Att tänka på för dig som ska låna pengar

Transkript

1 Att tänka på för dig som ska låna pengar Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (28) Innehåll 1 Inledning Att låna pengar för ett fastighetsköp Inledning Kreditprövning Säkerheter PANT BORGEN PRESKRIPTION AV BORGENSÅTAGANDE Lån KONTANTINSATS BOTTENLÅN TOPPLÅN AMORTERINGSMETODER Försäkringar Vissa kostnader Vad händer om du inte kan betala? Inledning Utmätning Konkurs Utkrävande av betalning från borgensman Skuldsanering Bilaga 1: NJA 2007 s Bilaga 2: Nacka tingsrätts beslut i mål nr ä

3 3 (28) 1 Inledning I denna informationsskrift behandlas först hur det går till att låna pengar till ett fastighetsköp, varvid redogörs för kreditprövning, säkerheter samt olika typer av lån och amorterings-metoder. Därefter behandlas vad som händer om kredittagaren får betalningssvårigheter och inte kan betala ränta eller amortering på sitt lån. 2 Att låna pengar för ett fastighetsköp 2.1 Inledning För de allra flesta är ett fastighetsköp den största investeringen som någonsin görs. Eftersom det är mycket få förunnat att kunna betala hela fastighetsköpet kontant lånas oftast pengarna hos något kreditinstitut. Det är här främst fråga om banker, hypoteksinstitut och försäkringsbolag. Förutsättningarna och villkoren för kreditinstitutens långivning kan skilja sig åt på många punkter, varför det är viktigt att du kontaktar flera kreditgivare för en jämförelse och begäran om offerter. 2.2 Kreditprövning Det är din ekonomi som avgör hur mycket kreditgivaren är villig att låna ut. Det kan därför vara bra om du undersöker dina lånemöjligheter och utverkar ett skriftligt lånelöfte från kreditgivaren redan innan du börjar leta efter ett hus. För att få ett lån beviljat måste normalt en kreditansökan lämnas till kreditgivaren. Med denna kreditansökan som underlag gör kreditgivaren en kreditprövning, som denne enligt lag (Lag om bank- och finansieringsrörelse (2004:297)) är skyldig att göra. Prövningen går ut på att sökandens återbetalningsförmåga, d.v.s. dennes förväntade möjligheter att betala ränta och amorteringar på den sökta krediten, undersöks. Kreditgivaren undersöker härvid normalt kreditsökandens inkomst, skuldsättning, större regelbundna utgifter för t ex hushåll, underhåll och resekostnader samt om det finns några borgensåtaganden. Kreditgivaren inhämtar vanligen också en kreditupplysning hos Upplysningscentralen (UC). Av denna får kreditgivaren information om bl a inkomst och förmögenhet, krediter med och utan säkerhet samt om det finns några betalningsanmärkningar. Enligt Finansinspektionens Allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden (FFFS 2011:47) bör kreditgivaren vid bostadskrediter, som ett led i bedömningen av kredittagarens återbetalningsförmåga, även upprätta en boendekostnadskalkyl. En bank eller annan kreditgivare har inte någon skyldighet att bevilja en kredit även om den kreditsökande har återbetalningsförmåga och kan lämna betryggande säkerhet för den sökta krediten. Om det skulle uppstå tvist om huruvida kreditprövningen skett på ett korrekt sätt finns det möjlighet att vända sig till Allmänna reklamationsnämnden (ARN), som kostnadsfritt kan

4 4 (28) pröva ärendet. Allmänna reklamationsnämnden kan dock inte pröva ärenden där det krävs muntlig bevisning. Nämndens rekommendationer är inte heller bindande för kreditgivaren. Naturligtvis finns det även möjlighet att vända sig till allmän domstol. Skulle kreditprövningen inte ha skett på ett korrekt sätt, kan detta få betydelse för såväl låntagarens som eventuell borgensmans betalningsskyldighet för lånet. Motsvarande gäller även vid s.k. tredjemanspant (när tredjeman sätter sin egendom i pant för annans kredit). 2.3 Säkerheter Förutom att kreditsökanden ska ha återbetalningsförmåga för krediten krävs normalt att betryggande säkerhet i fast (eller lös) egendom eller i form av borgen lämnas. Säkerheten är till för att kreditgivaren inte ska riskera att lida en förlust om kredittagaren inte kan betala tillbaka lånet. Skulle det vara så att kredittagaren inte kan betala kan kreditgivaren nämligen ta säkerheten i anspråk för att få betalt för sin fordran PANT När man lånar pengar för att köpa en fastighet pantsätter man normalt denna som säkerhet för lånet. Kreditgivaren (panthavaren) får härvid panträtt i fastigheten, vilket innebär att han under vissa förutsättningar har rätt att sälja panten för att få betalt för sin fordran på kredittagaren (pantsättaren) om denne inte kan betala. Pantsättning av en fastighet sker genom att fastighetens ägare lämnar över ett pantbrev till kreditgivaren som pant för lånefordringen. Detta innebär att förutom att själva pantbrevet ska överlämnas till kreditgivaren måste en s.k. pantförskrivning göras. Denna görs normalt i skuldebrevet och innebär att kreditgivarens fordran knyts till det aktuella pantbrevet. När det gäller s.k. datapantbrev ska detta anses ha överlämnats till borgenären (kreditgivaren) när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. Pantförskrivningen görs även här normalt i skuldebrevet. Pantbrevet är ett bevis om inteckning i fastigheten, d v s inskrivning i fastigheten av ett visst penningbelopp. Detta betyder att en ansökan om inteckning måste föregå utfärdandet av ett pantbrev. Ansökan om inteckning görs hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) och det är också inskrivningsmyndigheten som utfärdar pantbrevet om det är fråga om ett skriftligt sådant. Datapantbrev utfärdas av Lantmäteriverket. Vid beviljande av inteckning uttas en stämpelskatt om 2 procent av det belopp som intecknas (d.v.s. 2 procent av pantbrevets belopp). Dessutom tar inskrivningsmyndigheten ut en expeditionsavgift för sin handläggning av ärendet. Detta är kostnader som köparen får stå för. Om det redan finns uttagna pantbrev i fastigheten övertar köparen emellertid dessa från säljaren utan kostnader. Det är alltså en fördel för köparen om det finns pantbrev att överta från säljaren. Tidpunkten för den mot pantbrevet svarande inteckningen bestämmer var i prioritetsordningen (förmånsrättsordningen) panthavaren hamnar när det gäller rätt till betalning ur panten vid en eventuell exekutiv försäljning av fastigheten. En äldre inteckning har härvid företräde framför en yngre och vid samtida ansökan ges lika rätt.

5 5 (28) BORGEN Vid bostadslån utgör borgen ibland ett komplement till pantsäkerhet i fastigheten. Borgen ingås vanligen genom att en s.k. borgensmening tas in i skuldebrevet. När det gäller det s.k. topplånet (se avsnitt 2.4.3) räcker det nämligen inte alltid med endast fastigheten som säkerhet utan kredittagaren måste lämna en tilläggssäkerhet. Borgen är ett åtagande av en eller flera personer (borgensmän) att betala en skuld för någon annan om denne inte betalar. Borgen kan antingen vara proprieborgen eller enkel borgen. Vid proprieborgen går borgensmannen i borgen såsom för egen skuld, vilket innebär att kreditgivaren omedelbart kan kräva vem han vill av borgensmannen eller kredittagaren om någon betalning har uteblivit. Vid enkel borgen blir borgensmannen betalningsskyldig först sedan det konstaterats att kredittagaren inte kan betala. Oavsett om det är fråga om proprieborgen eller enkel borgen har borgensman som tvingats betala hela eller delar av ett lån regressrätt mot kredittagaren, d v s han kan kräva tillbaka pengarna från denne. Inom kreditväsendet är proprieborgen den vanligast förekommande borgensformen. Om det finns flera borgensmän för samma lån beror omfattningen av vardera borgensmannens ansvar på hur borgensåtagandet är utformat. Det vanligaste är härvid att borgensmännen är solidariskt ansvariga, vilket innebär att kreditgivaren kan kräva vem han vill av borgensmännen på hela beloppet om kredittagaren inte betalar. Den borgensman som därigenom tvingas betala har emellertid regressrätt mot de övriga. Har borgensmännen förbehållit sig s k delad ansvarighet kan kreditgivaren däremot inte kräva den enskilde borgensmannen på mer än hans andel. För den som funderar på att gå i borgen för någon är det viktigt att observera att borgensåtagandet kvarstår oberoende av om en eventuell intressegemenskap med kredittagaren upphör. Vidare kan borgensmannen få träda in och betala om kredittagaren avlider och dennes dödsbo inte har tillräckligt med medel för att täcka kredittagarens skuld. Det är också viktigt att komma ihåg att en borgensman inte har rätt att säga upp sitt borgensåtagande. Innan ett borgensåtagande godtas som säkerhet, sker normalt en kreditprövning av borgensmannen från kreditgivarens sida för säkerställande av att borgensförbindelsen utgör betryggande säkerhet för lånet (Finansinspektionens Allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden, FFFS 2011:47 jämte 8 kap 1 lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse). Borgensförbindelsen kan anses utgöra betryggande säkerhet om borgensmannen har avyttringsbara tillgångar som efter en försiktig värdering bedöms tillräckliga för att infria borgensansvaret och/eller har en sådan ekonomi som möjliggör betalning av kredittagarens skuld. Borgensmannens övriga förpliktelser bör därvid beaktas. Enligt FFFS 2011:47 bör kreditgivaren innan borgensmannen gör sitt borgensåtagande informera denne om:

6 6 (28) under vilka förutsättningar borgensmannen kan tvingas infria sitt borgensåtagande, när flera borgensmän finns, huruvida kreditgivaren har möjlighet att efter fritt val kräva hela betalningen av en eller flera av borgensmännen, att borgensåtagandet kvarstår oberoende av om en eventuell intressegemenskap med den ursprunglige kredittagaren upphör samt att borgensåtagandet kan medföra att borgensmannens tillgångar, inklusive bostaden, måste säljas. En kreditgivare bör även beakta borgensmannens intresse av att innan åtagandet om borgen ingås, få ta del av sådana uppgifter i kreditprövningen som är av betydelse för åtagandet, t.ex. om krediten ges för att sanera kredittagarens ekonomi eller om det finns betalningsanmärkningar. Kreditgivaren bör beakta att en borgensman bör kunna förutsätta att en tillfredsställande kreditprövning gjorts avseende kredittagarens återbetalningsförmåga. Ett borgensåtagande kan komma att jämkas med stöd av 36 avtalslagen om kreditgivaren har brustit vid kreditprövningen PRESKRIPTION AV BORGENSÅTAGANDE Ett borgensåtagande kan falla bort p. g. a. preskription, dels därför att fordringen mot huvudgäldenären har preskriberats, s.k. accessorisk preskription, dels därför att borgensåtagandet som sådant preskriberats, självständig preskription. Enligt 2 1 st preskriptionslagen preskriberas en fordran tio år efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan, t.ex. genom att gäldenären skriftligen krävs på betalning. Preskriptionstiden är dock tre år för fordran mot en konsument, om det avser en vara, tjänst eller annan nyttighet som en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har tillhandahållit konsumenten för huvudsakligen enskilt bruk. Detsamma gäller för fordran mot den som har gått i borgen för betalningen av en sådan fordran. Den treåriga preskriptionstiden gäller dock inte fordringar som grundar sig på löpande skuldebrev. Den självständiga borgenspreskriptionstiden börjar enligt 2 1 st preskriptionslagen löpa från borgensåtagandets tillkomst. Härmed avses den dag när borgensmannen blev bunden mot borgenären. Huvudprincipen är att även villkorliga fordringar preskriberas från tiden för avtalets ingående. Borgenärers fordringar på betalning för prestationer som ska fullgöras i framtiden anses dock ha tillkommit först när prestation skett eller fordringen annars förfallit till betalning. En fordran på hyra får alltså anses ha uppkommit först när den tid som hyran belöper på har gått till ända eller, vid förskottsbetalning, när hyran förfallit till betalning. En hyresfordran gentemot konsument som uppkommer den 1 mars 2010, preskriberas således den 1 mars Om borgensförbindelsen för hyresfordran ingicks den 1 mars 2010 eller tidigare, har borgensförbindelsen preskriberats p. g. a. att den självständiga borgenspreskriptionstiden löpt ut (3 års preskriptionstid vid konsumentfordringar), varför borgensmannen inte längre är skyldig att infria sitt borgensåtagande.

7 7 (28) 2.4 Lån KONTANTINSATS Enligt FFFS 2010:2 gäller följande: När ett företag lämnar kredit mot säkerhet i form av pant i bostad bör det begränsa krediten, så att belåningsgraden för bostaden inte överstiger 85 procent av bostadens marknadsvärde vid tidpunkten för kreditens lämnande." Följden är att kreditgivarna kräver att en kontantinsats på åtminstone 15 procent av köpeskillingen betalas till säljaren. Det förekommer dock att låntagare kringgår det s.k. bolåntaket genom att ta blancolån (lån utan säkerhet) BOTTENLÅN Bottenlån kallas det lån som har pantbrev med bästa förmånsrätt som säkerhet (kallas även hypotekslån). Dessa lån lämnas i allmänhet av bostadsinstituten och större försäkringsbolag, varvid fastigheten utgör säkerhet för lånet. Kreditgivaren avgör hur mycket det är möjligt att låna med fastigheten som säkerhet. Man talar härvid om fastighetens belåningsgrad. Belåningsgraden ligger oftast någonstans mellan 70 och 85 procent. Om låntagaren blir helkund, kan vissa låneinstitut acceptera bottenlån på en högre nivå än annars. Vid köp brukar bostadens belåningsvärde beräknas på det lägsta beloppet av köpeskillingen och värderingen. Om man betalar kr för en fastighet som är värderad till kr blir belåningsvärdet kr. Är kreditgivarens belåningsgrad 80 procent av belåningsvärdet är det möjligt att låna kr, d v s 80 procent av kr, med fastigheten som säkerhet. På bottenlånet kan man välja mellan att ha rörlig ränta eller att binda räntan från 3 månader och upp till 10 år. De flesta banker erbjuder 3-månadersränta som den kortaste räntan idag. Rörlig ränta innebär att räntesatsen följer förändringarna på räntemarknaden. Fast ränta innebär att räntan inte påverkas av förändringar på räntemarknaden utan räntesatsen är densamma under hela räntebindningsperioden. Valet av rörlig eller bunden ränta beror helt enkelt på vad man tror om framtiden. Den som tror att räntorna kommer att stiga väljer bunden ränta medan den som tror att räntorna kommer att sjunka väljer rörlig ränta. Förmodligen är det emellertid så att man sover bättre om natten om inte hela lånet läggs upp med rörlig ränta, i vart fall om lånet är stort. Om man väljer fast ränta kan det vara lämpligt att dela upp lånet i minst två delar som räntejusteras vid olika tidpunkter. Därigenom undviker man att bli bunden av ränteläget vid ett enda tillfälle och minskar därmed risken att få hela lånet placerat till en hög ränta. Det är dock viktigt att observera att om man vill lösa ett lån med fast ränta under pågående räntebindningsperiod måste man normalt betala ränteskillnadsersättning till kreditgivaren. En kombination av bunden och rörlig ränta kan också vara ett bra alternativ. Det är då viktigt att den del av lånet som läggs upp med rörlig ränta inte är större än att hushållets ekonomi kan klara de kortare eller längre räntetoppar som ibland inträffar. Lån med rörlig ränta kan alltid lösas i förtid utan extra kostnader för kredittagaren. Ett bottenlån har längre amorteringstid (ofta år) än ett topplån och ofta finns även möjlighet att få bottenlånet amorteringsfritt under de första åren. Vidare kan sägas att

8 8 (28) räntesatsen normalt är lägre för ett bottenlån än för ett topplån. Att räntan är lägre beror på att kreditgivaren har bättre säkerhet för bottenlånet och sålunda löper mindre risk för förluster TOPPLÅN Topplån kallas det lån som du behöver utöver bottenlånet. Topplånet läggs ovanpå bottenlånet och är den del av lånet som inte ryms inom fastighetens belåningsgrad. När det gäller topplånet räcker det inte alltid med endast fastigheten som säkerhet. Banken kan därför kräva att kredittagaren lämnar en tilläggssäkerhet. Anledningen till detta är att enbart fastigheten inte anses utgöra betryggande säkerhet för lånet. Fastighetens värde kan ju variera över tiden, varvid värdet på säkerheten kan minska. Topplånet kan endast fås med rörlig ränta och räntan är vanligen högre än för bottenlånet. Därför bör man naturligtvis amortera först på detta lån. Amorteringstiden för ett topplån brukar vara 20 år eller kortare AMORTERINGSMETODER Kredittagaren kan normalt välja mellan olika sätt att återbetala lånet. Kredittagaren kan härvid välja rak amortering, annuitetslån eller serielån. Diskutera med banken vilket som är lämpligast i ditt fall. Rak amortering innebär att kredittagaren amorterar ett lika stort belopp på lånet vid varje betalningstillfälle. Därutöver betalas ränta som beräknas på den aktuella skulden. Allt eftersom kredittagaren betalar tillbaka minskar låneskulden, varvid också räntekostnaden minskar. Annuitetslån är konstruerat så att summan av amortering och ränta är ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle. Detta innebär att i början är en stor del av detta belopp ränta och en mindre del amortering på skulden. I slutet av lånets löptid blir det tvärtom. För ett serielån ökar amorteringens storlek successivt under lånets återbetalningstid. Lånet kan här vara av trappstegsmodell. De första 5 åren kan t ex amorteringen vara 1 procent av skulden för att sedan öka till 2 procent under de följande 5 åren. Därutöver tillkommer ränta. 2.5 Försäkringar Hos de flesta kreditgivare finns det möjlighet att teckna någon form av försäkring som ger efterlevande möjlighet att bo kvar i huset även om låntagaren skulle avlida innan lånen är till fullo betalda. Dessa försäkringar kan behöva kompletteras med eller ersättas av annan livförsäkring. Det är lämpligt att diskutera dessa frågor med kreditgivaren samtidigt som övriga villkor för lånet diskuteras. 2.6 Vissa kostnader Vissa kostnader uppkommer i samband med att man tar ett lån. I avsnitt 2.3.1har jag nämnt kostnaderna för att ta ut nya pantbrev i fastigheten. Därutöver får man ofta betala en uppläggningskostnad till kreditgivaren för krediten. Ett villkor för att få låna pengar av kreditgivaren är ofta också att man använder sig av de värderingsmän kreditgivaren godtar.

9 9 (28) Det är därför viktigt att kontrollera vilka värderingsmän kreditgivaren godtar och vilka priser dessa har. 3 Vad händer om du inte kan betala? 3.1 Inledning Om du av någon anledning får betalningssvårigheter och inte klarar att sköta amorteringarna på lånet på föreskrivet sätt bör du i första hand diskutera saken med kreditgivaren och försöka få till stånd ett betalningsuppskov eller ändrade villkor för betalningsskyldighetens fullgörande. Kan saken inte lösas på detta sätt har kreditgivaren rätt att ta säkerheten för lånet i anspråk för att få betalt för sin fordran. 3.2 Utmätning Betalar kredittagaren inte en förfallen skuld är kreditgivarens första steg i att rättsligen driva in skulden att tillställa kredittagaren ett inkassokrav enligt inkassolagens bestämmelser. Sker inte betalning trots inkassokrav är kreditgivarens nästa steg att ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. När kronofogden meddelat utslag i ärendet om betalningsföreläggande eller domstolen, om målet hänskjutits dit, dom kan utslaget eller domen verkställas av kronofogdemyndigheten genom utmätning hos kredittagaren. Har kreditgivaren pantsäkerhet i fastigheten tas denna i anspråk genom utmätningen och säljs antingen på auktion eller genom mäklare (försäljning under hand). Kreditgivaren får sedan betalt ur köpeskillingen enligt en särskild ordning (förmånsrättsordningen). Något ska tilläggas om utmätning av andel i t ex en fastighet. Enligt 8 kapitlet 8 utsökningsbalken gäller att om utmätning skett av andel i viss egendom som tillhör två eller flera och lagen (1904:48) om samäganderätt är tillämplig, kan kronofogdemyndigheten på yrkande av sökanden, gäldenären eller annan delägare förordna att hela egendomen ska säljas. När någon av nämnda sakägare har framställt sådant yrkande, ska de övriga beredas tillfälle att yttra sig över yrkandet. Här ska observeras att ett avtal mellan delägare i en fastighet om att försäljning av hela egendomen inte ska kunna påfordras av någon av delägarna, som inte har tillkommit i samband med arv eller gåva av fastigheten, inte utgör hinder för utmätningssökande att jämlikt 8 kapitlet 8 utsökningsbalken utverka förordnande om att fastigheten i dess helhet ska säljas, se rättsfallet NJA 2007 s. 455 från Högsta Domstolen, bilaga 1. Nacka tingsrätt har dock i beslut den 16 januari 2008 (ej överklagat till högre instans) kommit till slutsatsen att utmätning inte kan ske av hela fastigheten när parterna före utmätningen har ingått avtal om att försäljning av hela egendomen inte ska kunna påfordras av någon av delägarna, se bilaga Konkurs Om en gäldenär har så stora skulder att han inte kan betala dem (gäldenären är på obestånd) kan det krävas att hela hans förmögenhet tas i anspråk för att betala skulderna i den omfattning det är möjligt. Härvid kan en uppgörelse mellan gäldenären och hans borgenärer komma till stånd genom konkurs. Efter en konkurs kvarstår gäldenärens skulder i den mån

10 10 (28) som de inte blir betalda. Om gäldenären är en fysisk person har således hans fordringsägare möjlighet att efter konkursen åter kräva honom på betalning för obetalda skulder och begära utmätning samt i sista hand ansöka om att gäldenären åter försätts i konkurs. Genom skuldsanering kan en privatperson definitivt komma ifrån sina skulder, se vidare avsnitt Utkrävande av betalning från borgensman Missköter kredittagaren ett lån förenat med borgenssäkerhet kan kreditgivaren kräva borgensmannen på betalning. Kan borgensmannen inte betala kan kreditgivaren ansöka om utmätning hos borgensmannen (under förutsättning av att dennes betalningsskyldighet fastställts genom kronofogdemyndighetens utslag eller tingsrättens dom). Dennes egendom kan då tas i anspråk och säljas för att kreditgivaren ska få betalt för sin fordran. 4 Skuldsanering En fysisk person som inte kan betala sina skulder inom överskådlig tid har möjlighet att genom skuldsanering få sina ekonomiska problem lösta. Gäldenären kan vända sig till en kommunal konsumentvägledare eller socialtjänsteman för att få hjälp med att utarbeta en plan som anger i vilken utsträckning och inom vilken tid skulderna ska betalas. Om en eller flera borgenärer vägrar att gå med på någon uppgörelse, t ex att göra några eftergifter, har gäldenären möjlighet att ansöka om skuldsanering hos kronofogdemyndigheten. Skulle en eller flera borgenärer motsätta sig skuldsanering, kan kronofogdemyndigheten ändå fatta beslut om detta. Kronofogdemyndighetens beslut kan överklagas till tingsrätten. Beviljas skuldsanering skrivs fordringarna ned med ett visst procenttal. En gäldenär kan inte få skuldsanering enbart därför att hans ekonomi är ansträngd. Det är inte ens tillräckligt att han är på obestånd. Det krävs, som nämndes inledningsvis i detta avsnitt, att han inte kan betala skulderna inom en överskådlig framtid. Då beslut fattas om skuldsanering ska gäldenären i allmänhet åläggas att göra avbetalningar på sina skulder under en femårsperiod och då leva på existensminimum. Inkomster som överstiger denna nivå ska alltså användas för avbetalning på skulderna. Skuldsaneringen omfattar i princip samtliga skulder, d.v.s. även skatte- och avgiftsskulder. Undantag görs dock för fordringar på familjerättsliga underhållsbidrag, fordringar förenade med panträtt och hyresfordringar. Efter skuldsaneringen blir gäldenären fri från sina skulder till skillnad från vad som gäller vid konkurs.

11 11 (28) Bilaga 1: NJA 2007 s. 455 (Nummer i NJA 2007:56) Vid utmätning av andel i samägd egendom hindrar inte ett avtal mellan samägarna om att försäljning av hela egendomen på offentlig auktion inte skall kunna påfordras att hela egendomen säljs på yrkande av utmätningssökanden, såvida avtalet inte tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av den utmätta andelen. (Jfr NJA 1991 s. 597.) (Målet avgjort av HD i dess helhet och antecknat i HD:s minnesbok.) Kronofogdemyndigheten i Malmö Makarna T.W.N. och A.W. äger vardera hälften av fastigheten Trelleborg Västra Torp 53:4. Kronofogdemyndigheten i Malmö utmätte A.W:s andel i fastigheten dels den 13 september 2005 till betalning av hennes skulder till staten, dels den 5 december 2005 till betalning av hennes skulder till Cramo Sverige AB. I beslut den 17 februari 2006 förordnade kronofogdemyndigheten med stöd av 8 kap. 8 UB att hela fastigheten skulle säljas. Under rubriken Bakgrund och skäl anförde myndigheten: Kronofogdemyndigheten har utmätt A.W:s andel av fastigheten för betalning av skulder till sökandena. Sökandena har yrkat att hela fastigheten ska säljas. Fastighetsägarna har beretts tillfälle att yttra sig över yrkandet. T.W.N. har yttrat sig och därvid åberopat ett avtal daterat , varav framgår att lagen (1904:48) om samäganderätt inte ska tillämpas på egendom som makarna äger gemensamt. Avtalet har dock upprättats efter det att gäldenärens fastighetsandel har utmätts. Genom utmätningarna har sökandena vunnit sakrättsligt skydd. Den Sida 456 omständigheten att den senare utmätningen ägt rum samma dag som avtalet upprättats föranleder ingen annan bedömning. Skäl föreligger därför att besluta om hela fastighetens försäljning. Malmö tingsrätt T.W.N. överklagade i Malmö tingsrätt och yrkade upphävande av beslutet om hela fastighetens försäljning. Som grund härför anförde han i huvudsak följande. T.W.N. har tecknat ett avtal med A.W. om att samäganderättslagen inte skall äga tillämpning på den egendom som makarna äger gemensamt. I rättspraxis har ett sådant avtal omöjliggjort indragning av fastighetsandel, vilket således utgör hinder mot att kronofogdemyndigheten enligt 8 kap. 8 UB förordnar att hela fastigheten skall säljas. Kronofogdemyndigheten avgav yttrande och hänvisade där till skälen för det överklagade beslutet. Staten bestred T.W.N:s yrkande. Som grund härför anslöt sig staten i huvudsak till kronofogdemyndighetens bedömning och anförde därutöver att för att ett avtal om att samäganderättslagen inte skall tillämpas på viss egendom skall hindra indragning krävs att avtalet förelåg redan när utmätningen skedde, vilket inte är fallet i förevarande ärende. Cramo Sverige AB lät inte höra av sig. Tingsrätten (rådmannen Gunilla Zetterberg) anförde i beslut den 23 maj 2006:

12 12 (28) Utmätningen av fastighetsandelen för gäldenärens skulder till staten skedde den 13 september 2005 och för gäldenärens skulder till Cramo Sverige AB den 5 december Avtalet mellan T.W.N. och A.W. ingicks den 5 december Enligt 8 kap. 8 UB kan kronofogdemyndigheten om utmätning skett av andel i viss egendom som tillhör två eller flera och lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt är tillämplig på yrkande av bl.a. utmätningssökanden eller annan delägare förordna att hela egendomen skall säljas. I fråga om hinder mot försäljningen gäller 6 och 7 lagen om samäganderätt. HD har i NJA 1991 s. 597 slagit fast att sådan försäljning hindras av ett mellan delägarna träffat avtal om att försäljning av hela egendomen på offentlig auktion för deras gemensamma räkning inte får ske. Det aktuella avtalet av den 5 december 2005 får enligt tingsrättens mening ges den innebörden att T.W.N. och A.W. överenskommit att samäganderättsförhållandet inte får upplösas genom försäljning på offentlig auktion. Hinder föreligger därför mot förordnande om hela egendomens försäljning. Staten har anfört att avtalet ingicks vid en tidpunkt då gäldenärens fastighetsandel redan var utmätt. Tingsrätten gör i denna del följande överväganden. Gäldenären är enligt 4 kap. 29 UB förhindrad att disponera över utmätt egendom till skada för utmätningssökanden om ej kronofogdemyndigheten medger detta. Åtgärder i strid mot förbudet är i princip inte gällande mot utmätningssökandena (jfr Walin m.fl., Sida 457 Utsökningsbalken, 3 uppl. s. 190). Enligt tingsrättens mening kan gäldenären genom avtalet av den 5 december 2005 emellertid inte anses ha disponerat över den utmätta egendomen som sådan utan endast reglerat frågan om samäganderätten. Vad staten anfört i denna del föranleder således inte annan bedömning än den ovan gjorda. Tingsrätten upphäver det överklagade beslutet. Hovrätten över Skåne och Blekinge Skatteverket överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle undanröja tingsrättens beslut och fastställa kronofogdemyndighetens beslut om försäljning av hela fastigheten. T.W.N. bestred ändring. Hovrätten (hovrättsråden Lars Clevesköld, referent, och Bob Nilsson Hjorth samt tf. hovrättsassessorn Sofia Tollgerdt) anförde i beslut den 2 oktober 2006: SKÄL FÖR BESLUTET T.W.N. och A.W. har slutit ett avtal med innebörd att samäganderättslagen inte skall vara tillämplig på deras gemensamma egendom. Ett sådant avtal får anses ha den innebörden att parterna överenskommit att samäganderättsförhållandet inte får upplösas genom försäljning på offentlig auktion och utgör i princip hinder mot förordnande enligt 8 kap. 8 UB att hela egendomen skall säljas (se NJA 1991 s. 597). I förevarande ärende har avtalet dock till skillnad från vad som var fallet i 1991 års rättsfall ingåtts efter utmätningen. Avtalet står därför i strid med grunderna för förbudet i 4 kap. 29 UB för sökanden att sedan utmätning beslutats förfoga över egendomen till skada för utmätningssökanden. Avtalet kan därmed inte tillerkännas verkan gentemot utmätningssökanden och utgör således inte hinder mot förordnande om att hela fastigheten skall säljas. T.W.N. har anfört att det till följd av en permanent hjärnskada är av synnerlig vikt för honom att få vistas i en välkänd och trygg miljö. Det ankommer på kronofogdemyndigheten att efter målets återupptagande ta ställning till huruvida det anförda utgör sådana synnerliga

13 13 (28) skäl för anstånd med försäljningen som avses i 8 kap. 8 UB jämförd med 6 lagen om samäganderätt. BESLUT Hovrätten undanröjer tingsrättens beslut och fastställer kronofogdemyndighetens i Malmö beslut den 17 februari 2006 om att hela fastigheten Trelleborg Västra Torp 53:4 skall säljas. Högsta domstolen T.W.N. överklagade och yrkade att HD skulle med undanröjande av hovrättens beslut fastställa tingsrättens beslut. Skatteverket bestred bifall till överklagandet. Sida 458 HD beslöt efter föredragning att målet skulle avgöras av HD i dess helhet. Föredraganden, rev.sekr. Ulrika Kvarnsjö, föreslog i betänkande följande beslut: SKÄL Makarna T.W.N. och A.W. äger gemensamt fastigheten Trelleborg Västra Torp 53:4. Den 13 september 2005 utmätte kronofogdemyndigheten A.W:s andel av fastigheten för betalning av hennes skulder till staten. Samma fastighetsandel utmättes den 5 december 2005 för betalning av hennes skulder till Cramo Sverige AB. Makarna träffade den 5 december 2005 ett avtal om att lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt inte skulle vara tillämplig på deras gemensamma egendom. Staten har i egenskap av sökande yrkat att hela fastigheten skall säljas enligt 8 kap. 8 UB. Enligt 8 kap. 8 UB kan kronofogdemyndigheten, om utmätning skett av andel i egendom som tillhör två eller flera och samäganderättslagen är tillämplig, på yrkande av utmätningssökanden, gäldenären eller annan delägare förordna att hela egendomen skall säljas. Vidare föreskrivs bl.a. att 6 samäganderättslagen gäller i fråga om hinder mot försäljningen. Enligt 6 nämnda lag har varje delägare av samägd egendom, under förutsättning att annat inte är avtalat mellan honom och övriga delägare, möjlighet att ansöka hos rätten om att egendomen för deras räkning skall säljas på offentlig auktion. Sådant förordnande skall dock inte meddelas om annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Hovrätten har i målet förklarat att avtalet mellan T.W.N. och A.W. får anses ha den innebörden att parterna har överenskommit att samäganderättsförhållandet inte får upplösas genom försäljning på offentlig auktion och att avtalet i princip utgör hinder mot förordnande enligt 8 kap. 8 UB att hela egendomen skall säljas. Till grund för hovrättens ställningstagande ligger rättsfallet NJA 1991 s Där fann HD att som UB:s bestämmelse är utformad får det anses att ett avtal mellan samägare, om att försäljning av hela egendomen på offentlig auktion för deras gemensamma räkning inte får ske utan övriga samägares samtycke (avtal om förbud mot offentlig försäljning), utgör hinder för försäljning av hela egendomen även på begäran av en utmätningssökande. Bestämmelsen i 8 kap. 8 UB har sitt ursprung i 67 lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom. Avsikten med regleringen var att motverka försäljning till underpris. Vidare sammanfördes två förfaranden till ett gemensamt, så att förvärvaren av en andel av en fastighet efter förvärvet inte längre behövde begära försäljning av hela fastigheten enligt samäganderättslagen. Hänvisningen till samäganderättslagen innebar enligt Lagberedningen att, såvitt gäller 6, hinder för försäljning förelåg om en samägare kunde visa synnerliga skäl för Sida 459

14 14 (28) anstånd. Situationen att delägarna träffat ett avtal om förbud mot offentlig försäljning berördes inte i förarbetena. (Se prop. 1971:20 s. 108 f. och 169 f.) I Lagberedningens förslag till utsökningsbalk vidgades bestämmelsen till att omfatta också annan än fast egendom. Inte heller i detta sammanhang kommenterade Lagberedningen betydelsen av ett avtal mellan samägarna om förbud mot offentlig försäljning. Vid departementsbehandlingen av Lagberedningens förslag antog föredragande departementschefen emellertid att hänvisningen till 6 samäganderättslagen innebar att ett sådant avtal skulle utgöra hinder mot att dra in övriga andelar i det exekutiva förfarandet. Departementschefen synes också ha antagit att en förvärvare av själva andelen var bunden av ett avtal mellan samägarna om förbud mot offentlig försäljning. (Se prop. 1980/81:8 s. 574 f., 580 och 582.) I de upplagor av den av Walin m.fl. utgivna kommentaren till UB som gavs ut före HD:s avgörande NJA 1991 s. 597 anfördes att föredragandens ståndpunkt som möjligen byggde på ett missförstånd av Lagberedningens förslag inte var hållbar, eftersom den knappast kunde förenas med det sakrättsliga regelsystemet. HD:s beslut har kritiserats på samma grunder. (Se Walin m.fl., Utsökningsbalken En kommentar, 2 uppl., 1987 s. 264 not 1, och 3 uppl., 1999 s. 309 not 19, Walin, Samäganderätt, 2000 s. 176 f., Gregow, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996 s. 208 f., Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996 s. 59, Zackariasson i SvJT 2003 s. 946 och Möller, Insolvensrättsligt forum, 2003 s. 134 samt justitierådet Bengtssons tillägg i NJA 1993 s. 468.) Det råder visserligen oklarhet om i vilken mån villkor om användning eller förbud mot överlåtelse (s.k. betingelse eller belastning) gäller mot en tredje man som genom vanligt förvärv köper den förpliktades egendom (se bl.a. Hessler, Allmän sakrätt, 1973 s. 459 ff., Håstad, a.a. s. 446 ff., Forssell, Tredjemansskyddets gränser, 1976 s. 195, 210 f. och 216 f. samt Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985 s. 606 ff.). Det är emellertid en etablerad sakrättslig princip att överlåtelseförbud varav följer utmätningsförbud avtalade i samband med förvärv mot vederlag inte gäller mot förvärvarens borgenärer, eftersom egendom annars lätt skulle kunna undandras borgenärerna (se bl.a. NJA 1974 s. 376 och 1993 s. 468 samt Hessler, a.a. s. 466 f. och Håstad, a.a. s. 449 f.). Om ett avtal om förbud mot offentlig försäljning skulle gälla även mot samägarnas borgenärer och mot den som förvärvar en andel vid exekutiv försäljning, blev följden att värdet av andelarna till stor del kunde göras oåtkomligt för borgenärerna (jfr bakgrunden till avtalet i NJA 1991 s. 597). Även om en förvärvare oberoende av god eller ond tro skulle vara obunden av samägarnas avtal, skulle priset vid en exekutiv försäljning av andelen påverkas negativt på grund av den ovisshet samt de besvär och kostnader för en ny försäljning som köparen då skulle stå inför. Ett förbud mot offentlig försäljning bör därför inte binda samägarnas borgenärer annat än om det tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av andelen. Sida 460 Med hänsyn till det anförda bör den tolkning av 8 kap. 8 UB som HD gjorde i rättsfallet NJA 1991 s. 597 frångås. När den utmätta samäganderättsandelen förvärvats mot vederlag, skall ett avtal om förbud mot offentlig försäljning inte hindra att hela egendomen säljs på yrkande av en utmätningssökande. Det mellan makarna ingångna avtalet kan inte få sådan verkan att samäganderättslagen inte till någon del blir tillämplig men måste ges innebörden att rätt till försäljning enligt 6 samäganderättslagen inte skall finnas. Avtalet har inte tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av den utmätta andelen. Även med bortseende från att avtalet ingåtts först

15 15 (28) sedan A.W:s andel utmätts hindrar avtalet inte att den samägda fastigheten säljs på statens begäran. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall. HD:S AVGÖRANDE HD lämnar överklagandet utan bifall. HD (justitieråden Johan Munck, Gertrud Lennander, Göran Regner, Dag Victor, Nina Pripp, Torgny Håstad, referent, Marianne Lundius, Ann-Christine Lindeblad, Ella Nyström, Kerstin Calissendorff, Anna Skarhed och Gudmund Toijer) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet. Justitieråden Leif Thorsson, Severin Blomstrand och Per Virdesten var skiljaktiga i fråga om motiveringen på sätt framgår av följande yttrande. Det har inte ifrågasatts att gäldenären har rätt att sälja sin andel av den samägda egendomen. I stället gäller frågan i målet vilken inverkan 1991 års avgörande har på möjligheten att vid en sådan försäljning få ut den del av den samägda egendomens fulla värde som motsvarar andelen. Indragningsregeln i 8 kap. 8 UB bygger på antagandet att en försäljning av andelen för sig inte är attraktiv och leder till ett lågt försäljningspris. Ett argument för detta antagande har varit att en utomstående spekulant på andelen förmodas vara ovillig att gå in som samägare till egendomen. Emellertid kan argumentets bärkraft ifrågasättas. Det är nämligen oklart huruvida ett avtal om förbud mot försäljning av den samägda egendomen gäller mot en tredje man som köper andelen. Den rättsvetenskapliga diskussionen om den sakrättsliga betydelsen av s.k. betingelser eller belastningar har lämnat frågan öppen. Frågan har inte heller besvarats i rättspraxis. Rättsläget kan således vara det att en betingelse av det slag som är aktuell här, nämligen ett avtal om att samägd egendom inte skall säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen, inte gäller mot den som förvärvar en andel i egendomen vid exekutiv auktion. Om betingelsen inte gäller, kan köparen räkna med att i ett senare led få hela fastigheten såld på offentlig auktion, och han får beakta det när han bestämmer vad han är beredd att betala för andelen. I princip bör priset på andelen då bli detsamma som skulle ha belöpt på den om hela fastigheten hade sålts. Innan frågan om betingelsers sakrättsliga betydelse har avgjorts framstår det som förhastat att beteckna 1991 års avgörande som oförenligt med det sakrättsliga regelsystemet. Sida 461 Emellertid föreskrivs i 4 kap. 29 UB att gäldenären sedan utmätning beslutats inte får förfoga över egendomen till skada för utmätningssökanden. Av detta följer att avtalet mellan T.W.N. och A.W. som ingicks efter utmätningen inte kan tillerkännas verkan mot sökanden och inte hindrar ett förordnande om att hela fastigheten skall säljas. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall. HD:s dom meddelad: den 8 juni Mål nr: Ö Lagrum: 8 kap. 8 och 4 kap. 29 UB samt 6 lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Rättsfall: NJA 1991 s. 597.

16 16 (28) Bilaga 2: Nacka tingsrätts beslut i mål nr ä

17 17 (28)

18 18 (28)

19 19 (28)

20 20 (28)

21 21 (28)

22 22 (28)

23 23 (28)

24 24 (28)

25 25 (28)

26 26 (28)