Rapport från Upprustningsgruppen för allmännyttan i Stockholms stad.

Transkript

1 januari (11). Rapport från Upprustningsgruppen för allmännyttan i Stockholms stad. - Klarhet i vad som är underhåll och vad som är standardförbättring. - Ingen hyreshöjning för underhåll och rimliga höjningar för standardförbättring. - Rätt att välja om man vill ha standardförbättring. - Vilka lagförändringar bör krävas. - Bra stöd för de utsatta hyresgästerna vid samråd, hyressättning och hyresnämnd Varför kallas det upprustning när det mest är hyran som rusar upp? Åsså får man kissa i ett nytt avlopp!

2 januari (11). Rapport från upprustningsgruppen för allmännyttan i Stockholms stad. Upprustningsgruppen för allmännyttan i Stockholms stad har utsetts av förhandlingsdelegationerna för Familjebostäder, Stadsholmen, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Gruppen har haft i uppdrag att ta fram ett underlag för hur Hyresgästföreningens arbete med upprustningsfrågor i bolagen ska bedrivas. Utgångspunkter Upprustningsgruppen ser fyra typer av problem. 1. Upprustning drabbar hyresgästerna genom att de får mycket höga hyreshöjningar för små standardförbättringar, har små möjligheter att påverka och får rätt stora besvär under genomförandet. Många hyresgäster tvingas flytta och få har råd att flytta in, andra får en sämre levnadsstandard. 2. Fastighetsägarna hos de kommunala bolagen ser i allt högre utsträckning möjligheterna att höja hyran och vinsten genom upprustningsåtgärder. Det grundläggande syftet att hålla fastigheterna i välunderhållet skick har fått allt mindre plats i ägarnas handlande. Till det kommer dåligt utförda arbeten. 3. Hyresgästföreningen har inte tagit tag i frågorna. I ena ändan har Hyresgästföreningen framfört att underhållsbehovet i allmännyttan är mycket stort och eftersatt, vilket inte är en korrekt beskrivning. Underhållsbehov kommer alltid med tiden. Det viktiga underhållet behövs men bolagen är mer inriktade på åtgärder för att ge hyreshöjningar. I andra ändan har Hyresgästföreningen accepterat höga hyreshöjningar för små standardhöjningar och inte hävdat principen att underhåll inte ska ge hyreshöjningar. Därtill har föreningen gett ett svagt stöd till de utsatta hyresgästerna och inte sett till att omvärlden känner till problemet. 4. Tillämpligheten av lagstiftningen har inte tillgodosett hyresgästernas rimliga krav. Delegationernas utgångspunkt är att hyresgästerna har problem på ett antal områden kring upprustning och att Hyresgästföreningen ska hitta angreppssätt för dessa. Sammanfattning Delegationernas generalprincip är att allt underhåll ska ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs. Vidare att hyresgästen ska kunna välja om hen vill ha standardhöjning eller inte. Hyreshöjning för standardförbättring ska motsvara normalkostnad och rimlig kalkyl för förbättringen. Hyresgästföreningens stöd till hyresgästerna ska vara starkt i alla faser av upprustning. Hyresgästföreningen ska verka för goda samråd som ger hyresgästerna starkt inflytande, rimliga hyror och god kvalitet. Föreningen

3 januari (11). ska uppnå avtal med bolagen genom förhandlingar med företagen, påverkan på politiken och på opinionen. Hyresgästföreningen ska verka för lämpliga lagändringar. Vad är problemet? Hyresgästerna drabbas av upprustning Upprustning kan låta som något positivt och angeläget. Och till en del är det en fördel att hus hålls i skick. Men med de former som finns idag är det mer riktigt att säga att hyresgästerna drabbas av upprustning. Det vanliga är en upprivande diskussion med fastighetsägaren, en evakuering dvs. tvångsförflyttning - för gott eller under lång tid och därefter mycket höga hyreshöjningar för åtgärder som i stort inte är mer än normala ytskiktsåtgärder och bytta tekniska system. En stor andel av hyresgästerna klarar inte att flytta tillbaka ekonomiskt. För en annan andel av hyresgästerna blir det tillfälliga eller permanenta uppbrottet en stor påfrestning. Små möjligheter för hyresgästerna att påverka stora och små frågor vid upprustning Trots att lagen säger att hyresgästerna ska ge sitt godkännande till standardhöjning och andra icke obetydliga ändringar är det i praktiken svårt för hyresgästerna att påverka. Till en del beror detta på att det är fastighetsägaren som sitter på all expertis. En annan del är att Hyresgästföreningen inte har kunnat stödja hyresgästerna på ett effektivt sätt. En tredje är att fastighetsägare haft lätt att föra frågor till hyresnämnd och där ofta fått rätt att genomföra standardförbättringar. Hyresgästernas stöd från Hyresgästföreningen i hyresnämnd har inte varit starkt. Höga hyreshöjningar för små åtgärder Hyresförändringarna vid upprustning har vanligen varit stora trots att standardförändringarna varit små. Det är svårt att se varför hyresgästerna har hamnat i denna situation. Varför ger redan en badrumsupprustning, där det mesta är underhåll, en stor hyreshöjning? Varför kan en badrumsupprustning kombinerad med byten av köksskåp tillsammans med underhåll av ytskikt kallas totalupprustning och generera en hög hyreshöjning? Stor otydlighet i vad som är underhåll och vad som är standardhöjning och hur dessa ska behandlas hyresmässigt. En stor otydlighet har funnits i vad som är underhåll och som därigenom inte ska leda till hyreshöjning när det utförs och vad som är standardhöjning och kan leda till hyreshöjning. Till det kommer att det finns en gråzon med åtgärder som är förändringar men ändå inte bör ses som hyreshöjande förändring. Hyrorna höjs mycket mer än kostnaderna motiverar I vissa delar av Stockholm ligger hyrorna för ej upprustade lägenheter på cirka kr per kvm och år. Och i en hel del fall har upprustade

4 januari (11). lägenheter fått hyror på cirka kr per kvm och år för normlägenheten. Betydligt högre hyror finns. En hyreshöjning med 400 kr/kvm/år innebär för 2 rum och kök (rok) om 64 kvm/år en hyreshöjning på kr per månad, från cirka till Vad kostar åtgärderna? Upprustat badrum med stambyte och ombyggd el i lägenheten kostar enligt Svenska Bostäder cirka kr per lägenhet. De har låtit underhållsbudgeten betala hälften. Dvs. krävt hyreshöjning för cirka kr. Redan detta är anmärkningsvärt, standardförbättringarna i sammanhanget kostar väsentligt mindre. En avskrivning av kr på 50 år innebär kr per år. Utifrån att hyresförändringen ska vara densamma under hela avskrivningsperioden borde räntan räknas på halva beloppet, dvs kr. Räntan på kr är (med 2,5 procents ränta) kr om året. Sammantaget således blir kr per år eller 240 kr per månad. I stället får fastighetsägarna kr per månad. Plus att de har fått räkna upp denna summa med de årliga hyreshöjningarna. Byte av köksskåp, diskbänk, insatt fläkt och belysning under skåpen kostar cirka per lägenhet. Byten av spis, kylskåp etc hör inte hit, de byts kontinuerligt och ingår redan i hyran. (Som vi senare ska visa är ju inte heller byten av köksskåp och diskbänk någon standardhöjning.) Avskrivning på 50 år av kr är kr per år. Ränta på halva beloppet enligt ovan är 750 kr per år. Sammanlagt således blir kr per år eller 165 kr per månad. I stället får fastighetsägarna ca 700 kr per månad och räknar upp beloppet med de årliga hyreshöjningarna. Kombinerar fastighetsägaren badrums och köksombyggnad och fyller på med ytskikt mm kan det kallas totalupprustning och istället för 405 kr per månad, enligt vår generösa kalkyl, rendera hyreshöjningar på kr per månad eller mer! Till det kommer att byte av köksskåp och de allra flesta åtgärderna i badrum som vi pekat på ovan inte kan kallas för standardhöjning. Hur har Hyresgästföreningen hamnat i denna hyressättning? Förmodligen har Hyresgästföreningen inte ens kalkylerat utan gjort vår vanliga standardförhandling, dvs sänkt fastighetsägarens krav något. För höga hyror för normhyresgästen redan före upprustning! Medianhyresgästen i Stockholms stad har cirka kr per månad (2013) i inkomst (förvärvsinkomst, pension, ersättningar etc.) före skatt. Hyresgästföreningens mål bör vara att en ensamstående med en inkomst på 10 procent under hyresgästernas medianinkomst (normhyresgäst) ska klara 2 rok och inte betala mer än 25 procent av disponibel inkomst i hyra. Hyran för vår normhyresgäst bör således inte vara mer än kr per månad för 2 rok. Stockholmsstadsbolagens genomsnitt (64 kvm) ligger på kr per månad. Upprustad 2 rok om 64 kvm och kr/kvm/år i

5 januari (11). normhyra hamnar på cirka kr per månad. Både dagens hyra och ännu mer den upprustade ligger således långt över vad som är rimligt redan för normhyresgästen liksom för medianhyresgästen. Svagt stöd från Hyresgästföreningen till hyresgästerna i samråd, kvalitetskontroll, hyressättning och hyresnämnd Stödet till hyresgästerna vid samråd, kvalitetskontroll, hyressättning och hyresnämnd har varit svagt. Frågorna har inte prioriterats tillräckligt. Lämplig kunskap har inte funnits i tillräcklig utsträckning. Det har funnits oklarhet i vem som gör vad. Förtroendevalda från föreningar har varit för svagt representerade i arbetet och rapportering till föreningarna har inte fungerat. För hyresgästerna dåliga utfall i hyresnämnd såväl vid tillståndsgivning som vid hyressättning I ett antal fall har utfallen i hyresnämnd inte blivit det Hyresgästföreningen och hyresgästerna har ansett vara rimliga. Förmodligen beror detta på en kombination av otydlig lagstiftning, att Hyresgästföreningens processföring har varit svag samt att ombud i hyresnämnd inte varit förberedda. Delagationerna kan konstatera att praxis har blivit fel, dvs. den tillgodoser inte det som kan ses som rimligt försvar för hyresgästintressen. Hyresgästföreningen måste utveckla alla delar, dvs förbättra processföringen, informera omvärlden om uppfattning om fel och verka för de lagändringar som behövs för att utveckla en rimlig praxis. Till det kommer att verka för att våra hyresnämndsledamöter har tillräcklig kunskap. Hur vill delegationerna ha det? Generalprinciper Inga hyresgäster ska tvingas flytta efter att upprustning har utförts. Delegationerna ska sträva efter hyror, såväl före som efter upprustningsåtgärder som innebär att hyran är rimlig för normhyresgästen. Underhåll ska utföras när det behövs. Allt underhåll ska ingå i hyran, dvs. inte påverka hyran när det utförs. Det ska finnas en tydlighet i vad som är underhåll och vad som är standardhöjning. Sist i denna promemoria finns en sådan genomgång. Hyresgästföreningen behöver fatta beslut om hur föreningen ser på detta. Hyresgästernas beslutanderätt över standardhöjning i lägenheten och över förändringar i gemensamma delar Delegationernas uppfattning är att hyresgästen ska besluta om standardhöjningar i den egna i lägenheten och hyresgästerna gemensamt ska besluta om förändringar i gemensamma delar. Åtgärderna ska alltså vara valbara. Fastighetsägaren har ett ansvar för att husen underhålls, men det ska inte vara någon rättighet för fastighetsägaren att få utföra standardhöjningar mot de aktuella hyresgästernas vilja.

6 januari (11). Onödigt omfattande upprustningar är resursslöseri Onödigt omfattande upprustningar där fullt fungerande delar rivs ut är resursslöseri, en miljöbelastning och driver på onödiga hyreshöjningar. Utöver de aktuella hyresgästernas beslutanderätt ska Hyresgästföreningens generella linje vara att verka för att nödvändigt underhåll genomförs. Hyresgästföreningen ska också hålla tillbaka hyreshöjande upprustningar för att på det sättet verka för att hyrorna generellt är på en sådan nivå att det stora hyresgästkollektivet kan klara detta. Tillstånd till standardhöjning och andra åtgärder Enligt hyreslagen krävs hyresgästernas tillstånd för att få göra standardhöjningar och andra förändringar som är viktiga för hyresgästerna. Hyresgästföreningen behöver vara tydlig för vilka åtgärder som tillstånd krävs. Detta är ett särskilt arbete där föreningen behöver bli tydlig. Standardhöjningar ska vara valbara och ge rimliga hyrestillägg - Hyresförändringar för standardhöjningar ska vara rimliga, dvs. motsvara en rimlig kalkyl för normalkostnaden för förbättringen. Standardsänkningar ska leda till motsvarande hyressänkningar. - Obetydliga standardhöjningar respektive åtgärder som normaliserar förhållandena i ett hus jämfört med andra hus ska inte leda till hyreshöjning. - Hyresgästföreningen ska arbeta för att hyresförändringar vid upprustning inte leder till en generellt högre hyresnivå för hyreslägenheterna totalt. - Hyror i upprustade hus ska vara sådana att en hyresgäst med en inkomst på 10 procent under hyresgästernas medianinkomst kan hyra 2 rok och inte betala mer än 25 procent av disponibel inkomst i hyra. - Bolagens vinster ska minskas och istället föras till underhållskostnader i budget och bokslut. Förhandlingar, avtal och hyresnämnder - Avtal ska finnas med alla de kommunala bolagen som reglerar åtgärder, åtgärdspaket, hyresförändringar, inflytande och samråd. - Avtalen bör vara likvärdiga för de olika bolagen. (Liknande avtal bör eftersträvas för privatbeståndet). - Hyresgästföreningen bör träffa underhållsavtal som ger hyresgästerna beslutanderätt över vissa åtgärder t ex HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) eller VLU (valfritt lägenhetsunderhåll) för alla allmännyttiga bostäder i Stockholm. - Det ska finnas rutiner för Hyresgästföreningens stöd till lokala föreningar, samrådsgrupper etc. vid upprustningssamråd, förhandling och hyresnämndsbehandling. Rutinerna ska behandlas av förhandlingsdelegationerna och slås fast av regionstyrelsen. - Åtgärder i tomma lägenheter ska förhandlas med Hyresgästföreningen.

7 januari (11). - Hyresnämnderna ska döma på ett efter föreningens uppfattning rimligt sätt. Samråd och hyressättning - Hyresförändringar ska förhandlas samtidigt med samråd om åtgärderna. Besiktning av åtgärder ska göras när de färdigställts och ska kunna påverka hyran. - Paket med grundunderhåll respektive standardhöjningspaket med pris är bra. De ska vara generella för hela bolagens bestånd. - Tillvalssystem, med rimliga tidsbestämda hyrestillägg, ska finnas. - Hyresgästföreningen ska ge stöd vid samråd, hyresförhandling och företräda i hyresnämnd. Hyresgästföreningen ska ge stöd så tidigt som möjligt. Hyresgäster utsatta för upprustning ska vara en högprioriterad fråga Hyresgäster utsatta för upprustning måste vara en högprioriterad fråga. Det handlar både om ett skydd för hyresgästerna och om ett skydd för att bibehålla en rimlig hyresrätt. Hyresgästföreningen måste tidigt få information om fastighetsägarens upprustningsplaner för kommande år, för att förbereda hyresgäster, förtroendevalda och anställda. Hur ska Hyresgästföreningen nå sina mål? Bättre samråd och bättre hantering av tillstånd för förändringar Hyresgästföreningen ska se till att få tidig information om fastighetsägarnas upprustningsplaner. Så fort föreningen får information om kommande åtgärder ska föreningen samla alla hyresgäster i de aktuella husen. Hyresgästföreningen ska självständigt ta fram de verkliga kostnaderna för varje åtgärd. Hyresgästerna ska genast få en information och en bra utbildning samt uppmanas att inte skriva på godkännanden. De ska få veta att fastighetsägarens förslag är ett förhandlingsbud. De ska få veta Hyresgästföreningens inställning till åtgärder och hyror. Föreningen ska hjälpa dem att driva varje ärende så långt det går. I varje ärende måste en samrådsgrupp bildas som ska få en relevant utbildning. Varje upprustningsärende ska följas av anställd eller förtroendevald från Hyresgästföreningen. Standardhöjningar och andra viktiga förändringar kräver tillstånd enligt hyreslagen. Hyresgästerna ska få information om detta. Ramavtal om förfaringssätt, ersättningar etc vid evakuering respektive nedsatt lägenhetsfunktion samt störningar i inomhus- och utomhusmiljön, ska träffas.

8 januari (11). Vad är annan viktig förändring som ska kräva tillstånd? Enligt lagen är det inte enbart standardhöjande åtgärder som kräver tillstånd utan även åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Några exempel på detta kan vara förändringar av balkonger, fasader, tvättstugor, ventilation, entréer/trapphus, förråd, gårdsutformning, cykelförvaring och barnvagnsrum mm. Enligt lagen krävs godkännande av varje hyresgäst för förändringar i lägenhet och av mer än hälften av de berörda bostadshyresgästerna för förändringar av gemensamma delar. Hyresgästföreningen måste börja kräva att detta tillämpas. Tillstånd till åtgärder i tomma lägenheter Hyresgästföreningen ska hitta ett system där bolagen ska ha tillstånd av Hyresgästföreningen för åtgärder i tomma lägenheter. Bättre hyressättning Hyresgästföreningen ska veta vad föreningen anser vara rimligt efter principerna att underhåll ingår i hyran och standardförbättring värderas efter rimlig kalkyl för normalkostnad. Föreningen ska sträva efter att genomföra detta och driva vår inställning så långt det går. Hyresgästföreningen ska utveckla kalkylmodeller för att beräkna hyrestillägg för standardförbättringar och tillval. Hyresgästföreningen ska uppnå avtal med bolagen som leder fram till rimlig hyressättning. Hyresförhandling ska göras i samband med samråd och kontrolleras efter genomförande. En slutbesiktning ska finnas som underlag för efterkontrollen. Bättre tillvalssystem med tidsbegränsade, fasta och rimliga hyrestillägg ska införas. Hyrestilläggen ska specificeras på hyresavin. Kvalitetskontroll Hyresgästföreningen måste hitta system för att kontrollera att genomförda arbeten har gjorts med god kvalitet. Bättre information Omvärlden måste få veta vad som pågår! Hyresgästföreningen måste berätta om både de enskilda fallen och göra sammanställningar. Politiken, media, medlemmarna, hyresgästerna och fastighetsägarna ska veta, liksom organisationer som kan vara viktiga som t.ex. Boverket. Förhandlingar med allmännyttan och med kommunen Kommunen och allmännyttan ska få en bra information om hur Hyresgästföreningen ser på frågorna. Delegationerna ska förhandla om ramavtal och behöver säkert få stöd av politiken för detta. Delegationerna behöver verka för att få till politiska beslut i bolagsstyrelser och kanske kommunstyrelsen.

9 januari (11). Förhandlingar med privatfastighetsägarna Förhandlingar med privatfastighetsägarna om ramavtal för upprustning bör komma igång efter att delegationerna nått avtal med allmännyttan. Påverka hyresnämnderna Hyresnämnderna och de ledamöter som utsetts på förslag från Hyresgästföreningen ska veta föreningens inställning. De ska få en grundlig utbildning i dessa frågor. Hyresgästernas ombud ska kunna vår inställning och kunna verka efter den, med hänsyn till hyresgästerna i de enskilda husen. Hyresgästerna ska få ett starkt stöd av Hyresgästföreningen i alla ärenden som hamnar i hyresnämnd. Påverkan på regering och riksdag Med viss sannolikhet kommer Hyresgästföreningen inte att kunna nå ända fram med förhandlingar och bättre stöd till hyresgästerna. Därför bör föreningen redan nu avisera krav på lagändringar. Ändrade lagar behövs Hyreslagen behöver ändras på ett antal punkter. Här är några centrala områden. - Klargöra vad som är underhåll. - Klargöra att underhåll redan ingår i hyran. - Klargöra att alla standardförbättringar ska vara valbara för hyresgästen i lägenheten och för hyresgästerna gemensamt i gemensamma delar. Hyresgäster ska inte kunna påtvingas standardförbättringar. - Klargöra att standardförbättringar ska prissättas efter rimlig kostnadskalkyl, samt att förbättringsåtgärder ska kunna hyressättas åtgärd för åtgärd. - Klargöra att fastighetsägare måste redovisa sina hyresanspråk för respektive förbättringsåtgärd redan i samband med åtgärdssamråd. - Klargöra att hyresjämförelser ska göras med genomsnittsnivå och inte med högsta nivå. Hyresjämförelser med genomsnittsnivå ser vi som en central del av en förändrad hyressättning. Med den förändringen slipper hyresgästerna att ett fåtal fall med för hög hyra får förödande inverkan på hela hyressektorn. - Klargöra att upprustade bostäder ska ha hyror som väl klaras av hyresgäst med medianinkomst. - Lagen om allmännyttan bör ändras. Självkostnadsprincipen måste återinföras. Det ska finnas förbud att överföra vinster till kommunen eller bolag för åtgärder som ska bekostas av alla kommuninvånare. - För privathyresgästerna är det viktigt att allmännyttans hyresledande roll återinförs.

10 januari (11). Andra statliga regler som behöver ändras. Rot-bidragen till bostadsrätt och äganderätt uppgår till mer än 15 miljarder per år. Den summan bör användas som stöd till upprustning i hela bostadssektorn och lika för upplåtelseformerna. Det bör preciseras till vilka typer av åtgärder som stöd kan utbetalas. Delegationernas förslag är att stöd utbetalas till stambyten, tilläggsisolering och fönsteråtgärder (energibesparing), hissinstallation i hus som saknar hiss och hissrenovering/hissförstoring i hus som har hiss, samt till grundförstärkning. Vidare bör stöd kunna utbetalas till ventilationsåtgärder, radonsanering och förelägganden från hälsovårdsmyndighet. Vad är underhåll, ej hyrespåverkande förändring respektive standardhöjning? Som framgår ovan är det viktigt att slå fast vad som är underhåll, vad som är förändring som inte ska påverka hyran, vad som är standardhöjning och vad som är standardsänkning. I det följande har delegationerna gått igenom de åtgärder som brukar förekomma. När det gäller vad som är underhåll är principen att allt som innebär återställning av sådant som är slitet räknas som underhåll. Även när en något annorlunda teknik används för åtgärden bör det ses som underhåll. Att t. ex. sätta kakel istället för något annat som ytskikt på en badrumsvägg är ett sätt för en fastighetsägare att välja ett hållbarare material än andra alternativ. Att byta köksskåp och diskbänk är bara en återställning av något som kan vara utslitet. När det gäller förändringar som inte ska ge hyreshöjning finns dels åtgärder som är så små att de inte bör påverka hyresnivån, dels åtgärder där syftet t. ex kan vara att sänka energikostnaderna och där således ekonomin för åtgärden handlar om att värdera utgift och kostnadssänkningar. Vad är underhåll - Målning, tapetsering, nya golvmattor, slipning av parkett etc. - Byte av vitvaror, såväl i kök som i badrum. Småförbättringar av kyl och frys ska ses som underhåll. - Alla underhållsåtgärder på fasad, tak, fönster, trapphus, hissar, lägenhetsdörrar, portar, loftgångar, balkonger, källare och vindar. - Stambyten vatten, avlopp och el. - Uppsättning av kakel och klinker i badrum. Detta är åtgärd med längre livslängd än t.ex. plastmattor och målning. - Byten av köksskåp, diskbänk etc. under förutsättning att de är i stort sett likvärdiga eller med obetydlig standardhöjning. - Grundförstärkning etc. är en åtgärd för att återställa husets funktion. Vad är förändringar som inte ska påverka hyran - Bättre tätskikt i badrum ska ses som normal åtgärd i samband med målning, byte av våtrumstapet eller kakel.

11 januari (11). - Underhåll och upprustning av tvättstuga (görs normalt när maskinparken är utsliten). Viss extra utrustning ska kunna ingå. - Underhåll och upprustning av utemiljö (normal samråds- och förbättringsåtgärd med obetydlig standardhöjning). - Tilläggsisolering och fönsterbyten (åtgärden ska löna sig genom minskad energiförbrukning). - Ventilationsåtgärder, som görs för rimlig ventilation eller av energiskäl (ventilationsåtgärd för minskad energiförbrukning ska löna sig). - Radonsanering, är en hälsoåtgärd. - Ljudisolering mot annan lägenhet bör vara hälsoåtgärd. - Brandsektionering är en säkerhetsfunktion. - Inbrottsskydd i källare och på vindar är skalskydd. - Byte av elcentral och tillagd jordfelsbrytare. - Engreppsblandare i kök och badrum (obetydlig standardhöjning och det enda som finns numera). - Kåpa ovanför spis (obetydlig standardhöjning). - Byte av gasspis till elspis. Vad är standardhöjning som kan rendera hyreshöjning. - Anslutningar för tvättmaskin. - Anslutningar för diskmaskin. - Frys i lägenhet som saknar frys - Finare skåpsluckor, garderobsdörrar etc. (tolkningsfråga). - Byte av spis till induktionshäll och varmluftsugn. Byte till keramikhäll ska dock numera ses som standard. - Fler eluttag och mera el i lägenhet. Eluttag i badrum. Diskbänksbelysning. - Ny el till elspis ska ses som del av elförbättring. - Byte till parkettgolv, dock ej i kök. - Säkerhetsdörr. - Uppsättning respektive inglasning av balkong. - Installation av hiss. - Golvvärme Vad är standardsänkning som bör leda till hyresnedsättning - Att byta trägolv till linoleum. - Att sätta in parkettgolv i kök. - Att byta en platsbyggd köksinredning mot standardinredning kan vara en standardsänkning. - Att ta bort sopnedkast. - Att sänka tak. - Marmorbänkar i kök. - Mindre storlek på vitvaror i badrum.