För yttrande. Enligt sändlista

Transkript

1 Malmö stad Miljöförvaltningen För yttrande Datum Handläggare Miljöinspektör Caroline Tandefelt Direkttelefon Enligt sändlista Ärende: 543: Förslag till föreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m., Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö Ni får här tillfälle att yttra er över bifogade inkomna uppgifter i ärendet och nedanstående förslag till beslut. Ni ska ha kommit in med skriftligt svar till Miljöförvaltningen senast den 2 april Om ni inte svarar kan beslut i ärendet ändå fattas. Förslag till beslut Miljönämnden beslutar att förelägga Newsec Asset Management AB ( ) i egenskap av fastighetsförvaltare (verksamhetsutövare) av fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och i Malmö, dock med undantag för punkterna 1-4 om renovering samt 10 och 11 om ersättningsboenden vilka endast föreläggs fastighetsägaren, samt Bostads AB Gröningen ( ) i egenskap av lagfaren fastighetsägare av ovan nämnda fastigheter: 1. att snarast dock senast tio månader efter delfåendet av detta beslut ha genomfört renovering och sanering av minst de badrum (87 st) som av konsultbolaget Ramböll bedömts vara i akut behov av renovering (tilldelats betyg 1); 2. att snarast dock senast tio månader efter delfåendet av detta beslut ha genomfört renovering och sanering av minst de toalettrum (22 st) som av konsultbolaget Ramböll bedömts vara i akut behov av renovering (tilldelats betyg 1); Besöksadress Bergsgatan 17 Postadress Malmö Telefon Fax Organisationsnummer miljo@malmo.se

2 2 (19) 3. att snarast dock senast tio månader efter delfåendet av detta beslut ha genomfört renovering och sanering av minst de kök (17 st) som av konsultbolaget Ramböll bedömts vara i akut behov av renovering (tilldelats betyg 1); I) Vilka badrum, toalettrum och kök som avses ovan i punkterna 1-3 framgår av Rambölls rapport samt kompletteringsbesiktningar under mars 2009 med underliggande besiktningsprotokoll. 4. att snarast dock senast tio månader efter delfåendet av detta beslut, ha vidtagit åtgärder som varaktigt undanröjt fukt- och mögelförekomst i övriga rum och utrymmen i lägenheterna, där sådana skador eller förekomster framgår av ovanstående besiktningsprotokoll, se punkten I); 5. att snarast dock senast en månad efter delfåendet av detta beslut åtgärda samtliga elkontakter i lägenheterna så de inte utgör en säkerhetsrisk för de boende, i de fall skador framgår ovanstående besiktningsprotokoll, se punkten I).; II) Ovanstående åtgärder enligt punkterna 1-5 ska utföras på fackmannamässigt sätt av byggnadstekniskt respektive eltekniskt sakkunniga personer, och vad avser punkterna 1-4, på så sätt att fukt- och mögelförekomst varaktigt undanröjs och utrustning, väggar, golv och tak blir lätt rengörbara samt av sådan utformning att risken för etablering av skadedjur minimeras. I varje badrum ska samtliga väggar och golv göras fuktskyddade i sin helhet. III) Vid renovering enligt punkterna 1-3 ska kranar och andra tappställen samt wc åtgärdas så att de lätt kan stängas helt av hyresgästerna, d.v.s. så att vattnet inte står och rinner / droppar. 6. att omedelbart efter delfåendet av detta beslut föra skriftlig eller digital samlad journal över åtgärder som genomförts enligt punkterna 1-5 så att lägenhet, datum, åtgärd och utförare framgår. Journalen ska hållas uppdaterad så att anteckningar om utförda åtgärder förs in med maximalt en veckas fördröjning. Fastighetsägaren och fastighetsförvaltaren kan föra en gemensam journal. Slutförda renoveringar enligt punkterna 1-4 ska besiktigas av utomstående sakkunnig person och dokumenteras (besiktningsprotokoll eller motsvarande). Journalerna och besiktningsprotokollen ska vid begäran kunna visas upp för Miljöförvaltningen, som också ska kunna få kopior/utskrifter av dessa. 7. att snarast dock senast sex veckor efter delfåendet av detta beslut komma in med en skriftlig åtgärdsplan över hur åtgärderna enligt punkterna 1-5, inklusive II och III, planeras att genomföras, vilka andra åtgärder som bolagen eventuellt planerar att vidta under 2009 och 2010 samt vilka andra åtgärder som planeras för att undanröja de brister som påvisats i fastigheterna.

3 3 (19) a) en förteckning över de lägenheter och eventuella andra utrymmen i fastigheterna som ska renoveras och saneras under 2009 samt vilka som ska åtgärdas under perioden , b) en precisering av vilka åtgärder som ska göras i respektive lägenhet och eventuella andra utrymmen och när renovering kommer påbörjas och slutföras, c) en beskrivning av vilka åtgärder som görs i fukt- och mögeldrabbade lägenheter för att undvika att vidtagna åtgärder under renoveringen medför olägenhet för människors hälsa genom spridning av mögelsporer och damm; Begärda uppgifter enligt a-c ska redovisas lägenhet för lägenhet och trappuppgång för trappuppgång på ett överskådligt sätt. 8. att genomföra en utredning av ventilationsförhållandena i byggnaderna som helhet och komma in med den skriftligen till Miljönämnden snarast, dock senast 2 månader efter delfåendet av detta beslut. Utredningen ska vara fackmannamässigt utförd samt redovisa ventilationssystemets kapacitet, utformning och nuvarande funktion, eventuellt behov av ytterligare tilluftsventiler samt eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum, inklusive beräknade kostnader för detta; 9. att snarast, dock senast två månader efter delfåendet av detta beslut komma in skriftligen till Miljönämnden med en preciserad plan över hur skadedjursbekämpning ska genomföras (plan för skadedjursbekämpning). Planen ska vara fackmannamässigt utförd. Planen ska minst ange följande: a) Långsiktig rutin för undersökning av skadedjursförekomst samt åtgärder vid upptäckt eller misstänkt förekomst av skadedjur, särskilt specificerad avseende kackerlackor; b) Ungefärliga datum och tillvägagångssätt för skadedjursbekämpning under 2009, särskilt vad avser tillvägagångssätt och åtgärder under renoveringarna under punkterna 1-4; c) En utredning om riskerna samt erforderliga försiktighetsåtgärder för att undvika olägenhet för människors hälsa under bekämpningen. Som minst ska denna utredning innefatta uppgifter om den metod och det bekämpningsmedel som avses att användas samt under vilken tid människor inte bör vistas i utrymme där bekämpningsmedel har spridits. 10. att innan renovering / sanering startar erbjuda ersättningsboenden (evakueringslägenhet eller motsvarande) till samtliga hyresgäster på fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg

4 4 (19) 1-21 och , i de fall där man ska sanera mot mögel samt till de hyresgäster där skadedjursbekämpning ska ske under renoveringen. Erbjudandet ska avse hela den tid då sådan sanering respektive bekämpning sker, fram till dess att en sakkunnig utomstående person lämnar ett skriftligt utlåtande om att det inte utgör någon risk för olägenhet för människors hälsa att vistas en längre tid i lägenheten så att återflyttning kan ske; 11. att snarast dock senast sju dagar efter delfåendet av detta beslut erbjuda hyresgästerna ersättningsboenden enligt ovanstående punkt 10 där man redan påbörjat sanering och renovering mot mögel och/eller skadedjur. Detta ska åtminstone avse lägenheterna med följande lägenhetsnummer; [För uppgift om lägenhetsnummer kontakta Miljöförvaltningen. Numren har tagits bort vid web-publiceringen.] 12. att omedelbart efter delfåendet av detta beslut föra skriftlig eller digital samlad journal över de erbjudanden som lämnas enligt punkterna 10 och 11 ovan (journal över ersättningsboende). Fastighetsägaren och fastighetsförvaltaren kan föra en gemensam journal. Journalen ska innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses, datum för erbjudandet, det svar som lämnades av de boende samt uppgift om ersättningsboendet som erbjudits (adress och eventuellt namn eller motsvarande) och datum för flytt till ersättningsboendet. Journalen ska vid begäran kunna visas upp för Miljöförvaltningen, som också ska kunna få kopior/utskrifter ur denna.; 13. att omedelbart efter delfåendet av detta beslut föra en skriftlig eller digital samlad journal över samtliga klagomål/felanmälningar från hyresgäster/boende som framförs (journal över felanmälan). Fastighetsägaren och fastighetsförvaltaren kan föra en gemensam journal. Journalen ska innehålla följande uppgifter: lägenhetsnummer, datum när klagomålet framfördes, vad klagomålet avser, samt planerade och utförda åtgärder med datum och signering samt angivande av vem som utfört eventuell åtgärd. Journalen ska vid begäran kunna visas upp för Miljöförvaltningen, som också ska kunna få kopior/utskrifter ur denna. IV) Avdelningschef vid Miljöförvaltningen får skriftligen medge undantag från punkt 10 och 11 för enskilda lägenheter, där det visas genom en sakkunnig utomstående persons skriftliga utlåtande att de skydds- och försiktighetsåtgärder som kommer att vidtas i lägenheten medför att det inte utgör någon risk för olägenhet för människors hälsa p.g.a. mögelförekomst eller liknande respektive kemikaliebekämpning att vistas i lägenheten. I sådant utlåtande ska det beaktas om det bland de boende i lägenheten finns särskilt känsliga personer; 14. att om inte lägenheten omfattas av krav på att erbjuda ersättningsboende enligt punkterna 10 eller 11 ovan, eller om Miljöförvaltningen meddelat undantag enligt IV), ska vid renovering av badrum, toalettrum och kök samt vid skadedjursbekämpning i bostad

5 5 (19) som innebär att dessa utrymmen inte utan olägenhet kan utnyttjas på avsett sätt samtliga berörda hyresgäster inom rimligt avstånd från bostaden ges tillgång till: a) toaletter dygnet runt, b) utrymme för matlagning åtminstone dagtid, c) vatten i erforderlig mängd och av god beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Miljönämnden beslutar dessutom att omedelbart översända beslutet till inskrivningsmyndigheten för inskrivning i fastighetsregistret. Om Miljönämnden under handläggningens gång får information som gör att Miljönämnden bedömer att föreläggandet inte uppfylls i tid. Kommer Miljönämnden att förelägga vid vite. Lagstöd för beslutet framgår under Gällande bestämmelser nedan. Beslutet kan överklagas till Länsstyrelsen i Skåne län, se bilaga. Bakgrund Lagfaren ägare till fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och i Malmö är Bostads AB Gröningen (nedan kallad Gröningen). Fastighetsförvaltare är Newsec Asset Management AB. Miljöförvaltningen kontaktade Newsec och meddelade att förvaltningen ville träffa de som har beslutanderätt för fastigheterna. Newsec uppgav att de har fullständig förvaltning och att de skulle komma med de ansvariga. Miljöförvaltningen kallade då till möte den 27 november 2008 med anledning av inkomna anmälningar den 17 november 2008 om olägenheter i boendet (3 st) och de i övrigt uppmärksammade bristerna bland de bostadslägenheter som Newsec förvaltar inom stadsdelen Rosengård i Malmö. Förvaltningens miljödirektör och avdelningschef representerade Miljöförvaltningen på mötet och tre representanter var närvarande från Newsecs sida. Till mötet kom inte någon representant från Gröningen, vilket Miljöförvaltningen med anledning av Newsecs inställning under telefonsamtalet tolkade som att Newsec hade omfattande bestämmanderätt vad gäller fastigheternas förvaltning. På mötet beslutades att Newsec snarast skulle inkomma till Miljöförvaltningen med en detaljerad handlingsplan för vad som skulle göras inom de fastigheter som de förvaltar inom Rosengård. Överenskommelser gjordes även om att en övergripande handlingsplan för övriga fastigheter som Newsec förvaltar inom Malmö stad skulle lämnas in. Dessa listor skulle stämmas av mot de klagomål som Miljöförvaltningen handlägger och har handlagt inom dessa fastigheter. Miljöförvaltningen förtydligade att handlingsplanen skulle omfatta mer än enbart sanering av skadedjur. Miljöförvaltningen framförde även på mötet att i

6 6 (19) den mån det inte är möjligt att lämna in en detaljerad handlingsplan med avseende på vilka åtgärder som behöver vidtas så ska det framgå av handlingsplanen hur bolaget avser att gå tillväga för att ta reda på vilka brister det finns inom fastigheterna. På mötet lyftes det informationsmaterial fram avseende fastighetsägarens egenkontroll som Miljöförvaltningen varit med att ta fram inom ramen för Miljösamverkan Skåne. Newsec angav på mötet att de inte kände till detta material eller hade tagit del av detsamma. Den 3 december 2008 lämnades i huvudsak en övergripande beskrivning in via e-postmeddelande avseende vilka åtgärder Newsec avsåg att vidta när det gäller skadedjursbekämpning inom såväl fastigheterna i Rosengård som andra av de fastigheter som Newsec förvaltar inom Malmö kommun. I e-postväxlingen som följde framkom det att bolaget inte ansåg att det var möjligt att inkomma med en så pass detaljerad handlingsplan på så kort tid. Newsec uppgav dock i samband med denna e-postväxling att man avsåg inkomma med redovisningen nästkommande vecka (vecka 51) eller senast innan jul. I samband med det efterföljande mötet den 16 december 2008 mellan Miljöförvaltningen och Newsec var Miljödirektören och avdelningschefen närvarande från Miljöförvaltningens sida och en representant från Newsec. Den sistnämnde lovade att redovisa en projektplan för den genomgång som ska ske inom de fastigheter som bolaget förvaltar i Rosengård, men till skillnad mot vad som tidigare angetts i e-postmeddelande föregående vecka (vecka 50) så uttrycktes vissa svårigheter att inlämna denna projektplan innan jul. Han utlovade dock att denna skulle vara Miljöförvaltningen tillhanda senast den 23 december Newsecs representant efterfrågade även information om de klagomål som Miljöförvaltningen fått in avseende berörda fastigheter i Rosengård då bolaget enligt uppgift inte hade någon kännedom om dessa. Efter mötet översändes ett e-postmeddelande till honom i vilket det framgick de 7 öppna ärenden som Miljöförvaltningen har fått in inom berörda fastigheter. Det visade sig att i fyra av dessa har skriftlig kommunicering skett. I två av de tre anmälningarna som Miljöförvaltningen mottog strax innan förvaltningen kallade Newsec till ett möte den 27 november har de klagande uppgett att de varit i kontakt med fastighetsägare/förvaltare under 14 respektive 3 års tid. I e-post-meddelandet förtydligade även Miljöförvaltningen vad som bör framgå av den genomgång som bolaget har angett kommer att ske under januari månad På mötet informerades Newsec om att Miljöförvaltningen har, via samarbetet med Stadsdelsförvaltningen i Rosengård, fått ett stort antal (över 50 st) bemötanden av en utskickad förfrågan avseende fukt och mögel, ventilation och skadedjur och att dessa skulle sammanställas i början av januari Det framgick även att avsikten med denna förfrågan till de boende i berörda fastigheter var att få en helhetsbild över situationen då Miljöförvaltningen har gjort bedömningen, utifrån de klagomål som inkommit och den information i övrigt som kommit till Miljöförvaltningens kännedom, att det krävs omfattande

7 7 (19) åtgärder inom fasigheten och att det inte räcker att enstaka bostadslägenheter utreds och åtgärdas. På mötet informerades även Newsec om att det deltagit representanter från bolaget på den informationsträff som Miljöförvaltningen hållit i juni 2008 avseende fastighetsägarens egenkontroll. Uppgifterna att denna information inte var känd inom Newsec som uppgavs i samband med föregående möte stämde således inte. Miljöförvaltningen mottog den 22 december 2008 en projektplan av Newsec där det bland annat framgick att bolaget ska av konsultbolaget Ramböll låta inventera/besiktiga samtliga (867) lägenheter inom fastighetsbeståndet i stadsdelen Rosengård (där Fastighets AB Gröningen är fastighetsägare). Newsec sammankallade Miljöförvaltningen till möte den 7 januari 2009 där man avsåg att gå igenom den inventering som skulle påbörjas. På mötet var Miljöförvaltningens handläggare och två berörda enhetschefer närvarande och tre representanter från Newsec. På mötet gick man igenom vilka delar inventeringen skulle omfattas av och övriga planerade åtgärder av Newsec där det bland annat framgick att man under första kvartalet 2009 ska påbörja renovering av 10 badrum som av Newsec ansågs vara i akut behov av renovering. Miljöförvaltningen bad Newsec att tillsända förvaltningen en förteckning av lägenhetsnummer för dessa lägenheter. Miljöförvaltningen efterlyste även en detaljerad beskrivning av vilka moment som kommer att ingå i Rambölls inventering. Newsec inkom den 8 januari 2009 med den efterfrågade förteckningen över i vilka lägenheter som badrummen kommer att renoveras under kvartal 1. Lägenheterna var nr [För uppgift om lägenhetsnummer kontakta Miljöförvaltningen. Numren har tagits bort vid web-publiceringen.]. Newsec angav att den inbördes ordningen skulle bli beroende av var de kunde erbjuda reservduschplatser under renoveringstiden. Miljöförvaltningens handläggare kontaktade Newsec samma dag som förteckningen inkom. Vid telefonsamtalet meddelades att Miljöförvaltningen gjort inspektion i lägenhet nummer [.] och gjort bedömningen att bristerna i denna bostad är av sådan omfattning och karaktär att lägenheten borde omfattas av de lägenheter som akut avses att renoveras under första kvartalet Den 21 januari 2009 fick Miljöförvaltningen ett e-postmeddelande från Newsec där bolaget bekräftar att nämnda lägenhet är med på listan över akuta badrum. Miljöförvaltningen tillsändes den 12 januari 2009 en beskrivning av vilka moment som skulle ingå i inventeringen. Miljöförvaltningen begärde genom en skrivelse den 13 februari 2009 av Newsec att bolaget skulle inkomma med besiktningsprotokoll och fotografier för samtliga inventerade lägenheter och förskolor och den av Ramböll upprättade sammanställningen av inventeringsresultatet. Newsec inkom den 18 februari 2009 med efterfrågade sammanställning Preliminär Rapport Inventering Lägenheter, rapport av Ramböll daterad

8 8 (19) samt besiktningsprotokoll för de lägenheter som Ramböll kunnat inventera. Newsec angav i en bifogad skrivelse att resterande besiktningsprotokoll kommer att översändas så snart besiktning genomförts och protokoll skrivits. Denna komplettering har ännu inte lämnats in till Miljöförvaltningen. Miljöförvaltningen mottog den 27 februari 2009 en dvd-skiva som innehåller ett mycket stort antal fotografier från av Ramböll inventerade lägenheter. Uppgifter om vilka lägenheter som är i akut behov av renovering framgår dels av rapportens sammanställning av inventeringsresultaten, dels i de enskilda besiktningsprotokollen och fotona för varje lägenhet. Om Gröningen inte har tillgång till ovannämnda besiktningsprotokoll ombedes ni kontakta er fastighetsförvaltare eller Miljöförvaltningen som kan lämna ut dessa protokoll till er (två pärmar). Miljöförvaltningen har deltagit i Rambölls inventering av lägenheter i trapphusen på Ramels väg 55 och Ramels väg 95 i Malmö. Förvaltningen har även utfört inspektioner i de tre lägenheter där anmälningar inkom till Miljönämnden den 17 november Vid de sistnämnda inspektionerna framkom sammanfattningsvis följande. Ramels väg 145 (Lgh,nr [För uppgift om lägenhetsnummer kontakta Miljöförvaltningen. Numren har tagits bort vid web-publiceringen.]): Mikrobiell lukt, synlig fuktskada och mögelangripet material i tak, undermålig ventilation i badrummet, höga fukthalter i tak, väggar och golv i badrum samt toalettrum, otillräcklig lutning mot golvbrunn i badrum, defekt badrumströskel vilket medförde vattenansamling över hela hallgolvet in i garderob, synlig betong i golv, tilluftventiler saknades i samtliga rum i lägenheten. Ramels väg 139 (Lgh,nr ): Mikrobiell lukt, lossnade kakelplattor i badrum, höga fukthalter i vägg i badrum och i vägg i toalettrum samt i vägg i kök, drag i barnens rum då list vid balkong var otät. Ramels väg 125 (Lgh,nr ): Höga fukthalter i vägg i toalettrum och i badrum, undermålig ventilation i badrum samt läckande kranar i badkar och i gästtoalettens handfat. Miljöförvaltningen kontaktades av socialrådgivare vid Stadsdelsförvaltningen i Rosengård. Denne meddelade förvaltningen om problem i en bostad på Ramels väg 5 (Lgh,nr ). Miljöförvaltningen inspekterade lägenheten den 3 februari Vid inspektion kunde stora kolonier av kackerlackor konstateras under vask i kök samt i köksskåp. Även ett stort antal icke nätvävande spindlar noterades i tak i samtliga rum och i köksskåp. Hög luftfuktighet noterades i badrum samt undermålig ventilation. Höga fuktvärden uppmättes på golv i badrum, samt på vägg i toalettrum mot badrum. Balkongdörren till barnens rum gick inte att stänga då dörren är skev, vilket resulterar i uppenbar risk för drag. Fastighetsförvaltare har varit där och satt ditt en hasp, dock kvarstår risk för drag då balkongdörren fortfarande inte sluter tätt.

9 9 (19) Newsec kom den 25 februari 2009 in till Miljönämnden med en kopia på den information om skadedjurssanering som ska lämnas till hyresgästerna. I denna står bl.a. att de kommer att få göra ett omfattande arbete med saneringar, med mycket planering. Där skadedjur påträffas i flera lägenheter i ett trapphus kommer hela trappuppgången med samtliga lägenheter att saneras. Där skadedjur påträffas i en enskild lägenhet kommer enbart den drabbade lägenheten att saneras. Sanering kommer att utföras av Anticimex. Den 3 mars 2009 ingick ett möte på förvaltningen där Newsec, Gröninge och Miljöförvaltningen var representerad. På mötet presenterade Gröninge en översiktlig åtgärdsplan där Gröninge meddelar att ett upphandlingsförfarande har inleds avseende renovering och sanering enligt punkt 1-4. Där renovering och sanering enligt nämnda punkter kommer vara utförda i maj Newsec meddelade även att den obligatoriska ventilationskontrollen är beställd och skulle snarast återkomma till förvaltningen med en preciserad tid för när denne kommer utföras. Miljöförvaltningen gick muntligen igenom kraven enligt samtliga punkter 1-14 där Newsec och Gröninge fick tillfälle att yttra sig. Miljöförvaltningens handläggare blev den 6 mars 2009 kontaktad av Newsec där det meddelas att den obligatoriska ventilationskontrollen är pågående. Miljönämnden mottog den 8 mars 2009 ett informationsblad från Newsec som ska gå ut till samtliga hyresgäster inom fastighetsbeståndet kronodirektören 2 och I nyhetsbrevet går det att läsa att Newsec under 2009 kommer totalrenovera ca 100 badrum, 25 toaletter och 20 kök och att samtliga akuta fönster kommer att bytas ut under Miljöförvaltningens bedömning och motivering av ärendet Allmän bedömning av ärendet Det har genom Miljöförvaltningens egna inspektioner inom fastighetsbeståndet och konsultbolaget Rambölls inventering, inklusive fotografier och besiktningsprotokoll för samtliga de lägenheter som har kunnat besökas, tydligt framkommit att bristerna i en mycket stor andel av lägenheterna på fastigheterna är av sådan omfattning och karaktär att de utgör en omedelbar risk för olägenhet för människors hälsa. I ett stort antal lägenheter har konstaterats olägenheter som kan orsaka såväl akut som långsiktig påverkan på de boendes hälsa, främst avses här synligt mögel och stor förekomst av kackerlackor. Varaktiga och skyndsamma åtgärder måste således vidtas för att undanröja den risk för olägenhet och de konstaterade olägenheter som föreligger. Av Rambölls protokoll framgår att i de flesta lägenheterna är snickerierna i kök inte utbytta sedan de byggdes, vilket innebär att de är kring 40 år gamla. Av rapporten framgår också att väggar i badrum är endast delvis skyddade och anpassade för att man badar i badkar, inte duschar stående och inte att vatten hamnar på golv eller väggar. Endast ett fåtal badrum synes ha renoverats någon gång efter att byggnaderna uppfördes. Ett flertal av de boende har påtalat att de upprepade gånger har kontaktat Newsec och påtalat brister, bl.a. rinnande vattenkranar, mögel, fönster som lossnat och ramlat ut och altandörrar som inte går att stänga. I en del fall har fastighetsförvaltaren besökt lägenheten men inte återkommit därefter och i en del fall har bristfälliga åtgärder gjorts.

10 10 (19) Det har framförts invändningar som antyder att olägenheterna beror på trångboddhet, d.v.s. att det bor fler personer i lägenheterna än lämpligt, och att skadorna inte är orsakade p.g.a. omständighet som beror på fastighetsägaren eller fastighetsförvaltningen. Miljönämndens bedömning enligt miljöbalken görs utifrån risken för olägenheter för människors hälsa under de förhållanden som råder. Vid skälighetsbedömningen av vilka krav som ska ställas på fastighetsägaren/verksamhetsutövaren kan det vägas in om hyresgästen är medvållande till olägenheten. Miljönämnden vill i detta sammanhang påtala följande. Byggnaderna i detta ärende består till största delen av treor. Enligt Boverkets definition av trångboddhet måste varje boende ha ett eget sovrum, dock kan ett par ha ett sovrum gemensamt. En familj med två barn behöver alltså ha en fyra för att inte räknas som trångbodd enligt denna definition. Detta gäller både samboende och ensamstående föräldrar. En fastighetsägare har möjlighet att genom ombyggnation öka andelen större lägenheter och göra det möjligt för sina hyresgäster att byta till en lägenhet med fler rum när det behövs p.g.a. exempelvis antalet barn i familjen. En långsiktig strategi för anpassning till större familjer minskar risken för överbeläggning. En fastighetsägare har också möjlighet att med stöd av hyreslagstiftningen ingripa mot enskilda hyresgästerna som orsakar skador eller olägenheter vid sin användning av bostaden. Miljönämnden vill tillägga att motsvarande brister har noterats i andra ärenden hos Miljönämnden, som inte avser bostadslägenheter. Här kan särskilt nämnas den kommunala förskola Herrgårdens förskola på Kronodirektören 9, som handläggs i ett separat ärende hos Miljöförvaltningen. En vattenläcka i trapphuset, med illaluktande vatten, tvingade personal och föräldrar att använda nödutgången. Förskolepersonalen ringde Newsecs Jour, utan att få något svar. Detta är endast en av de brister i förskolans lokaler som fastighetsägaren/förvaltaren ansvarar för. Av den samlade utredningen i detta ärende gör Miljönämnden bedömningen att de övervägande orsakerna till konstaterade brister i byggnaderna är starkt eftersatt löpande underhåll i kombination med att främst våtutrymmen inte åtgärdats för att anpassas till dagens levnadssätt och i takt med ytskiktets åldrande brister som orsakar olägenheter vare sig det bor en eller fler personer i lägenheten. Detta har förstärkts av en obefintlig egenkontroll, bl.a. bristande rutiner för uppföljning av felanmälningar, okunskap om det krav som ställs på hyresvärdar och fastighetsförvaltare i miljö- och bostadslagstiftningen och avsaknaden av behövlig översyn av ventilationen. I övrigt stödjer Miljönämnden Rambölls förslag om produktionsanpassat förfarande, det vill säga att åtgärder vidtas trapphus för trapphus och i hela huskroppar. Motivering till punkterna 1-4 och 7 samt II om fukt/mögel Av Socialstyrelsens Meddelandeblad Hälsorisker vid fuktproblem i byggnader framgår bl.a. följande. Mögelsporer innehåller allergener som kan orsaka allergiska reaktioner hos känsliga personer. I sporer och cellväggar förekommer även andra ämnen, t.ex. glukaner, som satts i samband med hälsoeffekter.

11 11 (19) Husdammskvalster trivs i varma, fuktiga miljöer och har en avföring som är starkt allergiframkallande. I Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken fukt och mikroorganismer, står det att tillsynsmyndigheten vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer i bostäder innebär olägenhet för människors hälsa enligt 9 kap 3 miljöbalken bör tillsynsmyndigheten beakta bl.a. om det förekommer synlig mikrobiell växt och/eller mikrobiell lukt i bostadsrum, mikroorganismer eller mikrobiell lukt befaras spridas till bostadsrum fuktskador inte åtgärdas och detta innebär en risk för att mikroorganismer kan växa till, och fuktskador har åtgärdats bristfälligt, t.ex. vid uttorkning och utbyte av mikrobiellt angripet material. Bedömningen bör göras efter en sammanvägning av samtliga relevanta omständigheter, varvid särskild hänsyn bör tas till känsliga personer, t.ex. barn och astmatiker. I ett mycket stort antal lägenheter förekommer fuktskadade golv, väggar och/eller tak, ofta med synligt mögel. Samtliga ovanstående omständigheter är alltså uppfyllda. Miljönämnden delar Rambölls uppfattning när de tilldelat lägenheter betyg 1 och därmed definierat dem som i akut behov av renovering. Miljönämnden delar också bedömningen av åtgärdsbehoven i övriga lägenheter där kök etc. tilldelats betyg 2 eller högre. Dock anser Miljönämnden att åtgärderna bör genomföras i en snabbare takt än vad som framgår av Rambölls rekommendationer. Av sammanställningen av inventeringsresultatet ger Ramböll rekommendationen att dessa lägenheter bör renoveras snarast och inom närmsta året. Olägenhet för människors hälsa förekommer i dessa lägenheter. Åtgärder ska vidtas såväl i våtrumsutrymmen som i kök och andra rum (sovrum, vardagsrum, garderober etc). Socialstyrelsen anger vidare att tillsynsmyndigheten innan en byggnad saneras eller åtgärdas, bör begära att fastighetsägaren eller den som ansvarar för åtgärderna redovisar hur arbetet ska bedrivas så att inte olägenheter uppkommer. Miljönämnden bedömer att det föreligger hög risk för olägenhet vid saneringen av fukt- och mögelskador i bostäder. Vid sanering av mögelangripet material finns det risk för att mögelsporer förorenar inomhusluften vilket kan ge upphov till negativa hälsoeffekter. I många lägenheter bor även barn som utgör en känslig grupp och särskild hänsyn bör tas för att skydda dem från exponering av mögelsporer. Det är väl dokumenterat att fuktproblem i byggnader och mögel kan ge negativa hälsoeffekter och därför anser förvaltningen att det är olämpligt att bo i bostaden under renovering och sanering av fukt och mögel. För att åtgärder ska vara långsiktigt hållbara måste de utföras på fackmannamässigt sätt av byggnadstekniskt sakkunniga personer. Bl.a. måste

12 12 (19) uttorkning ske innan nytt ytskikt och utrustning sätts upp. I varje badrum ska samtliga väggar och golv göras fuktskyddade i sin helhet för att åtgärderna ska få effekt. Motivering till punkterna 3 och 9 samt II om skadedjur Då det genom Rambölls inventering framkommit att ett stort antal (minst 134 st) lägenheter har skadedjursförekomst bedömer Miljönämnden att en renovering och uppfräschning av lägenheterna, särskilt köken, krävs för att varaktigt kunna bekämpa dessa. Detta innebär att gammalt material, köksinredning, golv- och taklister samt golv- och väggmaterial behöver rivas ut och ersättas med nytt, samtidigt som skadedjursbekämpning sker. För ett hållbart resultat av bekämpningen bör alltså åtgärder vidtas för att komma åt dem ordentligt och bekämpa på djupet. Då den övervägande delen av lägenheterna inte renoverats sedan uppförandet måste detta anses som en rimlig åtgärd. Köken bör dessutom renoveras så det finns möjlighet för de boende att hålla rent så att risken för etablering av skadedjur minimeras. Idag är ofta ytskikten och utrustningen så skadade att detta inte är möjligt. Bekämpningen måste omfatta byggnadskropparna och lägenheterna i sin helhet. Bekämpning i enstaka rum eller lägenheter är inte tillräckligt. Åtgärder måste, för ett hållbart resultat, ske såväl i det akuta skedet, vid renoveringar samt som uppföljande insatser. Eftersom det finns en stor risk för att skadedjur ska återkomma måste bolagen ha en plan för bevakning och åtgärder, bl.a. information till de boende på såväl svenska som andra språk, vad avser skadedjur. Bolagen måste därför ta fram en sådan plan. Vidare kan bekämpningen i sig, som sker med hjälp av kemiska bekämpningsmedel, orsaka olägenheter för de boende. Miljönämnden måste därför få utförligt besked om hur denna bekämpning avses genomföras och vilka försiktighetsåtgärder som kommer at vidtas. Motivering till punkt 5 om elluttag m.m. Det framgår av besiktningsprotokoll att det förekommer lösa eluttag i en del lägenheter. Eluttag som är lösa, strömförande sladdar m.m. är att anse som risk för olägenhet för människors hälsa då dessa kan innebära en säkerhetsrisk för de boende, särskilt barn. Med hänsyn till den akuta risken för skada och de relativt enkla åtgärderna som krävs så bör detta kunna åtgärdas inom loppet av en månad i samtliga lägenheter där bristerna påtalats. Åtgärderna ryms inom normal fastighetsförvaltning. Motivering till punkt III om kranar m.m. Ett flertal läckande kranar har noterats, även ett fall med flödande varmvatten som inte går att stänga av, vilket medfört konstant ånga i badrummet. Med hänvisning till 2 kap 5 Mb ska alla som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd hushålla med råvaror och energi. Droppande och rinnande kranar i hushåll orsakar en stor energi- och resursförbrukning. Dessutom medför

13 13 (19) läckande kranar, särskilt när det gäller varmvatten, att tillförseln av fukt i utrymmena ökar. Fastighetsägaren bedöms dessutom vinna ekonomiskt på åtgärden, varför kravet bedöms rimlig. Motivering till punkt om ersättningsboende m.m. Som beskrivits ovan kan sanering av fukt- och mögeldrabbade bostäder samt kemisk bekämpning i sig orsaka olägenhet för människors hälsa. Vid sådana åtgärder behöver de boende få erbjudande om ersättningsbostad. I det fall att det inte går att ordna inom det egna fastighetsbeståndet måste det ordnas på annat sätt. Även ersättningsboenden ska uppfylla de särskilda bestämmelser till skydd för människors hälsa som anges för bostäder i 33 (1998:899) förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Det innebär exempelvis inte heller ersättningsbostaden får vara fukt- och mögeldrabbad. De boende behöver ha tillgång till toaletter dygnet runt. Vid renovering av kök kan det behövas utrymmen för matlagning åtminstone dagtid. Vid kemisk bekämpning av skadedjur som innebär att man inte kan vistas i sin bostad behöver det finnas lämpliga uppehållsutrymmen med tillgång till toaletter och eventuellt utrymmen för matlagning. Dessa utrymmen måste vara säkra och lämpliga samt finnas inom godtagbart avstånd, med hänsyn taget till boende med särskilda behov (exempelvis barn och handikappade). Erbjudande och iordningsställande av evakueringslägenheter och andra ersättningsbostäder och utrymmen går in under fastighetsägarens ansvar att vidta försiktighetsåtgärder enligt 2 kap MB. Miljönämnden avser att fatta ett särskilt beslut om föreläggande att anordna ersättningsbostad för lägenhet nr [För uppgift om lägenhetsnummer kontakta Miljöförvaltningen. Numren har tagits bort vid web-publiceringen.] på Ramels väg 145. Den lägenheten omfattas således inte av detta föreläggande vad avser kravet på ersättningsbostad.(punkten 11) Motivering till punkt 8 om ventilation Det har noterats avsaknader av behövliga tilluftsventiler och köksfläktar, vilket bedöms förvärra situationen med fukt och mögel. En utredning behöver göras över ventilationssystemets kapacitet, utformning och nuvarande funktion, eventuellt behov av ytterligare tilluftsventiler samt eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum, inklusive beräknade kostnader för detta. Det kan tilläggas att Miljönämnden fått information av Stadsbyggnadskontoret att det inte lämnats in något protokoll över den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK), som krävs enligt förordningen (1991:1273) om funktionskontroll av ventilationssystem. Denna grundläggande lagstadgade kontroll bedöms rimligen kunna kompletteras med en djupare utredning enligt ovanstående.

14 14 (19) Motivering till krav på journalföring Alla som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd ska ha kontroll över sin verksamhet, egenkontroll. Det innebär att skaffa sig den kunskap om sin verksamhet som behövs för att skydda människors hälsa och miljön mot skada eller olägenhet samt fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar. En hyresvärd och fastighetsförvaltare behöver alltså ha kunskap om sitt fastighetsbestånd, sina verksamhetsobjekt och dess skick, med syfte att förebygga och undanröja olägenheter för hälsa och miljö. Egenkontrollen hos de ansvariga i detta ärende är starkt eftersatt. Det finns ett stort behov av att felanmälningar och åtgärder journalförs i detalj. Fastighetsförvaltare och fastighetsägare behöver få kontroll och kännedom över fastigheternas skick i detalj, så att de får underlag för planeringen av de åtgärder som de behöver utföra för att undanröja och förebygga olägenheter. Åtgärderna behöver journalföras i syfte att kontrollera att behövliga åtgärder utförts, vilket har stor betydelse för uppföljningen av påtalade brister. Journaler behövs också för att Miljönämnden i egenskap av tillsynsmyndighet ska kunna kontrollera att de ansvariga uppfyller sina skyldigheter enligt lagstiftningen och nämndens förelägganden eftersom journalerna ändå behövs för att förvaltaren och fastighetsägaren inom ramen för sin egenkontroll bedöms de därför utgöra rimliga krav att ställa på en verksamhetsutövare. Ansvarsförhållanden Fastighetsägaren Fastighetsägarens ansvar är direkt reglerad i miljöbalkens 9 kap 9 andra stycket. Fastighetsförvaltaren Fastighetsförvaltaren bedriver verksamhet och utför åtgärder som har en direkt eller indirekt verkan på de boendes hälsa. Kraven i de allmänna hänsynsreglerna samt kravet på egenkontroll gäller alla, även fastighetsförvaltare. Förvaltaren ska skaffa sig kunskap om sin verksamhet och ska, inom ramen för sina faktiska och rättsliga möjligheter, vidta de försiktighets- och andra åtgärder som krävs för att förebygga och undanröja olägenheter för människors hälsa. Förvaltare ska utöva egenkontroll enligt 26 kap 19 MB dvs. fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar. Newsec har alltså en skyldighet att utföra egenkontroll över sin egen verksamhet och ska därför rimligen kunna avkrävas journalföring av sin förvaltning vad avser felanmälningar, åtgärder, erbjudanden om ersättningslägenheter etc. Newsec har i egenskap av ensam förvaltare av fastigheterna dessutom en sådan ställning att bolaget har både den faktiska och den rättsliga möjligheten att vidta omfattande åtgärder mot störningar och olägenheter. Newsec har tillgång till byggnaderna och lägenheterna (inom ramen för begränsningarna i hyreslagen),

15 15 (19) har möjlighet att till sin uppdragsgivare påtala brister och åtgärdsbehov, samt har befogenheter och faktiska möjligheter att utföra det underhåll som behövs. Dessa befogenheter är visserligen begränsade till den ekonomiska ramen som uppdragsgivaren (fastighetsägaren) ställt till förfogande, och eventuella övriga begränsningar i kontraktet. Newsec har genom sitt agerande uppträtt som att bolaget har vida befogenheter att låta åtgärda brister och utföra saneringsåtgärder. Felanmälningar från hyresgästerna görs direkt till Newsec och Miljöförvaltningens/Miljönämndens skrivelser till Gröningen lämnas enligt uppgift från Newsec direkt över till dem från fastighetsägaren. Alla diskussioner om bristerna i byggnaderna förs därför med Newsec i egenskap av förvaltare inte i egenskap av ombud eller liknande för fastighetsägaren. Newsec måste därför anses ha bevisbördan att visa att bolaget uppfyller sina skyldigheter enligt miljöbalken, och därmed skyldighet att visa var gränsen går för bolagets befogenheter enligt förvaltarkontraktet. Miljönämnden anser att, i brist på närmare redovisning av ansvarsförhållandena mellan de två bolagen, ska även Newsec i egenskap av ensam förvaltare av fastigheterna anses ha ett ansvar att genomföra de försiktighetsåtgärder som krävs och de utredningar som behövs av ventilation och skadedjursbekämpning m.m. Newsec bör dock inte utan närmare utredning anses ha rättsliga befogenheter att utföra mer omfattande renoveringar eller erbjuda evakueringslägenheter/ersättningslägenheter och då hyran inte betalas till Newsec, är det inte heller rimligt. Information Detta föreläggande kan eventuellt kompletteras med ytterligare beslut i andra avseenden. Detta beslut är inte ett slutligt avgörande av ärendet. Rekommendationer Miljönämnden rekommenderar att planering och utförande av renoverings- och saneringsåtgärder sker i samråd med de boende för bästa resultat. Bolagen, särskilt Newsec, bör under samråd med och information till de boende ha tillgång till tolk och översättare i erforderlig omfattning. Vad gäller evakueringsboende och ersättningsutrymmen under renovering / skadedjursbekämpning bör bolagen överväga och undersöka möjligheterna till tillfälliga byggnader och samarbete med andra fastighetsägare och organisationer i staden. Miljöförvaltningen har även haft fortlöpande samordningsmöten inom Malmö stad och vill med denna bakgrund belysa aspekter som berör räddningstjänsten och stadsbyggnadskontorets ansvarsområden som ska beaktas. När det gäller Räddningstjänst Syds ansvarsområde handlar det t ex om brandvarnare i lägenheterna att det finns fungerande dörrstängare när det gäller brandsektioneringsdörrar mellan trapphus och vind samt mellan trapphus och källare och att brandventilation i trapphus skall fungera etc. Detta utgör en del av det systematiska brandskyddsarbete som fastighetsägare enligt uppgift från Räddningstjänst syd är skyldig att genomföra.

16 16 (19) När detta gäller Stadsbyggnadskontorets ansvarsområde så är det i huvudsak krav på OVK, ventilationskontroll, återkommande besiktning av hissar, åtgärder för att förebygga brister i byggnadens konstruktion, skyddsanordningar t ex räcken i trapphus, byggnadernas yttre skall hållas i vårdat skick, friytor skall hållas i vårdat skick samt att brandvägar skall hållas i skick och övriga brister i byggnadens brandskydd skall åtgärdas. Detta skall dock inte ses som en del av detta föreläggande utan enbart som en information och för att minimera behovet av att den planerade genomgången av fastigheten behöver upprepas via krav från någon annan myndighet inom Malmö stad. Gällande bestämmelser Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd är vid tillsyn skyldiga att visa att nedanstående förpliktelser i miljöbalken (MB) uppfylls. Detta framgår av 2 kap 1 MB. Enligt 2 kap 2 MB ska den som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd skaffa sig den kunskap som behövs för att skydda människors hälsa och miljön mot skada eller olägenhet. Enligt 2 kap 3 MB ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Av samma anledning ska vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Av 2 kap 7 MB framgår att ovanstående krav i 2 kap. MB gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Vid denna bedömning ska särskilt beaktas nyttan av skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått jämfört med kostnaderna för sådana åtgärder. Bostäder, lokaler, byggnader och anläggningar ska hållas fria från ohyra och andra skadedjur. Åtgärder ska vidtas mot skadedjur som kan orsaka olägenhet för människors hälsa. Detta framgår av 9 kap 9 första stycket MB och 33 förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (FMH). Av 9 kap 9 andra stycket MB framgår ägarens ansvar att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Av 33 i FMH ska en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, 1. ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, 2. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt,

17 17 (19) 3. medge tillräckligt dagsljus, 4. hållas tillfredsställande uppvärmd, 5. ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, 6. ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Vad som ska beaktas vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer eller bristande luftkvalitet i bostäder och lokaler för allmänna ändamål innebär olägenhet för människors hälsa framgår närmare av Socialstyrelsens allmänna råd (1999:25 M) om tillsyn enligt miljöbalken ventilation samt allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken - fukt och mikroorganismer. Enligt 26 kap 19 MB ska 19 den som bedriver verksamhet eller vidtar åtgärder som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller påverka miljön bl a - fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar samt - lämna förslag till kontrollprogram eller förbättrande åtgärder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begär det. Vidare är verksamhetsutövare enligt 26 kap 22 MB skyldig att utföra sådana undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen. Detsamma gäller den som upplåter en byggnad för bostäder, om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa. Beslut om undersökning får förenas med förbud att överlåta den berörda fastigheten eller annan egendom till dess undersökningen är slutförd. Att Miljönämnden är tillsynsmyndighet över bl a hälsoskyddet och avfallshanteringen inom kommunen framgår av 26 kap 3 tredje stycket MB. Miljönämnden ska enligt 45 FMH ägna särskild uppmärksamhet åt bl a byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt 26 kap 9 MB får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall. Enligt 21 samma kapitel får tillsynsmyndigheten förelägga om att de uppgifter och handlingar som behövs för tillsynen ska lämnas in till myndigheten. Med stöd av 26 kap 14 kan tillsynsmyndigheten förena ett föreläggande med vite, som ska betalas i det fall att föreläggandet inte följs. Tillsynsmyndigheten får, om det är riktat mot ägare/tomträttsinnehavare, sända beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Inskrivningen medför att föreläggandet/förbudet gäller mot eventuell ny ägare. Har den nya ägaren förvärvat egendomen genom köp, byte

18 18 (19) eller gåva och utgör egendomen fastighet eller tomträtt, gäller även det löpande vite mot den nya ägaren. Detta framgår av 26 kap 15 MB. Detta förslag har tagits fram i samråd med avdelningschef Dave Borg och förvaltningsjurist Andrea Hjärne Dalhammar. För Miljöförvaltningen Caroline Tandefelt Miljöinspektör Miljötillsynsavdelningen Sändlista Fastighets AB Gröningen c/o Newsec Asset Management AB Box , Göteborg Newsec Asset Management AB Box , GÖTEBORG Newsec Asset Management AB Dockplatsen 12, MALMÖ De boende genom anslag i trapphus och utskick till hyresgäster (se bifogad sändlista). Hyresgästföreningen, Box , Malmö Bilagor till; Fastighets AB Gröning 1. Informationsmaterial om egenkontroll för fastighetsägare 2. Newsecs åtgärdsplan angående sanering av skadedjur 3. E-postmeddelande angående inkomna anmälningar 4. projektplan- Angående området herrgården 5. Förteckning över badrum 6. Herrgården, Renoveringsprojekt 2009, Inventering

19 19 (19) 7. Preliminär Rapport Inveventering av lägenheter, Ramböll 8. DVD-skiva, Fotagrafier från inventeringen 9. Informationsmaterial till boende från Newsec Kopia för kännedom; Rosengårds stadsdelsförvaltning, Box , Malmö