Klövern i korthet. Närhet i två bemärkelser. Engagemang utöver det vanliga. Skapar morgondagens samhällen

Transkript

1 ÅRSREDoviSNing 2010

2 Klövern i korthet Väst Karlstad Borås Västerås Örebro Norrköping Linköping Syd Uppsala Täby Kista Nyköping Öst Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxt regioner. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning. Närhet i två bemärkelser Klövern finns representerat med egna medarbetare i samtliga tio prioriterade städer. Egen personal som rent fysiskt finns där hyresgästen valt att lokalisera sig, är en garanti för snabb service och bra marknadskännedom. Att vara nära betyder också att ha god kunskap om hyresgästen och dennes vardag. Då kan vi tillföra det där extra och personliga som hyresvärd och fastighetsägare. Engagemang utöver det vanliga Klöverns motto att var dag underlätta kundens vardag är djupt rotat i bolaget. Att underlätta betyder självklart att göra sitt bästa för att lösa de problem som kan uppkomma, men lika mycket att vara proaktiv, att ligga steget före. Klövern har inte vilka anställda som helst. Vi anser oss ha osedvanligt bra och engagerade medarbetare, som verkligen månar om både hyresgäster och företaget. Förvaltningsresultatet uppgick till 439 mkr motsvarande 2,73 kr per aktie. Värdet på Klövernaktien steg med 48 procent till 34 kr. Styrelsen föreslår en ökning av utdelningen med 0,25 kr till 1,50 kr per aktie. Eget kapital per aktie ökade med 2,50 kr till 28 kr. Soliditeten uppgick till 32 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent och den ytmässiga till 79 procent. Fastighetsvärdet ökade med 1,5 mdkr till 13,5 mdkr. Den uthyrningsbara ytan ökade med 140 tkvm till tkvm. Skapar morgondagens samhällen Klöverns vision innebär att vara en aktiv fastighetsägare i samtliga städer. Vi bryr oss inte bara om våra hyresgäster och hus, utan månar också om utvecklingen i de städer där vi verkar. Vi är med och bidrar till framväxten av stadsdelar, är engagerade i närings- och föreningsliv och har en nära dialog med kommuner och myndigheter. Går det bra för staden, är det bra för oss. Ett plus ett kan bli mer än två. Resultat, mkr Intäkter Kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Uppskjuten och aktuell skatt Årets resultat

3 Klövernaktiens avkastning Klövernaktien har gett en genomsnittlig totalavkastning på nära 16 procent under de senaste fem åren och avkastningen på eget kapital uppgår till nästan 12 procent. Utdelningen uppgår till i snitt 52 procent av förvaltningsresultatet under samma period. En finansiell placering kräver alltid ett ställningstagande mellan den risk en placerare är beredd att ta och den avkastning som önskas. Olika typer av placeringar är i varierande grad riskfyllda, men ger också i motsvarande grad en avkastningsmöjlighet. Den minst riskfyllda placeringen, statsobligationer, ger en avkastning som benämns riskfri ränta. Enskilda år kan avkastningen på en placering avvika både uppåt och nedåt jämfört med andra likvärdiga placeringar. Avvikelser över längre tidsperioder kan ha flera olika förklaringar. Klövernaktien har utvecklats i paritet med snittet av andra fastighetsbolag, men vi tror att den gemensamma värdegrunden med närhet och engagemang är en fördel på lång sikt. Vi har lokal närvaro och egen personal som är dedikerade sina arbetsuppgifter och kunder. Det är en bra bas för att även i framtiden kunna leverera en god avkastning. Aktieägarens totalavkastning består av utdelning och kursförändring för aktien. När man mäter utdelning i procent, direktavkastning, ställer man utbetald alternativt föreslagen utdelning under ett år i relation till kursen vid närmast föregående års slut. När det gäller kursutveckling finns det inget mål, men underförstått är det meningen att bolaget ska utvecklas bättre än jämförbara fastighetsbolag och att Klövern ska kunna kommunicera detta på ett så bra sätt att också kursutvecklingen över tiden är bättre än för motsvarande fastighetsbolag. Substansvärde Eget kapital per aktie är detsamma som substansvärde per aktie. Vid utgången av 2010 uppgick värdet till 28,10 kr per aktie, vilket kan jämföras med börskursen på 34,00 kr. Efter justering för beräknad uppskjuten skatt på mellanskillnad mellan verkligt värde och skattemässigt värde på fastigheter och derivat uppgår substansvärdet till 29,80 kr per aktie. % Direktavkastning Direktavkastning Snitt 5 år % Totalavkastning Klövernaktien Riskfri ränta Snitt 5 år Avkastning på eget kapital % Avkastning på EK Mål avkastning på EK Snitt 5 år 2002 Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar Postfastigheter för 1,3 miljarder kr samt fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr. Gustaf Hermelin tillträder posten som verkställande direktör Klövern noteras på börsens O-lista. I augusti förvärvas fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för mkr. Under året säljs 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde av 185 mkr I januari etablerar sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året sker även etablering i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde av en miljard kr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr Sammanlagt 36 fastigheter säljs till ett pris om 557 mkr. Klövern förvärvar fastigheter, huvudsakligen i Linköping, för mkr. I december förvärvas sex fastigheter i Norrköping för 355 mkr, merparten av fastigheterna finns i industri landskapet.

4 Direktavkastning Fastighetsbolag ger i regel en förhållandevis hög utdelning och detsamma gäller därmed också för direktavkastningen. Förklaringen är att förvaltnings resultatet är relativt förutsägbart över tiden, relativt andra branscher, och därmed blir variationerna i utdelning inte så stora. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2010 på 1,50 kr skulle innebära en direktavkastning på 4,4 procent. Totalavkastning Under 2010 var kursuppgången för Klövernaktien 48,5 procent och utbetald utdelning motsvarade en direktavkastning på 5,5 procent. För 2010 blev totalavkastningen således 54,0 procent. Direktavkastningen, inklusive föreslagen utdelning för 2010, för aktien har uppgått till 5,1 procent i snitt under de senaste fem åren. Klövernaktien har årligen stigit med i genomsnitt 10,4 procent under Tillsammans ger utdelning och kursutveckling en genomsnittlig årlig totalavkastning på 15,5 procent under den senaste femårsperioden. Avkastning på eget kapital Klöverns målsättning för avkastning på eget kapital över en konjunkturcykel höjs 2011 från riskfri ränta plus minst sju procentenheter till riskfri ränta plus minst nio procentenheter. Den riskfria räntan har varit i snitt 3,3 procent från 2006 till och med Under 2010 uppgick den till 2,3 procent. Målsättningen är således att Klöverns avkastning på eget kapital i genomsnitt ska ha uppgått till minst 10,3 procent de senaste fem åren och det målet har överträffats. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 11,6 procent under perioden. Utdelning Klövern har som målsättning att utdelningen över tiden ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen för räkenskapsåren har varit i genomsnitt 1,30 kr per aktie och år, att jämföra med förvaltnings resultatet som varit i genomsnitt 2,51 kr. Utdelningen har i snitt uppgått till 52 procent under de senaste fem åren. För 2010 motsvarar förslaget till utdelning 55 procent av förvaltningsresultatet. Eget kapital och börskurs kr/aktie Eget kapital Börskurs Aktieutveckling % Utdelningens andel av förvaltningsresultatet Snitt 5 år Utdelning i % av förvaltningsresultatet Långsiktigt utdelningsmål Förvaltningsresultat och utdelning kr/aktie 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 * 1,0 0,5 0, Snitt 5 år Förvaltningsresultat Utdelning Föreslagen utdelning * 2006 Klövern förvärvar Pfizers huvudkontor och produktionsanläggning i Uppsala för 235 mkr. I juni förvärvas sju fastigheter i bl a Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr Klövern påbörjar uppförandet av Kistamässan samt omförhandlar och nytecknar avtal med Ericsson om ca 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter säljs till ett pris om mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter bl a i Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr Kistamässan öppnar i början av september. Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris av 327 mkr. Tre fastigheter, varav en avser friköp av tomrätt, förvärvas i Kista för totalt 135 mkr Kistamässan färdigställs i maj och intill mässan tas det första spadtaget till Victoria Tower. Klövern säljer fyra fastigheter i Karlstad, Linköping och Nyköping till ett värde av 162 mkr och förvärvar fem fastigheter i Borås, Kista och Nyköping, samt 17 tomt rätter i Karlstad, för totalt 179 mkr.

5 Inledning 2 VD har ordet 2 Affärsplan mål och utfall 4 Kunder 8 Ansvarsfullt företagande 10 Hållbarhet 10 Investor Relations Informationsgivningen i Klövern ska kännetecknas av öppenhet, tillförlitlighet och snabbhet. Klöverns IR-verksamhet och information till marknaden sker i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaq OMXs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning, Klöverns informations- och IR-policy samt kända rekommendationer. Presentationer av bolaget görs främst via kvartalsvisa delårsrapporter, pressreleaser samt regelbundna träffar med aktieägare, analytiker samt potentiella investerare. Under 2010 har Klövern bl a deltagit i kapital marknads dagar i Båstad, arrangerat egna kvartalspresentationer, besökt investerare i England, deltagit i ett flertal presentationer arrangerade av banker och fondkommissionärer samt haft egna möten i Sverige med svenska och utländska investerare. Samtliga delårsrapporter, presentationer och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska, från Klöverns webbsida, klovern.se. På Klöverns webbsida finns även fortlöpande information om bolaget och aktiens utveckling samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. Distri bution av delårsrapporter och årsredovisningar görs per post till samtliga som anmäler sitt intresse. Antalet anlytiker som bevakar Klövern har ökat till 11 (8) under året. Bolag Analytiker ABG Sundal Collier Fredrik Cyon Carnegie Investment Bank Tobias Kaj Danske Bank Peter Trigarzky DnB Nor Simen Mortensen Erik Penser Bankaktiebolag Johan Edberg Handelsbanken Albin Sandberg Nordea Jonas Andersson SEB Enskilda Bengt Claesson Swedbank Andreas Daag Ålandsbanken Erik Nyman Öhman David Zaudy 2010 Q1 Klövern frånträder tre fastigheter i Linköping, Västerås och Nyköping till ett värde av 91 mkr. Uthyrning i Norrköping Science Park till bl a Norrköpings kommun och Gaia om totalt kvm Q2 Klövern tecknar ett tioårigt hyresavtal med Ericsson om 36 tkvm som bl a omfattar nybyggnation av 27 tkvm och en investering om 660 mkr. Försäljning av en fastighet i Örebro för 142 mkr. Ledningsförändringar i Klövern Q3 Förvärv av en fastighet i Nyköping om 12 mkr samt försäljning av fyra fastigheter i Örebro, Linköping och Täby för totalt 103 mkr. Uthyrning i Uppsala Business Park till Gammadata Mätteknik och Anticimex om totalt kvm Q4 Förvärv av totalt 37 fastigheter i Linköping, Norrköping och Örebro till ett värde av mkr samt försäljning av del av fastighet i Karlstad till ett värde av 32 mkr. SweTree Technologies hyr kvm i Uppsala Business Park. Miljö 10 Medarbetare 12 Fastighetsrörelsen 15 Fastighetsinnehav 16 Business och Science Parks 20 Transaktioner och projekt 22 Fastigheternas värde 28 Marknader & fastighetsförteckning 31 Marknader 32 Marknadsområde Syd 34 Borås 35 Linköping 36 Norrköping 38 Nyköping 40 Marknadsområde Väst 42 Örebro 43 Karlstad 44 Västerås 46 Marknadsområde Öst 48 Täby 49 Uppsala 50 Kista 52 Finans 55 Finansiering 56 Skatt 59 Risk och känslighet 60 Klövernaktien och ägarna 64 Finansiella rapporter 67 Förvaltningsberättelse 68 Koncernens resultaträkning 72 Koncernens balansräkning 73 Förändring av koncernens eget kapital 74 Koncernens kassaflödesanalys 75 Moderbolagets resultaträkningar 76 Moderbolagets balansräkning 77 Förändring av moderbolagets eget kapital 78 Moderbolagets kassaflödesanalys 79 Noter 80 Revisionsberättelse 97 Bolagsstyrning & översikt 99 Bolagsstyrningsrapport 100 Styrelse 101 Bolagsledning 103 Ersättningar 105 Revisor 107 Intern kontroll 108 Bolagsordning 109 Femårsöversikt 110 Definitioner 112 Årsstämma 2011 och Kalendarium 113 Sidorna har granskats av Klöverns revisorer i enlighet med revisionsberättelsen på sidan 97. Omslag: Norrköping Kvarnholmen 4.

6 VD har ordet Fastighetsmarknaden tar fart, värdena stiger och efterfrågan på lokaler är god. Trots vädrets kalla makter levererar Klövern ett bra förvaltningsresultat för Under året har vi vässat organisationen och omgrupperat styrkorna för att kunna leverera bra resultat även i framtiden. Konjunkturnedgången som följde finanskrisen 2008 blev kortvarig och fastighetsbranschen drabbades väldigt lindrigt. I själva verket kan Klövern, liksom många av våra kollegor, uppvisa mycket bra resultat under de två senaste åren. Förväntade konkurser och kundförluster blev istället nettoinflyttning och stigande hyresnivåer i kombination med ovanligt låga räntekostnader. Sammantaget ledde det till ett förvaltningsresultat under 2010 som är det näst bästa i Klöverns historia. Klöverns ambition att växa med minst 1 miljard kronor per år infriades under Efter några år med viss brist på krediter i marknaden har det lossnat under året, vilket fick effekt både för vårt bolag och för fastighetsmarknaden som helhet. Att transaktionsmarknaden kommit igång är säkert en bidragande faktor till att fastighetspriserna åter stiger. En annan viktig faktor är stigande marknadshyror. Totalt omsattes fastigheter för drygt 100 miljarder kronor på den svenska marknaden under året och Klövern stod som köpare i en större affär. Den 1 oktober tillträdde vi fastigheter för 1,1 miljard kronor i Linköping, Norrköping och Örebro. Portföljen hade stora vakanser 26 procent, vilket självklart avspeglades i priset. Vi räknar med att kunna minska vakansen rejält under 2011 och har under inledningen av samma år redan strukturerat om genom att sälja två fastigheter i Linköping vidare till lokala köpare. Den ekonomiska uthyrningsgraden ligger kvar på 89 procent, trots miljardförvärvet med vakanser under hösten, vilket är ett styrketecken från en organisation som fokuserar allt mer på uthyrning. Mäter vi yta är vakansen nästan det dubbla. Vi har anställt personer med erkänt bra track record inom uthyrning, vilket tydligt har satt sitt avtryck i nettoinflyttningen, dvs inflyttade hyresgäster med avdrag för avflyttade. Nettoinflyttningen uppgick till 16 mkr under Förutom det stora antalet nya inflyttade hyresgäster har Klövern också signat ett antal avtal där hyresgästen ännu inte är inflyttad. Under inledningen av 2011 flyttar t ex bioteknikföretaget Svanova in i Uppsala Business Park och senare under året Norrköpings kommun tillsammans med fler hyresgäster i fastigheten Kopparhammaren 7 i Norrköping Science Park. Självklart är det också en fjäder i hatten för Klövern att vi under 2010 lyckades signa det största hyresavtalet i Sverige. Ericsson flyttar i april 2012 in i kvm i Kista, varav tre fjärdedelar avser ett helt nytt hus. Totalt uppgick inflyttade samt tecknade men ännu ej inflyttade avtal under 2010 till 189 mkr under året. Ericssons nya hus är det första, av förhoppningsvis flera, koncepthus som Klövern realiserar. Klöverns koncepthus kan variera i storlek beroende på stad och behov, men oavsett storlek är kontorshuset yteffektivt, flexibelt och energisnålt. Nyproduktion har definitivt blivit ett alternativ till förvärv eller ombyggnation i takt med stigande hyresnivåer för bra lokaler i bra lägen. Syftet är att skapa framtidens mötesplatser i en inspirerande och utvecklande helhet som även tål kommande förändringar och utbyggnader. Miljöer som dessutom kan hävda sig i den hårda globala konkurrensen från Kina och Indien. I takt med ökad nyproduktion blir det allt viktigare med ett helhetstänkande för att möta och svara upp mot klimat- och hållbarhetsfrågor. Med fokus på allt från materialval till energifrågor gäller det att hitta balansen mellan kortsiktiga finansiella vinster och långsiktigt hållbar ekonomi. Året har inneburit mycket arbete med att bygga en organisationsstruktur som klarar av att möta våra kunders ökande krav och en önskan att ta med företaget in i framtiden. Vi har därför under året organiserat våra tio affärsenheter i tre marknadsområden; Syd, Väst och Öst. Vår förhoppning är att vi genom detta ska bli ännu duktigare såväl tekniskt som administrativt och kunna fatta snabbare och bättre beslut ute på våra affärsenheter. Detta är möjligt genom att enheterna får tillgång till spetskompetens inom våra tre huvudområden förvaltning/ drift, marknad/uthyrning samt projektutveckling. 2 / klövern årsredovisning 2010

7 VD har ordet Inledning Framtiden då, vad har vi att förvänta oss? Först och främst ska vi vara tacksamma för att vi befinner oss i Sverige. Förutom att vi rent fysiskt lever i ett av världens tryggaste länder befinner vi oss också i ett av västvärldens för närvarande mest framgångsrika länder när det kommer till budgetstabilitet och tillväxt. Det är ingen dålig verklighet att befinna sig i. Men vi kan inte bara förlita oss på omvärlden. Vi kommer att göra allt för att dra vårt strå till stacken genom hårt arbete på både intäkts- och kostnadssidan. Detta innebär på intäktssidan att aktivt hyra ut våra kvadratmeter tomma lokaler samt att försöka höja hyrorna till det som vi uppfattar är rätt nivå. På kostnadssidan betyder det att säkerställa att kunden i alla lägen betalar för det som erhålls och att begränsa genomslaget av prisförändringar på t ex el och räntor till önskad nivå. Klövern är i dagsläget starkt och har en mycket bra position för en fortsatt god utveckling. Vi är motiverade och organiserade för att fortsätta vårt uppdrag att skapa morgondagens samhälle genom att erbjuda attraktiva miljöer samt effektiva kontor. På så sätt stimuleras människor och utvecklas på sin arbetsplats. Motiverade medarbetare skapar konkurrenskraftiga och lönsamma företag, vilket i sin tur skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt. Nyköping 28 februari 2011 Gustaf Hermelin Verkställande direktör klövern årsredovisning 2010 / 3

8 Affärsplan mål och utfall Efter ett par år med endast mindre förändringar i fastighetsbeståndet tog Klövern ny sats i sin tillväxtambition under En fastighetsportfölj för drygt en miljard kronor med fokus på Linköping förvärvades i slutet av året. Klöverns affärsplan utformades under slutet av 2007 och gäller till och med Planen ses över varje år och vid de två första revideringarna var förändringarna marginella. Vid översynen i slutet av 2010 blev ändringarna något mer omfattande, delvis beroende på att omvärlden förändrats, men också på grund av en önskan om att flytta fram positionerna ytterligare och utveckla affärs planen till ett effektivt styrinstrument för verksamheten. Grunderna i affärsplanen som vision, affärsidé och motto är desamma som förut. Vision Klövern skapar morgondagens samhällen. Ambitionen är att vara en aktiv aktör i skapandet av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. Klöverns primära uppgift är att tillhandahålla lokaler, men om vi därutöver också kan bidra till att stärka de städer där vi finns är det bra även för Klövern och Klöverns aktieägare. Affärsidé Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klöverns basprodukt är självklart våra lokaler. Klövern fokuserar på kommersiella lokaler inom ramen för Business och Science Parks, småföretagsparker samt cityfastigheter. Sättet att tillhandahålla lokalerna, dvs med närhet och engagemang, samt det faktum att vi vill möta ett behov hos kunden och inte bara sälja en färdig produkt, säger en del om hur Klövern valt att arbeta. Kunden är i fokus, vårt jobb är att se till att kunden är nöjd, givetvis inom ramen för de ekonomiska målen. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med egen personal. Marknaden begränsas till Sverige och expansiva orter med tillväxt i befolkning och näringsliv. Klövern fokuserar idag på att vara marknadsledande i tio olika städer i Mellansverige, med en affärsenhet i varje stad. För att optimera verksamheten samarbetar de tio affärsenheterna inom tre olika geografiska marknadsområden som delar på kvalificerade resurser inom bl a projektverksamhet och uthyrning; Syd: Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping. Väst: Karlstad, Västerås och Örebro. Öst: Kista, Täby och Uppsala. Motto Var dag underlätta kundens vardag. Om våra hyresgäster känner att vi gör deras liv lättare kommer det att vara ett tungt vägande argument när hyresavtalet löper ut och det är dags för omförhandling. Klövern ska underlätta deras vardag och även nästa dag. Det innebär helt enkelt att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Nöjda hyresgäster är en viktig förutsättning för att uppnå målen om positiv nettoinflyttning och låg omsättningshastighet. mkr Förvärv Investeringar Försäljningar Tillväxt Värdeförändringar Nettotillväxt Mål min 1 mdkr % Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital Mål riskfri ränta +7 % % Soliditet Soliditet Mål % 4 / klövern årsredovisning 2010

9 Affärsplan mål och utfall Inledning Tillväxt Klövern bör ha en nettotillväxt på minst en miljard kronor per år och på sikt ett fastighetsvärde som uppgår till minst 25 miljarder kronor. Ett större bolag breddar antalet möjliga institutionella, framför allt utländska, investerare. En del av dessa har placeringsreglementen som innebär restriktioner mot att placera i bolag med börsvärde understigande en miljard euro, ca 8,8 miljarder kronor. Klöverns börsvärde uppgick till 5,5 miljarder kronor vid utgången av Tillväxten kan ske både genom värdeskapande investeringar, ny- och ombyggnation i det egna beståndet samt genom förvärv av fastigheter. Efter ett par år med i princip oförändrad storlek på fastighetsbeståndet, ökade värdet med mkr Ökningen berodde på nettoförvärv om 699 mkr, investeringar om 464 mkr samt värdeförändringar om 298 mkr. Den genomsnittliga tillväxten de senaste fem åren uppgår till mkr. Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till den riskfria räntan plus minst sju procentenheter. Målet höjs med två procentenheter fr o m Den riskfria räntan mäts som femårig statsobligationsränta. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningskravet delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital uppgick till 14 procent under Under de senaste fem åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till knappt 12 procent, vilket överstiger det långsiktiga målet. Räntetäckningsgrad Soliditet Soliditeten ska ligga i intervallet 25 till 35 procent. Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig överlevnad och möjliggöra framtida intressanta investeringar. Soliditeten har samtliga år överskridit målets nedre gräns, och i regel legat i övre delen av, eller t o m över, målintervallet. Soliditeten uppgick till 32 procent under Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten för Klövern, varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 1,5 ggr innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 50 procent. Klövern har valt en relativt försiktig räntestrategi genom skydd mot räntehöjningar i form av räntetak och ränteswappar. Detta har initialt höjt räntekostnaden, men säkerställer också en jämnare kostnadsnivå över tiden. Räntetäcknings graden har överstigit målet för samtliga år. För 2010 uppgick den till 2,8 ggr. Värmeförbrukning Värmeförbrukningen ska sänkas med 20 procent under perioden Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna. Normalårskorrigerad värmeförbrukning har för perioden minskat med totalt 12 procent, varav minskningen under 2010 uppgick till 2 procentenheter. Värmeförbrukning ggr 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Räntetäckningsgrad Mål min 1,5 ggr Ackumulerad förändring värmeförbrukning per kvm, % Utfall Mål % t o m 2012 klövern årsredovisning 2010 / 5

10 Affärsplan mål och utfall Omsättningshastighet Omsättningshastigheten bland hyresgästerna ska uppgå till max 7 procent per år. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall pga vakansperioder samt minskade kostnader för hyresgästanpassningar. Under 2010 uppgick omsättningen till 6,3 procent och genomsnittet under de senaste fem åren uppgår till 6,6 procent. Överskottsgrad Överskottsgraden bör, i jämförbart bestånd, öka med en procentenhet årligen. Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastig hetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet. Målet uppfylldes inte 2010 då kostnaderna för snöoch isröjning samt värme ökade kraftigt pga den kalla och snörika inledningen och avslutningen på året. Överskottsgraden på jämförbart bestånd uppgick till 60 procent (63), inklusive engångseffekter, vid utgången av Utdelning Utdelningen ska långsiktigt överstiga 50 procent av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive till finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. För räkenskapsåret 2010, inför årstämman 2011, föreslås en utdelning om 1,50 kr per aktie, vilket motsvarar 55 procent av förvaltningsresultatet. Under de senaste fem åren skulle det innebära ett genomsnitt på 52 procent av förvaltningsresultatet. Omsättningshastighet Överskottsgrad Utdelning % max 7 % Omsättningshastighet Mål % Överskottsgrad % per år % min 50 % Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat Mål * * Föreslagen utdelning 6 / klövern årsredovisning 2010

11 Affärsplan mål och utfall Inledning Klövern ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, istället för en mindre aktör på en stor marknad. Klöverns koncepthus. klövern årsredovisning 2010 / 7

12 Kunder Med kunden i fokus ska Klövern genom närhet och engagemang möta behoven av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Var dag underlättar Klöverns medarbetare kundernas vardag. Närhet och engagemang Klövern fokuserar på kommersiella lokaler med en blandning av privata, publika och offentliga företag. Bolaget finns representerat med egna medarbetare i samtliga tio prioriterade städer. Egen personal, som rent fysiskt finns där hyresgästen valt att lokalisera sig, är en garanti för snabb service och bra marknadskännedom samt en förutsättning för hela affärsidén. Mottot att var dag underlätta kundens vardag är djupt rotat i bolaget. Att underlätta betyder självklart att göra sitt bästa för att lösa de problem som kan uppkomma, men lika mycket att vara proaktiv, att ligga steget före. Sättet att tillhandhålla lokalerna, med närhet och engagemang, samt en strävan efter att möta ett behov hos kunden och inte bara sälja en färdig produkt, beskriver en del om hur Klövern arbetar. Kunden är i fokus. Klöverns tio största hyresgäster Kontraktsvärde, Andel av totalt Återstående genomsnittlig kontrakts- kontrakts- Antal Yta, Hyresgäst mkr värde, % tid, år kontrakt tkvm LM Ericsson AB , TeliaSonera AB , Posten Norden AB , Kistamässan AB , Orexo AB , Linköpings kommun , Landstinget i Östergötland , Karlstad kommun , Transportstyrelsen , ULTRA Education (John Bauer) ,0 4 9 Totalt , Tobias, fastighetsförvaltare och chef över fastighetsteknikerna på Klöverns affärsenhet i Nyköping, har en tvåårig gymnasieutbildning. Hans karriär bygger på att han är praktiskt lagd, gör sitt jobb riktigt bra, är genuint intresserad av människor och har kunden i fokus. I filmen Engagemang gav avancemang på Klöverns webbsida, klovern.se, berättar Tobias om sitt arbete på Klövern. 8 / klövern årsredovisning 2010

13 Kunder Inledning Nettoinflyttning Nöjda hyresgäster är en viktig förutsättning för att uppnå en positiv nettoinflyttning och uthyrningsarbetet har varit framgångsrikt under året. Inflyttade hyresgäster uppgick till 99 mkr (77) och avflyttade hyresgäster till 83 mkr ( 78). Klöverns nettoinflyttning, dvs inflyttade minus avflyttade hyresgäster under året, uppgick sammanlagt till 16 mkr ( 1). Bland inflyttade hyresgäster kan nämnas Kemwell i Uppsala Business Park. Avtalet på kvm är 16,5 år och årshyran uppgår till 14 mkr. Inflyttning, i en tidigare vakant huskropp, sker successivt och inleddes i juli Kommande inflyttningar Kontraktsvärdet för inflyttade hyresgäster 2010 samt tecknade hyresavtal under 2010, som ännu inte är inflyttade, uppgick till 189 mkr. Klövern har bl a tecknat ett tioårigt hyresavtal med Ericsson som omfattar totalt kvm i Kista. Inflyttning, efter ny- och ombyggnation, är beräknad till april 2012 och årshyran kommer att uppgå till 66 mkr. Avtalet är det största hyresavtalet som tecknats i Sverige under 2010, såväl till yta som kontraktsvärde. Norrköpings kommun har tecknat avtal om kvm till biografen Cnema i fastigheten Kopparhammaren 7 i Norrköping. Avtalet är 15 år och årshyran uppgår till närmare 3 mkr. Inflyttning sker under sommaren Kundstruktur och kontraktsvärde Klöverns affärsinriktning innebär att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet svarade privata företag för 51 procent (49), publika företag för 33 procent (34) och offentlig verksamhet för 16 procent (17) av kontraktsvärdet. Totalt hade Klövern hyreskontrakt (4 100) med närmare hyres gäster vid utgången av året. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 2,8 år (3,0). De tio största kundernas andel av Klöverns kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 25 procent (27) och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 3,7 år (4,0). Totalt uppgick Klöverns kontraktsvärde till mkr (1 234) vid årets utgång. Kundförluster Trots efterdyningar av finanskris och problem inom vissa branscher är Klöverns kundförluster mycket låga. Det nära samarbetet med kunderna, tillsammans med god kännedom om den lokala marknaden, är den viktigaste förklaringen till att kund förlusterna varit fortsatt försumbara. Under 2010 uppgick de till 0,3 procent (0,4) eller 3 mkr (5) av de totala intäkterna. Omsättningshastighet Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom minskade kostnader för hyresgästanpassningar vilket också minskar intäktsbortfall till följd av vakansperioder. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Under 2010 uppgick omsättningen av hyresgäster till 6,3 procent (6,3) och genomsnittet under de senaste fem åren är 6,6 procent. Kontraktsstruktur mkr staplar tkvm linje Kontraktsvärde Yta Den genomsnittliga kontraktsstiden var 2,8 år per Kontraktsvärde per kundkategori Privata 51 % Publika 33 % Offentliga 16 % Storleksindelade hyreskontrakt kontrakt < 0,5 mkr 300 kontrakt 0,5 1 mkr 210 kontrakt 1 3 mkr 62 kontrakt >3 mkr klövern årsredovisning 2010 / 9

14 Ansvarsfullt företagande Klövern verkar för en hållbar utveckling för såväl aktieägare, kunder och medarbetare som för miljö och samhälle. Klöverns medarbetare förvaltar och utvecklar fastigheter där omkring människor arbetar. Hållbarhet En trygg och stabil arbetsmiljö gör att medarbetare mår bra och känner samhörighet. Medarbetarna kan påverka sitt arbete och känner sig delaktiga i verksamheten och i bolagets utveckling. Klöverns miljöpolicy och miljöansvar ligger till grund för det utbredda miljöarbetet som sker ute i organisationen. Fastigheter förbrukar stora mängder energi och utifrån ett hållbarhetsperspektiv är energieffektivisering den viktigaste parametern i miljöarbetet. Klövern bidrar till socialt ansvar i stort och smått. Från delaktighet i samhällsutvecklingen till samarbete med kommun, näringsliv och organisationer samt sponsring av lokala idrottsföreningar. Miljö Klövern ska bidra till en långsiktig hållbar miljöutveckling genom att erbjuda miljöanpassade lokaler, vilka förvaltas och utvecklas med minsta möjliga resursåtgång och minsta möjliga miljöpåverkan utifrån rimliga insatser. Miljöansvar I syfte att minska en negativ påverkan på miljön bedrivs miljöarbetet kontinuerligt och målinriktat för ständig förbättring. Gällande lagstiftning och miljökrav, utgör tillsammans med miljöpolicy och handlingsplan, grunden i arbetet som involverar såväl medarbetare och hyresgäster som leverantörer och entreprenörer. Miljöarbete och målsättning Klöverns miljöarbete är väl integrerat i det vardagliga arbetet för varje medarbetare. Miljömålen som upprättades 2007 utgår från miljöpolicyn och gäller för perioden Minskad energiförbrukning Under året har förbrukningen av värme minskat med totalt MWh (3 654). Det innebär att fastigheterna har en förbrukning om 83 kwh per kvm (84). Klöverns förvärv av en större fastighetsportfölj under kvartal fyra ökade förbrukningen med drygt 1,3 kwh per kvm. Enligt Klöverns miljömål ska värmeförbrukningen minskas med 20 procent från 2008 fram till år Minskningen fram till och med 2010 uppgick till totalt 12 procent, varav förbrukningen under 2010 svarar för 2 procentenheter. Den totala elförbrukningen, inklusive viss del av hyres gästernas förbrukning, har under året ökat med MWh (2 453). Ökningen av elförbrukningen förklaras bl a med förvärv under året, vilka ökat förbrukningen något. Fastigheternas genomsnittliga förbrukning uppgick till 51 kwh per kvm (51). Förbrukningen av el har sedan miljömålen upprättades minskat med totalt 11 procent. Arbetet med att minska energiförbrukningen fortsätter löpande med fokus på de fastigheter som har högst energiförbrukning per kvm. Värmeförbrukning Elförbrukning Vattenförbrukning Uppvärmningsslag kwh/kvm 120 kwh/kvm 100 kbm/kvm 0, ,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0, Fjärrvärme 83 % Värmepumpar 8 % El 5 % Bergvärme 3 % Olja 1 % 10 / klövern årsredovisning 2010

15 Ansvarsfullt företagande Inledning En förstudie har genomförts där varje fastighet granskats ingående för att sedan hitta fastighetsspecifika lösningar för energi effektivisering. Ett vattenbesparingsprojekt startades under 2008 och slutfördes Detta projekt resulterade i en besparing på ca 30 procent från 2007 till Förbrukningen av vatten har från 2007 gått från 0,5 kbm per kvm till 0,3 kbm per kvm. Energisystem Klövern har på ett framgångsrikt sätt börjat använda ett energisystem som tar tillvara värme och kyla. Systemet bygger på att det finns ett samtida behov av värme och kyla. En kylvärmepump producerar energi enligt faktorn en på sju, dvs förbrukning av en kwh el ger fyra kwh värme och tre kwh kyla. Detta är ett oerhört effektivt sätt att producera energi på och kan med fördel användas där behovet kan variera mellan olika huskroppar eller ytterväggar i olika väderstreck. Resultatet blir en låg energiförbrukning. Underhåll Genom ett strukturerat arbetssätt i hela organisationen samt fortsatt utbildning av teknisk personal, har Klövern utvecklat energieffektiviseringen och systematiserat underhållet. Klöverns koncepthus I Kista har byggnationen av Klöverns första koncepthus påbörjats. Huset byggs för att klara GreenBuildingkraven*. Byggnationen föranleds av ett nytecknat hyresavtal med Ericsson som bl a omfattar ett nytt kontorshus om närmare 27 tkvm. I samarbete med Ericsson kommer huset även att uppnå LEED guldnivå**. Extra många cykelplatser och färre garageplatser byggs för att uppmuntra användningen av miljövänliga transport medel. Datoriserade avläsningar Under året har ett handdatorsystem innebärande datoriserade avläsningar införts på alla affärsenheter. Tidigare har avläsningar av el, värme och vatten genomförts manuellt. Den nya metoden har resulterat i: säkrare värden energieffektivisering lättare att planera underhåll tidsbesparing för tekniker snabbare åtgärder minskat resande Grön IT Satsning på grön IT för att effektivisera arbetet inom bolaget fortgår. Ett videokonferenssystem införs successivt och medför att många utbildningsinsatser och möten kan genomföras på distans, vilket minskar resandet och sparar tid. Hyresgästerna tar ansvar Hyresgästernas miljöengagemang ökar då de i större utsträckning ansvarar för sin egen sopsortering. Detta sker i samarbete med specialiserade underleverantörer. Miljömål Minska värmeförbrukningen med 20 procent Miljöinventera samtliga fastigheter Nybyggnation enligt Klöverns miljövänliga koncepthus Ny- och ombyggnation enligt Green Buildingkraven* Miljöredovisning vid bokslut Arbete med Grön IT Borttagande av olja för uppvärmning Minskning av vattenförbrukningen Effektivisering av avfallshanteringen Utfasning av PCB målet uppnått under ** Green Building är EU:s program för att minska energiförbrukningen i lokaler med syfte att främja byggande av energisnålare kontors- och industribyggnader. För att bli certifierad måste nya byggnader förbruka 25 procent mindre energi än vad som anges i Boverkets normer för nybyggnation. ** LEED Leadership in Energy and Environmental Design är ett världsledande system för miljöklassning av byggnader, framtaget av US Green Building Council. LEED omfattar flera miljöaspekter än vad svenska system gör och det finns ännu inga svenska tolkningar av kraven. Baserat på det antal poäng som byggprojektet klarar nås en av fyra olika nivåer inom LEED: certifierad, silver, guld eller platina. klövern årsredovisning 2010 / 11

16 Ansvarsfullt företagande Medarbetare Klövern ska vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare. Ledorden närhet och engagemang genomsyrar organisationen med korta beslutsvägar. Stora mått av självständigt arbete och egna beslut i alla befattningar engagerar och ger drivkraft. Medarbetaren finns nära sin kund, såväl på affärsenheten där hyresgästen är kunden som på servicekontoret där bl a affärsenheten är kunden. Organisation Klöverns lokala förankring är avgörande för relationen till kunden. En decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder och verkar för ömsesidigt lönande relationer, är en av Klöverns framgångsfaktorer. Klövernkoncernen är organiserad i ett servicekontor, tillika huvudkontor beläget i Nyköping, samt affärsenheter i samtliga prioriterade städer. Servicekontoret ansvarar för ledning, ekonomi, finansiering, transaktioner, hyresadministration, information och investerarrelationer samt affärsmässigt stöd till affärsenheterna. Vid årets utgång hade Klövern totalt 126 medarbetare (123), varav 28 (27) på servicekontoret. Klövern har under året organiserat verksamheten i tre geografiska marknadsområden som delar på kvalificerade resurser inom bl a projektverksamhet och uthyrning. Marknads områdena är fördelade på Syd (Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping), Väst (Karlstad, Västerås och Örebro) och Öst (Kista, Täby och Uppsala). Varje marknadsområde har en övergripande chef som även sitter med i bolagsledningen. De lokala affärsenheterna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med kunderna. Varje affärsenhet har en Johanna har arbetat med fastighetsekonomi, kundkontakter och uthyrning på Klövern sedan Nu står hon inför nästa stora utmaning att bli enhetschef i Nyköping. Se och hör Johanna berätta i filmen Fastighetsekonom på karriärstegen på Klöverns webbsida, klovern.se. ansvarig enhetschef som i nära samarbete med respektive marknadsområdeschef lägger upp riktlinjerna för verksamheten. Arbetsmiljö Klövern arbetar genom skyddsombuden systematiskt med arbetsmiljöfrågor. Målsättningen är att skapa en utvecklande arbetsplats där risk för arbetsskador och arbetsrelaterad ohälsa förebyggs. Friskprofils- och medarbetarundersökningar erbjuds alla medarbetare varje år. Resultatet visar som tidigare år på god gemenskap och trivsel samt ett högt tempo i arbetet. Medarbetare Snitt Antal anställda vid årets slut varav kvinnor / män, antal 54/72 48/75 51/70 49/72 39/71 48/72 varav kollektivanställda, antal Snittålder, år Personalomsättning, % Förädlingsvärde per anställd, mkr 6,7 6,6 6,4 6,8 5,8 6,5 Kompetensutvecklinsgkostnad per anställd, tkr Sjukfrånvaro, % 2,4 3,3 2,9 2,0 1,8 2,5 12 / klövern årsredovisning 2010

17 Ansvarsfullt företagande Inledning Samtliga medarbetare erbjuds en subventionerad lunch och omfattas av en förmånlig sjukvårdsförsäkring samt har ett årligt bidrag till friskvård. Personalutveckling och rekrytering För att vara en attraktiv arbetsgivare satsar Klövern på utveckling både när det gäller utbildning och interna karriärvägar. Vid tillsättningar av nya chefer försöker Klövern alltid, så långt det är möjligt, att hitta en kandidat internt. Klövern genomför årligen utvecklingssamtal och tar fram en utvecklingsplan för varje medarbetare. Företaget har interna utbildningar Klövernakademien där ges möjlighet till utbildning och kompetensutveckling samt tillfälle till utbyte av kunskap och erfarenheter. Under 2010 har Klövernakademien bl a genomfört utbildningar i ledarskap, IT och fastighetsdrift. För att stärka satsningen på försäljning har dessutom flera utbildningar genomförts inom säljteknik och säljhjälpmedel. Rekrytering genomförs enligt en väl utarbetad process som innehåller djupintervjuer och personprofilanalyser. Samtliga nyanställda genomgår ett introduktionsprogram. I samband med bildandet av de geografiska marknadsområdena har bemanningen inom bolaget setts över så att rätt medarbetare finns på rätt position. Allt för att kunna serva kunderna optimalt. Spetskompetens För att förbättra sin konkurrenssituation satsar Klövern på ökad spetskompetens. På marknadsområdena har fler sälj inriktade uthyrare anställts, vilket i sin tur skapar tid i förvaltningen för mer kundvård. För att bli än bättre och kostnadseffektivare, har även projekt organisationen stärkts ytterligare inom alla marknads områden. Vinstandelsstiftelse För att främja delaktigheten i verksamheten och bolagets resultatutveckling omfattas samtliga medarbetare av Klöverns vinstandelsstiftelse. Avsättning till stiftelsen baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägare. Avsätt ningen är maximerad till ett prisbasbelopp per anställd och år. Under 2010 avsattes ett prisbasbelopp per anställd, totalt 5,8 mkr inklusive löneskatt. Marknadsföring av fastighetsbranschen Klövern har under året varit delaktig i bildandet av Fastighetsbranschen Marknadsråd. Marknadsrådet är en branschorganisation med syfte att marknadsföra och öka kännedomen om branschen i stort. Avsikten är att uppmärksamma det framtida behovet av rekryteringar. Rådet vill bl a öka efterfrågan på utbildningar samt initiera lärlings- och traineeprogram. I samband med detta har Klövern gjort dokumentärfilmer om några medarbetare och deras arbete i bolaget. Dessa har sedan använts vid bl a gymnasie- och högskolemässor. Filmerna finns tillgängliga på Klöverns webbsida, klovern.se. Klöverns kickoff i Uppsala klövern årsredovisning 2010 / 13

18 Ansvarsfullt företagande Nyanställda medarbetare i Klövern samtliga nya medarbetare genomgår ett introduktionsprogram. Socialt engagemang Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, näringsliv och organisationer och med visionen att skapa morgondagens samhällen. Företaget arbetar nära och engagerat med egen personal på alla affärsenheter. Det bidrar till en trygg, anpassad och säker arbetsmiljö för alla typer av verksamheter och hyresgäster. På affärsenheterna finns ett stort engagemang bl a genom sponsring av lokala organisationer som arbetar för tryggare närområden, stöd till idrottsverksamhet som gynnar en meningsfull fritid för ungdomar samt delaktighet i städernas utveckling. Samhällsansvaret är viktigt och Klövern stöttar även verksamheter och lokala föreningar som arbetar för t ex utsatta barn, mot droger samt ung företagssamhet. Framtida fokus Miljöarbetet inriktas mot att bibehålla den positiva energi trenden genom ett gott förebyggande underhåll samt fokus på väl anpassade energilösningar. Under 2011 kommer Klövern att genomföra en översyn av olika miljö- och miljöklassningssystem för att välja väg inför kommande miljöarbete. När det gäller miljöarbetet är huvudstrategin ett långsiktigt engagemang där samhällets resurser tillvaratas genom att förädla befintliga fastigheter och skapa utvecklande miljöer för såväl gamla som nya hyresgäster med en minimal insats. Företaget utvecklas snabbt och fokus ligger på att utveckla medarbetare och organisation för att kunna klara kommande utmaningar. Satsningar på utbildning och hälsa kommer bl a att bidra till detta. 14 / klövern årsredovisning 2010

19 Karlstad Kanoten 9 Fastigheten ligger på Kanikenäset och ingår i Karlstad Business Park. Tieto Sweden är ensam hyresgäst av fastighetens närmare 9 tkvm kontor. Fastighetsrörelsen Fastighetsrörelsen Fastighetsinnehav 16 Business och Science Parks 20 Transaktioner och projekt 22 Fastigheternas värde 28 klövern årsredovisning 2010 / 15

20 Fastighetsinnehav Fastighetsvärdet ökade med 12 procent (1). Nettoinflyttningen uppgick till 16 mkr ( 1), hyresvärdet ökade med 101 mkr (25) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 89 procent (89) vid årets utgång. Fastighetsbestånd och hyresvärde Klövern hade vid utgången av 2010 totalt 250 fastigheter (217) belägna i 14 kommuner (14). Det totala fastighetsvärdet uppgick till mkr (12 032), den uthyrningsbara ytan var tkvm (1 392) och hyresvärdet uppgick till mkr (1 385) vid årets utgång. Ökningen av fastigheternas värde berodde på förvärv om mkr (179), försäljningar om 368 mkr ( 162), investeringar om 464 mkr (351) samt värdeförändringar med 298 mkr ( 231). Ökningen av hyresvärdet är till stor del en följd av förvärv under året. Fastighetskategori Klövern fokuserar på kommersiella lokaler inom ramen för Business och Science Parks, småföretagsparker samt cityfastigheter. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norr köping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Business och Science Parks kännetecknas av kunskapsintensiva företagskluster. Småföretagsparker präglas av grupper med företag som arbetar under en gemensam identitet med likartade kunder. Cityfastigheter är centralt belägna kontors- och butiksfastigheter. Resultat och nyckeltal Tabellen Resultat och nyckeltal visar resultat för den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Nyckeltal avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Resultat och nyckeltal per marknadsområde och affärsenhet Resultat Nyckeltal 31 december Intäkter, Kostnader, Driftöverskott, Överskottsgrad, Invest- Verkligt värde, Avkastnings- Uthyrnings- Hyresvärde, Ek.uthyr- mkr mkr mkr % eringar, mkr mkr krav, snitt,* % bar yta, tkvm mkr ningsgrad, % Borås ,8 7, Linköping ,4 7, Norrköping ,2 7, Nyköping ,8 7, Syd ,5 7, Karlstad ,3 7, Västerås ,4 7, Örebro ,3 7, Väst ,4 7, Kista ,5 6, Täby ,4 7, Uppsala ,5 8, Öst ,9 6, Övrigt 1) Totalt ,2 7, ) Intäkterna består av hyresgarantier och lösen av hyreskontrakt. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. * Beräknat exklusive byggrätter till ett värde av 425 mkr. 16 / klövern årsredovisning 2010