ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF SOLGLÄNTAN

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING ÅR 2013 BRF SOLGLÄNTAN 1 Org. nr. Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB

2 Styrelsen för Brf Solgläntan 1 kallar härmed till Tid: Tisdagen den 20 maj 2014 kl. 19:00 Plats: Kunskapsskolan (Salagatan 42) ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Val av ordförande för stämman 3 Anmälan av ordförandens val av protokollförare 4 Godkännande av dagordning 5 Val av två personer att jämte ordföranden justerare protokollet, tillika rösträknare 6 Faställande av röstlängd 7 Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisionsberättelsen 10 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår (2014) 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisorer 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt ärenden enligt 19 (motioner) Proposition från styrelsen Förslag till stadgeändring i första läsningen Från medlem 5 st. motioner har inkommit 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande ges möjlighet till frågor och diskussioner. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28

3 Innehåll Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-9 Resultaträkning 10 Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 14 Upplysningar enskilda poster (noter) Underskrifter 19 Revisionsberättelse Årsredovisningen i bilder Ordlista 26 Egna anteckningar 27 Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28

4 Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegräsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2004 och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna: Hedvig 15 i Stockholm Spånga-Kista Församling Föreningens fastighet är belägen med adresserna Bennebolsgatan i Spånga. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 15 maj 2013 Ordinarie: Suppleanter: André Baggström Ordförande Anita Hillerteg Robert Stenfeldt Vice ordförande Fabian Norrby Susanne Hellman Sekreterare Jenny Goude Kassör Vincent Nordin Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 15 maj 2013 Ordinarie: Suppleanter: Robert Stenfeldt Ordförande Anita Hillerteg Fabian Norrby Vice ordförande Nils-Åke Johansson Elin Franzén Sekreterare Jenny Goude Kassör Vincent Nordin Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Kleberg Revison AB Margareta Kleberg Auktoriserad revisor Sidan 4 av 28

5 Valberedning Helena Gawrieh Shabo Gun Garpendal Salomon Berhane Sammankallande Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 15 maj Extra föreningsstämman hölls den 27 oktober Vid stämman beslutades om stadgändringar. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 protokollförda styrelsemöten samt några arbetsmöten under verksamhetsåret. Under året har 15 (f.å 16) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var 140 (f.å 141). Samtliga nya medlemmar hälsas välkomna i föreningen. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Hedvig 15 i Stockholm Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Sidan 5 av 28

6 Lägenhetsfördelning st 1 rok 23 st 2 rok 25 st 3 rok 22 st 4 rok 5 st 5 rok Föreningens fastighet har 111 stycken lägenheter varav alla är upplåtna med bostadsrätt. Total bostadsyta är kvm. Föreningen har också en lokal med en total uthyrningsbar yta om 75 kvm samt ett antal parkeringsplatser. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Fastighetsägarna Stockholm. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB I.T.K AB Com Hem AB Elkraft i Sverige Fortum Stockholm Vatten AB Sita/ Traffikkontoret T & T Förvaltnings AB T & T Förvaltnings AB Sidan 6 av 28

7 Verksamheten Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Föreningen har genom extrastämma fastslagit stadgändring. Satt upp staket mellan hus 38 och 40. Ny hyresgäst Västerorts städservice i butikslokalen. Utredning fuktskada badrum Bennebolsgatan 38 Utredning om införsel av matsortering i soprum (pågående). Utredning av avfallskvarnar. Utredning installation av porttelefon-lösning. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Utredning om installation av solceller. Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3- regelverken). Detta innebär att avskrivningsplanen för föreningens byggnader kan komma att behöva justeras, vilket kan medföra ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Övrigt Servitut Föreningen har tre belastande servitut avseende; 1.Vatten och avlopp 2. Gas, elektricitet och ledningar 3. Förmånsserivitut avseende 10 st. parkeringsplatser på Avestagatan Samfällighet Föreningen är delägare i Samfällighet Hedvig S:1 avseende infartsgata, belysning och parkering. Föreningens andel är 33 %. Övriga delägare var AB Familjebostäder till den 30 november, därefter per den 1 december Brf Liv (kv. Hedvig 16) och Brf Solängen (kv. Hedvig 21). I fastigheten finns det en föreningslokal med övernattningslägenhet som medlemmarna kan hyra. Ändring av förenignens stadgar kommer att presenteras för medlemmarna på stämman. Ekonomi Ingen avgiftshöjning gjordes under 2013 Sidan 7 av 28

8 Fördelning intäkter och kostnader Intäktsfördelning % 1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 395 Övriga intäkter 43 Kapitalintäkter 11 Summa % Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 523 Reparation/underhåll 273 Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader 337 Fastighetsskatt 74 Övr.förv/rörelsekostn. 439 Arvoden och löner till styrelsen 142 Avskrivning 194 Kapitalkostnader Summa % 4% 3% Kostnadsfördelning % 5% 23% 6% 8% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Arvoden och löner till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 65% 65% 64% 65% 65% Kassalikviditet, % 238% 206% 151% 165% 201% Snittränta, % 3,06% 3,40% 4,16% 4,50% 4,46% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm totalyta El, kr/kvm totalyta Vatten, kr/kvm totalyta Sidan 8 av 28

9 Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets vinst disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 9 av 28

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Arvoden och löner till styrelsen Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Räntesubventioner Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 11 av 28

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastighetsunderhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 12 av 28

13 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 13 av 28

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Styrelsen anser att planen för avskrivning ska följa den långfristiga finansieringen vilket innebär att avskrivning sker i enlighet med den serieplan som fastställdes i samband med föreningens slutliga finansiering. Avskrivning på återstående anskaffningsvärde kommer därför att bedömas utifrån fastighetens kvarvarande nyttjandeperiod vid denna tidpunkt. Amorteringar utöver serieplan påverkar inte askrivningstakten. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Markanläggningar 10% Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Fordringar Fodringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Kassaflödesanalys Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar, hänsyn har dock inte tagits till periodiseringsfonder. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodhavande. Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 14 av 28

15 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Överlåtelse- & pantavgifter Fakturerade kostnader Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ Städ, extra Besiktningskostnad Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Reparation markanläggningar Not 5 Underhållskostnader Underhåll av lokaler Underhåll gemens. utrymme Underhåll installationer Sidan 15 av 28

16 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Förvaltningsarvode, tekniskt Självrisk/Skador Kabel-TV/Bredband Övrigt Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Lokalhyra Trivselkostnader, möten m.m Kostnader för pantsättning/överlåtelse Förbrukningsmaterial Telekommunikation Kostnader för styrelsemöte Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Kleberg Revison AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Sidan 16 av 28

17 Not 10 Arvoden och löner till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Not 11 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde: Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. Avskrivningar byggnader Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Sidan 17 av 28

18 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel-TV/Datakommunikation Försäkring Arvode teknisk förvaltning Arvode fastighetsskötsel Städning Trädgårdsskötsel Övrigt Ekonomisk förvaltning El Vatten Hissservice Snöröjning/Halkbekämpning Upplupna ränteintäkter Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 14 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Handelsbanken 2,460% Handelsbanken 2,720% Nordea 3,600% Handelsbanken 2,980% Nästa års amortering Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Sidan 20 av 28

21 Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 65,00% 60,00% 55,00% 64,87% 64,71% Soliditet 50,00% Kassalikviditet Omsättnings- tillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115% % 200% 150% 238% 206% Kassalikviditet 100% Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 27% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 73% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr ,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 61,42% 71,78% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj 1-3 år 56% Omsättning av föreningens lån > 3 år 0% Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 44% Sidan 23 av 28

24 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling Räntekostnader Kommentar Inga kr/kvm Ränta kr/kvm 120 Taxebundna kostnader Vatten Värme El Sophämtning Kommentar Inga Sidan 24 av 28

25 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp rok rok rok rok rok Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Ek. plan kr/kvm Kommentar Ek. plan avser ursprungliga insatser och upplåtelseavgifter. Sidan 25 av 28

26 Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF SOLGLÄNTAN 1 Org. nr. Sidan 28 av 28