Nr 21. Svenskars bostadsköp i Thailand

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) Nr 21 Svenskars bostadsköp i Thailand Författare: Gunnar Larsson Ludvig Samuelsson Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind

2 Sammanfattning Titel: Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord Svenskars bostadsköp i Thailand Gunnar Larsson och Ludvig Samuelsson Institutionen för Fastigheter och Byggande xxx Hans Lind Thailand, Bostad, Bostadsmarknad, Köp, Svenskar, Efterfrågan, Köpprocess, Avtal, Leasing. Thailand har varit ett semesterresmål för svenskar i över 30 år och speciellt de senaste 10 åren har en marknad för svenskars bostadsköp i Thailand växt fram. I takt med billigare resor och direktflyg till Thailand har landet blivit en allt starkare konkurrent till de mer etablerade länderna för svenskars utlandsboende som exempelvis Spanien. Som utländsk är det förbjudet att äga mark i Thailand och det finns ett flertal alternativ för hur en utländsk bostadsköpare ändå kan nyttja tomtmarken. Reglerna är dock inte självklara och svenska kunder köper oftast sin thailändska bostad genom svenska företag. Det är även vanligt att thailändska advokater involveras vid bostadsköp. Svenska företag som erbjuder bostäder i Thailand startade på allvar 2004 då svenskars efterfrågan på thailändska bostäder var stor, vilket höll i sig till finanskrisen Istället för att priserna föll avstannade marknaden och bostadsprojekt lades på is. Idag 2010 märks en uppåtgående trend vad gäller svenskars bostadsköp i Thailand. Thailand är ett land med rådande politiska oroligheter med oviss utgång, vilket gör det svårt att prognostisera den framtida utvecklingen av bostadsmarknaden. Oroligheterna har påverkat den thailändska bostadsmarknaden negativt, men vad det gäller den svenska efterfrågan på bostäder i Thailand syns ingen direkt relation mellan oroligheterna och efterfrågan. I skrivande stund maj 2010, har de politiska spänningarna trappats upp och en fortsatt utveckling av dessa kan förväntas leda till en sjunkande efterfrågan även för svenskar som annars brukar stå utanför politiken. Motiven för en utlandsflytt kan vara exempelvis behagligare klimat, lägre levnadskostnader, lägre bostadspriser samt skattefördelar. Pensionärer utgör en växande del av Sveriges befolkning och att pensionera sig utomlands har blivit ett allt vanligare alternativ. Pensionärerna är dem som oftast väljer att skriva sig i landet, p. g. a. skattefördelar. Det är dock vanligast att svenskar som köper bostad i Thailand endast nyttjar den thailändska bostaden delar av året.

3 Abstract Title: Authors Department Thesis number Supervisor Keywords Swedes private housing in Thailand Gunnar Larsson och Ludvig Samuelsson Department of Real Estate and Construction Management xxx Hans Lind Real Estate, Private housing, House market, Thailand, Swedes, Demand, Buying process, Agreement, Leasing. Thailand has been a holiday destination for Swedes over 30 years and the last 10 years a market for Swedish private housing in Thailand has emerged. With cheaper travel and direct flights to Thailand, the country has become an increasingly strong competitor to the more established countries for Swedes living abroad such as Spain. As a foreigner, it is forbidden to own land in Thailand but there are several options for foreign real estate investors using the land. The rules are not obvious and Swedish customers usually buy their Thai home through Swedish companies. It is also common for Thai lawyer s to be involved in real estate affairs. Swedish companies who offers properties in Thailand began in earnest in 2004 and the Swedes demand for Thai housing were high, which came to an end with the financial crisis in Instead of falling prices the market stalled and housing projects were put on hold. Today, year 2010, an upward trend in the market for Swedes private housing in Thailand is shown. Thailand is a country with current political unrest with an uncertain outcome, which makes it difficult to forecast the future development of the housing market. The unrest has affected the Thai real estate market negatively, but when it comes to the Swedish housing demand in Thailand, no obvious correlation between unrest and demand can be seen. At this writing, May 2010, the political tensions escalated and the further development of those will likely lead to a decline in demand also for the Swedes that would otherwise tend to remain outside politics. The motives for moving abroad can be the pleasant climate, lower cost of living, lower housing prices and tax benefits. Retirees are a growing part of the Swedish population and to retire abroad has become an increasingly common alternative. Pensioners are those who usually choose to have themselves registered in the country, much because of tax advantages. Otherwise, most common by Swedes buying property in Thailand is to use the Thai house only parts of the year.

4 Förord Detta kandidatexamensarbete har utförts vid institutionen för Infrastruktur, avdelningen för Bygg- & Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet omfattar 15 högskolepoäng och påbörjades och avslutades våren Vi vill börja med att tacka vår handledare Hans Lind. Vi vill även tacka alla de företag och personer som ställt upp på intervjuer, vilka är Anders Alling (Era Pro Sweden), Alexander Råland (GlenAsia), Jan Häll (Scandinavian Village), Julia Widing (Thailand Mäklarna), Per Adebratt (Sea Property) och Peter Vikkala (Taxzero). Stockholm, Maj 2010 Gunnar Larsson och Ludvig Samuelsson

5 Innehåll Innehåll Inledning Bakgrund Syfte och hypotes Huvudfrågor Metod Avgränsning Disposition Ekonomi och demografi Sveriges ekonomiska och demografiska utveckling Thailands ekonomiska utveckling Köpkraften i Thailand samt svenska kronan i relation till Bath Analys av den ekonomiska utvecklingens konsekvenser på svenskars bostadsköp i Thailand Svenskars resande Turismutvecklingen i Thailand för svenskar Prognos över svenskars bostadsköp utomlands Kort om Thailand Oroligheter i Thailand Inrikespolitik Klimat Lagar och regler kring köp och uthyrning av bostäder i Thailand Generellt Speciellt för utländska köpare Analys av lagar och regler avseende bostadsköp i Thailand Utvecklingen av bostadsmarknaden i Thailand Bakgrund till bostadsmarknaden i Thailand Prisutvecklingen generellt Utveckling av bostadsmarknaden för svenskar i Thailand Analys av den inhemska och svenska bostadsmarknaden i Thailand Bostadsavtal för utländska köpare Boendeformer Köp- och säljprocessen Analys av bostadsavtal Svenskars bostadsköp i Thailand Varför svenskar köper bostad Thailand Hur bostadsköp finansieras av svenskar i Thailand Svenskars efterfrågan på bostäder i Thailand Svårigheter för svenskar på den thailändska marknaden Analys av svenskars bostadsköp i Thailand Slutsats... 28

6 Referenser Litteratur Elektroniska källor Intervjuer Bilagor Standardmall för intervjuer BOI blankett

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Dagens svenskar reser utomlands mer än tidigare generationer och intresset för att köpa bostad i utlandet har ökat i takt med ett ökat resande. Det har blivit ett vanligare alternativ för svenskar att pensionera sig utomlands av anledningar som behagligare klimat och skattefördelar. Länder som Spanien och Frankrike har länge varit de främsta alternativen för svenskars utlandsboende, men i och med globaliseringen har avstånden förkortats och gjort Thailand till ett allt vanligare alternativ för utlandsboende. Thailand har varit ett populärt resmål för svenskar i över 30 år, men det är först de senaste åren som svenska företag inriktat sig på försäljning av thailändska bostäder till svenskar. Idag råder politiska oroligheter i Thailand vars utgång är oviss. Hur det kommer påverka såväl den inhemska som utländska bostadsmarknaden i landet är därmed svårt att prognostisera, men mycket talar för att de svenska kundgrupper som köper bostäder i Thailand i jämförelse med den inhemska befolkningen känner sig oberörda av den thailändska politiken. Vid förvärv av bostad i Thailand finns det olika sätt att få nyttjanderätt till mark för bostad då grundregeln är att det som utländsk är förbjudet att äga mark i Thailand. Detta i kombination med bl.a. språksvårigheter mellan svenskar och thailändare har gjort att svenska köpare ofta går genom svenska eller svensk-thailändska företag vid köp av bostad i Thailand. Olika företag inriktar sig på olika områden och de svenska företag som erbjuder svenskar boende i Thailand håller sig runt östkusten. Det beror bl. a. på närheten till Bangkok och dess flygplats och industriområden där tillgången på kvalificerad arbetskraft är god i jämförelse med öarna. 1.2 Syfte och hypotes Arbetet behandlar den thailändska bostadsmarknaden för utländska köpare, i synnerhet svenskar. Det ska utredas vad svenskar efterfrågar på den thailändska bostadsmarknaden, de största skillnaderna mellan de thailändska och svenska reglerna kring bostadsköp, samt vem som är den typiska kunden. Meningen är att hitta en tendens hos den typiska köparen, som visar vad som driver denna att välja ett visst land, område och boendeform. Den framtida marknaden för svenskars bostadsköp ska analyseras. Arbetet har främst för avsikt att ge köpare en ökad förståelse av marknaden för svenskars bostadsköp i Thailand. Klimatet är troligen den största anledningen varför just Thailand blivit populärt. Låga levnadskostnader och skattefördelar spelar in, men är underordnat klimatet. Hur landet framstår i media spelar stor roll och de flesta som funderar på att köpa hus utomlands avvaktar när oroligheter i landet uppmärksammas i media. De som köper bostad i Thailand är ofta beresta och när det gäller att flytta till Thailand ses det inte som en total omställning, särskilt när det är lätt att flyga mellan länderna, då det är möjligt att fortsätta träffa vänner och släkt. Ofta rör det sig om par över 50 år, som lever ett aktivt liv med planer att flytta tillbaka till Sverige på heltid när de inte kan vara lika aktiva längre. Vänner har en stark påverkan i val av område. Före ett bostadsköp har köparen oftast hyrt bostad. Svenskar har länge rest till Thailand vilket skapar en känsla av trygghet, vilket gör att länder med liknande klimat och natur men utan den utbredda svenska charterturismen som Thailand har, sällan ses som alternativ. När svenskar köper bostad i Thailand efterfrågas friliggande hus i 1

8 lugnare områden. Vidare följer utvecklingen av marknaden för svenskars bostadsköp i Thailand i stort sett konjunkturen. 1.3 Huvudfrågor I arbetet fokuseras på ett antal huvudfrågor, vilka är: Vad driver en svensk att köpa bostad utomlands, samt välja ett visst land, område och boendeform? Vilken typ av boende efterfrågar svenskar vid bostadsköp i Thailand? Vilka möjligheter och problem medför en flytt från Sverige till Thailand? 1.4 Metod Till grund för arbetet har intervjuer gjorts med personer och företag med anknytning till utlandsboende, ofta med specialisering på Thailand. Frågor har ställts till mäklarbyråer, försäljare av utlandsboende och en skattejurist. Varje intervju har tagit ca en timme och frågorna har anpassats till varje företags verksamhet. Intervjuerna har sedan sammanställts för att kunna ge en sammanfattad bild av ämnet. Tillsammans med intervjuerna har statistik, prognoser och litteratur i form av examensarbeten, artiklar, internethemsidor och diskussionsforum bidragit till att besvara arbetets huvudfrågor samt ge en grund för analysen. 1.5 Avgränsning Arbetet behandlar svenskars köp av privata bostäder i utlandet, inriktat på Thailand. De områden som arbetet avser är i huvudsak den thailändska turistorten Phuket på västkusten, samt orterna, Hua Hin, Bangsean, Pattaya och Rayong på östkusten (Eastern Seaboard), se figur 1. 2

9 Figur 1. Karta över Thailand, samt dess grannländer (emeraldtours.org, 2010). 1.6 Disposition Till en början presenteras bakomliggande ekonomi till svenskars bostadsköp i Thailand. Utvecklingen av svensk och thailändsk ekonomi tas upp samt speciellt köpstarka grupper i Sverige lyfts fram. Kapitlet följs av en bakgrund vad gäller svenskars resande. Därefter kommer ett kapitel om svenskars bostadsköp utomlands, följt av ett kapitel om Thailand. Lagar och regler som är viktiga vid köp och uthyrning belyses i kommande kapitel. Sedan granskas den thailändska bostadsmarknaden både vad gäller marknaden i stort och ur svensk synvinkel. I kapitlet som följer behandlas bostadsavtal för 3

10 utländska köpare då det finns ett antal avtal att välja mellan för att säkra nyttjanderätten av marken till sin bostad. Dessutom finns ett exempel på hur ett köp av bostad kan genomföras. Därefter kommer ett kapitel om svenskars bostadsköp i Thailand, där konkretiseras vad svenskar söker i ett boende i Thailand samt svårigheter som kan uppstå vid köp. Vissa framtidsscenarion målas upp om vad som kan komma att hända med svenskars bostadsköp i Thailand. Arbetet avslutas med en slutsatts där en summering görs av vad som framkommit av intervjuer och analyser. I huvudsak avslutas varje kapitel med en analysdel. 4

11 2 Ekonomi och demografi 2.1 Sveriges ekonomiska och demografiska utveckling Svenskars bostadsköp utomlands kan tänkas vara en effekt av god ekonomi. Därmed granskas Sveriges ekonomiska utveckling samt vilka åldersgrupper som kan tänkas vara benägna att köpa bostad utomlands. Sveriges utveckling gentemot vissa länder har gjort att svenskar har en stark köpkraft i de länder som haft en sämre ekonomisk tillväxt. Realt har Sveriges BNP ökat i genomsnitt 2 % per år sedan 1970, vilket jämfört med EU är en låg siffra. Från mitten på 1990-talet har Sverige dock haft en relativt stark utveckling av BNP (ekonomifakta.se, 2010). Figur 2. Sveriges reala BNP-utveckling från 1993 t.o.m (Grafen baseras på siffror från ekonomifakta.se, 2010). Den kapitalstarkaste delen av den svenska befolkningen i tidig pensionsålder eller närmar sig pensionen (scb.se, 2010). Dessa personer är till stor del också dem som har tid, ork och vilja att skaffa ett nytt boende i ett annat land med behagligare klimat än Sverige (Intervju, 2010). 5

12 Figur 3. Översikt från 2007 som visar hur svenskars tillgångar och skulder är fördelade över olika åldersgrupper (scb.se, 2010). SCB har gjort en prognos över Sveriges framtida ålderstruktur. Den visar att andelen människor över 65 år ökar avsevärt fram till år Från att utgöra drygt 10 % 1960 till att hundra år senare utgöra 25 % (scb.se, 2010). Figur 4. Statistik och prognos över hur Sveriges åldersfördelning sett och kommer se ut mellan 1960 och 2060 (Diagrammet baseras på siffror från scb.se, 2010). 6

13 2.2 Thailands ekonomiska utveckling vid Asienkrisen införde landet en tvådelad lösning som innebar att den gamla exportpolitiken infördes och frihandelsavtal med länder skapades. Detta lyckades öka BNP-tillväxten, 2003 till 7 % och kommande åren kring 5 % för att sedan falla till 2,6 % 2008 som en följd av instabilitet i landets politik samt att finanskrisen drabbade landet. Frihandelavtalen är genomförda mellan ASEAN-länderna och 2010 beräknas avtal mellan ASEAN-länderna och Japan, Sydkorea, Nya Zeeland samt Australien slutas. Avtal med andra länder kan komma att bli aktuella, men detta är inte bestämt ännu (swedenabroad.com, 2010). Sett till landets ekonomi 2009 syns att Thailand likt övriga länder i världen drabbats av finanskrisen. Inför 2010 måste budgeten för landet skäras ner med ca 200 miljarder Bath. Regeringen försöker minska utgifterna samtidigt som de inte vill bromsa den inhemska konsumtionen. Det har getts ut pengar till låginkomsttagare för att öka konsumtionen och husköpare har fått skattelättnader för att behålla en rörlig fastighetsmarknad. Oroligheterna i landet har även minskat de statliga inkomsterna vilket gjort att staten måste finna nya inkomstkällor. Därför förväntas en höjning av skatten på alkohol, tobak och drivmedel. Den historiskt sett låga arbetslösheten i landet (1,4 % 2008) väntas växa i takt med att landets ekonomi krymper. Däremot har Thailand lyckats vända trenden från att vara ett biståndstagande land till att bli ett biståndsgivande (swedenabroad.com, 2010). Turismen som står för ca 8 % av BNP för landet har krympt under 2009, från ca 14 till 10 miljoner turister. Detta beror till stor del på oroligheterna i landet och en del närliggande Asienländer har utfärdat reserekommendationer om att inte resa till Thailand, vilket drabbat turistnäringen (swedenabroad.com, 2010). 2.3 Köpkraften i Thailand samt svenska kronan i relation till Bath Det går 22 svenska kronor (SEK) på 100 thailändska Bath (THB). Köpkraften skiljer sig markant mellan olika områden i Thailand vilket till stor del beror av turismtätheten. En vara som kostar 100 Bath på landsbygden utanför Bangkok kostar ungefär 150 Bath i mitten av Thailand t.ex. Hua Hin och 200 i de mest turisttäta områdena som Phuket i södern. Vanligtvis är köpkraften i en Bath på Thailändska landsbygden där turismen inte är utbredd ungefär lika stor som köpkraften för en krona i Sverige. Detta betyder att man i vissa områden får upp till nästan fem gånger mer för pengarna än i Sverige, med undantag för vissa internationella varor som t.ex. olja (Intervju, 2010). En Big Mac som är den mest sålda hamburgaren från det multinationella företaget Mc Donalds kostade 2009 i Sverige 38 kronor. I Thailand kostade en Big Mac 62 Bath, motsvarande ca 14 svenska kronor (Mc Donald s: the Economist, 2010). Det finns tendenser som visar på en viss utjämning av köpkraften mellan länderna, vilket talar för dyrare bostadspriser, levande- och boendekostnader för svenskar i Thailand (Intervju, 2010). 2.4 Analys av den ekonomiska utvecklingens konsekvenser på svenskars bostadsköp i Thailand Om köpkraften mellan Sverige och Thailand jämnas ut borde den svenska turismen i Thailand på lång sikt sjunka. Det skulle i sin tur förmodligen leda till att färre svenskar köper bostad i Thailand och att färre väljer att flytta till landet. Det kan tänkas att svenskars efterfrågan sjunker mest på större hus, då fler väljer att köpa mindre istället. Generellt borde bostadspriserna i Thailand stiga pågrund av en bättre ekonomi hos befolkningen. Att svenskar drar sig ur den thailändska bostadsmarknaden skulle 7

14 sannolikt inte påverka de thailändska bostadspriserna generellt. Mer sannolikt är att främst de företag som säljer och förmedlar thailändska bostäder till svenskar skulle drabbas ekonomiskt. 8

15 3 Svenskars resande Resandet och flyttandet till och från Sverige har ökat sedan flyget blev tillgängligt för passagerartrafik. Sedan mitten på 90-talet har antalet resande från Sverige ökat med över fyra miljoner passagerare (SIKA/Luftfartsverket, 2010). Figur 5. Utvecklingen över antal flygpassagerare med destination utanför Sverige från svenska flygplatser, mellan 1996 och 2008 (Grafen baseras på siffror från sika-institute.se, 2010). 3.1 Turismutvecklingen i Thailand för svenskar Relationen mellan Sverige och Thailand har traditionellt varit god och har funnits sedan På senare år har flera avtal mellan länderna slutits. Tidigare utvecklingssamarbeten med Thailand har i praktiken upphört och idag råder en mer samarbetsbaserad relation. Samarbetet sker både inom den privata och offentliga sektorn. Thailand har lyckats charma de svenska turisterna som blivit trogna turister. Flodvågskatastrofen 2004 har stärkt relationen mellan länderna och dessutom ökat antalet turister till landet (swedenabroad.com, 2010). Utifrån befolkningens storlek är skandinaviska turister högt representerade i Thailand. Av de turister som besökte Thailand 2007 var 5 % skandinaver och över 3 % av alla skandinaver har någon gång besökt Thailand. Dessa siffror kan jämföras med den näst vanligaste gruppen turister vilka är från Oceanien där 0,63 % någon gång besökt Thailand (Colliers International, 2008). Fördelningen över vilka som köper bostad i Thailand förhåller sig på liknande sätt (Intervju, 2010). I takt med det ökade antalet utrikesflyg från Sverige har även resandet till Thailand ökat, där den positiva utvecklingen proportionellt varit ännu starkare. Antal passagerare på utrikesflyg från Sverige ökade mellan 1996 och 2008 med ca 80 %. Flygresor från Sverige till Thailand ökade under samma period med ca 500 % och 2008 reste fler än passagerare från Sverige till Thailand, se fig. 6. (sika-institute.se, 2010). 9

16 Figur 6. Utvecklingen över antal avgångar för flyg från svenska flygplatser med slutdestination Thailand mellan 1996 och 2008 (Grafen baseras på siffror från sika-institute.se, 2010). 10

17 4 Prognos över svenskars bostadsköp utomlands Fler svenskar har fått råd att resa och transportmedlen har blivit effektivare. Med hjälp av flyget kan människan färdas långa sträckor på kort tid, vilket har bidragit till att skapa en marknad för utlandsboende, såväl helårs- som säsongsboende (Intervju, 2010). I en prognos från SCB över in- och utvandring syns att utvandringen ökar marginellt de kommande femtio åren. Prognosen innefattar endast dem som väljer att helt lämna Sverige. För att räknas som emigrant får inte en väsentlig ekonomisk anknytning till Sverige finnas, vilket i praktiken innebär att emigranten exempelvis inte får ha en svensk permanentbostad, eller vistas mer än 180 dagar i Sverige per år (scb.se, 2010). Enligt en undersökning av forskningsföretaget Kairos Future tror sig svenskar köpa semesterbostad i utlandet de närmaste 10 åren (Intervju, 2010). Vad det gäller svenskar som flyttar från Sverige förväntas en successiv, måttlig ökning under samma period (scb.se, 2010). Statistik och prognos över antal personer som invandrar och utvandrar per år i Sverige Figur 7. Utvecklingen samt en prognos över Sveriges in- och utvandring i antal personer.uppgifter från 1960 till 2010 är registrerade siffror medan uppgifterna från 2010 till 2060 är utifrån en prognos (scb.se, 2010). 11

18 5 Kort om Thailand Invånarantal: Ca 65 miljoner Huvudstad: Yta: Statsskick: Officiellt språk: Bangkok Ca km 2 (aningen större än Sverige) Monarki Thai Befolkning: Ca 80 % är thailändare, största minoriteten är kineser (10 %) Valuta: Bath (ca 22 svenska kronor på 100 Bath) (thailandsfakta.se, 2010) 5.1 Oroligheter i Thailand De fyra sydligaste provinserna har under flera år av Utrikesdepartementet avråtts besöka som turist. I dessa områden pågår en konflikt mellan thailändska säkerhetsstyrkor och muslimska malajer, vilka utgör majoritet i regionen. Sedan 2007 har det också skett sporadiska sammandrabbningar vid gränsen till Kambodja. Historiskt har Thailands kommunikation med grannlandet i söder, Malaysia varit dålig. Under senare år har läget dock förbättras beroende på att länderna varit tvungna att samarbeta då turister rört sig mellan länderna (swedenabroad.com, 2010). Sedan mars 2010 har det pågått demonstrationer i Bangkok vilka lett till flera sammandrabbningar och dödskjutningar. Säkerhetsläget i Bangkok har förvärrats sedan demonstrationerna startade och svenska Utrikesdepartementet avråder idag, maj 2010 svenskar att resa till Bangkok. Det finns dock inga restriktioner mot att resa till övriga delar av Thailand då oroligheterna anses lokala för vissa delar av Bangkok (swedenabroad.com, 2010). 5.2 Inrikespolitik Sedan 1992 är Thailand en parlamentarisk demokrati med monarki. Kungen är populär bland folket och har ett stort inflytande över inrikespolitiken trots att han inte har någon formell makt avbröts demokratin av en militärkupp och en ny författning gjordes med betoning på politisk maktdelning, demokratiska värderingar och mänskliga rättigheter. Detta har dock inte fungerat som planerat vilket gett upphov till oroligheter, missnöje och anklagelser om korruption och maktmissbruk. I slutet av 2008 bildades en ny regering med relativt gott stöd av folket (swedenabroad.com, 2010). Kungen är idag 82 år gammal och har besökt sjukhus ett flertal gånger på senare tid. Kungens hållning har präglats av öppenhet mot folket, samt en vänlig hållning gentemot turister. Det är fortfarande okänt hur den blivande kungens (kronprinsens) inställning är, om han kommer lyckas hålla ihop landet trots politiska spänningar samt om hans hållning gentemot turister är densamma. Detta är något som den nuvarande kungen lyckats med i över 60 år som regent. Det finns därför ett orosmoment inför kommande tronskifte (swedenabroad.com, 2010). 12

19 5.3 Klimat Thailand har mestadels ett tropiskt monsunklimat indelat i tre årstider vilka är den varma, den blöta och den kalla. I de södra delarna dit de flesta svenskar åker är det ett tropiskt regnskogsklimat med endast två årstider (den varma och den blöta). Medeltemperaturen över året ligger mellan 24 och 30 C beroende på region (tailandsfakta.se, 2010). 13

20 6 Lagar och regler kring köp och uthyrning av bostäder i Thailand 6.1 Generellt I Thailand finns ingen lag som reglerar uthyrning, vilket oftast är till fördel för uthyrare. Uthyrare har t.ex. rätt att tillkalla polis för vräkning samt ta ut önskad deposition vilken inte behöver betalas tillbaka förrän i slutet av kontraktstiden, där kontraktstiden oftast är ett år. Ingen hyresreglering eller lagar kring ockerhyror förekommer utan hyran bestäms helt i hyreskontraktet har vissa lagar tillkommit till köpares/hyrestagares fördel gentemot säljaren/hyresvärden eller utvecklaren av lägenheter (condominium). Dessa beskyddar exempelvis köpare/hyrestagare från förluster beroende på försening och avslutning av projekt. Vidare kan köparen hålla säljaren skyldig att fullfölja allt som på något sätt marknadsförts. Krav på vissa standardkontrakt har också tillkommit. Det är dock oklart hur väl och i vilken omfattning dessa lagar och krav följs då de skrevs hastigt under den senare avsatta premiärministern Samaks korta period och har inte verkat följas av den styrande regeringen (globalpropertyguide.com, 2010). Det kan tilläggas att byråkratiska processer och rättegångsprocesser ofta kan vara långsamma och besvärliga i Thailand (Intervju, 2010). 6.2 Speciellt för utländska köpare Som utländsk är det förbjudet att äga mark i Thailand. Vid köp eller uppförande av bostad leasas vanligtvis marken. Denna leasing baseras på en engelsk modell och är uppbyggd på tre 30- årsperioder. Det är heller inte tillåtet att låna pengar på en thailändsk bank, med undantag då låntagaren har fast arbete i Thailand och är gift med en thailändare. Thailand är för utländska köpare en cash market där bostäder betalas kontant i Bath. Svenska banker beviljar heller inte lån med thailändska fastigheter som säkerhet (globalpropertyguide.com, 2010). 6.3 Analys av lagar och regler avseende bostadsköp i Thailand 2008 års lagar med avsikt att öka hyrestagarens ställning kan tänkas ha begränsad funktion. Detta med anledning av de politiska oroligheter som råder, samt regeringens inställning till den forne premiärministern Samak som var med att driva fram lagarna (swedenabroad.com, 2010). I intervjuer har det framgått att utländska köpares ställning trots den begränsade användningen av dessa lagar ändå stärkts de senaste åren. Antalet oseriösa aktörer på marknaden har minskat, till följd av finanskrisen och den hårdnade konkurrensen, vilket borde gynna köpare ytterligare. Svenskar verkar ofta ha en bild om att det i andra länder ska finnas liknande säkerhetssystem som i Sverige som exempelvis mäklares skyldigheter, byggarantier o. s. v. Den inställningen kan anses riskabel i länder som Thailand där de inte har samma säkerhetssystem. Det är viktigt att som utländsk ägare inte lita fullständigt på vad som står i lagen då vissa lagar inte följs i praktiken. Vidare kan nämnas att Thailand har en annan kultur bland annat vad det gäller mutor, vilka ofta används för att påskynda byråkratiska processer som vanligtvis är väldigt långsamma. Det finns i mycket högre omfattning än i Sverige en marknad för advokater som är specialiserade på fastighetsmarknaden i Thailand då det kan anses svårt att som utländsk köpare veta hur processen kring förvärv av mark och upprättande av byggnader går till i praktiken (Intervju, 2010). 14

21 7 Utvecklingen av bostadsmarknaden i Thailand 7.1 Bakgrund till bostadsmarknaden i Thailand Thailand har upplevt kraftiga svängningar i bostadsmarknaden de senaste tjugo åren, vilket till viss del kan förklaras av politiska oroligheter. Det har exempelvis varit 18 militärkupper på 33 år. Utöver de thailändska invånarna är flera asiatiska nationaliteter stora på bostadsmarknaden i Thailand. Vanligt är att investerare från huvudstaden Bangkok, men även länder som Kina, Singapore och andra närliggande länder köper mark för att sedan sälja vidare till företag med internationella kunder, exempelvis svenskar. Politiska oroligheter och rekommendationer om att undvika vissa områden spelar olika stor roll hos olika grupper. Renodlade investerare tenderar att påverkas mer och drar sig lättare för att investera i Thailand vid oroligheter, medan den typiska köparen av en bostad, i synnerhet semesterbostad påverkas mindre. Mycket har också att göra med hur media vinklar situationen (Intervju, 2010). 7.2 Prisutvecklingen generellt Figur 7. Utvecklingen av huspriser i Thailand mellan 1991 och 2009, utifrån ett index där den gröna (den räta) linjen motsvarar prisnivån år 2000, med ett angivet index på 100. Den röda kurvan (den övre) visar den nominella prisutvecklingen, medan den blå(den undre) kurvan visar den reala (globalpropertyguide.com, 2010). Fortsatta politiska oroligheter och en rådande lågkonjunktur har under 2009 har påverkat huspriserna negativt i Thailand, vilka sjönk 3,7 % (1 % realt) samma år var de thailändska huspriserna på sin topp realt, men vändes nedåt vilket accelererade efter Asienkrisen 1997 (globalpropertyguide.com, 2010). Under denna kris var det fortfarande tillåtet med utländskt ägande av mark i Thailand och kapitalstarka kineser köpte en stor del mark i landet och har fortfarande en stark position på den thailändska husmarknaden (Intervju, 2010). Först 2000 vände den negativa trenden och priserna ökade i genomsnitt 4, 8 % per år fram till 2006 samtidigt som BNP-utvecklingen ökade med 5,1 % per år samma period. Efter detta sjönk priserna återigen och 2008 sjönk priserna 19, 9 % (18, 4 % realt) vilket troligtvis var en följd av militärkuppen i slutet av 2006 (globalpropertyguide.com, 2010). Thailands politiska oroligheter har gjort bostadsmarknaden i landet mindre attraktivt för främst utländska köpare. I mitten av 2009 var priserna 34,2 % lägre än toppen Efter militärkuppen 2006 när dåvarande premiärminister Thaksin blev avsatt av militärjuntan påverkade det landets ekonomi negativt. En stor del av befolkningen står utanför lånesystemet och 15