)O\WWQLQJDYIOHUIDPLOMVKXV

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download ")O\WWQLQJDYIOHUIDPLOMVKXV"

Transkript

1 1998:165 CIV EXAMENSARBETE )O\WWQLQJDYIOHUIDPLOMVKXV %(1*75$*1$56621

2 Förord Förord Under min 7-månaderspraktik på Skanska i Umeå, hade jag förmånen att få medverka i ett husflyttningsprojekt där totalt sju hus flyttades ca 14 mil. Flyttningen var ganska publikfriande eftersom husen transporterades med pråm. Redan i projektets inledningsskede väckte min arbetschef Bror-Lennart Lundqvist tanken att detta kunde vara ett tänkbart ämne till mitt kommande examensarbete. Ett syfte med detta examensarbete har varit att detalj visa exempel på hur ett husflyttningsprojekt kan utföras. För att göra denna beskrivning lite bredare har ytterligare ett husflyttningsprojekt studerats vid sidan av det projekt som jag själv var med i. Ett annat syfte var att undersöka vad som finns skrivet om husflyttningar och att undersöka hur olika lagar och regler inverkar. Jag vill tacka Bror-Lennart Lundqvist, Bengt Johansson, Sverre Grahn, Rolf MG Thomasson, Kjell E Larsson och Erik Lindbäck. Ni har alla villigt bistått med ovärderlig information till detta examensarbete. Tack även till Håkan Svanefjord och Johan Granberg för eran medverkan. Slutligen vill jag tacka min examinator och handledare Ulf Ohlsson vid Luleå Tekniska Universitet, avdelningen för anläggningsproduktionsteknik. Luleå juni 1998

3 Sammanfattning Sammanfattning Den främsta orsaken till att flerfamiljshus flyttas är att deras marknadsvärde höjs när de flyttas från en ort med många tomma lägenheter till en ort där lägenheter efterfrågas. Förutom höjningen av marknadsvärdet medför flyttningen att husen åter ger hyresintäkter på den nya orten. Om husen säljs efter flyttningen till en köpeskilling som motsvarar det nya marknadsvärdet, frigörs kapital som dels kan betala kostnaden för flyttningen och dels ge en vinst. Denna ekonomiska drivkraft har gjort att flera flyttningsprojekt har genomförts de senaste åren. Om husen inte byter ägare vid flyttningen realiseras inte värdeökningen lika snabbt utan då får man se det som en investering för att säkerställa framtida intäkter. Flyttade hus betraktas i nästan alla avseenden som om de vore nyproducerade. I analogi med detta betraktas avflyttning av hus från en plats som rivning. Vid flyttning av hus måste man därför söka både rivningslov och bygglov. Eftersom husen betraktas som nyproducerade måste det i princip uppfylla samma tekniska krav som vilka nyproducerade hus som helst, vilket innebär att äldre hus som flyttas måste byggas om för att klara krav som ändrats sedan de byggdes första gången. Vidare kan man beviljas räntebidrag samt erhålla nybyggnadslån för det flyttade husen. Långivaren kan dock välja att tillämpa andra låneformer än nybyggnadslån. Säkerheten för bostadslån ligger i fastigheten och den fasta egendom som står på den. Vid en husflyttning måste man tänka på att husen inte är fast egendom under flyttningstiden och villkoren för eventuella befintliga bostadslån förändras under denna tidsperiod. Hus kan flyttas i hela volymer eller som demonterade byggelement. När husen flyttas som större volymer måste man ta bort allt som sticker ut i från husen t ex balkonger, och man tvingas ta av taken för att minska transporthöjden. Husen lyfts sedan upp så att man kan lasta dem på ett transportfordon. Eftersom transport av hela volymer ofta blir bredare, längre och tyngre än vad som normalt tillåts på allmän väg, måste dispens sökas hos Vägverket om transporten ska gå genom flera kommuner. Går transporten inom samma kommun söks dispensen hos gatukontoret i kommunen. Två genomförda flyttningsprojekt beskrivs som fallstudier i denna rapport. Den ena fallstudien behandlar en flyttning av 26 lägenheter fördelade på sju hus, till Umeå ifrån tre platser i området runt Skellefteå. Den huvudsakliga transporten av dessa hus utfördes med pråm på Bottenviken. I den andra studien flyttades 40 lägenheter från Robertsfors och Ånäset till Umeå. Dessa hus fraktades med lastbil hela transportsträckan. I båda projekten var byggherrarna kreditgivare som tvingats överta husen när dess ursprungliga ägare försatts i konkurs. Man flyttade alla husen i så stora volymer som möjligt. Fallstudierna visar att produktionskostnaden för de flyttade husen blev ca 70 % av motsvarande kostnad för att bygga nya hus. Ägare av hus med många tomma lägenheter, har allt att vinna på att flytta husen till en ort där lägenheterna efterfrågas. Den som köper flyttade hus har inte lika mycket att vinna men kan ändå göra en bra affär om det överenskomna priset blir lågt. Blir priset för högt måste köparen väga köpet av de flyttade husen mot att bygga nya hus.

4 Sammanfattning När man flyttar hela husvolymer är det trafiksäkerhetsaspekten som begränsar den maximala transportsträckan. Har man möjlighet att använda sjötransporter kan man flytta husen i princip hur långt som helst. När man bygger hus i områden där den framtida bostadsmarknaden är osäker bör man se till att husen är lätta att flytta. På så sätt underlättas finansieringen av dessa hus eftersom husen får ett restvärde om de kan flyttas ifall marknaden viker.

5 1 INLEDNING BAKGRUND SYFTE AVGRÄNSNINGAR INTRESSENTER / MÅLGRUPP METOD Allmänt Litteraturstudie Intervjuer GENERELLT OM HUSFLYTTNINGAR, EN KUNSKAPSÖVERSIKT DEFINITION AV BEGREPPET HUSFLYTTNING ORSAKER TILL ATT HUS FLYTTAS Marknadsskäl Praktiska skäl ALTERNATIV TILL FLYTTNING FLYTTNINGSMETODER Volymflyttning Elementflyttning Selektiv rivning AKTÖRER BYGGLOV, RIVNINGSLOV, BYGGANMÄLAN Allmänt lov och anmälan Specifikt om rivning Specifikt om nyproduktion EVAKUERING AV BOENDE I HUSEN KOMMUNALLAGEN TRAFIKTILLSTÅND RÄNTEBIDRAG LÅN Bottenlån och garantilån Byggnadskreditiv och kreditivkostnad Konsekvenser vid en husflyttning FALLSTUDIE: HUSFLYTTNING FRÅN SKELLEFTEÅ TILL UMEÅ KORT BESKRIVNING AV PROJEKTET MOTIV FÖR HUSFLYTTNINGEN PLANERING UPPHANDLING Ägarbyte Upphandling av flyttning VAL AV PRÅM SOM TRANSPORTMEDEL FÖRSÄKRINGAR PROJEKTERING TOMTKÖP BESKRIVNING AV HUSEN OCH OMGIVNINGEN Gummarkshusen Skelleftehamnshuset Åbynhusen FÖRBEREDELSER INFÖR TRANSPORT BEGRÄNSNING AV STORLEKEN PÅ DE FLYTTADE ENHETERNA FÖRBEREDELSER FÖRE DEMONTERING AV HUSEN DEMONTERING FÖRE FLYTTNING Gummark Skelleftehamn Åbyn BESKRIVNING AV DET NYA KVARTERET I RÖBÄCK FÖRBEREDELSER I UMEÅ INFÖR HUSENS ANKOMST... 29

6 3.16 TRANSPORT AV HUSEN FÖRBEREDELSER INFÖR NERSÄNKNINGEN AV HUSEN NERSÄNKNING AV HUSEN FÄRDIGSTÄLLNING AV KVARTERET EKONOMISKT UTFALL FÖR STADSHYPOTEK Resultat Kostnader för transporten Ändrings- och tilläggskostnader Kostnader på grund av nya tekniska krav EKONOMISKT UTFALL FÖR BOSTADEN INFLYTTNING I DET NYA KVARTERET DE INBLANDADES ÅSIKT Rolf MG Thomasson, Regionchef, Stadshypotek AB, Region Västerbotten Kjell E Larsson, Byggledare Bostaden Bygg AB Bror-Lennart Lundqvist, Arbetschef Skanska Bengt Johansson, Produktionschef Skanska Håkan Svanefjord och Johan Granberg, Hantverkare Skanska De nya hyresgästerna FALLSTUDIE: HUSFLYTTNING FRÅN ROBERTSFORS OCH ÅNÄSET TILL UMEÅ KORT BESKRIVNING AV PROJEKTET BAKGRUND OCH MOTIV TILL FLYTTNING DEMONTERING OCH LYFTNING I ROBERTSFORS OCH ÅNÄSET TRANSPORT HUSEN PLACERAS I TOMTEBO EKONOMISKT RESULTAT ANALYS OCH DISKUSSION LITTERATURSTUDIE JÄMFÖRELSE MELLAN FLYTTNINGSPROJEKTEN I FALLSTUDIERNA STADSHYPOTEKS EKONOMISKA RESULTAT FRÅN HUSFLYTTNINGEN MANDAMUS EKONOMISKA RESULTAT FRÅN HUSFLYTTNINGEN PRODUKTIONSKOSTNAD FÖR NYPRODUCERADE HUS OCH FÖR DE FLYTTADE HUSEN Produktionskostnad för nya hus byggda i Umeå Produktionskostnad för de flyttade husen BESIKTNING FÖRE ARBETENA INLEDS HUSENS STABILITET UNDER ARBETET HYRESGÄSTERNAS KLAGOMÅL PÅ STÄDNINGEN SLUTSATSER HUSFLYTTNINGARS LÖNSAMHET NY NISCH I BYGGBRANSCHEN FLYTTBARA HUS INVERKAN AV HUSENS ÅLDER PÅ PRODUKTIONSKOSTNADEN ALTERNATIV TILL FLYTTNING I AVFOLKNINGSBYGDER NYTT BOENDE TILL DE SOM BLIR UTAN BOSTAD NÄR HUS FLYTTAS FLYTTNINGSAVSTÅND TRAILERTYP ANDRA TRANSPORTMEDEL DOKUMENTERA ALLT BIDRAG FÖR EKOLOGISKT BYGGANDE FÖRSLAG PÅ NYA UTREDNINGAR REKOMMENDATIONER REFERENSER... 63

7 Inledning Inledning Bakgrund I områden med stor utflyttning händer det att flerfamiljshus blir olönsamma när det blir för många tomma lägenheter. Ibland har det gått så långt att husägaren har gått i konkurs och att kreditgivaren tvingats överta husen. Detta märks speciellt på hus av de så kallade krisårgångarna d v s åren just före och just efter När dessa hus byggdes var det lättare att låna pengar än idag och staten subventionerade bostadsbyggandet genom kraftiga räntebidrag. Därefter trappades räntebidraget ner vilket gjorde att de gamla kalkylerna blev felvisande. Tomma eller nästan tomma flerfamiljshus har mycket lågt marknadsvärde men genom att investera i en husflyttning till en ort där husen efterfrågas kan man återskapa husen värde. Av denna anledning har intresset för husflyttningar ökat under de senaste åren och det har också genomförts en del husflyttningar. Undertecknad har själv haft möjligheten att vara med som arbetsledare vid en sådan husflyttning och då väcktes iden om att skriva detta examensarbete. Syfte Examensarbetet har fem syften. Det första syftet är att undersöka vilka regler och normer som omgärdar en husflyttning. Det andra syftet är att undersöka hur lönsamt det är att flytta hus. Ett tredje syfte är att visa exempel på hur en husflyttning kan gå till och ge rekommendationer hur det bör gå till. Det fjärde syftet är att undersöka vad som finns skrivet om husflyttningar. Det sista syftet är att kartlägga inställningen till husflyttningar hos de som varit inblandade i sådana projekt. Avgränsningar Examensarbetet behandlar enbart flyttningar av flerfamiljshus i Norden. I rapporten behandlas enbart hus som flyttas som hela volymer och av marknadsskäl. Begreppen marknadsskäl och volymflyttning förklaras i avsnitten 0 Marknadsskäl och 0 Volymflyttning. Andra flyttningsmetoder och andra skäl beskrivs kort för att ge läsaren en översikt. Intressenter / Målgrupp En rapport om husflyttning är av intresse för följande; Husägare som kan välja att flytta hus. Husköpare/förvaltare som kan välja att köpa flyttade hus. Entreprenörer har intresse av att göra en bra affär, att erhålla nya uppdrag och att skaffa sig specialkompetens i en krympande byggbransch. Samhället och hyresgästerna har intresse i en husflyttning eftersom detta resulterar i att efterfrågade lägenheter ställs till förfogande snabbt och billigt. Samhället kan flytta kulturminnesmärkta hus till ett ställe där de inte står i vägen för annan samhällsnyttig verksamhet. Entreprenörens hantverkare har intresse av att det finns arbete och att dessa arbetsuppgifter finns i intressanta projekt. Det bör vara intressant för alla byggintresserade att läsa om genomförandet av husflyttningar och drivkrafterna bakom dessa. 1

8 Metod Inledning Allmänt Fallstudier görs på två husflyttningsprojekt. Vid det ena av dem medverkade undertecknad som arbetsledare åt generalentreprenören Skanska. Detta innebär att inside -information om denna flyttning finns tillgänglig. Dessutom finns det kvar rikligt med protokoll, fakturor med specifikationer, foton, ritningar samt en videofilm. Det andra projektet finns dokumenterat i en broschyr som Boverket tagit fram. Litteraturstudie Litteraturstudien används för att kartlägga av vad som finns skrivet om flyttningar utförda inom Norden. Sökningen av denna litteratur görs i databaser såsom Libris, Bibdia och Byggdok. Litteratur om normer och regler som kan ha beröringspunkter med en husflyttning kommer att efterfrågas hos sakkunniga på respektive område. Intervjuer Vid fallstudien görs intervjuer görs med nyckelpersoner som varit med i de studerade projekten. Syftet med dessa är att skaffa den information som behövs för att beskriva flyttningarna korrekt. Frågorna ut minst en vecka före intervjutillfället. Följdfrågor som inte tas upp direkt första gången ställs vid ett nytt tillfälle som i övrigt följer samma procedur som vid den första intervjun. Intervjuerna valideras genom att de medverkande för läsa igenom det rapportmaterial som intervjun resulterat i. Intervjuer med sakkunniga d v s representanter för byggnadsnämnd, kreditinstitut, hyresnämnd och trafiksäkerhetsverket m fl görs angående normer och regler. Frågorna till dessa personer skickas som regel inte ut i förväg och intervjusvaren valideras inte regelmässigt om det inte är nödvändigt för att undanröja misstankar om missuppfattningar och feltolkningar. 2

9 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt Definition av begreppet husflyttning Husflyttning innebär att hus flyttas hela eller i delar från en tomt till en annan. Ska man söka bygglov finns dock ingenting som heter husflyttning utan då talar man om att husen rivs på den tomt som husen har stått på och att nya hus byggs på den tomt dit de flyttas. Så fort ett hus rubbas ur sitt gamla läge räknas det som ett nytt hus. Som en följd av ovanstående definition krävs både rivningslov och bygglov när man ska flytta hus oavsett hur stort eller litet avståndet mellan tomterna är. Länsstyrelsernas bostadsenheter betraktar flyttade hus som nyproducerade när de distribuerar räntebidragen. Kreditgivare kan välja att betrakta flyttade hus som nyproducerade eller som begagnade när lånevillkoren ska bestämmas. I myndigheters och kreditgivares ögon finns alltså inte husflyttning som eget begrepp. Orsaker till att hus flyttas Marknadsskäl Ägare av förlustdrabbade hus i områden med många tomma lägenheter kan att flytta husen till ett område där de efterfrågas av marknaden. Förväntningarna på ett sådant projekt är att husens värde ska öka och att det åter igen börjar strömma in hyresintäkter. Om ägaren tänker sälja husen efter flyttningen förväntas flyttningskostnaden täckas av den ökning av marknadsvärdet som husen får genom att de flyttas till en plats där de efterfrågas. Det kortaste tänkbara avståndet för en husflyttning, för att en sådan värdeökning ska kunna uppstå, är från ett bostadsområde med låg status till ett med hög status inom samma stad men vanligtvis flyttas husen till en helt annan stad som har hungrigare marknad. Tyngdpunkten i detta examensarbete ligger på beskrivningen av hus som flyttats av marknadsskäl. Praktiska skäl Hus kan också flyttas av praktiska skäl t ex därför att en järnväg skall dras fram där husen står. Ett annat exempel är att man flyttar hus som är bevarandevärda till hembygdsområden eller museiområden när det annars hotas av rivning. Hus som flyttas av sådana praktiska orsaker behandlas inte i detta examensarbete. Alternativ till flyttning De alternativ som kan ställas mot en flyttning av tomma hus är rivning, malpåse, försäljning till underpris eller uthyrning till underpris. Med malpåse menas i detta sammanhang att låta husen stå tomma. Rivningsförespråkare [1] och [2] menar att det inte finns något alternativ till rivning när hus står tomma. Malpåse fungerar bara om man kan ana att krisen är kortvarig. Försäljning till underpris är inte heller något alternativ eftersom det förstör marknaden för lägenheter i andra hus, man sprider bara problemet. Vidare anser de att hyressänkningar inte är möjliga eftersom hyresvärdens ekonomi redan är hårt ansträngd. I artiklarna [1] och [2] diskuterades aldrig flyttning eftersom husen var byggda av platsgjuten betong och därmed nästan omöjliga att flytta men rivningsargumenten torde ha varit desamma även om husen varit möjliga att 3

10 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt flytta. I samma debatt har Boverket med förre VD:n Gösta Blücher i spetsen sagt att rivningar av hus är resursslöseri som inte passar in i dagens kretsloppssamhälle. Han menar att man måste acceptera att hus rivs men detta ska ske först sedan alla andra möjligheter förkastats. I [3] menar Blücher att det är bättre att sänka hyrorna än att riva husen och i artiklarna [4]och[5] förespråkar Boverket att husen flyttas i stället för att rivas så långt det är möjligt. Som pilotfall visar de på flyttningen av 40 lägenheter från Robertsfors och Ånäset till Umeå som gav bra resultat. Flyttningsmetoder Volymflyttning Det som främst avses i med flyttning i detta examensarbete är transport av hela husvolymer. De mest omskrivna projektet av denna typ är flyttningen från Robertsfors och Ånäset ner till Umeå, [6], [7] och [8] som även beskrivs som fallstudie i denna rapport. Denna flyttning gav även upphov till att Boverket tog fram en broschyr [9] som främst handlade om denna flyttning men syftade även till att ge allmängiltig information om husflyttningar. I dessa artiklar beskrivs projektets bakgrund, praktiska genomförande och resultat. En annat projekt som man rapporterat om på samma sätt fast inte lika omfattande är husflyttningen från Skelleftetrakten till Umeå [6] och [10]. Den flyttningen beskrivs även som en fallstudie i denna rapport. Hus som ska flyttas hela bör vara lätta vilket gör det nästan omöjligt att flytta betonghus. Dock finns det beskrivet två flyttningar av tegelhus, [11][12]. Dessa hus var ej flerfamiljshus och flyttningarna drevs av praktiska skäl men de har tagits med här för att visa att man kan flytta även tegelhus. I båda fallen byggdes rymdfackverk av stål i husen för att kunna behålla stabiliteten i dem under arbetets gång. Båda husen flyttades korta sträckor men den ena flyttningen [11] utfördes med en vagn vilket innebär att man lika gärna kunde ha flyttat det en längre sträcka. Det andra huset [12] rullades på rullar av bokträ en kort sträcka till en ny grund. Elementflyttning En annan typ av flyttning är när hus demonteras till element som kan fraktas på en vanlig lastbil. Dessa element innesluter liten eller ingen volym och kan t ex vara ett stycke av en vägg eller ett bjälklag. Denna metod förutsätter vanligtvis att husen är byggda av prefabricerade element. Fördelen med elementflyttning är att man får återuppbygga husen i rätt ordning d v s först gör man grunden, därefter läggs bottenbjälklag och väggar på grunden, sedan kan man lägga nästa bjälklag o s v. En annan fördel med elementflyttning enligt [13] är att man tar inte med sig de dåliga egenskaper som hus kan ha på samma sätt som när man flyttar en volym. Nackdelen med elementflyttning är att det krävs mer arbetstimmar än med volymflyttning. Storleken på elementen kan variera alltifrån småvolymer som omsluter några tiotal kubikmeter ner till brädor, plankor och takpannor. De tre elementflyttningar som hittats i litteraturen representerar tre väsentligt olika storlekar på elementen. Vid en av flyttningarna skulle allt återanvändas [14] vilket gjorde att alla detaljer såsom lister tegelpannor och brädor märktes med en individuell kod. Vid den andra flyttningen [13] och [15], som var den första stora flyttningen i sitt slag när den genomfördes 1984, demonterades man ett helt kvarter som var byggt av prefabricerade betongelement. 4

11 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt Husen flyttades sedan till en grannkommun med livligare bostadsmarknad där de sedan byggdes upp igen. Det nya husen gavs en delvis ny utformning och därför återanvändes bara 25 % av fasadelementen. Motsvarande andel för bjälklagselementen och väggelementen var 80 % resp 70 %. Allt annat materiel av värde t ex fönster och vitvaror demonteras före stommen och användes sedan i de nya husen. Det tredje exemplet [16] är snarlikt det förra men där bestod stommen av småvolymer som lyftes ner en efter en. Denna demontering skedde på ett höghus med 176 lägenheter i Hammarkullen i Göteborg. Selektiv rivning En tredje variant av husflyttning att man bygger nya stommar på den plats där husen ska stå och där man bara tar reda på användbart materiel från det gamla husen. Det kan röra sig om allt i från dörrar och fönster till vitvaror och köksinredningar. Detta är dock mer att betrakta som selektiv rivning och återbruk av byggvaror vilket inte behandlas i detta examensarbete. Aktörer Man skulle kunna tänka sig att det är samma ägare före och efter flyttningen men vanligtvis byter husen ägare vid någon tidpunkt i flyttningsprojektet och man kan då tala om en säljare och en köpare. Den som bekostar själva flyttningen kan antingen vara säljaren eller köparen. Det är vanligtvis den som rår om husen före flyttningen d v s säljaren som är byggherre och bekostar husflyttningen. Den som äger husen före en flyttning är i många fall kreditgivaren som tvingats överta husen. Det kan också vara en privat eller allmännyttig hyresvärd eller en bostadsrättsförening, men fallet att en bostadsrättsförening skulle besluta sig för att flytta sina hus får nog betraktas som rent hypotetiskt. Bygglov, rivningslov, bygganmälan Allmänt lov och anmälan Detta avsnitt grundar sig till stor del på [17]. Dessa regler trädde i kraft Eftersom en husflyttning formellt består av en rivning och en nyproduktion måste man söka rivnings- respektive bygglov för dessa åtgärder hos byggnadsnämnden i berörda kommuner. Lite förenklat kan man säga att lovprövningen handlar om färg, form och stil samt konsekvenser för grannar och för samhället i stort. Man beaktar även naturresurshushållning och vårdandet av vårt kulturarv. Om det finns en detaljplan för det aktuella området prövas lovansökan mot planen. Finns det ingen detaljplan prövas ärendet som ett fristående ärende med erforderliga kontakter med olika sakägare inom det aktuella området eller då gör man en ny detaljplan. Parallellt med lovprocessen görs en rivnings- eller bygganmälan. Denna ska lämnas in senast tre veckor före rivningen eller byggnadsarbetena inleds. Byggnadsnämnden kallar sedan till samrådsmöte där man tillsammans med byggherren och den kvalitetsansvarige går igenom projektets planering. Vidare lägger man fast hur tillsyn och kontroll ska skötas under byggtiden. Den kvalitetsansvarige utses av byggherren och ska ha riksbehörighet. Om den kvalitetsansvarige saknar riksbehörighet kan byggnadsnämnden ändå godkänna denne bara för det aktuella projektet. Det är vid bygganmälan och det efterföljande samrådet som man behandlar 5

12 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt de tekniska frågorna såsom energihushållning, rumsstorlekar, brandkrav, handikappkrav, ljudkrav o s v. Det är byggherrens ansvar att se till att alla tekniska krav uppfylls. Den kvalitetsansvarige ansvarar bara inför byggherren för att kontrollplanen efterlevs. Avgiften för bygg- och rivnings lov bestäms av varje enskild kommun och beräknas vanligtvis efter någon schablonmetod. Vanligtvis har man konstruerat dessa metoder så att avgiften för rivningslov är lägre än den för bygglov. Specifikt om rivning Generellt krävs rivningslov för rivningar inom detaljplanelagt område. Kommunen kan i områdesbestämmelser och detaljplaner minska resp utöka lovplikten. För flerfamiljshus, som denna rapport handlar om, kan man räkna med att rivningslov krävs. Om ett rivningslov avslås beror det vanligtvis på någon av dessa tre orsaker; Att rivningen strider mot gällande planer. Att byggnaderna har ett kulturhistoriskt värde. Eller att det finns stort behov av bostäder i området. Vid en husflyttning torde man endast kunna anföra det första skälet om man ska avslå ett rivningslov. Det andra skälet faller eftersom husen inte ska rivas i fysisk mening utan flyttas till ett nytt ställe och dessutom är det ofta nyare hus som flyttas. Det tredje skälet är troligast inaktuellt eftersom hus flyttas från områden med många tomma lägenheter. I rivningsanmälan ska man normalt sett ange vilka material som ingår i husen och i hur stora mängder de ingår men detta blir inte aktuellt vid en husflyttning eftersom det mesta återanvänds. I anmälan och det efterföljande samrådet lägger man fast hur tomten ska iordningställas sedan husen flyttats bort. Specifikt om nyproduktion Det krävs nästan alltid bygglov för att bygga nytt och för flerfamiljshus kan man säga att det alltid krävs bygglov. I bygganmälan gör man bland annat en teknisk beskrivning av husen. Eftersom flyttade hus formellt sett räknas som en nyproducerade ska de i princip uppfylla alla aktuella tekniska krav. Om husen som ska flyttas inte uppfyller de senaste kraven blir detta en fråga som måste lösas på byggsamrådet. Det är orimligt att gamla hus ska kunna uppfylla exakt alla nya krav som finns. Exempel på saker som kan vara svåra att åtgärda på äldre hus är för låg rumshöjd, för små rum eller ålderdomliga installationer. Detta innebär att byggnadsnämnden måste bestämma sig för vilka avsteg från normerna som kan vara rimliga i det aktuella fallet för att möjliggöra en flyttning. Det är alltså mest fördelaktigt att flytta relativt nybyggda hus eftersom det kan krävas stora ombyggnader för att gamla hus ska klara nya krav. Eftersom byggnadsnämnden ytterst fastställer vilka tekniska krav som ska ställas kan kraven variera mellan olika kommuner. Detta innebär att nya krav kan ställas på hus som flyttas från en kommun till en annan även om samma normer gällde när husen byggdes första gången som när de flyttas. Evakuering av boende i husen Innan hyreshus flyttas finns det nästan alltid några hyresgäster kvar i husen. Eftersom flyttning jämställs med rivning så hanteras denna situation som en rivning. Hyreslagen säger att rivning är giltig grund för uppsägning av hyresavtalet. Normalt 6

13 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt har hyresgäster något som kallas besittningsskydd men detta upphör alltså vid en rivning av huset. Den som ska riva husen m a o hyresvärden har ingen skyldighet att ordna något annat boende för de hyresgäster som måste flytta ut från sina lägenheter. Om det uppstår konflikt mellan hyresvärd och hyresgäst ska man först försöka lösa konflikten lokalt mellan hyresgästföreningen och hyresvärden. Klarar man inte av att komma överens i den förhandlingen går man vidare till hyresnämnden. Ofta finner sig parterna i hyresnämndens beslut. Kan parterna inte enas kring hyresnämndens beslut går ärendet vidare till tingsrätten och är man fortfarande oeniga får man gå till ännu högre instans i rättsväsendet. De ovan nämnda prövningarna behandlar enbart hyresfrågorna vid en given situation, i detta fall att husen ska rivas. Frågan om husen ska rivas eller inte rår man inte på utan denna fråga prövas i rivningslovet. Vid ett fall i Luleå där ett hyreshus skulle flyttas några hundra meter sades alla hyresgäster upp. En hyresgäst vägrade acceptera denna uppsägning och klagade. Hyresnämnden gav hyresgästen rätt vilket innebar att hyresgästen fick fortsätta att hyra lägenheten på det nya stället. I detta fall ansåg hyresnämnden att besittningsskyddet var avgörande. Kommunallagen Kommuner och kommunala bolag får normalt inte agera inom andra kommuner än den egna. Det finns undantag för denna regel t ex kommunala bussbolag och kommunala energibolag som tillåts verka i angränsande kommuner. Detta innebär att kommunala bostadsbolag med många tomma lägenheter är förhindrade att själva flytta hus till en annan kommun med bättre hyresmarknad. Trafiktillstånd När man ska flytta hus på allmän väg måste man söka dispens för transporten om husen är bredare, längre eller tyngre än vad som är tillåtet. Det räcker att husen är bredare än 2,6 m för att dispens ska krävas men ofta överträder husen flera dispenskriterier. Man ansöker om dispensen hos Vägverket och den kostar normalt 875 kr. Om transporten kommer att ske helt och hållet inom samma kommun, tar man i stället kontakt med gatukontoret i den aktuella kommunen. I gatukontorets tillståndsprövning är dock Vägverket remissinstans. I den följande texten nämns bara Vägverket även om det kan vara kommunens gatukontor som avses. Man bör ta kontakt med Vägverket redan på planeringsstadiet för att undersöka om det är rimligt att flytta husen den sträcka man har tänkt sig. I detta skede kan man få rådet att fortsätta med projektet eller att välja någon annan transportmetod eller annan transportväg. Vägverkets ambition är att möjliggöra nödvändiga transporter så långt som möjligt men det händer att projektidéer inte fullföljs eftersom Vägverket inte ser någon möjlighet att flytta husen med tillräcklig säkerhet. I dispensansökan anger man husens mått och vikt samt en beskrivning av fordonet som husen ska transporteras på. Man ska också ange färdvägen och under vilken tidsperiod som transporten ska ske. Vägverket tittar sedan på bärigheten på de vägar som transporten ska längs. Om det är aktuellt kontrollerar de att broarna klarar den aktuella lasten. På vissa broar kan de tvingas kontrollräkna för stor osymmetrisk belastning om transporten måste köra på en sida av bron t ex för att klara gatubelysning. Vid behandlingen tar Vägverket kontakt med Polisen, larmcentralen, busstrafikbolag och SJ och man tittar även på 7

14 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt framkomligheten för allmänheten. Utifrån ovanstående bedömningsgrunder beviljas eller avslås dispensansökan. Den som söker dispens för transporten har alltid det fulla ansvaret för säkerheten, framkomligheten och samordningen av transporten. En beviljad dispens ändrar inte detta ansvarsförhållande på något sätt. Som entreprenör har man själv ansvar för att kontrollera färdvägen med avseende på hinder såsom skyltar, gatubelysning, broar och ledningar av olika slag. I den beviljade dispensen brukar det finnas villkor som gäller utmärkning av lasten, användande av varningsbil samt behov av poliseskort. Andra villkor kan vara att Vägverket måste övervaka transporten och att broöverfarter ska ske med viss maximal hastighet och med viss placering på körbanan. Exempel på ett dispensbeslut finns i bilaga 1. Ska husen flyttas på pråm måste man skaffa ett intyg från Sjöfartsverket att pråmen är godkänd för den aktuella lasten. Detta intyg behövs för att man ska kunna försäkra transporten. För att få utnyttja ett hamnområde måste man vanligtvis förvarna hamnen och betala hamnavgift. Storleken på hamnavgiften beror på hur många ton lasten väger. Räntebidrag Det enda stadigvarande bidrag som staten för närvarande ger är statlig bostadsbyggnadssubvention vanligen kallat räntebidrag. Räntebidraget ges till nyproduktion av hyres- eller bostadsrätts hus. Eftersom flyttade hus räknas som nyproducerade beviljas normalt räntebidrag. Frågan om räntebidrag ska beviljas eller inte behandlas av länsstyrelsen. Vanligen söks detta bidrag när bygglovet är beviljat men det börjar inte betalas ut förrän projektet är slutfört. Nivån på räntebidraget började avtrappas i slutet på 1980-talet och år 2000 ska bidragen vara nere på den tänkta slutnivån. Storleken på räntebidraget beror på projektets påbörjandeår och systemet är konstruerat så att ju senare husen är påbörjade desto lägre blir bidraget. Räntebidraget på hus minskar alltså alltid vid en flyttning eftersom man senarelägger påbörjandeåret. För hyreshus gör räntebidraget att det är mer fördelaktigt att köpa flyttade hus än nyproducerade hus. Detta beror på att räntebidragets storlek beräknas schablonmässigt utan att ta hänsyn till verklig produktionskostnad eller verklig lånekostnad. Eftersom flyttade hus vanligtvis är billigare än nyproducerade hus får den som köper flyttade hus mer kvar i börsen. För bostadsrättshus inverkar räntebidraget neutralt mellan flyttade och nyproducerade hus eftersom man här tar hänsyn till faktiska lånekostnader. För den som är intresserad finns mer att läsa om räntebidragsreglerna i [18]. Lån Bottenlån och garantilån Den normala lånebilden för nyproducerade hus är att man har ett bottenlån och ett garantilån och i vissa fall ett topplån. Till grund för bottenlånet och garantilånet ligger det så kallade bidragsunderlaget på fastigheten. Detta bidragsunderlag räknas ut schablonmässigt med hjälp av lägenhetsstorlekarna. Bottenlån beviljas normalt för % av ovan nämnda bidragsunderlag och garantilån beviljas för resterande %. För bottenlånet står fastigheten och fast egendom på den, som säkerhet för 8

15 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt lånet och till fast egendom räknas hus. Samma säkerhet gäller även för garantilånet men där kompletterar kreditinstitutet / banken säkerheten genom att köpa en kreditgaranti av Statens Bostadskreditnämnd (BKN). Beviljat räntebidrag är nödvändigt men inte tillräckligt för att BKN ska utfärda en kreditgaranti för projektet. Vanligtvis blir produktionskostnaden större än bidragsunderlaget och denna merkostnad kan täckas upp med topplån, egen insats eller insats från bostadsrättsinnehavare. Vid köp av begagnade hus kan man antingen överta lån som den tidigare ägaren hade eller teckna nya lån. Om man ska ta nya lån låter kreditgivaren värdera husen varefter husköparen kan beviljas bottenlån till ett belopp som motsvarar 75 % av värderingen. Resterande kapitalbehov måste köparen täcka på annat sätt t ex genom topplån eller egen insats. Byggnadskreditiv och kreditivkostnad Under byggskedet betalar banken ut pengar till byggherren allt eftersom de behövs i byggprocessen. Denna typ av lån kallas byggnadskreditiv. För detta lån tar banken ut en avgift som grundar sig på lånets totalsumma samt en förhållandevis hög ränta på det kapital som lånas ut. Så fort husen är färdigbyggda och slutbesiktigade placeras lånen långsiktigt enligt förra avsnittet, 0 Bottenlån och garantilån, varefter byggnadskreditivet avslutas. En del byggherrar kan ha kapital tillgängligt inom företaget så att man inte behöver låna externt hos någon bank, för att klara av kostnaderna under byggtiden. För denne uppstår dock ändå en kapitalbindningskostnad vars storlek beror på vilka krav på internränta man har ställt inom företaget. Denna kostnad kallas kreditivkostnad. En annan mer direkt betydelse av begreppet är när man faktiskt lånar pengar internt inom företaget. Konsekvenser vid en husflyttning Säkerheten för bottenlånet är som tidigare sagt en inteckning i fastigheten och dess fasta egendom. Till fast egendom räknas hus som står på fastigheten. Vid en husflyttning hamnar man i den situationen, att husen inte är fast egendom under den period som de flyttas från en fastighet till en annan. Detta kan få olika konsekvenser beroende på vem byggherren är. Är byggherren själv en kreditgivare spelar det ingen roll att husen inte är fast egendom under flyttningstiden. Dessutom har ofta stora delar av husens värde redan förlorats i kreditförluster. Den enda kostnad kreditinstitutet behöver beakta är kreditivkostnaden som uppstår p g a kapitalbindning eller intern upplåning. Övriga byggherrar måste kontakt med sin kreditgivare eller sina kreditgivare, helst på planeringsstadiet. Om man flyttar hus utan kreditgivarnas godkännande kallas det att man vanvårdar panten eftersom fastighetens värde d v s bankens säkerhet decimeras i en handvändning. Kreditgivarna kan välja att låta de långsiktiga lånen löpa vidare ostört under och efter flyttningen. Säkerheten för lånet flyttas i ett sådant exempel, från den gamla fastigheten till ett löfte om säkerhet på den nya fastigheten till dess att husen verkligen står slutbesiktigade och klara på den nya fastigheten. Kreditgivaren tar alltså en viss risk under flyttningsskedet. 9

16 Generellt om husflyttningar, en kunskapsöversikt Vad som händer med de gamla bostadslånen i ett sådant fall, är svårt att säga beroende på att det finns flera scenarier. Om man måste betala de gamla lånen behöver man mycket kapital eftersom hela lånet ska betalas tillbaka på en gång. Dessutom kan man tvingas betala ränteskillnadsersättning (RSE) om man löser lånet mitt under en bunden låneperiod. I värsta fall kan man alltså tvingas skaffa så mycket kapital att det täcker kostnaderna för flyttning och färdigställning av husen och de gamla lånen samt eventuell RSE. Skall man teckna nya lån på flyttade hus som precis har blivit färdiga, kan det uppstå tvekan om husen ska betraktas som nyproducerade eller begagnade i lånehänseende. Ytterst handlar det om en uppgörelse mellan köpare och kreditgivare vilket sorts lån man ska. Väljer man att betrakta husen som nyproducerade måste man se till att man beviljats räntebidrag annars får man ingen statlig kreditgaranti. 10

17 Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå Kort beskrivning av projektet Projektet sattes igång hösten 1996 och gick ut på att flytta totalt sju flerfamiljshus med ekonomibyggnader från Skelleftetrakten ner till bostadsområdet Röbäck i Umeå. Husen var byggda på tre ställen nämligen i Gummark, Skelleftehamn och i Åbyn (Byske-Åbyn) norr om Byske. Det fanns tre hus i Gummark med totalt 12 lägenheter i Gummark. I Skelleftehamn stod ett hus som hade sex lägenheter och i Åbyn tre hus med totalt åtta lägenheter. Totalt var det alltså 26 lägenheter som skulle flyttas. Den totala uthyrningsbara lägenhetsytan var 1772 m 2. Alla dessa hus ägdes av Stadshypotek vid projektets start. Entreprenören Skanska Nord, Umeåavdelningen fick Stadshypoteks uppdrag att på generalentreprenad flytta husen till Umeå. Skanska förberedde husen inför flyttningen genom att man demonterade farstukvistar, balkonger och dylikt som kunde sticka ut. Man plockade ner takteglet från husen och förankrade all lös inredning. I Gummark var man tvungna att demontera taket på husen av transporttekniska skäl. Ekonomibyggnaderna monterades ner till hanterliga block som sedan kördes på lastbil till Röbäck. Underentreprenören Piteå Husflyttning AB lyfte sedan upp husen inför transporten av dessa. Gummarkshusen och huset i Skelleftehamn kördes på trailer till hamnen i Skelleftehamn där de sedan ställdes upp i väntan på vidare transport. Husen i Åbyn kördes med trailer upp till Haraholmen som är Piteå djuphamn och ligger en mil söder om Piteå. Därefter kom en stor timmerpråm till hamnen i Haraholmen och där kördes de tre husen ombord. Pråmen bogserades sedan ner till Skelleftehamn där de resterande fyra husen lastades. Med alla sju hus ombord gick sedan färden ner till Umeå hamn i Holmsund. Husen kördes lastades av och ställdes upp på hamnen i Holmsund. Parallellt med förberedelserna i Skelleftetrakten hade man förberett grunderna i Röbäck samt satt upp flera av ekonomibyggnaderna. Husen kördes från hamnen i Holmsund till Röbäck där de pallades upp ovanför sina respektive grunder. Grunderna gjordes klara under husen och sedan sänktes husen ner på dessa. Husen och ekonomibyggnaderna färdigställdes och efter det var området inflyttningsklart. Byggherren Stadshypotek och det kommunala bostadsföretaget Bostaden AB hade avtalat om att Bostaden skulle köpa husen på när de var inflyttningsklara. Bostaden ombesörjde byggledning, kvalitetskontroll och besiktning under byggtiden. Våren 1997 var de 26 lägenheterna inflyttningsklara och alla lägenheter blev uthyrda direkt. Motiv för husflyttningen Alla hus som flyttades var ursprungligen byggda under åren och de som byggde husen var små lokala fastighetsbolag. Bottenlånen på dessa fastigheter var placerade hos Stadshypotek AB Region Västerbotten. Efter några år kom alla tre fastighetsbolag på obestånd dels på grund av avtrappningen av de statliga räntebidraget och dels på grund av låg uthyrningsgrad. På grund av dessa två faktorer gick alla tre fastighetsbolag i konkurs. Vid påföljande exekutiva auktioner ropade Stadshypoteks regionchef Rolf MG Thomasson, in fastigheterna. Motivet till att ropa in fastigheterna var att skydda de egna fordringarna i fastigheterna. 11

18 Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå Stadshypotek var nu tvungna att försöka avyttra fastigheterna till högsta möjliga pris för att skydda så stor del som möjligt av sin fordran. I dessa strävanden framstod snart endast två tänkbara alternativ. Det ena alternativet var försäljning på plats och det andra alternativet var att flytta husen till ett bättre marknadsläge. I kontakterna med tänkbara köpare framkom att det pris de ville betala låg ungefär på en tiondel av nyproduktionskostnaden med andra ord ungefär 1000 kr/m 2. Dessutom ville de tänkbara köparna ha nya lån på den nya köpeskillingen hos Stadshypotek. Detta var inget bra alternativ dels på grund av att lösningen gav dåligt rotnetto på fastigheterna och dels på grund av att Stadshypotek skulle sätta sig i samma riskposition igen. Hela Skellefteå kommun hade sedan flera år plågats av en nettoutflyttning och eftersom husen i Gummark, Skelleftehamn och Åbyn ligger ganska långt ifrån centralorten och arbetstillfällena så fanns inga större utsikter för att uthyrningsgraden skulle stiga inom överskådlig tid. Den låga uthyrningsgraden bedömdes därför vara ett strukturellt problem snarare än ett tillfälligt problem. Tanken på en försäljning övergavs därmed och man tittade på flyttningsalternativet. Man diskuterade flera tänkbara orter men ganska omgående fann man att Umeå var den lämpligaste orten att flytta husen till eftersom Umeå ligger ganska nära Skellefteå. Planering Sommaren 1995 sökte Stadshypotek rivningslov för Skelleftehamnshuset och för Åbynhusen. I Åbyn krävdes inget lov eftersom husen låg utanför detaljplanelagt område. Rivningslovet i Gummark hade sökts sedan tidigare. Eftersom dessa lov söktes före behövdes ingen kvalitetsansvarig för någon av rivningarna i Skelleftetrakten. För att undersöka om husen uppfyllde dagens tekniska krav följde Henrik Olofsson från Stadsbyggnadskontoret i Umeå med Stadshypotek upp till Skellefteå för att okulärbesiktiga husen. Det man kunde konstatera var rumshöjden inte klarade minimikravet på 2.4 m i Gummarkshusen. Man konstaterade också att husen var byggda i en snözon lägre än vad som krävs i Umeå. Dessa brister är svåra att åtgärda man de bedömdes dock vara rimliga avsteg från normen som byggnadsnämnden kunde tillåta i detta enskilda fall. Vidare kunde man konstatera att man skulle vara tvungen att installera jordfelsbrytare i varje lägenhet eftersom sådana saknades och att de ojordade uttag som fanns skulle bytas mot jordade. Under hösten 1995 infordrade Stadshypotek kostnadsförslag från några entreprenörer för att se om det fanns någon som var intresserad att flytta husen enligt denna metod och vad det i så fall skulle kosta. Vid denna infordran visade det sig att Skanska Nord AB, Umeåavdelningen hade lämnat ett fördelaktigt förslag. Från detta tillfälle var Skanska den enda entreprenör som Stadshypotek förde förhandlingar med. Därefter tog Stadshypotek kontakt med det kommunala bostadsföretaget Bostaden i Umeå för att undersöka om de var intresserade av att köpa husen på plats i Umeå. Bostaden var villiga att köpa husen och en muntlig överenskommelse slöts mellan Stadshypotek och Bostaden. Hösten 1995 sökte Stadshypotek statligt investeringsbidrag. Detta var ett tillfälligt bidrag fanns från den 20:de april 1995 till den 31:a december Bidraget storlek beräknades schablonmässigt utifrån bidragsunderlaget. Sedan tog Stadshypotek kontakt med Stadsbyggnadskontoret på Umeå kommun för att skaffa en tomt till husen. Stadshypotek var noga med att husen skulle placeras i ett attraktivt bostadsområde och 12

19 Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå att kvarteret skulle ha en utformning som var estetiskt tilltalande eftersom man insåg att projektet skulle få stor publicitet och därför komma att granskas mer kritiskt än ett vanligt byggprojekt. Resultatet av denna kontakt blev en ny detaljplan som fastställdes i april 1996 och innebar att husen placerades i stadsdelen Röbäck som ligger cirka två km sydväst om Umeå centrum. Röbäck är ett attraktivt område med lantkänsla eftersom det i grunden är en by som numera har vuxit ihop med Umeå. Den moderna bebyggelsen i Röbäck består till största del av trähus hus som är lika de hus som skulle flyttas. Utformningen av kvarteret var däremot alltför konventionellt för att passa in i det koncept som Stadshypotek tänkt sig. Detta innebar att Stadshypotek tog kontakt med byggnadsnämnden för att utverka en ändring på planen. Efter några kontakter ändrades planen och den nya planen fastslogs i september I den nya planen hade man med husens placering försökt efterlikna bebyggelse på landsbygden genom att man placerat husen så att de låg utspridda längs en gång- och cykelväg genom området. Detta skulle föra tankarna till äldre tiders bebyggelse på landsbygden där husen ofta låg längs byvägar. För att ytterligare förstärka detta intryck hade man sparat så många träd som möjligt och bevarat en bäckravin som gick genom området. När den nya planen var klar kunde bygglov sökas och när det beviljades kunde projektet sättas igång på allvar. Upphandling Ägarbyte Det första avtalet som slöts mellan Stadshypotek och Bostaden var muntligt och bekräftades endast genom ett handslag. Det skriftliga avtalet skrevs sedan den 26:e mars 1997 d v s mitt under pågående projekt. Parterna gjorde en gemensam produktionskalkyl för att kunna bestämma köpeskillingen för husen. Kalkylen beaktade alla kostnader som skulle krävas för att flytta husen och iordningställa dem i inflyttningsklart skick. Denna kalkyl visade på en kostnad på 16 miljoner kr. Utifrån denna kostnad avtalade sedan parterna att köpeskillingen skulle vara kr men då skulle det statliga investeringsstödet tillfalla säljaren d v s Stadshypotek. Dessutom skulle köparen d v s Bostaden stå för inteckningskostnad, lagfartskostnad, besiktning, kontroll och byggledning. Av kontraktet framgick att Bostaden fick tillträde till fastigheten i samband med första inflyttning vilket innebär att husen såldes i inflyttningsfärdigt skick. Tillträdesdagen sattes till den 1:a maj Detta innebar att Stadshypotek var byggherre fram till tillträdesdagen. I köpekontraktet bestämde man vidare att Stadshypotek skulle betala åtgärdandet av eventuellt uppkomna B-anmärkningar. En B-anmärkning innebär att besiktningsmannen gör en notering i besiktningsprotokollet att entreprenören inte kan lastas för anmärkningen. Av kontraktet framgick att inga inteckningar, servitut eller nyttjanderätter besvärade fastigheten. Upphandling av flyttning Som tidigare nämnts infordrades kostnadsförslag på husflyttningen hösten Under väntetiden mellan höstan 1995 och hösten 1996 upprätthölls kontakten mellan Stadshypotek och Skanska. På Skanska var det arbetschefen Bror-Lennart Lundqvist som bevakade detta projekt. Hösten 1996 infordrade Stadshypotek anbud av Skanska 13

20 Fallstudie: Husflyttning från Skellefteå till Umeå på flyttningen. Skanska lämnade ett anbud den 4:de oktober där man erbjöd sig att utföra arbetena på generalentreprenad till ett fast pris av kr. Arbetena upphandlades som sagt som en generalentreprenad men med undantaget att markanläggningen skulle utföras enligt ABT 94. Genom denna upphandling fick markentreprenören ansvaret för att detaljprojektera markanläggningen. I anbudet angavs vilka åtaganden som ingick i det priset och att husen skulle flyttas och återställas till befintligt skick. Det framgick att Skanska skulle ansvara för projekteringen av den nya grundläggningen. Det ingick även ombyggnad av elinstallationen så att den skulle uppfylla de nya normkraven på jordade uttag och jordfelsbrytare i varje lägenhet. Vidare angav man noga vad som ingick i markarbetena eftersom dessa skulle utföras som totalentreprenad. Detta anbud grundade sig på att Gummarkshusen skulle demonteras och flyttas som block. Stadshypotek och Skanska valde dock att flytta även Gummarkshusen som hela volymer vilket resulterade i en anbudskomplettering den 14:de oktober 1996 där anbudssumman var kr. Anbudet blev alltså kr lägre när Gummarkshusen flyttades hela. Första beställningen var muntlig och kom den 11:e oktober 1996 varvid byggförberedelserna igångsattes ögonblickligen och den 16:e oktober kom den skriftliga beställningen av entreprenaden. Piteå Husflyttning AB upphandlades som underentreprenör för att sköta upplyftningen, transporten och nersänkningen av husen. Detta innebar även ansvar att skaffa alla tillstånd för transporten. Förhandlande part för Piteå Husflyttning var VD:n Erik Lindbäck. Skanska Väg & Anläggning Nord AB anlitades för att utföra markanläggningen på totalentreprenad. Elarbetena köptes av Electro Storforsen AB och BPA VVS AB upphandlades för rörarbetena. Ventilationsarbetena upphandlades av Industriventilation AB (IV). I bilaga 2 visas hur organisationen såg ut för detta projekt. Val av pråm som transportmedel Stadshypotek och Skanska hade kommit överens om att flytta alla hus i så stora volymer som möjligt. Motivet till detta var att minska totalkostnaden genom att minska antalet arbetstimmar. När det blev klart att husen skulle flyttas i stora volymer tog Skanska kontakt med Piteå Husflyttning för att dessa skulle sköta transporten av husen. Efter kontakt med Vägverket konstaterades att man inte skulle få dispens att flytta husen med trailer hela vägen till Umeå och därför valde man istället att flytta husen med pråm längs kusten. Transporterna på allmän väg reducerades på så sätt till att bli sticktransporter från respektive tomt till lämplig angöringsplats för pråmen. Försäkringar Förutom det normala försäkringsskyddet enligt AB 92 och ABT 94, d v s allriskförsäkring och ansvarsförsäkring, krävde Stadshypotek i beställningen att Skanska skulle ansvara för att husen var försäkrade mot förlust till fullt värde under transporten och ända fram till godkänd slutbesiktning. Under sjötransporten löstes detta genom att man krävde att rederiet skulle försäkra husen mot förlust under transporten till ett värde som man bestämt. Lite förenklat bestämdes detta värde genom att ta nyproduktionskostnaden för hus av denna typ och minska denna med de kalkylerade kostnaderna för alla arbeten som skulle göras sedan husen kommit fram till 14

Kompetensinsatser gällande ny plan- och bygglag M 2010:01. Innehållsförteckning

Kompetensinsatser gällande ny plan- och bygglag M 2010:01. Innehållsförteckning Kompetensinsatser gällande ny plan- och bygglag M 2010:01 Innehållsförteckning Nyheter i den nya plan- och bygglagen... 1 Innan ansökan om bygglov... 2 Efter det att du har fått bygglov... 2 Här nedan

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

Första steget. Andra saker som du ska tänka på är hur ser tomten ut?

Första steget. Andra saker som du ska tänka på är hur ser tomten ut? Husköpet Att köpa hus En dröm om ett eget hus, ett hem som du vill leva i länge. Alla tankar om hur du vill ha det, hur du vill leva och bo kan bli verklighet. Stort eller litet, modernt eller gammaldags.

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Några ord om att bo i bostadsrätt

Några ord om att bo i bostadsrätt Några ord om att bo i bostadsrätt 2 3 Ditt boende, vår angelägenhet Att köpa ny bostad är ett stort beslut och det finns naturligtvis mycket att ta ställning till. Genom den här broschyren vill vi på NCC

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

Frågor och svar med anledning av informationsmötet den 12 december 2014, angående renovering av badrum och byte av rörstammar.

Frågor och svar med anledning av informationsmötet den 12 december 2014, angående renovering av badrum och byte av rörstammar. BRF Fjällnäset Frågor och svar med anledning av informationsmötet den 12 december 2014, angående renovering av badrum och byte av rörstammar. Öppet hus kommer hållas i lokalen på Högklintavägen 20 onsdag

Läs mer

Information om bidrag till. Bostadsanpassning. i Alvesta kommun

Information om bidrag till. Bostadsanpassning. i Alvesta kommun Information om bidrag till Bostadsanpassning i Alvesta kommun Innehållsförteckning Vad är bostadsanpassningsbidrag?...1 Bostadsanpassning i korthet...1 Bostaden...2 Nybyggnad...2 Köp eller byte av bostad...2

Läs mer

Behöver jag söka bygglov, rivningslov eller marklov? Bygglov så fungerar det

Behöver jag söka bygglov, rivningslov eller marklov? Bygglov så fungerar det Behöver jag söka bygglov, rivningslov eller marklov? Bygglov så fungerar det När du vill bygga en ny byggnad eller bygga till måste du söka bygglov hos stadsbyggnadskontoret. Vid vissa andra ändringar

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA?

FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA? FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA? Arvidsjaurs kommun Miljö-, bygg- och hälsoskyddsnämnden Augusti 2008 Bygglov krävs för att: Uppföra en ny byggnad eller anläggning (tex upplag, plank eller mur) Bygga till en

Läs mer

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att hyra ny bostad är en stor händelse, speciellt om det är den första egna lägenheten. Här finns lite användar information: Innehåll 1. Avtal 2. Besittningsskydd

Läs mer

Välkommen hem. Din guide i din byggprocess

Välkommen hem. Din guide i din byggprocess Välkommen hem Din guide i din byggprocess l J f H Välkommen till Berg! Varmt välkommen till oss på miljö- och byggenheten i Bergs kommun. Vi finns här för att hjälpa dej i ditt byggprojekt. En del av vårt

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Förordning om ändring i förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder; SFS 2002:670 Utkom från trycket den 2 juli 2002 Omtryck utfärdad den 19 juni 2002. Regeringen

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? Bostadsförmedlingen/Atrium Ljungbergs egen intressebank Interna sökande

Läs mer

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning.

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. 1. Uthyrning av hel bostad Hyresavtal Hyresrätter, bostadsrätter och villor kan hyras ut i

Läs mer

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst vad du får och inte får göra 1 Att vara medlem i Hyresgästföreningen har sina fördelar. n Vi kan berätta vilka rättigheter du har som hyresgäst. Vi vet vad du har rätt att själv göra

Läs mer

Attefallsåtgärder. Attefallshus - Komplementbostadshus/komplementbyggnad Högst 25 kvadratmeter byggnadsarea

Attefallsåtgärder. Attefallshus - Komplementbostadshus/komplementbyggnad Högst 25 kvadratmeter byggnadsarea Attefallsåtgärder Från den 2 juli 2014 ändrades plan- och bygglagen så att fler åtgärder blev bygglovsbefriade för en- och tvåbostadshus. Allt som tidigare var tillåtet utan bygglov är fortfarande det.

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? I första hand förmedlas våra bostäder genom Bostadsförmedlingen. Atrium

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

AVTAL OM VINDSBYGGNATION

AVTAL OM VINDSBYGGNATION 1(5) AVTAL OM VINDSBYGGNATION Mellan HSB:s Brf Hubert-Konrad nedan kallad Föreningen och nedan kallad Bostadsrättshavaren och som med bostadsrätt innehar lägenhet nr i Föreningen hus med adress har upprättats

Läs mer

Vanliga frågor och svar

Vanliga frågor och svar Vanliga frågor och svar Nedan finns vanligt förekommande frågor och kortfattade svar. Är du osäker på vad som gäller för just din fastighet så är du välkommen att ringa eller komma in och träffa en handläggare

Läs mer

Byte av mark med ägare till Carlsson & Co rörande fastigheterna Reparatören 9 och 10, Skogstorp 3:49 och Tröinge 6:75. KS 2014-396

Byte av mark med ägare till Carlsson & Co rörande fastigheterna Reparatören 9 och 10, Skogstorp 3:49 och Tröinge 6:75. KS 2014-396 Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2014-11-11 328 Byte av mark med ägare till Carlsson & Co rörande fastigheterna Reparatören 9 och 10, Skogstorp 3:49

Läs mer

Vårviks Backa Bräcke By

Vårviks Backa Bräcke By Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Bengtsfors Storlek 3.0 rum (2 sovrum) / 64 m² Område Bräcke By Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning 15 naturtomter

Läs mer

Här är några av frågorna som diskuterades på mötet och svaren på dessa.

Här är några av frågorna som diskuterades på mötet och svaren på dessa. Oktober 2013 Till dig som bor på Mariehemsvägen 7 E Frågor och svar från informationsmötet Tisdag 1 oktober hölls ett informationsmöte för dig som bor på Mariehemsvägen 7 E. På mötet deltog representanter

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

Inflyttning. Inredningsval. Huset eller din lägenhet byggs. Intresseanmälan. 2-årsbesiktning. Upplåtelseavtal. Tillträdesbesiktning

Inflyttning. Inredningsval. Huset eller din lägenhet byggs. Intresseanmälan. 2-årsbesiktning. Upplåtelseavtal. Tillträdesbesiktning Att köpa med Boform 2 3 Att köpa en lägenhet eller villa är en av de största affärerna som de flesta av oss gör. Nedan kan du följa hur en typisk köpprocess går till med Boform. Intresseanmälan Hittar

Läs mer

Bolånekod. EU-kod för information om bolån

Bolånekod. EU-kod för information om bolån Svenska Bankföreningen 2002-04-10 Version 2 Bolånekod EU-kod för information om bolån Allmän information till konsumenten Informationen i denna folder har tagits fram gemensamt av de långivare som är medlemmar

Läs mer

Stambyte och nytt badrum

Stambyte och nytt badrum Stambyte och nytt badrum 1 2 Vad händer vid stambytet? I huset du bor i eller är på väg att flytta till så börjar rörstammar och vattenledningar bli gamla. De har slitits under årens lopp och måste nu

Läs mer

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som

Läs mer

Bror-Erik Israelsson Jan Forslund Elisabeth Hoikkala Lars-Erik Larsson Ulf Wilder Kenneth Larsson. Hendrik Burgering Ivar Fernemo

Bror-Erik Israelsson Jan Forslund Elisabeth Hoikkala Lars-Erik Larsson Ulf Wilder Kenneth Larsson. Hendrik Burgering Ivar Fernemo Protokoll nr 1 2013 tört vid styrelsesammanträde tör Norabostäder AB Tid: Plats: 4 februari 2013 kl. 08.30-12.00 Norabostäders kontor, Änggatan 11 Närvarande ledamöter: Frånvarande: Övriga närvarande:

Läs mer

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag 23 januari 2009 Titel: Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) BKN:s

Läs mer

Prövning av bygglovet

Prövning av bygglovet Detta händer när bygglovsansökan eller anmälan har lämnats in Om åtgärden kräver lov prövas lovet innan den tekniska prövningen tar vid. Prövning av bygglovet Granskning Granskningen utförs av handläggare

Läs mer

Lathund för husbyggare i Växjö kommun

Lathund för husbyggare i Växjö kommun Lathund för husbyggare i Växjö kommun Växjö kommun 2012-04-25 1 Vägen till drömhuset en resa med många turer Att köpa en tomt är ett stort beslut. Vi vill med denna information hjälpa er att planera och

Läs mer

Den 2 maj 2011 trädde en ny plan- och bygglag i kraft som kanske berör dig...

Den 2 maj 2011 trädde en ny plan- och bygglag i kraft som kanske berör dig... Den 2 maj 2011 trädde en ny plan- och bygglag i kraft som kanske berör dig... Från den 2 maj gäller nya regler för byggande: Bygglovsansökan ska innehålla nya uppgifter Vissa arbeten kräver att det görs

Läs mer

Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärd e. Minimikrav. Skeden. Program

Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärd e. Minimikrav. Skeden. Program Produktionskalkyl Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärd e Minimikrav Program Projektering Produktion Skeden Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram Hålla Ram Konsten att hålla

Läs mer

INFORMATION VID RENOVERING OCH OMBYGGNAD

INFORMATION VID RENOVERING OCH OMBYGGNAD INFORMATION VID RENOVERING OCH OMBYGGNAD Vi har nedan samlat viktig information som du som medlem bör känna till i samband med renovering och ombyggnad. Ta del av information innan du påbörjar arbetena.

Läs mer

Snart får du ett nytt badrum! Information från Svenska Bostäder om badrumsombyggnad

Snart får du ett nytt badrum! Information från Svenska Bostäder om badrumsombyggnad Snart får du ett nytt badrum! Information från Svenska Bostäder om badrumsombyggnad Alla hus åldras och behöver renoveras Vid en badrumsombyggnad får badrum och el-installationer en ny modern standard

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

Hur bor du egentligen?!

Hur bor du egentligen?! En broschyr om boende Hur bor du egentligen?! Regler om hyra av bostad finns i Jordabalken (1970:994) kap. 12. I Jordabalkens mening räknas både studentrum och lägenhet som bostadslägenhet. En annan definition

Läs mer

PLAN- OCH BYGGLAGEN PBF M M

PLAN- OCH BYGGLAGEN PBF M M PLAN- OCH BYGGLAGEN PBF M M 1 Lagar, förordningar m m Källa: God inomhusmiljö- en handbok för fastighetsägare : 2 Lagar, förordningar, föreskrifter, ex Miljöbalken (1998:808) Avfallsförordningen NVFS =

Läs mer

RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING

RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING SYFTET MED RIKTLINJERNA Det är viktigt att såväl avflyttande som nya hyresgäster känner sig rättvist och professionellt behandlade i samband med in- och avflyttningar.

Läs mer

entreprenad en översikt Innehåll

entreprenad en översikt Innehåll entreprenad en översikt Innehåll 1 Entreprenader industriella tjänster... 2 2 Entreprenadformer... 2 3 Ett avtal blir till så säger lagen... 3 4 Allmänna Bestämmelser... 4 5 Anbudsupphandlingens grunder...

Läs mer

Lathund för husbyggare i Växjö kommun

Lathund för husbyggare i Växjö kommun Lathund för husbyggare i Växjö kommun Växjö kommun 2013-06-12 1 Vägen till drömhuset en resa med många turer Att köpa en tomt är ett stort beslut. Vi vill med denna information hjälpa er att planera och

Läs mer

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips Så fungerar en bostadsrätt Kort beskrivning med råd och tips I n n e h å l l Till dig som är medlem i vår bostadrättsförening....3 Vad är en bostadsrättsförening och en bostadsrätt?..5 Hur kommer en bostadsrättsförening

Läs mer

Avtal om fastighetsanslutning till Virestad Fiber Ekonomisk förening

Avtal om fastighetsanslutning till Virestad Fiber Ekonomisk förening Avtal om fastighetsanslutning till Virestad Fiber Ekonomisk förening Avtalet är upprättat mellan Virestad Fiber Ekonomisk förening med organisationsnummer 769626-1648(i fortsättningen kallad Föreningen)

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

Behöver jag en kontrollansvarig

Behöver jag en kontrollansvarig Behöver jag en kontrollansvarig för att bygga eller riva? 2 Den här broschyren vänder sig i första hand till dig som har ett en- eller tvåbostadshus. När du ska bygga en ny byggnad eller bygga till behöver

Läs mer

BYGGLOVSBEFRIADE ÅTGÄRDER FRÅN 2 JULI 2014

BYGGLOVSBEFRIADE ÅTGÄRDER FRÅN 2 JULI 2014 BYGGLOVSBEFRIADE ÅTGÄRDER FRÅN 2 JULI 2014 Den 2 juli blir det tillåtet att göra fler åtgärder utan bygglov, till exempel bygga en extra komplementbyggnad om 25 kvadratmeter på sin tomt. Men bygganmälan

Läs mer

1. Försäkringstagare (den som tecknar försäkringen och betalar premien)

1. Försäkringstagare (den som tecknar försäkringen och betalar premien) 1/6 Ansökan byggförsäkring Offert/beställning Offert önskas på byggförsäkring för nedan projekt Byggförsäkring beställs för nedan beskrivna byggprojekt (vid detta val skickas premiefaktura utan föregående

Läs mer

Stadsbyggnadskontoret, Luleå kommun 2009 Uppdaterad 2012-09-27. Illustrationer, layout och grafisk formgivning: Mia Johansson Text: Bo Fjeldstad

Stadsbyggnadskontoret, Luleå kommun 2009 Uppdaterad 2012-09-27. Illustrationer, layout och grafisk formgivning: Mia Johansson Text: Bo Fjeldstad GÅR DU I HUSTANKAR? Stadsbyggnadskontoret, Luleå kommun 2009 Uppdaterad 2012-09-27 Illustrationer, layout och grafisk formgivning: Mia Johansson Text: Bo Fjeldstad Stadsbyggnadskontoret 971 85 Luleå kommun

Läs mer

OMBYGGNADSAVTAL 1(5) Bostadsrättsföreningen Gjuteriet 4 orgnr. 716409-9082

OMBYGGNADSAVTAL 1(5) Bostadsrättsföreningen Gjuteriet 4 orgnr. 716409-9082 1(5) Bostadsrättsföreningen Gjuteriet 4 orgnr. 716409-9082 OMBYGGNADSAVTAL Enligt föreningens stadgar ska mer omfattande renoveringar alltid meddelas och godkännas av styrelsen före genomförandet. Med

Läs mer

Åtgärder som inte kräver bygglov

Åtgärder som inte kräver bygglov STADSBYGGNADS- OCH MILJÖFÖRVALTNINGEN 1 (5) Åtgärder som inte kräver bygglov Följande åtgärder kräver inte bygglov eller anmälan till kommunen (gäller endast för en- och tvåbostadshus) Friggebod Du får

Läs mer

Kontrollansvarig. Byggherrens stöd vid projektering och byggande. www.karf.se

Kontrollansvarig. Byggherrens stöd vid projektering och byggande. www.karf.se Kontrollansvarig Byggherrens stöd vid projektering och byggande www.karf.se 1 I denna broschyr avser Kontrollansvarig och Kontrollplan de begrepp som finns reglerade i Plan- och bygglagen, PBL (kap10 9,

Läs mer

Frågor och Svar. 1 Kreditregler 2 Låneansökan 3 Värderingar 4 Köp av ny Bostad 5 Amortering 6 Kostnader 7 Övriga frågor

Frågor och Svar. 1 Kreditregler 2 Låneansökan 3 Värderingar 4 Köp av ny Bostad 5 Amortering 6 Kostnader 7 Övriga frågor Frågor och Svar 1 Kreditregler 2 Låneansökan 3 Värderingar 4 Köp av ny Bostad 5 Amortering 6 Kostnader 7 Övriga frågor 1 KREDITPRÖVNING OCH KREDITREGLER Vad kan Bättre Bolån belåna? Bättre Bolån belånar

Läs mer

Vindsutbyggnad Brf Betel

Vindsutbyggnad Brf Betel Vindsutbyggnad Brf Betel Ett förslag utarbetat av Vindsgruppen 2009 Inledning och historik... 2 Förutsättningar för vindsutbyggnad... 3 Brandsäkerhet och utrymningsvägar... 3 Vindsutbyggnad... 3 Torkvindar

Läs mer

FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT

FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT FASTIGHETSFÖRVÄRV FÖR OMBILDNING TILL BOSTADSRÄTT Advokat Maria Wideroth maria.wideroth@landahlohman.se Advokat Susanne Falk susanne.falk@landahlohman.se Landahl Öhman Advokatbyrå KB Box 5209, 102 45 Stockholm

Läs mer

Avtal om fullständig fastighetsanslutning till Älmhult Liatorp fiber efter en förberedande anslutning.

Avtal om fullständig fastighetsanslutning till Älmhult Liatorp fiber efter en förberedande anslutning. Avtal om fullständig fastighetsanslutning till Älmhult Liatorp fiber efter en förberedande anslutning. Avtalet är upprättat mellan nedanstående ekonomiska förening (i fortsättningen kallad Föreningen)

Läs mer

Flakeberg Dalby 1. Län. Västra Gatuadress Flakeberg Dalby 1. Kommun Grästorp Storlek 5.0 rum (3 sovrum) / 167 m² Område Flakeberg Tillträde tidigast

Flakeberg Dalby 1. Län. Västra Gatuadress Flakeberg Dalby 1. Kommun Grästorp Storlek 5.0 rum (3 sovrum) / 167 m² Område Flakeberg Tillträde tidigast Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Grästorp Storlek 5.0 rum (3 sovrum) / 167 m² Område Flakeberg Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Här kan du njuta

Läs mer

Behöver jag en kontrollansvarig

Behöver jag en kontrollansvarig Behöver jag en kontrollansvarig för att bygga eller riva? Den här broschyren vänder sig i första hand till dig som har ett en- eller tvåbostadshus. När du ska bygga en ny byggnad eller bygga till kan du

Läs mer

DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN. SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND

DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN. SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND Svenska Kryssarklubben 1(4) DRIFT-, UNDERHÅLLS- OCH BRUKARAVTAL FÖR MALMA KVARN ÄGARE BRUKARE SVENSKA KRYSSARKLUBBEN nedan kallad SXK Box 1189 131 27 NACKA STRAND SVENSKA KRYSSARKLUBBENS STOCKHOLMSKRETS

Läs mer

Gällande Titanias ROT-avdragsmodell vid stambyten

Gällande Titanias ROT-avdragsmodell vid stambyten Stockholm 2013-09-10 Gällande Titanias ROT-avdragsmodell vid stambyten Det finns idag möjligheter för bostadsrättsföreningar att utnyttja ROT-avdraget som bostadsrättsinnehavarna har rätt till avseende

Läs mer

Information om stamrenovering

Information om stamrenovering brf backsippan i uppsala Senast uppdaterad 2013-04-23 Information om stamrenovering Om du har några frågor, mejla stamrenovering@backsippan.se! 1 Innehåll Inledning 3 Varför har en diskussion om stambyte

Läs mer

Konsumenträttsliga riktlinjer

Konsumenträttsliga riktlinjer Konsumenträttsliga riktlinjer Konsument verket ombudsmannen BYGGHERRAR OCH STÄLLANDE AV SÄKERHETER Bekanta dig med denna anvisning om du har för avsikt att sälja bostadsaktier eller övriga bostäder i delägarsammanslutningar

Läs mer

Ansökan om balkonginglasning

Ansökan om balkonginglasning Ansökan om balkonginglasning Lägenhetsnummer: Namn: Adress: Majrovägen: Trappa: Vi vill montera balkonginglasning på vår balkong: Montageritning bifogas: Leverantörsval: Val av balkonginglasningssystem:

Läs mer

TOTALENTREPRENAD. A-hus tar hela ansvaret vid totalentreprenad. Det blir ett tryggt byggande. Sedan 1947

TOTALENTREPRENAD. A-hus tar hela ansvaret vid totalentreprenad. Det blir ett tryggt byggande. Sedan 1947 TOTALENTREPRENAD A-hus tar hela ansvaret vid totalentreprenad. Det blir ett tryggt byggande. Sedan 1947 2 HUR VILL DU BYGGA DITT NYA HEM? När du nu har bestämt dig för att bygga ett nytt hus är det också

Läs mer

BOSTADSSTYRELSENS FÖRFATTNINGSSAMLING

BOSTADSSTYRELSENS FÖRFATTNINGSSAMLING BOSTADSSTYRELSENS FÖRFATTNINGSSAMLING BOFS 1987:4 TOB 6 Bostadsstyrelsens föreskrifter och information om ändring av föreskrifterna och informationen till förordningen (1983:1021) om tilläggslån för ombyggnad

Läs mer

Kyrkvägen 51. www.hemverket.se - Sida 1 av 6

Kyrkvägen 51. www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Län Jämtland Gatuadress Kommun Strömsund Storlek 10.0 rum (4 sovrum) / 385 m² Område Backe Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning En charmig gammal gård bestående

Läs mer

Överenskommelse om exploatering med överlåtelse av fastigheten Telefonen 1

Överenskommelse om exploatering med överlåtelse av fastigheten Telefonen 1 Bilaga 2 1 (7) Mellan Danderyds kommun genom dess kommunstyrelse, nedan kallad Kommunen, och NYAB UNÄT Stocksunds Fastighetsutveckling AB (org.nr. 556990-9715), nedan kallat Bolaget, har under de förutsättningar

Läs mer

Ockelbo växer. Nya bostäder med kooperativ hyresrätt. Utvecklingsbolaget Sverige AB

Ockelbo växer. Nya bostäder med kooperativ hyresrätt. Utvecklingsbolaget Sverige AB Ockelbo växer Nya bostäder med kooperativ hyresrätt Tilltro till Ockelbo Kommunalt intresse med nya bostäder Förstudie visar vägen Tilltro till Ockelbo, som växer Kooperativ hyresrätt gynnar boendes engagemang

Läs mer

Nära Halmstad och havet.

Nära Halmstad och havet. Nära Halmstad och havet. Högt beläget i Ringenäs med en vacker utsikt över havet och solnedgången i väster hittar du Strandlida. Här bygger Derome Mark & Bostad villor i gränslandet där slätt möter skog,

Läs mer

BYGG STORT OCH SPÄNNANDE I TRÄ

BYGG STORT OCH SPÄNNANDE I TRÄ BYGG STORT OCH SPÄNNANDE I TRÄ Nationella träbyggnadsstrategin 2006-2008 Kv Styrmannen, Umeå Innehåll 1. Byggfakta... 1 2. Bakgrund... 2 Varför byggs detta i trä?... 2 Tidigare erfarenheter... 2 Träets

Läs mer

Uppgifter om nybyggnadsprojekt

Uppgifter om nybyggnadsprojekt Här lämnade uppgifter är sekretesskyddade enligt 24 kap 8 offentlighetsoch sekretesslagen (SFS 2009:400). Uppgiftsskyldighet föreligger enligt lagen (2001:99) och förordningen (2001:100) om den officiella

Läs mer

Kalleberga 13:8 Södermarksvägen 5 A-P, Kallinge

Kalleberga 13:8 Södermarksvägen 5 A-P, Kallinge Södermarksvägen 5 A-P, Kallinge 14 stycken trevliga lägenheter i radhusmiljö, tre byggnader. Välj mellan 2 eller 3 rum och kök, carport till varje lägenhet. Byggt 1989 med 1 km till Kallinge centrum och

Läs mer

Frågor och svar kring ny- och ombyggnationen i kvarter Hedvig i Spånga

Frågor och svar kring ny- och ombyggnationen i kvarter Hedvig i Spånga Frågor och svar kring ny- och ombyggnationen i kvarter Hedvig i Spånga 1. Varför rustar ni upp husen? Husen är byggda på 60-talet och är i stort behov av stambyte och upprustning. Elinstallationerna uppfyller

Läs mer

Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN

Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN Tid Måndagen den 29 mars 2010, kl. 08.15-13.15 Plats Universitetets skrivsal Ansvarig Jens Beiron, kan nås via mobiltel 0705-977997 eller ank 12 54 Hjälpmedel Miniräknare

Läs mer

Innehållsförteckning. Österåkers kommun Byggnadsnämnden

Innehållsförteckning. Österåkers kommun Byggnadsnämnden Österåkers kommun Byggnadsnämnden Innehållsförteckning Allmän information om det så kallade Attefallshuset... 2 Vilka är grundkraven för att få bygga?... 2 Utformning, storlek, höjd och placering?... 2

Läs mer

Ansökan om bostadsanpassningsbidrag

Ansökan om bostadsanpassningsbidrag 1(2) Ansökan om bostadsanpassningsbidrag KOMMUNENS UPPGIFTER Diarienummer Kommunens stämpel Fastighetsbeteckning 1. Personuppgifter (den person ansökan avser) Förnamn: Efternamn: Personnummer: Adress:

Läs mer

Utrymme för vård och omsorgsarbete

Utrymme för vård och omsorgsarbete Utrymme för vård och omsorgsarbete Arbetsutrymme Arbetsutrymme Utrymme som behövs för hjälpmedel. Utrymme som behövs för hjälpmedel. DET ÄR VIKTIGT att det finns tillräckligt med plats för vårdarbete.

Läs mer

Västra Gatuadress Fjällkroken 1 Götaland Kommun Borås Storlek 3 rum (1 sovrum) / 72 m² Område Tullen Tillträde tidigast

Västra Gatuadress Fjällkroken 1 Götaland Kommun Borås Storlek 3 rum (1 sovrum) / 72 m² Område Tullen Tillträde tidigast Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Borås Storlek 3 rum (1 sovrum) / 72 m² Område Tullen Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " erbjuder ett underbart boende för den lilla familjen! -- Peter Nyman,

Läs mer

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Växjö januari 2012 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Information till dig som hyresgäst I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos Växjöhem och Vidingehem ska

Läs mer

Farstorps-Tågarp 1437

Farstorps-Tågarp 1437 Län Skåne Gatuadress Kommun Hässleholm Storlek 4.0 rum (1 sovrum) / 100 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Det finns två ingångar, den gamla från 1929

Läs mer

Så söker du bostad eller bilplats

Så söker du bostad eller bilplats Så söker du bostad eller bilplats 1 Innehåll Så söker du - steg för steg 3 Frågor & svar ställa sig i kö 6 Frågor & svar söka bostad och bilplats 8 Frågor & svar visning 10 Frågor & svar byte och flyttning

Läs mer

Marktilldelning av bostäder inom Linköping kommun

Marktilldelning av bostäder inom Linköping kommun Marktilldelning av bostäder inom Linköping kommun Antagen av Teknik- och samhällsbyggnadsnämnden 2010-05-26 M a r k t i l l d e l n i n g a v b o s t ä d e r i n o m L i n k ö p i n g k o m m u n Innehållsförteckning

Läs mer

LIVSKVALITET ATT HYRA

LIVSKVALITET ATT HYRA LIVSKVALITET ATT HYRA PERSONAL NYPRODUKTION NYA SAMARBETS- FORMER GOD EKONOMI BOSTADS- SOCIALT HYRESGÄSTEN I CENTRUM Bildades: 1942 Antal lägenheter (st): 9 771 (636 069 kvm) HFAB i siffror 2013 Antal

Läs mer

Avtal om fastighetsanslutning till Hallaryd Fiber Ekonomisk förening

Avtal om fastighetsanslutning till Hallaryd Fiber Ekonomisk förening Avtal om fastighetsanslutning till Hallaryd Fiber Ekonomisk förening Avtalet är upprättat mellan nedanstående ekonomiska förening (i fortsättningen kallad Föreningen) och nedanstående fysiska eller juridiska

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Furutorpsgatan 28

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Furutorpsgatan 28 Län Skåne Gatuadress Kommun Helsingborg Storlek 3.0 rum / 79.5 m² Område Söder Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Nu har du möjlighet att förvärva denna

Läs mer

EKONOMISK PLAN FOR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SÖDERSILUETTEN ORG. NR 769601-6620

EKONOMISK PLAN FOR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SÖDERSILUETTEN ORG. NR 769601-6620 EKONOMISK PLAN FOR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SÖDERSILUETTEN ORG. NR 769601-6620 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Sid 1. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN 2 1.1 Fastighetens beteckning och areal m.m. 2 1.2 Byggnadens typ, användningssätt

Läs mer

Frågor och svar till webbseminarium byggsanktioner och viten, 29 mars 2012

Frågor och svar till webbseminarium byggsanktioner och viten, 29 mars 2012 2012-03-28 Kompetensinsatser gällande ny plan- och bygglag M 2010:01 Frågor och svar till webbseminarium byggsanktioner och viten, 29 mars 2012 Fråga 1: I 58 anges att tiden för utdömande av byggsanktionsavgiften

Läs mer

Häggatorp 2:154 Ljusebergsvägen 10 och 12, Kallinge

Häggatorp 2:154 Ljusebergsvägen 10 och 12, Kallinge Ljusebergsvägen 10 och 12, Kallinge 30 stycken trevliga lägenheter i totalt två byggnader. Välj mellan 1, 2 eller 3 rum och kök men med flest antal tvåor. Samtliga lägenheter är uthyrda. Husen är bygda

Läs mer

Konsumentskydd vid småhusbyggande

Konsumentskydd vid småhusbyggande Konsumentskydd vid småhusbyggande Från och med den 1 januari 2005 gäller nya regler som stärker konsumentskyddet vid byggande av småhus. De nya reglerna finns bland annat i konsumenttjänstlagen och lagen

Läs mer

Vägledning för Hyresgarantier

Vägledning för Hyresgarantier Vägledning för Hyresgarantier Januari 2012 2(9) INNEHÅLL 1 Versionshantering... 3 2 Syfte... 3 3 Vad är en kommunal hyresgaranti?... 3 4 För vem?... 4 4.1 Behovsprövning... 4 5 Omfattning på hyresgarantin...

Läs mer

BRUNNBY PARK SKOGSBRYNET

BRUNNBY PARK SKOGSBRYNET BRUNNBY PARK SKOGSBRYNET VÄLKOMMEN TILL BRUNNBY PARK I Brunnby Park bor du behagligt och lugnt i natursköna omgivningar. Parkmiljön med uppväxt grönska, träd som blommar om våren och de bevarade stengärdsgårdarna

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nosekomsvägen 4

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nosekomsvägen 4 Län Uppsala Gatuadress Kommun Tierp Storlek 11.0 rum (5 sovrum) / 134 m² Område Örbyhus Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Stor enplansvilla i vinkel med

Läs mer

BRF UTSIKTEN I RYDEBÄCK. Org.nr 769609-7984 ÅRSREDOVISNING 2004

BRF UTSIKTEN I RYDEBÄCK. Org.nr 769609-7984 ÅRSREDOVISNING 2004 I RYDEBÄCK ÅRSREDOVISNING 2004 1 (5) Styrelsen för Brf Utsikten i Rydebäck, Helsingborg, rar härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2004-01-01 -- 2004-12-31, föreningens andra verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Läs mer

Försäljning av mark för radhus/grupphus/flerbostadshus i Brittsbo

Försäljning av mark för radhus/grupphus/flerbostadshus i Brittsbo 2015-01-28 Försäljning av mark för radhus/grupphus/flerbostadshus i Brittsbo Sida 1 av 6 Attraktiva Brittsbo Brittsbo har alla de kvaliteter som behövs för att tillskapa ett attraktivt bostadsområde! Östersunds

Läs mer

Att beställa byggnadsarbeten. Kursinnehåll GENOMFÖRANDET 2015-09-18

Att beställa byggnadsarbeten. Kursinnehåll GENOMFÖRANDET 2015-09-18 Att beställa byggnadsarbeten Kursinnehåll Sammanställning av genomförandet Planering och förberedelser, stämmobeslut, hyresnämnden, bygglov/bygganmälan Entreprenadformer; avtal; anbudsförfrågan; kontrakt

Läs mer