Årsredovisning

Transkript

1 Årsredovisning

2 ÅRSREDOVISNING 2013 VD HAR ORDET En halv miljard satsade i våra fastigheter 2013 var ett bra år för HFAB. Vi satsade närmare en halv miljard kronor i våra fastigheter, vilket var dubbelt så mycket som året innan. Och så fick vi ta emot flera prominenta gäster. Först ut var kunga paret som gjorde ett mycket uppskattat besök på Andersberg i början av april. Närmare 250 personer i ledande ställning i allmännyttan besökte Halmstad i september för att ta del av erfarenheterna av de Kombohus som vi färdigställde under året. Därtill gjorde ett 30-tal bostadsbolag studiebesök hos oss. Vi expanderar Vi har en stark ekonomi och en synlig soliditet kring 50 %. Redan under 2012 ökade vi satsningarna i fastigheterna till 250 Mkr. Satsningen ökade till en halv miljard under 2013 och vi planerar att satsa 600 Mkr under Detta innebär att vi under tre år satsar drygt 1,3 miljarder kronor på fastighetsbeståndet, fördelat på nyproduktion 450 Mkr, förvärv av fastigheter 240 Mkr, större ombyggnationer och planerat underhåll 500 Mkr samt övrigt underhåll 140 Mkr. Fokus på fastigheterna Under 2013 ökade vi satsningarna på underhåll av vårt befintliga bestånd med 11 % eller ca 18 Mkr. Dessa satsningar ökar ytterligare något under Större utvecklingsprojekt under det gångna året var Mara ton vägen, Vårhem, Kannan och Hjässan. Genom köpet av Annabostäders fastigheter i centrala Halmstad, med tillträdesdag 3 januari 2014, ökade vårt bestånd med 127 lägenheter. Ytterligare några mindre förvärv genomfördes under Mer nyproduktion Under 2013 byggstartade vi 162 lägenheter i två nyproduktioner: Kv. Jordmånen och Harplinge. Det är ett kliv uppåt jämfört med tidigare år och ligger i linje med våra ökade ambitioner inom nyproduktion. För de närmaste fem åren är målsättningen att vi ska producera 110 lägenheter per år i genomsnitt, vilket kommer att kräva tillgång till fler byggrätter runt om i kommunen. Vi möter en mycket stark efterfrågan vid uthyrning av nyproducerade bostäder. Majoriteten av lägenheterna är uthyrda ett år innan inflyttning. I Kv. Musköten på Sofieberg, som byggstartas i början av 2014, var samtliga lägenheter t o m uthyrda redan innan första spadtaget hade tagits. Vi förvaltar hem Vi bygger bostäder för människor, vi renoverar bostäder för människor och vi förvaltar människors hem. Även om våra hyresgäster redan är nöjda med oss, kommer vi att satsa ännu mer på att stärka relationerna med dem under Nöjda hyresgäster Resultatet i vår årliga hyresgästundersökning visar på det bästa resultatet sedan mätningarna började Men vi slår oss inte till ro med det. Målsättningen för 2014 är att höja nöjdheten ytterligare ett par steg. Det är viktigt att våra hyresgäster är nöjda med oss. Förvaltning i toppklass Ambitionen med nöjda hyresgäster tar sig 2

3 Nybyggda Kombohus i Kv Magistern på Sofieberg. uttryck i Förvaltning i toppklass, ett nytt fokusområde under Det handlar om att på ett strukturerat sätt förbättra dagens förvaltningskoncept ytterligare. Vi ska bli synligare för våra hyresgäster och bli ännu bättre i varje möte med dem. Gröna upplevelser Arbetet med gröna upplevelser i våra bostadsområden fortsätter under ledning av en Sveriges mest namnkunniga trädgårdsmästare. Ambitionen är att skapa välkomnande upplevelser till våra hyresgästers hem, förstärka årstiderna och därmed skapa en föränderlighet över tid. Genom att kombinera nya planteringar med genomtänkt belysning skapar vi också en ökad trygghet för våra hyresgäster. Under det närmaste året tillkommer nya planteringar i bl a Getinge, Linehed, Vallås, Haverdal, Trönninge, Eldsberga och vid Fredrik Ströms gata. Bostadssocialt arbete Socialt bostadsarbete är inriktat på olika typer av sociala aktiviteter, nätverksbyggande och metodutveckling för att öka våra hyresgästers känsla av trivsel, trygghet och inflytande i sitt boende. Vi bedriver arbetet på individ-, grupp- och företeelsenivå. I juli 2013 avslutade vi ett tvåårigt projekt, Nya vägar till arbete med vår egen arbetsförmedlare. Projektet syftade till att öka sysselsättningsgraden hos våra hyresgäster och skedde i samverkan med Arbetsförmedlingen. Vid projektets avslutande hade 104 hyresgäster erhållit arbete eller studier. Under hösten 2013 startade vi ett nytt arbetsmarknadsprojekt som syftar till att hjälpa unga vuxna in på arbetsmarknaden. Vi fortsätter också satsningen på 100 som mar jobb där barn till våra hyresgäster erbjuds ett sommarjobb och därmed en första möjlighet in på arbetsmarknaden. Utöver detta fortsätter vårt framgångsrika arbete med Grannsamverkan mot brott. Ett nytt samarbete har också initierats tillsammans med hyresgästföreningen, det handlar om en inventering av konst i våra bostadsområden. Slutligen vill jag passa på att rikta ett stort tack till HFAB:s duktiga medarbetare för det gångna året. Jag ser med ödmjukhet och tillförsikt fram emot ett spännande och framgångsrikt Sven Alexandersson VD 3

4 4 Maratonvägen 38 40

5 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 6 Marknad 8 Fastighetsmarknaden 12 Våra fastigheter 13 Hållbar utveckling 18 Bostadssocialt arbete 20 Personal 24 Likviditet och finansiering 26 Resultat 28 Risk- och känslighetsanalys 30 Utsikter för år Förslag till vinstdisposition 33 Revisionsberättelse 34 Granskningsrapport Resultaträkning 36 Balansräkning 37 Kassaflödesanalys 38 Redovisnings- och värderingsprinciper 39 Noter 40 Fem år i sammandrag 50 Definitioner 51 Fastighetsbestånd 52 Styrelse och revisorer 58 Företagsledning 60 5

6 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Halmstads Fastighets AB (HFAB), organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för år VERKSAMHET HFAB ägs av Halmstads Rådhus AB (organisationsnummer ). Halmstads Rådhus AB är helägt av Halmstads kommun. Verksamheten i HFAB består av uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler inom Halmstads kommun. HFAB är hyresledande i Halmstads kommun med ca 50 % av hyresrätterna. AFFÄRSIDÉ HFAB ska på ett affärsmässigt sätt utveckla och erbjuda ett attraktivt boende i hyresrätt. VISION HFAB ska vara Sveriges bästa bostadsbolag och det självklara valet för alla som vill bo i Halmstad. HFAB är moderbolag i en koncern med sex dotterbolag: Nissamedia AB, KB Gamletull, Gamletull Komplementär AB, Projekt Söder i Halmstad AB, HF Kaptensgatan AB och HF Tyghusgatan AB. Nissamedia är ett vilande bolag, som tidigare bedrivit verksamhet inom kabel-tv. KB Gamletull har ägt mark vid Nissan i centrala Halmstad (i området som idag benämns Nissastrand), men bedriver i princip ingen verksamhet för närvarande. Gamletull Komplementär AB driver parkeringsverksamhet i hyrt garage samt är komplementär i kommanditbolaget. Projekt Söder i Halmstad AB äger centralt belägen mark som planläggs för bostadsbyggnation. HF Kaptensgatan AB och HF Tyghusgatan AB är två dotterbolag som förvärvades under Bolagen äger var sin fastighet i centrala Halmstad. Inget av dotterbolagen har anställd personal. Sedan 2011 äger HFAB 49,6 % av aktierna i Kvarteret Kemisten AB. Bolaget äger attraktiv mark i centrala Halmstad som kommer att planläggas för bostadsbyggnation i framtiden. Den operativa organisationen, som i sina huvuddrag härstammar ifrån 2008, ska ge ett tydligt resultatansvar och ett mer kundnära arbetssätt. Basen i organisationen utgörs av Fastighetsförvaltning som i sig består av fyra distrikt. Tre av distrikten är rena bostadsdistrikt medan det fjärde, förutom bostäder utanför tätort, även ansvarar för kommersiella lokaler, serviceboenden och studentbostäder. Distrikten ansvarar för såväl löpande förvaltning som långsiktigt underhåll av sina respektive fastigheter. Distriktens arbete stöds av fyra stödfunktioner: Affärsutveckling-Kommunikation, Boinflytande, Fastighetsutveckling och Administrativa avdelningen. Affärsutveckling-Kommunikation ansvarar för varumärke, marknadsföring, kvalitet samt uthyrningsverksamheten. Boinflytande fokuserar på hyresgästernas inflytande i sitt boende. Fastighetsutveckling hanterar nyproduktion, övergripande underhållsplanering, upphandling samt spetskompetens inom bl a områdena energi, VVS och miljö. Administrativa avdelningen ansvarar för ekonomiadministration, finansiering, IT, personal samt gemensam administrativ service. 1 Koncernförhållande 2 Organisation Operativ organisation Halmstads Fastighets AB Halmstads Fastighets AB VD Nissamedia AB KB Gamletull Gamletull Komplementär AB Projekt Söder i Halmstad AB HF Kaptensgatan AB Kv Kemisten AB ägt till 49,6 % (Intressebolag) HF Tyghusgatan AB Fastighetsförvaltning Administrativa avdelningen Boendeinflytande avdelningen Affärsutveckling & Kommunikation Fastighetsutveckling 6

7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Styrelsens sju politiskt valda ledamöter utses av kommunfullmäktige och väljs endast formellt av bolagsstämman. Personalen representeras av tre icke fullvärdiga styrelsemedlemmar som deltar på mötena med rätt att yttra sig. Styrelsen har under året haft tolv ordinarie (varav ett konstituerande) samt ett extra styrelsemöte. Utöver att hantera uppgifter i linje med aktiebolagslagens krav, har styrelsen arbetat med bolagets långsiktiga utveckling. Styrelsen har formulerat och beslutat ett antal konkreta mål inom följande delområden: God ekonomi Nöjda hyresgäster Nöjd personal Fastighetsunderhålls- och investeringsnivå Löpande nyproduktion Miljö och hållbar utveckling Deltagande i stadsutvecklingen Under året har styrelsen följt uppsatta mål. Styrelsen beslutar om övergripande policys som ska vara vägledande för arbetet i bolaget. För närvarande finns policys för: Ekonomi och finans Information och kommunikation IT/IS Kvalitet Marknad Miljö Personal Bolaget ska bidra till Halmstads kommuns övergripande vision. Denna uttrycks som att Halmstad år 2020 ska vara eller sträva mot att vara: HEMSTADEN Vi är kommunen där människor möts med trygghet, respekt och kärlek KUNSKAPSSTADEN Vi bygger en stad där människor växer genom utbildning, företagsamhet och nytänkande UPPLEVELSESTADEN Vi skapar en atmosfär som ger livslust genom aktivitet, gemenskap och livskvalitet I ägardirektivet som är beslutat av kommunfullmäktige och antaget av årsstämman, framgår bl a att HFAB:s marknadsandel av kommunens hyresrätter ska vara i spannet %. Vidare har bolaget rätt att på affärsmässiga grunder fatta beslut om smärre försäljningar av lägenheter. Önskemål om att ombilda till bostadsrätt ska prövas i positiv anda. Ombildning bör medges i områden med låg andel bostadsrätter/egna hem men inte i citynära lägen. Villkoren ska vara marknadsmässiga. Avkastningskravet är uttryckt som att bolaget ska sträva efter en avkastning på totalt kapital på minst 4 % under en given treårsperiod. Eftersom HFAB indirekt ägs av en kommun, följer bolaget lagen om offentlig upphandling (LOU) och tillämpar offentlighetsprincipen. ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET Bolaget är anslutet till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation (Fastigo), Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO), Husbyggnadsvaror upa och Skånehem. 7

8 Marknad Halmstad har ett attraktivt läge mitt på västkusten och uppfattas som en mycket bra bostadsort. Närhet till natur och sköna stränder, god kommersiell och offentlig service och ett rikt utbud av upplevelser och arrangemang ger en kombination som tilltalar en stor grupp människor. Trenden är att allt fler väljer boplats efter boendets kvaliteter även om det blir lite längre till arbetet. Denna trend ser ut att hålla i sig med följd att arbetsregionerna vidgas och pendlingen ökar både i antal och i längd. Jämfört med andra kommuner i samma storleksklass har Halmstad uppvisat en mycket bra tillväxt under de senaste 15 åren. Detta gäller såväl befolkningsmässigt som ekonomiskt. Befolkningen i Halmstads kommun ökar stadigt och uppgick per till , en ökning med 779 personer sedan Halmstads goda infrastrukturella förutsättningar är en bidragande orsak till att Halmstad har utvecklats positivt. De senaste åren har ett antal transportintensiva företag etablerat sig och näringslivet är tämligen varierat. Näringslivets diversifiering är en förklaring till att arbetsmarknaden i Halland har klarat sig bättre än riket som helhet. Halland 2 De 20 största privata arbetsgivarna i Halmstad de senaste åren Företag Antal anställda Företag Antal anställda Servera 569 National Gummi 161 Getingekoncernen 550 Hafa Bathroom Group 152 Albany International 428 Hotell Tylösand 151 Lokaldelen 210 Ruukki 150 Heléns Rör 207 HMS Industrial Networks 147 Celsa Steel Service 193 Tylö AB 126 Rejmes 193 Nitator i Oskarström 121 Retlog 191 Krönleins Bryggeri 118 Dormer Tools 182 Oscar Hanson VVS 111 Spenshult 163 AJ Produkter 102 Källa: Halmstads Näringslivs AB 2012 har under de senaste åren haft en högre förvärvsfrekvens och en lägre arbetslöshet jämfört med riket. Arbetslösheten och antal varsel har dock ökat under 2012 och Högskolan i Halmstad har stor betydelse för stadens och regionens utveckling. Antalet helårsstudenter har minskat de senaste åren och uppgick under 2013 till (5 234), antalet inskrivna studenter uppgick till (9 293). Nedgången hänger i huvudsak ihop med att högskolan har ett minskat utbildningsuppdrag. De utbildningar som ges har ett bra söktryck. Försvarsmakten är också en viktig aktör i kommunen, inte minst som arbetsgivare. För närvarande är förutsättningarna för en fortsatt verksamhet i Halmstad stabila. Getingekoncernen aviserade den 15 oktober att de flyttar sitt huvudkontor från Getinge till Göteborg. Flytten berör ca 20 tjänster. Halmstad är därtill residensstad i Hallands län och stora offentliga arbetsgivare är Halmstads kommun, Länsstyrelsen, Region Halland och Högskolan. Även Försvarsmakten är en stor offentlig arbetsgivare. 1 Årlig befolkningsutveckling Halmstads kommun År *Per * Utveckling 8

9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNAD 3 De största offentliga arbetsgivarna Offentlig arbetsgivare Antal anställda Halmstads kommun Hallands sjukhus Halmstad* ca Högskolan 550 Försvarsmakten 350 Källa Halmstads Näringslivs AB 2012 *Del av Region Halland med ca anställda EFTERFRÅGAN Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög. Den genomsnittliga sökandetiden för de som fick lägenhet (exklusive studentlägenheter och direktlägenheter) uppgick under året till 6,7 (6,2) år. I centrala Halmstad var söktiden i snitt ca 11,8 (11,9) år. I takt med att allt fler bostadsrätter byggs i Halmstad skärps konkurrensen mellan hyresrätt och bostadsrätt. Konkurrensen är särskilt stark om generationen +55 år och äldre utan hemmavarande barn. I början av varje år genomför Boverket i samarbete med länsstyrelserna en enkät till kommunerna om läget på bostadsmarknaden. Här efterfrågas bl a kommunernas övergripande bedömning om huruvida det råder brist, balans eller överskott på bostäder i kommunen som helhet, på centralorten alternativt i innerstaden samt i övriga kommundelar. För Hallands del visar den samlade bedömningen för 2013 i stort samma bild som föregående år, vilket innebär att det råder brist på bostäder överallt utom i Hylte kommun där det är överskott. Motsvarande bild framträder för centralorterna där det bedöms finnas en brist på lägenheter i samtliga kommuner utom i Hylte kommun där det råder överskott. För övriga kommundelar bedöms det vara både överskott, balans och brist i länets kommuner. I Halmstad bedöms det vara brist på lägenheter även utanför centralorten vilket är första gången sedan Genomgående för samtliga länets kommuner är att ungdomar, medelåders Pi av Karolina Falkholt, uppförd september 2013 på studentboendet Jakten. Bostadsläget 2013 Hela kommunen Centralort Övriga kommundelar Kungsbacka Brist Brist Brist Varberg Brist Brist Brist Falkenberg Brist Brist Balans Halmstad Brist Brist Brist Laholm Brist Brist Balans Hylte Överskott Överskott Överskott Källa: Länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät 2013 och äldre som söker en mindre lägenhet har svårt att hitta en bostad och att det råder brist på mindre hyreslägenheter om 1 2 rok. Trots bristsituationen i centralorten har det varit svårt att sälja nyproducerade bostadsrätter under året, som en följd av konjunkturläget. HFAB:s bedömning är att efterfrågan på hyresrätter är fortsatt god. Under 2013 har efterfrågan på kommersiella lokaler minskat. Vid årsskiftet 2013/ 2014 uppgick vakansgraden till 3,3 % (2,6) motsvarande ca (1 596) m 2. 1 (10) uthyrningsbar lägenhet som var vakant och saknade framtida avtal. Antalet flyttar under året uppgick till (1 764), varav 347 (332) gällde studentlägenheter. Detta gav en total avflyttning på 17,4 % (18,1). Flyttfrekvensen i lägenheter exklusive student- och servicelägenheter var 14,6 % (15,7). Högst flyttfrekvens av förvaltningsområdena hade Syd med en avflyttning om 23,3 %, lägst hade Linehed med 11,5 %. Studentlägenheterna har likt tidigare år en hög omsättning med 53,5 % (51,3). UTHYRNING Den ekonomiska uthyrningsgraden (hyresintäkter i % av hyresvärdet) uppgick för bostäder till 99,6 % (99,7). Vid årsskiftet fanns 9

10 HYROR Det totala hyresvärdet på kallhyror och uppvärmningsintäkter, uppgick på årsbasis till 673,0 Mkr (656,7). Av denna summa fördelas 607,7 Mkr (592,9) på bostäder och 65,3 Mkr (63,8) på lokaler och garage. Hyresförhandlingen för 2013 resulterade i en höjning på 80 kronor per lägenhet och månad, vilket motsvarar en genomsnittlig höjning på 1,55 % på årsbasis. Den genomsnittliga varmhyran i bostäderna låg vid årets utgång på 979 kr/m 2 (959). MARKNADSAKTIVITETER Genomsnittlig varmhyra vid respektive års utgång , kr/m HFAB bedriver sedan flera år ett mycket aktivt samarbete med olika idrottsklubbar och andra ideella föreningar. Samarbetet syftar till ömsesidig nytta; föreningen får ett ekonomiskt bidrag och svarar med motprestationer, primärt i form av aktiviteter för hyresgäster, barn och ungdomar i Halmstad. På det sättet stimuleras en meningsfull fritidssysselsättning samtidigt som bolagets varumärke utvecklas positivt. Under 2013 har samverkan påbörjats med KomTek i syfte att hitta teknikaktiviteter, kurser/ sommarkolloverksamhet ute i HFAB:s områden samt med Kulturförvaltningen för att hitta olika konstaktiviteter. Under 2013 har HFAB även medfinansierat och varit samarbetspartner till integrations projektet Handbollsandan i de östra HYRESGÄSTER stadsdelarna. Sammantaget har 150 barn på öster spelat handboll under hösten och Hyresrättens servicekoncept är väl avpassat vid VM Fair Play som genomfördes den för ett bekymmersfritt boende. Den övervägande 1 december 2013 deltog ca 500 barn i år andelen lägenheter i HFAB:s 4 9 från hela kommunen. bestånd, ca 69 %, består av två- respektive De senaste åren har mellan trerumslägenheter barn per år deltagit i olika aktiviteter. Andelen personer i åldern år är Likt tidigare år har HFAB också anordnat högre bland HFAB:s hyresgäster jämfört aktiviteter i bostadsområdena. Ett brett med ett genomsnitt för Halmstads kom utbud för såväl stora som små lockade t ex mun. Övriga åldersgrupper är underrepresenterade. ett par tusen besökare till sommarens folkfest Denna bild är inte unik för på Andersberg Andersbergsfestivalen. Halmstad. HFAB:s hyresgäster har generellt en något sämre ekonomisk situation än genomsnittet för kommunen. En förklaring till detta är att familjerna är mindre. I varje lägenhet bor i genomsnitt 1,7 personer, vilket innebär att många hushåll bara består av en person och därmed en inkomst. Ytterligare förklaringar är att andelen förvärvsarbetande är lägre i HFAB:s bestånd, 60,9 % (59,5), jämfört med kommunen som helhet 77,3 % (76,6). NÖJD KUND INDEX (NKI) Sommaren 2013 arrangerades återigen Sommarkul på Andersberg för barn i åldern 7 12 år. Nöjd Kund Index mäts för att säkerställa ett kundorienterat arbetssätt. Undersökningsmodellen som tillämpas är SCB:s modell med Nöjd-Förvaltnings-Kvalitets-Index (NFKI). Mätningarna är ett viktigt underlag i 10

11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNAD arbetet med att ytterligare höja hyresgästnöjdheten. Nästan hälften av HFAB:s hyresgäster slumpvis utvalda fick under våren 2013 möjlighet att tycka till om sitt boende. Svarsfrekvensen blev 59 %, vilket motsvarar ca hyresgäster. Resultatet av 2013 års kundundersökning är ett Nöjd-Förvaltnings-Kvalitets- Index (NFKI) om 66,2 på en hundragradig skala, en ökning med +0,6 indexenheter jämfört med undersökningen 2012 och med +1,0 jämfört med undersökning Sedan 2009 har betyget ökat med 2,4 indexenheter. HFAB har under de senaste åren arbetat med ett ökat fokus på kundservice, trygghet och säkerhet, bl a genom att införa ett system med egna husvärdar ute i bostadsområdena och installation av kodlås på ytterdörrarna i flera områden. Dessa faktorer är också de som betygsmässigt ökat mest de senaste åren. SCB:s undersökningsmodell ger HFAB möjlighet att jämföra sig med andra fastighetsägare. I anslutning till att HFAB genomförde 2013 års undersökning gjordes en motsvarande undersökning av Hyresgästföreningen i västra Sverige omfattande 16 allmännyttiga och 40 privata bostadsföretag. Totalt tillfrågades ca hyresgäster i västra Sverige om hur de uppfattar och upplever den vardagliga fastighetsförvaltningen. Denna undersökning var den fjärde som Hyresgästföreningen i västra Sverige genomfört sedan 2004 med aktuell undersökningsmetod. Av undersökningen framgår att hyresgäster hos allmännyttiga bostadsbolag vanligtvis är mer nöjda än hyresgäster i privata bostadsbolag. HFAB:s betyg är bättre än genomsnittet för både allmännyttiga och privata bolag i västra Sverige. Vid en jämförelse bland de totalt 57 företagen (56 företag i västra Sverige och HFAB) hamnar HFAB på en delad fjärdeplats. Årets placering är 5 platser bättre jämfört med Hyresgästföreningens senaste undersökning 2009 då HFAB nådde en delad niondeplats. Hyresgäster hos allmännyttiga bostadsbolag är vanligtvis väldigt nöjda. HELA HFAB NFKI Helhetsbetyg på hyresvärden 66,2 65,6 65,2 63,8 Faktorer Som påverkar helhetsbetyget Renhållning av fastigheten Gemensamma utrymmen Tvättstugan Lägenhetens standard Reparation och underhåll av lägenhet Service och tillgänglighet Utomhusmiljö Reparation och underhåll av fastigheten Trygghet och säkerhet

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden har trots osäkerheterna i omvärlden varit stabil de senaste åren. Finansieringssituationen har varit något ljusare än under 2012 men det krävs mer eget kapital för att genomföra en fastighetsinvestering. Bostadsinvesteringarna minskade under 2012 men under våren 2013 vände bostadsbyggandet upp och mycket talar för en uppgång under vilket framförallt förklaras av ett ökat nybyggande. Befolkningstillväxten, stigande inkomster och låga räntor är bidragande faktorer till att investeringarna ökar. På fastighetsmarknaden klassificeras fastigheternas attraktivitet beroende på geografiskt läge. De mest attraktiva fastigheterna ligger i så kallade A-lägen. Direktavkastningskravet definieras som driftnetto i förhållande till marknadsvärde, dvs i princip hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader i förhållande till värdet. När direktavkastningskravet ökar sjunker värdet på fastigheten. Detta därför att en köpare vill ha högre avkastning på sin investering och därför är villig att betala mindre. Direktavkastningskraven steg marginellt under perioden 2008 till början av Från och med 2009 avtog ökningstakten för att mot slutet av året stanna upp och stabiliseras. Under 2010 började avkastningskraven sjunka vilket fortsatte under Kombohus Kv Magistern på Sofieberg, inflyttning september Under 2012 och 2013 har det inte varit fråga Dessa fastighetsägare äger totalt omkring om några större rörelser. en femtedel av hyreslägenheterna i flerbostadsbeståndet. I övrigt präglas bostads 2013 präglades av vikande intresse för kommersiella lokaler samtidigt som uppsägningarna ökade något. Dock ökade förfrågvärdarmarknaden av en stor andel mindre hyresningarna på lokaler något under årets slutskede. Söder där såväl hyres- som bostadsrätter har I centrala Halmstad sker utbyggnad på HFAB äger omkring hälften av hyreslägenheterna inom flerbostadsbeståndet i den som planeras och är under utbyggnad byggts samt på Nissastrand. Andra områ Halmstad. Andra större aktörer är Akelius, är Albinsro i Halmstads västra delar och M&P Asset Management tillsammans med Sofieberg norr om staden. IHF, Rikshem, Willhem och Jana Fastigheter. 1 Marknadens direktavkastningskrav (%) i Halmstad (bostäder, 10 år eller äldre), vid respektive års slut: A-läge 4,00 5,00 4,00 5,00 4,50 5,00 4,50 5,50 4,75 6,00 B-läge 4,75 5,75 4,75 5,75 4,75 5,75 5,25 6,00 5,50 6,50 C-läge 5,50 6,75 5,75 6,75 5,75 6,75 6,50 7,25 6,75 7,75 D-läge 6,50 7,50 6,50 7,50 6,50 7,50 7,00 8,00 7,25 8,25 Källa ovanstående: Forum 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER Våra fastigheter Antalet bostadslägenheter uppgick den 31 december 2013 till (9 771), omfattande en total yta om m 2 ( ). Ökningen förklaras av att 48 lägenheter har tillkommit genom nyproduktion, 12 lägenheter har tillkommit genom fastighetsköp och resterande förändring kommer från det befintliga fastighetsbeståndet. Antalet kommersiella lokaler uppgick vid årets slut till 176 (177) fördelat på m 2 (50 263). Övriga lokaler fanns till ett antal av 170 (166) med en yta på m 2 (9 674). UNDERHÅLL 1 De enskilt största underhållsprojekten under året var: Förnyelse i Kv. Husaren (Maratonvägen), Gustavsfält Förnyelse på södra Vårhem, Rotorp Förnyelse i Kv. Kannan, centrala Halmstad Stamrenovering och värmesystemsbyte i Kv. Hjässan, Andersberg Takrenovering i Kv. Vallen, Vallås Ombyggnad av kontor och kundcenter i Kv. Juvelen, centrala Halmstad Ventilationsåtgärder i Kv. Karl Xl, centrala Halmstad Lokalanpassning av fritidsgård i Kv. Hjässan, Andersberg Stamrenovering i Kv. Vallonen, Vallås Fasadunderhåll i Kv. Tigern, Oskarström 19,5 Mkr 17,0 Mkr 14,4 Mkr 10,8 Mkr 5,1 Mkr 4,7 Mkr 4,2 Mkr 3,5 Mkr 3,0 Mkr 2,5 Mkr Fastighetsbeståndet representerar betydande ekonomiska värden. För att dessa värden ska utvecklas positivt måste underhållet långtidsplaneras. Därför är det också av stor vikt att det skapas resurser att underhålla och reinvestera i det befintliga beståndet. Bolaget använder begreppet planerat underhåll vilket omfattar åtgärder som planerats i innevarande eller kommande års underhållsplan. Kostnaden för planerat underhåll uppgick under 2013 till 127,4 Mkr (115,7). I kostnaden inkluderas underhållsandelen i förnyelseprojekt. Fastigheternas åldersstruktur medför att många av husen är i behov av underhåll av vatten- och avloppssystem. När utbyte av Kv Borgen avloppssystem sker samplaneras detta med andra åtgärder i badrum och kök för att nå en långsiktig lösning. Alternativet till byte av avloppsstammarna är att laga stammarna genom att påföra en ny ytbeläggning inuti röret, s k relining, vilket har utförts i några projekt. På Vallåsområdet, som byggdes under och 1970-talen, utförs takrenovering då befintlig takbeläggning av eternit spricker med efterföljande vatteninträngning som följd. Sedan 2009 används en metod för att renovera taken som alternativ till att byta dem, vilket skulle medfört omfattande kost 2 Planerat underhåll per år, Mkr nader framöver. Under 2013 har metoden Hyresgäststyrt genom tillval och använts för att renovera ytterligare tak på bonusfond. Vallås och arbetet kommer att fortsätta under kommande år. Förutom det planerade underhållet används rubriceringen övrigt underhåll. Detta är huvudsakligen av två typer: Löpande underhåll t ex om det visar sig vara mest optimalt att företa en underhållsåtgärd som alternativ till reparation (dvs byta ut i stället för lappa och laga ). 13

14 Bonusfonden, som infördes 2007, innebär en fondliknande modell där det skapas hyresgästknutna medel för underhåll. Vid inflyttning ges hyresgästen en grundpoäng och därefter genererar boendet ytterligare poäng som kan användas i nuvarande eller annat boende hos HFAB. Hyresgästen tar med sig sitt plussaldo vid flytt inom beståndet. Vid avflyttning återvinns fonden till bolaget. Bonusfonden upplevs som mycket positiv av hyresgästerna. Resultatmässigt kostnadsförs fondåtgärder i takt med att de nyttjas. Hyresgästens tillgodohavande i fonden bokas enbart upp i kundreskontran och skuldförs därmed inte. Utgående saldo i fonden motsvarar underhållsåtgärder som, på hyresgästens initiativ, kan komma att belasta resultatet framåt. Under året kostnadsfördes fondåtgärder motsvarande 19,9 Mkr (18,5). Utgående saldo uppgick till 162,7 Mkr (141,3). FÖRNYELSE OCH STADSDELSUTVECKLING HFAB:s bonusfond och tillval hjälper till att sätta personlig prägel på lägenheterna. Den förnyelse av Maratonvägen på Gustavsfält som inleddes redan 2009 har under 2013 fortsatt med den sista delen av Kv. Husaren. Förnyelsen av husen är därmed klara och under 2014 återstår enbart en upprustning av utemiljön. I Kv. Kannan i centrala Halmstad har utvändiga arbeten omfattande tak, balkongoch fasadrenovering, fönsterbyte samt installation av mekanisk frånluft genomförts under året. Planen är att fortsätta med invändig förnyelse under Under året har förnyelsen som innefattar såväl invändiga som utvändiga åtgärder av södra Vårhem fortsatt. Arbetet fortsätter under 2014 och I syfte att kartlägga möjligheterna till utveckling av våra områden genom kompletteringsbyggnation och mindre nyproduktioner i anslutning till befintliga fastigheter, har HFAB utfört en omfattande inventering av outnyttjade byggrätter inom bolagets fastigheter och gällande detaljplaner. Inventeringen har genomförts distriktsvis och resulterat i att åtminstone två olika kompletteringsbyggnationer ska utredas vidare. Utöver detta pekar resultatet av utredningen på ytterligare möjligheter för kommande år. 3 Totalt övrigt underhåll per år, Mkr OMBILDNING Styrelsen har fastslagit riktlinjer om villkoren för ombildning av bolagets hyresrätter till bostadsrätter. Enligt dessa riktlinjer är fastigheter belägna i centrum eller centrumnära lägen inte aktuella för ombildning. Detsamma gäller fastigheter där följden blir att det kommer att saknas, eller finnas väldigt få, hyresrätter i området efter en ombildning. Fastigheter klassade som småhus ska normalt sett inte kunna ombildas. Detta eftersom segmentet är underrepresenterat i beståndet. 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER KÖP OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER Under 2012 tecknade HFAB ett avtal med HSB Göta om en fastighetsaffär som möjliggör nya bostadsrätter. Avsikten är att köparen förvärvar totalt 54 lägenheter med en total bostadsyta om drygt m 2. Köparens avsikt är att på sikt riva en byggnad för att där bygga nya lägenheter som ska upplåtas som bostadsrätter. Priset för affären varierar mellan 26 och 31 Mkr. Affären är villkorad av att tänkt fastighetsbildning av markområdet kan ske. Överlåtelsen beräknas ske under Under våren förvärvade HFAB fastigheterna Faktorn 1, 2 och 4 samt Borgen 14 för 20,8 Mkr. I Kv. Faktorn finns totalt 12 lägenheter med en bostadsyta på 859 m 2. Borgen 14 som finns på Söder är en utvecklingsfastighet som innehåller en äldre oinredd byggnad som potentiellt kan utvecklas till lägenheter eller lokaler. På Nissastrand har markaffärer ägt rum. HFAB köpte fastigheten Järneken 3. Samtidigt såldes en del av fastigheten Jordskalvet 4, detta för att möjliggöra byggnation av ett äldreboende som vårdföretaget Aleris kommer att driva. I försäljningen finns en option som ger köparen, Näckström Fastigheter, rätt att köpa fler delar av Jordskalvet 4 i framtiden. Under 2013 köpte HFAB Annabostäders bestånd i centrala Halmstad. Fastigheterna innehåller sammanlagt 127 lägenheter och har en bostadsyta på m 2. Dessutom finns en lokal på 136 m2 och 93 garageplatser. Tillträdet sker den 3 januari 2014 och köpeskillingen uppgår till 154 Mkr. NYPRODUKTION Halmstad växer och HFAB bidrar till kommunens utveckling genom att skapa fler bostäder. Under 2013 färdigställdes 48 lägenheter. Byggnationen av bostäder för äldre som inleddes i slutet av 2011 i Åled och Oskarström fullföljdes under 2012 och Totalt färdigställdes elva lägenheter varav de sista blev klara för inflyttning under våren. Under hösten flyttade hyresgästerna in i de nybyggda lägenheterna i Kv. Magistern på Sofieberg. Totalt färdigställdes 45 lägenheter varav 13 trygghetsbostäder där en bostad används som gemensamhetslokal. Dessutom inryms en vårdcentral i ett av husen. Efterfrågan var så stor att alla lägenheter var uthyrda flera månader innan inflyttningen. Under 2014 fortsätter HFAB att bygga på Sofieberg. Denna gång byggs 48 lägenheter i Kv. Musköten. Precis som i Kv. Magistern uppförs KOMBO-hus som är prefabricerade, nyckelfärdiga flerfamiljshus. Husen avropas från det ramavtal som SABO har upphandlat. I Kv. Jordmånen på Nissastrand pågår byggnationen av 154 lägenheter. Inflyttningen kommer att ske i tre etapper. Etapp 1 och 2 innefattar 104 lägenheter och färdigställs under 2014 och etapp 3 står klar under våren Efterfrågan är stor och de flesta lägenheterna i etapp 1 och 2 är redan uthyrda. I Harplinge påbörjades under året byggnationen av ett flerbostadshus med plusenergiteknik som innefattar åtta lägenheter. Inflyttningen är planerad till hösten Även här är intresset stort och samtliga lägenheter var uthyrda redan innan byggstart. Byggandet av Kv Jordmånen på Nissastrand, inflyttning 2014/

16 Vid Lundgrens trädgårdar kommer HFAB tillsammans med Fastighets AB Tornet och AB Kemisten att utveckla det gamla industriområdet till ett bostadsområde. Sedan 2012 pågår framtagandet av en ny detaljplan för ett område på Söder i Halmstad som bl a omfattar HFAB-ägda Kv. Borgen 4. En arkitekttävling för att få fram ett brett urvalsunderlag genomfördes under Förslaget från Liljewall Arkitekter som omfattar ett längre lamellhus och fem punkthus av typ hus i park med omkring 150 lägenheter har därefter legat till grund för det fortsatta detaljplanearbetet. Under 2013 har samråd skett och beslut om ny detaljplan beräknas kunna fattas under Tillsammans med Fastighets AB Tornet och AB Kemisten äger HFAB ett markområde, vid namn Lundgrens Trädgårdar, som är belägget utmed järnvägen i centrala Halmstad. Halmstads kommun arbetar med att ta fram en ny detaljplan för området som ska möjliggöra produktion av ca 300 nya bostäder. Detaljplanen planeras att antas under INVESTERINGAR till 266,0 Mkr (81,9). Totalt inklusive inventarier och verktyg, uppgick investeringarna till 296,2 Mkr (131,5). Nybyggnationen står för 190,0 Mkr av investeringarna. De största nyproduktionerna är Kv. Jordmånen på Nissastrand och Kv. Magistern på Sofieberg som står för nära 95 % av utgifterna för nybyggnation. De största bostadsinvesteringarna i det befintliga fastighetsbeståndet har gjorts i 4 Investeringar i fastigheter, Mkr Kv. Husaren på Gustavsfält, på södra Vårhem och i Kv. Kannan i centrala Halmstad. Satsningar på utemiljön har genomförts under året vilket genererat investeringar i markanläggningar. Nyproduktionerna i Kv. Jordmånen och i Kv. Musköten på Sofieberg samt förnyelserna på Vårhem och i Kv. Kannan kommer att generera omfattande utgifter under Dessutom fortsätter satsningen på utemiljön Under året har 295,7 Mkr (130,1) investerats i fastigheter inklusive pågående arbeten. Exkluderas fastighetsköp uppgår beloppet

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER FASTIGHETERNAS VÄRDE Enligt Forum Fastighetsekonomi gäller följande syn på Halmstads bostadsmarknad: A-läge; utgörs av vissa centralt belägna områden. B-läge; övriga centralt belägna områden samt stora delar av väster i Halmstads tätort. C-läge; övriga tätorten, exklusive Andersberg och Vallås, samt resten av kommunen. D-läge; Andersberg och Vallås. I takt med att staden utvecklas förflyttas lägeskategorierna. Exempelvis har Landfästet i centrala Halmstad ändrats från B- till A-läge de senaste åren och det nya området kring Söndrums Kyrkby ändrades från C- till B-läge under Bedömningen framöver är att marknaden kommer att omvärdera fler områden. Exempelvis de centrala områdena öster om järnvägen i Halmstad som kan komma att ändras till A-läge. Nybyggnation och utveckling av Andersberg gör att området på sikt kan tänkas omvärderas till C-läge. HFAB:s bestånd på Andersberg värderades av Forum Fastighetsekonomi under 2013 och värderingen visade att fastigheten betraktades som ett C-läge. Fastigheterna har värderats i egen regi med stöd av den modell som finns i applikationen Datscha. Värderingsmodellen är allmänt vedertagen på fastighetsmarknaden. Det förväntade kassaflödet under kommande tio år samt det beräknade restvärdet för år elva nuvärdesberäknas och ger därmed en bedömning av det aktuella värdet. I kassaflödet ingår hyror minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt, drift och underhåll. Intäkter och kostnader räknas upp med ett inflationsantagande under kalkylperioden. Restvärdet år elva motsvarar ett teoretiskt marknadsvärde vid denna tidpunkt. HFAB:s faktiska hyresnivåer har lagts in i modellen. Drifts- och underhållskostnaderna har beräknats enligt den på marknaden vedertagna schablonen. HFAB:s ambitioner avseende nöjd kund och bostadssociala insatser innebär i vissa fall att de faktiska driftkostnaderna ligger på en något högre nivå än de schablonmässiga. En fastighets värde utgörs av summan av de nuvärdesberäknade årliga driftnettona samt restvärdet. Vid värderingen har marknadens direktavkastningskrav utifrån geografiskt läge varit basen för beräkning av såväl restvärde som nuvärdesberäkningar. Eftersom HFAB generellt har väl underhållna och attraktiva fastigheter får värderingen anses vara av försiktig karaktär. Skulle bolagets fastigheter värderas av en extern värderare skulle de samlade marknadsvärdena sannolikt vara högre. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick vid årets slut till Mkr (6 246). Detta värde överstiger bokfört värde med ca Mkr (ca 3 700), vilket innebär att det finns betydande övervärden i portföljen. 5 HFAB:s lägenheter fördelade per läge 6 HFAB:s marknadsvärde fördelade per läge D 26% A 11% D 19% A 20% B 31% B 33% C 32% C 27% 17

18 Hållbar utveckling Plusenergihus i Harplinge, 8 lägenheter. Sveriges första flerbostadshus med plusenergiteknik. Uthyrning pågår och inflyttning sker Omsorg om miljön är av stor vikt för HFAB. Som ett led i bolagets strategi bedrivs därför ett systematiskt arbete för hållbar utveckling. System med mål och uppföljning är viktiga för kontinuerlig utveckling och ständiga förbättringar. MILJÖ- OCH HÅLLBARHETSPOLICY Verksamheten i Halmstads Fastighets AB ska präglas av ett starkt miljötänkande och ständiga förbättringar. HFAB ska bygga och förvalta fastigheter med sund inomhusmiljö och kretsloppstänkande. HFAB ska sträva efter att följa tillämplig miljölagstiftning med god marginal. För att nå en långsiktigt hållbar samhällsutveckling arbetar HFAB med att minska sin miljöpåverkan. MÅL FÖR ENERGI OCH VATTEN I HFAB FRAM TILL 2020 Bolagets övergripande miljömål vad avser energi är uttryckt som: Energianvändningen inom HFAB ska ytterligare optimeras samtidigt som inneklimatet förbättras. Användningen av förnybara, miljöanpassade och lokala energikällor ska eftersträvas. Nedbrutet innebär detta att: Energiförbrukningen för uppvärmning av fastighetsbeståndet ska minska med 20 % räknat från 2007 års nivå på 113 kwh/m 2 A-temp till en nivå år 2020 på 90 kwh/m 2 A-temp. Vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet ska till år 2020 minska med 10 % jämfört med 2007 års nivå dvs från l/m 2 BOA/LOA till l/m 2 BOA/LOA. Fastighetselförbrukningen i fastighetsbeståndet ska till år 2020 minska med 20 % från 2007 års nivå på 15 kwh/m 2 A-temp till en nivå på 12 kwh/m 2 A-temp. I likhet med alla andra aktiviteter som bolaget företar måste även åtgärder för att främja miljön anses lönsamma inom ramen för ekonomiska kalkyler. 18

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBAR UTVECKLING ENERGIBEHOVET FÖR UPPVÄRMNING 1 Värmeeffektivitet normalårskorrigerad förbrukning per yta A-temp, kwh/m 2 Den faktiska energiförbrukningen för uppvärmning 2013 uppgick till 92,8 GWh. Eftersom året var något mildare än ett genomsnittsår låg den normalårskorrigerade energiförbrukningen för uppvärmning på totalt 94,7 GWh, vilket motsvarar 104 kwh/m 2 A-temp, dvs samma som för VATTENFÖRBRUKNING Samtliga HFAB:s lägenheter försågs med vattensparutrustning åren Under åren har tvågreppsblandare bytts mot engreppsblandare. Individuell mätning och debitering av varmvatten installeras vid nyproduktion vilket påverkar kallvattenförbrukningen. Vattenförbrukningen 2013 uppgick till totalt m 3, vilket ger l/m 2 BOA/LOA, en svag ökning men fortfarande på en förhållandevis låg genomsnittlig förbrukningsnivå. FASTIGHETSEL Fastighetselförbrukningen 2013 uppgick till 11,9 GWh vilket ger 13,1 kwh/m 2 A-temp och år. Förbrukningen av fastighetsel 2013 har minskat med 13 % jämfört med år Distriktens ökade fokusering på eleffektivisering börjar ge resultat, men det finns fortfarande en betydande och angelägen sparpotential. Det fortsatta effektiviseringsarbetet kommer bl a att inriktas på inre och yttre belysning, tvättstugor samt byte till eleffektivare fläktar och pumpar Vatteneffektivitet förbrukning för uthyrningsbar lägenhets- och lokalyta, l/m 2 BOA/LOA Eleffektivitet förbrukning fastighetsel per yta A-temp, kwh/m 2 A-temp 14,4 14,2 14,0 13,8 13,6 14,3 14,1 13,8 13,4 13,2 13,0 12,8 12,6 13,2 13,1 12,

20 Bostadssocialt arbete HFAB lägger mycket kraft på det bostadssociala arbetet samt på arbete med boinflytandefrågor detta i syfte att minska omflyttningarna, bidra till att förbättra hyresgästernas betalningsförmåga, minimera skadegörelsen och öka känslan av trygghet i våra bostadsområden. Arbetet bygger i huvudsak på tre olika grenar: stadsdelsutveckling, specialistkompetens och internt stöd samt systematiskt störningsarbete. ARBETE MED BOINFLYTANDE OCH STADSDELSUTVECKLING Delar av den bostadssociala gruppen är placerad på Medborgarservice på Andersberg. Medborgarservice är en gemensam satsning där flera olika aktörer har gått samman för att erbjuda invånarna på Andersberg ett brett utbud av information, vägledning, service och aktiviteter allt samordnat av Kulturförvaltningen. I området bedrivs sedan flera år ett strategiskt lokalt utvecklingsarbete där HFAB har en viktig roll i ledning och samordning av aktiviteter, som till stora delar utgår från Medborgarservice. Boinflytandearbetet bedrivs löpande på olika sätt i beståndet, bl a genom regelbundna eller situationsbundna bostadsmöten, framtidskonferenser, dörrknackning, enkäter och personliga möten allt utifrån områdenas olika behov. Under 2013 har en Boinflytande konferens hållits under två dagar i samarbete med Hyresgästföreningen. Arbetet med s k bollplanksgrupper fortsätter i Getinge och på Vallås, och planering har skett för uppstart av liknande grupper på Vårhem och Mickedala. I samband med renoveringarna på Vårhem har uppföljande dialogmöten hållits i de fastigheter som är färdigrenoverade, detta för att ta tillvara förbättringsområden. Arbetet med Hyresgästföreningens Boinflytandekommitté (BIK) fortsätter som tidigare med 5 6 möten per år. I syfte att bidra till blandade upplåtelseformer på Andersberg, har en projektplan tagits fram under hösten 2013 för att undersöka möjligheterna och intresset för ombildning till bostadsrätter i stadsdelen. I juli 2013 avslutades Nya vägar till arbete, ett tvåårigt projekt med HFAB:s egen arbetsförmedlare. Projektet syftade till att öka sysselsättningsgraden hos våra hyresgäster. Arbetsförmedlaren matchar arbetssökande hyresgäster med lediga jobb som arbetsgivare eller bemanningsföretag har möjlighet att lämna in. Arbetet har skett i samverkan med Arbetsförmedlingen. Vid projektets avslutande hade 104 hyresgäster erhållit arbete eller studieplats. Vid uppföljning av samtliga individer var 92 % fortsatt verksamma med arbete/studier efter projektets slut. Sedan hösten 2011 har HFAB en rullande mötesplats i form av en specialinredd buss (f d bokbuss). Bussen används för att möjliggöra möten i hyresgästernas närmiljö samt som ett mobilt kontor. Under året har bussen använts i snitt 2 3 gånger per månad för områdesbesök, rekryteringsträffar, kontraktskrivning, bostadsmöten m m och har rönt stor uppskattning och nöjdhet. Många av våra hyresgäster har funnit nya jobb genom HFAB:s arbetsförmedlare Per Thronée. 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOSTADSSOCIALT ARBETE Thomas Di Leva på Andersbergsfestivalen. I oktober påbörjades ett arbete tillsammans med Hyresgästföreningen att inventera den offentliga konsten i våra bostadsområden. Konsten kommer att dokumenteras och sammanställas i bild och skrift samt publiceras på hfab.se. I samband med detta har kontakter tagits med Kulturförvaltningens konstavdelning för planering av ett deltagarbaserat konstprojekt i något av våra bostadsområden. Första lördagen i juli genomfördes traditionsenligt Andersbergsfestivalen i samarbete med Kulturförvaltningen, aktörerna på Medborgarservice, boende och föreningar på området. Festivalen var välbesökt och genomfördes som vanligt i parken mellan husen. En nyhet för året var Andersbergsloppet, ett tre km långt lopp där de 100 deltagarna fick genomföra loppet på valfritt sätt. HFAB har också deltagit och samverkat kring stadsdelsdagar/festligheter på Vallås, Bäckagård, Fyllinge, Kärleken, Åled och i Lineheds parken. BOSTADSSOCIAL VERKSAMHET Socialt bostadsarbete är inriktat på olika typer av sociala aktiviteter, nätverksbyggande och metodutveckling för att öka hyresgästernas känsla av trivsel, trygghet och inflytande i sitt boende, ett arbete som bedrivs över hela beståndet och på såväl individsom grupp- och företeelsenivå. Vräkningsförebyggande arbete är ett exempel på en framgångsrik metod. Syftet är att så tidigt som möjligt arbeta med olika insatser för att individen ska kunna behålla sin bostad. Antalet vräkningar i beståndet är mycket lågt och ligger trots snabba förändringar i konjunkturen förhållandevis stabilt. Inom företaget sker ett utvecklingsarbete med systematisk uppföljning när det gäller störningsproblematik samt obetalda hyror. Under 2013 har en genomlysning av processen när det gäller obetalda hyror och störningar gjorts. Förbättringsområden har tagits fram som resulterat i förändrade arbetsprocesser. Målet är att alltid ta en personlig kontakt redan vid den första obetalda hyran samt vid samtliga störningar. En framgångsrik metod som används i arbetet med att öka bostadsområdenas attraktivitet och trygghet är Grannsamverkan mot brott. Arbetet sker i samarbete med Polisen och Länsförsäkringar Halland. Metoden innebär att grannar går samman och bildar ett nätverk som förebygger kriminalitet och brottslighet genom en ökad uppmärksamhet på saker som kan innebära att brottslig verksamhet planeras eller pågår. Dessutom verkar metoden mycket bra för att öka den lokala samhörigheten och gemenskapen, och på det sättet öka trivseln i närområdet. Metoden används på Andersberg, delar av Maratonvägen samt är på gång att starta upp på Linehed. Under 2013 har tre trygghetsvandringar genomförts: på Andersberg, i Linehedsparken och på Fyllinge. Vandringarna har genomförts tillsammans med hyresgäster, myndigheter, kommunala aktörer och andra lokala intressenter. Bostadsbrist med påföljande risker för hemlöshet är ett problem i Halmstad liksom i många andra kommuner som har en befolkningstillväxt. Socialförvaltningen har sedan många år hyrt en fastighet på Söderlingsvägen där de erbjudit bostäder till individer med särskilda behov av insatser. Under 2013 har arbetet påbörjats med att höja de fysiska kvaliteterna och göra invändiga renoveringar. En diskussion mellan Halmstads Kristna Råd och Socialförvaltningen pågår också om att göra om delar av fastigheten till ett boende av mer härbärgeskaraktär för personer som annars riskerar att behöva sova utomhus. 21

22 I februari initierade HFAB ett samtal mellan företrädare för kommunen och aktörer på den privata bostadsmarknaden i Halmstad i syfte att öka kommunens möjligheter att få bostäder från privata aktörer. Allt i syfte att underlätta för utsatta gruppers och nyanländas etablering på bostadsmarknaden. Fritidsgårdarna i kommunen har under sommaren arrangerat sommarlovsaktiviteter för barn och unga. HFAB har samarbetat på olika sätt och stöttat aktiviteter, som t ex matlagning med 4H och kollo på Vallås och Fyllinge. Sommaren 2013 arrangerades återigen Sommarkul på Andersberg för sommarlovslediga barn i åldern 7 12 år. Kulturförvaltningen ansvarar för hela genomförandeprocessen tillsammans med fastighetsägarna i området, ett samarbete som stärkt och visat vårt gemensamma engagemang och vår vilja att satsa på barn och ungdomar i stadsdelen. Samverkan med olika föreningar och organisationer i kommunen är en viktig del av det bostadssociala arbetet. Förutom traditionella motprestationer i form av marknadsföring är strävan att vi ska engagera oss i aktiviteter som skapar nytta för hyresgästerna. Som exempel kan nämnas KRIS fotbollsträning för ungdomar på Vallås, Trivselföreningens Höjdens fritidsaktiviteter på Andersberg och Paraplyets föreningssamverkan på Bäckagård. HFAB har också på olika sätt samverkat med kommunen och frivilligorganisationerna kring aktiviteter riktade till asylboendet på Vallås. I november bjöds 200 ungdomar och vuxna från Andersberg till Halmstads teater och föreställningen Drömstället med gruppen Clowner utan gränser. Förutom föreställning bjöds gästerna på fika och mingel på teatern. Arrangemanget var ett stort tack från Kulturförvaltningen och HFAB till alla berörda för det gångna årets samarbete på Andersberg. Projektet 100 sommarjobb genomfördes under nio veckor ungdomar i åldrarna år fick sommarjobb, drygt tre veckor vardera, med enklare skötselarbete i sin egen stadsdel. Arbetsledningen sköttes av fem visstidsanställda arbetsledare, hyresgäster också de. Projektet blev lyckosamt även i år och deltagarutvärderingen visade på nöjdhet när det gällde arbetsuppgifter, arbetstider och HFAB som arbetsgivare. Projektet 100 sommarjobb. Sommarkul på Andersberg för sommarlovslediga barn. 22