Bostaden är lösningen. Riksbyggens bostadspolitiska plattform en helhetssyn på bostadsfrågan

Transkript

1 Bostaden är lösningen Riksbyggens bostadspolitiska plattform en helhetssyn på bostadsfrågan

2 Riksbyggen vill härmed tacka alla som bjöd på sin sakkunskap och kompetens: Ann Legeby, Tord af Klintberg, Emma Holmqvist, Patrik Derk, David Alton, Sven Ljung, Markku Rummukainen, Catherina Fored, Lennart Weiss, Barbro Westerholm, Pär Svanberg, Olle Wästberg, Bengt Hansson, Daniel Liljeberg, Teo Strömdahl Östberg, Yvonne Svensson, Patricia Kempff, Bengt Westman, Hannah Wadman, Ingela Lindh, Jonas Hammarlund, Peter Eklund, Petter Jurdell, Stefan Lindbäck och Tobias Olsson.

3 Bostaden är lösningen En väl fungerande bostadsmarknad med hållbara boendemiljöer är grundläggande för såväl samhällets som individens utveckling. Bostadsmarknaden har stor betydelse också för utvecklingen av andra samhällssektorer. Det råder bostadsbrist i Sverige, vilket har stor påverkan på arbetsmarknad och utbildningsnivå men också på äldreomsorg, ungas etablering i vuxenlivet och därmed även barna födandet. Bristen på bostäder drabbar många och är ett hinder för ekonomisk tillväxt och det beskriver vi i denna rapport. Vår analys av samhällsutvecklingen och bostadsmarknaden tillsammans med förslagen till åtgärder för en bättre bostadsmarknad bildar Riksbyggens bostadspolitiska plattform. Huvudförfattare för rapporten är Riksbyggens bostadspolitiska expert Lotta Jaensson. Därutöver har Cattis Carlén, Staffan Eklund och Mårten Lilja medverkat. I arbetet med analys och åtgärdsförslag har ett stort antal människor varit inblandade; externa experter, forskare och branschföreträdare men också många medarbetare och förtroendevalda i Riksbyggen. Lång och bred erfarenhet och ett stort engagemang ligger bakom resultatet och förhoppningen är att bidra till ett ökat byggande, en hållbar stadsutveckling och en bättre fungerande bostadsmarknad. Riksbyggen ägs av bostadsrättsföreningar, fackliga organisationer och kooperativa företag med bred förankring i vårt samhälle. Riksbyggens historia, kooperativa värdegrund och strävan att bygga och förvalta med långsiktig hållbarhet motiverar oss att delta i samhällsdebatten. Vår förhoppning är att vi med vår erfarenhet, vår kompetens och våra värderingar ska lämna ett bidrag till en bättre fungerande bostadsmarknad. Riksbyggen, juni 2014 Bostaden är lösningen 3

4

5 Innehållsförteckning Förord 3 1 Sammanfattning 11 2 Bakgrund 2.1 Om Riksbyggen Därför gör vi en analys av behoven på bostadsmarknaden Bostädernas betydelse i samhället Riksbyggens syn på bostaden 28 3 Bostaden i ett sammanhang 3.1 Globala omvärldsfaktorer Finanskris och osäkerhet Fler äldre och konkurrens om yngre Global urbaniseringstrend skapar regional konkurrens Ny teknik skapar möjligheter men ställer krav Miljö- och klimathot Globala flyktingströmmar Svenska omvärldsfaktorer Snabb befolkningstillväxt och ändrad befolkningsstruktur Fler ensamhushåll Trend med stora barnfamiljer Växande storstadsregioner Avfolkning och glesbygdsproblematik Förändrade villkor på arbetsmarknaden En historisk tillbakablick på bostadsfrågan Bostadsfrågan - en tillbakablick Bostadsfrågan blir bostadspolitik Rekordåren Stagnation Försök till förnyelse Kris och återhämtning Modern tid Bostadskooperationen De allmännyttiga bostadsbolagens roll 45 Innehåll 5

6 4 Svensk bostadsmarknad 4.1 Kännetecknande för svensk bostadsmarknad Bostadsmarknadens utmaningar Snabb befolkningsutveckling Geografiskt utbredd bostadsbrist Låg nyproduktionstakt Sverige har högst produktionskostnader i EU Höga markkostnader Långa plan-och byggprocesser Brist på planlagd mark Kommunala särkrav Bristfällig konkurrens Stark prisutveckling på bostäder Dyrare att flytta, billigare att bo Höga trösklar på bostadsmarknaden Osäker andrahandsmarknad Samhällsdebatt om hyressättningssystemet Omfattande upprustningsbehov Behov av energieffektivisering Strukturella utmaningar i bygg- och bostadssektorn 76 5 Konsekvenser på bostadsmarknaden 5.1 Unga får allt svårare att konkurrera på bostadsmarknaden Bolånetaket höjer tröskeln på ägandemarknaden Villkoren på arbets- och bostadsmarknad stänger ute stora grupper Brist på bostäder för äldre Låg investeringstakt i nyproduktion trots stark prisutveckling Byggprocessen är kostnadsdrivande och ett hinder för byggandet Långa mark- och exploateringsprocesser fördyrar Långa planprocesser stänger ute nya aktörer De kommunala särkraven ett hinder för effektivare processer Bostadsbyggandet bär fler kostnader än tidigare Produktionskostnaderna påverkas av marknadsprissättningen Bostadssubventionernas roll för produktionspriset Svårt att finansiera nyproduktion utanför storstadsregioner Förändringar i skattesystemet påverkar rörligheten Effekten av sänkt fastighetsskatt och höjd reavinstskatt Flyttbenägenheten minskar med åldern 92 6 Innehåll

7 5.10 Oklart hur en avreglering av hyresmarknaden påverkar rörligheten Växande oregerlig andrahandsmarknad Bostäder och bostadsområden möter inte dagens behov Områdesutformning påverkar boendemiljön Strukturellt feltänk skapar sociala problem Lägenhetsstorlekarna motsvarar inte dagens behov Behov av större blandning av upplåtelseformer och förtätning Hinder för att genomföra nödvändiga renoveringsåtgärder Speciellt svårt att finansiera upprustning utanför storstadsregionerna Svensk energiomställning går trögt Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar Samhällskonsekvenser av problemfylld bostadsmarknad 6.1 Framtida samhällsförsörjning hotas av att unga stängs ute En osynkad arbets- och bostadmarknad skapar hinder för etablering Försäkringar och bidrag riskerar att bli skuldfällor Omvänd förmögenhetsöverföring En fungerande bostadsmarknad viktigt för utbildningsnivån Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Äldres boende är en av kommunernas viktigaste framtidsutmaningar De svenska hushållsskulderna ökar Unga hushåll har högre belåningsgrad Unga hushåll med små marginaler och osäker arbetsmarknad extra utsatta Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Sverige når inte energimålen 119 Innehåll 7

8 7 Åtgärder för en bättre fungerande bostadsmarknad 7.1 Uppgradera bostadsfrågan Volymmål är en förutsättning för framgång Behoven måste vara utgångsläget för bostadsmarknaden Samarbete mellan stat, region, kommun och marknad Skattesystemet behöver ses över Långsiktigt samhällsbyggande Riksbyggens ståndpunkt Skapa fler bostäder och öka byggandet Delad risk och finansiering Fler bostäder för äldre och yngre En aktiv och långsiktig markpolitik Effektivisera plan-, beslut- och byggprocesser Ökad konkurrens och ett mer effektivt byggande Andrahandsmarknaden Ökad rörlighet och bättre användning av befintligt bostads bestånd Förändringar i skattesystemet för ökad rörlighet Undanröj hinder som utestänger stora grupper Ökad upprustning Förnyelse och stadsutveckling Energieffektivisering Källor Innehåll

9 Innehåll 9

10 Ett helhetsgrepp på bostadsmarknaden

11 1. Sammanfattning Grunden för långsiktiga lösningar är att låta bli att förenkla. Det första steget till en fungerande bostadsmarknad är att ta ett helhetsgrepp i bostadsfrågan och påvisa de långsiktiga samhälls effekterna av en icke fungerande bostadsmarknad. Utifrån den analysen har vi formulerat våra förslag till förändringar för en bättre fungerande bostadsmarknad. Som kooperativt företag med lång erfarenhet, bredd i affärsverk samhet och sin speciella ägarstruktur har Riksbyggen en unik kompetens av olika aspekter på bostadsfrågan. Riksbyggens ägare består av de som bygger och de som bor i husen som byggs. Det finns ett starkt ägarintresse att bidra till en långsiktig hållbar bostadsmarknad. Bostadsmarknaden i ett sammanhang Befolkningsökning, stark urbanisering och växande storstadsregioner innebär stora påfrestningar på landets bostadsmarknader. För glesbygden innebär utvecklingen en allt äldre befolkning, låga födelsetal och yngre som flyttar från kommunen. Industrisamhället har gått mot ett tjänstesamhälle där koncentrationen av människor är en viktig faktor för ekonomisk utveckling. Nationalstaternas roll har minskat och storstadsregioner och finansiella centrum konkurrerar mot varandra om att locka världsmedborgare. Sverige, med få stor stadsregioner, måste skapa förutsättningar för att trygga arbets kraft och kompetensutveckling. Samtidigt står vi inför en klimatproblematik vilket ställer höga krav på energieffektivisering och hållbarhetsperspektiv i samhällsutvecklingen. Sammanfattning 11

12 Sverige växer snabbt En av de största svenska utmaningarna är att Sveriges befolkning ökar snabbt och andelen äldre ökar snabbare än de yngre. De närmaste tio åren kommer befolkningen att öka med över personer, år 2017 passeras 10 miljoner. Idag är 1,8 miljoner människor i Sverige över 65 år. Om drygt femton år kommer den siffran att ha ökat till 2,4 miljoner. 2,4 miljoner svenskar är över 65 år 2030 Utmaningar för svensk bostadsmarknad Sveriges bostadsmarknad är unik. De kooperativt ägda bostadsrätterna, allmännyttan och frånvaron av social housing är några egenskaper som skiljer oss från många andra länder. En genomgående hög boendestandard är också ett utmärkande drag. Bostadsmarknadens utmaningar är många och komplexa: Utbredd bostadsbrist i storstadsregionerna Bostadsunderskott också utanför storstadsregioner Stora grupper äldre och yngre som behöver lämpliga bostäder Stor efterfrågan på små lägenheter Låg nyproduktionstakt och särskilt litet tillskott av hyresrätter Högst produktionskostnader i EU Höga markkostnader och brist på planlagd mark Kommunala särkrav som fördyrar Bristfällig konkurrens i svensk bygg- och bostadssektor Långa plan- och byggprocesser Stark prisutveckling på bostäder Dyrare att flytta än bo kvar Höga trösklar på bostadsmarknaden Osäker andrahandsmarknad Omfattande upprustningsbehov i äldre bestånd Behov av energieffektivisering Strukturella utmaningar i bygg- och bostadssektorn 12 Sammanfattning

13 Konsekvenser och samhällseffekter av bostadsmarknadens utmaningar Framtida samhällsförsörjning hotas när unga stängs ute Den demografiska utvecklingen är en av de största globala utmaningarna. Runt 2030 kommer bara hälften av befolkningen i dagens rika länder vara i arbetsför ålder. Den andra hälften kommer att utgöras av personer som antingen är för unga eller för gamla för att arbeta och den utvecklingen gäller också för Sverige. Global konkurrens om de unga gör att barnafödandet i Sverige idag är viktigt för vår framtida samhällsförsörjning. Under de senare åren har visstidsanställningen som anställningsform ökat och det påverkar möjligheten till en bostad. En senare etablering på arbetsmarknaden innebär också en senare etablering på bostadsmarknaden. Bristen på arbetsmarknadsanknytning, låg inkomst och en otrygg bostadssituation påverkar viljan att bilda familj. Bostadsbrist och höga produktionskostnader Bostadsbristen är ett allvarligt problem i storstadsregioner, studieorter men också i många andra kommuner i landet. Idag byggs och produceras bostäder med utgångspunkt att boendekostnaden är anpassad till en viss målgrupp. Begreppet produktionskostnader antyder att de skulle vara en summering av självkostnaden men vid en marknadsprissättning av slutprodukten kommer varje del av produktionskostnaden också att marknadsprissättas. Varje aktör, markägaren, projektutvecklaren, byggentreprenörerna och numera också kommunen, vill ha sin del av slutpriset. Oförutsäg barhet och långa planprocesser, i kombination med brist på exploaterbar mark gör att mindre aktörer inte klarar att binda kapital. Inte heller klarar de av de höga investeringskostnaderna och utestängs därmed. Konsekvensen blir sämre konkurrens vilket i sin tur driver upp kostnaderna. Sammantaget leder detta till allt högre priser och de som drabbas värst av bostadsbristen är de som är nya på bostadsmarknaden men också gruppen äldre har svårt att efterfråga lämpliga bostäder. Sammanfattning 13

14 Svårt att finansiera nyproduktion och ombyggnad utanför storstadsregionerna På många orter är det svårt att finansiera nyproduktion och upprustning eftersom betalningsviljan och marknadsvärdet är lägre än i tillväxtregioner. För nyproduktion är risken för tomma lägenheter avgörande. Eftersom exploatören idag tar hela risken, blir valet att inte att bygga på platser i kommuner där man inte kan vara säker på att få avsättning för bostäderna. När det gäller upprustning begränsas investeringen till nivån på det ökade marknadsvärde som upprustningen innebär. Det leder till eftersatt underhåll och standardsänkningar. Redan höga trösklar höjs Bolånetaket har ytterligare försvårat inträdet på bostadsmarknaden. Särskilt unga, med kort tid på arbetsmarknaden, ofta osäkra anställningar och lägre löner gör att de har svårt att bygga upp nödvändigt kapital. Ungefär 80 procent av de unga vuxna saknar det kapital som krävs till kontantinsats för att köpa en bostad i storstadsregionerna. De förändrade arbetsmarknadsvillkoren med fler visstidsanställningar skapar generellt hinder på bostadsmarknaden där möjligheten att visa upp betalningsförmåga försvåras av oförutsägbarheten i framtida inkomst. Detsamma gäller för olika stödsystem. Unga stängs ute från den ordinarie bostadsmarknaden och är hänvisade till den osäkra och betydligt dyrare inneboendeoch andrahandsmarknaden. Här finns ett systemfel där en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 80 % av unga vuxna kan inte köpa egen bostad En växande och oregerlig andrahandsmarknad Reglerna för uthyrning av privatbostad i andra hand ändrades 2013 i syfte att öka antalet andrahandslägenheter. Det är i sig positivt, men en följd av regeländringarna är att hyresnivåerna vid andrahandsuthyrningar stigit påtagligt. Behovet är stort av mer kunskap om andrahandsmarknaden, både när det gäller hyres nivåer och generösare regler för uthyrning. När andrahandsmarknaden förväntas lösa en allt större del av bostadsbehovet ökar också behovet av acceptabla villkor. 14 Sammanfattning

15 Omvänd förmögenhetsöverföring Historiskt har hushållens förmögenhetsbildning till stor del skett genom värdetillväxt i ägda bostäder. Under nuvarande förutsättningar är det svårt för många hushåll att få tillträde till marknaden för ägda bostäder och därmed få del i den förmögenhetsbildningen. Det är också svårt för nytillkommande på bostadsmarknaden att kvalificera sig för ett förstahandskontrakt vilket leder till betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det får den paradoxala konsekvensen att nya grupper som inte anses ha betalningsförmåga därmed stängs ute från de lägre kostnaderna på den ordinarie bostadsmarknaden för att istället betala betydligt högre boendekostnader på andrahandsmarknaden. Det innebär en långsiktig kapitalöverföring från ekonomiskt svaga grupper till ekonomiskt starkare och redan etablerade grupper. En fungerande bostadsmarknad viktig för utbildningsnivån Global konkurrens om eftertraktad arbetskraft ställer höga krav på utbildning, utveckling och innovation. Brist på kompetens och högutbildad personal hotar framtida tillväxt och Sveriges konkurrenskraft. Studenternas svårighet att hitta bostad på studieorten i kombination med universitetens problem att rekrytera kompetent personal riskerar i längden att påverka Sveriges utbildningsnivå. Tillgång på bostäder en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad Framförallt i storstadsregionerna med tyngd på Stockholm uppger företagen att bostadsbristen försvårar rekryteringen av arbetskraft. En fjärdedel av tillväxtföretagen i Stockholmsregionen uppger att bostadsbristen försenat rekryteringar och en femtedel uppger att de misslyckats med rekrytering av samma anledning. Kunskapsintensiva företag har störst problem men det finns även i andra branscher. Problemen på bostadsmarknaden skapar hinder för en fungerande arbetsmarknad samtidigt som en flexiblare arbetsmarknad skapar hinder på bostadsmarknaden. 25 % av tillväxtföretagen i Stockholm kan inte rekrytera pga bostadsbrist Sammanfattning 15

16 Bostadsbristen hämmar Sveriges tillväxt och utveckling Där människor samlas skapas förutsättningar för tillväxt, teknikutveckling och innovation. Stora marknader ger skalfördelar och bättre utdelning på investeringar. Det blir en positiv tillväxt spiral där tillväxt föder tillväxt. Med urbaniseringsvågen och höga inflyttningstal blir bostadsbristen och höga etableringshinder på bostadsmarknaden allvarlig ur ett tillväxtperspektiv. Företagens svårighet att rekrytera nödvändig personal skapar fördröjningseffekter och uteblivna satsningar. I förlängningen leder det till produktionsbortfall som fungerar konkurrenshämmande för Sveriges utveckling. De svenska hushållsskulderna ökar De senaste 20 åren har hushållens skuldsättning ökat kraftigt och nått en historiskt hög nivå. Numera är det hushållen som står för hela riskkapitalet vid investeringar i småhus och bostadsrätter. Det är därför naturligt att hushållens belåningsgrad idag är betydligt större än den var tidigare när staten bidrog med riskvilligt kapital för bostadsinvesteringar. Skuldkvoten har stigit från runt 90 procent vid mitten av 1990-talet till 174 procent För unga och andra som inte kan få hjälp av familj och heller inte själva klarar bolåne takets krav blir dyra blancolån enda möjligheten för att kunna köpa en bostad. Även en mindre prisnedgång på bostäder kan få bekymmersamma följder för hushåll med små marginaler. Detta gäller särskilt för unga med hög skuldsättning som samtidigt verkar på en osäker arbetsmarknad och har mindre trygga anställningsformer. Hushållens skuldkvot låg på 174 % 2013 Oklar debatt om hyressättningssystemets effekt på rörligheten Enligt kritiker av nuvarande hyressättningssystem skulle en marknadsanpassning av hyrorna stimulera rörlighet då ett antal hushåll skulle flytta från sitt nuvarande boende till en bostad med lägre hyra. Förespråkare för ett avskaffande av dagens hyressätt 16 Sammanfattning

17 ning påpekar samtidigt att det inte är en absolut avtalsfrihet som föreslås. Det saknas emellertid någon närmare beskrivning av vilka regler som ska säkerställa social och ekonomisk trygghet för hyresgästen efter ett införande av marknadshyror. Om det svenska hyressättningssystemet ersätts med marknadshyror så kommer vi sannolikt att få ett tryck på kommunerna att ordna särskilda bostäder åt utsatta hushåll samtidigt som bostadsbidragen kommer att behöva höjas och då är den diskussion som behöver föras den om ett eventuellt införande av så kallad social housing. Rörligheten påverkas av skattesystemet En önskvärd rörlighet på bostadsmarknaden motverkas av utformningen av fastighetsskatten i kombination med kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av privatbostad. Vid förändringar av dessa skatter år 2008 blev följden att skatten på löpande innehav sänktes medan kapitalvinstskatten höjdes. Skattekostnaden för att bo kvar har därmed sjunkit medan skattekostnaden för att byta bostad har ökat vilket motverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Billigare att bo, men dyrare att flytta Äldres bostäder avgörande för den kommunala äldreomsorgen De flesta äldre vill bo i ett eget hem, i sitt närområde och klara sig själva så länge det är möjligt. Det som krävs är att bostaden är trygg och tillgänglighetsanpassad. Bara några få procent av Sveriges äldre bor idag i bostäder som är anpassade utifrån deras specifika behov. Att en hög andel äldre bor i bostäder och en omgivning som inte är tillgänglighetsanpassade gör att de kommer att behöva flytta till ett särskilt boende onödigt tidigt, mot sina egna önskemål och samhällets intresse. De äldre som vill flytta till en mer anpassad egen bostad har svårt att göra det på grund av att det inte finns lämpliga bostäder eller att de är för dyra. Allt färre arbetsföra yngre och ett vikande skatteunderlag, speciellt i glesortskommuner där många av de äldre bor, gör att frågan om äldres boende blir avgörande för att klara äldreomsorgen. Sammanfattning 17

18 En upprustning och stadsdelsutveckling behövs för att möta dagens behov Stora delar av det äldre bostadsbeståndet, med tonvikt på rekordårens bebyggelse, motsvarar inte dagens behov gällande storlek, standard, tillgänglighet eller läge på orten. Slitna fastigheter och dåligt underhållen utemiljö, men också strukturella problem, behöver åtgärdas. Bristande blandning av olika typer av bostäder, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer gör att det ofta är svårt att flytta inom närområdet. Det stora hindret är svårigheten att finansiera upprustningen. Betalningsförmågan bland de boende i rekordårens lägenheter utgör ofta en begränsning då de boende inte klarar stora hyreshöjningar eller en eventuell ombildning till bostadsrätt. Brister i utveckling av boendemiljö ökar segregationen Ofta fokuseras segregationsdebatten på vilka som bor i utsatta områden, medan områdenas fysiska karaktär; boendemiljö, upplåtelseformer, boendestandard och serviceutbud inte tillräckligt uppmärksammas. Segregationsproblematiken måste vidgas till att lyfta fram hur boendet och boendemiljön påverkar förutsättningarna för människors livsvillkor och integration. För att komma tillrätta med inlåsningseffekter och många miljonprogramsområdens dåliga rykte krävs en inventering och utvärdering av den fysiska miljöns påverkan på exempelvis upplevd trygghet, möjlighet till en fungerande vardag och möjligheten att anpassa sitt boende efter livssituation. 18 Sammanfattning

19 Sverige når inte miljömålet med dagens renoveringstakt För att uppnå de av Riksdagen fastställda miljömål och energieffektiviseringsdirektivet från EU behöver Sverige halvera energi användningen till år Bostäderna i Sverige står för ungefär en tredjedel av all energianvändning. Sverige ligger långt efter många andra länder gällande omställningen till en långsiktigt hållbar bostadssektor. Incitamentet för att göra energieffektiviserande åtgärder är otillräckliga. Slutsatsen är att det är svårt att uppnå målet på en halverad energianvändning i bygg- och bostadssektorn till år Byggsektorn har svårt att klara framtida utmaningar Byggbranschen är inte rustad inför utmaningen att få igång en starkt ökad takt i nyproduktionen och samtidigt genomföra en omfattande upprustning av befintligt bostadsbestånd. Utan stora insatser för nyrekrytering, utbildning och kompetensutveckling inom byggsektorn kommer det inte att vara möjligt att öka takten på nyproduktion och upprustning efter de behov som tidigare beskrivits. Sammanfattning 19

20 Åtgärder för en bättre fungerande bostadsmarknad En ny riktning behövs Den situation vi nu har är resultatet av den sammanlagda effekten av skattereformen 1990, den ekonomiska krisen i mitten av 1990-talet samt omfattande förändringar i boendebeskattningen som gjorts därefter. Staten och kommunerna tog tidigare ett direkt ansvar för bostadsbyggandet genom olika former av finansiellt stöd samt en aktiv markpolitik. Skattereformen och därefter krispolitiken har helt vänt på perspektivet. Denna utveckling måste återigen vändas så att drivkrafterna att bygga bostäder och rörligheten på bostadsmarknaden ökar. Volymmål är en förutsättning för framgång Till stor del kan den bekymmersamma situationen på bostadsmarknaden förklaras av en utbudsbrist. För att komma tillrätta med både de höga boendekostnaderna och svårigheterna för särskilt unga att få en bostad krävs en omfattande nyproduktion tills underskottet är åtgärdat och marknaden är mer i balans. Bostadsbyggandet måste därför uppgå till minst nya bostäder per år. Vidare måste lägenheter per år förnyas och rustas upp tills upprustningsbehovet är åtgärdat och bostäderna motsvarar dagens behov. Denna takt måste hållas tills utbudsbristen är åtgärdad. Behoven måste vara utgångsläget för bostadsmarknaden Politiken måste själv klara ut vilket mål bostadspolitiken har. Behoven ska styra bostadspolitikens inriktning. Om politiken både har mål för hur mycket som ska byggas och medel för inriktningen på detta byggande är det naturligt att utforma aktörernas verktyg så att det blir möjligt att nå målen. 20 Sammanfattning

21 Samarbete mellan stat, region, kommun och marknad Rollfördelningen mellan stat, kommun och marknad måste klargöras. Det är uppenbart att marknaden inte kan försörja samhället med bostäder, lika lite som stat, region eller kommun kan kommendera fram nya bostäder. Det krävs en fortsatt samverkan mellan marknadsaktörer och det offentliga för att åstadkomma en tillräcklig nyproduktion av bostäder. Delad risk och finansiering Staten och kommunerna har sedan 1990-talskrisen nästan helt och hållet avstått från risktagande och deltagande i finansiering av bostadsbyggandet. Samtidigt har allt fler kostnader som inte är direkt kopplade till bostadsprojekt belastat projekten och därmed de boende. Risken för att producera nya bostäder hamnar idag enbart hos producenterna. Därefter är det hushållen som i slutänden står för finansiering och risktagande. När det gäller hyresrättsfastigheter är det fastighetsägarna. Konsekvensen är att Sveriges hushåll idag tillhör de mest skuldsatta i Europa. Varken hushållen eller allmännyttiga och privata fastighetsägare förmår finansiera det väsentligt ökade byggande som behövs. Om produktionstakten av bostäder ska kunna öka behövs ett statligt och kommunalt deltagande i finansiering och riskhantering. Om fler aktörer ska våga bygga fler bostäder för alla grupper måste risker och finansieringen delas. Skattesystemet behöver ses över Olika slag av inlåsningseffekter gör att det befintliga beståndet av bostäder inte används optimalt, vilket förvärrar bostadsunderskottet. En del av förklaringen till detta finns i beskattningen av boendet. Detta är komplexa frågor som har stor betydelse för hushållens trygghet och planering av sina investeringar. Förändringar ska därför vara genomtänkta och långsiktiga vilket förutsätter bred politisk förankring över blockgränserna. Det behövs en översyn av skattesystemet så att det blir neutralt i förhållande till olika upplåtelseformer samt stimulerar nybyggande och förnyelse av befintligt bestånd. Sammanfattning 21

22 Långsiktigt samhällsbyggande Det är då nödvändigt att frågan om bostadsförsörjningen blir en tvärsektoriell fråga som likställs med sysselsättning och utbildning och andra tunga områden. Såväl staden som landsortens utveckling måste bli en högt prioriterad fråga som genomsyrar politiska beslut inom många områden och på flera nivåer. Städer, stadsdelar och bostadsområden byggs för människor nu men också kommande generationer och måste fungera långsiktigt. Riksbyggens ståndpunkt Riksbyggen är en långsiktig aktör på bostadsmarknaden. Vi vet vilka villkor och förutsättningar som gäller för att bygga, förvalta och rusta upp bostäder. Riksbyggen engagerar sig i den bostadspolitiska debatten därför att dagens situation är så alarmerande att bristen på bostäder hotar samhällsutvecklingen. Tillsätt ett samhällsbyggnads- och bostadsdepartment och skapa förutsättningar för både en stadspolitik och glesbygdspolitik. Låt staten spela en aktiv roll i bostadsförsörjningen. Frågan om bostadsförsörjning är för viktig för att lämna över till enbart till kommuner och marknad. Alla parter måste samverka för en hållbar utveckling. Öka nyproduktionen av bostäder och sätt ett volymmål. Ett volymmål kräver en konkret handlingsplan och bör vara baserat på nuvarande och framtida behov. Ta fram en ny arkitekturpolitik. Genom att det finns en politik för hur gestaltningen av det offentliga rummet ska se ut kan byggprocessen på sikt förenklas. En arkitekturpolitik behövs dessutom för att vi ska bygga städer, inte bara bostäder. 22 Sammanfattning

23 Låt bostadsbyggandet inkludera alla hållbarhetsdimensioner; sociala, ekonomiska och ekologiska. Bostadsbyggande är mer än en produktionsfråga, det handlar om att ta ett helhetsgrepp och se bostadens roll för individ och samhälle. Satsa på ett mer differentierat bostadsbyggande. Särskilt i storstadsområdena byggs det i stor utsträckning bostadsrätter. Ett varierat byggande med blandad bebyggelse och olika upplåtelseformer gynnar alla. Värna den höga svenska boendestandarden och tänk långsiktigt i frågor gällande förändring av standardkrav. Det kan finnas skäl att omvärdera vissa standardkrav men det måste göras utifrån en långsiktig och grundlig konsekvensanalys. Att försämra standard avseende till exempel tillgänglighet kan skapa problem i framtiden när ett allt högre antal äldre behöver bostäder. Underlätta en frivillig och socialt motiverad rörlighet på bostadsmarknaden. Om människors behov får styra kommer bostadsbeståndet att användas på bästa sätt från både individ och samhällsperspektiv. För att behoven ska styra måste onödiga hinder röjas undan. Utforma stödet till renoveringar och upprustningar så att de är neutrala i förhållande till olika upplåtelseformer. Det är inte rimligt att reglerna för ROT-avdraget bara går att använda för privatpersoner och inte fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Förtydliga bostadssektorns viktiga roll för att medverka till att Sverige når miljömålen. Det är avgörande att komma tillrätta med den höga energiförbrukningen i Sveriges äldre bostadsbestånd om Sveriges ska uppnå klimatmålen. Sammanfattning 23

24 Bostäder är förutsättningen för ett fungerande samhälle

25 2. Bakgrund Riksbyggen har en unik erfarenhet av olika aspekter på bostadsfrågan, tack vare vår breda affärsverksamhet, vår kooperativa ägarstruktur och vår historik. Det ger oss möjlighet att påverka bostadsmarknadens utveckling, men också ett ansvar att utifrån medlemmarnas uppdrag berätta om vår syn på bostadsmarknaden och bilda opinion i angelägna frågor. Här beskrivs Riksbyggen, varför vi gör den här bostadsmarknadsanalysen och utgångspunkten för vår syn på bostadens roll i samhället. 2.1 Om Riksbyggen Riksbyggen är ett kooperativt företag som utvecklar attraktiva boendemiljöer med bostadsrätt. Vi är samtidigt en av Sveriges största fastighetsförvaltare med bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare som kunder. Riksbyggens ägare är bostadsrättsföreningar, fackliga organisationer, andra organisationer och kooperativa företag med djup förankring i det svenska samhället. Som medlems- och intresseorganisation verkar vi för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. När Riksbyggen bildades 1940 var Sverige ett land präglat av trångboddhet och torftiga miljöer. Samtidigt var arbetslösheten stor bland landets byggnadsarbetare. Ingen vågade satsa och det saknades dessutom samhällsinstrument för att driva en socialt inriktad bostadspolitik. Riksbyggen bildades då av byggfacken för att skapa arbetstillfällen och nya bostäder. Bakgrund 25

26 Riksbyggen förvaltar cirka bostadsrättsföreningar varav cirka är medlemmar och vi bygger närmare nya lägenheter med bostadsrätt varje år. Riksbyggen förvaltar också cirka hyresrätter varav drygt ingår i det egna fastighetsbeståndet. Riksbyggen deltar i nyproduktion av hyresrätter som delägare i Tornet Bostadsproduktion AB. 2.2 Därför gör vi en analys av behoven på bostadsmarknaden Sedan starten 1940 har vi utvecklats från ett utpräglat byggherreföretag för bostadsbyggande till ett allsidigt serviceföretag inom såväl byggande som fastighetsförvaltning. Här ryms allt från utredning och planering och byggande till förvaltning, boendeservice och renovering eller ombyggnad av fastigheter. Med utgångspunkt från SCB:s redovisning av hushållsstorlekar uppskattas att drygt människor bor i fastigheter som förvaltas av Riksbyggen. Eftersom Riksbyggens ägare består av de som bygger och de som bor i husen, finns ett starkt ägarintresse i att Riksbyggen bidrar till att fylla de behov som individ, näringsliv och samhälle har av en fungerande bostadsmarknad. Samtidigt är Riksbyggen ett affärsdrivande företag med ett intresse att förutsättningar, lagar och regler fungerar ur ett företagsperspektiv. I Riksbyggens analys av bostadsfrågan redogör vi för vår bedömning av bostadsmarknaden s utmaningar, konsekvenser av dessa långsiktiga samhällseffekter samt vilka åtgärder vi anser behövs för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. 26 Bakgrund

27 Var och en har rätt till en levnadsstandard tillräcklig för den egna och familjens hälsa och välbefinnande, inklusive mat, kläder, bostad, hälsovård och nödvändiga sociala tjänster samt rätt till trygghet i händelse av arbetslöshet, sjukdom, invaliditet, makas eller makes död, ålderdom eller annan förlust av försörjning under omständigheter utanför hans eller hennes kontroll. FN:s allmänna deklaration om de mänskliga rättigheterna, artikel 25, första stycket För att trygga att den enskilde i praktiken kommer i åtnjutande av rätt till bostad, åtar sig parterna att vidta åtgärder som syftar till (1) att främja tillgången till bostäder med rimlig standard, (2) att förebygga och minska hemlösheten i syfte att successivt undanröja den, (3) att göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckliga medel. Den europeiska sociala stadgan, artikel 31 Rätt till bostad Bakgrund 27

28 2.3 Bostädernas betydelse i samhället En bostadsmarknad i balans med hållbara boendemiljöer är en av grundstenarna för allmän välfärd och trygghet för individen. Den är en förutsättning för en fungerande arbetsmarknad och därmed för långsiktigt hållbar ekonomisk tillväxt. För den enskilde är en trygg bostadssituation förutsättningen för att kunna studera, arbeta och bilda familj. För arbetsgivarna är en fungerande bostadsmarknad en förutsättning för att kunna rekrytera arbetskraft med rätt kompetens även utanför den lokala arbetsmarknaden. Allas rätt till en bostad kommer till uttryck såväl i FNs deklaration om de mänskliga rättigheterna Riksbyggens syn på bostaden En bra bostad är en rättighet för individen och samtidigt en förutsättning för ett fungerande samhälle. Det är därför viktigt för oss att bidra till en samhällsutveckling med målet att alla ska kunna bo tryggt och bra till ett rimligt pris i både nya och befintliga bostäder med fokus på ekologiskt, socialt och ekonomiskt bärkraftiga boendemiljöer. 28 Bakgrund

29 Den en skildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd skall vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet. Regeringsformen 1 kap. (Statsskickets grunder), 2 andra stycket Bakgrund 29

30 Dagens situation påverkas av omvärlden och historiska faktorer

31 3. Bostaden i ett sammanhang Det finns ett antal omvärldsfaktorer som har betydelse för den svenska bostadsmarknaden. För att förstå olika skeenden är det viktigt att se utåt mot hur omvärlden påverkar men också att ha en insikt i bakgrund och historik. För att kunna precisera åtgärder och tillvägagångsätt för att få en bättre fungerande bostadsmarknad är det viktigt att kunna koppla ihop omvärld och historia med de utvecklingsförlopp vi ser idag. Genom att förhålla oss till globala och svenska omvärldsfaktorer och se bostadsmarknaden ur ett historiskt sammanhang kan fokus läggas på det som går att påverka. 3.1 Globala omvärldsfaktorer Globala omvärldsfaktorer påverkar i stark utsträckning svensk bostadsmarknad och Sverige generellt. Den demografiska utvecklingen är exempelvis inte unik för Sverige, vilket gör att utmaningen att färre ska försörja fler förvärras genom en global konkurrens om arbetskraft. Klimatförändringarna är omständigheter som påverkar alla, inte minst i arbetet med hur vi bygger och rustar våra bostäder. Här nedan redogör vi för ett antal omvärldsfaktorer där Sverige som land måste ha strategier för att klara befintliga och framtida utmaningar. Bostaden i ett sammanhang 31

32 3.1.1 Finanskris och osäkerhet Den akuta finansiella kris som utbröt hösten 2008 präglar fortfarande den internationella ekonomin. Trots omfattande penningpolitiska stimulanser och även finanspolitiska stimulanser i vissa länder så har framförallt västvärldens industriländer haft en svag ekonomisk utveckling sedan En konsekvens av detta är att vi under lång tid haft låga räntor och god tillgång till krediter. När den internationella konjunkturen återhämtar sig kommer räntorna att stiga och konkurrensen om krediter att öka. I Euro-området är utvecklingen särskilt osäker och flera sydeuropeiska länder får betraktas som krisekonomier även om det finns vissa tecken på återhämtning. De politiska systemen i flera länder har skakats om rejält vilket givit näring åt auktoritära och protektionistiska politiska strömningar. Sammantaget betyder detta att utvecklingen i Europa är osäker. Försämrad ekonomisk utveckling i ett större land som Frankrike eller en politisk kris i Storbritannien med accentuerad diskussion om utträde ur EU kan utlösa en ny kris Fler äldre och konkurrens om yngre Tillgången till sjukvård och utbildning har lett till stora demografiska förändringar. Vi har gått från höga födelse- och dödstal till att färre barn föds och att människor lever allt längre. På bara några årtionden har den globala demografin och befolkningstillväxten ändrats och enligt prognoser kommer förändringarna att bestå. Numera liknar den traditionella befolkningspyramiden alltmer en cylinder, med ökande åldrande befolkningar och en medellivslängd på 70 år. Detta leder automatiskt till en ökad global konkurrens om den yngre och arbetsföra befolkningen. Inte minst för länder med avstannad befolkningstillväxt. I många länder är unga redan en bristvara, då de söker arbete, utbildning eller rättig heter i andra delar av världen. Denna globala förändring är ett faktum och de demokratier som bäst kan möta dessa ungdomsgenerationers behov, inklusive tillgång till goda boendemiljöer och bra bostäder, kommer att vinna konkurrensen om de unga. Unga blir i framtiden en global bristvara 32 Bostaden i ett sammanhang

33 3.1.3 Global urbaniseringstrend skapar regional konkurrens Idag bor mer än hälften av jordens befolkning i städer och urbaniseringstakten kommer att fortsätta vara hög. Industrisamhället har gått mot ett tjänstesamhälle där koncentrationen av människor är en viktig faktor för ekonomisk utveckling. Runtom i världen har det vuxit fram regionala kärnor och ekonomiska zoner, som har blivit grunder för den globala tillväxten. Nationalstaternas betydelse och konkurrenssituation dem emellan har succesivt minskat. I stället konkurrerar storstadsregioner och finansiella centrum alltmer mot varandra i fråga om att locka världsmedborgare. Om Sverige ska vara med och skapa attraktiva innovations- och forskningsmiljöer krävs att storstadsregionerna kan fortsätta att växa Ny teknik skapar möjligheter men ställer krav Ny informationsteknologi har skapat förutsättningar för nya trender såsom konsumtion, boendemönster och distansarbete. I många fall har tekniksprånget lett till miljöförbättringar samtidigt som livskvalitén ökat. Den svenska infrastrukturen och det befintliga bostadsbeståndet måste snabbt anpassas efter de tekniska behov som finns idag för att kunna hänga med i utvecklingen av tillväxtregioner och för att kunna konkurrera på en global marknad. Informationsteknologin kan ge möjlighet till en mer hållbar livsstil Ett uppdaterat bredbandsnätverk skapar förutsättningar för distansarbete vilket minskar bilbehovet. Utökad distanshandel och nya typer av mobilitetslösningar, som tex lätta elfordon och bilpooler kan ytterligare minska bilbehovet. I praktiken skulle färre parkeringsplatser behöva byggas, vilket skapar förutsättningar för tätare bebyggelse med fler och prisvärda bostäder, som i sin tur skapar underlag för mer närservice. Ny teknik ger möjligheter till en mer hållbar livsstil där såväl de sociala, ekologiska och ekonomiska aspekterna måste vägas in. Bostaden i ett sammanhang 33

34 3.1.5 Miljö- och klimathot Mänskligheten står inför stora utmaningar. Befolkningstillväxt och ökad ekonomisk tillväxt leder idag till en ökad resursanvändning som bidrar till ökad klimatförändring och avfall. Dessutom introducerar vi en mängd kemikalier som kan vara farliga för människor och miljö. FN:s vetenskapliga klimatpanel, IPCC, är tydliga med att det är människans påverkan som är huvudorsaken till klimatförändringarna. I IPCC:s rapport från september 2013 slår de fast att atmosfären och världshaven har blivit varmare och att uppvärmningen av klimatsystemet är otvetydig. Både EU och Sverige har som mål att minska energianvändningen med 20 procent fram till Dessutom har Riksdagen beslutat att målet för de svenska utsläppen av växthusgaser som inte ingår i systemet för handel med utsläppsrätter ska minska med 40 procent till år 2020 och att halva Sveriges energianvändning ska komma från förnybara energikällor. Visionen är att Sverige år 2050 inte ska ha några nettoutsläpp av växthusgaser. Det ställer höga krav på byggsektorn att minska påverkan eftersom bostäder står för cirka 35 procent av Sveriges energianvändning och följaktligen av en stor del av utsläppen av växthusgaser. I nyproduktionen finns tydliga regler, men nyproduktionen är en begränsad del av Sveriges framtida bostadsbestånd, det mesta är redan byggt. När miljonprogrammet byggdes var fokus inte på energianvändning och dessa bostäder har idag en mycket hög användning. För att nå klimatmålen måste energianvändningen minska i äldre fastigheter. Bostäder står för 35 % av Sveriges energianvändning Det finns många nationella mål och producentansvar inom avfallsområdet. Inom bostadssektorn gäller att materialåtervinningen av hushållens avfall ska öka med minst 90 procent och att producenterna ska ha ansvaret för förpackning- och tidningsinsamlingen. 34 Bostaden i ett sammanhang

35 Riskbegränsning av kemikalier i varor är en komplex fråga som berör hela samhället. Frågan omfattar allt från kunskapsbehov till utveckling av styrmedel och åtgärder i Sverige, inom EU och globalt. I bostaden omges de boende av en mängd kemikalier där kunskapen om dess påverkan är mycket låg Globala flyktingströmmar I världen pågår ett antal inhemska eller gränsöverskridande konflikter. Konflikterna är ofta sprungna ur krigstillstånd, religiösa motsättningar, naturkatastrofer eller statligt förtryck. Följderna blir för många människor förödande och framtvingar migrationsströmmar runt om i världen. Idag finns det också en tydlig indikation att en effekt av den globala uppvärmningen är förhöjda vattennivåer i haven. Det är en klimatförändring som kan slå hårt mot samhällen och städer längs kuster. Många kustområden är dessutom extra utsatta vid naturkatastrofer. I framtiden finns risken att antalet klimatflyktingar kommer att bli en ytterligare en viktig flyktinggrupp. Utöver det leder utarmning av naturresurser eller stora miljöförändringar till stora folkomflyttningar, något som slår hårdast mot den fattiga delen av världsbefolkningen. När de utsatta söker nya tillflyktsorter påverkar det hela världssamfundet. Det vilar därför ett gemensamt ansvar för att hjälpa de som är i behov. För svensk bostadsmarknads del gäller det för aktörerna att lösa såväl kortsiktiga behov med temporära bostäder som långsiktiga behov med mer permanenta lösningar. Bostaden i ett sammanhang 35

36 Befolkningens åldersstruktur 1960 och 2012 samt prognos källa: scb 36 Bostaden i ett sammanhang

37 3.2 Svenska omvärldsfaktorer Bostadsfrågan har länge varit något av en isolerad fråga lite utanför det övriga sammanhanget. Det är en av anledningarna till den problematik vi ser idag. För att skapa en fungerande bostadsmarknad behöver bostadsfrågan ses som en del i ett större sammanhang. Bostadsfrågan både påverkar och påverkas av andra delar av samhället. Här nedan går vi igenom några faktorer som är viktiga för förutsättningarna och behoven på svensk bostadsmarknad Snabb befolkningstillväxt och ändrad befolkningsstruktur Sveriges befolkning ökar snabbt, det föds fler barn och vi har en ökad invandring. Samtidigt blir vi friskare och lever allt längre. Andelen äldre växer snabbare än de yngre vilket gör att vi riskerar att få en uppochnervänd befolkningspyramid där den arbetsföra befolkningen är färre än de som ska försörjas. Ensamboende är Sveriges vanligaste hushåll Fler ensamhushåll Enligt SCB är ensamboende Sveriges vanligaste hushåll. Utvecklingen med fler ensamhushåll i antal håller i sig i Sverige genom den snabba befolkningsutvecklingen, andelen ensamhushåll ligger kvar ungefär som förut. Det växande antalet leder till ökad konkurrens om små lägenheter. I Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät uppger kommunerna att unga och äldre tillhör de hushåll som har svårast att hitta mindre lägenheter som passar deras behov. För ensamstående äldre handlar det också om svårigheter att hitta just tillgänglighetsanpassade bostäder. Detta oavsett om kommunen uppger brist, balans eller överskott på sin bostadsmarknad Trend med stora barnfamiljer Parallellt med en ökad trend mot ensamhushåll går det att se en förändrad familjetrend och tilltagande babyboom. Den långsiktiga trenden har varit att svenska kvinnor föder barn allt senare i livet och genomsnittsåldern för barnafödande låg 2013 på 30,8 år visar siffror SCB. En annan utveckling som inträffat är att de stora barnkullarna från tidigt 1990-tal inte skjuter upp sin familjebild Bostaden i ett sammanhang 37

38 ning likt tidigare generationer utan blir nu själva föräldrar. Utöver det kan SCB urskilja en trend att 70- och 80-talisterna, av olika värderingsförklarliga skäl, väljer att skaffa fler än två barn. Av de kommuner som säger sig ha bostadsbrist till Boverket, uppger omkring 65 procent att stora barnfamiljer har svårt att hitta lämpliga bostäder. Även kommuner med balans på bostads marknaden märker av detta problem Växande storstadsregioner Den snabba befolkningstillväxten är särskilt tydlig i Stockholm stod huvudstadsregionen för 53 procent av Sveriges totala befolkningstillväxt. Stockholms län och Uppsala län stod för 75 procent av befolkningstillväxten bland yrkesaktiva (20 65 år). Åtta av Sveriges tio snabbast växande kommuner 2012 fanns i huvudstadsregionen. Slår befolkningsprognoserna in kommer Stockholm att vara den snabbast växande storstadsregionen i Väst europa fram till Då förväntas Stockholm dessutom ha ett demografiskt försprång jämfört med många andra snabbväxande konkurrenter tack vare en mer än dubbelt så hög ökningstakt för yrkesaktiva åldrar jämfört med övriga städer. Stockholmsregionen stod 2012 för 53 % av Sveriges befolkningsökning Avfolkning och glesbygdsproblematik I många mindre och medelstora kommuner upplevs helt andra trender än i de kommuner som finns i storstadsområdena och tillväxtregionerna. Faktorer som bidrar till en förändring med en allt äldre befolkning är låga födelsetal, höga dödstal och att yngre flyttar från kommunen. Minskade sysselsättningstillfällen och minskade skatteintäkter får effekter på välfärden i dessa kommuner, enligt en studie TCO låtit SCB genomföra I förlängningen innebär det stora förändringar och nedskärningar för offentlig omsorg och serviceutbud av olika slag i dessa kommuner. Totalt sett minskade befolkningen i 129 av landets kommuner enligt Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät. I cirka 40 av landets kommuner uppgavs ett överskott på bostäder. 38 Bostaden i ett sammanhang

39 Äldrekvot per kommungrupp samt Framtidskommissionens basscenario 2020 och ,7 0,6 0,5 Storstäder Förortskommunere Större städer Övriga kommuner Glesbygdskommuner 0,4 0,3 0,2 0,1 0, År Källor: scb ( ) och egna beräkningar. Förändring av befolkningen år Storstäder Förortskommuner till storstäder Större städer Förortskommuner till större städer Pendlingskommuner Turism- och besöksnäringskommuner Varuproducerande kommuner Glesbygdkommuner Kommuner i tätbefolkad region Kommuner i glesbefolkad kommun Riket Procent Källa:SCB Bostaden i ett sammanhang 39

40 3.2.6 Förändrade villkor på arbetsmarknaden Den långdragna lågkonjunkturen har medfört svårigheter på arbetsmarknaden. De senaste åren har många industriföretag och verksamheter lagt ner till följd av omstruktureringar och flytt av arbetstillfällen utomlands. Sverige har liksom många andra väster ländska länder de senaste decennierna ställt om från att ha ett produktionsinriktat industrisamhälle till att bli ett konsumtionsorienterat tjänste- och servicesamhälle, där högre utbildning blir en allt viktigare del. Andra förändringar är att visstidsanställningen som anställningsform ökat på bekostnad av tillsvidareanställning också högre upp i åldrarna. En lagändring genomfördes 2007 som bland annat innebar att en ny form av tidsbegränsad visstidsanställning infördes som kallas fri visstidsanställning. I praktiken innebär det en anställning ska kunna avtalas i högst 24 månader under en femårsperiod, innan den övergår till en fast anställning. Den tidigare stabilitet det innebar att ha tillsvidareanställning är inte heller gällande i samma utsträckning och längre perioder av arbetslöshet mellan jobb är inte ovanligt. Visstidsanställningar som anställningsform ökar 3.3 En historisk tillbakablick på bostadsfrågan Likaväl som det finns anledning att lyfta blicken och identifiera omvärldsfaktorer är det viktigt att se bakåt. Det läge som idag råder på bostadsmarknaden är ett resultat av tidigare händelser och beslut. Ekonomiska konjunkturer, politiska ställningstaganden och arkitektoniska strömningar är några av de faktorer som lett fram till den situation där vi är idag. Genom att redogöra för vägen fram till idag har vi också en viktig nyckel för en fungerande bostadsmarknad i framtiden Bostadsfrågan en tillbakablick Under mellankrigstiden var situationen på bostadsmarknden svår. Hyresnivåerna steg till en av de högsta i Europa, trots statliga subventioner på byggmaterial och hyresregleringar under en period. Bostadsfrågan var ett politiskt debattämne, men den dominerande föreställningen var egentligen att bostadsmarknaden skulle 40 Bostaden i ett sammanhang