Vägval i bostadskarriären Marknadsrapport

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Vägval i bostadskarriären Marknadsrapport"

Transkript

1 Vägval i bostadskarriären Marknadsrapport Maj 212

2 Titel: Vägval i bostadskarriären, Marknadsrapport, maj 212 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Författare och kontaktperson: Alexandra Leonhard, Medförfattare: Bengt Hansson, Sebastian Johansson Datainsamling: Marie Rosberg

3 BKN:s Marknadsrapport maj Denna rapport handlar om risker på bostadsmarknaden. Hur stora är de och varierar de över tiden? Ett viktigt boendeval som vi alla måste göra är att välja mellan att äga eller att hyra bostad. Den som väljer att äga sin bostad får i allmänhet en lägre boendekostnad över tid än den som hyr men måste bära en kapitalrisk som hyresgästen inte behöver. Hyresgästen bär å andra sidan risken för att hyran ska höjas. På lång sikt finns det ingen anledning att tro att boendekostnaderna ska utvecklas olika i äganderätt och i hyresrätt. Det är ingen skillnad i kostnad mellan att bygga bostäder som köps av privatpersoner för att bo i eller bostäder som köps och ägs av företag för att hyras ut. Byggkostnaderna är i princip desamma. Visserligen är det dyrare att bygga bostadsrätter än hyresrätter i Sverige men skillnaden beror främst på skillnader i markpris och olika materialval än på det sätt som produktionen sker. Inte heller finansieringskostnaderna för att förvalta och hyra ut bostäder kan förväntas påtagligt skilja sig ifrån de kostnader som bostadsägaren möter. Så länge som hyresgästen och bostadsägaren har arbete kan de båda betala hyran respektive räntan till banken. På lång sikt bär därför både den genomsnittlige bostadsägaren och hyresgästen samma risk för boendekostnaden. Även om risken kan vara mycket olika på kort sikt. Det är samma faktorer som styr bostadskostnadernas utveckling: produktivitetsutvecklingen i byggproduktionen och realräntans utveckling över tid. Det senaste decenniets turbulens på bostadsmarknaderna världen över illustrerar att det är en betydande prisrisk med att äga. I svåra tider när arbetsmarknaden och konjunkturen är som svagast faller även priserna på bostäder som allra mest. I det allra mest negativa scenariot blir ägaren till bostaden, som ofta är högt belånad, både av med sitt arbete och tvingas sälja bostaden med förlust och utan att kunna betala tillbaka hela lånet till banken. Vi har att göra med en individ som befinner sig i en svår situation, med en liten inkomst och en skuld som är svår eller omöjlig att betala tillbaka och som dessutom är knuten till individen och inte till bostaden. Hyresgästen som inte kan betala hyran kan däremot lämna sin bostad utan skuld. Hyresvärden får försöka hitta en ny hyresgäst och om det inte går får värden, som oftast är ett företag, i värsta fall försätta sig i konkurs. Ägaren behöver dock inte bära med sig skulden utan banken får en kreditförlust. Bostadsägaren bär en pris- och ränterisk i ett medelfristigt perspektiv. Vi har därför anledning att fråga oss vilka överväganden som bör göras i valet mellan att äga och att hyra. Det handlar om att välja mellan å ena sidan att äga med en långsiktigt lägre boendekostnad och de fördelar och risker som följer med ägandet och å andra sidan den trygghet som det innebär att hyra. Hur det enskilda hushållet bör välja beror på preferenser och hur stora riskerna är som följer med att äga jämfört med att bo i hyresrätt. Den som hyr bär en hyresrisk men till skillnad från den som äger behöver hyresgästen inte bekymra sig för räntor och bostadspriser. På lång sikt är risken inte större att äga än att hyra men i ett kortfristigt perspektiv skiljer sig riskerna påtagligt åt. I denna marknadsrapport belyser vi hur stora riskerna är. Vad är bostadsrisk hur ska vi tänka? Bostaden är både en konsumtionsvara och en förmögenhetstillgång. Hur volatila är huspriserna över tiden och hur bör vi mäta prisrisken i en värld med andra tillgångar som exempelvis aktier. Hur hög är avkastningen på olika tillgångar och hur mycket samvarierar avkastningen på de olika tillgångarna med konsumtionsutvecklingen? Den svenska hyresmarknaden kännetecknas på många håll av en bristande tillgång på hyresrätter och många hushåll tvingas äga trots att de inte skulle välja att äga sin bostad om det fanns hyresrätter att hyra. Hushåll som skuldsätter sig och tvingas bära pris- och ränterisker. Ett husköp innebär en rad olika risker och möjligheter Ett bostadsköp är en av livets största investeringar. Enligt grundläggande investeringsteori ska man diversifiera sina investeringar för att sprida riskerna. Få hushåll har dock råd att köpa en bostad för att sedan investera motsvarande summa i andra tillgångar för att diversifiera sin investeringsportfölj. Detta leder till att många hushåll är överinvesterade i fastigheter 1 och därmed kraftigt exponerade mot olika risker som har med fastighetsmarknaden att göra t.ex. prisfall på bostäder. Men också mot risker som har med bostadsfinansiering och inkomst/arbete att göra. 1 Se resonemang i i) Englund. P., (29) Indexderivat som skydd mot bostadsprisrisker, Ekonomisk Debatt, årgång 37, Nr. 4 och ii) M. Flavin och Yamashita, T., (22), Owner-occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio, American Economic Review, Vol. 92.

4 4 BKN:s Marknadsrapport maj 212 Cochrane (1997) beskriver risker på finansmarknaden och jämför dessa med att singla slant 2. Chansen att få en krona eller klave är fifty-fifty d.v.s. risken att förlora är hög vid det första kastet. Men ju fler gånger man kastar slanten desto större sannolikhet är det att fördelningen mellan krona och klave jämnar ut sig. På samma sätt minskar risken på aktieinvesteringar om man väljer att behålla dem under en längre period jämfört med en kort period. Risken att förlora pengar på aktieinvesteringar tenderar alltså att minska över tid enligt Cochrane och detsamma bör gälla för bostadsinvesteringar. Sett ur ett kort perspektiv kan dock avkastningen bli låg om tillgångarna är övervärderade. Därför har vi valt att undersöka hur huspriserna utvecklas i ett långsiktigt perspektiv (närmare 6 till 4 år) och i ett mer kortsiktigt perspektiv (3 år). Vidare analyserar vi avkastningen på bostadsinvesteringar med hänsyn inte bara till utvecklingen av bostadspriset utan också till priset på boendekonsumtion, belåning och bolåneränta. Boendekonsumtion (även kallad implicit hyra i den teoretiska litteraturen och i fortsättningen av denna rapport) kan beskrivas som kostnaden för att bo i bostaden oberoende av om man skulle hyra ut den eller bo där själv. Huspriser ur ett långsiktigt perspektiv I detta avsnitt analyseras husprisernas rörelser under långa tidsperioder för att avgöra hur stor sannolikheten är att de reala huspriserna ökar över tid. Bostadsmarknaden har precis som tulpan- eller aktiemarknaden en benägenhet att skapa bubblor 3. Detta beror på att aktörer på marknaden ofta har bakåtblickande förväntningar, vilket innebär att man tror att priserna kommer att fortsätta stiga imorgon eftersom de steg igår. Bubblor skapas då folk tror att priserna bara kan öka. På bostadsmarknaden pratar mäklare ofta om att ett husköp är hushållets bästa investering. Konstigt nog hörs inte dessa röster lika tydligt när priserna sjunker enligt Akerlof och Shiller 4. De har undersökt amerikanska husprisbubblor och har kunnat hitta ett återkommande argument om att efterfrågan på land och bostäder ökar till följd av fler invånare, som motiverar kraftigt stigande huspriser. De höga huspriserna 2 Cochrane, J. H., (1997), Where is the market going? Uncertain facts and novel theories, Economic Perspectives, Vol. XXI, Issue 6, Federal Reserve Bank of Chicago. 3 Det klassiska exemplet på en bubbla är tulpanmanin i Nederländerna under 163-talet. 4 Akerlof, G. A., Shiller, J. R., (29), Animal Spirits: How human psychology drives the economy, and why it matters for global capitalism, Princeton University Press. i slutet av 18-talet förklarades av att befolkningen ökade och därmed efterfrågan på mark. Eftersom marken inte kan utökas är det naturligt att priserna stiger. I mitten av 195-talet motiverades de stigande bostadspriserna återigen av att det finns få tillgångar som är så säkra och stabila som bostäder. Befolkningen ökar och därmed kommer vi se en långsiktig positiv trend av huspriserna. I figuren nedan illustreras de höga priserna i slutet av 18-talet, vilka normaliserades i början av 19-talet och föll kraftigt mellan 192 och Efter andra världskriget ökade priserna återigen och nådde en platå där de sedan låg relativt stabilt fram till den finansiella avregleringen under 198-talet. Figur 1 visar dock att argumentet att huspriserna skulle öka trendmässigt inte stämmer för tidsperioden Den kraftiga ökningen efter 1995 kan varken förklaras av en kraftig befolkningsökning eller stigande byggkostnader. Index Figur 1. Reala huspriser, byggkostnader och invånare i USA Huspriser, index 189=1 Antal invånare (höger axel) Byggnadskostnader, index 1979=1 Källor: Robert J. Shillers sida 5 och Macrobond 5 Antal invånare miljoner För att ytterligare illustrera den långsiktiga prisutvecklingen på huspriser väljer vi att titta på det s.k. Herengracht prisindexet som är framtaget av den holländska ekonomen Eichholtz 6. Han har beräknat priserna på bostäder längs Herengrachtkanalen i Amsterdam mellan åren 1628 och Bostäderna som började byggas 1612 blev vackra residens som endast fick användas som bostäder eller kontor och därför ämnar de sig särskilt bra till analys av långsiktig husprisutveckling Eichholtz, P. M.A., (1996), A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, , University of Limburg, Maastricht and University of Amsterdam.

5 BKN:s Marknadsrapport maj Det finns data på köpeskillingen för 4252 av de 5583 försäljningarna som ägde rum mellan 1628 och Och dessa har använts för att skapa det s.k. Herengracht prisindexet. Vi har vidare använt OECD:s husprisindex för Nederländerna för att räkna fram den reala husprisutvecklingen till 211 under antagandet att huspriserna längs kanalen har utvecklats i samma takt som den aggregerade nivån i Nederländerna. Index 1628= Figur 2. Herrengracht prisindex och antal invånare i Nederländerna Herengracht pris index, 1628=1 Antal invånare (höger axel) Linjär trend Källor: Piet M.A. Eichholtz (1996), OECD och Macrobond Antal invånare miljoner I figur 2 är det svårt att utläsa en långsiktig trend som skulle vara tydligt positiv. Vi har lagt till en trendlinje som trots allt visar en svag uppgång för hela perioden. Men om vi exkluderar de senaste 2 åren då priserna har stigit mycket kraftigt, är trenden svagt negativ. Man kan tillägga att prisuppgångarna och nedgångarna sträcker sig över tidsperioder på upp till 7 år, vilket innebär att en person som föddes i början av en prisuppgång liknande den som startade 1816 kom att uppleva ett långt liv med konstant stigande priser vid Herengrachtkanalen i Amsterdam. För denna person stämmer naturligtvis argumentet att ett husprisköp är ditt livs bästa investering. I Sverige finns data på huspriser från Även här kan vi se att huspriserna ligger relativt stabilt fram till slutet av 199-talet började den finansiella avregleringen i Sverige och i diagrammet nedan kan man se att huspriserna började stiga just då. Priserna sjönk sedan i samband med den svenska fastighets- och finanskrisen Sedan 1996 har de stigit oavbrutet. Byggkostnaderna rensat för inflation ökar mycket svagt fram till slutet av 199-talet för att sedan öka något snabbare. De stiger dock inte i den rasande fart som huspriserna gör. Index 1981= Figur 3. Reala huspriser, byggkostnader och invånare i Sverige Huspriser, index Antal invånare(höger axel) Byggnadskostnadsindex (FPI) Källor: SCB och Macrobond Reala jämfört med nominella priser Antal invånare miljoner En anledning till att många väljer att betrakta husköp som en bra investering är att i nominella termer ökar priserna nästan alltid. Det ger upphov till penningillusion där hushåll inte förmår att skilja på nominella och reala priser. Hushåll som har ägt ett hus under en lång period kan minnas det pris man betalade vid köptillfället. Om man jämför den nominella köpeskillingen med det nominella värdet på huset idag har det förmodligen ökat väsentligt i värde men det är ofta det nominella värdet som har stigit, vilket då beror på inflationen. Trots detta ger det ofta ett intryck av att man har gjort en vinst och på så sätt skapas illusionen av att priserna på hus alltid ökar. Bostadslån minskar i värde när inflationen är hög Man får dock inte glömma att om man belånar sig för att köpa ett hus kommer värdet på lånet naturligtvis också minska på grund av oväntat hög inflation. Det ger incitament till att skuldsätta sig när inflationen är hög. Exempelvis reducerade inflationen det reala värdet på hushållens lån med närmare 8 om året under 198-talet i Sverige. Detta talar för hög belåningsgrad i samband med husköp. Problemet är dock, att värdet på hus kan sjunka. Den genomsnittliga bostadsköparen 1989 fick se värdet på sin bostad minska fram till Om lånen då är stora blir hushållet sittande i ett hus som är värt mindre än lånen, vilket kan bli problematiskt i ett land där bostadslånen är personliga, hushållen är högt skuldsatta och amorteringarna är låga (läs mer om detta i

6 6 BKN:s Marknadsrapport maj 212 avsnittet om skuldsättning nedan). I dagsläget har inflationen endast reducerat lånen med i genomsnitt 1,6 per år sedan 2. Riksbankens inflationsmål ligger på 2 i genomsnitt, vilket innebär att inflationen inte kommer kunna minska lånen med mer än 2 per år. Detta är mindre än den aktuella nominella räntan för hushåll med rörliga lån, den reala räntan är med andra ord positiv. Metod för att utvärdera huspriser Priset på egna och bostadsrätter kan som sagt öka eller minska likt priset på värdepapper, konst, eller råvaror. En populär värderingsmetod för aktier är P/E-tal (aktiepris/företagets vinst per aktie). P/E-talet används bland annat för att avgöra om man ska investera i aktien eller inte. Ett högt P/E-tal kan indikera att: 1. Aktien är övervärderad. 2. Investeringsrisken och riskpremien är låg. 3. Förväntningar på stora vinster. 4. Bakåtblickande förväntningar och bubbeltänk. Modern finanslitteratur har dock fastställt att för breda aktieindex tyder ett högt P/E-tal på att aktierna är övervärderade 7. Priserna har en tendens att variera mer än företagens vinster som utvecklas i en jämnare takt. För bostadsinvesteringar kan man använda en liknande metod genom att beräkna pris/hyra-kvoten 8. Om huspriset är högt relativt hyran kan man säga att huset är övervärderat och hushåll kommer då att välja att hyra istället för att köpa en bostad 9. Teoretiskt sett bör detta leda till lägre bostadspriser eftersom efterfrågan på egna och bostadsrätter minskar. För att beräkna pris/hyra-kvoten för Sverige använder vi pris på egna och hyra enligt OECD:s definition, vilken inkluderar uppvärmning, vatten och övriga underhållskostnader samt vinst- och administrationspåslag för hyresbostäder. I Sveriges fall motsvarar det hyran för hyresrätter. pris/hyra Figur 4. Pris/hyra-kvot och hyresindex i Sverige pris/hyra kvot (vänster axel) 2 25 hyror årlig förändring* *) Skattereformen 1991 då bl.a. moms lades på byggande ledde till att hyrorna steg kraftigt. Källa: OECD Figur 4 visar att pris/hyra-kvoten ligger på en historiskt hög nivå och signalerar övervärderade hus, låg riskpremie, förväntningar om stigande huspriser och bubbelscenarion. Ökningen beror huvudsakligen på att priset har ökat och inte på att hyrorna har minskat. Ett argument som ofta kommer fram är att man inte kan jämföra huspriser med hyror i Sverige eftersom vi inte har fri hyressättning 1. I vissa områden, exempelvis centrala Göteborg, Malmö eller Stockholm är hyrorna på hyresrätter lägre än vad fri hyressättning hade gett. Men på en aggregerad Sverigenivå verkar detta inte vara fallet. Om man jämför hyror indexerade till 25 i ett antal OECD länder blir det tydligt att (med undantag för skattreformen ) hyrorna i Sverige inte har utvecklats långsammare än i andra länder Se exempelvis Cochrane, J. H., (211), Discount Rates, AEA Presidential address, The Journal of Finance, Vol LXVI, No ytterligare information se O. Weeken, (24), Asset Pricing and the Housing Market, Bank of England Quarterly Bulletin,Spring OECD, (26), Recent house price development: the role of fundamentals, Economics department working papers, No Hyrorna ska sättas i förhållande till bruksvärdet men nybyggnationer är undantagna denna regel.

7 BKN:s Marknadsrapport maj Index 25= Figur 5. Utveckling av hyror i ett antal OECD länder FR DK NO SE UK DE US Bostaden är inte bara ett skydd mot väder och vind för svenska hushåll, den är också deras främsta förmögenhetskälla. Vi har beräknat hushållens bostadsförmögenhet för storstadsområdena och övriga Sverige uppdelat på bostadsrätter och egna. Bostadsförmögenheten är summan av marknadsvärdet för alla ägda bostäder, vilket betyder att rivning och nyproduktion/ombildningar minskar resp. ökar bostadsförmögenheten om priserna inte förändras. De svarta staplarna i figur 7 visar tydligt att bostadspriserna är den viktigaste förklaringen till ökningen av hushållens bostadsförmögenhet Källa: OECD Economic Outlook och egna beräkningar Regional bostadsförmögenhet och bostadspriser De senaste årens prisuppgångar har varit exceptionella. I detta avsnitt undersöks vilka geografiska områden som har haft de kraftigaste pris- och förmögenhetsökningarna i Sverige. Figur 6 visar den reala prisutvecklingen för egna och bostadsrätter i storstadsområdena och riket mellan 25 och 21. Stockholmsområdet har haft den snabbaste ökningen av priserna för egna. Medan prisökningen för bostadsrätter har varit störst i Malmö, tätt följd av Stockholm. Genomgående har bostadsrätter haft kraftigare prisökningar än egna Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Riket 21 Figur 6. Real prisförändring, Nybyggnation, ombildningar och snabbt stigande bostadsrättspriser har fått bostadsförmögenheten knuten till bostadsrätter att öka snabbare än den för egna. Figur 7 visar att förmögenheten i form av bostadsrätter har ökat snabbast i Stockholm med 74. Därefter kommer Malmö med 69, motsvarande siffra för Göteborg är 63 och 34 för övriga riket. Att bostadsförmögenheten knuten till bostadsrätter ökade mer i Stockholm än Malmö trots den kraftigare prisökningen i Malmö beror på att antalet bostadsrätter har ökat mer i Stockholm. Förutom nybyggnation har ca 5 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Stockholm under perioden. Talen är något mindre i Malmö och Göteborg där närmare 1 resp. 12 hyresrätter har ombildats till bostadsrätter Figur 7. Pris- och förmögenhetsökningar, Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Prisökning Förmögenhetsökning er Totalt er Källor: SCB, Mäklarstatistik och egna beräkningar Källor: SCB, Mäklarstatistik och egna beräkningar

8 8 BKN:s Marknadsrapport maj 212 Den totala förmögenheten, samt den i form av egna har ökat mest i Stockholmsområdet. Därefter följer Malmö, Göteborg och övriga riket. Det är förmögenhetsökningen för bostadsrättsägare som skiljer storstadsområdena från övriga riket. Våra beräkningar visar att nästan hälften av den totala bostadsförmögenheten finns i storstadsområdena. Det är främst bostadsrättsförmögenheten som är koncentrerad till storstadsområdena. Större delen av förmögenheten finns ute i landet i form av egna. År 21 fanns 72 av bostadsrättsförmögenheten i storstadsområdena. Cirka 53 i Stockholm samt 11 respektive 8 i Göteborg och Malmö. Bilden är den motsatta för egna, 59 av förmögenheten fanns utanför storstadsområdena. Övriga 41 var belägna i storstadsområdena, varav 22 i Stockholm och 12 respektive 7 i Göteborg och Malmö Figur 8. Bostadsförmögenhetens geografiska fördelning, 21 Huspriser och konsumtion Samhällsekonomin påverkas av husprisfluktuationer. En stor del av hushållens förmögenhet (ca 6, 211) består av bostadsförmögenhet 12. Om huspriserna skulle sjunka innebär det att hushållens förmögenhet minskar, vilket påverkar hushållens vilja att konsumera och den ekonomiska utvecklingen negativt. Det finns många empiriska studier som visar att förmögenhetsförändringar till följd av ökade eller minskade huspriser påverkar privat konsumtion negativt 13. Case, Quigley och Shiller (211) har undersökt hur ökad hushållsförmögenhet på grund av stigande huspriser påverkar amerikansk privat konsumtion 14. De finner att en enig ökning av bostadsförmögenhet leder till,11 förhöjd konsumtion. Medan en enig ökning av finansiell förmögenhet leder till att konsumtionen stiger med endast,5. Calomiris, Longhofer och Miles (212) finner ett liknande resultat när de undersöker hur konsumtionen hos olika hushåll påverkas av husprisökningar 15. De resonerar kring att finansiell förmögenhet varierar kraftigare än husprisförmögenhet och uppfattas som flyktig och får därför en mindre effekt på konsumtionen. Utan att gå in på kausalitet visar utvecklingen av huspriser och privat konsumtion att dessa har samvarierat sedan 197-talet. Nedan illustreras samvariationen i Sverige, Danmark och USA. Det ser dessutom ut som om samvariationen har ökat under senare tid i Sverige. Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket er Totalt Källor: SCB, Mäklarstatistik och egna beräkningar Att prisökningarna och bostadsförmögenheten är koncentrerad till storstadsområdena i allmänhet och Stockholm i synnerhet kan vara problematiskt vid en eventuell prisnedgång på bostadsmarknaden. Glaeser, Gyourk och Saiz (28) visar att i de områden där priserna stiger som mest i en uppgång faller de också som mest i en nedgång 11. Att större delen av bostadsförmögenheten är koncentrerad till storstadsområdena innebär att storstadshushållen är extra känsliga för prisförändringar. I synnerhet är stockholmshushållens balansräkningar känsliga för lägre bostadsrättspriser. 11 Glaeser, E. L., J. Gyourko och A. Saiz, (28), Housing supply and housing bubbles, Journal of Urban Economics, Vol. 64(2), pages SCB, egna beräkningar som exkluderar avtalspensioner ur hushållens förmögenhet. 13 BKN (29), Bostad, förmögenhet och konsumtion, Marknadsrapport, februari Case, K. E., J. M. Quigley och R. J. Shiller, (211), Wealth effects revisited , NBER Working Paper Series, No Calomiris, C. W., S. D. Longhofer och W. Miles (212), The housing wealth effect: the crucial role of demographics, wealth distribution and wealth shares, NBER Working Paper Series, No

9 BKN:s Marknadsrapport maj Figur 9. Årlig tillväxt av privat konsumtion och huspriser i Sverige Figur 11. Årlig tillväxt av privat konsumtion och huspriser i USA, Källor: OECD, Macrobond Konsumtion (vänster axel) Huspriser Källor: OECD, Macrobond Konsumtion (vänster axel) Huspriser (S&P/Case-Shiller index Figur 1. Årlig tillväxt av privat konsumtion och huspriser i Danmark, Källor: OECD, Macrobond Konsumtion (vänster axel) 21 Huspriser I Danmark ökade huspriserna betydligt kraftigare än konsumtionen mellan 24 och 26 men under de senaste åren följer konsumtionen husprisrörelserna mycket väl. I USA finns ett liknade mönster Samvariationen mellan konsumtion och huspriser är mycket riskfylld, dels för den aggregerade ekonomiska tillväxten dels för det enskilda hushållet. Om hushållet dessutom är skuldsatt ökar risken väsentligt. Avkastning på bostadsinvesteringar I det följande avsnittet undersöker vi avkastning och risk på bostadsinvesteringar. Bostaden erbjuder ägaren en tjänst, vilken ägaren utnyttjar då han eller hon bor i huset eller bostadsrätten. På så sätt utgörs avkastningen på en bostadsinvestering dels av en boendetjänst som ofta kallas implicit hyra, IH, dels av en förändring av priset, P. I uträkningen nedan antar vi att bostadsköparna inte har några bostadslån. Vi räknare heller inte med beskattning på ev. realisationsvinster. Avkastning på bostadsinvesteringen beräknas enligt följande 16 : Avkastning = IHH t + PP t PP t PP t Data från OECD gör det möjligt att jämföra avkastningen på bostadsinvesteringar i ett antal länder. Nedan presenteras standardavvikelsen och den genomsnittliga årliga avkastningen på bostadsinvesteringar Under restriktionen att det långsiktiga förhållandet mellan hyra/pris är 5 mellan 198-2, då bostadsmarknaderna i genomsnitt var i jämvikt. 17 Årlig avkastning avser den genomsnittliga årliga tillväxttakten (CAGR) av avkastningen uträknad enligt: CAGR(t, t n )=(A(t n )/A(t ))^(1/(t n -t ))-1 Där A(t ) är startvärdet, A(t n ) är slutvärdet och antalet år är t n -t.

10 1 BKN:s Marknadsrapport maj 212 DE US DK SE FR IR NL FI UK NO ES Figur 12. Volatilitet och avkastning på egna, Källa: OECD Årlig avkastning (tillväxt se fotnot 16) Standardavvikelse av avkastning Den högsta årliga avkastningen har husköpare i Spanien fått 18. Standardavvikelsen är dock högst, vilket innebär att risken är störst här. Bostadsköpares avkastning har med 95 s sannolikhet (+/-2 standardavvikelser) legat mellan -6 och 33. Den näst högsta risken finner vi i Danmark där avkastningen är väsentligt lägre men konfidensintervallet sträcker sig mellan -8 och 28. I Tyskland har huspriserna sjunkit sedan 199 i reala termer. Implicithyrorna har dock ökat något under samma period och därför uppvisar Tyskland en årlig bostadsavkastning på 7. Tyskland är dessutom det enda land där konfidensintervallet på 95 sträcker sig över endast positiva tal d.v.s. en bostadsinvestering i Tyskland har, med största sannolikhet (95 ), inte genererat en negativ avkastning under tidsperioden. I Sverige är variationen på bostadsavkastningen betydligt högre än exempelvis Frankrike, som har en något högre genomsnittlig avkastning på boende. Detta beror på att priserna på bostäder har varierat betydligt mer i Sverige än i Frankrike. Hyresökningen som skedde i Sverige i samband med skattereformen påverkade hyrorna väsentligt under Om vi exkluderar åren sjunker standardavvikelsen från 7,7 till 7, vilket trots allt är högre än i Frankrike. Med andra ord har avkastningen på husköp i Sverige varit mycket varierande, en bostadsköpare har med 95 s sannolikhet kunnat förvänta sig en avkastning på mellan -5 och 25, vilket illustrerar 18 Spansk statistik på huspriser uppger utropspriser på bostäder, vilket leder till att prisfallet på spanska hus med alla sannolikhet är underskattat när det gäller data från 29 och 21. osäkerheten i investeringen. Vi fortsätter vår analys med att undersöka avkastningen uppdelad på egna och bostadsrätter. I avsaknad av data på implicithyror uppdelade på egna resp. bostadsrätter har vi låtit oss inspireras av Flavin och Yamashitas metod 19 för att beräkna avkastning på egna och bostadsrätter för att avgöra vilken boendeform som genererar den högsta årliga avkastningen mellan 1996 och 211. De tar även in bolåneräntor i beräkningen. Låt implicit hyra, IH, som antingen hyresvärden eller den som bor i bostaden tillgodogörs av, beskrivas som: IHH t = BLL t + d PP t 1 + FSS t Där BL står för räntan på bolån. Vi antar återigen att bostadsköparen är skuldfri och vill bli kompenserad för att hans/hennes kapital är investerat i bostaden istället för att kapitalet lånas ut och generera vinster på annat håll. I detta exempel väljer vi att använda bolåneräntan för att beskriva denna alternativkostnad. d står för depreciering d.v.s. hur snabbt tillgången faller i värde 2 och t för tid. Fastighetsskatten eller fastighetsavgiften som ersatte fastighetsskatten 28, betecknas med FS. Fastighetsskatten eller avgiften kommer att påverka hyran positivt då den utgör en kostnad för hyresvärden eller bostadsägaren. Kostnaden för ägande och underhåll, KÄU, uttrycks som: KKÄUU t = ddp t-1 + FFS tt Avkastning på bostaden, A, kan med hjälp av uttrycken ovan beskrivas som prisförändringen, implicithyran och kostnaden för ägande enligt ekvationen nedan: AA t = PP t + IIH tt - KKÄUU t PP t 1 PP t 1 Efter lite enkel bearbetning kan vi utrycka avkastningen på att bo i sin egen bostad, A, enligt 21 : AA t = PP t + BL t PP t 1 PP t 1 PP t 1 19 Flavin, M. och T. Yamashita (22), Owner-occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio, American Economic Review, Vol Här antas att kostnaden för ägande och underhåll är lika stor som deprecieringen. 21 sägare betalar inte fastighetsskatt eller avgift då denna åläggs bostadsrättsföreningen.

11 BKN:s Marknadsrapport maj Då realpriset långsiktigt varken ökar eller minskar kommer avkastningen, paradoxalt nog, på lång sikt utgöras av den reala bolåneräntan. Den reala bolåneräntan under perioden presenteras tillsammans med resultaten i tabell 1. Vi har lagt till Stockholmsbörsens aktieindex (SIXRX) för att jämföra avkastning på bostadsköp och aktieköp. Anledningen till att undersökningen börjar 1995 är att det endast finns pris på bostadsrätter från är det år som huspriserna låg som lägst efter fastighets- och finanskrisen På så sätt fångas en 16-årig prisuppgång på hus och bostadsrätter upp i denna analys. Återigen redovisas avkastningen före vinstbeskattning på både bostäder och aktier. Skattesatsen på realiserade bostadsvinster är och kapitalvinster beskattas med 3 i Sverige. Tabell 1, Real avkastning på egna, bostadsrätter och aktier Aktier (SIXRX) ,88 3,75 24,67 7, ,11 23, 48,71 5, ,51 18,42 18,53 5, ,7 21,6 18,52 4, ,1 9,98 49,73 4,3 21 8,91 14,29-29,99 3, ,58 5,34-23,23 3, ,45 12,15-1,1 2, ,51 15,43 31,38 2,3 25 1,76 22,3 24,84 1, ,8 2,92 28,17 1, ,42 11,63 21,74 2, 28-2,3-5,39-28,83 2, ,12 7,96-4,12, ,66 9,76 33,5, ,12 -,5 1,48 1,47 Årlig avkastning Standardavvikelse Real bolåneränta 8,72 12,14 8,85 Medel: 3,12 4,93 8,27 25,66 Den som köpte en bostadsrätt 1995 har fått den högsta avkastningen (drygt 12 per år) på sin investering. Både egna och bostadsrätter har genererat en högre avkastning än aktier under de senaste 16 åren och risken att få negativ avkastning har varit ganska liten. Konfidensintervallet ligger mellan -4 och 29 för bostadsrätter, -1 och 19 för egna medan risken på aktiemarknaden har varit betydlig större (mellan -43 och 6 ) särskilt med tanke på den relativt låga genomsnittliga avkastningen på aktier. Med bakåtblickande förväntningar ser det ut som bostadsrätter är det man borde investera i. Men vad är det som säger att de nästkommande 16 åren kommer generera samma avkastning? Som vi såg i pris/hyra diagrammet tidigare ser egna ut att vara övervärderade. Med andra ord kan man gratulera dem som köpte en bostadsrätt 1995, de har fram tills idag haft en bra avkastning på sin investering som till och med slår Stockholmsbörsen. Statistisk analys likt den ovan ger en bra överblick av hur utvecklingen har sett ut men den lämnar prognosmakaren med liten insikt om hur framtiden kommer att se ut. Vad finns det för fundamental förklaring till att avkastningen på egna är lägre än den för bostadsrätter? Vad finns det för fundamental förklaring till att reala egna s- och bostadsrättspriser ska öka trendmässigt? De långa tidsserierna ovan visar att det inte finns en tydlig positiv trend i reala huspriser. Som framgår av den höga pris/hyra-kvoten är risken stor för fallande reala bostadspriser och låg avkastning. Detta kommer att påverka konsumtionen negativt och som vi såg tidigare påverkas konsumtionen mer av förändrad bostadsförmögenhet än av finansiell förmögenhet. Avkastning på bostadsinvesteringar med belåning Då de flesta bostadsägare har lån är det viktigt att förstå vilken avkastning bostadsinvesteringen kommer att generera då bostadsägaren har ett lån på sitt hus. Men inte minst på vilket sätt risken ökar via belåning och den s.k. hävstångseffekten. Avkastningen på en belånad bostad eller aktieportfölj, AK, beskrivs som avkastningen på en obelånad bostad eller aktieportfölj, A, (se uträkning på s.1), bolåneräntan, BL, och belåningsgraden (Lån/Eget kapital) på belånade bostäder enligt: Källor: Macrobond, Mäklarstatistik och SCB AK t = AA t + (AA t BL t ) Lån t Egetkapital t 22 Reavinstskatten höjdes från 2 till 22 1 januari 28. Vi utgår i från att 2/3 av bostadsägarna har lån på sitt

12 12 BKN:s Marknadsrapport maj 212 egna eller sin bostadsrätt (se nästa stycke). I aktieportföljen antar vi att aktieägarna har en belåningsgrad på 5 och att de har tagit ut detta lån på sin bostad och betalar därför samma ränta som för bolån. Den årliga genomsnittliga tillväxttakten på avkastningen på belånade bostadsrätter är återigen högst. Tabell 2, Real avkastning på belånade egna, bostadsrätter och aktier m lån m lån Aktier m belåning ,4 5, 36, ,37 28,76 73, ,51 24,9 27, ,32 28,3 27, ,71 15,36 74, ,51 21,68-45, 22 11,19 8,44-34, ,46 19,28-15, ,35 28,88 47, ,16 4,14 37, ,19 35,53 42, ,4 2,33 32, ,36-14,39-43, ,16 24,19-6,2 21 9,49 22,62 49, ,79-1,48 2,22 Årlig avkastning Standardavvikelse 14,21 18,52 1,79 13,4 15, 38,48 Källa: Macrobond, Mäklarstatistik och SCB Avkastningen på egna och aktier är nästan lika stor medan avkastningen på bostadsrätter är högre likt beräkningen utan belåning (se tabell 1). Man kan dock notera att belåningen har lett till en högre avkastning på alla investeringarna. Men den ökade avkastningen har ett pris. Priset man får betala är att risken samtidigt ökar. Standardavvikelsen för egna ökar från knappt 5 till 13 vilket breddar konfidensintervallet och därmed ökar risken att förlora pengar på investeringen. Det samma gäller för bostadsrätter och aktier. Detta illustrerar den hävstångseffekt som belåning får på risken. Ökad skuldsättning och risk för hushållen De flesta hushåll har sina bostäder belånade vilket ökar den förväntade avkastningen av att äga och bo men samtidigt ökar risken. Jämfört med en diversifierad finansiell portfölj är bostaden riskfylld. Bostaden är lokal och odelbar. Om den lokala arbetsmarknaden försvagas faller bostaden i värde samtidigt som lönen riskerar att utebli. Dessutom, går det inte att sälja en del av bostaden om man skulle vilja. När man säljer är transaktionskostnaden hög, vilket skiljer sig från finansiella tillgångar som man kan sälja till en låg transaktionskostnad. Storleken på hushållens bolån spelar därför stor roll för risken av att bo. Hushållens växande skuldsättning förklaras av bolånens tillväxt. Bolånen svarar för 75 av hushållens totala skulder. Den del av hushållens skulder som inte utgörs av bolån ökar i takt med de disponibla inkomsterna. Summan av billån, studielån och rena konsumtionslån uppgår till drygt 4 av de disponibla inkomsterna och har gjort så sedan början av 199-talet. Bolånens andel av de disponibla inkomsterna har däremot fördubblats under de senaste 1 åren och uppgår idag till hela 125 av de totala disponibla inkomsterna. Hushållens totala skulder är därmed 165 av de totala disponibla inkomsterna Figur 13. Hushållens skulder, andel av disponibel inkomst Bostadslån Övriga lån Total Skulder Källor: SCB, KI och egna beräkningar Prognos 212

13 BKN:s Marknadsrapport maj För att förstå vad som driver den ökade skuldsättningen hos hushållen måste vi därför förstå vilka faktorer som driver bostadslånen. Vi har tidigare analyserat utvecklingen av hushållens skuldsättning i olika länder och det går att urskilja ett antal, eller snarare kombinationer av faktorer som leder till snabb tillväxt av bostadslånen 23. Förhållandena på kreditmarknaderna är viktiga. Låga räntor, amorteringsfria lån, hög högsta tillåtna belåningsgrad och kortsiktig marknadsvärdering av bostäder med möjlighet till att ta ut eget kapital är faktorer som gör det lätt att låna pengar. I kombination med stigande bostadspriser innebär dessa förhållanden ofta att vi får den typ av pris- och bolånespiral som vi kunnat observera både i Sverige och i andra länder 24. Skulderna ökar amorteringarna minskar Hushållens vilja att låna har ökat över tiden. Det framgår inte enbart av ökningen av den totala bolånestocken utan även av att både andelen hushåll med lån ökar över tid och av att andelen hushåll som amorterar minskar. Detta framgår av tabellerna 3a och 3b som bygger på uppgifter från SEB:s Sparbarometer 25 och hushållens ekonomi (HEK) från SCB 26. Tabell 3a. Andel hushåll med lån, (SEB Sparbarometer) Andel med lån alla egna Andel med lån som amorterar alla egna Källa: SEB Sparbarometer Sett till Sparbarometern är andelen med lån 65 under åren 26, 27 och 29 medan andelen har ökat till 68 under åren 21 till 212. Genomsnitten för andelen av hushållen som amorterar är för motsvarande perioder 7 respektive 66. Enkätsvaren varierar en hel del mellan enskilda år men med detta i åtanke så tyder intervjusvaren på oförändrad eller minskad amorteringsvilja 212. Särskilt anmärkningsvärd är den stora nedgången i amorteringsvilja bland bostadsrättshushåll. Tabell 3b. Andel hushåll med lån, (SCB HEK) Andel med lån alla egna Andel med lån som amorterar alla egna Källa: SCB HEK bostadsrätt bostadsrätt bostadsrätt bostadsrätt Vi har bara uppgifter från HEK:en för åren 29 och 21 om hushållens skulder och amorteringar. Andelen skuldsatta hushåll ökar något mellan 29 och 21 men andelen som amorterar är oförändrad. Ungefär två tredjedelar av hushållen har lån och av dessa är det 62 som amorterar. Några tecken på ökad amorteringsvilja går inte att se Figur 14. Andel belånade hushåll som amorterar BKN, (211), Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse, Marknadsrapport, februari BKN, (211), Kortsiktiga hushåll i riskzonen lärdomar för framtiden, Marknadsrapport, oktober SEB:s Sparbarometer bygger på telefonintervjuer med 1 personer utförda av Demoskop AB. 26 Uppgifterna i SCB:s HEK:en bygger på telefonintervjuer med allmänheten. Källa: SEB:s Sparbarometer

14 14 BKN:s Marknadsrapport maj 212 För att bedöma risken är det intressant att veta hur det ser ut i olika delar av landet. Generellt gäller det att de som bor i storstad oftare har lån på sina bostäder än de i övriga Sverige. Av tabellen nedan framgår att den största andelen hushåll med lån finns i Stockholm, tätt följd av Göteborg och därefter Malmö och den minsta andelen skuldsatta finns i övriga Sverige. Det framgår att en större andel av småhusägarna har sina hus belånade än bostadsrättsägarna även om skillnaden inte är lika stor i Stockholm som i övriga storstäder och i övriga Sverige. Tabell 4. Geografisk skuldfördelning och amortering, 21 uell andel hushåll: Riket Göteborg Malmö Övriga Sverige med lån med lån som amorterar 57 45, ,4 Totalt , , , Totalt 76 45,8 67 4, , Totalt , 59 45, ,1 Totalt , Stockholm , ,7 Totalt ,7 Amortering % av skuld Det framgår också att det inte bara är en liten andel av bolåntagarna som amorterar utan amorteringarna är dessutom låga som av bolånestocken. sägarna valde 21 att amortera,8 av sina bolåneskulder (se tabell 4). sägarna amorterar 1,4 per år och är därmed något mer benägna att amortera än bostadsrättsägarna. Detta betyder att amorteringstiderna är långa, 7 år för egna och 125 år för bostadsrätter. Allra sämst på att amortera är bostadsrättsägarna i Stockholm och Göteborg. I Stockholm amorterar endast 36 av de skuldsatta bostadsrättsägarna och amorteringstiden är ca 17 år. Motsvarande siffror för Göteborg är 4 respektive 11 år. Bäst på att amortera är de egnasägarna utanför storstäderna där 73 amorterar och amorteringstiden är 59 år. Bostadsägarna i Stockholm är de mest skuldsatta och de som är mest sårbara på bostadsmarknaden. I Stockholm finns 35 av landets alla bolån, men endast 25 av förvärvsinkomsterna, 22 av befolkningen och 2 av landets bostadsrätter och egna (se tabell 5). Vi kan jämföra med Göteborg som står för 11 av landet bolåneskulder, 1 av inkomsterna, 1 av befolkningen och 9 av alla ägda lägenheter. Eller med Malmö som svarar för 8 av bolånen och 7 vardera av inkomsterna, befolkningen och antalet ägda lägenheter. Skulderna i övriga Sverige är 46 eller mindre än hälften av de totala bolåneskulderna i landet. Det ska jämföras med att lejonparten eller 61 av alla svenskar bor utanför de tre storstäderna, har 58 av inkomsterna och nästan 2/3 av alla lägenheter. Källa: HEK 21

15 BKN:s Marknadsrapport maj Tabell 5. Skuldstatistik storstad och övriga Sverige, 21 uell andel av: Riket Stockholm Göteborg Malmö Övriga Sverige Källa: HEK 21 Totalt total skuld total förvärvsinkomst befolkning Totalt Totalt Totalt ägda lägenheter Totalt Hushållens bolåneskulder är idag ca 215 mdkr. är belånade till 16 mdkr och bostadsrätterna till 55 mdkr. Det senaste decenniet har bolånen med egna som säkerhet ökat med 1 i genomsnitt per år och bolånen med 2 i genomsnitt per år. I och med att bolånen ökat snabbare än värdet av bostäderna har belåningsgraden stigit över tid och hushållens egna kapital minskat i relation till skulderna. Som framgår av figur 15 har belåningsgraden vuxit trendmässigt, både för bostadsrätter och för småhus. Från att historiskt ha haft en mycket låg belåningsgrad är bostadsrätterna idag lika högt belånande som egna Figur 15. Belåningsgrad Hem er Ägda bostäder Källor: Mäklarstatistik, SCB Den verkliga belåningsgraden för de två tredjedelar av hushållen som har lån är i genomsnitt högre än vad som framgår av figur 15. Vi redovisar i tabell 6, för storstadsområdena och övriga Sverige, de genomsnittliga belåningsgraderna 21 för samtliga hushåll liksom för enbart skuldsatta hushåll. Uppgifter om de totala bolåneskulderna fördelade på egna och bostadsrätter har vi hämtat från finansmarknadsstatistiken. Skuldernas fördelning efter region bygger på uppgifter från HEK:en för 21. Uppgifter om antalet egna och bostadsrätter kommer också från SCB och uppgifter om medelpriser på bostäder har vi fått från mäklarstatistik. Belåningsgraderna varierar en del. er och egna i Stockholm är högt belånade och bostadsägarna i Stockholm är därför känsliga för prisfall på bostäder. Bostadslånen har ökat sedan 21 men vi har inga uppgifter om utvecklingen på regioner efter 21. För bostadsrätter är ökningen ca 15 sedan 21 och för egna 1. Bostadspriserna både i Stockholm och i Sverige har under samma period stigit med ungefär 5 medan priserna på egna har varit oförändrade. En grov bedömning skulle därför vara att den genomsnittliga belåningsgraden i Stockholm på bostadsrätter idag är drygt 6 och knappt 6 på egna. Men belåningsgraderna är också relativt höga i övriga Sverige. 28 prognos 212

16 16 BKN:s Marknadsrapport maj 212 Tabell 6, Belåningsgrad 21, Samtliga hushåll Stockholm Småhus Göteborg Småhus Malmö Småhus 4 5 Övriga Sverige Källor: Mäklarstatistik, SCB 3 51 Småhus Hushåll med lån Hyresrätten - ett tryggt men dyrare boende Hyresrätten är en attraktiv form av boende eftersom hyresgästen slipper de risker som är förenade med att äga. Det kan kännas främmande att tala om risker med att äga efter många år med realt sett stigande bostadspriser som inneburit att avkastningen på bostadsrätter varit väsentligt bättre än investeringar på aktiemarknaden. Säkerhet och trygghet är något som de flesta av oss eftersträvar men det är svårt att sätta ett belopp på hur mycket det är värt. Ett tryggt boende ger förutsägbarhet om framtida konsumtionsmöjligheter. Det innebär därmed att konsumtionen för hushåll som bor i hyresrätt inte påverkas av att bostadsförmögenheten minskar till följd av fallande huspriser på samma sätt som för de hushåll som äger sitt boende. Internationella studier visar betydelsen av fungerande bostadsmarknader för arbetskraftens rörlighet. Det framgår att de som bor i hyresrätt oftast är mer rörliga än de som äger sitt boende på en fungerande hyresmarknad 27. Hyresrätten medför inte lika höga transaktionskostnader vilket gör det lättare för personer att flytta till orter där det finns arbete, vilket gynnar arbetsmarknaden, de enskilda hushållen och den ekonomiska tillväxten 28. Utvecklingen på bostadsmarknaderna i de länder där bostadspriserna faller visar på hyresrättens 27 BKN, (28), Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt, december OECD (211) beskriver också hur viktigt det är att ha en fungerade bostadsmarknad som gör det möjligt för arbetskraften att flytt dit arbeten finns i Andrews, D., Sánchez, A. C. och Johansson, Å. (211), Housing markets and structural policy in OECD countries, OECD Working Papers, No. (211)5. attraktionskraft. I USA talar utvecklingen sitt tydliga språk. Under de senaste åren har förstagångsköparna på bostadsmarknaden i allt större utsträckning valt att lämnat ägarmarknaden och bli hyresgäster istället. Konsekvensen har blivit att samtidigt som bostadspriserna faller har man kunnat notera växande hyror som en konsekvens av påtagligt ökad efterfrågan på boende i hyresrätt. Antalet hushåll som hyr har mellan 26 och 21 ökat med 7 årligen medan antalet bostadsägarhushåll minskat med 2 årligen under samma period 29. Nackdelen med hyresrätten är att den under normala omständigheter är dyrare att bo i än i en ägd bostad. Hyresgästen slipper risken av att äga och måste kompensera hyresvärden för detta. Hyresgästen måste även betala hyresvärden för skötsel och tillsyn. Hyror är inte konstanta över tid utan varierar men jämfört med priserna på ägda bostäder är volatiliteten i hyror mycket liten. Hur mycket hyrorna varierar beror på marknadsläget och vad som finns reglerat i hyreskontraktet. Helt fri hyressättning är ovanlig. Det är höga transaktionskostnader förenade med att flytta och hyressättningen regleras både i kontrakt och i lagstiftningen i alla länder. Över tid justeras dock hyran i linje med marknadsläget. En annan skillnad är att den som äger lägenheten har ett direkt inflytande över sitt boende som hyresgästen saknar. Å andra sidan behöver detta inte betyda så mycket om utbudet av hyresrätter är stort och diversifierat. Den svenska hyresmarknaden är hårdare reglerad än i andra länder. Hyressättningen är inte fri, inte ens över tid. Idag är hyran lägre än vad många är villiga att betala i främst storstäderna. Detta gäller i synnerhet i Stockholm där också hyresskillnaderna är minst mellan inner- och ytterstad, vilket innebär att beståndet utnyttjas dåligt. Sett över längre perioder följer dock den genomsnittliga reala hyran hyresvärdens kostnader. Ett system med avtalsreglerad hyra likt det svenska innebär att när hyran väl justeras i samband med större renoveringar sker det ofta i stora steg för att lönsamheten ska kunna säkras. Detta gör att många får kraftigt ökade kostnader med stora påfrestningar på hushållsekonomin som följd. Kostnaden för de som tvingas flytta till följd av stora hyreshöjningar är stor och en jämn hyresutveckling över tid är att föredra framför stora engångshöjningar. 29 The State of the Nation s Housing 211, Joint Center for Housing Studies of Harvard University.

17 BKN:s Marknadsrapport maj Det nuvarande svenska systemet för hyressättning tvingar många att äga som egentligen skulle vilja hyra om möjligheten fanns. I attraktiva lägen är detta i stort sett den enda möjligheten att hitta en bostad åtminstone i storstäderna. Samtidigt leder systemet till att beståndet utnyttjas dåligt. Det finns en överkonsumtion av boende i centrala lägen eftersom hyrorna är konstlat låga. Samtidigt finns det de som skulle vilja betala mycket för en centralt belägen hyresrätt. Slutsatser Att äga sin bostad har varit en mycket bra affär under de senaste 16 åren. Speciellt om man köpte en bostadsrätt i Malmö, Göteborg eller Stockholm för 16 år sedan. Vi har dock visat att reala huspriser inte utvecklas i takt med en långsiktigt positiv trend, vilket många är villiga att tro i tider av stigande huspriser. De data som erbjuder långa serier på huspriser visar att de kan gå upp och ner under många år men har en tendens att röra sig runt ett medelvärde. Men folks benägenhet att ha bakåtblickande förväntningar gör att under tider av stigande priser glömmer vi bort att priserna faktiskt kan falla. Avkastningen har som sagt varit fantastisk på bostadsrätter och avkastningen på egna har varit lika bra eller bättre än den på aktier, vilket är anmärkningsvärt. Mycket tyder dock på att priserna på bostäder är övervärderade och risken för låg eller negativ framtida avkastning borde bostadsköpare ta med i beräkningen speciellt i de områden där priserna har ökat mest. Att priserna stigit så mycket under lång tid är inte ett argument för stigande priser framöver utan snarare ett argument för att priserna kommer att falla. De hushåll som utgår ifrån att bostaden är en säker investering löper därför risk att bli besvikna. De svenska hushållen skuldsätter sig allt mer och förklaringen är de växande bolånen. Ett högt skuldsatt hushåll bär större risk än ett lågt skuldsatt hushåll. Avkastningen på en genomsnittligt belånad svensk bostad är ungefär dubbelt så osäker som avkastningen på en helt obelånad. När prisutvecklingen överraskar positivt som under de senaste 16 åren är det inget problem men när priserna faller ökar riskerna för att högt belånade hushåll förlorar det egna kapitalet med ökat sparande och minskad konsumtion som följd. Trenden mot ökad skuldsättning har ännu inte brutits och några tecken på en ökad amorteringsvilja bland hushållen går inte heller att urskilja under de senaste två till tre åren - snarare motsatsen. Det tycks som om amorteringsviljan har varit oförändrad bland egnasägarna medan amorteringsviljan bland bostadsrättsägarna däremot snarast har minskat under de senaste två till tre åren. Andelen egnasägare som är skuldsatta är större än andelen bostadsrättsägare. Men de bostadsrättsägare som är skuldsatta har en något högre belåning än egnasägarna och är därför också något mer sårbara. Historiskt har det varit ovanligt med högt skuldsatta bostadsrättsägare men det har nu förändrats påtagligt i och med de senaste årens snabba skuldtillväxt. Skuldsättningen varierar mellan olika delar av landet. Tydligt är att bostadsägarna i Stockholm är de mest skuldsatta och de som är mest sårbara på bostadsmarknaden. Bostadsägarna i övriga Sverige är däremot lika eller mindre skuldsatta än vad deras andel av inkomsterna, befolkningen och antalet ägda lägenheter skulle indikera. Bostadsägarna bär en betydande förmögenhetsrisk då priserna tenderar att falla som mest där de har stigit som mest. Behovet av att låna är särskilt stort bland unga som vill in på bostadsmarknaden och som ännu inte har hunnit bygga upp något eget kapital. Generellt gäller att många av dagens högbelånade hushåll skulle ha en högre välfärd som hyresgäster än som högt skuldsatta bostadsägare. Det finns också många äldre bostadsägare med stora orealiserade vinster på sitt boende som sannolikt skulle vilja bo i hyresrätt om det fanns en väl fungerande hyresmarknad. Därför förmodar vi att många som idag äger sin bostad skulle välja hyresrätt om utbudet på hyresrätter vore större än idag. Att hyra sitt boende är en boendeform som minskar förmögenhetsrisken väsentligt. Det är ett dyrare alternativ på längre sikt för jämförbara lägenheter. Hyresvärden kräver kompensation för kostnader för fastighetsförvaltning och risk. Hyresgästen står visserligen inför risken att hyran höjs, men denna risk är liten på en fungerande hyresmarknad i jämvikt. På en fungerande marknad följer hyrorna kostnaderna för drift och underhåll över tid. Med andra ord är risken för hyresgästen betydligt mindre än för den för som äger sin bostad. Bostadsägaren står inför chansen att få positiv avkastning på investeringen men även inför risken att den blir negativ. Vi kan se en ökad efterfrågan på hyresrätter i de länder där bostadspriserna har fallit i samband med den ekonomiska krisen.

18

19 BKN:s Marknadsrapport maj Om BKN BKN är en statlig myndighet under socialdepartementet. BKN har två roller en roll som expertmyndighet och en roll som aktör på marknaden. Som expertmyndighet bedriver BKN utrednings- och analysverksamhet rörande samspelet mellan bostadsfinansierings-, bostads- och byggmarknaderna. Som aktör medverkar BKN i finansiering av bostadsbyggande genom att ställa ut statliga kreditgarantier. BKN lämnar också stöd för omstrukturering av kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader, administrerar bidrag till kommuner som utfärdar hyresgarantier och ställer ut förvärvsgarantier till långivare.

20 Ronnebygatan 4, Box 531, Karlskrona, Telefon , Fax , E-post

Är hushållens skulder ett problem?

Är hushållens skulder ett problem? Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard alexandra.leonhard@boverket.se Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser:

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Vad bestämmer priset på bostäder? Marknadsrapport

Vad bestämmer priset på bostäder? Marknadsrapport Vad bestämmer priset på bostäder? Marknadsrapport Oktober 29 Titel: Vad bestämmer priset på bostäder? Marknadsrapport, oktober 29 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson, 8-545

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden

PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden PROMEMORIA Datum 2013-10-18 FI Dnr 13-11430 Författare Hanna Karlsson PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden Finansinspektionen Box 7821 SE-103

Läs mer

Bostaden - en riskfylld tillgång Marknadsrapport December 2008

Bostaden - en riskfylld tillgång Marknadsrapport December 2008 Bostaden - en riskfylld tillgång Marknadsrapport December 2008 Titel: Bostaden - en riskfylld tillgång. Marknadsrapport, december 2008 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson,

Läs mer

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter Skattejämförelse småhus och bostadsrätter En jämförelse av skatter och avgifter vid köp, under boendetiden och vid försäljning av småhus/äganderätter och lägenheter/bostadsrätter i Sverige Villaägarnas

Läs mer

Inledning om penningpolitiken

Inledning om penningpolitiken Inledning om penningpolitiken Riksdagens finansutskott 18 november 214 Riksbankschef Stefan Ingves Dagens presentation Var kommer vi ifrån? Inflationen är låg i Sverige I euroområdet är både tillväxten

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Bostad, förmögenhet och konsumtion Marknadsrapport Februari 2009

Bostad, förmögenhet och konsumtion Marknadsrapport Februari 2009 Bostad, förmögenhet och konsumtion Marknadsrapport Februari 2009 Titel: Bostad, förmögenhet och konsumtion. Marknadsrapport, februari 2009 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson,

Läs mer

Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström

Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström Aktiespararnas Summer Campus 2009 22-24 juni i Tällberg, Dalarna 1 Utkommer den 19 augusti 2009 Ekerlids Förlag 2 Turbulenta

Läs mer

Utvecklingen på fastighetsmarknaden

Utvecklingen på fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2007-05-30 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Lars Nyberg Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER 84 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER BOSTADSPRISER De svenska bostadspriserna mindre attraktiva för danskar Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom den

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2011-08-15 Publicerad i augusti 2011 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll Den ekonomiska

Läs mer

Svenska folket flyttar mindre

Svenska folket flyttar mindre Svenska folket flyttar mindre Utveckling av svenska folkets flyttvanor Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se

Läs mer

n Ekonomiska kommentarer

n Ekonomiska kommentarer n Ekonomiska kommentarer Finansinspektionen införde nyligen ett tak för belåningsgraden för nya bolån dvs. för hur mycket man får låna i förhållande till marknadsvärdet på den underliggande säkerheten

Läs mer

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser Några lärdomar av tidigare finansiella kriser KAPITEL 1 FÖRDJUPNING Hittills har den finansiella orons effekter på börskurser och r äntor på företagsobligationer varit mindre än vid tidigare liknande p

Läs mer

Varför amortera? Marknadsrapport

Varför amortera? Marknadsrapport Varför amortera? Marknadsrapport Oktober 212 Denna rapport är utarbetad av Statens bostadskreditnämnd, BKN. Sedan den 1 oktober 212 är BKN och Boverket en gemensam myndighet. Titel: Varför amortera?, Marknadsrapport,

Läs mer

Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse

Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse Marknadsrapport Februari 2011 Titel: Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse, Marknadsrapport,

Läs mer

Kortsiktiga hushåll i riskzonen -lärdomar för framtiden. Marknadsrapport

Kortsiktiga hushåll i riskzonen -lärdomar för framtiden. Marknadsrapport Kortsiktiga hushåll i riskzonen -lärdomar för framtiden Marknadsrapport Oktober 211 Titel: Kortsiktiga hushåll i riskzonen - lärdomar för framtiden, Marknadsrapport, oktober 211 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd

Läs mer

Drivs huspriserna av bostadsbrist?

Drivs huspriserna av bostadsbrist? Februari 2013 Drivs huspriserna av bostadsbrist? Marknadsrapport Titel: Drivs huspriserna av bostadsbrist?, Marknadsrapport, februari 2013 Utgiven av: Boverket Författare och kontaktperson: Alexandra Leonhard,

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

Börs och bostäder ger rekordstor förmögenhet

Börs och bostäder ger rekordstor förmögenhet Sparbarometer kv 4 214 Privatekonomi Mars 215 Sammanfattning Börs och bostäder ger rekordstor förmögenhet Bruttoförmögenheten för första gången över 15 biljoner kronor Nettoförmögenheten för första gången

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2012-09-07 Publicerad i september 2012 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se 1 (11) Bolånemarknaden

Läs mer

skuldkriser perspektiv

skuldkriser perspektiv Finansiella kriser och skuldkriser Dagens kris i ett historiskt Dagens kris i ett historiskt perspektiv Relativt god ekonomisk utveckling 1995 2007. Finanskris/bankkris bröt ut 2008. Idag hotande skuldkris.

Läs mer

Bolånet & Amorteringen del 2

Bolånet & Amorteringen del 2 Bolånet & Amorteringen del 2 - Det nya amorteringskravet gör att fyra av tio hushåll inte vill belåna sig till mer än halva bostadsvärdet - Endast en minoritet kommer att ha råd att förverkliga sin villadröm

Läs mer

Bostaden & investeringen del 2

Bostaden & investeringen del 2 Bostaden & investeringen del 2 - Den genomsnittliga bostadsägaren tror sig ha 1,3 miljoner sparat i sin bostad - Framtidens boendekostnader oroar betydligt fler hyresgäster än bostadsägare - Lågt byggande

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2014-08-13 Augusti 2014 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Christian Nilsson Tfn:

Läs mer

Hushållens räntekänslighet

Hushållens räntekänslighet Hushållens räntekänslighet 7 Den nuvarande mycket låga räntan bidrar till att hålla nere hushållens ränteutgifter och stimulera konsumtionen. Men hög skuldsättning, i kombination med en stor andel bolån

Läs mer

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till

Läs mer

Låst läge på bostadsmarknaden

Låst läge på bostadsmarknaden Maj 2014 Låst läge på bostadsmarknaden Marknadsrapport Titel: Låst läge på bostadsmarknaden, Marknadsrapport, maj 2014 Utgiven av: Boverket Författare och kontaktperson: Bengt Hansson 0455-35 33 75 Analysarbete:

Läs mer

), beskrivs där med följande funktionsform,

), beskrivs där med följande funktionsform, BEGREPPET REAL LrNGSIKTIG JeMVIKTSReNTA 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Diagram R15. Grafisk illustration av nyttofunktionen för s = 0,3 och s = 0,6. 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 s = 0,6 s = 0,3 Anm. X-axeln

Läs mer

Boräntan, bopriserna och börsen 2015

Boräntan, bopriserna och börsen 2015 Boräntan, bopriserna och börsen 2015 22 december 2015 Lägre boräntor, högre bostadspriser och en liten börsuppgång. Så kan man summera svenska folkets förväntningar på 2015. BORÄNTAN, BOPRISERNA & BÖRSEN

Läs mer

Lånar hushållen för mycket?

Lånar hushållen för mycket? Konjunkturläget juni 213 31 FÖRDJUPNING Lånar hushållen för mycket? Bostadspriserna och hushållens skulder har stigit snabbt sedan mitten av 199-talet, mycket snabbare än tidigare. Det finns en oro för

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport 2014:2 Regionala skillnader i bostadssektorn Regionala skillnader i bostadssektorn Boverket januari 2014 Titel: Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport: 2014:2 Utgivare: Boverket januari

Läs mer

Storstadspriser. Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012

Storstadspriser. Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012 Storstadspriser Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012 Sidan 3 Spretigt på bostadsmarknaden Sidan 5 Bostadsrätter unga färgade av 15 års uppgång Sidan 6 Lägre

Läs mer

Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet?

Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet? Byggkonjunkturen 2015 Oroligt i omvärlden och stökigt i inrikespolitiken - Hur påverkas byggandet? FASADDAGEN, MALMÖ BÖRSHUS, 2015-02-05 Fredrik Isaksson Chefekonom Fasaddagen 2015 Makroekonomiska förutsättningar

Läs mer

Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik. Bilaga 1: Hushållens skulder ur ett historiskt och internationellt perspektiv

Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik. Bilaga 1: Hushållens skulder ur ett historiskt och internationellt perspektiv Bilagor DATUM: 2014-11-11 AVDELNING: Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05

Läs mer

Husprisutvecklingen i Sverige och omvärlden

Husprisutvecklingen i Sverige och omvärlden HUSPRISUTVECKLINGEN I SVERIGE OCH OMVÄRLDEN Husprisutvecklingen i Sverige och omvärlden Priserna på bostäder har under det senaste decenniet stigit snabbt i många länder, däribland Sverige. Det har gett

Läs mer

PM 3 Analys av hushållens nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden i Sverige

PM 3 Analys av hushållens nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden i Sverige PROMEMORIA Datum 2013-10-25 FI Dnr 13-11430 Författare Maria Wallin Fredholm PM 3 Analys av hushållens nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden i Sverige Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97

Läs mer

Mindre lån dyrare ränta

Mindre lån dyrare ränta Mindre lån dyrare ränta Resultat från Räntekollen Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 212-8-3 Publicerad i september 213 Regeringsgatan 38, Box 763 SE-13 94 Stockholm t: +46 ()8 453 44 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll 1 Den ekonomiska situationen

Läs mer

Boverkets indikatorer

Boverkets indikatorer Boverkets indikatorer maj 2012 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN Inget ökat bostadsbyggande 2012 Under 2011 påbörjades 24 500 bostäder, enligt Boverkets senaste bedömning av bostadsbyggandet.

Läs mer

Förvärvsgaranti - möjlighet att köpa en första bostad

Förvärvsgaranti - möjlighet att köpa en första bostad Förvärvsgaranti - möjlighet att köpa en första bostad Statens bostadskreditnämnd Version: Mars 2008 Förvärvsgarantier En förvärvsgaranti är en statlig garanti som omfattar räntebetalningar för förstagångsköpares

Läs mer

Skulder, bostadspriser och penningpolitik

Skulder, bostadspriser och penningpolitik Översikt Skulder, bostadspriser och penningpolitik Lars E.O. Svensson Penningpolitikens mandat Facit från de senaste årens penningpolitik Penningpolitiken och hushållens skuldsättning Min slutsats www.larseosvensson.net

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Enligt socialbidragsnormen ska det finnas drygt 3 000 kronor kvar per vuxen och något mindre per barn efter det att boendet betalats.

Enligt socialbidragsnormen ska det finnas drygt 3 000 kronor kvar per vuxen och något mindre per barn efter det att boendet betalats. Pressmeddelande 2006-03-20 Ny undersökning: Fattiga småhusägare ökar i antal Antalet familjer med småhus som lever under socialbidragsnormen är i dag 145 000. När den nya fastighetsskatten slår igenom

Läs mer

Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden en fundamental analys

Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden en fundamental analys Prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden en fundamental analys La r s Fr is e l l o c h Mas i h Ya z d i 1 Lars Frisell är chefsekonom på Finansinspektionen, Masih Yazdi är bankanalytiker på Erik

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

42 FÖRDJUPNING Hushållens balansräkning och den makroekonomiska bedömningen

42 FÖRDJUPNING Hushållens balansräkning och den makroekonomiska bedömningen 42 FÖRDJUPNING Hushållens balansräkning och den makroekonomiska bedömningen Det finns ett ömsesidigt beroende mellan hushållens tillgångar och skulder och hushållens konsumtion och sparande. Förändringar

Läs mer

Effekter av bolånetaket

Effekter av bolånetaket Effekter av bolånetaket EN FÖRSTA UTVÄRDERING 6 APRIL 2011 April 2011 Dnr 11-1622 INNEHÅLL Sammanfattning 3 Bolån efter taket en ögonblicksbild 4 Frågorna samt sammanfattning av bankernas svar 4 2 SAMMANFATTNING

Läs mer

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån REMISSVAR Hanteringsklass: Öppen Dnr 2015/287 2015-04-20 Finansinspektionen Box 7821 103 97 STOCKHOLM Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån (FI Dnr 14-16628) Sammanfattning Riksgäldskontoret

Läs mer

Hantering av ränteavdraget

Hantering av ränteavdraget ES/PR Peter Nilsson PM till Nämnden för KPI 2014-10-16 1(10) Hantering av ränteavdraget För diskussion Syftet med denna PM är att utgöra underlag för en diskussion om, och i så fall hur, avdragsrätten

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-09-07 BESLUT FI Dnr 15-11646 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm. sep 2010-2011. Accelerating success.

Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm. sep 2010-2011. Accelerating success. Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm sep 2010-2011 Accelerating success. Ombildningar i Stockholm 2010-2011 De boende hos allmännyttan som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i

Läs mer

Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Marknadsrapport

Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Marknadsrapport Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Marknadsrapport Oktober 21 Titel: Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen?, Marknadsrapport, oktober 21 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt:

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport

Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport Februari Titel: Tiden med billiga rörliga bolån är över, Marknadsrapport, februari Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Författare och kontaktperson:

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

2006:5. Det ekonomiska utfallet inom pensionssystemet de senaste 10 åren ISSN 1653-3259

2006:5. Det ekonomiska utfallet inom pensionssystemet de senaste 10 åren ISSN 1653-3259 2006:5 Det ekonomiska utfallet inom pensionssystemet de senaste 10 åren ISSN 1653-3259 Sammanfattning Syftet med denna redovisning är att belysa hur regeländringar inom pensionssystemet har påverkat den

Läs mer

Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport

Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport Tiden med billiga rörliga bolån är över Marknadsrapport Februari Titel: Tiden med billiga rörliga bolån är över, Marknadsrapport, februari Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Författare och kontaktperson:

Läs mer

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget SNS 21 augusti 2015 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Huvudbudskap Svensk ekonomi utvecklas positivt - expansiv penningpolitik stödjer

Läs mer

15 maj 2009 DNR 09-656 2009:7. Utvecklingen på bolånemarknaden 2008

15 maj 2009 DNR 09-656 2009:7. Utvecklingen på bolånemarknaden 2008 15 maj 2009 DNR 09-656 2009:7 Utvecklingen på bolånemarknaden 2008 INNEHÅLL SAMMANFATTNING 1 BAKGRUND 2 Risker i utlåning till småhus och bostadsrätter 2 Prisutveckling på bostadsmarknaden 3 BANKERNAS

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Portföljstudie av bostadshyresfastigheter

Portföljstudie av bostadshyresfastigheter Portföljstudie av bostadshyresfastigheter En utvärdering av möjligheten att använda bostadshyresfastigheter som ett sätt att diversifiera en investeringsportfölj baserad på historisk avkastning för olika

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning ANFÖRANDE DATUM: 2004-09-20 TALARE: Irma Rosenberg PLATS: Sparbanken Finn, Grand Hotel, Lund SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2015-09-07 September 2015 Blasieholmsgatan 4B, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Tfn: E-post: Christian

Läs mer

En bostadsbubbla kostar Marknadsrapport

En bostadsbubbla kostar Marknadsrapport En bostadsbubbla kostar Marknadsrapport Februari 2010 Titel: En bostadsbubbla kostar, Marknadsrapport, februari 2010 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson, 08-545 13 765 BKN:s

Läs mer

Belåningsgrader och lånevillkor - en studie av husköpare våren 2008

Belåningsgrader och lånevillkor - en studie av husköpare våren 2008 Belåningsgrader och lånevillkor - en studie av husköpare våren 2008 Av Maria Kulander och Hans Lind april 2009 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH

Läs mer

Hushållen har under senare år sparat en

Hushållen har under senare år sparat en Hushållens konsumtion, lån och sparande 4 Nominell ränta Realränta Anm. Realräntan är beräknad som räntan minus aktuell inflationstakt (KPI). Hushållen har under senare år sparat en förhållandevis hög

Läs mer

Välkommen till. Aktiespararna och Aktiekunskap ABC

Välkommen till. Aktiespararna och Aktiekunskap ABC Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC 1 Övergripande mål Det övergripande målet med Aktiekunskap ABC är att du, med Aktiespararnas Gyllene regler som grund, ska kunna praktiskt tillämpa ett

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

Svenskarna och sparande 2012. Resultatrapport

Svenskarna och sparande 2012. Resultatrapport Svenskarna och sparande 2012 Resultatrapport Innehåll Inledning 3 Om undersökningen 4 Sammanfattning av resultaten 5 Svenskarnas sparande idag 8 Svenskarnas attityder till sparande 9 Icke-spararna 13 Spararna

Läs mer

Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning

Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Lars Frisell, chefsekonom Per Håkansson, chefsjurist 16 februari 2010 Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys

FöreningsSparbanken Analys FöreningsSparbanken Analys Nr 20 7 juni 2002 Inte heller huspriserna växer in i himlen Även om huspriserna stigit mer än aktiepriserna under de senaste två åren, har detta bara skett under sex år de senaste

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1

Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1 Mäklarstatistik - t.o.m. november 2012 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under november månad 2012. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Internationell Ekonomi

Internationell Ekonomi Internationell Ekonomi Sverige och EMU Sveriges riksdag beslutade 1997 att Sverige inte skulle delta i valutaunionen 2003 höll vi folkomröstning där 56% röstade NEJ till inträde i EMU 1952 gick vi med

Läs mer

Fallande börser bromsar hushållens förmögenhet

Fallande börser bromsar hushållens förmögenhet Sparbarometer kv 2 215 Privatekonomi September 215 Sammanfattning Fallande börser bromsar hushållens förmögenhet Bruttoförmögenheten bromsar in runt 16 biljoner kronor Nettoförmögenheten vänder ner till

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Boverket. Hushållens boendeekonomi år 2004 med prognos för 2006

Boverket. Hushållens boendeekonomi år 2004 med prognos för 2006 Boverket Hushållens boendeekonomi år 2004 med prognos för 2006 Hushållens boendeekonomi år 2004 med prognos för 2006 Boverket december 2006 Titel: Hushållens boendeekonomi år 2004 med prognos för 2006

Läs mer

n Ekonomiska kommentarer

n Ekonomiska kommentarer n Ekonomiska kommentarer I denna studie kommer vi fram till att störningar i efterfrågan och utbud på bostäder förklarar en mycket liten del av fluktuationerna i svensk inflation och BNP. Vi finner dock

Läs mer

Har du råd att bo kvar?

Har du råd att bo kvar? www.stockholmsvanstern.se Efter pensionen: Har du råd att bo kvar? En rapport om inkomster och boende bland äldre i Stockholms stad. Beställd av Stockholmsvänstern, utförd av Edvin S. Frid oktober 2012.

Läs mer

Ny rekordförmögenhet tack vare börs och bostäder

Ny rekordförmögenhet tack vare börs och bostäder Sammanfattning Ny rekordförmögenhet tack vare börs och bostäder Brutto- och nettoförmögenheten når nya rekordnivåer, 16 respektive 13 biljoner Stigande aktie- och bostadsvärden är de viktigaste förklaringarna

Läs mer

Mäklarstatistik - t.o.m. mars 2014 1

Mäklarstatistik - t.o.m. mars 2014 1 Mäklarstatistik - t.o.m. mars 2014 1 Följande rapport avser de försäljningar som rapporterats in till Mäklarstatistik under mars månad 2014. Nedan följer en kort sammanfattning i punktform: Under de senaste

Läs mer

10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET

10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET 10 AUGUSTI, 2015: MAKRO & MARKNAD FED VÄNTAR RUNT HÖRNET Efter att man röstade ner långivarnas förslag för sparpaket samt att man missade sin betalning till IMF så godkänndes till slut ett sparpaket från

Läs mer

Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC

Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC Välkommen till Aktiespararna och Aktiekunskap ABC 1 Övergripande mål Det övergripande målet med Aktiekunskap ABC är att du, med Aktiespararnas Gyllene regler som grund, ska kunna praktiskt tillämpa ett

Läs mer

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet Innehållsförteckning Det ser ljust ut... 3 Nyproduktion... 4 Transaktioner... 4 Finansiering... 5 Priserna... 5 Rosenkavaljeren, Malmö Finns

Läs mer

Förändrad reavinstbeskattning

Förändrad reavinstbeskattning Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Index Sammanfattning Sid 3 1. Bakgrund Sid 4 1.1 Pensionärer Sid 4 1.2 Barnfamiljer

Läs mer

Anna Kinberg Batra. Ordförande i riksdagens finansutskott, gruppledare Moderaterna

Anna Kinberg Batra. Ordförande i riksdagens finansutskott, gruppledare Moderaterna Anna Kinberg Batra Ordförande i riksdagens finansutskott, gruppledare Moderaterna Viktigast för ett ökat sparande - Stabila offentliga finanser - Stabilt finansiellt system - Fler i arbete - Mer pengar

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer