Lantarbetarbostaden. Planbeskrivning. Handlingar

Transkript

1 Antagandehandling Laga kraft Dnr MSN/2010:1222 Detaljplan (enkelt planförfarande) Lantarbetarbostaden Del av Lidingö 6:105, stadsdelen Elfvik Planbeskrivning Handlingar Plankarta med planbestämmelser Denna planbeskrivning Genomförandebeskrivning Antikvarisk förundersökning Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att säkerställa långsiktig användning av Lantarbetarbostaden för bostadsändamål. Planen medger byggrätt för komplementbyggnader placerade och utformade med hänsyn till upplevelsen av landskapet. Planens överensstämmelse med översiktsplanen och hushållningsbestämmelserna i miljöbalken Detaljplanen är förenlig med stadens översiktsplan och med bestämmelserna i 3 kap. miljöbalken avseende lämplig användning av mark- och vattenresurser. Beträffande utpekade riksintressen se nedan.

2 Plandata Väg mot Bjälbo och Rävviken Planområde Elfviksvägen Elfviks gård Orienteringskarta med en ring runt planområdet. Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Området är beläget norr om Elfviks gård på nordöstra Lidingö. Det omges på alla sidor av naturreservatet Långängen-Elfvik. När reservatet bildades utelämnades flera platser för bostadsändamål. Lantarbetarbostaden är belägen inom en sådan enklav som inte omfattas av reservatet. Planområdet ingår i den vidsträckta fastigheten Lidingö 6:105 som ägs av staden. Lantarbetarbostaden har en historisk koppling till Elfviks gård, men byggnaden fyller idag ingen funktion för driften av gården. Staden har därför beslutat att sälja byggnaden med omkringliggande mark. Innan försäljning kan genomföras behöver dock planläggning och fastighetsbildning ske. Planområdet motsvarar den nya fastigheten och ger en tomtyta om cirka kvadratmeter vilket motsvarar vad som är normalt för tomtstorlekar i denna del av staden. Gränsen är föreslagen så att den ska medge plats för komplementbyggnader placerade och utformade med hänsyn till inblickar från intilliggande väg. Planområdet inkräktar inte på naturreservatet. Eftersom området är mindre än enklaven kvarstår ett område som varken är planlagt eller del av reservatet. Vid nästa tillfälle för översyn av reservatets avgränsning kan det vara lämpligt att utvidga reservatet så att det sträcker sig fram till den nya fastighetens gräns, se illustration på nästa sida. 2 (14)

3 Elfviksvägen Elfviks gård Nordöstra delen av naturreservatet Långängen-Elfvik. Flera mindre enklaver omfattas inte av reservatet. Planområdet ryms inom en sådan enklav (ringen visar den enklav som avses). Gräns för naturreservat Föreslagen plangräns och fastighetsgräns Illustration av hur gränser förhåller sig till varandra. Skrafferingen visar naturreservatets utbredning. 3 (14)

4 Planens handläggning Planprogram och förfarande Plan- och bygglagen (1987:10) ersattes 2 maj 2011 av plan- och bygglagen (2010:900). Av övergångsbestämmelser till den nya lagen framgår att äldre föreskrifter fortfarande ska gälla för ärenden som har påbörjats före den 2 maj I framtagandet av aktuell plan tillämpas således plan- och bygglagen (1987:10). Handläggningen av detaljplanen inleddes med normalt planförfarande utan program. Program ansågs inte nödvändigt eftersom planförslaget endast innebär små förändringar och överensstämmer med gällande översiktplan. Detaljplanen medför inte heller sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken, se nedan. Efter samrådet har handläggningen övergått till enkelt planförfarande enligt 5 kap. 28 PBL (1987:10). Detta mot bakgrund av att planen syftar till att i huvudsak bevara befintliga förhållanden, att antalet inkomna yttranden under samrådet är få samt att den enda sakägaren är staden. Enligt processen för enkelt planförfarande har ärendet nu nått underrättelseskedet. Här är vi nu Behovsbedömning av miljöbedömning enligt miljöbalken Miljö- och stadsbyggnadskontoret har tillsammans med tekniska förvaltningen bedömt att detaljplanen inte medför en sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 11 miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån kriterierna i bilaga 4 i MKB-förordningen. Till hjälp har kontoret använt en checklista med de miljöaspekter som anges i 6 kap. 12 punkt 6 miljöbalken. Länsstyrelsen delar kontorets uppfattning, se samrådsyttrande. Planen berör endast ett mindre, lokalt område och innebär enbart en mindre förändring (byggrätt för två komplementbyggnader). Detaljplanens genomförande bedöms medföra en liten påverkan på naturreservatet, landskapsbilden, historiska samband och kulturarv. Användning som bostad och uppförande av komplementbyggnader innebär en liten påverkan på mark, förbrukning av materiella tillgångar samt normal risk för radon. Närheten till djurhållning bedöms medföra liten påverkan till följd av spridning av allergen och måttlig påverkan till följd av lukt. Konsekvenserna bedöms varken enskilt eller sammantaget innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalken. De bedömningar av störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning i under rubriken Djurhållning i kapitlet Förutsättningar. 4 (14)

5 Planförhållanden och riktlinjer Det böljande herrgårdslandskapet kring Elfviks gård där ängs- och betesmarker dominerat i två sekler. Bild- och textkälla: Långängen-Elfviks naturreservat, Lidingö stad, MSK 2006:167. Översiktsplanen Översiktsplan 2002 redovisar planområdet som gles bebyggelse och hela Elfvikslandet som en värdefull kulturmiljö. Översiktsplanen anger att Elfvikslandets öppna landskap ska bevaras och att bebyggelse som har anknytning till områdets historia ska skyddas mot förändringar. Vidare får anläggningar som påtagligt förändrar markanvändning och landskapsbild inte tillkomma. Kulturmiljöprogrammet I det kulturmiljöprogram, Lidingö kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplan 2002 hänvisar till, noteras Elfviks gård som en helhetsmiljö med närmiljöer. Det hävdade och odlade landskapet som omger gården har en storskalig och öppen karaktär. De öppna och betade marker som idag finns på båda sidor om Elfviksvägen sammanfaller i stort med 1800-talets ängs- och hagmarker. Av extraordinärt kulturhistoriskt värde är alla de ekonomibyggnader, uthus, mejeriet och lantarbetarbostäder som finns bevarade och som minner om att jordbruket utgjort grunden för gårdens existens. Detta åskådliggörs mycket tydligt för dagens besökare just genom att alla dessa byggnader finns bevarade. Riksintresse Farledsmiljön längs med inloppet till Stockholm är (av Riksantikvarieämbetet) utpekat som ett område av riksintresse för kulturmiljövården. Planområdet ingår i detta område och ska enligt miljöbalken skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada kulturmiljön. Naturreservat Planområdet omges av naturreservatet Långängen-Elfvik. Lidingö stad bildade reservatet 2006 och utökade det 2007 till att också omfatta Elfvikslandets jordbrukslandskap. Reservatet förvaltas av staden och syftar till att bevara ett tätortsnära rekreationsområde av stor betydelse för friluftslivet och att skydda områdets kulturhistoriska värden. Strandskydd Från planområdet till Höggarnsfjärdens strandlinje är avståndet mer än 400 meter, planområdet berörs därför inte av strandskyddsföreskrifter. 5 (14)

6 Tidigare ställningstagande och beslut Kommunfullmäktige beslutade den 19 oktober 2009 att verksamheten vid Elfviks gård i huvudsak ska ha den inriktning som framgår av stadsledningskontorets skrivelse daterad Enligt denna ska Elfviks Gård vara en öppen gård dit besökare i alla åldrar ska känna sig välkomna. Jordbruk, djurskötsel och ridning ska fortsättningsvis vara basen för gården tillsammans med öppen verksamhet såsom handelsträdgård, kafé, smådjursverksamhet med mera. Enligt skrivelsen bör staden renodla ägandet av fastigheterna vid Elfviks gård och Lantarbetarbostaden förslås därför säljas. Planområdet är inte tidigare planlagt. Ingen fastighetsplan finns upprättad för området. Förutsättningar Flygfotot från sydväst visar Lantarbetarbostaden överst i bilden. Elfviksvägen och Elfviks gård syns till vänster och Höggarnsfjärden i förgrunden. Landskapsbild Terrängen är i allt väsentligt präglad av kvartärgeologiska processer där tusenårig odling och betesdrift påverkat vegetationstäckets utveckling mot sådana växtsamhällen som varit ekonomiskt betydelsefulla. All bördig mark, främst sedimenten, har odlats och det landskap denna odling gav upphov till har behållits till sen tid. Herrgårdslandskapet runt Elfviks gård är från slutet av 1700-talet. Det småkuperade, omväxlande landskapet är typiskt för det sena 1800-talets odlingslandskap i östra Sveriges kusttrakter. De intima landskapsrummen är beroende både av att odlingslandskapet behålls öppet och att höjderna med skog som utgör väggarna skyddas mot ingrepp och exploatering. Planområdet omges av slåttermark i öster, åkermark i söder och skog med ek i väster och norr. Genom Elfviks gård bedriver staden ett aktivt jordbruk med djurhållning som tillsammans med ridskolans hästar förstärker intrycket av den lantliga miljön. 6 (14)

7 Lantarbetarbostaden vy från Elfviksvägen. Ovan behandlade planförhållanden och riktlinjer ställer krav på hur tillskott ska hanteras med utgångspunkt i landskapsbilden. Detaljplanen behöver därför reglera placering och utformning med tanke på inblickar från såväl långa som korta avstånd. Lantarbetarbostaden är med sin placering högt i landskapet synlig från såväl entrén till Elfviks gård som inloppet till Stockholm (långa pilar). Byggnaden är också väl synlig från ridväg i nordväst, väg i öster och gångväg i söder (korta pilar). 7 (14)

8 Kulturmiljö Lantarbetarbostaden är ritad av Einar Rudskog och uppförd 1949 som ett parhus i ett plan med källarvåning. Huset byggdes om 1975 till en lägenhet om cirka 220 kvadratmeter med 4 rum och kök. I Stockholms läns museums inventering från 1995 av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse betecknas Elfviks gård som en kulturhistoriskt omistlig miljö. Lantarbetarbostaden räknades dock inte till gården i den inventeringen och blev därför inte klassificerad. Miljö- och stadsbyggnadskontorets antikvarie har 2011 bedömt att Lantarbetarbostaden har stort kulturhistoriskt värde som en del i en agrar miljö som vuxit fram under lång tid. Den antikvariska förundersökningen sammanfattar platsens kulturhistoriska värden: Elfvik är en ännu fungerande jordbruksfastighet där lantarbetarbostaden är ett sent tillägg till en komplex agrar bebyggelsemiljö. Lantarbetarbostaden har stort värde som del i denna bebyggelsemiljö och bidrar till kunskap om Elfviks och Lidingös historia. Byggnaden är förtjänstfullt gestaltad i en stil sprungen ur en måttfull svensk tradition. Dess exteriör visar samma disposition som den traditionella bruksarbetarbostaden, brukslängan, med två likadana lägenheter, vilket de båda entréverandorna tydligt redovisar den har tydligt socialhistoriskt värde. Som replipunkt i ett storslaget, öppet landskap har den också stort upplevelsevärde. Den antikvariska förundersökningen ger, efter inventering och analys, råd och rekommendationer för Lantarbetarbostadens exteriör, tillkommande komplementbyggnader och deras placering samt för tomtmark. Detaljplanens bestämmelser utgår från dessa råd och beskrivs i kapitlet Förändringar. Befintlig bebyggelse Planområdet ligger i gles bebyggelse. Närmaste livsmedelsbutik och skola finns i Rudboda, cirka fyra kilometer västerut. Lantarbetarbostadens nuvarande skick Lidingö stads fastighetskontor bedömer (oktober 2011) att huset är i behov av renoveringsåtgärder. Detta gäller främst källarplanet och underbyggnaden som påverkas av tillrinnande regnvatten. Åtgärderna kan förutsätta grävning både invändigt i källaren och utvändigt längs fasad. Huset och marken kan dock återställas till ursprunglig karaktär efter renovering. Detta gäller även verandorna under förutsättning att snickerier demonteras varsamt. Radonmätningar ger resultat mycket nära gränsvärden, se vidare under avsnittet Störningar. 8 (14)

9 Fasad mot norr. Fasad mot söder. Fasad mot väst (fasad mot öst är likadan fast spegelvänd). Gavlarna har ytterdörrar i källarplanet (se fotot) vilket inte visas i ritningarna från Med största sannolikhet härrör dörrarna och markens anordnande från tiden för husets uppförande. 9 (14)

10 Tillgänglighet Sovrum, kök och badrum finns på entréplanet. Marken framför Lantarbetarbostaden är plan och medger angöring med bil i direkt anslutning till entré. Entré nås via veranda med två trappsteg vilket kan kräva tillgänglighetsanpassning. Detaljplanen bedöms inte innebära hinder för sådan åtgärd. Natur Geotekniska förhållanden Marken i planområdet består huvudsakligen av underliggande berg med inslag av morän och lera. Fornlämningar Några kända fornminnen finns inte inom planområdet. Om fornlämningar, som inte tidigare varit kända, skulle påträffas vid grävning eller annat arbete, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. Friytor Utrymme för utevistelse finns i direkt anslutning till boningshuset. Planområdet är beläget intill Långängen-Elfviks naturreservat med vackra strövområden. Gator och trafik Lantarbetarbostaden angörs från den väg som förbinder Bjälbo och Rävviken med Elfviksvägen. Parkering sker på tomten. Elfvik trafikeras av buss till Lidingö centrum och Ropsten. Busshållplats finns inom gångavstånd. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns. El Byggnaden är ansluten till elnätet. Värme Enskild uppvärmning med kombinationspanna för el, olja samt ved. Avfall Området har kommunal avfallshämtning. 10 (14)

11 Störningar Djurhållning Planområdet är beläget intill Elfviks gård där djurhållning under flera hundra år utgjort grunden för det jordbruk som alltjämt bedrivs där. Än idag är Elfviks gård ett landskapsvårdande jordbruk baserat på betesdrift med hästar, kor och får. Gården rymmer både ett inackorderingsstall och en ridskola med tillsammans ett trettiotal hästar. I anslutning till planområdet finns ridvägar, betesmark och hästhagar. Boverkets Vägledning för planering för och invid djurhållning (Rapport 2011:6) anger att djurhållning kan medföra negativ påverkan på omgivningen dels i form av olägenheter (dammbildning, lukt, flugor) och dels i form av risk för hälsopåverkan (främst risk för allergenspridning från hästhållning). Vid planläggning ska sådana förhållanden beaktas och en intresseavvägning göras. Hänsyn ska också tas till befintliga bebyggelseförhållanden som kan inverka på planens genomförande. Boverket menar också att djurhållning och dess omgivningspåverkan i högre grad bör vara acceptabel på landsbygden än i miljöer där sådan normalt inte förekommer. Detaljplanen syftar till att bekräfta pågående markanvändning. Lantarbetarbostaden är sedan den uppfördes (1949) en vital del av en utpräglat lantlig miljö. Djurhållningen utgör grunden för såväl det omgivande landskapets karaktär, platsens identitet och därmed också områdets attraktivitet. Mot bakgrund av att djurhållningen i området är en väl etablerad verksamhet och att Lantarbetarbostaden erbjuder en på många vis unik och attraktiv boendemiljö, bedömer staden att närheten till djurhållning inte ska få utgöra hinder för planläggning av Lantarbetarbostaden för bostadsändamål. Till avvägningen ska också räknas både staden och statens intressen av att värna platsens och byggnadens kulturhistoriska värden genom ett aktivt och kontinuerligt användande av byggnaden enligt dess ursprungliga syfte. Det bör också framhållas att boende i en historisk och fortfarande aktiv lantbruksmiljö förutsätts ske med såväl hänsyn till omgivande natur- och kulturmiljö som med tolerans för de störningar som lantbruk och hästhållning kan ge upphov till. Planläggning för bostadsändamål bör inte kunna föranleda krav på inskränkningar i lantbruksdrift eller hästhållning. Buller Enligt trafikbullerutredning framtagen av Ramböll 2008 är området inte bullerstört. Radon Berggrunden i Lidingö klassas som normalriskmark beträffande radon. Generellt gäller att byggnader ska uppföras radonskyddande/radonsäkra. Radonmätningar i Lantarbetarbostaden ger resultat mycket nära gränsvärden vilket sannolikt beror på husets byggnadsmaterial i källarplanet. Radonet behöver ventileras bort. Eventuellt kan problemen minskas genom renovering av källaren. 11 (14)

12 Förändringar Det aktuella området är idag inte planlagt. Förslaget innebär att hela området planläggs för bostadsändamål vilket bekräftar pågående markanvändning. Planbestämmelserna är utformade för att i huvudsak bevara befintliga förhållanden. Planen reglerar skydd av det ursprungliga bostadshuset med intilliggande tomtmark samt möjlighet att uppföra komplementbyggnader. Nedan förklaras bestämmelsernas innebörd. Fasader mot väst och söder, se också ritningar på sida 9. Befintligt bostadshus Detaljplanen skyddar Lantarbetarbostaden mot rivning och visar på vilka karaktärsdrag i exteriören som ska bevaras för att nuvarande utseende ska bibehållas. Karaktärsdrag: Rektangulär volym med två verandor mot norr. Sadeltak med enkupigt rött lertegel. Små taksprång med tydliga taktassar. Spritputsade fasader med vita slätputsade fönsteromfattningar. Kvadratiska träfönster med spröjs. Tvåluft och enluft. Verandor: Kolonnliknande pelare med stiliserade kapitäl. Verandaräcke med locklist. Färgsättning: Sockel i stenliknande grå kulör. I övrigt varm gul fasadkulör. Fönsteromfattningar, fönster och övriga snickerier i vit kulör. Byggnaden präglas av symmetri; verandornas placering, fönstersättning och dörrar. Sparsmakad utformning, få utsmyckningar. Ändring av fasad är inte tillåten, dock kan mindre ändringar på västra gaveln medges liksom mindre ändring av nedre fönster på söderfasad, under förutsättning att det kulturhistoriska värdet inte skadas. Undantag för dessa fönster syftar till att medge ökat ljusinsläpp. För källarvåningen bör befintliga fönsters bredd samt placering i sidled och i överkant behållas. Planen tillåter två bostadslägenheter i huvudbyggnaden (för att inte förhindra ett eventuellt återställande av Lantarbetarbostaden till parhus). 12 (14)

13 Tomtmark Tomten är en del av Elfvikslandets känsliga miljö. Planen föreskriver därför hänsyn till topografin och tomtens karaktärsdrag för att motverka ovarsamma förändringar av mark och landskapsbild. Berg i dagen skyddas. Plank får inte uppföras och möjligheten att uppföra skärmtak begränsas. Karaktärsdrag: Öppenhet. Svagt sluttande tomt. Berghäll synlig i öster. Tre större tallar öster om huset är med sin placering synliga vida omkring. De bidrar till berättelsen om det skogbeklädda Elfvikslandet som kultiverats för jordbruket och förstärker platsens identitet som ett möte mellan den högvuxna skogen och den flacka odlingsmarken. Planen skyddar tallarna mot fällning främst för deras upplevelsevärde. Lov kan ges för fällning av dessa träd om de medför risker för liv eller fast egendom. Utökad lovplikt för trädfällning avser endast träd inom område markerat med n på plankartan. Komplementbyggnad e 1 (garage etc.) Inom område avsett för komplementbyggnad (kryssmarkering med bestämmelsen e 1 ) får sådan uppföras om högst 80 kvm med högsta nockhöjd 5,0 meter. Syftet är att medge byggnad för garage, förråd, ateljé, gäststuga eller liknande. Byggnaden är avsedd som komplement till huvudbyggnaden, den ska inte användas som ytterligare en bostadslägenhet och planbestämmelse föreskriver därför att den inte får inredas med kök. Byggnaden ska i utformning anpassas till huvudbyggnaden. Den ska ha sadeltak med en takvinkel om minst 30 grader. Takmaterial ska vara enkupigt rött lertegel. Fasader ska vara i trä (ej lockpanel). Färgsättning ska antingen harmoniera med huvudbyggnaden (ljust gul, grå eller vit) eller vara faluröd med svarta snickeridetaljer. Komplementbyggnad e 2 (s.k. friggebod) Lovplikten är utökad för skyddade uteplatser, skärmtak och komplementbyggnader som omfattas av bestämmelser i 8 kap. 4 PBL (1987:10). Det innebär att bygglov krävs för så kallad friggebod. En bod om 15 kvm med högsta nockhöjd 3,0 meter får placeras inom angivet område (kryssmarkering med bestämmelsen e 2 ). Boden får inte inredas för bostads- eller parkeringsändamål. För utformning gäller detsamma som för komplementbyggnad e 1, se ovan. 13 (14)

14 Administrativa frågor Genomförandetid Planens genomförandetid är femton år från den dag planen vinner laga kraft. Bygglovsplikt Utökad lovplikt för skyddade uteplatser, skärmtak och komplementbyggnader som omfattas av bestämmelser i 8 kap. 4 PBL (1987:10). För placering och utformning av s.k. friggebod se bestämmelser för "komplementbyggnad e 2 ". Utökad lovplikt för trädfällning avser de träd som skyddas av bestämmelse n på plankartan. Utredningar Antikvarisk förundersökning, Lidingö stad, april Dokumentet bifogas planhandlingarna. Medverkande tjänstemän Bengt Rehn, exploateringschef Niklas Andersson, exploateringsingenjör Charlotta Holm Hildebrand, planchef Robert Nilsson, planarkitekt Nils-Olof Larsson, lantmätare Christer Vik, antikvarie Jerker Idestam-Almqvist, ekolog Agneta Tarandi, bygglovchef Anders Reinberg, bygglovshandläggare Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist T.f. planchef Peter Bergqvist Planhandläggare 14 (14)