Kreditgivningen för gröna byggnader

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 31 Kreditgivningen för gröna byggnader - Kommer det existera fördelaktiga lånevillkor? Författare: Sophie Ohlsson Alexandra Retelius Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind

2 Sammanfattning Titel: Kreditgivning för gröna byggnader Kommer det existera fördelaktigare lånevillkor? Författare Sophie Ohlsson och Alexandra Retelius Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer 31 Handledare Hans Lind Nyckelord Gröna byggnader, Fastigheter, Kreditgivning, Miljöcertifieringssystem, Banker, Fastighetsvärderare, Risk Miljömedvetenhet och energieffektiva lösningar har på senare år kommit att få en stor genomslagskraft. Huvudsyftet med grönt byggande är att minska den totala och slutliga effekten av den bebyggda miljön på både människors hälsa samt den naturliga miljön. I dagsläget finns det ett antal olika certifieringssystem. Dessa skiljer sig åt i utformningen beroende på bland annat klimatförhållanden och de rådande nationella regelverken. De certifieringssystem som har fått störst framgång på den globala fastighetsmarknaden är BREEAM, LEED och Green Star rating system. I bedömningen kring kreditgivningen är återbetalningsförmågan viktigast. I dagsläget finns det ingen standardiserad kreditgivning för gröna byggnader i Sverige. En miljöklassad byggnad kan innebära såväl ett ökat som minskat riskpåslag i kreditbedömningen. Gröna byggnader är ett relativt nytt fenomen och det kan därför vara svårt att exakt specificera samt kvantifiera för- och nackdelarna med den här typen av fastigheter. Detta bidrar till att investerarna inte är villiga sätta lägre risk i sina lönsamhetskalkyler förrän det finns underlag som bevisar att systemen leder till lägre driftkostnader och vakanser. De viktigaste mervärdena anses vara högre driftnetton, högre försäljningsbarhet, bättre marknadsföring, större kontroll över byggnaden, lägre vakans och omflyttningsgrad samt bättre image och miljöprofil. Energieffektiviseringen är dock det viktigaste mervärdet. Lån med lägre ränta till fördel för gröna byggnader kommer förmodligen inte att förekomma i framtiden. Däremot är det troligt att miljöcertifieringarna kommer att utgöra ett minimumkrav vid kreditgivning till nyproduktion. Åtgärder som skulle kunna vidtas för att förenkla implementeringen av gröna byggnader är incitament från staten, marknadsföring av gröna byggnader eller investering i forskning och utveckling inom byggnadstekniker samt material. De statliga incitamenten skulle bland annat kunna innefatta högre elpriser eller skattelättnader till förmån för gröna byggnader. Trots att allt tyder på att miljön kommer att få en alltmer betydande roll i framtiden så kommer förmodligen alltid läget och hyran att utgöra fastighetens viktigaste egenskaper vid en kreditbedömning. 2

3 Abstract Title: Granting of credits to green buildings Will favourable loan conditions exist? Authors Sophie Ohlsson and Alexandra Retelius Department Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number 31 Supervisor Hans Lind Keywords Green Buildings, Real Estate, Granting of credits, Environmental Certifying Systems, Banking, Real Estate Valuers, Risk Sustainability and environmental friendly solutions have increased in popularity during the recent years. The main purpose of green buildings is to reduce the final effect that populated areas have on the environment and people s health. In the present situation there are many different certifying systems. These are diversified according to climate as well as national rules and regulations. LEED, BREEAM and Green Star rating system are the most successfully implemented environmental certifying systems on the global real estate market today. In credit rating, the repayment ability is the most important element to investigate. Currently there exists no standardized granting of credits to green buildings in Sweden. The risk related to an environmentally certified building can be smaller as well as larger compared to conventional buildings. Green buildings are a relatively new concept and this can lead to difficulties in quantifying their advantages and disadvantages. Investors will not lower their risks in their profitability calculations until there is proof that environmental friendly buildings have lower operating costs and vacancy rates. The essential surplus values are believed to be higher net operating incomes, higher commercializability, better marketing, and higher control of the building, lower vacancies and better image. However, the higher energy efficiency is the most vital surplus value. Banks will probably not set favorable rates of interest for green buildings in the future. Nonetheless, there will likely be a minimum requirement that newly produced houses in the future will be certified according to an environmental certifying system to be granted a credit. Measures that can be taken to simplify the implementation of green buildings include incentives from the government, marketing of green buildings and investments in the development of building techniques and materials. Examples of governmental incentives that could be undertaken are an increase in energy prices or an application of tax reliefs for the benefit of green buildings. Though questions concerning the environment will gradually be more and more important, the location and rent level will always be the most vital characteristics assessed in a credit rating assessment of a real estate. 3

4 Förord Detta kandidatexamensarbete har utförts vid Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Kandidatuppsatsen utgör det sista momentet inom Kandidatprogrammet Fastighet och Finans. Vi vill inledningsvis börja med att tacka vår handledare Hans Lind som har varit ett stort stöd under arbetets gång. Vi vill även tacka alla Fastighetsvärderare och Bankrepresentanter som har valt att ställa upp med intervjuer. Vi vill särskilt tacka SEB Commercial Real Estate för att de har inspirerat oss till detta undersökningsområde och för att ha bistått med både, stöd och undersökningsmaterial. Stockholm, Maj 2010 Sophie Ohlsson och Alexandra Retelius 4

5 Innehåll 1. INTRODUKTION INLEDNING SYFTE AVGRÄNSNINGAR METOD TILLVÄGAGÅNGSÄTT VAL AV RESPONDENT GRÖNA BYGGNADER DEFINITION GRÖNA BYGGNADER GRÖNA HYRESAVTAL MILJÖKLASSNINGSSYSTEM ALLMÄN INFORMATION OM MILJÖKLASSNINGSSYSTEMET I SVERIGE MILJÖKLASSAD BYGGNAD BREEAM LEED GREEN STAR RATING SYSTEM KREDITGIVNINGSPROCESSEN MERVÄRDEN OCH ÖKAD LÖNSAMHET AV GRÖNA BYGGNADER FASTIGHETSVÄRDERARNAS SYN PÅ GRÖNA BYGGNADER ALLMÄNT OM GRÖNA BYGGNADER MERVÄRDEN FRAMTIDEN STORBANKERNAS SYN PÅ GRÖNA BYGGNADER ALLMÄNT OM KREDITGIVNING ALLMÄNT OM MILJÖ KREDITGIVNING FÖR GRÖNA BYGGNADER HUR SER MAN PÅ EKONOMIN I GRÖNA BYGGNADER? FRAMTIDEN NORDISKA INVESTERINGSBANKENS SYN PÅ GRÖNA BYGGNADER

6 8.1 ALLMÄNT OM MILJÖ NIB:S KREDITGIVNING FÖR GRÖNA BYGGNADER NIB:S SYN PÅ EKONOMIN I GRÖNA BYGGNADER NIB:S DELAKTIGHET I LILJEHOLMENS CENTRUM FRAMTIDEN ANALYS AVSLUTNING LITTERATUR BILAGA BILAGA

7 1. Introduktion 1.1 Inledning I linje med att allmänhetens krav på miljömedvetenhet har ökat, så har också företagens arbetssätt och produktion förändrats för att möta den nya efterfrågan på marknaden. Miljömedvetenhet och energieffektiva lösningar har på senare år kommit att få en stor genomslagskraft inom de flesta sektorer på marknaden. Hög kvalitet och miljövänliga alternativ i kombination med energieffektivitet har blivit en strategi för att behålla konkurrenskraften i den rådande lågkonjunkturen. Kravet på miljömedvetenhet och energieffektivisering har fått stor genomslagskraft i framförallt fastighetsbranschen. Denna bransch är som känt väldigt konjunkturkänslig, vilket har bidragit till att produktionen och arbetssätten snabbt anpassas efter den förändrade efterfrågan på marknaden. Under de senaste åren har EU-projektet Green Building Programme utvecklats och introducerats i fastighetssektorn på den svenska marknaden. Kravet för att klassas och få certifiering som en Green Building är att nybyggnationen förbrukar minst 25 procent mindre energi än gällande krav i Boverkets Byggregler. (Byggindustrin, 2008) Det expanderande arbetet och efterfrågan på gröna byggnader kommer troligen leda till att alla framtidens byggnader kommer att produceras och förvaltas i enlighet med reglerna och bestämmelserna kring miljöcertifieringarna. Framtidens fastighetsproduktion och förvaltning kommer förmodligen att grunda sig på miljöcertifieringar, vilket med största sannolikhet kommer att få en ännu större påverkan även inom andra branscher. En bransch som kan komma att påverkas av införandet av Gröna byggnader är finansbranschen, främst bankernas kreditgivningsprocesser vid utlåning till investering i dessa projekt. Bankerna har redan ett antal befintliga certifieringsmetoder som stödjer arbetet vid utlåning men den aktuella frågan som råder är ifall bankerna ska införa en gemensam och standardiserad metod för utlåning vid investering i gröna byggnader. Vi har valt att undersöka vilken påverkan gröna byggnaders genomslagskraft har när det gäller bankernas kreditgivning för investering i så kallade gröna byggnader. Vi kommer dessutom att undersöka de befintliga certifieringsmetoder som används för gröna byggnader i dagsläget. Anledningen till att vi har valt att forska i ämnet gröna byggnader grundar sig på att den betydelse och genomslagskraft systemet har kommit att få internationellt, men också de betydande framtidsutsikterna klassificeringen förmodligen kommer att leda till på den svenska marknaden 1.2 Syfte Vi har valt att undersöka ifall fördelaktiga lånevillkor kommer att gälla för gröna byggnader eftersom systemet och kunskapen inom ämnet är relativt nytt och obeprövat inom den svenska banksektorn. Det finns ett antal, till största del utländska, studier som bevisar att gröna byggnader medför ökade mervärden men det är fortfarande oklart ifall detta har en inverkan på risken när man kreditbedömer en grön byggnad. Vårt mål är att undersöka ifall det borde finnas standardiserad kreditbedömning för lån till förmån för gröna byggnader eller om varje byggnad ska bedömas individuellt i kreditprocessen. Utöver detta så har vi även som mål att fastställa en koppling mellan mervärdet i gröna byggnader och fördelaktigare lånevillkor. Vi har även för mål att försöka fastställa den 7

8 rådande finansiella situationen för gröna byggnader på den svenska marknaden och hur den framtida utvecklingen kommer att kunna se ut. 1.3 Avgränsningar Vi har beslutat oss för att avgränsa vår undersökning till den svenska bank- och fastighetsmarknaden. Eftersom implementeringen av miljösystemen för gröna byggnader på den svenska marknaden är begränsad och transaktionsvolymen är för låg, så finns det inte tillräcklig forskning/jämförelser inom detta område för att endast utgå från svenska studier. Därför har vi till viss del baserat vår undersökning på litteraturstudier från utlandet. Utöver detta så har vi valt att avgränsa oss till den kommersiella fastighetsmarknaden. Detta beror främst på att vi påbörjade ett samarbete med SEB Commercial Real Estate group och ville att vår studie skulle vara relevant för deras arbete. 8

9 2. Metod 2.1 Tillvägagångsätt Inledningsvis så har vi använt oss av litteraturstudier för att få en mer genomgående översikt och kunskap inom vårt valda ämnesområde. Vi har valt att undersöka det relativt nya konceptet gröna byggnader, vilket har medfört att merparten av vår litteratur består av artiklar och forskningsstudier. Trots att vi har valt att avgränsa vår undersökning till den svenska fastighetsmarknaden så har vi använt oss av utländska källor. Detta beror på att den svenska marknaden för gröna byggnader är relativt begränsad och att implementeringen av systemen är i ett så pass tidigt skede. Miljöklassificeringssystemen är betydligt mer utvecklade och implementerade i omvärlden (främst Storbritannien, USA och Australien) vilket har medfört att den forskning och de studier som finns inom området är baserade på erfarenheter inom dessa miljöcertifieringssystem och från dessa länder. Problematiken med att genomföra en studie enbart baserat på svenskt material är att det saknas tillräcklig erfarenhet och kunskap inom ämnet, då detta är en relativt ny åtgärd. 2.2 Val av respondent I vår undersökning har vi valt att föra intervjuer med storbankerna Swedbank, SEB, Nordea och den finansiella investeringsinstitutionen NIB samt fastighetsvärderare från företagen DTZ, NAI Svefa och Newsec. Anledningen till att vi valde att genomföra intervjuer med både banker och fastighetsvärderare grundar sig på att vi ville undersöka sambandet mellan mervärdena i gröna byggnader kopplat till lånevillkoren som fastställs av bankerna. Utifrån denna tankegång har vi upprättat två individuella intervjumallar med anpassade frågor, vilka till stor del kommer att ligga till grund för vår analys och slutsats. Vi valde att inkludera dessa specifika banker och fastighetsvärderare i vår undersökning på grund av att de är de största och mest inflytelserika aktörerna inom vårt ämnesområde på den svenska marknaden. Trots att NIB, Nordiska Investeringsbanken, är en internationell finansinstitution så valde vi att genomföra en intervju med dem. Detta grundar sig på att de lånade ut kapital till bolaget City Con för att finansiera bygget av Liljeholmscentrumet, vilket är det enda LEED-Platinum projektet i Sverige. Det intressanta i sammanhanget var att NIB endast valde att finansiera projektet eftersom centrumet byggdes efter miljöcertifieringen LEED-Platinum. 9

10 3. Gröna Byggnader 3.1 Definition gröna byggnader Grönt byggande definieras av begreppet hållbart byggande. I samband med att miljömedvetenheten har ökat under senare år, så har grönt byggande utvecklats och implementerats i allt större omfattning. Strukturer och processer som är både miljövänliga och resurseffektiva under hela byggnadens livscykel har utvecklats. Dessa processer implementeras redan vid projektering, design, konstruktion, drift, underhåll, renovering och mynnar ut i en eventuell dekonstruktion. Strukturerna och processerna är tänkta att komplementtera och utveckla de klassiska byggnadsprocesserna i samband med ombyggnad, ekonomi, hållbarhet och komfort. (UEPA, 2009) Huvudsyftet med grönt byggande är att minska den totala och slutliga effekten av den bebyggda miljön på både människors hälsa och den naturliga miljön. Detta görs främst genom hantering av energi, vatten och andra resurser samt genom förebyggande åtgärder för skydd av människors hälsa och förbättrade möjligheter till förhöjd produktivitet. En minskning av avfall, föroreningar och miljöförstöring har också stor påverkan i utvecklingen mot förbättrade processer. (CIWMB, 2008) 3.2 Gröna hyresavtal Gröna hyresavtal fungerar som ett tillägg till det befintliga hyresavtalet och innebär ett ömsesidigt åtagande från både fastighetsbolaget och hyresgästen att gemensamt vidta åtgärder som är miljöförbättrande. Ett bra incitament för hyresgäster att teckna gröna hyresavtal är att de själva kan göra besparingar genom att minska elanvändningen. Vid tecknandet av ett grönt hyresavtal får man tillgång till en elrådgivning; vars syfte är att identifiera hur man ska göra besparingar i elanvändningen. Vinsten som utgår från dessa åtgärder fördelas mellan hyresgästen och fastighetbolaget. (Vasakronan, 2010) 3.2 Miljöklassningssystem Under de senare åren har klimatdebatten och miljöfrågorna fått en framträdande roll. Dessutom kan miljösmarta byggnadslösningar bli en konkurrensfördel i den rådande lågkonjunkturen. Kostnadsfördelarna på lång sikt i form av lägre driftskostnader, lägre risk för framtida miljöskuld, högre attraktionsvärde och ett värde i etisk rätt är ett hett diskuterat ämne. Vi har inledningsvis valt att beskriva de befintliga miljöklassningssystemen för att ge en översiktlig och beskrivande bild av systemet som helhet Allmän information om miljöklassningssystemet i Sverige I dagsläget finns det inget gemensamt utarbetat standardsystem för miljöklassningen av byggnader i Sverige. Sedan början av 1990-talet så har ett antal olika system inom miljöklassning arbetats fram. De olika systemen är ofta anpassade efter specifika inriktningar. Ett exempel på detta är systemet Miljöstatus som är specialiserat och inriktat på främst förvaltning och försäljningsprocesser av byggnader. Dessa system är i grunden baserade på det brittiska klassningssystemet BREEAM. År 2005 uppskattades antalet miljöklassificeringssystem uppgå till totalt 71 stycken olika metoder, 10

11 vilket bör uppgå till betydligt högre siffror i dagsläget. Anledningen till att det finns ett så pass stort antal olika miljöklassningssystem i världen grundar sig i att både nationella och lokala anpassningar implementeras i de olika systemen, då olika miljö- och lagstiftningsskäl förekommer i respektive land. (Törsleff KTH, 2009) Green Building är i grunden ett EU-initiativ, vilket ofta förväxlas med ett miljöklassningssystem. Det primära syftet med systemet är att effektivisera energianvändningen, vilket leder till lägre drift och underhållskostnader samt mindre koldioxidutsläpp. Systemet verkar för bättre energiledningssystem och minskad energianvändning i nya eller befintliga byggnader. (Samhällsbyggaren, 2009) Miljöklassad byggnad Miljöklassad byggnad är ett svenskt unikt utformat klassningssystem för att uppnå en bättre miljö, energieffektivisering och en förbättrad hälsa. Systemet har tagits fram av svenska forskare och experter i samarbete med bygg- och fastighetssektorn. Målsättningen med klassningssystemet är att ta fram ett svenskt system som tar nationell som såväl internationell forskning i beaktning samt är enkelt och entydigt utformat. Klassningssystemet ger normer för hur byggnaden bör fungera och vara upprättad samt kontrollerar energianvändningen, inomhusmiljön och de kemiska ämnena i byggnaden. Med hjälp av systemet kan förslag om förbättringar implementeras lättare samt kan utgå som underlag för sänkta drift och underhållskostnader, förmånligare försäkringspremier och bättre kreditvillkor. Miljöklassningen baseras på tre områden; energi, innemiljö och kemiska ämnen. Vid implementeringen av systemet har dessa områden ansetts mest väsentliga för byggnadens potentiella påverkan på människans hälsa och den närliggande miljön. Miljöaspekterna inom varje område betygsätts till fördel för en bedömning inom varje område och i sin tur en slutlig bedömning av hela byggnaden. Klassningssystemet är indelat i fyra olika nivåer: område, aspekter, indikator och klassningskriterier. Betygen består av: guld, silver, brons och klassad byggnad. Inom området energi så redovisas och betygsätts aspekterna; Energianvändning baserad på köpt energi Energibehov utifrån byggnadens fysiska utformning och värmeåtervinning Energislag baserat på andelar av använda energislag Inom området innemiljö så redovisas och betygsätts aspekterna; Ljudmiljö baserad på bedömning alternativt ljudklassning Luftkvalitet utifrån radonhalt, ventilation och kväveoxid i inneluften Termiskt klimat och dagsljus baserat på transmissionsfaktor, solvärmefaktor och dagsljus Fukt baserat på förekomst av eller risk för skador Risk för förekomst av legionella i vatten, vilket baseras på tappvarmvattentemperatur. Inom området kemiska ämnen så redovisas och betygsätts aspekterna; Förekomst av särskilt skadliga ämnen baserat på inventering 11

12 Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen med hjälp av loggbok, databas eller liknande Utfasning av särskilt farliga ämnen baserat på dokumentation (Byggabodialogen, 2010) BREEAM BREEAM är som tidigare nämnts det första och ursprungliga miljöklassningssystemet, vilket har lagt grunden för många av de andra välkända klassningssystemen. BREEAM utvecklades i Storbritannien i början av 1990-talet och ägs av BRE, vilket är en brittisk byggforskningsorganisation. (Samhällsbyggaren, 2009) I dagsläget har BREEAM flest klassade byggnader globalt. För tillfället är byggnader BREEAM-klassade samtidigt som är registrerade och genomgår klassificeringsprocessen. (Tema, 2008) Systemet bedömer miljöaspekter inom; - Ledning/Management En bra ledning av byggprojektet påverkar hela byggnadens livscykel. Detta baseras på hur väl uppföljningsarbetet implementeras och hur upplägget för det fortlöpande underhållet läggs upp. - Hälsa och Välbefinnande Bedömer människans livskvalité i byggnaden främst med hänsyn tagen till utformning av uppvärmning, belysning, luftkvalitet och ljudisolering. - Energi Denna kategori syftar till att minska koldioxidutsläppen, till följd av byggnader, och verka för energieffektivisering. - Transport Denna kategori omfattar en byggnads förmåga att minska koldioxidutsläppen till följd av transporterna kopplade till byggnaden. Ett positivt omdöme kan utgöras av effektiva resplaner som implementeras i byggprocessen samt närhet till kollektivtrafik och liknande. - Vatten Kategorin syftar till en god hushållning med resursen vatten. Detta görs i form av resurseffektiva system och anordningar i byggnaden. - Material och Avfall Syftar till att undersöka produktionen och energiåtgången för framställningen av de råvaror som används i uppförandet av en byggnad. Dessutom tas det stor hänsyn till att avfallshanteringen sker på ett miljömässigt effektivt sätt. - Landanvändning och Ekologi Undersöker i vilken grad byggnadens utformning värnar om miljön och vilken typ av mark (råmark, bebyggd mark eller sanerad mark) byggnaden har uppförts på. 12

13 - Förorening Bedömer kemikalieanvändningen och de eventuella utsläpp byggnaden genererar. Egenskaper som bedöms är främst uppvärmningssystem, avrinningssystem, användandet av oljeupptagare/filter. (Bonde, Lind & Lundström, 2009) Det finns tre olika faktorer som påverkar det slutliga betyget för BREEAM-klassningen. Dessa utgörs av viktning av poängen för de nio ovanstående områdena. Utöver detta så finns det ett antal minimikrav som byggnaden måste uppfylla för att erhålla ett visst betyg. Dessutom finns det möjlighet att addera procentenheter, för att höja sitt slutliga betyg, till den tidigare viktade poängsumman. Detta är så kallade innovationspoäng som tilldelas om byggnaden utformas efter miljöeffektiva byggnadslösningar. Den viktade poängsumman för de nio områdena adderat med den eventuella innovationspoängen räknas sedan om till en procentsats. Denna procentsats är beroende av byggnadens egenskaper och betygsskalan graderas från Pass, Good, Very Good, Excellent till Outstanding LEED LEED är ett amerikanskt utformat miljöklassningssystem, som administreras av United States Green Building Council (USGBC). LEED infördes på den amerikanska marknaden år 1998 och i dagsläget så tillämpas klassningssystemet i 91 olika länder. Huvudsyftet med systemet är att utveckla och främja ett miljövänligt och långsiktigt hållbart fastighetsbestånd, vilket ska ha som mål att förhöja livskvalitén hos användarna. I dagsläget har bara Indien och Kanada gjort anpassningar av systemet, vilket innebär att de resterande länderna som använder sig av klassningssystemet måste följa de amerikanska regelverken och standarderna. Arbetet att anpassa systemet efter svenska förhållanden är satt i verket. Det finns ett antal olika LEED-verktyg för att bedöma olika typer av byggnader. Eftersom vår frågeställning berör främst kommersiella byggnader har vi valt att i första hand framställa detta verktyg. Verktyget heter LEED New Commercial Construction and Major Renovation (LEED NC). LEED NC undersöker vattenanvändningen, energianvändningen, inomhusmiljön, lokaliseringen och konstruktionsmaterialet. I LEED NC-verktyget så ges poäng i följande sju kategorier: - Hållbar byggplats Denna kategori klassar värdet av byggplatsen, närheten till allmänna kommunikationsmedel, föroreningar projektet orsakat samt det öppna landskapet på platsen. - Vattenanvändning Bedömer i vilken grad man hushåller med vatten samt vilket typ av vatten som används till olika ändamål. 13

14 - Energi och atmosfär Bedömer energiåtgång och effektivitet. - Material och resurser Materialanvändningen utvärderas och betygsätts. Återanvändning och förnyelsebara material betygsätts högre. - Inomhuskvalitén Syftar till at förbättra inomhusmiljön, bland annat genom förbättrad ventilation och belysning. - Innovation och design Denna kategori finns till för att uppmuntra till att byggnaden tilldelas egenskaper som inte finns inom LEED-systemets ramar. - Regional prioritet Denna kategori behandlar lokala miljöfrågor som skiftar från stat till stat. Maxpoängen inom denna kategori är dock fyra. Poängen fördelas mellan de olika kategorierna i förhållande till den miljöpåverkan dessa har. Vissa grundförutsättningar finns dock inom samtliga kategorier, bortsett från innovation och design samt regional prioritet, för att få certifiering. Betygsgränserna graderas från Certified, Silver, Gold till Platinum Green Star rating system Green Star rating system är ett miljöklassningssystem som tillämpas i Australien med ledning från Green Building Council of Australia (GBCA). Systemet baseras på både BREEAM samt LEED och introducerades på marknaden Huvudtanken med Green Star är att skapa en enhetlig bild av en grön byggnad, erhålla verktyg för att bedöma detta, påverka byggnadens livscykel positivt ur ett miljömässigt perspektiv och öka allmänhetens medvetenhet om fördelarna med grönt byggande. I dagsläget finns ett antal olika Green Star-verktyg anpassade efter olika användningsområden. Det huvudsakliga skälet till att Australien inte valde att använda sig av de befintliga systemen är att de inte ansågs tillräckligt flexibla och tillämpliga. Systemen bygger på amerikanska och engelska standarder och regler, vilka inte är tillämpliga i Australien. För att exemplifiera detta så anses energisparande åtgärder viktigare än vattensparande åtgärder, vilket är motsägande i ett land som har konstant vattenbrist. Systemet har hittills implementerats i Nya Zeeland samt Sydafrika och GBCA arbetar hårt med att sprida och skapa lokalt anpassade versioner av miljöklassningssystemet. Systemet bedöms och poängsätts enligt nio olika kategorier: 14

15 - Energianvändning Bedömer byggnadens energieffektivitet och utsläppsmängd. - Utsläpp I vilken mån utsläppen från byggnaden påverkar miljön och atmosfären. - Transport Analysering av infrastrukturen i byggnadens närmiljö. - Material I denna kategori analyseras mängden och typen av material som har använts vid uppförandet av byggnaden. - Vattenutnyttjande Analyserar utformningen av sanitära system och fördelar ges till byggnader som använder sig av alternativa vattenkällor. - Markanvändning och ekologisk påverkan Undersöker i vilken grad byggnadens utformning värnar om miljön och vilken typ av mark (råmark, bebyggd mark eller sanerad mark) byggnaden har uppförts på. - Inomhusklimat Syftar till at förbättra inomhusmiljön, bland annat genom förbättrad ventilation och belysning. - Management I denna kategori analyseras ledningen för den hållbara utvecklingen inom främst design, utförande och konstruktion. - Innovation Inom denna kategori undersöks om byggnaden tillämpar någon byggnadsteknisk innovation, vilket kan motverka negativa miljöeffekter. Poängsumman beräknas genom att man adderar poängen från varje kategorisumma. Kategorisumman beräknas på följande sätt= (Erhållna poäng/ Maximalt antal poäng)*100. För att kunna beräkna ut den slutgiltiga poängsumman för byggnaden måste respektive kategoripoäng (med undantag för innovationspoängen) viktas. Viktningsfaktorn baseras på ett antal olika omständigheter. Alltifrån Australiens Greenhouse Office, geografiska skillnader till OCED:s rapport om hållbara byggnader spelar en viktig roll i att uppskatta viktningsfaktorn. Den viktade kategoripoängen beräknas på följande sätt=((kategoripoäng i %)*(viktfaktor i %))/100 15

16 Den viktade poängsumman för respektive kategori räknas samman och den maximala poängen utgör 100. Utöver dessa 100 poäng kan ytterligare 5 poäng erhållas för innovation. Detta ligger som grund för den slutliga bedömningen. Green Star rating system har 6 stycken olika betygsteg: 1 stjärna = poäng 2 stjärnor= poäng 3 stjärnor = poäng 4 stjärnor = poäng (Best Practice) 5 stjärnor = poäng (Australian Excellence) 6 stjärnor = poäng (World Leadership) För att byggnaden ska bli certifierad krävs minst fyra stycken stjärnor, certifikatet Best Practice. 16

17 4. Kreditgivningsprocessen Kreditgivning hör till bankernas principiella verksamhet och är i grunden en förmedling av sparade medel till låntagarna. Bankerna ska förvalta dessa sparade medel på bästa möjliga sätt och därför behövs en process där man bedömer och mäter riskerna förknippade med långivningen. De fyra stora bankerna har i stort sett en liknande kreditgivningsprocess. Risken bedöms enligt två kriterier, låntagarens återbetalningsförmåga samt genom bedömning av säkerheterna ställda för krediten. Enligt slutsatser dragna av konsekvenserna från 1990-talets bankkris anses återbetalningsförmågan vara den viktigaste bedömningsaspekten medan krediter utan säkerhet naturligtvis bedöms hårdare. Bankerna är mer intresserade av projekt som ger stabila kassaflöden än mer osäkra projekt som eventuellt kan ge hög avkastning. De utför kvantitativa och kvalitativa analyser som leder fram till ett riskbetyg som sedan omprövas årligen. Pantbrev i fastighet är den vanligaste formen av säkerhet. Bankerna kan också komplettera sin analys med externa kreditbedömningar. Syftet är att bankerna ska utföra en helhetsbedömning av kunden. Det betyder att man tar hänsyn till övriga intäkter från en kund utöver den generella riskklassificeringen av krediten. Bankens prissättning av lån tar hänsyn till riskklasser och säkerheter. Den observerade utvecklingen på marknaden visar ett allt större sammanband mellan räntorna för krediterna samt riskklassificeringen av låntagarna. Den moderna kreditgivningsprocessen är alltmer individualiserad vilket täcks av de nya kapitaltäckningsreglerna. Syftet med detta är att krediterna ska prissättas rättvisare. Kapitaltäckningsregler behövs på grund av den väsentliga roll banker spelar i det moderna samhället. I de fall störningar uppstår på den finansiella marknaden kan det få stora konsekvenser för alla i samhället och därför existerar ett behov av granskning och styrning vad gäller bankernas risktagande. Baselackordet beskriver kapitaltäckningskraven som har betydelse internationellt. Detta innefattar hur mycket eget kapital en bank måste ha som säkerhet gentemot summorna de lånar ut till olika låntagargrupper. Detta ackord delar in kapitaltäckningskraven i fyra rätt grova riskklasser, vilka inte anses tillräckligt specifika och därför pågår nu en vidareutveckling. Målet är att bättre bedöma krediters risk och avkastning samt att skapa en mer individuell riskbedömning där låntagare som bedöms ha låg risk har tillgång till billigare krediter. Meningen är att krediterna ska prissättas mer rättvist. Lån med låg ränta ges till projekt med stabila kassaflöden som kanske inte generar så stor vinst men inte heller löper särskilt stor risk för förluster. (Riksbanken, 2009) 17

18 5. Mervärden och ökad lönsamhet av gröna byggnader Gröna byggnader är ett relativt nytt fenomen och därför kan det vara svårt att exakt specificera och kvantifiera fördelarna med den här typen av fastigheter. Det finns inte så många sådana objekt och det kan vara svårt att hitta jämförbara ordinära byggnader (som inte energieffektiviserats). Olika certifieringar komplicerar därtill situationen och det kan vara svårt att enas om vilken av dessa som har betydelse och vad benämningen grön byggnad egentligen innebär. Det finns viss skepsis att man överdriver kostnaderna av energieffektivisering jämfört med fördelarna av åtgärderna.( Bonde, Lind & Lundström, 2009) Ett exempel är Kungsbrohuset som har nått nivån klass A av certifieringen Miljöklassad Byggnad men hade ingen nämnbar förstoring av byggbudgeten. Detta beror på ökade kunskaper och ett miljöinriktat tankesätt redan i projekteringsstadiet. Olika perspektiv, t.ex. hyresgästens i jämförelse med bostadsföretaget, leder till perceptionen av olika mervärden relaterade till gröna byggnader. Men de mest utmärkande mervärdena gröna byggnader generar är: Högre driftnetto till följd av lägre driftkostnader och/eller möjligheten att ta ut högre hyra. Enligt studien Does green pay off? av Miller, Spivey and Florence (2008) så är hyresgäster villiga att betala en höge hyra för en LEED klassad byggnad. I denna studie framgår det att LEED certifierade byggnader i USA har genomsnittligt 25 % högre hyra år 2008 än ej LEED certifierade byggnader. Även andra studier tyder på att gröna byggnader innebär högre hyror och minskade driftkostnader.(reed & Wilkinson, 2007) Gröna byggnader uppskattas ha högre försäljningsbarhet och fördelar i anbudsförfarande. Detta grundar sig på att fastighetsägarna är intresserade av att sänka sina kostnader. Vilket bevisar att det mest väsentliga ökade mervärdet verkar vara sänkta driftkostnader. Detta framgår av en studie genomförd genom intervjuer med transaktionsrådgivare, Stålhuvud (2008). I studien från 2008 framgick det också att det inte fanns något som visade på att certifiering har betydelse på marknaden, men att rådgivarna tror att det kommer ha det i framtiden. De påvisade också att i en lågkonjunktur så blir hållbarhet samt gröna byggnader en icke prioriterad fråga. (Persson, 2009) Gröna byggnader medför fördelar i marknadsföring för fastighetsbolag och företag samt möjligheten att lättare hitta hyresgäster. Detta ingår under benämningen green marketing, vilket innebär att kunder som blir informerade om en produkts fördelaktiga effekt på miljön kommer att ta hänsyn till detta när de bestämmer sig för att köpa produkten. (Hess & Timén, 2008) Gröna byggnader är bättre förberedda inför framtida krav och kan anses inneha en garanti att de kommer behålla marknadsvärdet i framtiden. De anses vara en god investering på lång sikt. De är mer förberedda på eventuella ändringar i lagstiftning om det i framtiden skulle bli högre miljökrav för byggnader. De skulle också bättre klara av en ökning av energipriserna samt ökade krav från hyresgäster. (Bradshaw, Connelly & Cook, 2007) Ett av mervärdena är bättre kontroll över funktioner i byggnaden som är viktiga ur energianvändnings- samt hållbarhetssynpunkt. Detta kan innebära minskad produktion av 18

19 CO2, minskad vattenförsörjning, gas och elektricitet konsumtion, mindre avfall, mindre utnyttjande av naturresurser och bättre hälsa och komfort för de bosatta. Gröna byggnader uppfyller antingen en del eller samtliga av de nämnda funktionerna. Enkelt uttryckt har gröna byggnader en minskad påverkan på miljön medan de samtidigt förbättrar användarnyttan. (Myers, Reed & Robinson, 2007) Företag kan lokalisera sig i gröna byggnader för att förbättra sin image och understryka sin miljöprofil, vilket anses vara en viktig fördel relaterad till kommersiella lokaler. I bostadsföreningar är det mer vanligt med idealister som tar initiativ i samband med gröna byggnader. (Claassen, 2009) Vakansnivån och omflyttningsgraden kan bli lägre i gröna byggnader. Miller, Spivey and Florence (2008) studien visar att den lägre vakansgraden förknippad med gröna byggnader leder till högre värden som säkerligen överstiger kostnaderna av att bygga en grön byggnad. Det abstrakta i denna studie var att tillfrågade hyresgäster/privata företag inte var villiga att betala mer för grönt men de ville betala mindre för ordinära byggnader, vilket kan vara en paradox orsakad av frågor ställda på fel sätt. I studier gjorda i Australien framgår det att gröna byggnader oftare har längre kontrakt än ordinära byggnader. (Bonde, Lind & Lundström, 2009) Gröna byggnader borde eventuellt innebära en säkrare investering med lägre risk än ordinära byggnader vilket borde medföra lägre försäkringspremier och låneräntor. (FRICS, 2008) Gröna byggnader brukar ha bättre innemiljö än konventionella byggnader. Detta anses leda till högre produktivitet bland de anställda men denna koppling är komplex. Detta kan bero på att kostnaderna som är ett resultat av dålig inomhusmiljö (till exempel låg produktivitet eller hög frånvaro) kan vara dolda.(eichholtz, Kok & Quigly, 2009) Effekterna på hälsa och produktivitet som orsakas av dålig innemiljö har diskuteras och lett till att hyresgäster i många fall är villiga att betala mer för en fördelaktigare inomhusmiljö. I Fisk (2000) studien utförd i USA har man försökt att kvantifiera potentiella fördelar av bättre inomhusmiljö i amerikanska kommersiella byggnader. I studien har man kommit fram till att den amerikanska staten gör årliga besparingar på runt 30 miljoner dollar kopplat till bättre produktivitet och hälsa samt bättre inomhusmiljö. Dessa besparingar härleds till minskningar av respiratoriska sjukdomar, allergisymptom och bättre produktivitet allmänt oavsett hälsofaktorerna på arbetsplatserna. Detta anses speciellt viktigt för tjänstföretag som är mycket beroende av humant kapital. 19

20 6. Fastighetsvärderarnas syn på gröna byggnader 6.1 Allmänt om gröna byggnader Erfarenhet kring värderingen av gröna byggnader Gemensamt för fastighetsvärderarna är att det finns relativt liten erfarenhet av arbetet kring gröna byggnader. Detta beror främst på att det i dagsläget finns så få objekt och att implementeringen av systemen är så pass nyetablerad på den svenska marknaden. Den främsta anledningen till miljöstandardens hårda genomslagskraft på den svenska marknaden beror på hyresgästernas krav. Detta påverkar framförallt de utländska investerarna som kommer från områden med en starkare och mer präglad implementering av miljösystemen. Ett av värderingsföretagen vi intervjuade har dock större erfarenhet av dessa system, då de är en av grundarna till Green Building Council. Kunskapen inom de olika certifieringarna Alla värderingsföretag har kunskap inom de olika certifieringssystemen. Störst spridning har miljömärkningen EU- Green Building haft. Detta är ingen certifiering, men innebär att byggnadens energiåtgång har minskat med 25 %. LEED och BREEAM har haft ungefär lika stor genomslagskraft i Sverige och man arbetar för tillfället med att ta fram en svensk standard av de både systemen. Skanska har tillämpat BREEAM i stora projekt och NCC har använts sig av LEED-certifieringen. Miljöklassad byggnad är ett enkelt system, som främst används för att miljöklassa redan befintligt fastighetsbestånd. Specifikt för detta system är att det bara tar hänsyn till byggnadens prestanda och inte mark samt områdesfaktorer eller liknande. Betydelsen av certifiering Det finns byggnader som har låg energiförbrukning men som trots detta inte har fått certifiering av olika anledningar. Detta kan exempelvis bero på att de saknar vissa särskilda funktioner som de olika certifieringssystemen kräver. Avsaknaden av dessa funktioner är ofta relativt oväsentliga för värderingen, vilket leder till att dessa fastigheter värderas på samma sätt som de miljöcertifierade byggnaderna. Lönsamheten i gröna byggnader till följd av energieffektiviseringen Alla de tre intervjuade värderarna var eniga om att den övervägande främsta lönsamheten i gröna byggnader genereras i form av minskade energikostnader, vilket påverkar driftnettot. Utöver detta tog företagen upp den indirekta lönsamhetspåverkan hyresgästen får genom sin miljöprofilering i valet av att hyra lokaler i en grön byggnad. Detta är en miljöpolicy och marknadsföringsstrategi som profilerar företagen som väljer gröna lokaler. Detta bidrar till att dessa fastigheter står sig bättre i lågkonjunkturer, vilket leder till en mindre vakansgrad. Byggnader med en tydlig miljöklassning bedöms ha en mindre risk, vilket leder till ett högre marknadsvärde i bedömningen. Värderarna konstaterade också att det är främst stora internationella organisationer som har som krav att 20