Wihlborgs Årsredovisning 2004

Transkript

1 Wihlborgs Årsredovisning 2004

2 Wihlborgs är ett av de större fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheterna med ett samlat marknadsvärde om drygt 36 miljarder kr är koncentrerade till Stockholms- och Öresundsregionerna. Fler än företag, myndigheter och organisationer är hyresgäster hos Wihlborgs. Bolaget är noterat på Attract40 på Stockholmsbörsens O-lista. Inbjudan till bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum måndagen den 9 maj 2005 klockan i Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A i Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 29 april 2005, dels anmäla sitt deltagande per brev till Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, MALMÖ, eller per e-post till annika.nordbeck@wihlborgs.se eller telefon eller telefax Anmälan skall vara Wihlborgs tillhanda senast måndagen den 2 maj 2005 kl Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress, telefonnummmer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före fredagen den 29 april Ekonomisk information 2005 Delårsrapport januari mars: 9 maj Halvårsrapport januari juni: 10 augusti Delårsrapport januari september: 3 november Produktion: Wihlborgs i samarbete med Intellecta Tryckindustri, Solna Svanenmärkt, licensnummer Huvudfotograf: Victor Brott. Övriga bilder: Bengt Alm, Bosse H Eriksson och Johan Palmborg. Innehåll 1 Året i sammandrag 2 VD-kommentar 4 Vägen till nya Fabege och nya Wihlborgs en kort historik 5 Förslag till bolagsstämman 7 Fastighetsöversikt och marknadsvärdering 9 Fastighetsförvärv och -försäljningar 11 Aktien Fabege AB / Sid 13 36* 14 Affärsidé, mål och strategi 17 Organisation och medarbetare 19 Miljö 20 Marknadsöversikt Stockholmsregionen 23 Fastighetsportföljen 27 Projekt och utveckling 30 Proformaredovisning 31 Känslighetsanalys, skattesituation och finansiering 32 Fastighetsförteckning Wihlborgs Fastigheter AB / Sid 37 51* 38 Affärsidé, mål och strategi 39 Organisation och medarbetare 40 Marknadsöversikt Öresundsregionen 43 Fastighetsportföljen 46 Proformaredovisning 47 Känslighetsanalys, skattesituation och finansiering 48 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer 49 Fastighetsförteckning 52 Förvaltningsberättelse 54 Definitioner Finansiella rapporter 55 Resultaträkning 56 Balansräkning 58 Förändring i eget kapital 59 Kassaflödesanalys 60 Redovisningsprinciper 62 Finansiella instrument och finansiell riskhantering 64 Noter 71 Revisionsberättelse 72 Bolagsstyrning 74 Styrelse och revisorer 75 Koncernledning 76 Bolagsordning Femårsöversikt * Enligt förslag till bolagsstämman

3 2004 Året i sammandrag Året präglades av en hög affärs- och förändringstakt för Wihlborgs. Renodlingen till ett bolag fokuserat på kommersiella lokaler fortsatte genom försäljningar av bostadsfastigheter och kompletterande förvärv av kontors- och industri/lagerfastigheter. Under hösten slutfördes förvärvet av Fabege, vars verksamhet var fullt integrerad i Wihlborgs vid årsskiftet. Förvärvet medförde att Wihlborgs fastighetsportfölj växte med ca 150 kommersiella fastigheter. I december offentliggjordes förslaget att dela ut Öresundsfastigheterna till aktieägarna. Därigenom skapas två geografiskt fokuserade fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter ett i Stockholmsregionen och ett i Öresundsregionen. Hyresintäkterna ökade till Mkr (1 994) Resultatet efter skatt ökade till Mkr (718) Vinsten per aktie ökade till 19,51 kr (11,66) Resultatet efter finansiella poster ökade till Mkr (826) Förslag till utdelning: 6,50 kr (6,00) per aktie 23 fastigheter förvärvades (exklusive Fabege) för sammanlagt Mkr (219). Den största enskilda affären var nio fastigheter i Stockholm och Solna som köptes från Diligentia för Mkr. 48 fastigheter avyttrades för sammanlagt Mkr (5 487) med en vinst om 384 Mkr (740) Totalavkastning Kr Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson Totalavkastning Wihlborgs (kursutveckling inkl återinvesterad utdelning) SIXREX Wihlborgs-aktiens totalavkastning under perioden uppgick till 392 procent. Utvecklingen för SIXREX, ett index som speglar totalavkastningen i de börsnoterade fastighetsbolagen, var under samma period 319 procent. Nyckeltal 1) Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Avkastning på eget kapital, % 17,3 11,4 Soliditet, % 29,5 31,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,1 Vinst per aktie, kr 19,51 11,66 Kassaflöde per aktie, kr 17,5 18,23 Utdelning per aktie, kr 6,50 6,00 1) För definitioner se sid 54.

4 Nu skapar vi två fokuserade fastighetsbolag Bästa aktieägare, 2004 präglades, liksom föregående år, av ett högt affärstempo och ett betydande förändringsarbete. Wihlborgs fortsatte att renodla verksamheten till kommersiella lokaler i de två prioriterade regionerna, Stockholm och Öresund. Försäljning av bostäder genomfördes i hög takt samtidigt som vi byggde vidare på våra block (förvaltningsenheter) genom kompletterande förvärv av kommersiella fastigheter. Men årets stora händelse var naturligtvis förvärvet av Fabege. I början av 2004 delades Drott i två delar: Bostads AB Drott och Fabege AB. Fabege innehöll de kommersiella fastigheterna från gamla Drott-koncernen. Vi fortsatte att köpa aktier i Fabege och under sommaren hade vi uppnått en ägarandel som medförde budplikt. Vårt offentliga erbjudande till övriga aktieägare fick en mycket god acceptans och under hösten kunde vi konsolidera bolaget i Wihlborgs. Sammanslagningen genomfördes snabbt och effektivt, och vid årsskiftet var Fabeges verksamhet integrerad i Wihlborgs. Genom förvärvet av Fabege har Wihlborgs snabbt vuxit till en fastighetskoncern med ett samlat fastighetsvärde på omkring 36 miljarder kr, vilket innebär att bolaget är ett av de större fastighetsbolagen i Sverige. Ständig utveckling För oss har det alltid varit viktigast att ständigt utveckla bolaget, hålla högt tempo i affärerna, skapa och realisera värden samt bygga och vårda relationer med våra kunder. Därigenom ska vi generera så bra resultat att vi kan ge våra aktieägare en god totalavkastning, det vill säga både utdelning och en positiv kursutveckling. Under 2004 ökade vårt resultat efter finansiella poster till ca 1 miljard kr, en ökning med 22 procent jämfört med föregående år. Förädlingsvinster från fastighetsförsäljningar bidrog med nästan 400 Mkr till resultatet. Wihlborgsaktien hade en mycket positiv utveckling under året och kursen steg med drygt 50 procent, medan börsen som helhet steg med 17,5 procent. Efter det starka årsbokslutet föreslår styrelsen att kontantutdelningen höjs till 6,50 kr per aktie. Två fokuserade bolag Förvärvet av Fabege har medfört att tyngdpunkten i Wihlborgs ytterligare förskjutits till Stockholm där nu ca 80 procent av koncernens hyresvärde återfinns. Samtidigt har bolagets verksamhet i Öresundsregionen utvecklats starkt under de senaste åren, inte minst genom framgångsrika projekt i Västra Hamnen i Malmö. Det är nu dags att ta nästa steg i den värdeskapande och affärsmässiga utvecklingen av Wihlborgs. Styrelsen föreslår att fastigheterna i Öresundsregionen delas ut och noteras under namnet Wihlborgs Fastigheter AB. Stockholmsverksamheten avses samtidigt byta namn till Fabege AB. Genom den föreslagna utdelningen och uppdelningen skapas två bolag med inriktning mot kommersiella lokaler och med tydligt geografiskt fokus. Öresundsverksamheten är, med nästan 200 fastigheter och ett eget kapital på 2,3 miljarder kr, stort och starkt nog att stå på egna ben. Styrelsen bedömer att de båda bolagen genom fokuseringen kommer att ha ännu bättre möjligheter att effektivt förvalta och förädla respektive fastighetsbestånd och därigenom skapa värde för aktieägarna. Investerare kommer säkert också att uppskatta det tydliggörande av verksamheterna som följer av uppdelningen. Såväl nya Fabege som nya Wihlborgs kommer att ha starka marknadspositioner på sina respektive marknader. Wihlborgs är efter många års verksamhet ett starkt varumärke i Öresundsregionen medan namnet Fabege under förra året snabbt sattes på marknaden i Stockholm. Nya Wihlborgs Öresundsregionen, som utgör den största befolkningskoncentrationen i Norden, genomgår en allt tydligare integration över sundet, stimulerat av stora infrastrukturella investeringar på båda sidor. Det strategiska läget och tillväxten i regionen gynnar näringslivet och därmed de aktörer i fastighetssektorn som med kunskap, lyhördhet och närhet till kunderna förmår erbjuda attraktiva lokaler till rätt pris. Jag är övertygad om att det nya Öresundsfokuserade Wihlborgs är ett sådant bolag. Ledningen med VD Anders Jarl i spetsen kommer från nuvarande Wihlborgs och har ett gediget fastighetskunnande kombinerat med stor erfarenhet av fastighetsaffärer och projektutveckling, som kommer att få stort utrymme även i det nya Öresundsbolaget. Målet är att bli det ledande och mest lönsamma fastighetsbolaget på Öresundsmarknaden. 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och 50 procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar ska delas ut till aktieägarna. 2 Wihlborgs Årsredovisning 2004

5 VD-kommentar Genom den geografiska fokuseringen kommer de båda bolagen att ha ännu bättre möjligheter att effektivt förvalta och förädla fastighetsbestånden och därigenom skapa värden för aktieägarna Nya Fabege Nuvarande Wihlborgs, som namnändras till Fabege i samband med den föreslagna utdelningen, kommer att vara fokuserat på marknaden för kommersiella lokaler i Stockholm där vi är en av de ledande aktörerna. Vi kommer att fortsätta arbetet med att förädla fastighetsportföljen och koncentrera beståndet till våra prioriterade delmarknader, bland annat innerstaden, Kista, Solna, Marievik, Täby och Södra Hammarbyhamnen/Nacka. På flera av dessa marknader har vi en marknadsandel kring 30 procent idag. Stockholmsmarknaden har det senaste året stabiliserats och den positiva utvecklingen förväntas fortsätta med stöd av en fortsatt god inhemsk konjunktur. År 2005 har börjat med ett tydligt ökat intresse på hyresmarknaden, främst efterfrågas moderna och effektiva ytor. Även fastighetsmarknaden uppvisar med nuvarande lugna ränteutveckling en fortsatt hög aktivitet. Intresset för fastigheter som investeringsobjekt är stort från både svenska och utländska investerare. Vi kommer att vara fortsatt aktiva på fastighetsmarknaden i Stockholm och ta vara på möjligheter till nya värdeskapande affärer. Fabeges nystart i Stockholm sker med en intressant portfölj som innehåller fastigheter från såväl gamla Wihlborgs som gamla Fabege. Det finns en stor potential till förbättring i den relativt höga vakans som vissa delmarknader som exempelvis Kista uppvisar, och vi kommer att arbeta hårt för att öka uthyrningsgraden. I rådande mer positiva marknadsklimat är förutsättningarna betydligt bättre än för bara något år sedan. Det nya Fabege ska ha en platt, kundnära organisation som snabbt kan anpassas till nya förutsättningar och möjligheter. I arbetet med att utveckla Fabege och bolagets resultat har medarbetarna självfallet en nyckelroll. I den nya sammanslagna organisationen har vi valt att beskriva Fabege-andan med följande fem punkter: Kundnärhet, Entreprenörskap, Affärsmässighet, Snabbhet och Prestigelöshet. (Se även sid 18.). Jag vill särskilt betona det decentraliserade ansvaret och att medarbetarna uppmuntras till nytänkande och egna initiativ de ska alltså vara självständiga entreprenörer inom bolaget. När nuvarande Wihlborgs ändrar namn till Fabege, under förutsättning att bolagsstämman den 9 maj fattar erforderliga beslut, går bolaget in i en ny fas. Dock ligger Wihlborgs affärsidé, mål och strategi fast, med hänsyn tagen till den geografiska fokuseringen, och utgör fundamentet för det nya bolaget. Fabeges övergripande mål kommer att vara att skapa och realisera värden samt att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Jag ser med stor tillförsikt fram emot ett mycket spännande år med nya utmaningar för både Stockholms- och Öresundsverksamheten. Det är min fasta övertygelse att 2005 kommer att bli ett bra år med en positiv utveckling för de båda geografiskt fokuserade bolagen. Erik Paulsson, Verkställande direktör Wihlborgs Årsredovisning

6 Vägen till nya Fabege och nya Wihlborgs en kort historik Genom förslaget att dela ut fastigheterna i Öresundsregionen blir ett börsnoterat bolag två: Fabege AB och Wihlborgs Fastigheter AB. I början av 2003 började Wihlborgs köpa aktier i fastighetsbolaget Drott. Genom att förvärva Drott-aktier fick Wihlborgs del i ett attraktivt fastighetsbestånd till ett kraftigt rabatterat pris; substansrabatten var vid tidpunkten hög i Drott-aktien. Innehavet ökade successivt och Wihlborgs blev under 2003 den största aktieägaren i Drott. Under våren 2003 genomfördes en strategiöversyn i Drott som i juni resulterade i en programförklaring som innebar en uppdelning av Drott i två bolag; Fabege, ett renodlat och kommersiellt fastighetsbolag med fokus på Stockholm, samt Bostads AB Drott, ett renodlat bostadsbolag i tillväxtregioner. Efter genomförd uppdelning sålde Wihlborgs under första halvåret 2004 hela sitt innehav i Bostads AB Drott samtidigt som innehavet i Fabege successivt ökades. I juli 2004 lämnade Wihlborgs, efter att budplikt aktualiserats, ett offentligt erbjudande till övriga aktieägare i Fabege. Efter utgången av den förlängda budperioden i oktober var Wihlborgs ägare till 97 procent av aktierna i Fabege. Fabeges resultat konsoliderades i Wihlborgs räkenskaper från och med det fjärde kvartalet och vid årsskiftet var Fabeges verksamhet integrerad i Wihlborgs. I december 2004 presenterades styrelsens förslag till bolagsstämman att dela ut och notera fastigheterna i Öresundsregionen. Fastigheterna avses delas ut till aktieägarna i form av aktier i det helägda dotterbolaget Wihlborgs Syd AB, som vid en utdelning föreslås namnändra till Wihlborgs Fastigheter AB ( nya Wihlborgs). Nuvarande Wihlborgs, som efter utdelningen omfattar fastighetsbeståndet i Stockholmsregionen, föreslås namnändra från Wihlborgs Fastigheter AB till Fabege AB ( nya Fabege). Näckebro Balder Bostads AB Drott Drott Storheden Wihlborgs Klövern Fabege Fabege Wihlborgs Företagets utveckling. Wihlborgs börsnoterades 1990 och växte i slutet av 1990-talet snabbt genom förvärven av M2, Klövern och Storheden. Drott delades 1998 ut till Skanskas aktieägare och börsnoterades. Varumärket Fabege kom i Drotts ägo genom bolagets förvärv av Näckebro. 4 Wihlborgs Årsredovisning 2004

7 Förslag till bolagsstämman Förslag till bolagsstämman Ordinarie bolagsstämma hålls måndagen den 9 maj 2005 kl i Slagthuset, Malmö. Fullständig kallelse publicerades den 8 april Styrelsens fullständiga förslag till beslut finns tillgängligt från och med 25 april hos Wihlborgs Fastigheter ABs kontor på S:t Johannesgatan 2 i Malmö och på Gustav de Lavals torg 8, Nacka. Utdelning av Wihlborgs Syd AB och namnändring Styrelsen föreslår att för varje aktie i Wihlborgs Fastigheter AB som innehas på avstämningsdagen den 12 maj 2005 erhålls en aktieandel i Wihlborgs Syd AB ( nya Wihlborgs). Fem aktieandelar berättigar till en ny aktie i Wihlborgs Syd AB. Vidare föreslås att Wihlborgs Fastigheter AB (publ) namnändrar till Fabege AB (publ). Wihlborgs Syd AB (publ) namnändrar därefter på en extra stämma samma dag till Wihlborgs Fastigheter AB (publ). Noteringsprospekt för Wihlborgs Syd AB kommer att finnas tillgängligt omkring den 13 maj 2005 på och skickas till samtliga direktregistrerade aktieägare omkring den 16 maj Bakgrund och motiv till utdelningen Genom utdelningen skapas två geografiskt fokuserade fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Stockholms- respektive Öresundsregionen. Uppdelningen innebär en tydlig profilering för investerare och kapitalmarknad samtidigt som de båda bolagen var för sig bedöms ha ännu bättre möjligheter att utveckla sina respektive verksamheter. De båda bolagens storlek innebär också att de är väl lämpade att utgöra självständiga enheter. Wihlborgs har en lång historik som fastighetsbolag med inriktning på Öresundsregionen. Genom utdelningen och noteringen skapas återigen ett börsnoterat fastighetsbolag fokuserat på Öresundsregionen. Nya Wihlborgs affärsidé är att, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet som per den 31 december 2004 hade ett marknadsvärde om cirka 7,3 Mdr utgörs av kommersiella fastigheter, huvudsakligen belägna i Malmö, Helsingborg, Köpenhamn och Lund. Styrelsen bedömer att nya Fabege och nya Wihlborgs, med fokus uteslutande på Stockholmsregionen respektive Öresundsregionen, har ännu bättre möjligheter att förvalta och förädla fastighetsbeståndet och härigenom ge aktieägarna en god löpande avkastning och värdetillväxt. Två självständiga bolag med tydlig strategi och egen balansräkning bedöms ha goda förutsättningar att skapa ett ökat aktieägarvärde över tiden. Nya Fabege och nya Wihlborgs Presentation inklusive proformaredovisning av nya Fabege och nya Wihlborgs efter föreslagen utdelning ges på sidorna respektive sidorna Stockholmsregionen Öresundsregionen Wihlborgs Nya Fabege Nya Wihlborgs Årsskiftet 2004/2005* Proforma, årsskiftet 2004/2005* Proforma, årsskiftet 2004/2005* Marknadsvärde fastigheter, Mdr 36,4 Marknadsvärde fastigheter, Mdr 29,1 Marknadsvärde fastigheter, Mdr 7,3 Uthyrningsbar yta, tkvm Uthyrningsbar yta, tkvm Uthyrningsbar yta, tkvm 980 Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, Mkr 814 och Eget kapital, Mdr 11,1 Soliditet, % 29 Belåningsgrad, % 65 Eget kapital, Mdr 8,8 Soliditet, % 29 Belåningsgrad, % 65 Eget kapital, Mdr 2,3 Soliditet, % 29 Belåningsgrad, % 67 * De finansiella nyckeltalen avser ingående balans enligt de nya redovisningsreglerna IFRS. Wihlborgs Årsredovisning

8 Andra väsentliga förslag till bolagsstämman Ordinarie utdelning Styrelsen föreslår att en ordinarie utdelning om 6,50 kr (6,00) ska lämnas för verksamhetsåret Val till styrelse, revisorer och nomineringskommitté Återköp av egna aktier Styrelsen föreslår att bolagsstämman bemyndigar styrelsen att intill ordinarie bolagsstämma 2006 besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier, dock maximalt 10 procent av bolagets registrerade aktier. Utdelningen i sammandrag Automatisk omvandling av aktieandelar I samband med utdelningen sker automatisk omvandling av aktieandelar till aktier i Wihlborgs Syd AB för samtliga aktieägare. Eventuellt erhållna överskjutande aktieandelar (högst fyra per aktieägare) kommer, efter omvandling till aktier i Wihlborgs Syd AB, att säljas courtagefritt. Kontant ersättning utbetalas omkring den 22 juni Erbjudande om courtagefri handel i Wihlborgs Syd AB I samband med utdelningen erbjuds de aktieägarna som efter utdelningen ej innehar hela börsposter i Wihlborgs Syd AB att courtagefritt köpa eller sälja det antal aktier som krävs för att uppnå ett innehav motsvarande hela börsposter (en börspost = 100 aktier). Om aktieägaren innehar färre än 100 aktier kan hela innehavet säljas courtagefritt. Erbjudandet kommer att genomföras under perioden 23 maj 10 juni aktier 100 aktier 100 aktier 100 aktier 100 aktier 500 aktier i Wihlborgs Fastigheter AB EFTER UTDELNINGEN AV AKTIER I WIHLBORGS SYD 100 aktier 100 aktier i Wihlborgs Syd AB ( nya Wihlborgs) 100 aktier 100 aktier 100 aktier 100 aktier 100 aktier 500 aktier i Wihlborgs Fastigheter AB ( nya Fabege) Exempel för en aktieägare som idag äger 504 aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Om bolagsstämman beslutar enligt styrelsens förslag kommer den som idag äger 504 aktier i Wihlborgs Fastigheter AB att äga: 100 aktier i Wihlborgs Syd AB, nya Wihlborgs (noteras, givet godkännande från Stockholmsbörsens bolagskommitté, på Stockholmsbörsens O-lista den 23 maj 2005) 504 aktier i nya Fabege (f d Wihlborgs Fastigheter AB) Kontant ersättning för de fyra överskjutande aktieandelarna Styrelsens fullständiga förslag finns tillgängligt Aktien i Wihlborgs Fastigheter AB handlas exklusive rätt till aktier i Wihlborgs Syd AB Avstämningsdag för kontantutdelning och utdelning av aktier i Wihlborgs Syd AB Wihlborgs Syd aktien noteras på O-listan. Första dag för anmälan om deltagande i erbjudandet om courtagefri handel Sista dag för anmälan om deltagande i erbjudandet om courtagefri handel Beräknad likviddag för överskjutande aktieandelar och för erbjudandet om courtagefri handel Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB April Maj Juni Anmälningsperiod 23 maj 10 juni 25 april 9 maj 10 maj 12 maj 23 maj 10 juni 22 juni 6 Wihlborgs Årsredovisning 2004

9 Fastighetsöversikt och marknadsvärdering Under hösten 2004 slutfördes förvärvet av Fabege. Genom förvärvet tillfördes Wihlborgs en fastighetsportfölj med ca 150 kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen. Fastighetsöversikt och marknadsvärdering Wihlborgs fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna. Sedan 1998, när det Skånebaserade Wihlborgs förvärvade Storheden med fokus på Stockholm, har fastighetsbeståndet nästan halverats från över 800 fastigheter till dagens knappt 500. Fastigheter utanför de prioriterade regionerna har avyttrats. Samtidigt har beståndet successivt renodlats till kommersiella fastigheter genom omfattande försäljningar av bostadsfastigheter. Fastighetsportföljen 2004 Per den 31 december 2004 omfattade Wihlborgs fastighetsbestånd 492 fastigheter, varav 299 i Stockholmsregionen och 193 i Öresundsregionen. Kommersiella fastigheter stod för 98 procent av hyresvärdet, medan bostäder endast representerade 2 procent. Det totala kontraktsvärdet uppgick till 3,4 miljarder kr. Under 2004 minskade den totala uthyrningsgraden från 91 procent till 87 procent, främst beroende på förvärvet av Fabege där delar av fastighetsbeståndet innehöll en betydande vakans. De största förändringarna under 2004 Under 2004 avyttrade Wihlborgs 48 fastigheter för Mkr. Den enskilt största försäljningen i Stockholm var Elefanten 17 som såldes för 265 Mkr till en tysk fastighetsfond. I Öresundsregionen såldes kvarteret Tranan för drygt 500 Mkr. Utöver förvärvet av Fabege köptes 23 fastigheter för Mkr. Nio av fastigheterna, vid Norra Stationsområdet i Stockholm och i Solna, köptes från Diligentia för Mkr. Fastigheterna från Fabege Genom förvärvet av Fabege tillfördes Wihlborgs ca 150 kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen. Fastighetsportföljen från Fabege hade sin tyngdpunkt i Stockholms innerstad och i ett antal intressanta och utvecklingsbara delmarknader i närförorter. Fabeges prioriterade områden utgjordes av Stockholms innerstad, Kista och Marievik/Liljeholmen där bolaget hade betydande marknadsandelar, i Kista och Marievik över 30 procent. Även i Södra Hammarbyhamnen och i Solna stationsområde var Fabege en betydande aktör med marknadsandelar om ca 20 procent. Fastighetsvärdering Wihlborgs fastighetsbestånd externvärderades per den 31 december Marknadsvärdet bedömdes till 36,4 miljarder kr. Värderingen omfattade samtliga fastigheter och exploa- Fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar 2004 Fastighetsförvärv (exkl. Fabege) Fastighetsförsäljningar Fastighetskategori Antal Belopp, Mkr Yta, kvm Antal Belopp, Mkr Yta, kvm Bostadsfastigheter Kontors- och butiksfastigheter Industri- och lagerfastigheter Projekt och mark Summa Wihlborgs Årsredovisning

10 Värdering av koncernens fastigheter per Kommersiella Projekt & Bostads Mdr fastigheter mark fastigheter Summa Nya Fabege Stockholms innerstad 9,4 1,9 11,3 Kista 3,6 1,0 4,6 Marievik 1,7 0,5 2,2 Solna 2,4 0,1 2,5 Övrigt Norra Stockholm 2,4 0,3 0,5 3,2 Övrigt Södra Stockholm 4,4 0,6 0,1 5,1 Utanför Stockholm 0,2 0,2 Totalt nya Fabege 24,1 4,4 0,6 29,1 Nya Wihlborgs Malmö 3,8 0,2 4,0 Helsingborg 2,2 2,2 Övriga Öresundsregionen 1,1 1,1 Totalt nya Wihlborgs 7,1 0,2 7,3 Totalt Koncernen 31,2 4,6 0,6 36,4 Fastighetsbestånd i sammandrag Nedan redovisas översiktligt koncernens fastighetsbestånd i sammandrag. En mer detaljerad redovisning sker under respektive avsnitt Fabege sidorna respektive Wihlborgs sidorna Hyres- Ekonomisk Yta, värde, uthyrnings- Antal tusen kvm Mkr grad, % Nya Fabege Stockholms innerstad Kista Marievik Solna Övrigt Norra Stockholm Övrigt Södra Stockholm Utanför Stockholm Totalt nya Fabege teringsmark i Sverige. Fastigheterna i Danmark och Tyskland internvärderades. Underlaget för värderingen var de uppgifter som Wihlborgs lämnade om hyreskontrakt, vakanta ytor, löpande drift- och underhållskostnader samt investeringar. Samtliga fastigheter i beståndet har besiktigats. Kalkylförutsättningarna baseras på Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Värdebedömningen baseras på kassaflödesanalyser där driftöverskotten nuvärdesberäknas under en femårig kalkylperiod och restvärdet på fastigheten vid kalkylperiodens slut. Kalkylräntan för Wihlborgs fastighetsportfölj uppgår till 9,1 procent (9,4) och baseras på en långsiktig kalkylränta med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Med utgångspunkt i en långsiktig obligationsränta om 3,3 procent (4,1) kan den fastighetsrelaterade risken beräknas till 5,8 procent (5,9) i genomsnitt. Direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till 7,2 procent (7,4). Substansvärde per aktie 1) Substansvärdet per aktie uppgick per till 119 kr med beaktande av avdrag för full skatt om 28 procent. Vid 28 procent skattesats är 25 kr/aktie hänförliga till nya Wihlborgs medan 94 kr/aktie är hänförliga till nya Fabege. Om skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och skattemässiga restvärde skulle belastas med en skattesats om 10 procent istället för 28 procent skulle substansvärdet öka till 134 kr. Vid 10 procent skattesats är 28 kr/aktie hänförliga till nya Wihlborgs medan 106 kr/aktie är hänförliga till nya Fabege. Nya Wihlborgs Malmö Helsingborg Övriga Öresundsregionen Totalt nya Wihlborgs Totalt Koncernen ) se definitioner sidan 54 8 Wihlborgs Årsredovisning 2004

11 Fastighetsförvärv och -försäljningar Fastighetsförvärv och -försäljningar Fastighet Kommun Region Kategori Yta, kvm FÖRVÄRV FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 1 Regulatorn 2 Huddinge Stockholm Kont/lager Totalt fastighetsförvärv januari mars FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 2 Vinkeln 8 Malmö Öresund Ind/lager Musköten 13 Helsingborg Öresund Kontor Hörkaer Herlev/Danmark Öresund Kontor Bista 3:32 33 Håbo Stockholm Ind/lager 400 Lerkrukan 1 Sollentuna Stockholm Mark - Bocken 39 Stockholm Stockholm Kontor Bocken 47 Stockholm Stockholm Kontor 822 Bocken 48 Stockholm Stockholm Kontor Härden 15 Stockholm Stockholm Kontor Härden 18 Stockholm Stockholm Kontor Getingen 13 Stockholm Stockholm Kont/lager Getingen 14 Stockholm Stockholm Kont/lager Bladet 1 + Axet 1 Solna Stockholm Kontor Uarda 1 Solna Stockholm Kont/lager Uarda 4 Solna Stockholm Kont/lager Svetsaren 1 Solna Stockholm Kontor Svetsaren 2 Solna Stockholm Kont/lager Totalt fastighetsförvärv april-juni FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 3 Utgrunden 8 Malmö Öresund Lager Väsby 5:1, del av Sollentuna Stockholm Mark Totalt fastighetsförvärv juli sep FASTIGHETSFÖRVÄRV KVARTAL 4 Hästhagen 4 Helsingborg Öresund Lager Totalt fastighetsförvärv okt-dec Totalt fastighetsförvärv jan dec FÖRSÄLJNINGAR FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 1 Bryssel 11 Örnsköldsvik Övriga orter Kontor Skeppet 13 Norrköping Övriga orter Butik Åby 20:2 Norrköping Övriga orter Kont/butik Olaus Petri 3:234 Örebro Övriga orter Kont/butik Fågelholmen 1, 2, 3 Stockholm Stockholm Bostad Brantholmen 1, 2 Stockholm Stockholm Bostad Tranan 39, 43, Malmö Öresund Bostad/kont Lomma 27:32 Lomma Öresund Ind/lager Fastighet Kommun Region Kategori Yta, kvm Paul 1 Ystad Öresund Hotell Baretten 1 (BRF) Stockholm Stockholm Bostad Posthornet 2 Stockholm Stockholm Kontor Qvirites 24 Ystad Öresund Kontor Totalt fastighetsförsäljningar januari mars FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 2 Damhatten 1 (BRF) Stockholm Stockholm Bostad Granen 21 Stockholm Stockholm Kontor Katsan 1 Stockholm Stockholm Kontor Vallentuna Ekeby 2:18Vallentuna Stockholm Övrigt 722 Vinjetten 7 (BRF) Stockholm Stockholm Bost/kontor Sankt Peter 4 (BRF) Malmö Öresund Bostad Lyckan 24 Malmö Öresund Kontor Luftvärnet 1 Malmö Öresund Ind/Lager Generalens Hage 52 Malmö Öresund Kontor 500 Totalt fastighetsförsäljningar april-juni FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 3 Helenelund 7:12 Sollentuna Stockholm Kontor Herrgården 1 Sollentuna Stockholm Kontor Järnbärarorden 3 Stockholm Stockholm Bostad Rislaven 3 Malmö Öresund Bostad Totalt fastighetsförsäljningar juli-sep FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR KVARTAL 4 Järnbärarorden 1 Stockholm Stockholm Bostad Järnbärarorden 2 Stockholm Stockholm Bostad Bocken 34 Stockholm Stockholm Butik 124 Bista Håbo Stockholm Industri 578 Fotocellen 7 Stockholm Stockholm Kont/ind Direktrisen 1 (del av) Stockholm Stockholm Kont/bost Enigheten Stockholm Stockholm Kontor Lerkrukan 1 (del av) Sollentuna Stockholm Mark Elefanten 17 Stockholm Stockholm Kontor Pilen 8 Stockholm Stockholm Kontor Hammarby Smedby 1:461 (del av)uppl VäsbyStockholm Mark Gravyren 11 Södertälje Stockholm Kont/butik Trålaren 1 Södertälje Stockholm Ind/lager Gasellen 24 Södertälje Stockholm Ind/lager Höken 1 Södertälje Stockholm Kontor Asken 2 Södertälje Stockholm Kontor Luna 1 Södertälje Stockholm Butik Fjärilen 22 Södertälje Stockholm Kontor Totalt fastighetsförsäljningar okt-dec Totalt fastighetsförsäljningar jan dec Wihlborgs Årsredovisning

12 Björn Walman, Vice President Facility Management, på OMX trivs i det ombyggda Fordhuset på Gärdet i Stockholm som fått Byggmästarföreningens ROT-pris. Priset ges till det projekt som bäst tillvaratagit byggnadens särdrag och kvaliteter. På kvm finns hela OMX och Stockholmsbörsen samlad.

13 Aktien Aktien Wihlborgsaktien är sedan 1990 noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Aktien ingår i Attract40 där de mest omsatta aktierna på O-listan ingår. Vid årets utgång uppgick aktiekapitalet till Mkr fördelat på aktier med nominellt belopp om 50 kr per aktie. Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. En handelspost i Wihlborgsaktier på börsen omfattar 100 aktier. Fortsatt uppgång under 2004 Wihlborgs aktiekurs steg under 2004 med 52 procent från 92,00 kr till 139,50 kr. Under samma period steg börsen som helhet, Affärsvärdens Generalindex, med 17 procent medan fastighetsindexet Carnegie Real Estate index steg med knappt 33 procent. Högsta och lägsta notering för Wihlborgsaktien under 2004 var 141,50 kr respektive 91,00 kr. Den som investerade kr i Wihlborgsaktier vid ingången av år 2000 har fått se sin investering växa till kr om aktieutdelningar och avknoppningen av Klövern under 2002 återinvesterades i Wihlborgsaktier. Detta motsvarar en totalavkastning under perioden om 392 procent. En motsvarande investering som följt börsens utveckling i genomsnitt inklusive återinvesterade utdelningar har under samma period krympt till knappt 780 kr, en totalavkastning om -22 procent. Börsvärdet för Wihlborgs uppgick vid slutet av året till drygt 13 miljarder kronor. Detta gör Wihlborgs till det största fastighetsbolaget på Stockholmsbörsen. Omsättning Under 2004 omsattes totalt 55,7 (35,1) miljoner aktier till ett sammanlagt värde om 6,1 (2,7) miljarder kronor. Detta motsvarar en omsättningshastighet om 81 (56) procent av det genomsnittliga antalet utestående aktier. Omsättningshastigheten på O-listan som helhet var 82 (78) procent. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt ( ) aktier i 150 (82) avslut. Den genomsnittliga avslutsstorleken var knappt aktier. Utdelning och utdelningspolicy Wihlborgs utdelningspolicy innebär att minst 50 procent av nettoresultatet ska delas ut till aktieägarna. Styrelsens förslag till utdelning för 2004 är 6,50 (6,00) kr. Detta motsvarar en direktavkastning på 4,6 procent baserat på aktiekursen vid slutet av året. Inklusive styrelsens förslag till utdelning för året har Wihlborgs i genomsnitt under åren delat ut 39 procent av vinsten per aktie. Ägarstruktur I samband med att Wihlborgs förvärvade Fabege valde många av Fabeges aktieägare att byta sina aktier mot Wihl- Totalavkastning* Aktieutveckling 2004 SEK Wihlborgs Six Return index * Totalavkastning inkluderar återinvesterade utdelningar var den totala värdetillväxten i Wihlborgsaktien, inklusive återinvesterade utdelningar, 392 procent. 150 Wihlborgs Carnegie Real Estate index Wihlborgs +52% AFGX +17% Carnegie Real Estate index +33% Omsatt antal tusen aktier AFGX Omsatt antal tusen aktier Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson Wihlborgs Årsredovisning

14 WIHLBORGSFAKTA / Aktien Kortnamn WIHL Noterad sedan 1990 Marknadsplats Stockholmsbörsen Lista Attract40 Handelspost 100 aktier borgsaktier. Detta är anledningen till att Wihlborgs ökade antalet aktieägare till (26 433). De största ägarna i Wihlborgs är Erik Paulsson med familj och Investment AB Öresund som äger 10,4 respektive 8,8 procent av aktierna. De största ägarna ägde vid utgången av februari ,3 procent. Andelen utländska ägare ökade under året och uppgick vid utgången av februari till 23,9 (17,5) procent. De största ägare i Wihlborgs 28 februari 2005 Andel av kapital Ägare Antal aktier och röster, % Paulsson Erik fam o bolag ,4 Öresund ,8 AMF Pension ,2 Robur fonder ,2 HQ Fonder ,6 Sundqvist Maths O. fam o bolag ,3 SEB fonder ,2 SHB/SPP fonder ,0 Länsförsäkringar fonder ,3 Färgax Förvaltnings AB ,3 Mats Qviberg ,3 Utländska ägare ,9 Övriga aktieägare ,5 Totalt antal registrerade aktier ,0 Källa: SIS Ägarservice/VPC med justeringar för kända förändringar. Aktiernas fördelning 28 februari 2005 Antal Andel av ägare Antal aktier aktier, % , , , , , , , , ,5 Totalt ,0 Källa: SIS Ägarservice/VPC Emission av aktier och konvertibler När Wihlborgs förvärvade Fabege kunde Fabeges aktieägare välja mellan kontant betalning, betalning i form av ett konvertibelt förlagslån, så kallade konvertibler, eller i form av Wihlborgsaktier. Ett mindre antal av Fabeges aktieägare valde att få kontant betalning om 108,00 kr per A-aktie och 105,50 per B- aktie i Fabege. Mer än 1000 aktieägare i Fabege valde att få betalt i form av konvertibler och totalt emitterades konvertibler motsvarande 639 Mkr. För varje Fabegeaktie betalades en konvertibel med nominellt belopp om 105,50 kr. Konvertibeln löper med årlig ränta om 5,25 procent och förfaller till betalning den 1 oktober Konvertibeln kan under löptiden konverteras till en ny Wihlborgsaktie. Vid utgången av februari 2005 hade konvertibler redan konverterats och lika många Wihlborgsaktier nyemitterats. De flesta av Fabeges aktieägare valde aktiealternativet som innebar att för 20 Fabegeaktier betalades 21 nyemitterade Wihlborgsaktier. Totalt emitterades aktier i Wihlborgs. Information till aktieägarna Samtliga Wihlborgs aktieägare har fått förfrågan om de önskar tryckt finansiell information från Wihlborgs. Till de aktieägare som önskar distribuerar Wihlborgs årsredovisning och tre kvartalsrapporter. Bokslutskommuniké trycks inte. Samtliga finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på både svenska och engelska på Wihlborgs hemsida Här finns också aktuell information om Wihlborgs aktiekursutveckling. Analytiker som följer Wihlborgs: ABG Sundal Collier, Martin Söder Alfred Berg Fondkommission, Lars-Åke Bokenberger Credit Agricole Cheuvreux, David Halldén D. Carnegie, Fredrik Skoglund Enskilda Securities, Erik Nyman Hagströmer & Qviberg, Olof Nyström Handelsbanken Markets, Jonas Eixmann Merill Lynch, Bernd Stahli Swedbank, Tobias Kaj Öhman Fondkommission, Johan Gahm Fördelning av aktieägandet, % Svenska institutioner, 24,8% Svenska aktiefonder, 13,4% Svenska privatpersoner, 37,8% Utländska ägare, 23,9% De största börsnoterade fastighetsbo agen Mdr Wihlborgs Castellum Tornet Hufvudstaden Marknadsvärde fastigheter Börsvärde Källa: Bokslutskommunikéer för Wihlborgs Årsredovisning 2004

15 Fabege AB* * Enligt förslag till bolagsstämman: Sidorna i föreliggande årsredovisning beskriver Wihlborgs Fastigheter AB efter den föreslagna utdelningen av fastigheterna i Öresundsregionen. I avsnittet benämns bolaget Fabege, då det i samband med utdelningen föreslås namnändras till Fabege AB.

16 Affärsidé, mål och strategi Fabeges övergripande mål är att i kraft av sin storlek, styrka och inriktning skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Affärsidé Fabeges verksamhet ska vara inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal väl fungerande delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som köp. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt. Finansiella mål Fabege ska uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet (avkastning på eget kapital). Räntabiliteten ska samtidigt överstiga den riskfria räntan med minst fyra procentenheter. Soliditeten ska vara lägst 30 procent. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Utdelningspolicy Fabege ska ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Aktieutdelningen ska vara minst 50 procent av nettoresultatet. Mål för effektivitet Fabege ska ha fortsatt hög kostnadseffektivitet och vara ett av de tre främsta vid jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. Risk Fabeges riskexponering ska vara begränsad och så långt möjligt kontrollerad avseende val av hyresgäster och avtalsvillkor, affärspartners, affärsobjekt samt finansieringsvillkor. Portföljstrategi Kommersiella lokaler och projekt i Stockholmsregionen utgör kärnan i Fabeges verksamhet. Fabege har såväl en egen förvaltningsorganisation som en avdelning för projekt och utveckling. Fastigheterna ska hållas väl samlade i så kallade block. Udda objekt eller fastigheter som ligger tydligt utanför blockbildningarna ska avyttras. Fastighetsportföljen ska ständigt utvecklas och förbättras genom försäljning, köp och förädling av fastigheter. Marknadspositionerna ska befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Fabeges huvudmålgrupp utgörs av företag, såväl stora som mindre, med stark finansiell ställning. Goda kundrelationer ska upprätthållas genom prisvärdhet i tjänste- och affärsutbud. Förädlingsstrategi Fabege har byggt upp specialistkompetens inom projektutveckling och har stor erfarenhet av såväl förvärv som försäljning. Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvaltningsfastigheter. Fastigheter ska avyttras vid rätt tidpunkt för att realisera upparbetade värden. Den genomsnittliga omloppstiden för projekt ska vara 3 5 år. Tillkommande projekt ska finansieras med minst 25 procent egna medel. Den synliga direktavkastningen ska uppgå till lägst 8 procent. 14 Wihlborgs Årsredovisning 2004

17 Fabege AB / Affärsidé, mål och strategi

18 Bengt Skantz controller på Wihlborgs arbetar med fastighetsförsäljningar och förvärv tillsammans med andra kollegor.

19 Organisation och medarbetare Fabeges organisation anpassas kontinuerligt i takt med marknadens och fastighetsbeståndets utveckling. Medarbetarnas engagemang och kompetens är avgörande för koncernens utveckling. Fabege AB / Organisation och medarbetare Fabeges organisation har genomgått en snabb och omfattande utveckling under de senaste åren. Wihlborgs förvärv av gamla Fabege samt den föreslagna utdelningen av Öresundsfastigheterna har medfört stora förändringar. Samtidigt har det pågått en naturlig förändring av organisationen, för att ytterligare stärka kundfokus. Införandet av block-organisationen (se nedan) har varit ett led i detta arbete. Organisation Fabege har en platt organisation med korta beslutsvägar. Därigenom blir det möjligt att agera snabbt, både när det gäller fastighetsaffärer och att lösa problem för en hyresgäst. Den operativa organisationen består av Förvaltning samt Projekt och utveckling. Förvaltningen är uppdelad i två enheter; Stockholm Nord och Stockholm Syd. Dessa består i sin tur av vardera fem så kallade block. Ett block omfattar ett antal fastigheter som är geografiskt samlade. Avsikten är att skapa förutsättningar för en effektiv och kundnära förvaltning. Medarbetarna finns hela tiden nära kunderna och kan därför på ett bra sätt möta hyresgästernas förväntningar och krav. Förvaltningen förstärktes under året med ett antal driftsansvariga med speciellt ansvar för bland annat energibesparande åtgärder. Projekt & utveckling ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt, köp och försäljning, upphandling och uppföljning samt marknadsföring och uthyrning av nya projekt. Utöver de operativa enheterna finns de stödjande enheterna Ekonomi/Finans och Administration. Medarbetare Medarbetarnas kompetens och engagemang är avgörande för koncernens utveckling och för kvaliteten i de tjänster kunderna erbjuds. Medarbetarna uppmuntras till nytänkande och egna initiativ. Entreprenörskap är en viktig drivkraft för koncernens utveckling. Vid årsskiftet hade Fabege ca 150 anställda i Stockholmsregionen. I anslutning till samgåendet mellan Wihlborgs och gamla Fabege i slutet av 2004 lämnade ca 50 personer koncernen. Medelåldern bland de anställda var 41 år, en minskning med fem år jämfört med medelåldern i hela koncernen föregående år. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till Fabeges organisation VD Förvaltning Stockholm Nord Projekt och utveckling Ekonomi / Finans Administration Förvaltning Stockholm Syd Wihlborgs Årsredovisning

20 Fabege-andan Den anda och företagskultur som präglar Fabege kan sammanfattas i fem punkter: Kundnärhet. Medarbetarna ska finnas nära kunderna för att fånga upp behov och önskemål, och ständigt sträva efter att förbättra kundrelationerna ytterligare. Entreprenörskap. Entreprenörskap är en viktig drivkraft för koncernens utveckling. I detta ingår en långt driven decentralisering med eget ansvar. Medarbetarna uppmuntras till nytänkande och egna initiativ. Affärsmässighet. Medarbetarna är resultatorienterade och kostnadsmedvetna. God kostnadskontroll är grunden för en effektiv fastighetsförvaltning. Snabbhet. En platt organisation med korta beslutsvägar gör det möjligt att agera snabbt, vare sig det gäller fastighetsförvärv eller att lösa problem för en hyresgäst. Prestigelöshet. Alla medarbetare, inklusive cheferna, ska vara beredda att rycka in där de för tillfället bäst behövs. Den interna kommunikationen präglas av en uppriktig, informell och personlig dialog. Chefernas dörrar står alltid öppna. 6,75 år. Personalomsättningen (se definitioner sidan 54) uppgick till 10 procent. Av de anställda var 33 procent kvinnor. Bland tjänstemännen var andelen kvinnor 43 procent. Vid nyanställningar betonas vikten av en jämnare könsfördelning samt en ökad spridning i kulturell bakgrund. Inom förvaltningsorganisationen genomförs årliga medarbetarundersökningar som ligger till grund för det fortsatta förbättringsarbetet. Cheferna genomför årligen individuella utvecklingssamtal med sina medarbetare. Sjukfrånvaro Wihlborgs totala sjukfrånvaro inklusive Fabegekoncernen för kvartal uppgår till 1,2 procent, varav andel långtidssjukfrånvaro uppgår till 15,7 (58,6) procent, dvs den sjukfrånvaro som varat i 60 dagar eller mer. Sjukfrånvaron har under de senaste åren fortsatt sjunka och är högst ibland kvinnorna. Korttidssjukfrånvaron uppgick till 1,9 dagar (2,3) i genomsnitt per medarbetare. Friskvård Positiva och friska medarbetare bidrar starkt till att göra Fabege framgångsrikt. Friskvårdsprojektet fortsatte under året. Det innebar bland annat att samtliga medarbetare erbjöds att göra en friskvårdsprofil och gavs möjlighet till gemensam träning i form av olika motionspass. Kompetensutveckling Under året fortsatte de speciella utvecklingsprogrammen riktade till förvaltningschefer, projektledare, ekonomer och fastighetsskötare. Ett viktigt syfte med dessa företagsspecifika utbildningar är att genom kompetenshöjning förstärka medarbetarnas förmåga att ta eget ansvar för verksamhetens utveckling. Vinstandelsstiftelsen Vinstandelsstiftelsen omfattar samtliga tillsvidareanställda. De anställda erhåller andelar i stiftelsen baserat på det årliga resultatet. Stiftelsens tillgångar består helt av aktier i nuvarande Wihlborgs. Totalt äger de anställda via vinstandelsstiftelsen aktier, motsvarande 0,4 procent av kapital och röster i Wihlborgs. Kommunikation Kommunikation är ett viktigt medel för att nå bolagets affärsmål. Kapitalmarknad, hyresgäster, potentiella hyresgäster, massmedia och anställda tillhör de viktigaste målgrupperna för kommunikation. Bolaget har en informationspolicy som redogör för koncernens syn på kommunikation, hur ansvaret i kommunikationsfrågor fördelas samt hur kommunikationen ska genomföras externt och internt. I informationspolicyn behandlas även aktiemarknadens krav på information och hur Fabege ska arbeta för att uppfylla dessa krav. Under 2004 distribuerades totalt 41 pressmeddelanden, i både svensk och engelsk version. Årsredovisning och de tre delårsrapporterna trycktes och distribuerades till de aktieägare som anmält att de önskar finansiell information från Wihlborgs. Wihlborgs höll en välbesökt kapitalmarknadsträff i anslutning till halvårsrapporten i början av augusti. På hemsidan finns aktuell information om bolaget, bland annat fastighetsförteckning, projektportfölj, pressmeddelanden, finansiella rapporter och en utförlig aktiemonitor. För den som letar efter nya lokaler finns det en sökmotor för att göra sökningar i Fabeges fastighetsbestånd. 18 Wihlborgs Årsredovisning 2004

21 Fabege AB / Miljö Miljö Miljöarbetet inom Fabege är långsiktigt och målinriktat. Det bedrivs som en integrerad del av både fastighetsförvaltning och projektutveckling. Miljöarbetet är viktigt och ska utgå från väl förankrade beslut i ledningen. Miljöfrågorna ska integreras i det dagliga arbetet och verksamheten ska bedrivas resurseffektivt. Företaget ska välja de produkter och tjänster som belastar miljön minst. Kunskap och kompetens om miljö ska successivt utvecklas hos alla medarbetare. Eftersom Fabege har indirekt miljöpåverkan via sina externa samarbetspartners underentreprenörer och leverantörer ställs även krav på att dessa har erforderliga miljörutiner. Under 2004 slutfördes arbetet med att införa ett miljöledningssystem som i stort motsvarar kraven i ISO Miljöledningssystemet är grunden för en systematisk och kontinuerlig förbättring av miljöarbetet. Under året genomfördes konkreta åtgärder för att minska energiförbrukningen i ett antal fastigheter. Genom förvärvet av gamla Fabege tillkom många medarbetare med erfarenheter från Fabeges miljöledningssystem och arbete med miljö- och energifrågor. Under 2005 kommer de båda systemen att integreras till ett enhetligt ledningssystem som passar den nya organisationen. Miljödatabas Den snabba förändringen inom Fabege ställer höga krav på att miljörelaterad information på ett enkelt sätt är tillgänglig för berörda inom företaget. Under 2004 färdigställdes den databas som innehåller information om PCB, köldmedia, radon, oljeavskiljare, källsortering m m på samtliga nuvarande fastigheter. Motsvarande arbete har genomförts inom gamla Fabege och informationen kommer under 2005 att integreras. Övrigt Fabege redovisar sitt miljöarbete till Folksams Klimatindex. Syftet med Folksams undersökning är att mäta och redovisa företags koldioxidutsläpp samt åtgärder för att minska dessa utsläpp. I redovisningen av Folksams Klimatindex 2004 fick företaget ett positivt klimatomdöme: Företaget bedriver ett väl godkänt klimatarbete samt redovisar sina koldioxidutsläpp med en väl godkänd svarskvalitet. Wihlborgs Årsredovisning

22 Marknadsöversikt Stockholmsregionen * Fabege har sin verksamhet i Stockholmsregionen den enskilt största fastighetsmarknaden i Sverige med ett utbud av kommersiella lokaler om drygt 14 miljoner kvm. Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit hög under de senaste åren, med ett stort intresse från såväl inhemska som utländska aktörer. De största ägarna av kommersiella fastigheter i Sverige utgörs av institutioner och börsnoterade fastighetsbolag. STOCKHOLMSREGIONEN Stockholms län har en positiv befolkningstillväxt och närmar sig 1,9 miljoner innevånare fördelat över 26 kommuner. Befolkningen i länet motsvarar drygt 20 procent av Sveriges befolkning. Enligt Stockholms Näringslivskontor ökade antalet nystartade företag under året 2004 och nådde den högsta nivån sedan toppnoteringen år Samtidigt sjönk företagskonkurserna och bröt för helåret den femåriga negativa trenden. Den öppna arbetslösheten 2004 jämfört med 2003 (årsmedeltal) ökade i Stockholms län med 0,4 procent, till 3,5 procent men är alltjämt under rikets arbetslöshetssiffror om 4,2 procent (källa: AMS). Sysselsättningen fortsatte att minska under 2004 i Stockholms län, men ökade i Stockholms kommun med 1,7 procent jämfört med året innan (källa: SCB). Hyresmarknaden i korthet Sedan hösten 2000 har vakanserna på kontorsmarknaden ökat. Under det senaste halvåret har dock vakanserna stagnerat och i vissa områden även minskat något. De mest attraktiva kontorsytorna återfinns i moderna, effektiva och flexibla kontorsfastigheter med bra lägen samt närhet till service och kommunikationer. Hyresnivåerna i Stockholm var som högst 2000/2001 och har sedan dess sjunkit, men tenderade att ha nått en botten under Efterfrågan på lager- och produktionslokaler har varit fortsatt god i Stockholms ytterstadsområden. Efterfrågan på bostäder fortsätter att vara hög och antalet hyreslediga bostäder i Storstockholm är ytterst få. Andelen lediga lägenheter i allmännyttans bestånd i Storstockholm var i september ,1 procent. *Källa: Strateg Fastighetskonsult AB Fabeges delmarknader i Stockholmsregionen Enhagen Märsta Arninge Upplands Väsby E18 E18 Sollentuna Täby Vakansgrad kontor, Stockholmsregionen Järfälla E4 Veddesta Kista Sundbyberg Solna Näsby park Danderyd Stockholm % Bromma Sätra Marievik Årsta Hammarby Nacka Botkyrka E Huddinge Haninge feb 2005 CBD Övriga innerstaden Kista Solna Marievik Källa: Strateg Fastighetskonsult AB 20 Wihlborgs Årsredovisning 2004