DOM Meddelad i Nacka Strand

Transkript

1 NACKA TINGSRÄT T DOM Meddelad i Nacka Strand Mål nr T Sid 1(12 ) PARTER KÄRANDE Diskrimineringsombudsmannen Box Stockholm Ombud: jur. kand. Ulrika Dietersson och Karin Lundin Samma adress SVARANDE Stena Fastigheter Nacka AB, Box Saltsjöbade n Ombud: Advokat Agneta Gothenby Advokatfirman Steinman n AB Box Stockhol m DOMSLUT 1. Käromålet ogillas. 2. Diskrimineringsombudsmannen sk a ersätta Stena Fastigheter Nacka AB för rättegångskostnader med etthundrasjuttioåttatusenetthundratjugofem ( ) kr, varav kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 räntelagen från dagen för domen till dess betalning sker. Dok.Id Postadress Besöksadres s Telefo n Telefa x Expeditionsti d Box Augustendalsväge n månda g - fredag Nacka Strand 2 0 E-post : nacka.tingsratt@dom.se 08:30-16:0 0

2 NACKA TINGSRÄTT DO M T BAKGRUND är av turkiskt ursprung. Hon är hyresgäst hos Stena Fastigheter Nacka AB (Stena Fastigheter) i Fisksätra i Nacka kommun. I oktober 2005 kom överens om att byta sin lägenhet på 1 1 med som bodde på 15. Bytet ägde formellt set t rum per den 1 december 2005, men i praktiken bytte och lägenhet redan den 1 november samm a år. I samband med lägenhetsbytet genom - förde Sten a Fastigheter besiktningar a v lägenheterna på 1 1 och 15. hade då bott i lägenheten på 1 1 under drygt 16 års tid, medan hade bott i lägenheten på 1 5 under drygt fyra års tid. YRKANDEN M.M. Diskrimineringsombudsmannen (DO ) har yrkat att Stena Fastigheter förpliktas at t till betala skadestånd för kränkning med kr jämte ränta på beloppet enligt 6 räntelagen från dage n för delgivning av stämningsansökan till dess betalning sker. DO har vidare yrkat ersättning för rättegångskostnader. Stena Fastigheter har bestritt DO:s talan. Inget belopp har kunnat vitsordas såsom i och för sig skäligt. Stena Fastigheter har dock inte haft någo t att erinra mot ränteberäkningen. Stena Fastigheter har för egen del yrkat ersättning för rättegångskostnader. GRUNDER DO har till grund för käromålet åberopat följande. Sten a Fastigheter har missgynnat genom att inte genomföra en fullgod besiktnin g av den lägenhet hon flyttade till samtidigt som Stena Fastigheter genomförde e n mycket noggrann besiktning av den lägenhet hon flyttade frå n sam t genom att inte genomföra e n fullgo d ombesiktning a v den lägenhet hon flyttade till. Stena Fastigheter har vidare missgynnat vid hanteringen av frågor o m ersättningsskyldighet. Vid bedömningen

3 NACKA TINGSRÄTT DO M T av ersättningsskyldigheten fö r hänsyn till den långa tid hon bott i lägenheten på inte heller fäst avseende vid att har Stena Fastigheter inte tagit rimlig 11. Stena Fastigheter har tidigare hade påtalat de förslitningar som sedan orsakade skadorna på en städskåps dörr, en dörr och en kastrull skåpsdörr och därmed uppfyllt sin a skyldigheter som hyresgäst, dvs. att hon inte varit vållande till skadorna. Sten a Fastigheter har dessutom krävt full betalning för att åtgärda skadorna på skåpsdörrarna trots att avskrivningstiden löp t ut. Samtidigt har Stena Fastigheter fäs t avseende vid invändning om att hon inte var ansvarig för en skada på ett tvättställ. Sammantaget har Stena Fastigheters hantering av ärendet lett till att som hade bott en betydligt kortare tid i den lägenhet hon flyttade från, inte blev ersättnings skyldig för någon av de skador som noterades, medan fick betala ersättning för flera av de skador som noterades i den lägenhet hon flyttade från. Sten a Fastigheter har således i sitt yrkesmässiga tillhandahållande av bostäder missgynnat genom att behandla henne sämre än någon annan har blivit behandlad, eller skulle ha blivit behandlad, i en jämförbar situation. Stena Fastigheters agerande har haft samband med etniska tillhörighet och strider mot 9 lagen (2003:307) om förbud mot diskriminering. Stena Fastigheter ska därför betala skadestånd för den kränkning som diskrimineringen har inneburit enligt 1 6 samma lag. Stena Fastigheter har till grund för sitt bestridande åberopat följande. Sten a Fastigheter har inte missgynnat på något sätt. Skulle ha missgynnats vid Stena Fastigheters tillhandahållande av bostad har detta inte berott på hennes etniska tillhörighet. Sten a Fastigheter har därmed inte utfört något handlande i strid mot 9 lagen om förbud mot diskriminering. Därmed ska något skadestånd enligt 16 nämnda lag inte utgå. UTVECKLING AV TALAN DO har till utveckling av sin talan anfört i huvudsak följande. har sedan hyrt en lägenhet om tre rum och kök av Stena Fastigheter på 11. År 2005 ville hon ha en mindre lägenhet. Hon försökte på

4 NACKA TINGSRÄTT DO M T olika sätt få till stånd ett byte, bl.a. satte hon upp lappar i området. På så sätt kom hon i kontakt med so m bodde i en lägenhet om två rum och kök på 15. lägenhet var inte lika väl hållen som hennes egen, varför byte t förutsatte at t vissa saker åtgärdades i lägenhet. Den 25 oktober 2005 genomfördes besiktninga r av lägenheterna. Vid besiktningen av lägenheten på 1 1 var besiktningsmannen mycket noggrann och noterade ett antal skador och brister i lägenheten. Besiktningen tog ca 45 minuter. gjordes ersättning s skyldig för flera av skadorna i lägenheten. Bland anna t skulle hon betala ersättning för skado r på en städskåpsdörr och en skåpslucka i köket. Vid besiktningen av lägenheten på inte lika noggrann. Besiktningen skulle ske kl , men när 1 5 var kom till 1 5 ett par minuter efter de n utsatta tiden var redan på väg att lämna lägenheten. Enligt hade endast varit inne i vardagsrummet. ställde frågor till om vissa skador i lägenheten som hon själv hade uppmärksammat tidigare. Det visade sig då att fler a av dessa skador inte hade noterats i besiktningsprotokollet. Förs t efter påpekanden och att vissa av skadorna att antecknas i besiktningsprotokollet. hade instämt i hennes bedömning kom enligt besiktningsprotokollet endas t ersätta en skada på ett tvättställ. skulle Efter besiktningarn a försökt e upprepade gånger få del av besiktningsprotokollet för lägenheten på 1 1 för att själv kunna åtgärda några av de noterade skadorna och därmed få ned sin ersättningsskyldighet. Förs t ett par dagar före kontraktsskrivningen fic k hon del av besiktningsprotokollet. Ho n fick därvid besked om att hon var tvungen att fullgöra si n ersättningsskyldighet senas t i samband med kontraktsskrivningen. Seda n hon erbjudit si g att själv köpa och montera nya innerdörrar i lägenheten satte s hennes ersättningsskyldighet i denna del ned frå n kr till 620 kr per dörr. Någon avskrivning gjordes int e trots att Stena Fastigheter inte hade målat om dörrarna under den tid hon bott i lägenheten. Vid kontraktsskrivningen den 1 novembe r 2005 träffades och på Stena Fastigheters kontor. De gick då tillsammans med företrädare fö r Stena Fastigheter igenom besiktningsprotokollen. framförde at t hon vid flera tillfällen had e informerat Sten a Fastigheter om skadorna på städskåpsdörren och skåps-

5 Sid5 NACKA TINGSRÄTT DO M T luckan. Den ena av skadorna hade uppstått genom att fästena på dörren släppt medan den andra var orsakad a v Stena Fastigheters personal i samband med att de bytte kylskåp i lägenheten. Eftersom ho n inte själv vållat skadorna och upprepade gånger anmält dessa till Stena Fastigheter borde hon inte ålagts ersättningsskyldighet fö r skadorna. Även framförde invändninga r mot den skada för vilken hon gjorts ersättnings skyldig. Stena Fastigheter letade då fram de t besiktningsprotokoll so m hade upprättats i samband med inflyttnin g i lägenheten på 15. När inga anmärkningar om skadan fanns i detta besiktningsprotokoll letade Stena Fastigheter fram besiktningsprotokollet frå n inflyttninge n dessförinnan. I det protokollet fanns det en anteckning om en skada på ett tvättställ. Stena Fastigheter skre v då av ersättningsskyldighet. Eftersom inte var nöjd med besiktningen av lägenheten på 15 begärde hon en ombesiktning av lägenheten. Ombesiktning genomförde s de n 3 november 2005 av som inte fann skäl att göra några ytterligare anmärkningar. Inte heller upprättades något protokoll från ombesiktningen. framförde därfö r nya klagomål. Den 1 3 december 2005 genomfördes e n ny ombesiktning av lägenheten på 15. Denna gång utfördes besiktninge n av Han noterade skador som inte hade noterats tidigare, bl.a. spikhål i dörren till hallen. Av besiktningsprotokollet framgå r ocks å att önskade nya tapeter i kök och sovrum. Däremot framgår int e vad som enligt bedömning behövde åtgärdas. Stena Fastigheter godtog därför inte denna ombesikt- Den 23 december 2005 gjorde fastighetsförvaltare ett besök i lägenheten på 15. Han noterade då ytterligare skado r som inte hade noterats tidigare och lovade att återkomma till Först sedan kontaktat hyresgästföreningen oc h DO återkom Stena Fastigheter till henne. Stena Fastigheters agerande gentemot är inte något enstaka misstag från Sten a Fastigheters sida. Flera av Stena Fastigheters hyresgäster med utländsk bakgrund har upplevt si g bli negativt särbehandlade av sin hyresvärd. Sten a Fastigheter genomförde de n 1 3 september 2005 en besiktning av en lägenhet på Forellgatan

6 NACKA TINGSRÄTT DO M T i Fisksätra som skulle tillträda. begärde att en ombesiktning skulle ske, vilken ägde rum den 1 7 november kunde påvisa skador i lägenheten so m inte hade antecknats i något av besiktningsprotokollen och fick efte r stor a ansträngningar viss renovering av lägenheten. Den hyresgäst som flyttade ut, som har svensk bakgrund, blev inte ersättningsskyldig fö r några skador. Stena Fastigheter har till utveckling av sin talan anfört i huvudsak följande. Stena Fastigheter äger och förvaltar lägenheter i Fisksätra. I samband med att ett hyresförhållande avsluta s eller byte sker utför Sten a Fastigheter besiktning i aktuell lägenhet. Besiktningen görs innan hyresgästen avflyttat, dvs. under tid då lägenheten är möblerad och tavlor m.m. är uppsatta på väggarna. Bestämmelserna i 1 2 kap. 24 jordabalken ligger till grund för de besiktningar som görs. I enlighet härmed ska hyresgästen ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Om en skada i lägenheten inte är noterad i tidigare besiktningsprotokoll fö r lägenheten anses den ha uppkommit under den aktuella hyresgästens hyrestid. Bolagets besiktningsmän har till sin hjälp vid en avflyttningsbesiktning SABO: s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), broschyr "Nyckeltal för lägenhetsreparationer' 1. De ska också ha tillgång till uppgifter o m hyresgästens hyrestid och annat som kan vara av betydelse för besiktningen. Om skador som hyresgästen ska ersätta upptäcks i samband med besiktningen måste ersättningsskyldigheten klarläggas innan avflyttning sker. Frånträdande hyresgäst kan inte enligt 1 2 kap. 38 jordabalken göras ansvarig för de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom eller henne för tiden efter överlåtelsen. Inte heller kan hyresvärden göra en tillträdande hyresgäst ansvarig för en frånträdand e hyresgästs skador. Det är därför i bolagets intresse att en noggrann besiktning görs. Ersättningsnivån för konstaterade skador bestäms i enlighet med SABO:s nyckeltal. Vid bedömningen a v s.k. Överslitag e i lägenheterna beaktas den avskrivningstid som rekommenderas av SABO; år för väggar och tak och ca 20 år för golv. Någon avskrivningstid fö r dörrar och skåpsluckor finns inte. Stena Fastigheter brukar i möjligaste mån låta hyresgästen själv åtgärda skadorna för att minska dennes ersättningsskyldighet.

7 NACKA TINGSRÄTT DO M T Tid för besiktning bokas in av Stena Fastigheters administratör på följande tider ; kl , 08.00, 08.45, 10.15, 11.00, 13.00, 13.45, och Besiktningarna beräknas ta högst 45 minuter. Hur lång tid en besiktning tar beror på lägenhetens storlek och skick. När det gäller de nu aktuella lägenheterna föreligger viss a skillnader som kan ha påverkat besiktningarnas längd samt hur mycket som fanns att anmärka i respektive lägenhet. Lägenheten på 1 1 är ca 80 kvm medan den på 15 är ca 60 kvm. hade dessutom bott i sin lägenhet sedan den 1 augusti 1989, medan endast hade bott i sin lägenhet sedan den 1 mar s Vidare var lägenheterna vid de ursprungliga besiktningarna fullt möblerade medan lägenheten på 1 5 vid tiden för ombesiktningarna var i princip omöblerad. Vid bedömningen av besiktningarna ska också beaktas att hyresvärden och hyresgästerna i det aktuella bostadsområdet redan avtalade bort det inre underhållet, dvs. tapetsering, målning och golv, i syfte at t hålla ned hyresnivåerna för de hyresgäster som så önskade. Detta innebär att en tillträdande hyresgäst har att acceptera den underhållsstandard som den frånträdande hyresgäste n valt. En hyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra bl.a. målning och tapetsering. Detta ska dock göras på ett fackmannamässigt sätt. Annars är hyresgästen skyldig att ersätta kostnaden för att göra om arbetena. Besiktningsprotokollen frå n besiktningarna den 25 oktober 2005 är utformade på samma sätt och innehåller inte något anmärkningsvärt. I lägenheten på 1 1 konstaterade besiktningsmannen att socklar och innerdörrar var ommålade och att detta inte hade gjorts på ett fackmannamässigt sätt. Vidare noterades vissa slagskador på två dörrar och en skåpslucka. För dessa skador gäller inte några avskrivningstider. De ska därför ersätta s fullt ut av Av besiktningsprotokollet fö r lägenheten på 1 1 framgår att besiktningsmannen har beaktat den långa tid som hade bott i lägenheten och normala avskrivningstider. Sålede s har ersättning inte begärts för slitna tapeter m.m. Det är riktigt att och ersättningsskyldighe t diskuterades i samband med kontraktsskrivningen de n 1 novembe r påtalade därvid att slagskadan på tvättstället funnits reda n när hon flyttad e

8 NACKA TINGSRÄTT DO M T in i lägenheten. Eftersom de t hos bolaget fanns dokumentation so m stödde denna uppgift avskrev s ersättningskravet mot När det gäller påpekanden letade personal hos bolaget på samma sätt efter dokumentation som stödde påpekandena. Bolaget kunde dock inte finna några noteringar om att hade anmält dessa skador. Ersättningskraven i dessa delar vidhölls därför. Däremot bereddes möjlighet at t själv byta ut innerdörrarna för att få ned sin kostnad. Stena Fastigheter eftergav också, med anledning av återkommande synpunkter i denna angelägenhet, halva kravet på ersättning för slagskadan på städskåpet. Det är riktigt att det inte upprättades något besiktningsprotokoll över ombesiktning av lägenheten på 15. Att så sker är inte något krav. hade med sig tidigare protokoll till besiktningen för kontroll av sina tidigare bedömningar. Några tillägg gjordes inte. Eftersom inte var nöjd med besiktningen av 1 5 och ville ha vissa renoveringsarbeten utförda på bolagets bekostnad gjordes ytterligare en besiktning av lägenheten av gjorde därvi d vissa påpekanden och ytterligare ett par saker noterades, bl.a. att fettfläckar fann s på väggen i sovrummet och att spikhål fanns i en dörr. lämnade protokollet från ombesiktningen till för bedömning av om hade rätt till underhåll utan hyrestillägg. De åtgärder som ville ha var sådana som normalt åtgärdas mot viss hyreshöjning enligt den av bolaget tillämpade ordningen för valfritt lägenhetsunderhål l (VLU). Ett möte mellan chefen för Stena Fastigheter, och ägde rum den 1 6 december 2005 och gjorde ett besök i lägenheten den 23 december samma år. I det förslag till åtgärder som därefter lämnade s till tillmötesgick bolaget på flera punkter. Hon fick renovering av hall, kök och badrum samt omtapetsering a v sovrum utan att påföras något hyrestillägg. Hon har därigenom fått en mer gynnsam behandling än vad bolagets hyresgäster normalt får. Även i förhållande till har Stena Fastigheter agerat i enlighet med sina normala rutiner. Att en hyresgäst begär ombesiktning och/eller gör egna påpekanden är inte ovanligt. Det är en rättighet som hyresgästen har och som framgår a v besiktnings-

9 NACKA TINGSRÄTT DO M T protokollet. Inte heller det förhållandet att ytterligare skador upptäcks efter de t att en hyresgäst har avflyttat ä r något ovanligt eftersom avflyttningsbesiktnin g normal t görs när lägenheten fortfarande ä r fullt möblerad. Även fick vissa åtgärder utförda utan hyrestillägg. Hon ålades inte någon ersättningsskyldighet i samband med att hon flyttade ut ur lägenheten. DOMSKÄL har på DO:s begäran hörts under sanningsförsäkran. Vidar e har på båda parters begäran vittnesförhör hållits med besiktningsmännen och samt den dåvarande fastighetsförvaltaren Parterna har åberopat skriftlig bevisning. har också åberopat en ljudinspelning från besök i lägenheten på 1 5 den 23 december Innehållet i de handlingar so m har åberopats som skriftlig bevisnin g är i sig ostridigt även om parterna i vissa avseenden har olika uppfattning o m hur innehållet ska tolkas. Det är också ostridigt att det inre lägenhetsunderhållet avseend e det aktuella bostadsområdet i Fisksätra har förhandlats bor t genom en överenskommelse mella n den tidigare hyresvärden AB Nackahem och Hyresgästföreningen. Tingsrätten gör följande bedömning. Enligt 9 lagen om förbud mot diskriminering (nu ersatt av Diskrimineringslagen [2008:567]) är bl.a. diskriminering som har samband med etnisk tillhörighet förbjude n vid yrkesmässigt tillhandahållande a v bostäder. Direkt diskriminering föreligger o m en enskild person missgynnas genom att behandlas sämre än någon annan behandlas, har behandlats eller skulle ha behandlats i en jämförbar situatio n och missgynnandet har samband med personens etniska tillhörighet.

10 NACKA TINGSRÄTT DO M T Den som diskriminerar någon på ett sätt som är förbjudet enlig t lagen om förbud mo t diskriminering ska enligt 1 6 nämnda lag betala skadestånd för den kränkning som diskrimineringen innebär. Den som påstår sig ha blivit diskriminerad åtnjute r enlig t 21 lagen om förbud mo t diskriminering en bevislättnad på så sätt att han eller hon ska visa omständigheter som ger anledning att anta att han blivit diskriminerad. Om så sker är det svaranden som ska visa att diskriminering inte har förekommit. Enligt Högsta domstolen ska denna bestämmelse tolkas som en presumtionsregel. Rättstillämpningen i det enskilda fallet får därvid bestämma vilka omständigheter som är presumerande (se NJA 2006 s, 170). Högsta domstolen motiverade sitt ställningstagande med att bestämmelsen inte borde ses som en regel om delad bevisbörda, eftersom de t kan medföra att all bevisning värderas i ett sammanhang och att i praktiken den avsedda bevislättnaden inte uppnås. Enligt tingsrätten ska bevislättnadsregeln i ett fall so m detta tillämpas på så sätt att den person som upplever att han eller hon har blivit utsatt för etnisk diskriminering, dvs. har bevisbördan för de av honom eller henne påstådda faktisk a omständigheterna, dvs. att hon eller han faktiskt har blivit missgynnad i förhållande till hur andra hyresgäster behandlats eller skulle ha behandlats i en jämförbar situation. Om sådana faktiska omständigheter styrks övergår bevisbördan på motparten, i det här fallet Sten a Fastigheter, som har att visa att missgynnandet inte har samband med etnisk tillhörighet (jirprop. 2002/03:65 s ff). Genom förhöret med har det framgått at t hon uppfattat såvä l besiktningsmannen agerande i samband med besiktningarna som de efterföljande diskussionern a om ersättningsskyldighet so m att hon blivit missgynnad av Stena Fastigheter i förhållande till Enligt stöds hennes uppgifter a v hur uppfattat de n första besiktningen på 1 5 och att noterat de trasiga fästena på skåpet på 1 1 och påpekat detta för hyresvärden. har emellertid inte hörts i målet, varför dess a uppgifter få r tillmätas mycket begränsad betydelse.

11 Sid 11 NACKA TINGSRÄTT DO M T Mot och uppgifter stå r de uppgifter so m besiktningsmännen samt den dåvarande fastighetsförvaltaren lämnat. och har uppgett att de på grund av den tid som har gått inte minns något av de aktuella besiktningarna. har berättat att han har gått igenom dokumentationen av ärendet och har en relativt god minnesbild av de diskussioner som förts med Genom och uppgifter ä r det klarlagt att bolaget vid besiktningar följer SABO: s riktlinjer va d gäller åldersavdrag och ersättningsnivåer sam t att en hyresgäst bara bedöms ersättnings skyldig för s.k. överslitage och skador som uppkommit under hans eller hennes hyrestid. Det är också klarlagt att besiktningsmannens bedömningar kan skilja sig åt men att en hyresgäst normalt har att ersätta slagskador på dörrar och luckor och att det för sådana skador inte gäller någon avskrivningstid. Av och uppgifte r följer vidar e att det är beroende av lägenhetens skick hur många moment som anmärks i besiktningsprotokollet oc h hur lång tid besiktningen tar. Det är också klarlagt att ommålning av innerdörrar oc h socklar av det slag som finns i lägenheten inte får göras av hyresgästen med t.ex. roller eftersom d e är sprutlackerade, samt att inga avskrivningstider gäller om sådana renoveringsåtgärder måste göras om av hyresvärden. Såväl som har vidare uppgett att det är mycket svårare att besiktiga en möblerad lägenhet än en omöblerad och att det därför inte är ovanligt att en hyresgäst begär ombesiktning samt att ytterligare noteringar görs vid ombesiktningen. Dessa uppgifter stöd s av vad har berättat. Enligt har det inte funnits någo t att anmärka på de besiktningar som och utförde. har slutligen vad gäller ersättningsskyldighet fö r de slagskador som noterades i lägenheten på 1 1 angett att han inte funni t några noteringar hos bolaget om påstådda felanmälningar oc h att han gjort efterforsk - ningar hos fastighetsskötarna so m inte har kunnat erinra sig någon felanmälan.

12 NACKA TINGSRÄTT DO M T Mot bakgrund av de uppgifter so m och har lämnat samt vad som i övrigt har framkommit i målet har enligt tingsrättens bedömning inte förmått visa att hon har blivit missgynnad i förhållande till eller till hur någon annan hyresgäst skulle ha blivit behandlad i en jämförbar situation. Käromålet ska därför redan på denna grund lämnas utan bifall. DO ska med hänsyn till utgången i målet ersätta Stena Fastigheter för rättegångskostnader. Stena Fastigheter har yrkat ersättning med kr, varav kr för ombudsarvode och kr för mervärdesskatt. DO har inte vitsordat något belopp som skäligt i och för sig utan överlämnat frågan o m skälig ersättning till rättens prövning. Med hänsyn till målets förhållandevis begränsade omfattning i sale och att även de rättsliga frågorna varit begränsade, finner tingsrätten att yrkad ersättning överstiger vad som kan anses ha varit påkallat för tillvaratagande av Stena Fastigheters rätt i målet. DO ska ersätta Stena Fastigheter med skäliga kr avseende ombudsarvode. HUR MAN ÖVERKLAGAR, s e bilaga (DV 401) Överklagande, ställt till Svea hovrätt, ska ha inkommit till tingsrätten senast den 8 oktober Prövningstillstånd krävs. /^- " a U MaröatWcreb-~ Eliw^!Väss"B6f3 A &