen av detaljplanen och ägarna/köparna har varit medvetna om strandparkens och tomternas samband. Fastighetsgränser som vid lantmäteriförrättning har bildats i strid med den fastställda detaljplanen är inte något argument för en planändring. Att frångå de grundläggande planläggningsprinciper, markägarnas likabehandling vid planläggning och kommunens planläggningspraxis förutsätter tyngre skäl som gagnar hela kommunens utveckling och inte bara några privata tomtägare. Råelement är uppdaterat enligt lantmäteriets register Arealerna i planförslaget är justerade enligt det uppdaterade råelementet. Rev. den 19 oktober Jomala den 7 oktober Ursula Koponen, Områdesarkitekt

12 12 När en detaljplan upprättas ska kommunen dessutom se till att 1) marken utnyttjas på ett ekonomiskt och ekologiskt hållbart sätt, 2) trafiken, energiförsörjningen, vatten och avlopp, avfallshanteringen samt brand- och räddningsväsendet kan ordnas på ett säkert och ändamålsenligt och med tanke på miljön, naturresurserna och ekonomin hållbart sätt, 3) det skapas en trivsam, trygg och sund livsmiljö som även är tillgänglig för personer med funktionshinder, 4) särskilt den bebyggda miljön och landskapet värnas och används på ett ändamålsenligt sätt, 5) estetiska och kulturhistoriska värden inte påverkas mer än vad som är nödvändigt, 6) det finns tillräckligt med mark för lekplatser, parker eller andra områden som lämpar sig för rekreation och att det i eller i nära anslutning till tomter som bebyggs med lokaler för daghem, skola eller liknande verksamhet finns tillräckligt med plats för lek och utevistelse samt 7) skälig hänsyn tas till befintlig bebyggelse, bestående äganderättsförhållanden, fastighetsgränser, servitut, hävd och andra omständigheter som kan inverka på genomförandet av planen. Närmare bestämmelser om innehållet i detaljplanen ges i landskapsförordning. 7. Innehållet i en detaljplan Vid utformningen av en detaljplan ska följande faktorer beaktas: 1) bestående fastighetsgränser, servitut, vägar och andra omständigheter; 2) terrängförhållanden och jordmån; 3) möjligheterna att ekonomiskt anordna vatten och avlopp, dagvatten och annan infrastruktur; 4) hur områdets avfallshantering ska ordnas; 5) att bostadsområden placeras på lämpligt sätt och att parker eller skyddsområden avskiljs tillräckligt väl från industriområden, upplagsplatser och större trafikleder; 6) att tillräckligt antal parker, grön- och skyddsområden reserveras på lämpliga platser; 7) brand- och befolkningsskyddskraven; 8) att torg, parker, lek-, idrotts-, samlings- och badplatser anvisas i tillräcklig utsträckning; 9) att bostadshusen och vistelseområdena placeras där ljus-, solvärme- och mikroklimatförhållandena är goda; 10) att vid nybyggnation hänsyn tas till befintlig angränsande bebyggelse; 11) att områden för allmänna byggnader och anläggningar reserveras i tillräcklig utsträckning; 12) att gatu- och trafiknätet utformas ändamålsenligt och behövliga genomfarts- och förbindelseleder reserveras; 13) att trafiksäkerheten och behovet av gång- och cykelleder beaktas; 14) att tillräckligt med allmänna parkeringsplatser anordnas; 15) att det inom byggnadskvarter finns tillräckligt med lekplatser och vistelseområden samt 16) att historiskt, kulturhistoriskt eller arkitektoniskt värdefulla byggnader och byggnadsmiljöer samt platser som är värdefulla på grund av utsikten, läget, växtligheten eller säregna naturförhållanden skyddas och bevaras och inte utan tvingande skäl förstörs.