Alingsås kommuns exploateringsriktlinjer

Transkript

1 Alingsås kommuns exploateringsriktlinjer 1. Syfte Syftet med riktlinjerna är att beskriva hur Alingsås kommun skall hantera nya utbyggnadsområden utifrån ett redovisningsmässigt och ekonomiskt perspektiv samt anpassa arbetssätt till rådande lag och rekommendationer. Riktlinjerna innehåller även hur kommunen löpande skall arbeta med exploateringsprojekten i frågor som t.ex. kalkylering, uppföljning, slutredovisning m.m. 2. Definition av markexploatering Med exploateringsverksamhet avses åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningsställa råmark för att kunna bygga bostäder, affärer, kontor och industrier. I exploateringsverksamheten ingår därmed också att bygga kompletterande gemensamma anordningar som gator, grönområden, VA- och elanläggningar m.m. 3. Exploateringsprocessen Exploateringsprocessen inbegriper följande delar: Initiering av projekt Projektplanering Planprocess Genomförande Markupplåtelse Slutredovisning Överlämnande av allmän platsmark Uppföljningstillfällen På ett övergripande plan ingår exploateringsprocessen i Flerårsstrategin och Tillväxtprogrammet. 4. Redovisningsprinciper Vid budgetering och redovisning ska god redovisningssed tillämpas. Detta innebär att kommunen ska följa lagstiftningen och de rekommendationer som ges ut av normgivande organ. Rådet för kommunal redovisning, RKR, gav i mars 2012 ut en omarbetad idéskrift avseende markexploatering, "Redovisning av kommunal markexploatering - en praktisk vägledning". RKR har som huvuduppgift att främja och utveckla god redovisningssed i kommuner, landsting och kommunalförbund i enlighet med lagen om kommunal redovisning. Nedan anges i korthet de mest väsentliga redovisningsprinciperna. 1

2 4.1. Klassificering av anläggnings- respektive omsättningstillgångar Av Lag om kommunal redovisning (KRL 6:1) framgår: "Med anläggningstillgång förstås tillgång som är avsedd för stadigvarande bruk eller innehav. Med omsättningstillgång förstås annan tillgång". För klassificering av tillgångarna är syftet med innehavet avgörande. Tillgångar avsedda för stadigvarande bruk eller innehav, dvs. tillgångar i ett exploateringsområde som kommunen har för avsikt att fortsätta att äga, är anläggningstillgångar, t.ex. mark som utgör allmän plats. I många fall har kommunen för avsikt att fortsätta äga och ansvara för skötsel av gator, gång- och cykelvägar, parker, vatten- och grönområden. Även VA-nät, tomter avsedda för eget bruk eller upplåtelse med tomträtt är anläggningstillgångar. Övriga tillgångar, t.ex. tomtmark för försäljning, är omsättningstillgångar. Tomtmark som iordningsställts i avsikt att säljas är omsättningstillgång. Vissa tomter kan vara svåra att sälja men det är fortfarande avsikten som är styrande. Om syftet med marken är att sälja den vidare redovisas marken som omsättningstillgång. I de fall det är svårt att avgöra om en exploateringstillgång ska klassificeras som anläggningstillgång respektive omsättningstillgång får klassificering ske efter bästa möjliga bedömning, utifrån den kunskap kommunen har vid boksluts- eller rapporteringstillfället. I de fall utgifter för tillgångar inte direkt kan klassificeras som anläggningstillgång respektive omsättningstillgång, får dessa utgifter betraktas som gemensamma för exploateringsområdet och fördelas efter skälig grund. Vid denna fördelning av gemensamma kostnader används en fördelningsnyckel per exploateringsområde/etapp som fastställs av projektansvarig. Finansiering av exploateringsprojekt får inte avgöra huruvida tillgången ska anses vara av stadigvarande bruk för kommunen. När mark förs till exploateringsområdet från kommunens markreserv (anläggningstillgång), i samband med att detaljplanen vunnit laga kraft, ska en omklassificering till omsättningstillgång ske i samband med att arbetet med att bygga om fastigheten för försäljning påbörjats. Den del av markreserven som kommer att användas för allmän platsmark i kommunens ägo kvarstår som anläggningstillgång Anskaffningsvärde Värdering Anläggningstillgångar I KRL 6:3 framgår att "Anläggningstillgångar ska tas upp till det belopp motsvarande utgifterna för tillgångens förvärv eller tillverkning (anskaffningsvärdet). I anskaffningsvärdet för en förvärvad tillgång ska räknas in, utöver inköpspriset, utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet". Bestämmelserna preciseras ytterligare i RKR 11:3, Materiella anläggningstillgångar. 2

3 Ianspråktagande av markreserv för exploatering ska tas upp till kommunens ursprungliga anskaffningsvärde. Fördelning efter skälig grund ska ske om endast en del av området tas i anspråk Omsättningstillgångar Enligt KRL 6:7 skall omsättningstillgångar tas upp till det lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. Med det verkliga värdet avses försäljningspriset med avdrag för beräknad försäljningskostnad (t.ex. mäklararvoden). Bedömning av verkligt värde sker efter de bästa uppgifter som finns tillgängliga vid balansdagen. Utgångspunkten för RKR är att anskaffningskostnaden beräknas objekt för objekt (tomt för tomt), där kostnaden för en såld tomt är lika med dess anskaffningsvärde. Varje enskild tomt skall bära sina kostnader. Många gånger är det svårt att urskilja specifika utgifter för en särskild tomt varför anskaffningsvärdet får beräknas schablonmässigt utifrån skälig grund, t.ex. baserat på andel areal eller liknande Tidpunkt för försäljning Intäkter Försäljningar av omsättningstillgångar bruttoredovisas objekt för objekt i resultaträkningen och utgör kommunens exploateringsresultat. Vid avstämning mot kommunallagens balanskrav görs ingen korrigering till följd av försäljningar av omsättningstillgångar. RKR:s rekommendation nummer 18, "Intäkter från avgifter, bidrag och försäljning" reglerar hur och när intäkter ska redovisas. Avseende fastighetsförsäljningar framgår att inkomsten normalt sett ska intäktsföras vid dagen för tillträdet, efter att köpeavtal har undertecknats av båda parter Kostnader RKR anger i idéskriften för markexploatering att matchningsprincipen ska gälla, dvs. att kostnader och intäkter som härrör från samma transaktion eller händelse redovisas samtidigt, vilket innebär att kostnaderna för anskaffning och iordningsställande av tomten ska bokföras när en intäkt för en såld tomt bokförs. Den kalkylerade kostnaden får inte sättas högre än det verkliga värdet, dvs. bedömt försäljningspris. En ändring på utgiftssidan i exploateringskalkylen medför att de kalkylerade kostnaderna måste justeras. De kalkylerade kostnaderna kan dock inte justeras retroaktivt, utan det är enbart de återstående osålda tomterna som justeras. Det innebär att en fördyring i slutet av ett exploateringsprojekt ökar den kalkylerade kostnaden på de ännu osålda tomterna, vilket kan medföra att reavinsten vid en försäljning kan bli mindre eller rentav bli en reaförlust mot slutet av utbyggnadstiden. Det omvända gäller om utgifterna blir lägre än kalkylerat. 3

4 4.4 Uppföljning Den kalkylerade kostnaden för respektive exploateringsprojekt följs upp löpande. I samband med delårsbokslut (april och augusti) samt vid årsbokslut ska en samlad bedömning redovisas till nämnden avseende de större projekten med avseende på nedlagda kostnader i förhållande till ursprunglig kalkyl. I de fall kalkylen väsentligt måste revideras ska nämnden fatta beslut om avvikelser och revidering av kalkylen. Bedömning avseende väsentlighet måste kopplas till projektens storlek och strategiska betydelse. I de fall avvikelser i ett projekt bedöms få väsentlig betydelse för hela kommunen ska ärendet föras fram till kommunfullmäktige. I normalfallet är den kalkylerade kostnaden lägre än det bedömda försäljningspriset, vilket innebär att exploateringskalkylen uppvisar en vinst. Tomter som är svårsålda, t.ex. industritomter kan dock ha det omvända förhållandet. En justering från den kalkylerade tomtkostnaden till ett värde som motsvarar det lägre försäljningsvärdet skall redovisas i resultaträkningen för den period till vilken justeringen hänför sig. Detta innebär att en beräknad förlust belastar resultaträkningen i samband med att exploateringsprojektet påbörjas om projektet från början är budgeterat som ett förlustprojekt Slutredovisning Större projekt skall indelas i etapper och slutredovisas var för sig. Om tomterna är svårsålda kan exploateringsprojektet komma att slutredovisas innan alla tomter är sålda. Slutredovisning skall inkludera en total sammanställning över projektets samtliga intäkter och kostnader. 4.6 Avskrivning För de tillgångar som utgör anläggningstillgångar sker avskrivning enligt de principer som tillämpas i övrigt i kommunen. Avskrivning är inte aktuellt för de tillgångar som klassificeras som omsättningstillgång. Däremot kan nedskrivning förekomma i de fall bedömningen görs att upparbetade kostnader inte kan täckas av återstående försäljningar. 4.7 Värdering av exploateringsområden I samband med delårs- och årsbokslut sker en värdering av samtliga exploateringsområden för att säkerställa att det bokförda värdet är rimligt. I samband med detta görs bedömningen om eventuella nedskrivningsbehov föreligger. Bedömningen dokumenteras skriftligt och signeras av exploateringschef. 4

5 5. Gatukostnadsersättning Enligt lag har kommunen rätt enligt PBL (Plan- och bygglag) 6 kap , men inte skyldighet, att ta ut gatukostnadsersättning då kommunen bygger gator och allmänna platser. Avgifterna får maximalt täcka kommunens utgifter för byggande och standardförbättringar av gator, torg, parker, naturmark, lekplatser och kompletterande åtgärder som bl.a. gång- och cykelvägar samt belysning m.m. Uttag av gatukostnader ska baseras på ett kommunalt beslut om så kallad gatukostnadsutredning. När gator och andra allmänna platser är färdigställda kan kommunen kräva att fastighetsägare ska betala sin andel av gatukostnaderna. Gatukostnadsersättning enligt PBL (Plan- och bygglag) införs från och med 2016 i syfte att bidra till finansieringen av exploateringsområdet. Gatukostnadsersättning omfattas inte av köpeskillingen vid tomtförsäljning. Sådan ersättning skall redovisas och debiteras separat. Gatukostnadsersättning redovisas som långfristig skuld och periodiseras över samma period som avskrivningen på den anläggning den avser att finansiera. 6. Anslutningsavgifter VA Syftet med anslutningsavgifter för VA är att finansiera utbyggnad av infrastruktur för VA. Anslutningsavgifter för VA omfattas inte av köpeskillingen vid tomtförsäljning. Sådana ersättningar skall redovisas och debiteras separat. Anslutningsavgifter för VA redovisas som långfristig skuld och periodiseras över samma period som avskrivningen på den anläggning den avser att finansiera. 7. Övergång till nya redovisningsprinciper 7.1 Klassificering av omsättningstillgång och anläggningstillgång En stor avvikelse i tidigare redovisning har varit klassificering av anläggningstillgång respektive omsättningstillgång. Fram till redovisas en stor del av anläggningarna inom ett exploateringsområde som omsättningstillgång och räknas av i samband med resultatföring av sålda tomter. Effekten blir dels felaktigheter vid beräkning av eventuella reavinster/reaförluster, dels att dessa anläggningar inte omfattas av kommunens anläggningsregister och därmed inte medför några kapitalkostnader. Kommunfullmäktige fastslog i oktober 2015 (KF 165, ) att övergången till nya redovisningsprinciper i enlighet med gällande rekommendationer skall ske på nya exploateringsprojekt som beslutas från och med den 1 januari

6 Projekt som beslutats före detta datum löper ut enligt gamla principer med undantag av projekt Stadsskogen där en omklassificering redan skett från omsättningstillgång till anläggningstillgång. Syftet med att införa de nya redovisningsprinciperna från och med projekt beslutade från och med den 1 januari 2016 är att övergången till nya redovisningsprinciperna behöver ske i samband med budgetarbetet för att förhindra oönskade effekter och avvikelser. 7.2 Särredovisning av tomtförsäljning Med anledning av granskning av projekt Stadsskogen har kommunledningskontoret uppmärksammat behovet av att särredovisa kommunens tomtförsäljning. Fram till och med 2015 redovisas tomtförsäljningen som en del av den totala exploateringsverksamheten. I oktober 2015 fastslog kommunfullmäktige (KF 165, ) att tomtförsäljningen särredovisas från övrig exploateringsverksamhet centralt under finansieringen från och med den 1 januari 2016 och att samtliga över- och underskott belastar/tillfaller finansieringen. Kommunens ekonomistyrprinciper har i enlighet med detta ändrats. 8. Tillämpningsanvisningar Ekonomiavdelningen vid kommunledningskontoret ansvarar för upprättande av tillämpningsanvisningar samt att de löpande uppdateras. 6