VISION OCH AFFÄRSIDÉ

Transkript

1 VISION OCH AFFÄRSIDÉ MAGNENTUS skall alltid upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag av både bostads-, kontors- och butikshyresgäster och vår affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med arkitektoniska och byggnadstekniska kvaliteter i centrala lägen med koncentration till Norrköping. Omsättning och resultat Omsättningen ökade till tkr (67.490), en ökning med 14,0 procent och resultatet efter finansnetto blev tkr (1.997). MAGNENTUS-koncernen fortsätter att öka omsättningen och visar fortsatt starka resultat för fastighetsförvaltningen tack vare satsningar på unika, personliga och varumärkesbyggande profilfastigheter i attraktiva lägen i Norrköpings stadskärna. Finans God tillgång till kapital är en grundförutsättning för att utveckla, förädla och äga fastigheter. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av faktorer som förväntningar avseende framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av de regelverk som banker verkar under. Förändringar av marknadsräntan och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och hur mycket beror dels på vald räntebindningstid och dels på bankernas syn på kreditmarginalen. För MAGNENTUS har traditionell bankupplåning, kombinerat med användande av räntederivat, s.k ränteswappar, varit den aktuella upplåningsformen. Den förhållandevis låga räntan, både på korta och längre löptider, har gjort att MAGNENTUS-koncernen bundit stora delar av kreditportföljen på lämpliga, väl anpassade löptider, för att på så sätt dra nytta av den befintligt låga korträntan i kombination med attraktiva räntor på längre löptider. Vakansgrad Vakansgraden är fortsatt i det närmaste obefintlig I takt med att vakanta kontors- och butiksytor hyrs ut och fylls med spännande hyresgäster, närmar vi oss även här obefintliga vakanser. Underhåll MAGNENTUS har under detta räkenskapsår satsat tkr (5.856) på underhåll Detta är en normal nivå för koncernens underhåll. Fastighetsförvärv/försäljningar I april 2014 förvärvades kv Tullhuset 8-10 av Norrköpings Kommun. Denna fastighet ligger i hörnet Drottninggatan/ Hospitalsgatan, det resterande hörn i denna korsning som MAGNENTUS sedan tidigare inte ägde, och passar lägesmässigt väldigt bra in i övriga fastighetsbeståndet i M-Kvarteren. I denna fastighet ingår en byggbar tomt som i framtiden kommer att bebyggas med kombinationen kontor och bostäder. MAGNENTUS håller just nu på att planera för denna byggnation. Inga fastigheter har avyttrats under detta räkenskapsår. valutaaffärer visar ett svagt negativt resultat om -36 tkr (167). 1

2 KONCERNENS VERKSAMHET Fastighetsbestånd MAGNENTUS fastighetsbestånd 75 0 arton nio sjutton a samt Fiskeby Herrgård strax utanför promenaderna. Av dessa fastigheter utgör åtta bostadsfastigheter med visst kommersiellt inslag samt resterande fastigheter där den övervägande uthyrningsbara ytan består av kommersiella lokaler. Dessutom äger MAGNENTUS en fastighet i Frankrike samt en bostadsrätt i Miami, USA. 3 6 N Fastighetsförvaltning Förvaltning av bostadsfastigheter skiljer sig från förvaltning av kommersiella fastigheter genom att antalet hyresgäster är betydligt fler i förhållande till uthyrbar yta. MAGNENTUS har egen personal för förvaltning och fastighetsskötsel. Genom det koncentrerade innehavet kan fastighetsförvaltningen drivas med hög servicenivå och effektivitet. Marknadsvärde Våra fastigheters attraktiva lägen och goda standard är faktorer som bidrar till stabila hyresintäkter. Risken för framtida vakanser och minskade hyresintäkter bedöms som överskådligt hanterbara, då efterfrågan på våra bostäder, kontor och butiker är god. Dessutom finns våra fastigheter i attraktiva lägen. MAGNENTUS värdeskapande faktorer utgörs av god stadsutveckling, framgångsrik uthyrning och en lönsam förvaltning. Detta utgör en bas för värdetillväxt och kontinuerlig utveckling av bolaget. De bästa parametrarna som i olika omfattning påverkar MAGNENTUS marknadsvärden av fastigheterna är attraktiva fastigheter, god förvaltning som resulterar i nöjda hyresgäster, vilket i sin tur säkerställer en hög uthyrningsgrad och stabila hyresintäkter. Dessutom är tillgången till kapital en nödvändig resurs för verksamheten och en förutsättning för att kunna fortsätta förvärva, utveckla, förädla och expandera i önskad omfattning. MAGNENTUS bedömning av ett korrekt marknadsvärde på bolagets fastigheter i Sverige ligger i intervallet tkr. Finansiell strategi De räntebärande skulderna, som består av traditionell bankupplåning kombinerat med räntederivat, tillhandahålls av de större affärsbankerna i Sverige. Upplåningen består uteslutande av traditionella lån med fastighetsinteckningar som säkerhet. MAGNENTUS arbetar löpande med en översyn av de olika löptiderna då räntekostnaden utgör den enskilt största kostnadsposten. Räntekostnaden påverkas av förändring i marknadsräntan samt av förändring av den kreditmarginal kreditgivare kräver som ersättning för att låna ut pengar. Ett flexiblet och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindningstid är räntederivat. s.k ränteswappar. Ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet i princip detsamma som att uppta en kredit med fast ränta. Vid förfall av ett räntederivat, har dess värde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har inte påverkat det egna kapitalet. Kapitalbindningens tid bedöms efter både prissättning och möjlighet till kreditlinor. Av våra krediter uppgår andelen med lång räntebindning till ca 75 procent för närvarande. En vilja att utveckla-förädling av MAGNENTUS fastighetsbestånd Insatserna av investeringar, förädlingar och förändringar av framförallt M-Kvarteren har fortsatt i hög takt. MAGNENTUS vision är att vara en av de ledande stadsutvecklarna i Norrköpings innerstad. Detta handlar för vår del om att utveckla befintliga fastigheter, förnya innehållet av hyresgäster, skapa trivsamma miljöer både inom- och utomhus samt bidra till en tryggare och trivsammare innerstad. MAGNENTUS arbetar i samarbete med staden och de större fastighetsägarna för att tillsammans skapa trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. MAGNENTUS fastigheter håller mycket hög standard vilket tillsammans med fastigheternas läge gör att MAGNENTUS lägenhets- kontor och butiksbestånd är mycket efterfrågad. MAGNENTUS mål att långsiktigt förbättra fastigheternas avkastningsförmåga kvarstår. 2

3 Fastighetsmarknaden i Norrköping På Norrköpings fastighetsmarknad finns ett flertal aktörer, men ett fåtal stora lokala aktörer. Det är de stora, lokala aktörerna som fortsätter att investera i innerstaden, och denna utveckling förväntas fortsätta dominera samtidigt som det kommer vara fortsatt svårt för utländska aktörer att sätta sin prägel på Norrköpings innerstad. När regeringen nu slutligen har fattat beslut om att förverkliga Ostlänken, kommer detta givetvis att påverka fastighetsmarknaden i Norrköping positivt framöver. MAGNENTUS ser fortsatt god utvecklingspotential i de områden bolaget verkar i, och räknar med framtida goda värdeökningar för fastigheterna. Hyresmarknad för bostäder i Norrköping Med fokus på bostadshyresgästen utgör kundrelationen den mest kritiska framgångsfaktorn i kombination med attraktiva fastigheter i trevliga bostadsområden. En kortvarig hyresrelation är oftast olönsam då det är kostsamt att byta hyresgäst. Genom nöjda hyresgäster strävar MAGNENTUS efter att skapa långvariga relationer. Hyresmarknaden i Norrköping präglas fortsatt av hög efterfrågan i stadens attraktiva bostadsområden, men vi anser att det idag inte enbart räcker med att äga fastigheten. MAGNENTUS har länge strävat efter att få våra hyresgäster att trivas med sitt boende genom att konsekvent investera i trevligare trapphus, tvättstugor etc. Detta i kombination med ett högt tillmötesgående vad gäller hyresgästens möjlighet att själv påverka val av färger etc vid en inflyttning, har gjort att en boendesökande ser MAGNENTUS som ett förstahandsval när tiden är inne för att förändra sitt boende. MAGNENTUS har sedan ett år tillbaka, i samarbete med Länsförsäkringar Östgöta, erbjudit bostadshyresgästerna en hemförsäkring från första dagen i sitt boende och debitera detta direkt på hyresavin. Sedan många år tillbaka, har MAGNENTUS skrivit in i hyresavtalen att rökförbud råder i lägenheten. Detta förbud har nu utökats till att även omfatta balkonger och allmänna utrymmen. Dessa saker har uppskattats väldigt mycket av våra bostadshyresgäster. Och lokaler. Den enskilda fastigheten och lokalen i ett attraktivt läge utgör produkten för våra lokalhyresgäster, och för att vara framgångsrik måste MAGNENTUS kunna erbjuda dessa tre kriterier i en marknad som fortsatt präglas av ett visst överutbud. Utgångspunkten är att inte bara kunna erbjuda en lokal utan en trevlig, spännande och attraktiv arbetsplats i en fastighet där både företaget och dess personal kan profilera sig och sin verksamhet. Fastigheter som Postettan, Druvan, Storan, Telegrafen och Pihlska skolan utgör exempel på dessa egenskaper som MAGNENTUS valt att investera i, och vi har en överefterfrågan på lokaler till just dessa profilfastigheter och i dess områden. För att ytterligare profilera MAGNENTUS fastigheter, har koncernen valt att fasadbelysa flertalet av fastigheterna sedan ett antal år tillbaka. MAGNENTUS i framtiden För att MAGNENTUS skall upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag och en naturlig hyresvärd att ringa vid bostads - eller lokalbehov, kommer ansträngningarna än mer fokuseras på att förvärva attraktiva fastigheter i rätt läge, anpassa och renovera dessa efter fastighetens och hyresgästens behov samt än mer erbjuda hyresgästerna hög service och kvalitet. MAGNENTUS vill kunna erbjuda fastigheter där hyresgästen känner sig identifierad med fastigheten och dess läge, charm och attraktionskraft. Postettan, Storan, Druvan, Pihlska skolan, Telegrafen, m.fl är fastigheter som MAGNENTUS idag äger där denna ingrediens finns. Dessa unika fastigheter är var för sig ett varumärke för MAGNENTUS-koncernen. M-Kvarteren i Gamla Stan är ytterligare ett område MAGNENTUS håller på att sätta sin prägel. MAGNENTUS vakansgrad i sitt fastighetsbestånd uppstår endast i samband med lägenhets- eller lokalrenoveringar, och kan under överskådlig tid hållas på en mycket låg nivå, d.v.s nära noll procent. Vid fastighetsköp eller försäljning gör vi följande prioriteringar: - Affärsområdet: Eftersom vi tror på en förbättrad avkastning samt högre fastighetsvärden inom detta. - Positivt kassaflöde: Varje affär ska förbättra kassaflödet. - Positivt resultat: Varje affär bör bidraga med ett positivt resultat. - Fastighet: Skall passa in i MAGNENTUS övriga bestånd för att ytterligare stärka varumärket. 3

4 MAGNENTUS-KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i tkr RESULTATRÄKNING Omsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Summa omsättning Rörelseresultat Fastighetsförvaltningen Avskrivningar byggnader Resultat värdepappershandel Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Summa rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Minoritetsandel i årets resultat ÅRETS RESULTAT BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Minoritetsintresse Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder BALANSOMSLUTNING

5 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs kronor

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Detta är Magnentus Magnentus grundades 1988 och är idag ett fastighetsbolag som utvecklar och förvaltar fastigheter för boende och företagande i centrala Norrköping. Ägandet har de senaste åren fokuserats på fastigheter i M-Kvarteren i Gamla Stan där vi även har vårt huvudkontor. Sammantaget har Magnentus per bokslutsdagen cirka kvm bostäder, kontor och butiker. Magnentus affärsidé är att alltid upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag av både bostads-, kontors- och butikshyresgäster. Vi vill äga och förvalta fastigheter med arkitektoniska och byggnadstekniska kvaliteter i attraktiva lägen i Norrköping. Verksamhet och organisation Styrelsen har sitt säte i Norrköping där även huvudkontoret är beläget på Drottninggatan 26, mitt i M-Kvarteren i centrala Norrköping. I koncernen arbetar per bokslutsdagen totalt 7 (7) personer. Koncernens kommersiella lokaler finns i huvudsak i stråket Drottninggatan/Hospitalsgatan ner till Resecentrum där Magnentus äger och förvaltar cirka centralt belägna kvadratmeter med en uthyrningsgrad avseende yta på 97 % (95). Fastighetsinnehavet omfattar totalt cirka kvm som fördelas på cirka 30 fastigheter. Fastighetsvärdet uppgår till cirka Mkr (1 150), andelen bostäder utgör cirka 27 % av ytan, resterande utgörs av kommersiella fastigheter och parkering. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Magnentus har haft ett intensivt 2013/14. Vi har genomfört flera goda affärer och fortsatt utveckla vårt fastighetsbestånd genom ombyggnation och förädling av vakanta ytor. Under året har kv Tullhuset 8-10 förvärvats för tkr. Fastigheten ligger centralt belägen och var det resterande hörnet i korsningen Drottninggatan/Hospitalsgatan som tidigare inte var ägd av Magnentus. Till fastigheten hör även en parkeringsyta som i framtiden kommer att bebyggas. Här planerar Magnentus för butiksyta, kontor och bostäder. Den offensiva satsningen på förädling av vakanta ytor fortsätter. Under detta räkenskapsår har ÅF Consult AB tagit sina lokaler i anspråk i Magnentus Building, härlig Pasta har öppnat upp sin pastarestaurang i kv Pelikanen 24 och arbetet har fortgått för att iordningsställa ytorna för bl.a. PwC:s inflyttning i kv Pelikanen 25 samt Östgöta Kök-koncernens stora satsning i Magnentus Building. Sammantaget uppgår årets investeringar i ombyggnation till ca 95 Mkr (23). Koncernens resultat Magnentus resultat efter skatt för 2013/14 uppgår till tkr (19 315). Räntekostnaderna är marginellt lägre än föregående år som en följd av en något lägre snittränta. Koncernens hyresintäkter ökar till tkr (66 153). Sammantaget har hyresintäkterna påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar och färdigställda projekt. Magnentus bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar resulterade i en genomsnittlig höjning på 1,38 %. Vi upplever en stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där våra kommersiella fastigheter är belägna. Hyresnivåerna är stabila och vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 97 %. Driftskostnaderna uppgår till tkr (12 524) men innebär en faktisk minskning per kvadratmeter. Driftskostnaderna i procent av hyresinstäkterna uppgår till 16,9 % (18,9). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav bidrar till detta liksom det mildare klimatet under årets sista kvartal. Magnentus rörelseresultat före finansiella kostnader är tkr (35 505) och är det bästa i koncernens historia. Hyresintäkterna för 2014/15 beräknas i koncernen bli cirka tkr samt i moderbolaget cirka tkr, och rörelseresultatet beräknas återigen bli det högsta i koncernens och moderbolagets historia. 6

7 Värdeutveckling förvaltningsfastigheter Magnentus bedömda marknadsvärde på koncernens fastigheter uppgår till ca Mkr (1 150). Magnentus fastigheter har i juni 2014 värderats av Forum Fastighetsekonomi AB där indikerat totalt fastighetsvärde uppgick till ca Mkr. I detta värde är koncernens investerade tillgångar utomlands inte inkluderade. Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bl.a. avkastningskrav för den marknad Magnentus befinner sig på, fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bl.a. skick, karaktär och läge, analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling, analys av befintliga hyresgäster samt förutsättningar på kreditmarknaden. Finansiell ställning Magnentus långfristiga skulder uppgår till tkr ( ). Lånen har säkerställts med pantbrev i koncernens fastigheter. Låneportföljen har ökat med anledning av de förvärv och ombyggnadsprojekt som tidigare nämnts. Belåningsgraden uppgår till 55,6 (52,7) procent av bedömd extern värdering av koncernens svenska fastigheter, och till 49,4 (48,2) procent av Magnentus egna bedömda totala värde. Av den totala låneportföljen har 75 procent en räntebindningstid överstigande tre år och av denna andel består låneportföljen av 80 procent med en räntebindningstid på mellan fem och tio år. Genomsnittsräntan på koncernens låneportfölj uppgår till 3,91 (4,92) procent per bokslutsdagen. Magnentus använder räntederivat vilket är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning och erhålla önskad ränteförfallostruktur. Det finns fördelar med sjunkande räntenivåer. Ny finansiering görs på lägre räntenivåer som stärker förvaltningsresultatet. Sjunkande räntor kan påverka fastigheternas värde positivt i de fall de också leder till sänkta avkastningskrav. Möjligheter och risker Magnentus struktur i fastighetsbeståndet, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att bolagets riskprofil är låg. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. En trygg kapitaltillförsel är en förutsättning för att kunna utveckla verksamheten. Magnentus arbetar uteslutande med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Räntekostnaden är Magnentus enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Som nämnts ovan, har Magnentus bl.a. färdigställt en restaurang och saluhall till Östgöta Kök-koncernen i Magnentus Building och i kv Pelikanen 25 har PwC efter sommaren flyttat in i sina lokaler. En av koncernens största hyresavtal någonsin har precis tecknats med LFV om inflyttning sommaren 2015 i Magnentus Building. Projekteringen till denna ombyggnad kommer att påbörjas under hösten I kv Lokatten 14 håller vi på att förvandla en tidigare cafélokal till hamburgerrestaurang, Burgers & Bangers och även här kommer Östgöta Kök-koncernen att vara restauratör. Samarbetet mellan Lundbergs Fastighets AB, Ståhl fastigheter, Diligentia och Magnentus fortsätter för att gemensamt marknadsföra Norrköpings innerstad under begreppet NER PÅ STAN. Magnentus kommer under innevarande år fortsätta att marknadsföra M-Kvarteren som ett naturligt område att etablera sitt kontor eller butik. Magnentus Building AB, ett helägt dotterbolag i koncernen, förvärvade resterande del av kv Skeppet av Wikowia VSO AB med tillträde 1 oktober I denna fastighetsaffär, som skedde genom ett bolagsförvärv, ingick ett bostadshus med 13 st hyresrätter samt Saluhallen med kommersiella hyresgäster som bl.a. Coop Forum. Till denna fastighet hör även en obebyggd tomt som i framtiden kommer att bli värdefull för skapandet av p-platser eller byggnation av ytterligare bostäder, kontor och garage. Framtid Magnentus mål är att uppnå en stabil värdetillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet, förvärva fastigheter som passar väl in i bolagets profil eller tidigare närvaro av fastigheter samt fortsätta utveckla den del av innerstaden som vi redan har ett starkt fäste i. Ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Norrköpings innerstad ger en stabil grund för framtida tillväxt. 7

8 KONCERNRESULTATRÄKNING Not Hyresintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Fastighetskostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Avskrivningar byggnader Administration Bruttoresultat Central administration Omsättning värdepappersrörelse Kostnad sålda varor värdepappersrörelse Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 - Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets vinst

9 KONCERNBALANSRÄKNING Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Värde av kapitalförsäkringar Bostadsrätter Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 KONCERNBALANSRÄKNING Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets vinst Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Checkräkningskredit Övriga kortfristiga skulder Aktuella skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

11 KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse Avskrivningar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Värdepappersrörelse Erhållen ränta 2 - Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Investeringar i dotterbolag Investeringar i intressebolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring/amortering av övriga inansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Not Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar byggnader Administration Bruttoresultat Central administration Omsättning värdepappersrörelse Kostnad sålda varor värdepappersrörelse Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter - - Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella investeringar Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets vinst

13 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag Andelar i intresseföretag Värde av kapitalförsäkring Bostadsrätt Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper 3 25 Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

14 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not Eget kapital och skulder Eget kapital 15 Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Checkräkningskredit Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

15 KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse Avskrivningar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdepappersrörelse Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Investeringar i dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring / amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Erhållet koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

16 NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar eller på annat sätt har ett betydande inflytande. Andelar i intresseföretag redovisas enligt den s k anskaffningsvärdemetoden. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Intäkter redovisas netto efter moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom avskrivning och uppskrivning av fastigheter. 16

17 Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Samtliga lånekostnader redovisas som kostnader. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 0,5% Markanläggningar 5% Byggnadsinventarier 6,7% Inventarier, verktyg och installationer 20 % Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Värdepapper och finansiella fordringar Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Vid värderingen tillämpas denna princip på värdepappersportföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealiserade vinster inom portföljen. Då koncernen bedriver handel med värdepapper rubriceras tillgången som lager. Handel med valutakontrakt redovisas netto per genomförd affär. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Ränteswap Koncernen använder ränteswappar i syfte att säkra utestående lånestock. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. 17

18 Not Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda Kvinnor Män Totalt Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Pensionskostnader Totalt

19 Not 3 Värdepapper Koncernen Moderbolaget Noterade aktier och andelar Bokfört värde Börsvärde Not 4 Resultat från andelar i intresseföretag Koncernen Moderbolaget Summa Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget Realisationsresultat vid avyttring av bostadsrätt Nedskrivningar Summa

20 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget Räntekostnader Effekt av ränteswap Pantbrevskostnader Kursdifferenser Summa Not 7 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Skatteeffekt på koncernbidrag Uppskjuten skatt Koncernen Moderbolaget Summa

21 Not 8 Byggnader och mark Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning Årets förändringar -Inköp -Aktiverade förbättringsutgifter - -Genom förvärv av dotterföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning Ingående avskrivningar byggnader och markanläggning Årets förändringar -Avskrivningar Geno förvärv av dotterbolag Utgående ackumulerade avskrivningar byggnader och markanläggning Ingående uppskrivningar Årets förändringar -Årets uppskrivningar Avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar

22 Ingående anskaffningsvärden byggnadsinventarier Årets förändringar -Aktiverade förbättringsutgifter -Omföring från pågående nyanläggningar -Genom förvärv av dotterbolag Koncernen Moderbolaget Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnadsinventarier Ingående avskrivningar byggnadsinventarier Årets förändringar -Genom förvärv av dotterbolag Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar byggnadsinventarier Utgående restvärde enligt plan Sammandrag: Bokfört värde byggnader inkl. uppskrivning Bokfört värde mark och markanläggning Bokfört värde byggnadsinventarier Summa Taxeringsvärden för fastigheter i Sverige

23 Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar -Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 10 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget Under året nedlagda kostnader Utgående nedlagda kostnader

24 Not 11 Andelar i intresseföretag Förvaltnings AB Magnentus & Co HB Magnentus Invest HB Estate Concierge AB Org nr Säte Kapitalandel (%) Rösträttsandel (%) Norrköping Norrköping Netgallerian Sweden AB Norrköping 31 Förvaltnings AB Magnentus & Co HB Magnentus Invest HB Estate Concierge AB Netgallerian Sweden AB Norrköping Antal andelar Redovisat värde i koncernen Redovisat värde i moderbolaget Summa Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Tillkommande värdepapper Utgående ackumulerat anskaffningsvärde

25 Not 12 Övriga långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 796 Ingående nedskrivningar Årets förändringar -Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde, totalt Not 13 Värde av kapitalförsäkring Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Inköp av andelar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Not 14 Bostadsrätter Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Avyttring Utgående redovisat värde

26 Not 15 Förändring av eget kapital Koncernen Eget kapital Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver & årets resultat Summa eget kapital Årets resultat Eget kapital Moderbolaget Eget kapital Avskrivning på uppskrivet belopp Erhållet koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Not 16 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Koncernen Moderbolaget Avsättningar utanför tryggandelagens regelverk Summa

27 Not 17 Uppskjuten skatt Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade och skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder avseende nedanstående poster. I moderbolaget redovisas - på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning - den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Koncernen Moderbolaget Uppskjutna skatteskulder Byggnader - uppskrivning skattemässiga överavskrivningar skattemässiga direktavdrag beskattade reserver Summa uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag Uppskjutna skatteskulder netto Not 18 Upplåning Koncernen Moderbolaget Skulder till kreditinstitut Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Förfallotider Inom ett år Inom ett till fem år Senare än fem år Summa

28 Not 19 Checkräkningskredit Koncernen Moderbolaget Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Förutbetalda hyresintäkter Fastighetsskatt Upplupna räntekostnader Upplupna fastighetskostnader Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Övriga poster Summa Not 21 Ställda säkerheter Koncernen Moderbolaget Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Aktier i dotterföretag Summa ställda säkerheter Not 22 Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget Uppskov stämpelskatt vid fastighetsförvärv Borgensåtagande till förmån för koncernföretag Summa ansvarsförbindelser

29 Not 23 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Koncernen Moderbolaget Övrigt Summa

30 Not 24 Andelar i dotterföretag Magnentus Capital AB Magnentus Building AB Org nr Säte Norrköping Norrköping AB Linerva Norrköping Magnentus Capital AB Magnentus Building AB AB Linerva Summa Kapitalandel % Rösträttsandel Antal aktier Bokfört värde Eget kapital % Moderbolaget 4 3 Ingående anskaffningsvärden -Inköp av andelar -Omklassificeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Utgående redovisat värde Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse. Norrköping Magnus Malm Min revisionsberättelse har lämnats Robert Söderlund Auktoriserad revisor 30

31 Revisionsberättelse Till årsstämman i Förvaltnings AB Magnentus Org nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Förvaltnings AB Magnentus för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 30 april 2014 och av dessa finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. 31

32 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Förvaltnings AB Magnentus för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelsens ledamot är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om styrelsens ledamot på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Norrköping den 31 oktober 2014 Robert Söderlund Auktoriserad revisor 32

33 FASTIGHETSINNEHAV KONCERNEN Fastighetsbeståndet omfattar per bokslutsdagen ca kvm uthyrningsbar yta. Fastighetsförvaltningen och en nära samverkan med våra hyresgäster har alltid varit en viktig del av vår verksamhet. 4 Fastighetsbeteckning Byggn.år/ Uthyrningsyta (kvm) Totalt Taxeringsvärde Ombyggn.år Bostäder Kontor/butiker/ Byggn/mark (tkr) P-hus 1) Enen 1,2,3 1973/ / Generalsgatan 72 Nygatan 128 Kristinagatan 57 2) Enen / / Södra Promenaden 127 Generalsgatan 74 Generalsgatan 74, G 3) Enen / / Södra Promenaden 123 Södra Promenaden 125 Kristinagatan 59 4) Fiskeby Herrgård 1700-talet / 547 5) Gubben /1991/ / Saltängsgatan 15 Haut de Cagnes Frankrike 6,7,8) Kronan 8 Drottninggatan 26, 28, 30 Knäppingsborgsgatan 5 Gamla Rådstugugatan talet/ /- 1862/ / /1936/ ) Lammet / / Norra Promenaden ) Liljan / / Nygatan ,12,13,14,15) Lokatten talet/ / Drottninggatan 11, 15, /2010 Trädgårdsgatan 6A-B, 8 Hospitalsgatan 5 33