Tillägg till PLANBESKRIVNING

Transkript

1 Handläggare Filippa Olsson Upprättad 1(12) Tillägg till PLANBESKRIVNING Samrådshandling Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun Planenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 2(10) Innehåll Innehåll... 2 INLEDNING... 3 Bakgrund... 3 Syfte med tillägg till detaljplanen... 3 Plandata... 4 Handlingar... 4 Läshänvisning... 5 Planförfarande och tidsplan... 5 ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 6 Ändringar i gällande detaljplanekarta... 6 Genomförandefrågor... 8 Organisatoriska frågor... 8 Fastighetsrättsliga frågor... 8 Sociala konsekvenser... 9 Ekonomiska konsekvenser... 9 Miljöbedömning... 9 Medverkan... 10

3 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 3(10) INLEDNING Bakgrund På fastighetsägarens begäran om planbesked har kommunstyrelsens planutskott beslutat att detaljplanearbete ska påbörjas. I planbeskedet slås fast att de bestämmelser som behöver ses över rör Tenngjutaren 3, varför det bedömts som tillräckligt att se över detaljplanen för denna fastighet. Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas, se PBL 2010:900 5 kap. 2-5 och 13 kap. 2 punkt 2. Samhällsbyggnadskontoret har meddelat fastighetsägaren att planarbetet kan påbörjas, startbesked dat Planärendet handläggs med standardförfarande. Gällande detaljplan (aktnr 0880K-P07/35) omfattar fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, vann laga kraft , 177 och föreskriver bostads- och centrumändamål för fastigheterna. I planen regleras byggnads- och nockhöjd, indragen högsta våning, våningsantal, utformning av fasad samt fasadmaterial, och kulturhistoriskt skydd för en byggnad i kvarteret. I dagsläget är fastigheten Tenngjutaren 14 bebyggd enligt plan, medan byggrätten för fastigheten Tenngjutaren 3 inte nyttjats utan fastigheten idag upplåts som parkering av den privata fastighetsägaren. Nu gällande ändamål BC, BC 1 och GATA ska även i fortsättningen gälla. En förtydligande har gjorts avseende förhållandet mellan allmän platsmark och kvartersmark. Egenskapsbestämmelser avseende byggnadens höjd och utformning ändras och förtydligas. Ändringen av detaljplanen genomförs som ett tillägg. Genomförandetiden för gällande detaljplan löper fram till Från det att tillägget till detaljplanen vinner laga kraft förlängs genomförandetiden med fem år för den del som berörs av plantillägget, d.v.s. för fastigheten Tenngjutaren 3. Syfte med tillägg till detaljplanen Syftet med ändringen av detaljplanen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjutaren 3. Användningsbestämmelsernas tydning ska kvarstå enligt 2007 års plan. Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor, restaurang, garage och hotell med relax- och konferensdel.

4 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 4(10) Plandata Figur 1: Berört område för tillägg till detaljplan (blå yta) inom gällande detaljplan (röd linje). Området för tillägg till detaljplan omfattar fastigheten Tenngjutaren 3. Fastigheten är privatägd och centralt belägen i Kalmars stadskärna. Gällande detaljplan omfattar cirka 3100 m 2 varav plantillägget berör cirka 900 m 2. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft , 177, aktnr 0880K-P07/35. Plankarta till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft , 177. aktnr 0880K-P07/35. Tillägg till detaljplan: Tillägg till planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun. Plankarta med tillägg till planbestämmelser, till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun. Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Illustrationer och förslagsskisser över möjlig utformning av nybyggnation på Tenngjutaren 3, Tengbom AB, maj 2016.

5 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 5(10) Övriga handlingar: Förundersökning, 1600-talets befästningsmur i Kv Tenngjutaren 3, fornlämning 93, Kalmar läns museum, juni Geoteknisk utredning, fält och laboratorieresultat, WSP Sverige AB Läsanvisning Planhandlingarna för gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun som vann laga kraft , 177, ska läsas tillsammans med detta tillägg. Det innebär att de planbestämmelser som inte strukits eller ersatts av nya bestämmelser i tilläggets plankarta fortsatt gäller. Av tilläggets plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslaget och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. Planförfarande och tidsplan Arbetet med ändring av detaljplanen genom tillägg har påbörjats i april 2016 och överensstämmer med kommunens översiktsplan 2012 samt länsstyrelsens granskningsyttrande. Tillägg till detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt s k standardförfarande. Figur 2: Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, Planärendet förväntas ha följande preliminära tidsplan: Samråd 4:e kvartalet 2016 Granskning 4:e kvartalet 2016 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 1:a kvartalet 2017 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 1:a kvartalet 2017

6 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 6(10) ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Ändringar i gällande detaljplanekarta Tillägget till detaljplanen avgränsas till fastigheten Tenngjutaren 3, det vill säga på nuvarande asfalterad parkeringsplats. Av legenden i tilläggets plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. Figur 3: Utsnitt ur gällande detaljplan, randigt markerad yta = Tenngjutaren 3. Figur 4: Utsnitt ur tilläggets plankarta. 1 1 Höjdangivelser i tillägg till detaljplan (figur 4) anges i höjdsystemet RH Höjdangivelser i gällande plan (figur 3) i RH 70. Skillnaden mellan dessa två höjdsystem är 13 cm, d.v.s. 1 meter ovan nollplan i RH 70 motsvarar 1,13 m ovan nollplan i RH 2000.

7 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 7(10) Markanvändning och byggrätt Markanvändningen förblir densamma som i nu gällande plan. Bestämmelsen om GATA respektive BC 1 och garage i källarplan förtydligas. Angivna plusshöjder kan komma att förändras inför granskning. Planändringen genom tillägg innebär att detaljplanen även i framtiden möjliggör bostäder, handel, kontor och hotell inom fastigheten Tenngjutaren 3, dock med en högre byggnadshöjd än befintlig detaljplan anger. Kvartersmarkens avgränsning förblir oförändrad. Den tillåtna byggnadsarean förblir densamma, dock ökar den möjliga bruttoarean med cirka 14 %. Gestaltning Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningen ska vara indragen 1,3 meter från fasadliv samt att fjärde våningens fasadbeklädnad ska vara koppar. Bestämmelsen om koppar slopas av två skäl. Dels förekommer inte koppar som ett historiskt karaktärsdrag i området eller inom fastigheten och dels bör koppar av miljöskäl inte användas vid nybyggnation. Bestämmelsen om att burspråket ska följas tas bort. Detta eftersom det är en egenskap snarare än en användningsbestämmelse. En markering av gatuhörnet Strömgatan-Kaggensgatan möjliggörs istället genom höjdbestämmelser avseende maximalt tillåtna byggnadshöjder. På så vis styr detaljplanen att del av fasadlivet i fjärde våningen ska vara indraget samtidigt som det lämnas ett visst spelrum för fasadlivets utformning. Detaljplanen anger även i fortsättningen att byggnaden ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset (K48) och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden samt ges en modern utformning. Utformningen kommer att studeras i samband med bygglovsprövningen. Innergården får bebyggas i en våning. Takytan är en möjlig plats för t.ex. en gemensam takterrass, för att tillgodose kravet på uteplats för att bygglov ska kunna ges för bostäder. Efterföljande bilder illustrerar en möjlig utformning av den framtida byggnaden. Figur 5: Fotomontage över framtida tänkbara gatuvyer; Kaggensgatan (t.v) respektive Strömgatan (t.h). Tengboms Arkitekter.

8 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 8(10) Det är önskvärt att den planerade byggnaden erhåller material och kulör som harmonierar med angränsande bebyggelse samtidigt som byggnaden tillåts ge ett modernt avtryck i stadsbilden. Så har skett i exemplet ovan där formspråket och materialet har ett modernt uttryck medan den ljusa sandfärgade fasaden med mörka detaljer väl harmonierar med plåtdetaljer på fastigheten Tenngjutaren 14. Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är för berört område, d.v.s. inom fastigheten Tenngjutaren 3, fem år från den dag tillägg till detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden mot fastighetsägarens tillåtelse, så kan fastighetsägaren i vissa fall få rätt till ersättning av kommunen. Regler och tillstånd Tillstånd hos länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen krävs vid alla slags markarbeten inom Tenngjutaren 3. Ett tidsbegränsat tillstånd erhölls 2007 i samband med att gällande detaljplan togs fram. Detaljplanen ställer krav på anordnad uteplats, vilket kommer att vara ett villkor för att erhålla bygglov för bostäder. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14 kan slås samman till en fastighet. För garagets nordligaste hörn samt trottoaren i korsningen Strömgatan- Kaggensgatan ska en 3D-fastighetsbildning genomföras. Utrymmena under mark och byggnadsdelar över + 5,55 meter ska tillhöra Tenngjutaren 3, och utrymmet för gata, som är allmän plats, ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Alternativt kan servitut för Tenngjutaren 3:s byggnadsdelar bildas på Kvarnholmen 2:1, efter det att marken överförts. Rättigheter Det finns inga allmänna underjordiska ledningar på kvartersmarken. Kalmar Energi ABs fjärrvärmeldning som ligger i gatumark utanför planområdet ligger mycket nära den planerade byggnaden. I dagsläget finns ingen ledningsrätt för fjärrvärmeledningen i Strömgatan. En diskussion angående hur hänsyn bäst kan tas till ledningen samt avseende eventuell kostnadsfördelning ifall ledningen behöver flyttas har inletts med Kalmar Energi AB.

9 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 9(10) Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning för garage, gård mm kan behöva bildas ifall inte fastigheterna Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14 slås samman. Sociala konsekvenser Utökningen med en våning i jämförelse till gällande detaljplan innebär en ökad insyn från Tenngjutaren 3 till boende på Kaggensgatan och Strömgatan. På grund av områdets läge mitt i centrala Kalmar bedöms störningen som acceptabel. För övrigt bedöms ett genomförande av plantillägget att leda till positiva sociala konsekvenser. Samtliga verksamheter som ryms inom planen stärker stadskärnan. Inte endast servicen ökar i området utan även tryggheten då såväl boende, restaurang och hotell även kvällstid leder till en ökad rörelse av människor i kvarteret. Ekonomiska konsekvenser Ekonomiska konsekvenser för kommunen En framtida byggnation på fastigheten Tenngjutaren 3 aktualiserar en fortsatt höjning av Kaggensgatan. Diskussioner finns sedan tidigare att gestalta Kaggensgatan som en gångfartsgata. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Plankostnader regleras i plankostnadsavtal med fastighetsägaren. Exploatören/fastighetsägaren står för exploateringskostnader, som även kan innefatta tekniska utredningar m.m. Ett exploateringsavtal kommer att tecknas fram till plantilläggets antagande mellan exploatören/fastighetsägaren och kommunen. Exploateringsavtalet ska behandla ansvar och kostnader kring ny fastighetsreglering och omgestaltning av närliggande gator. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal. Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (planoch bygglagen 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap. 11 ) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt MB 6 kap. 11 ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. I syfte att ta reda på om det vid genomförandet av tillägget till detaljplanen uppstår en betydande miljöpåverkan har en behovsbedömning utförts. Mot bakgrund av behovsbedömningen är kommunens samlade bedömning att före-

10 Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 10(10) liggande förslag till ändring av detaljplan genom tillägg inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i behovsbedömningen. Medverkan Ändring av detaljplanen har på uppdrag av N.J. Andersson och Son tagits fram av Vatten och Samhällsteknik AB, genom Jonas T Sandelius och Eva Djupfors. Medverkande från Kalmar kommun har varit Filippa Olsson och Björn Strimfors samt Gunilla Thorvaldsson från Lantmäterimyndigheten i Kalmar. Illustrationer och förslag till utformning av nybyggnationen har tagits fram av Tengbom AB genom Johan Kjellnäs.