FASTIGHET , ANSÖKAN OM UNDANTAG, BISKOPSGATAN 30 (EMPIRECENTRUM)

Transkript

1 Stadsutvecklingsnämnden FASTIGHET , ANSÖKAN OM UNDANTAG, BISKOPSGATAN 30 (EMPIRECENTRUM) StUN 79 Beredning och tilläggsuppgifter: planläggare Pekka Mikkola, (019) , Kiinteistö Oy Porvoon Keskustalo söker med stöd av 171 i markanvändnings- och bygglagen undantag från lagens 58 1 mom. gällande byggrätten och byggnadsytans gräns enligt detaljplanen för att bygga en täckt uteservering på 47 m²-vy med väggar. I praktiken är det fråga om att bygga ut restaurangsalen i en kafé- och restaurangbyggnad med en separat byggnad. I fastighetsaktiebolagets lokaler finns café-restaurang Café Cabriole Oy som har föreslagit att bolaget ansöker om undantag. Utbyggnaden skulle användas av Café Cabriole Oy. Ansökan gäller en byggd bostads- och affärsfastighet i empirecentrum på västra kanten av salutorget. Bakgrund: Fastigheten gränsar till Lundagatan, Biskopsgatan och Runebergsesplanaden. På fastigheten ligger en byggnad med bostäder och affärslokaler från år 1959 (arkitekt Niilo Kokko) som är i fyra våningar och har en fasadbeklädnad av mineritskiva, dvs. fibercementskiva. Byggnaden ligger på tomtens norra kant vid Lundagatan. I anslutning till byggnaden finns också en del med affärs- och kontorslokaler i två våningar som ligger vid Biskopsgatan. Samtidigt har man också byggt ett s.k. punkthus i fyra våningar med en fasadbeklädnad av mineritskivor som ligger i tomtens sydvästra del på norra kanten av Runebergsesplanaden. Den mest imponerande byggnaden på tomten är Helsingfors Aktiebanks bankhus från ungefär 1915 som ligger i tomtens östra hörn och som planerats av arkitekt Berthel Forsius. Huset har byggts närmast i wienerjugendstil. Efter det att bankverksamheten upphörde har det i huset sedan funnits café-restaurang Café Cabriole som nu vill bygga ut restaurangsalen i ett område mellan bankhuset och punkthuset. I området finns ett stort bankvalv som bildar en avsats på ungefär en meters höjd från marken. Valvet byggdes med bygglov som beviljades år På valvtaket finns en avsats med trästaket där det finns cykelställ för bostädernas behov. Sett från Runebergsesplanaden väcker den del av valvet som ligger ovan mark och som är av rengjuten betong inte mycket uppmärksamhet eftersom det vid detta ställe i parken finns några höga idegranar. Enligt en inventering i restaureringsplanen för Runebergsesplanaden (landskapsarkitekt Anne Rihtniemi-Rauh, 2010) har granarna sannolikt planterats år Framför idegranarna, vid en parkgång

2 av grus finns det två unga plantor av lövträd. Café Cabriole har arrenderat en liten remsa av parken sedan 1998 som fungerar som uteservering på sommarsäsongen. Man kan gå till uteserveringen genom en dörr som leder från restaurangsalen till valvtaket och därifrån leder en lätt ståltrappa till uteserveringen. Målet är nu att bygga en utbyggnad för restaurangsalen med sadeltak och glasväggar på bankvalvets tak som förenar bankhuset och punkthuset från Utbyggnaden skulle nås via restaurangsalens dörr som leder till gården. Man skulle placera en utrymningsväg mot innergården och en dörr som öppnar sig mot uteserveringen bredvid Runebergsesplanaden. Utbyggnaden som liknar en paviljong med glasväggar skulle vara tydligt indragen från de intilliggande byggnadernas vägglinje på samma sätt som bankvalvet i förhållande till parken. Projektet kräver undantag från detaljplanen eftersom utbyggnaden placeras utanför byggnadsytan och överskrider byggrätten på tomten enligt detaljplanen. Fastställd landskapsplan: Område för tätortsfunktioner (A). Borgå centrum anvisas med objektsbeteckningen område för centrumfunktioner, regioncentrum. Område som är viktigt med tanke på kulturmiljön eller landskapsvården, landskapsintresse (ma/m). Delgeneralplanen för de centrala delarna, godkänd , trädde i kraft 2006: Område för centrumfunktioner (C). Område med miljövärden som ska bevaras. Lagakraftvunnen detaljplan 179, fastställdes : Kvartersområde för bostads- och affärsbyggnader (ALK-21). Minst 1/3 av våningsytan ska användas för bostäder. På tomten ska det finnas ett friområde på 15 m² per bostad. Kravet på bilplatser: 1 bilplats/100 m²-vy bostadsvåningsyta och 1 bilplats/60 m²-vy affärsvåningsyta. Åtminstone hälften av bilplatserna ska placeras på tomten och resten av bilplatserna ska placeras i en parkeringsanläggning som byggs på salutorget. Man har gett anvisningar för planering av fasader och hänvisar till fasadritningarna i detaljplanebeskrivningen. I fråga om fasaden mot gatan ska minst 50 % av fasadens längd bestå av fönster. Takfoten bör skjuta ut minst 30 cm från fasadytan. Det finns tre byggnadsytor på tomten där våningstalet varierar från tre (III) till fyra (IV). Byggrätten har beviljats per byggnadsyta så att den totala byggrätten på tomten är ( =) m²-vy. Eftersom tomtens areal är m² motsvarar byggrätten tomtexploateringen e=ca 1,78. Det före detta bankhuset har en

3 byggrätt på 650 m²-vy och byggnaden har skyddsbeteckning (sr). Enligt skyddsbestämmelsen är byggnaden historiskt värdefull eller viktig med tanke på bevarandet av stadsbilden. Skyddsbestämmelsen gäller i första hand byggnadens exteriör och man får ändra fasaden på gårdens sida. Man får också ta i bruk vinden. Tomtens sydvästra del anvisas som del av tomt som ska planteras. I detta sammanhang kan man konstatera att det finns ett flervåningshus i fyra våningar från år 1959 på den del av tomten som ska planteras, helt utanför byggnadsytan. Resten av tomten är ett gårdsområde som inte har någon särskild beteckning för användningsändamålet. För hela tomten gäller en beteckning som tillåter byggande av en underjordisk parkeringsanläggning (map). I en byggnad eller i en del av en byggnad som beviljats bygglov före får man renovera på ett sätt som kan jämföras med nybyggnad utan att behöva iaktta områdets användningsändamål, byggnadsytan på tomten, den maximala våningsytan på tomten, byggnadens våningstal, bestämmelserna om höjdläge och bestämmelserna om bilplatser. Dessutom får man använda underjordiska lokaler bl.a. som butikslokaler och man får ta i bruk vindsvåningen. Bestämmelsen främjade således jämlikt bemötande av markägarna då planen utarbetades, eftersom det på tomten fanns ett större byggnadsbestånd jämfört med vissa granntomter. Därför var det möjligt att i planen anvisa platsen för det bostadshus som gränsar till Runebergsesplanaden som del av tomt som ska planteras. Enligt en utredning som stadsplaneringen utarbetade på basis av byggritningarna är omfattningen av det nuvarandet byggnadsbeståndet på tomten ca m²-vy, vilket är 280 m²-vy mer än den totala byggrätten på tomten enligt detaljplanen. Enligt byggnadsuppgifter i befolkningsdatasystemet är omfattningen av byggnadsbeståndet m²-vy beroende på hur de uppgifter som förts in i registret ska tolkas. Byggda kulturmiljöer av riksintresse (RKY): I sydsydöst gränsar byggplatsen till Runebergsesplanaden. Parken och salutorget öster om fastigheten ingår i Museiverkets inventering som enligt statsrådets beslut är en sådan inventering i fråga om byggd kulturmiljö som avses i de riksomfattande målen för områdesanvändningen enligt markanvändnings- och bygglagen. I inventeringen har objektet namnet Trähuskvarter och offentliga byggnader i Borgå empirecentrum. Grannarnas anmärkningar: Inga anmärkningar.

4 Nylands närings- trafik- och miljöcentrals ståndpunkt: Eftersom ansökan om undantag berör byggnadsskyddet ska man begära ett utlåtande från den regionala närings-, trafik- och miljöcentralen (NTM-centralen). Det är egentligen inte fråga om undantag från skyddsbestämmelsen trots att ansökan tangerar både byggnadsskyddet och den byggda kulturmiljön. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland meddelade per e-post att den inte behöver ge ett utlåtande om ärendet. Museimyndighetens utlåtande, Borgå museum : I princip anser museimyndigheten att det är möjligt att bygga ut restaurangsalen enligt ansökan. Projektet är dock betydande med tanke på stadsbilden och gränsar till en byggd kulturmiljö av riksintresse (Runebergsesplanaden). Man bör se över hur projektet stämmer överens med restaureringsplanen för Runebergsesplanaden och utreda hur utbyggnaden beaktar parkområdet. Då är det också möjligt att inse hur utbyggnaden påverkar rumsanvändningen i Runebergsesplanaden. Med tanke på fasaderna anser museet att det alternativ där fönsterrutorna är bredare är ett bättre alternativ av de två utkasten till fasader. Ansökta undantag från detaljplanen och bedömning av dem: Undantag från omfattningen av byggrätten Enligt ansökan om undantag vill man bygga ut det före detta bankhuset från 1915 med en separat byggnad med restaurangsal som placeras på taket av bankvalvet som delvis ligger ovan mark. Enligt ansökan är omfattningen av byggandet 47 m²-vy. Bankhuset är skyddat och dess byggrätt per byggnadsyta är 650 m 2 -vy. Om man mäter våningsytan utifrån ritningarna är byggnadens våningsyta ungefär 605 m²-vy men det finns sådana lokaler i källaren och vindsvåningen som kan tolkas vara lokaler som kan medräknas i våningsytan, och därför kan siffran variera enligt hur man tolkar. Enligt befolkningsdatasystemet är byggnaden 620 m²-vy stor. Även då finns det 30 m²-vy outnyttjad byggrätt per byggnadsyta för att utveckla verksamheten. Då skulle byggrätten för byggnaden överskridas med 17 m²-vy, vilket är ca 3 %. Byggrätten på hela tomten är m²-vy och den byggda våningsytan är ca m²-vy. Byggrätten för tomten har således överskridits med 280 m²-vy, vilket är 8,5 % av byggrätten. När det ansökta undantaget (47 m²-vy) medräknas, överskrids den totala byggrätten på tomten med 10 %. Granskningen försvåras av att det vid utarbetandet av planen har anvisats mindre byggrätt för tomten än vad som var omfattningen av de byggnader som redan då fanns på tomten. Enligt planen kan det befintliga byggnadsbeståndet repareras utan att behöva bry sig om planbestämmelserna som strider mot den nuvarande situationen.

5 Undantag från byggnadsytans gräns De befintliga byggnaderna fanns på tomten redan då den gällande detaljplanen utarbetades. Byggnadsytornas gränser har ritats så att de relativt noggrant följer byggnadernas ytterväggar med undantag av punkthuset i tomtens södra del som enligt uppgifterna ovan ligger på den del av tomten som ska planteras. Om detta punkthus inte beaktas är det svårt att utnyttja all den byggrätt som anvisats på byggnadsytorna utan att riva huset med bostäder och affärslokaler från år Byggrätten för det skyddade bankhuset är kanske en aning för stor i förhållande till byggnadens storlek. Eftersom bankhuset i teori har outnyttjad byggrätt som man nu vill utnyttja är det motiverat att undersöka möjligheten att bygga utanför byggnadsytan på ett ställe som väl lämpar sig för detta ändamål. Man vill bygga en utbyggnad på taket av det gamla bankvalvet, vilket verkar vara ett mycket naturligt och lämpligt ställe med tanke på stadsbilden. I praktiken är detta också det enda möjliga sättet att bygga ut restaurangsalen i bankhuset eftersom tomten är tätbebyggd, vilket är typiskt i centrum. På andra sidan av Runebergsesplanaden ligger Kulturhuset Grand, dvs. Svenska Gården i Borgå, från år 1935 (arkitekt Valter Jung). Kulturhuset Grand fick i början av år 2010 en stor utbyggnad med restaurang i en våning, vilket stämde överens med detaljplanen (Arkkitehtitoimisto ERAT Oy). Utbyggnaden har glasväggar och den kompletterar enkelt och horisontellt gården för det klassicistiska kulturhuset som också har funktionalistiska drag. Utbyggnaden i anslutning till Café Cabriole skulle vara ett slags spegling av den stora utbyggnaden med restaurang som ligger på andra sidan av parken, dock i betydligt mindre skala. Utbyggnaden skulle också på ett lyckat sätt avgränsa fastighetens innergård från Runebergsesplanaden. I dagens läge avgränsas tomten med ett staket av stående ribbor, vilket är en dålig lösning med tanke stadsbilden, och idegranarna som växer alldeles invid tomtgränsen i parken stöder detta. Helhetsbedömning När undantagen bedöms som helhet kan man för det första konstatera att om man granskade endast den totala byggrätten på tomten skulle det inte vara möjligt att ha tillbyggnad på fastigheten. Enligt detaljplanen är det dock möjligt att utveckla de byggnader som fanns på tomten innan detaljplanen utarbetades. I förhållande till den totala omfattningen av byggandet på tomten är tillbyggnaden enligt ansökan i relativt liten omfattning. Med tanke på byggrätten kan undantaget väl motiveras. Utbyggnaden skulle stödja kafé- och restaurangverksamheten i den skyddade värdefulla byggnaden och trygga utvecklingen av verksamheten. Byggnadsytan för den värdefulla byggnaden har

6 också outnyttjad byggrätt. Tillbyggnaden enligt ansökan skulle främja utvecklandet av näringslivet men också betjäna både Borgåbor och turister då det gäller restaurangverksamheten i utbyggnaden. Med tanke på användningen av gården placeras utbyggnaden på ett utmärkt ställe som har ett relativt sekundärt användningsändamål. Eftersom gården är trång har området använts för cykelförvaring och fastigheten behöver flytta den nödvändiga cykelförvaringen i ett annat ställe. Med tanke på stadsbilden avgränsar utbyggnaden väl fastighetens gård från Runebergsesplanaden. Utrymningsvägen av stål som byggdes i det skyddade bankhuset på 1980-talet på gårdens sida kommer att finnas bakom utbyggnaden, vilket gör bankhusets fasad mot Runebergsesplanaden mer enhetlig. Även om utbyggnaden kommer att placeras fast i bankhusets fasad mot gården hotar den inte möjligheterna att uppnå målen för byggnadsskyddet utan den gör snarare situationen mer enhetlig. Detaljplanens skyddsbestämmelse tillåter ändringar på gårdens sida. Utbyggnaden ligger mellan det skyddade bankhuset och bostadshuset från 1950-talet och den enkla utbyggnaden utgör en övergång mellan olika tidsperioder. Utbyggnaden kan också anses att utgöra andra hälften av helheten som omfattar restaurangsalen som ligger på andra sidan av parken. Efter det att utbyggnaden har byggts blir fasaden som avgränsar parken enhetlig, vilket återspeglar planeringsideal från den tid då Runebergsesplanaden anlades. I empiretiden skulle det också ha varit möjligt att göra fasaden mer enhetlig med ett plank. De höga idegranarna som växer framför utbyggnaden i Runebergsesplanaden kan beskäras så att de blir lägre. Planteringarna bör dock inte tas bort, men om planteringarna av tvingande skäl ska tas bort ska man plantera buskar på samma plats. Planteringarna ska vara 1,2 1,5 meter höga så att de täcker bankvalvets betongfasad ovan mark samt en del av den nedre delen av utbyggnadens fasad. Eftersom utbyggnaden inte överskrider tomtens gräns och eftersom man inte bygger en större uteservering i Runebergsesplanaden som multiplikatoreffekt i byggandet av utbyggnaden, hotar undantaget inte den nationellt värdefulla byggda kulturmiljön. Bilagor: - områdets läge - situationsplan - museimyndighetens utlåtande, Borgå museum Bsd: Projektet medför inte olägenhet för planläggningen, genomförandet av planen eller annan reglering av områdesanvändningen och

7 försvårar inte möjligheterna att uppnå målen för skyddet av den byggda miljön och leder inte till byggande med betydande konsekvenser. Projektet hotar inte den nationellt värdefulla byggda kulturmiljön eller byggnadsskyddet. Stadsutvecklingsnämnden godkänner undantagen från våningsytan och byggnadsytans gräns som avses i detaljplanen på följande villkor: - Utbyggnadens fasad mot Runebergsesplanaden ska vara så enkel som möjligt och den ska omsorgsfullt anpassas till miljön. - Fasaden bör helst vara av glas och svart eller mörbrun slät metall. Tejpning på glasytan godkänns inte. - Taket ska vara svagt lutande och dess formspråk ska vara enkelt. - I östra kanten av utbyggnaden får man placera en dörr som smälter in i glasfasaden och som leder till den nuvarande uteserveringen men uteserveringen får inte byggas ut i Runebergsesplanaden. - När man ansöker om bygglov ska man reservera tillfälle för att framföra åsikter om planen för museimyndigheten, enheten för grönområden inom Borgå stads kommunteknik och för den myndighet som ansvarar för stadsbilden. Enligt Borgå stads förvaltnings- och verksamhetsstadga ansvarar stadsplaneringschefen för stadsbilden. Beslutet är i kraft i två år och inom den tiden ska man söka ett bygglov som motsvarar ansökan. Beslut: Stadsutvecklingsnämnden godkände undantagen från våningsytan och byggnadsytans gräns som avses i detaljplanen på följande villkor: - Utbyggnadens fasad mot Runebergsesplanaden ska vara så enkel som möjligt och den ska omsorgsfullt anpassas till miljön. - Fasaden bör helst vara av glas och svart eller mörbrun slät metall. Tejpning på glasytan godkänns inte. - Taket ska vara svagt lutande och dess formspråk ska vara enkelt. - I östra kanten av utbyggnaden får man placera en dörr som smälter in i glasfasaden och som leder till den nuvarande uteserveringen men uteserveringen får inte byggas ut i Runebergsesplanaden. - När man ansöker om bygglov ska man reservera tillfälle för att framföra åsikter om planen för museimyndigheten, enheten för grönområden inom Borgå stads kommunteknik och för den myndighet som ansvarar för stadsbilden. Enligt Borgå stads förvaltnings- och verksamhetsstadga ansvarar stadsplaneringschefen för stadsbilden. Beslutet är i kraft i två år och inom den tiden ska man söka ett bygglov som motsvarar ansökan.

8