Detaljplan för Hägerneholm, Arninge-Ullna

Transkript

1 Dnr SBN 259/ STADSBYGGNADSKONTORET Elisabet Lundgren Utställningshandling Detaljplan för Hägerneholm, Arninge-Ullna ALLMÄN INFORMATION Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som krävs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Den utgör en av planhandlingarna och ska, liksom planbeskrivningen, vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd har genomförts under våren Därefter har markanvisningstävling och ramavtal/markanvisningsavtal tecknats. Utställning av detaljplanen genomförs vintern Kommunfullmäktige beräknas besluta om antagande av detaljplanen under våren Utbyggnad av allmänna anläggningar i området kan påbörjas då detaljplanen och erforderlig fastighetsbildning vunnit laga kraft. Byggherrarnas tillträde till marken och bostadsbebyggelse kan påbörjas då gator, va-ledningar och andra allmänna anläggningar färdigställts i tillräcklig omfattning. Genomförandetid Genomförandetiden är tio år från det datum beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen ska vara huvudman för allmän platsmark (gator, torg, park, natur m.m.) inom planområdet. Kommunen är huvudman för allmänna vatten- och avloppsledningar i området.

2 2(9) Kommunalt huvudmannaskap innebär bl.a. att kommunen ska äga allmän platsmark samt ansvara för utbyggnad och framtida drift och underhåll av den allmänna platsmarken och allmänna vatten- och avloppsledningar. Markförsäljning Marken inom planområdet ägs initialt av Täby Fastighets AB (TFAB) som är ett av kommunen helägt bolag. TFAB avser att försälja den mark som i detaljplaneförslaget lagts ut som kvartersmark för bostäder och verksamheter till ett antal byggherrar. Markförsäljningen har genomförts genom att markanvisningsavtal har tecknats för etapp 1. För etapp 2 och 3 har ramavtal tecknats och i samband med att detaljplanen antas ska markanvisningsavtal tecknas med byggherrarna i etapp 2 och 3. Avtal har tecknats med Hemgården, PEAB, Byggmästargruppen, Myresjöhus och Blåbärsriset 19. Byggherrarna ansvarar för och bekostar bebyggande inom kvartersmark, inklusive gemensamhetsanläggningar för VA och gata, inom planområdet. Byggherrarna ansvarar för och bekostar nödvändiga utredningar inom kvartersmark. Kvalitetsprogram Ett kvalitetsprogram för kvartersmark och allmän plats inom planområdet har tagits fram av kommunen och utgör en bilaga till planhandlingarna. Kvalitetsprogrammet har bilagts till de tecknade markanvisningsavtalen och avses biläggas till de markanvisningsavtal som tecknas med byggherrarna i samband med planens antagande. Kvalitetsprogrammet anger bärande principer som ska bidra till att göra bostadsområdena attraktiva och medverkar till en gemensam och hög ambitionsnivå hos blivande byggherrar när det gäller områdets gestaltning samt anger riktlinjer för miljöfrågornas tillvaratagande inom planområdet. Programmet ställer krav och ger vägledning utöver detaljplanens bestämmelser och beskrivning vid bebyggande av kvartersmark och allmän platsmark. Avtal Ramavtal och markanvisningsavtal Efter genomförd markanvisningstävling har TFAB tecknat ramavtal för etapp 2 och 3 samt markanvisningsavtal för etapp 1. Byggherrarna tar i samarbete med kommunen fram utställnings- och antagandehandling. Markanvisningsavtalen ska tecknas med samtliga byggherrar innan antagande av detaljplanen. Markanvis-

3 3(9) ningsavtalen reglerar marköverlåtelser parterna emellan, ekonomiska och tekniska frågor beträffande genomförandet av detaljplanen samt reglerar detaljer kring bebyggelsens utformning. Samtliga avtal ska vara undertecknade av byggherrarna före kommunens beslut om antagande av detaljplanen. Exploateringsavtal Innan detaljplanen antas ska exploateringsavtal mellan kommunen och TFAB tecknas. Exploateringsavtalet ska reglera marköverlåtelser mellan parterna, ekonomiska och tekniska frågor beträffande genomförandet av detaljplanen samt reglera detaljer kring bebyggelsens utformning. Servitutsavtal Hägerneholms gård, fastigheten Arninge 4:3, har servitutsrätt för väg som ansluter till gamla Ullnavägen. I detaljplanen föreslås denna infart till fastigheten läggas ut som en allmän GCL-väg (gång-, cykel-, och begränsad lokaltrafik) då den inte enbart försörjer fastigheten Arninge 4:3 utan parkområdet i sin helhet. Servitutsavtalet kan därför upphävas i denna del. Fortum Fortum har en 24 kv-ledning inom området som eventuellt behöver läggas om i östra delen av Hägerneholm. I denna händelse måste Kommunen, TFAB och Fortum innan beslut om antagande av detaljplanen teckna ett genomförandeavtal för fördelning av ansvar och kostnader förknippade med omläggning av ledningen i samband med detaljplanens genomförande. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsägare I planområdet ingår följande fastigheter: Arninge 4:1-2 och 4:4 som ägs av Täby Fastighets AB (TFAB) Arninge 4:3 (Hägerneholms gård) som är privatägd Ljusåret 1 som ägs av Täby kommun Hyresgäster TFAB äger åtta stycken hus på fastigheterna Arninge 4:1-2 och 4:4. Sju av dessa hus hyrs ut för bostadsändamål, varav fem är belägna inom planområdet. Ett hus står idag tomt och har tidigare använts som klubbhus för den ridskoleverksamhet

4 4(9) som bedrevs inom planområdet. Hyresavtal för befintliga hyresgäster avses fortlöpa. Se avsnitt om fastighetsbildning. Fastighetsbildning Allmän plats gator, park, natur m.m. Delar av fastigheterna Arninge 4:1-2, som ägs av TFAB, vilka har lagts ut som allmän plats i detaljplanen ska genom fastighetsreglering överföras till fastigheten Arninge 4:19, som ägs av Täby kommun. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering avseende allmän plats ska upprättas mellan kommunen och TFAB före detaljplanens antagande. Kvartersmark bostäder, verksamheter m.m. Inom kvartersmark avses fastigheter för bostads- och verksamhetsändamål bildas genom avstyckning. TFAB ansöker om och bekostar sådana fastighetsbildningsförrättningar. De ytterligare fastighetsbildningsåtgärder som erfordras vid utbyggnad inom kvartersmark, till exempel bildande av gemensamhetsanläggning och servitut, ansöks och bekostas av respektive byggherre. Bildande av tredimensionella fastigheter eller utrymmen kan bli ett viktigt verktyg då olika funktioner inom en byggnad är önskvärda, t.ex. handelslokaler i bottenvåningar på bostadshusen och bilparkering under mark. Dessutom finns en möjlighet att bilda ägarlägenheter i en fastighetsbildningsförrättning inför nyproduktion av bostäder. Kvartersmark/parkmark befintliga bostadshus med hyresgäster I detaljplanen föreslås mark för befintliga bostadshus som TFAB hyr ut planläggas som kvartersmark för bostadsändamål. Dessa fastigheter kan bildas genom avstyckning som TFAB ansöker om och bekostar. Kvartersmark tekniska anläggningar I detaljplanen finns områden utlagda för tekniska anläggningar, t.ex. elnätstationer. Nya fastigheter för ändamålet kan bildas genom avstyckning. Kvartersmark skola och förskolor I detaljplanen finns ett område utlagt för skola och idrott. Del av området ingick i detaljplanen för nordvästra delen av Arninge-Ullna (Ullna strand) och ingår i den nybildade fastigheten Ljusåret 1. Då behov finns att utöka fastighetens storlek föreslås hela fastigheten ingå i detaljplanen för Hägerneholm. Den del som fastigheten ska utökas med avses regleras från TFABs fastighet Arninge 4:1 till kommunens fastighet Ljusåret 1. Ansökan och överenskommelse om fastighets-

5 5(9) reglering ska upprättas mellan kommunen och TFAB före detaljplanens antagande. Dessutom kan en eller flera förskolor inrymmas i bottenvåningar på flerbostadshusen. Ansökan om eventuell fastighetsbildning för detta ändamål ombesörjs av respektive bostadsbyggherre. Gemensamhetsanläggning, ledningsrätt och servitut Gemensamhetsanläggningar kan om så bedöms lämpligt bildas för parkeringar, kvartersgator, gång- och cykelvägar, grönytor och vatten- och avloppsledningar m.m. inom kvartersmark. I anslutning till planområdet, finns befintliga ledningsrätter. Inom planområdet finns en 24 kv ledning ägd av Fortum Distribution AB vilken eventuellt kommer att påverkas av genomförandet av detaljplanen. Den omfattas dock inte av ledningsrätt. Fortum Distribution AB:s och TeliaSonera Skanovas rätt att anlägga, bibehålla och förnya tekniska anläggningar inom områden som i detaljplanen betecknats med E 1 kan säkerställas genom ledningsrätt alternativt genom ägande av separat fastighet för tekniska anläggningar. Allmänt Fastighetsbildnings-, ledningsrätts- och anläggningsåtgärder kan ske efter det att beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Förrättningskostnaderna debiteras efter en av staten fastställd taxa. Ansökan ställs skriftligen till Lantmäterimyndigheten i Täby kommun, Täby. EKONOMISKA FRÅGOR Kostnader och finansiering av allmänna platser Utöver en odefinierad andel av kostnader för stadsparken tar TFAB samtliga kostnader förknippade med planarbetet och allmänna anläggningar som inte tas av byggherrarna genom markanvisningsavtal. TFAB:s kostnader och åtaganden ska regleras i exploateringsavtal som tecknas senast i samband med detaljplanens antagande i kommunfullmäktige.

6 6(9) Utbyggnad av kommunal service såsom skola, förskola och idrott ansvarar kommunen för och finansieras i huvudsak genom ett utökat skatteunderlag till följd av ett ökat antal invånare i kommunen Kostnader för utbyggnad av teknisk försörjning i form av ledningar och anläggningar för el, tele och fjärrvärme står respektive ledningsägare för. Finansieringen av eventuell omläggning av Fortum Distribution AB:s 24 kvledning är oklar och ska säkerställas efter utställningsskedet. All byggnation inom kvartersmark bekostas av respektive fastighetsägare. Kostnader och intäkter avseende vatten- och avloppsanläggningar Kommunens kostnader för utbyggnaden av allmänna vatten- och avloppsanläggningar som ska försörja den nya bebyggelsen kommer initialt att bli omfattande, men beräknas allt eftersom stadsdelarna Ullna Strand och Hägerneholm byggs ut täckas genom intäkter från anläggningsavgifter. För anslutning till kommunens allmänna vatten- och avloppsnät skall avgift erläggas enligt kommunens gällande VA-taxa. Debitering sker då förbindelsepunkt upprättats och meddelats, och begäran om bygglov inlämnats. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Gravar, stensträngar och torp i Hägerneholm, RAÄ-rapport 2010:1, Riksantikvarieämbetet 2010 Riskanalys avseende farligt gods på Arningevägen Underlag till MKB för detaljplan för nordvästra delen av Arninge-Ullna, Tyréns AB, 2009 Beräkning av luftföroreningar i omgivningsluft för detaljplan för nordvästra delen av Arninge-Ullna , Tyréns AB, 2010 Mätning av bullerskyddande åtgärder för Jackon AB Täby, ACAD International AB Analys av den långsiktiga efterfrågan på kontor i Hägerneholmskvarteren, Arninge, , Evidens blw AB, 2011

7 7(9) PM Geoteknik Hägerneholm, uppdragsnummer , , Norconsult. Miljökonsekvensbeskrivning, Sweco Environment AB, I miljökonsekvensbeskrivningen till detaljplanen behandlas nuläge, konsekvenser av planförslaget och åtgärdförslag för dagvattenhantering och vattenkvalitet, samlokalisering bostäder - verksamheter, kulturmiljö, rekreation, naturmiljö, trafikbuller, risk kopplat till farligt gods, luftföroreningar från trafiken, förorenad mark, hushållning med naturresurser och byggskedet. Det har genomförts en geoteknisk undersökning. Om utförligare geotekniska undersökningar är nödvändiga inför utbyggnaden av bebyggelsen bekostar och ansvarar byggherrarna för detta. Redovisning av hur detaljplanens bullerskydd och eventuella särskilda krav på skyddsåtgärder p.g.a. närhet till transportled för farligt gods genomförs kan komma att krävas i samband med bygglovprövning. Utgrävning av fornlämningar Under planarbetet har förundersökning i avgränsande syfte gjorts för RAÄ 79:1, 73:1 och 67:1-2. I samband med utbyggnad av lokalgatan och VA i lokalgatan gjordes slutundersökning i del av 73:1. Vid utbyggnad av parkering intill 67:1-2 krävs en arkeologisk undersökning, offert är beställd. Utbyggnaden förhindras dock inte av fornlämningen. Planförslaget inkräktar inte på de två övriga fornlämningarna. Markföroreningar I miljökonsekvensbeskrivningen till planen bedöms mot bakgrund av tidigare verksamhet i området eventuella halter av föroreningar som kan påträffas inte utgöra risk med avseende på exponering till människa. Om markföroreningar skulle påträffas under byggtiden, kan de schaktas bort och sändas till mottagningsanläggning för förorenade massor. Buller Genomförandet av bebyggelsen inom en del av detaljplaneområdet förutsätter att ett bullerskydd uppförs längs med ett avsnitt av Arningevägen inom ett område som i detaljplanen är utlagt som allmän plats.

8 8(9) Ledningar Fjärrvärme Inom planområdet planeras fjärrvärmeutbyggnad. 24 kv-kraftledning Genom planområdet går en av Fortum Distribution AB:s ägd 24 kv-ledning. För att planområdet ska kunna bebyggas med bostäder krävs eventuellt att denna ledning läggs om. Omförläggning kommer att ske på allmän platsmark Vatten- och avloppsledningar Planförslaget innebär att nya vatten- och avloppsledningar avses att dras fram till planområdet från befintligt vatten- och avloppssystem i Arninge Industriområde. Bebyggelsen kommer att kunna anslutas till planerade ledningar i den nya genomgående lokalgatan. För att säkerställa vatten- och avloppsförsörjning till exploateringsområdet Ullna Strand (nordvästra delen av Arninge-Ullna) beläget norr om Hägerneholm dras vatten- och avlopp genom Hägerneholm. Eftersom del av bostadsproduktionen i Ullna strand färdigställs 2015 är det nödvändigt att vattenoch avlopp dras genom Hägerneholm före planen har antagits. Utbyggnaden av vatten- och avloppsledningar genom Hägerneholm är slutförd och slutbesiktigades Dagvattenhantering Dagvatten ska fördröjas och renas inom området. Täby kommuns dagvattenpolicy anger att inom allmän platsmark ska öppen avledning av dagvatten utnyttjas så långt som möjligt och öppna dagvattenanläggningar ska utformas som positiva inslag i stadsmiljön. Genom stadsparken och längs med Arningevägen föreslås bl.a. dagvattendammar och slingrande diken. För kvartersmark anger policyn bl.a. att hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor ska minimeras. Planbestämmelser om dagvattenhantering på kvartersmark finns, samt ytterligare krav i kvalitetsprogrammet. Avfallshantering Under genomförandeskedet ska eventuellt uppkommet avfall hanteras enligt Täby kommuns avfallsplan och avfallsföreskrifter. Under utbyggnationen ska hämtande och lämnande av avfall ske enligt arbetsmiljöverkets regler och riktlinjer för tjänsten. Målet för områdets avfallshantering är att det ska vara lätt att göra rätt.

9 9(9) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Från Täby kommun medverkar Elisabet Lundgren, projektledare, Annelie Melin, planarkitekt, Emma Delin-Söderström, projektledare infrastruktur, Sören Edfjäll, miljöplanerare, Sandra Hellström, landskapsarkitekt, Håkan Söderberg och Andreas Jacobs, VA-projektörer, Olle Palmér, förrättningslantmätare, Karolina Nordstrand, bygglovhandläggare, Marcus Sahlin, projektledare avfall samt My Rönnols, Täby Fastighets AB. Plankartan är baserad på en illustrationsplan framtagen av Nyréns Arkitektkontor. STADSBYGGNADSKONTORET Elisabet Lundgren Exploateringsingenjör/projektledare