Detta är Vasakronan. Innehåll. Rapporttillfällen. Bolagsstämma

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 1996

2 Detta är Vasakronan Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Den största delen av beståndet är kontorsfastigheter och hyresgästerna är i stor utsträckning statliga myndigheter. Vasakronan AB har 425 fastigheter i 130 kommuner över hela Sverige. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på fastigheterna finns på 15 orter. Fastighetsbeståndet omfattar 3,3 miljoner m 2 och ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor. Dotterbolaget Confortia AB är ett av de ledande tekniska konsultföretagen i Sverige. Innehåll 1996 i korthet 1 VD-kommentar 2 Förvaltningsberättelse 4 Koncernen i sammandrag 16 Företagskultur 18 Den svenska fastighetsmarknaden 20 Region Syd 22 Region Väst 26 Region Mellansverige 30 Region Stockholm 36 Region Nord 40 Confortia AB 46 Resultaträkningar 48 Balansräkningar 49 Finansieringsanalyser 50 Bokslutskommentarer 52 Revisionsberättelse 57 Styrelse och revisorer 58 Företagsledning 59 Adresser 60 Rapporttillfällen Delårsrapport jan mars 23 april 1997 Halvårsrapport 20 augusti 1997 Delårsrapport jan sep 23 oktober 1997 Bokslutsrapport februari 1998 Årsredovisning mars 1998 Annual Report mars 1998 Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 23 april 1997 kl på Vasakronans koncernkontor, Linnégatan 87 D i Stockholm. Verksamhetsberättelsen omfattar sidorna 4 17 och Vasakronan AB är ett publikt bolag, med säte i Stockholm. Organisationsnummer: Omslagsbilder:1:Claus Mortensen 26 i Malmö, 2:Kungsfågeln 3 i Luleå,3:Kv Gamen i Stockholm, 4:Inom Vallgraven 17:10,17:13,17:14 i Göteborg, 5:Kvarngärdet 27:3 i Uppsala II

3 1996 i korthet Försämrat resultat omlagd finansiering Resultat efter finansnetto sjönk till 262 (637) Mkr. Resultatminskningen på 375 Mkr beror främst på ett sämre finansnetto, varav 272 Mkr utgör engångskostnader för förtida lösen av lån i Riksgäldskontoret. Ökad upplåning till följd av kapitaliseringen av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB medförde 42 Mkr i högre räntekostnader. Dessutom påverkades resultatet negativt av den nya fastighetsskatten, högre energiskatter och fortsatt höga underhållskostnader. Vasakronans upplåning var ursprungligen helt förlagd till Riksgäldskontoret och skulle ersättas med upplåning på den privata kapitalmarknaden fram till och med Vid ingången av 1996 hade en tredjedel av den ursprungliga låneportföljen på 8,3 miljarder kronor lagts ut på marknaden. Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasakronans strävan att vara helt finansierad på den privata kapitalmarknaden har detta arbete påskyndats. 5,2 miljarder kronor har lösts under 1996 varav 2,0 miljarder omplacerades till kort upplåning. Dessa 2,0 miljarder har lösts under Oförändrade hyresintäkter Hyresintäkterna under 1996 uppgick till (2 858) Mkr. I intäkterna ingår debiterade fastighetsskatter med 74 (0) Mkr. Vakansgraden har ökat från 8 till 10 procent. Kopparskylt som placeras på Vasakronans fastigheter. Vasakronan bildades den 1 oktober Utsikter för 1997 avsevärt förbättrat resultat Hyresintäkterna förväntas minska något under 1997 och vakansgraden väntas förbättras något. En betydande förbättring av räntenettot förväntas till följd av refinansieringen. Underhållsinsatserna kommer att sjunka jämfört med Vasakronans resultat för 1997, före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att avsevärt förbättras. Håkan Bryngelson ny VD Håkan Bryngelson efterträdde den 1 september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den 22 mars 1996 för att bli finansminister. Claes Kjellander, vvd och Ekonomioch finansdirektör, tjänstgjorde som t f VD under mellantiden. Ekonomiska data LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT, ÅRSHYRA Mkr Förändring % Hyresintäkter Resultat efter finansnetto Kassaflöde Investeringar Eget kapital Balansomslutning ± 0 Direktavkastning 10,5% 11,3% Soliditet 37% 38% Vakansgrad 10% 8% Mkr

4 VD-KOMMENTAR Den svenska fastighetsmarknaden har stärkts under Förtroendet för en fortsatt återhämtning i svensk ekonomi har ökat, bl a till följd av ett minskat budgetunderskott, kraftig räntenedgång, låg inflation och en starkare valuta. Den ekonomiska tillväxten bedöms åter komma att öka, vilket bl a leder till en större optimism bland de svenska fastighetsaktörerna. Efter en mycket svag fastighetsmarknad under talets första hälft kan flera positiva tendenser nu skönjas avseende utvecklingen av hyresnivåer, vakanser och fastighetspriser. Den positiva utvecklingen har dock hittills varit koncentrerad till storstadsregionerna och vissa universitetsorter, med störst genomslag i centrala Stockholm och Malmö. Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i Sverige har under flera år varit låg. Den ekonomiska tillväxten förväntas därför leda till successivt minskade vakanser och en fortsatt gynnsam utveckling av fastighetsmarknaden. Detta avspeglas i att antalet fastighetsaffärer har ökat i snabb takt under året samt att kursutvecklingen för de flesta fastighetsbolagen på Stockholms Fondbörs har varit stark under det andra halvåret Flera fastighetsbolag har introducerats på marknaden och antalet strukturaffärer ökar. För Vasakronan har verksamhetsåret medfört en ökad renodling, omförhandlad kontraktsportfölj samt en omfattande refinansiering, varför plattformen nu är etablerad för en positiv vidareutveckling av företaget. Vasakronans kunder Vasakronans kunder utgörs till cirka 90 procent av statliga myndigheter. Statens reformerade budgetprocess och en kärvare offentlig ekonomi har inneburit en ökad kostnadsmedvetenhet hos våra hyresgäster samt framgångsrika satsningar på att öka effektiviteten i sina verksamheter. Den offentliga sektorns omdaning kommer långsiktigt att leda till strukturförändringar och därmed vissa förändringar i lokalbehoven. Denna process sker oftast i kontrollerade former, innebärande både expansion och nerdragningar, vilket kopplat till en bra struktur i Vasakronans hyresportfölj ger företaget stora möjligheter att med god framförhållning kunna planera anpassningar i fastighetsbeståndet. Hyresgästernas krav ökar på att erhålla väl fungerande lokaler och att uppnå minskad ytanvändning per anställd. Vasakronans mål är att arbeta i partnerskap med kunderna för att medverka till att utveckla sådana effektiva lokaler och samtidigt vid behov frigöra lämpade ytor för nya hyresgäster. Koncentration och renodling Vasakronans strategiska inriktning innebär en verksamhetsfokusering på kontorsfastigheter, med en geografisk koncentration till 15 prioriterade större orter. Målet är att uppnå en marknadsledande ställning på dessa orter med ett brett utbud av huvudsakligen centralt belägna kontorslokaler. Genom koncentrationen uppnås en renodlad kärnverksamhet som ska ge en god lönsamhetsutveckling, starka kassaflöden och bästa möjliga värdetillväxt. För våra kunder innebär vår strategi effektivare förvaltning, ett bredare utbud av lokaler samt en större lokal närvaro av Vasakronan, vilket möjliggör en bättre kundservice och totalt ökad kundorientering. För att uppnå de strategiska målen kommer Vasakronan att förvärva kompletterande fastigheter på de prioriterade orterna. Finansieringen av dessa förvärv måste huvudsakligen ske genom avyttring av fastigheter och fastighetsbestånd på övriga orter, som inte Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl kan prioritera. Målet är att genomföra försäljningarna på dessa orter på ett sådant sätt att en fortsatt positiv utveckling av fastighetsförvaltningen uppnås både för hyresgäster och berörda anställda. Vasakronan ABs verksamhet har under året renodlats ytterligare mot uteslutande generella fastigheter genom att två större bestånd av specialfastigheter, för kriminalvård och lantbruksuniversitet, har avyttrats. Vasakronan Krim AB har placerats som systerbolag till Vasakronan AB och Vasajorden AB har sålts till Statliga Akademiska Hus. Endast ett fåtal fastigheter av specialkaraktär återfinns därmed i Vasakronans bestånd och dessa förväntas på samma sätt avyttras under Verksamheten 1996 Under 1996 har de avslutande förhandlingarna genomförts för att etablera en balanserad och kommersiell hyresportfölj med våra hyresgäster. Under tre år har ett stort antal hyreskontrakt omförhandlats till ett totalt hyresvärde av 2,7 miljarder kronor. Vasakronan har härmed 2

5 uppnått en väl spridd förfallostruktur. Det totala resultatutfallet av förhandlingarna har präglats av en pressad hyresmarknad och av professionellt kostnadsmedvetna hyresgäster. Hyresnivån har under treårsperioden i genomsnitt sänkts med 7 procent till en aktuell marknadsmässig nivå. Under 1997 inleds det första året av omförhandlingar av nya kontrakt, utgörande 14 procent av kontraktsvolymen. Vakanserna har ökat under året till 10 (8) procent, vilket är i nivå med marknadsgenomsnittet. Avflyttningar och vissa kunders minskade lokalbehov i samband med omförhandlingar svarar för vakansökningen och motsvarar i stort den förväntade utvecklingen. Resurserna för uthyrning har stärkts vilket redan har gett goda resultat i nyteckningar för framtida inflyttning. Kontrakt har tecknats om totalt m 2 med nya hyresgäster för inflyttning i Skattemyndighetens tidigare kontor i Göteborg. Vakanserna kan därmed minska något redan under Samtidigt projekteras betydande ombyggnader vilka inte blir tillgängliga för inflyttning förrän Vasakronans kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar har varit höga sedan starten Detta avspeglar ett eftersatt underhåll och tilltagande hyresgästanpassningar, som accentuerats i samband med om- och nyförhandlingar av hyreskontrakt. Ett behov av fortsatt aktiv fastighetsutveckling finns, framför allt inom Stockholmsområdet, vilket medför förväntade höga underhållskostnader under ytterligare två år innan underhållsnivån kan sänkas till marknadsgenomsnittet. Omstrukturering Takten i Vasakronans omstrukturering har ökat successivt och intresset för fastighetsaffärer i marknaden har tilltagit markant från halvårsskiftet Fastigheter för 577 Mkr har sålts under året. Hela beståndet i Blekinge har sålts till en lokal och väl förankrad fastighetsaktör. På våra prioriterade orter har fastigheter köpts för 246 Mkr. Omstruktureringen förväntas fortskrida i än högre takt under Refinansiering Vasakronans upplåning på 8,3 miljarder kronor var ursprungligen helt förlagd till Riksgäldskontoret och skulle enligt planerna ersättas med upplåning i marknaden fram till och med Vid utgången av 1995 hade en tredjedel av låneportföljen på detta sätt lagts ut på marknaden. Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasakronans strävan att vara helt finansierad på marknaden har detta omplaceringsarbete påskyndats, varvid 3,2 miljarder i Riksgäldslån har lösts under 1996 och resterande 2,0 miljarder i korta lån har lösts under Åtgärderna har medfört betydande engångskostnader på 272 Mkr för förtida lösen av lån, men kommer att innebära en sänkt räntenivå i den nya låneportföljen. Vasakronans framtid Vasakronans mål, att nå en marknadsledande position, kan bara uppnås genom en väl utvecklad kundorientering. Endast genom en stark kärnverksamhet, som präglas av drivkraften att nå ständiga förbättringar, kan vi tillfredsställa de framtida kraven från kunder, ägare och medarbetare. Mot denna bakgrund har en bred palett av såväl finansiella som icke-finansiella mål fastställts för verksamheten vilka kontinuerligt mäts i effektiv resultatuppföljning och i systematiska enkäter, riktade till kunder, medarbetare och övriga intressenter. Den strategiska inriktningen innebär att Vasakronans omstrukturering ska vara avslutad år 2000 och att vi därmed ska ha en marknadsledande ställning på 15 prioriterade orter. Genom att fokusera på såväl kärnverksamheten, med en effektiv kundnära förvaltning, och en god värdeutveckling av företagets tillgångar ska balansen mellan kortsiktiga avkastningskrav, långsiktig värdetillväxt och kontinuerlig kundtillfredsställelse uppnås. Vasakronan arbetar på en fri konkurrensutsatt fastighetsmarknad. Vårt mål är att bli det ledande fastighetsföretaget i Sverige på kontorsfastigheter. Detta ska vi uppnå med en fokuserad strategi, kontinuerlig kompetensutveckling och satsningar i marknaden. Stockholm i februari 1997 Håkan Bryngelson 3

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans uppdrag Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning på det egna kapitalet. Affärsidé Vasakronan ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att vara en aktiv förvaltare på den svenska fastighetsmarknaden. Det ska ske genom en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet förvärv, avyttringar och investeringar för att höja beståndets totala värde. Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasakronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständiga förbättringar. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Finansiella mål Avkastning En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. Justerad soliditet En justerad soliditet på 50 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål Som hyresvärd Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. Som arbetsgivare Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. Som fastighetsföretag Minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Strategier Geografisk koncentration För kunder med behov av generella kontorslokaler följer Vasakronan en geografisk koncentrationsstrategi. Vasakronan ska koncentrera fastighetsbeståndet till 15 större orter och där uppnå en marknadsledande ställning. Övriga verksamhetsområden Vasakronan kommer inte under de närmaste åren att ge sig in på nya verksamhetsområden, såsom bostads- och industrifastigheter eller fastighetsförvärv utomlands. 4

7 Finansiering Vasakronan har under de tre senaste åren successivt ersatt lån i Riksgäldskontoret. Det sista lånet löstes den 18 februari Dessa lån har ersatts utan att enskilda fastigheter pantsatts. Upplåningen sker i stället med Vasakronans balansräkning som säkerhet. Vid upplåning i utländsk valuta elimineras all valutarisk då verksamheten bedrivs helt i Sverige. Vasakronan eftersträvar att anpassa räntebindningen i upplåningen efter löptiderna i hyreskontrakten. Vasakronans prioriterade orter Organisation För att renodla verksamheten ytterligare inom Vasakronan-koncernen överfördes Vasakronan ABs dotterbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB direkt till Vasakronan Holding AB den 30 juni Samtidigt fullföljdes den ursprungliga tanken att kapitalisera dotterbolagen Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. Vasajorden AB såldes per den 30 december 1996 till Statliga Akademiska Hus AB. Vasakronan Holding AB, som är helägt av den svenska staten, har sedan Vasakronans start 1993 varit ett holdingbolag utan operativ verksamhet. I och med dessa organisationsjusteringar har Vasakronan Holding AB ett direktägande i såväl Vasakronan AB som Vasakronan Krim AB. Confortia AB är även i fortsättningen ett dotterbolag till Vasakronan AB. I årsredovisning 1996 redovisas verksamheten för Vasakronan AB som om omorganisationen genomförts före årsskiftet 1995/96. Jämförelsetal för 1995 är proformasiffror för Vasakronan AB. Styrelse, ordförande, VD och revisorer är identiska i Vasakronan Holding AB och Vasakronan AB. JURIDISK STRUKTUR Luleå VASAKRONAN HOLDING AB Umeå VASAKRONAN AB VASAKRONAN KRIM AB Sundsvall CONFORTIA AB Göteborg Karlstad Malmö Gävle Örebro Uppsala Stockholm Norrköping Linköping Jönköping Växjö Kristianstad INTÄKTER OCH RESULTAT Resultat efter Intäkter 1) finansnetto Mkr Vasakronan AB Confortia AB Elimineringar Totalt ) Exklusive fastighetsförsäljningar 5

8 HYRESINTÄKTER 1996 Mkr Kontor Övrigt Totalt Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Eliminering Totalt ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN Antal Årshyra, Andel, Löptid till år kontrakt Mkr 1) % Bostäder Totalt ) Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK Kontraktssumma Antal hyres- Hyra, Hyra, på årsbasis kontrakt,% Mkr % mer än 15 Mkr Mkr Mkr Mkr mindre än 1 Mkr Totalt ) 100 1) Exklusive övriga rörelseintäkter om 78 Mkr. FASTIGHETSRÖRELSEN Vasakronans hyresintäkter för 1996 uppgick till (2 858) Mkr, en minskning med 1 procent. Vasakronans mål med omförhandlingarna av hyreskontrakt är att få en hyresportfölj för huvuddelen av kontorsbeståndet med löptider jämnt fördelade över en konjunkturcykel, d v s 5 6 år. Detta ger en riskspridning vid omförhandlingar och en jämn belastning i organisationen. Dessutom ger det goda möjligheter till framförhållning vid förändringar i marknaden. I de fall företaget genomför större investeringar eller större anpassningar för hyresgäster är målet att nå långa avtal för att få en rimlig återbetalning av investeringen. Under 1996 omförhandlades huvuddelen av de kvarvarande från staten övertagna upplåtelserna. Omförhandlingarna under perioden har resulterat i en över tiden väl spridd hyresportfölj, en viss sänkning av hyrorna, en höjning av indexnivåerna, en ökning av vakansgraden. Vakansgraden i Vasakronans kontorslokaler har successivt ökat sedan bolagets start. Bland kontorslokaler är vakansgraden 10 (8) procent i lokalyta. Större vakanser finns bl a i kv Garnisonen, kv Primus och kv Lysbomben i Stockholm, i kv Karolinen i Karlstad och på de f d regementena I 11 i Växjö och I 17 i Uddevalla. Under året har stora marknadsföringsinsatser gjorts för att hyra ut lokaler till nya hyresgäster. Bl a har kv Inom Vallgraven i Göteborg fått ett flertal nya hyresgäster till följd av aktiva uthyrningsinsatser. Beräknat hyresbortfall är 7 (5) procent beroende på att vakanserna huvudsakligen uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet. VAKANSGRAD Totalarea Yta Hyra m 2 % % Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Totalt KONSULTRÖRELSEN Confortia AB har under 1996 arbetat med att renodla och koncentrera verksamheten till fem prioriterade områden; säkerhet och skydd, fastighetsutveckling, drift och underhåll, miljöteknik samt försvar. Den militära marknaden har minskat till följd av försvarets beslut att dra ned på investeringstakten. Parallellt har Confortia satsat aktivt för att öka uppdragsvolymen från civila kunder. Resultatavräknad omsättning för 1996 uppgick till 236 (236) Mkr. Resultat efter finansiella poster var oförändrat 1 (1) Mkr. 6

9 KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING Resultat efter finansiella poster under 1996 uppgick till 262 (637) Mkr, en minskning med 375 Mkr. Det försämrade resultatet beror på flera samverkande faktorer. Finansnettot har försämrats med 310 Mkr. Huvudorsaken till detta är att Vasakronan förtidsinlöst lån i Riksgäldskontoret och betalt lösenkostnader på 272 Mkr. En annan orsak är att Vasakronan har en kostnad på 42 Mkr för ökad upplåning till följd av kapitalisering av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. En fortsatt kraftig satsning har gjorts på underhåll och hyresgästanpassningar. Kostnaderna uppgick till 691 (709) Mkr. Vasakronan har under de tre första verksamhetsåren åtgärdat eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet och anpassat lokaler efter hyresgästernas önskemål för drygt 2 miljarder kronor. Underhållsnivån uppgick till 207 (211) kr/m 2. Denna underhållsnivå är dubbelt så hög jämfört med vad som anses vara normalt i fastighetsbranschen. En fortsatt hög underhållningsnivå kan förväntas under ytterligare två år, framför allt p g a utvecklingsprojekt inom Region Stockholm. Vasakronan får inte heller full täckning för fastighetsskatten, 102 Mkr motsvarande 31 kr/m 2. En mindre del av fastighetsskatten, 28 Mkr, har inte kunnat överföras till hyresgästerna. Dessutom påverkas resultatet negativt med 11 Mkr p g a högre energiskatt. Den 30 juni 1996 har också en koncernintern försäljning skett av Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB till Vasakronan Holding AB. Det bokförda värdet understeg justerat eget kapital med 68 Mkr. Denna prissättning kan likställas med lämnande av koncernbidrag till moderbolaget. Detta har, i analogi med preliminärt uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp angående redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott, redovisats direkt mot koncernens egna kapital. LOKALTYPER Totalarea Yta Hyresvärde 1) m 2 % kr/m 2 Kontor Övrigt Totalt ) Justerat för köpta/sålda fastigheter under året STÖRSTA HYRESGÄSTER Andel av Uthyrd yta Antal hyres m 2 kontrakt intäkter,% Polismyndigheter Försvaret Skatteförvaltningar Länsstyrelser Domstolsverket Lantmäteriverket Kriminalvårdsverket Statistiska centralbyrån Statens räddningsverk Totalt Andel av totala beståndet 52% LOKALYTOR m 2 Kontor Övrigt Totalt Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Totalt HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT Drift- Hyresintäkter överskott Mkr Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Eliminering Totalt

10 I september 1996 förvärvade Vasakronan fastigheten Hållstugan 8 i centrala Örebro. FASTIGHETSAFFÄRER Mkr /94 Försäljning ) 50 Reavinst Förvärv ) Inkluderar försäljning av kv Rotorn till Vasakronan Krim AB om 215 Mkr. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETS- BESTÅNDET Vasakronans strategi är att fram till år 2000 koncentrera fastighetsbeståndet till 15 orter; Malmö, Kristianstad, Växjö, Göteborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Uppsala, Stockholm, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Vasakronans mål är att bli ett av de marknadsledande företagen på dessa orter. För att åstadkomma detta kommer Vasakronan att förvärva fastigheter för att komplettera fastighetsbeståndet på vissa av orterna. På dessa 15 orter kommer även fastighetsbeståndet att utvecklas. För att finansiera detta måste fastigheter avyttras på övriga orter som Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl inte kan prioritera. Denna omstrukturering av beståndet ska vara avslutad år Under 1996 har Vasakronan AB förvärvat fastigheter för 246 (148) Mkr exklusive lagfartskostnader och avyttrat fastigheter för 577 (415) Mkr med en reavinst på 144 (61) Mkr. I januari 1996 genomförde Vasakronan en bytesaffär med Wasa Liv. En centralt belägen fastighet i Luleå förvärvades och Vasakronans enda fastighet i Södertälje avyttrades. I april förvärvades tre fastigheter i centrala Göteborg av SAF. I maj sålde Vasakronan tingshusen i Nyköping, Strängnäs, Malmköping, Kolbäck och Lindesberg till Hamre hus AB i Strängnäs. FASTIGHETSFÖRVÄRV Kontrakts- Köpeskilling Tillträdesdatum Region Fastighet Säljare Mkr dag Nord Luleå, Wasa Livförsäkring ömsesidigt (Byte mot Strutsen 12 och 13 Solen 7 och 83,0) 145, Stockholm Stockholm, Stockholms kommun, (Byte mot div Kungsholmen 1:28 (del av), 2:2 (del av) Solna kommun fastigheter) och Södermalm 9:1 (del av), 4,5 Solna, Skytteholm 2: Väst Göteborg, Svenska Arbetsgivareföreningen 35, Inom Vallgraven 17:3, 17:10 och 17: Syd Malmö, Nordbanken Fastigheter AB 36, Claus Mortensen Mellansverige Örebro, Wasa Livförsäkring ömsesidigt 24, Hållstugan 8 8

11 AVYTTRINGAR AV FASTIGHETER Kontrakts- Köpeskilling Frånträdesdatum Region Fastighet Köpare Mkr dag Mellansverige Södertälje, Solen 7 Wasa Livförsäkring ömsesidigt (Byte mot Strutsen 12 och 13 samt utbetalt 83,0) 62, Syd Sölvesborg, Italien 1 S-Hus i Sölvesborg AB 1, Väst Kungsbacka, Kungsbacka 2:14 Borätt Mark AB 3,4 (villkor) Mellansverige Nyköping, Stackebacken 48 Statens Fastighetsverk 1, Stockholm Stockholm, Svea Artilleri 12 Swartlings Ridskola AB 6, Stockholm Stockholm, Stockholms kommun (Byte mot Fruktkorgen 1 (del av), div. fastigheter Kronoberg 18 (del av), och 6,0) Djurgården 1:1 (del av), 10,5 1:2,1:3,1:4,1:6 och 1:7, Järva 2:1 (del av) Väst Kristinehamn, Najaden 9 Landahuset AB 2, Mellansverige Nyköping,Väster 1:9 Hamre hus AB 7, Strängnäs, Lagmannen 3 Flen, Lagmannen 1 Lindesberg, Kyrkokvarteret 22 Hallstahammar, Herrevad 4: Mellansverige Örebro, Örebro kommun 0, Norrbyskolan, byggnad på ofri grund Syd Moheda Södregård, byggnad på ofri grund Modulmäklarna AB 1, Stockholm Stockholm, Riksdagens förvaltningskontor 39, Aurora Stockholm Värmdö, Ösby 1:92 Fastighetsbolaget Ösby 1:92 AB 2, Nord Hudiksvall, Ede 41:1 AB C.G. Rudolphi 0, Syd Malmö, Glostorp 8:23 Contrade AB 1, Syd Ängelholm, Steglitsen 1 Malmogia Ängelholm KB 42, Syd Ängelholm,Tingshuset 13 Tingstorget KB 8, Syd Klippan,Tingshuset 11 Malmogia Fastigheter KB 7, Mellansverige Norrtälje, Vasa 1 Hamre hus AB 3, Avesta, Åvestrand Syd Karlskrona, Wattrang 21 Galliaden AB 278, Karlskrona, Adlersten 59 Karlskrona, Sparre 3 Ronneby, Lejonet 5 Karlskrona, Rugen 50 Karlskrona, Stumholmen 2:1 Karlshamn, Lasarettet 8, byggnad på ofri grund Sölvesborg, Domaren 4 Ronneby, Johannishus 1:19 Karlskrona, Brf Lagerberg, Brf Adlersten Karlshamn, Plommonet Mellansverige Motala,Domherren 10 Hamre hus AB 5, Mellansverige Mora, Stranden 39:1 Fastighetsbolaget Nils Skoglund AB 15, Leksand, Rättvisan 1 Rättvik, Läkaren Väst Falkenberg, Tältet 17 Pneu AB 75, Varberg,Spinnaren Väst Årjäng, Nedre Hån 1:82, 2:1 Depoci Bostads AB 1, Syd Alvesta, Alvesta 14:1, byggnad på ofri grund Alvesta Kommun 1, Nord Östersund, 0, Kännåsen, byggnad på ofri grund Fam. Karlsson 9

12 I oktober sålde Vasakronan tre fastigheter i Ängelholm och Klippan till Malmogia AB. Vasakronan har förstärkt sin marknadsposition i centrala Malmö genom att förvärva en centralt belägen fastighet av Nordbanken. Vasakronan har också förvärvat en centralt belägen fastighet i Örebro av Wasa Liv. Vasakronan har sålt tingshusen i Avesta och Norrtälje till Hamre hus AB i Strängnäs. Vasakronans största affär 1996 var då företaget sålde hela sitt fastighetsbestånd i Blekinge till Galliaden AB för en köpeskilling på 278 Mkr. I december har beståndet i Falkenberg och en fastighet i Varberg avyttrats till Pneu AB. Investeringar Under 1996 uppgick investeringarna till 657 (579) Mkr. Av dessa utgjorde 246 (148) Mkr fastighetsförvärv och 388 (415) Mkr investeringar i fastigheter. Under 1996 färdigställdes t ex polishuset i Solna. Likviditet och finansiering Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 1996 till 718 (574) Mkr. Hyresinbetalningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott. Likviditeten varierar sedan under kvartalet. Under 1996 arrangerade Chase Investment Bank Limited och Enskilda ett femårigt internationellt syndikerat lån (Revolving Credit Facility) om 300 miljoner USD som undertecknades i juli. Totalt deltar 17 banker. Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1996/97 till (7 874) miljoner kronor och övriga räntebärande skulder till 241 (244) Mkr. Belåningsgraden uppgick till 54 (53) procent av fastigheternas bokförda värde. Medelräntan var 6,9 (9,1) procent vid årsskiftet 1996/97 och durationen var 2,3 (2,0) år. För att hantera ränterisken eftersträvar Vasakronan att anpassa räntebindningen i upplåningen efter löptiderna i hyreskontrakten. STÖRRE BESLUTADE/PÅGÅENDE FASTIGHETSPROJEKT Beräknat Total fastighets- Region Ort, kvarter färdigställt Kommentarer investering, Mkr Syd Växjö, kv Växjö 10: Ombyggnad/renovering 60 Väst Göteborg, kv Nordstaden 28: Ombyggnad 61 Mellansverige Örebro, kv Tofsmesen Om- och tillbyggnad 42 Stockholm Stockholm, kv Murmästaren Ombyggnad 190 Stockholm, kv Tre Vapen 1998 Ombyggnad 140 Stockholm, kv Ladugårdsbron Ombyggnad 50 Ombyggnaden av gamla Sjöbefälsskolan i Göteborg följer högt ställda miljökrav från såväl Vasakronan som hyresgästen ÅF-koncernen. Det gäller bl a separering av rivningsmaterial, val av energisnålt kylsystem samt att plast genomgående undvikits. 10

13 RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR Bindningstider för ränta Mkr Ränta % , , , , , , , ,0 Totalt ,9 Bindningstiden inkluderar derivat. Vasakronan hade vid årsskiftet totala bekräftade kreditlöften på (10 600) Mkr. Utestående lån bestod av emitterade obligationer, Mkr, samt Mkr i utnyttjade kreditramar. EGET KAPITAL Vasakronan hade på balansdagen ett eget kapital om Mkr. Fritt eget kapital uppgick till 817 Mkr. Under året genomförde Vasakronan AB en fondemission på sammanlagt 3,6 miljarder kronor. Efter denna har Vasakronan AB ett bundet eget kapital om Mkr. Aktiekapitalet uppgår till Mkr. Antalet aktier är och de har ett oförändrat nominellt värde om kronor. Samtliga aktier har lika röstvärde. Analys av eget kapital Värdet av en fastighet kan teoretiskt sägas vara det diskonterade nuvärdet av framtida förväntade driftöverskott. Fastigheter har lång livslängd vilket försvårar bedömningen av de framtida betalningsströmmarna. Det är någorlunda enkelt att bedöma värdet av de kontrakt som redan finns tecknade medan det är mycket svårare att ha en uppfattning om vad framtida, ej ännu tecknade kontrakt kan ha för värde. Även driftkostnader är svåra att bedöma. Kostnader för framför allt underhåll kan variera avsevärt över tiden. Underhållet klassificeras mycket olika i olika fastighetsbolag då reglerna för aktivering respektive kostnadsföring ger utrymme för stora variationer. Vasakronans uppfattning är att 100 kr/m 2 är en rimlig långsiktig, genomsnittlig underhållskostnad och detta används i beräkningarna nedan. Även övriga förvaltningskostnader kan klassificeras olika mellan bolag och därmed påverka driftöverskottet. Kostnaden för förvaltning av fastigheterna kan klassificeras dels som direkt kostnad i fastighet vilket påverkar driftöverskottet dels som omkostnad som inte påverkar driftöverskottet. Vasakronan har klassificerat driftpersonalens arbete med tekniska installationer etc som del i den direkta driftkostnaden. Övriga kostnader för marknadsområden, regionkontor och huvudkontor är klassificerade som omkostnader. I nedanstående tabell har, förutom justering av underhållskostnader till 100 kr/m 2, justeringar gjorts för köpta respektive sålda fastigheter för att få ett årligt långsiktigt driftöverskott per region. JUSTERADE DRIFTNETTON Hyra enligt Driftnetto enligt Justerat under- Köpta/ Justerat årsredovisning årsredovisning håll,100 kr/m 2 sålda driftnetto Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Eliminering Total

14 Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex FASTIGHETSINDEX OCH 5-ÅRIG OBLIGATIONSRÄNTA Ovägt fastighetsindex För att göra en värdebedömning av fastigheterna i ett fastighetsbolag är det rimligt att på samma sätt värdera andra poster i balansräkningen som skulder finansiella instrument pensionsåtaganden finansiella tillgångar ev räntebidrag 5-årig obligationsränta 5-årig statsobligationsränta SO-01 (1030) Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex inkluderar aktiekursutvecklingen för samtliga marknadsnoterade fastighetsaktier. Hänsyn bör även tas till den skattebelastning som kommer att uppkomma som ett resultat av de framtida betalningsströmmarna vare sig det är i form av driftöverskott, försäljning av fastigheterna, betalning av räntor etc. Vasakronans avkastningsmål är en totalavkastning på eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus fem procentenheter. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. 5-årig Avkastningskrav ,0% 13,0% ,1% 14,1% ,9% 14,9% ,3% 12,3% En beräkning av krav på värdeförändring i fastighetsbeståndet kan då göras enligt följande: Mdr kr Eget kapital vid start 1/ ,5 Avkastningskrav 3 månader 1993, 13,0% 0,2 Avkastningskrav 1994, 14,1% 0,9 Betald utdelning ,3 Avkastningskrav 1995, 14,9% 1,1 Betald utdelning ,3 Extra utdelning ,2 Utdelning av aktierna i Vasakronan Krim AB 0,5 Utdelning av aktierna i Vasajorden AB 0,2 Extrautdelning 0,3 Avkastningskrav 1996, 12,3% 0,9 Beräknat eget kapital för att nå avkastningskravet 7,8 Eget kapital 31/ ,0 Differens 1,8 Vasakronan förvärvade den 1 oktober 1993 fastighetsbeståndet grundat på en värdering gjord i april Större delen av beståndet hade hyresavtal med återstående löptid som var tre år eller kortare, medellöptiden var cirka 18 månader. Fastigheterna förvärvades för 16,7 miljarder kronor vartill kom lagfartskostnader på 0,5 miljarder kronor. Detta gav beståndet ett bokfört ANALYS AV FASTIGHETSBESTÅNDET Region Prioriterade orter Oprioriterade orter Totalt Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Syd , , ,4 Väst , , ,9 Mellansverige , , ,7 Stockholm , , ,2 Nord , , ,5 Eliminering Totalt , , ,5 Omkostnader 210 Reavinster 144 Externa uppdrag 21 Resultat före avskrivningar

15 värde på 17,2 miljarder kronor. Fastigheterna i Vasakronan AB hade per den 31 december 1996 ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor. För att uppnå avkastningskravet bör beståndet ha ett marknadsvärde som efter skatt är minst 1,8 miljarder kronor högre. Vasakronans normaliserade driftnetto uppgår till Mkr. Med olika antaganden om marknadens avkastningskrav för Vasakronans fastigheter erhålls följande dolda övervärden efter avdrag med schablonskatt på 28 procent: Direkt- Latent Orealiserat avkastning Värde skatt eget kapital 10% 4,0 1,1 2,9 9% 6,0 1,7 4,3 8% 8,6 2,4 6,2 7% 12,0 3,4 8,6 6% 16,4 4,6 11,8 En marknadsvärdering av skulder och finansiella instrument vid det ränteläge som rådde vid årsskiftet 1996/1997 ger ett undervärde på 0,4 miljarder kronor varav 0,1 miljarder kronor är latent skatteavdrag. Övriga posters marknadsvärde överensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödet i den löpande förvaltningen var positivt och uppgick till 590 (949) Mkr. SOLIDITET Den synliga soliditeten uppgår till 37 (38) procent. PERSONAL Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1996 var 865 (910) personer, en minskning med 45 personer från Under året har det skett personalreduktioner i Vasakronan AB, bl a till följd av omstrukturering av fastighetsbeståndet och genomförda effektiviseringar. HÅKAN BRYNGELSON NY VD Håkan Bryngelson efterträdde den 1 september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den 22 mars 1996 för att bli finansminister. Claes Kjellander, vvd och Ekonomi- och finansdirektör, tjänstgjorde som t f VD under mellantiden. MEDELANTAL ANSTÄLLDA MODERBOLAGET Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1996 till (2 866) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 34 (50) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansnetto blev 261 (636) Mkr. Likvida medel var på balansdagen 718 (574) Mkr. Investeringarna under året uppgick till 646 (574) Mkr. Summa fastighetslån uppgick till (7 874) Mkr. Av dessa skulder var (3 690) Mkr kortfristiga och (4 184) Mkr långfristiga. Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till 4 (7) Mkr. Moderbolagets försäljning till andra koncernbolag exklusive fastigheter var 16 (22) Mkr. Vasakronan AB har, genom beslut vid extra bolagsstämma den 19 juni 1996, utdelat ytterligare 934 Mkr till Vasakronan Holding AB. Utdelningen utgör ett led i den renodling som skett av verksamheten genom att Vasakronan ABs dotterbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB överförts direkt till Vasakronan Holding AB. UTSIKTER FÖR Vasakronan AB Confortia AB Totalt Statsförvaltningen planerar fortsatta strukturförändringar och effektiviseringar under de närmaste åren. Under 1997 ska 14 procent av hyresportföljen omförhandlas. Inflationsutvecklingen under 1996 medför att ingen indexuppräkning av hyrorna kommer att ske under Sammantaget väntas hyresintäkterna minska Till följd av den refinansiering som genomfördes under 1996 förväntas en betydande förbättring av räntenettot Underhållsinsatserna kommer att sjunka under 1997 jämfört med Mot bakgrund av ovanstående väntas Vasakronans resultat för 1997, före resultat av fastighetsförsäljningar, att avsevärt förbättras. 13

16 KÄNSLIGHETSANALYS De viktigaste faktorerna som påverkar Vasakronans resultat bedöms vara hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållsnivå samt räntenivå. Resultateffekt Förändring 1997 före skatt %-enhet på årsbasis, Mkr Förändring av Hyresnivå +/ 1 % 4 Vakansgrad +/ 1 %-enhet 20 Driftkostnader +/ 1 % 5 Räntenivå +/ 1 %-enhet 33 UTDELNING Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en utdelning om 95 (300) Mkr. Utöver dessa 95 Mkr avser Vasakronan Holding AB dela ut ytterligare 205 Mkr. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt koncernens balansräkning den 31 december 1996 uppgick fritt eget kapital till 817 Mkr. Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte. Fritt eget kapital i moderbolaget är balanserade vinstmedel utdelning vid extra bolagsstämma fondemission årets resultat Summa, kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas I ny räkning balanseras Summa, kr Stockholm den 19 februari 1997 Rune Brandinger Ordförande Georg Danell Gerd Engman Maria Lilja Rolf Lydahl Knut Rexed Lars Wohlin Jörgen Nord Håkan Bryngelson Verkställande direktör Arbetstagarrepresentant Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 1997 Bertil Forsslundh Auktoriserade revisorer Göran Tidström 14

17 NYCKELTAL FASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea) Hyres- Drift- Fastighets- Under- Drift- Omkostkr/m 2 intäkter kostnader skatt håll överskott nader Region Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Totalt ) Hyres- Drift- Bokfört Direkt- Uthyrbar yta, intäkter, överskott, värde, avkast m 2 Mkr Mkr Mkr ning,% Region Syd ,4 Väst ,9 Mellansverige ,7 Stockholm ,2 Nord ,5 Eliminering Delsumma ,5 Omkostnader 210 Summa ,5 Reavinster 144 Externa uppdrag 21 Resultat före avskrivningar ) Exkl koncernkontorets omkostnader. 15

18 HYRESINTÄKTER Mkr Kvartal Kvartal Kvartal Rullande 12-månaders värde. RESULTAT EFTER FINANSNETTO Mkr Kvartal Kvartal Kvartal Rullande 12-månaders värde. INVESTERINGAR Mkr Kvartal Kvartal Kvartal Rullande 12-månaders värde. UNDERHÅLLSKOSTNADER Mkr Kvartal Kvartal Kvartal Rullande 12-månaders värde. VAKANSGRAD, YTA % Kvartal Kvartal Kvartal KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i Mkr om annat ej anges Fastighetsrörelsen Hyresintäkter Kostnader fastigheter Energi, vatten, bränsle, fastighetsdrift m m Fastighetsskatt 102 Underhåll, hyresgästanpassningar Driftöverskott Omkostnader Resultat fastighetsförsäljningar Resultat fastighetsrörelsen Externa uppdrag Intäkter Kostnader Resultat externa uppdrag Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivningar enligt plan Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Årets resultat ) Beräknad med 28 procents schablonskatt. RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING Tillgångar Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Fastigheter och anläggningar Övriga anläggningstillgångar Summa tillgångar Skulder och eget kapital Räntefria rörelseskulder Övriga kortfristiga skulder Pensionsskuld Övriga långfristiga skulder Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa skulder och eget kapital ) 16

19 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade uppgifter Bokfört värde Pågående projekt Lokalarea,1 000 m Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar Direktavkastning,% 10,5 11,3 11,8 Vakansgrad,% Taxeringsvärde Fastighetsskatt 102 Finansrelaterade uppgifter Resultat efter finansnetto Totalt kapital Sysselsatt kapital Eget kapital Avkastning på totalt kapital,% 8,3 9,3 9,3 Avkastning på sysselsatt kapital,% 9,4 10,4 10,6 Avkastning på eget kapital,% 3,2 7,4 8,9 Kassaflöde Likviditet Soliditet,% Belåningsgrad,% Nettoskuld/eget kapital, ggr 1,26 1,24 1,15 Räntebärande skulder/balansomslutning,% Räntetäckningsgrad, ggr 1,24 1,73 1,97 Genomsnittlig låneränta, 31/12,% 6,9 9,1 7,9 Duration låneportfölj, 31/12, år 2,3 2,0 1,4 Utdelning beslutad vid ordinarie bolagsstämma ordinarie utdelning 95 1) extra utdelning 150 Aktierelaterade uppgifter Resultat, kr/aktie Eget kapital, kr/aktie Ordinarie utdelning,kr/aktie 23,75 1) Extra utdelning, kr/aktie 150 Övrigt Medelantal anställda Antal aktier ) DEFINITIONER Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med sysselsatt kapital. Avkastning på totalt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med totalt kapital. Belåningsgrad. Summa fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning. Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus driftkostnader. I driftkostnader ingår ej omkostnader. Duration. Genomsnittlig återstående löptid med hänsyn tagen till slutförfall och eventuella räntebetalningar och amorteringar. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Justerad soliditet. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningarna justerad med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Justerat eget kapital. Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Kassaflöde. Rörelseresultat före avskrivningar plus finansiella poster. Lokalarea. Uthyrbar yta. Nettoskuld/Eget kapital. Räntebärande kort- och långfristiga skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Resultat per aktie. Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Sysselsatt kapital. Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld. Totalt kapital. Genomsnittlig balansomslutning. Vakansgrad. Andel outhyrd lokalarea. 1) Föreslagen utdelning.utöver dessa 95 Mkr avser Vasakronan Holding AB dela ut ytterligare 205 Mkr. 2) Resultat beräknat med 28 procents schablonskatt. 17

20 FÖRETAGSKULTUR Vasakronan startade sin operativa verksamhet Under de år som gått har företaget successivt utvecklats. Vasakronan har koncentrerat sitt innehav till kontorsfastigheter. Specialfastigheter, som t ex kriminalvårdsanstalter och fastigheter för lantbruksuniversitet, har skilts ut. Koncentrationen till kontorsfastigheter innebär att Vasakronan har valt ett marknadssegment där full konkurrens råder. Affärsmässighet Vasakronan förvärvade större delen av beståndet från staten i en period då den svenska fastighetsbranschen befann sig i en djup kris. Många anställda rekryterades från f d Byggnadsstyrelsen och stora insatser genomfördes inledningsvis för att utveckla en affärsmässig helhetssyn. En av företagets viktigaste uppgifter var att omförhandla s k lokalupplåtelser till hyreskontrakt. Utmaningen för Vasakronan bestod i att genomföra en professionell omförhandling av avtal på en svag marknad. Detta ställde stora krav på att lära känna kunderna och deras behov. Många gånger har uppgiften varit att effektivisera lokalerna. Gemensamt med hyresgästerna har nya lösningar diskuterats och i många fall har det erfordrats anpassningar av lokalerna. Även om vakansgraden har ökat har en stor del av kunderna, till följd av dessa insatser, valt att teckna hyreskontrakt med Vasakronan. Vid årsskiftet var i stort sett samtliga av de ursprungligen övertagna avtalen omförhandlade till marknadsmässiga villkor. Denna affärsmässiga inställning bland Vasakronans medarbetare är ett av de viktigaste inslagen i företagskulturen. Kvalitet till nytta för kunderna Inom Vasakronan bedrivs ett arbete med att höja kvaliteten i olika former. Arbetet bedrivs enligt TQM-modellen (Total Quality Management) och syftet är att öka kundnyttan och förbättra lönsamheten i Vasakronan. Ett viktigt mål är att kunderna är nöjda och ser långsiktigt på relationerna med Vasakronan. Vasakronans medarbetare deltog i en kvalitetsdag ledd av bolagets VD under Medarbetare, i olika funktioner, deltar i olika TQMprojekt. Exempel på TQM-aktiviteter som pågått eller startats under 1996 är projekt som syftar till att öka företagets kundorientering, sänka förbrukningen av värme, el och vatten, effektivisera underhållet, förbättra hanteringen av fel, skapa en koncerngemensam syn på etik, effektivisera ekonomirutinerna samt öka miljömedvetenheten. Icke-finansiella mål För att mäta även icke-finansiella parametrar genomför Vasakronan enkätundersökningar. Vasakronan har satt upp mål för utvecklingen fram till år 2000 över hur företaget ska uppfattas av kunder, medarbetare och övriga intressenter. Kunder Ett urval av Vasakronans kunder har deltagit i en enkätundersökning. Syftet har varit att mäta den kundupplevda kvaliteten och studera vilken kundupplevelse som gör kunderna nöjda. Utifrån 1995 års resultat satte Vasakronan sedan ett mål för kundernas inställning. Utfallet 1996 blev en liten förbättring jämfört med För andra året i rad blev Vasakronan tvåa i kvalitetsmätningen Sveriges Kundbarometer Nöjd Kundindex NKI bland tolv fastighetsföretag. Vasakronan fick NKI 68 (63) och branschettan Hufvudstaden fick 69 (66). Branschgenomsnittet var NKI 60 (58). Kunder Skulle ni kunna tänka er att hyra igen av Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Definitivt >60 Ja >35 Kanske,nej <5 ICKE-FINANSIELLA MÅL Medarbetare Känner du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Definitivt >60 Ja >35 Inte helt,nej <5 Övriga intressenter Hur känner du till Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Mycket väl >60 Väl >35 Mindre väl,inte alls <5 18

21 Medarbetare Vasakronans medarbetare har besvarat en personalenkät. Syftet har varit att lyfta fram de faktorer som har betydelse för att medarbetarna upplever att deras arbete har betydelse för att företaget ska nå sina mål, att medarbetarna trivs, kunderna blir nöjda och att Vasakronan når uppställda mål. För 1996 förbättrades resultatet något. Övriga intressenter Det är betydelsefullt att Vasakronans viktigaste intressenter inom kapitalmarknad, massmedia och politik har mycket goda kunskaper om företaget. En telefonundersökning har gjorts för att stämma av kunskapen om Vasakronan och hur företaget informerar dessa intressenter. En jämförelse har samtidigt gjorts med de viktigaste konkurrenterna. Under 1996 har kunskapen om Vasakronan ökat betydligt. Miljöarbete I undersökningarna har det framkommit att det finns ett stort engagemang för miljön både bland Vasakronans kunder och medarbetare. Det finns därför en strävan att ständigt bli bättre inom detta område. Vasakronan antog under 1996 en miljöpolicy. Den största påverkan som företaget utsätter den yttre miljön för är genom energi- och vattenförbrukning. Utsläpp begränsas till avloppsvatten och i någon mån rökgaser. Vasakronan använder främst fjärrvärme vid uppvärmning av fastigheterna. Sammanlagt förbrukades 316 GWh fjärrvärme under 1996 vilket motsvarar 87 procent av den totala energiförbrukningen för uppvärmning. Därutöver användes olja med en total förbrukning av m 3 eller 13 procent av energiförbrukningen. Direktverkande elenergi används inte. Uppvärmningen kräver motsvarande 112 kwh per m 2. Vasakronan förbrukade 267 GWh elenergi 1996 varav 50 procent var producerad med kärnkraft. Per m 2 motsvarar detta 85 kwh. Under 1996 användes totalt m 3 vatten i Vasakronans fastighetsbestånd. Vasakronans mål är att sänka kostnaden för förbrukning av värme, el och vatten med 15 procent från 1994 till 1997 räknat i fasta priser. I samarbete med Fastighetsägarförbundet och Kungliga Tekniska Högskolan bedrivs olika miljöprojekt som t ex miljövärdering av fastigheter, vilket innebär att man kartlägger var det Fr o m den 1 november 1996 går det att hitta lediga lokaler och fastigheter till salu på Vasakronans hemsida, förekommer farliga eller skadliga ämnen i byggnader, eventuell miljöbelastning på markområden och hur byggmaterial ska kunna ingå i ett kretsloppstänkande. Vasakronan bedriver dessutom ett arbete med att ersätta köldmedia med ozonskiktsvänliga produkter. Trainees Vasakronan har för andra året ett traineeprogram för yngre högskoleutbildade medarbetare. Dessa trainees genomgår under nio månader ett kvalificerat utvecklingsprogram. Efter denna tid erbjuds de arbete inom Vasakronan. Jämställdhet Av Vasakronans medarbetare är 25 procent kvinnor och 75 procent män. Fördelningen mellan kvinnor och män ska på sikt utjämnas. Inom företaget tas en årlig jämställdhetsplan fram för att främja jämställdheten. I traineeprogrammet är det flera kvinnor än män. ÅLDERSFÖRDELNING Vasakronan AB Kvinnor 61 år år år år år ÅLDERSFÖRDELNING Confortia AB Kvinnor 61 år år år år år Män Män

22 DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN STOCKHOLM HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE MALMÖ HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra GÖTEBORG HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Kontorshyresmarknaden Under 1996 ökade tillväxttakten inom delar av tjänstesektorn. Tydligast märks detta för fastighetsägarna i Stockholm och Göteborg. I Malmö börjar brobygget ge effekt på det lokala näringslivet. Intresset för kontorslokaler i innerstaden har ökat väsentligt. Detta främst beroende på inflyttningar från ytterområden. Brobygget i kombination med den pågående utbyggnaden av högskolan bör också på längre sikt ge en ökad efterfrågan. För orter med en kombination av universitet eller högskola och framgångsrika tjänsteföretag fortsatte lokalefterfrågan att stiga. Tydligast märktes denna trend i Umeå, Uppsala och Linköping. Den genomsnittligt höga vakanssituationen medför att det på många lokalmarknader fortfarande är köparens marknad, d v s att hyresgästerna styr villkoren. De fortsatta strukturförändringarna och effektiviseringarna inom den offentliga sektorn kommer att skapa nya vakanser, främst utanför storstadsregionerna. Begränsad nyproduktion Nyproduktionen av lokaler är fortsatt ytterst begränsad. Det medför att i stort sett all ökad lokalefterfrågan ger minskande vakanstal. Andelen hyreslediga, vakanta, kontorslokaler i Sverige var mot slutet av 1996 i genomsnitt 10 procent. Avvikelserna mellan olika marknader är fortfarande mycket stora. Hårt drabbade delmarknader har vakanser över 20 procent. I Göteborg sänktes vakanstalen marginellt under Hyrorna har ökat i välbelägna bra fastigheter. Kontorshyresnivån i Göteborgs city är nu kr/m 2. I Malmö märktes under 1996 en förstärkt efterfrågan på moderna kontorslokaler med centralt läge. I centrum av Malmö tecknades under slutet av 1996 nya hyreskontrakt med hyresnivåer upp till kr/m 2. Utanför de tre storstadsregionerna varierar hyresnivåerna vid nyteckning fortfarande från 600 upp till kr/m 2. Bra belägna kontor i de flesta av residensstäderna återfinns i den övre halvan av det angivna intervallet. Investerarmarknaden Investerarna på de olika fastighetsmarknaderna var relativt aktiva under Det gäller både den direkta och den, via Fondbörsen, indirekta fastighetsmarknaden. Investeringar har skett både från institutioner, börsbolag, enskilda företag och privatpersoner. I mindre omfattning har även utländska investerare visat intresse för svenska fastigheter och fastighetsföretag. Flera av sakförsäkringsbolagen har även under 1996 varit nettosäljare av fastigheter. En växande grupp av investerare är privatpersoner och mindre företag med god likviditet. De köper främst på mindre orter där direktavkastningsnivåerna är högre än i storstäderna. Även under 1996 skedde ett antal större strukturaffärer med likvid i form av bl a nyemitterade aktier. Hyresnivåerna stabiliseras Under 1996 bekräftades ytterligare tendensen från Hyresnivåerna vid såväl omförhandlingar som nyteckningar av hyresavtal har stabiliserats eller till och med stigit för ett antal av landets kontorshyresmarknader. Landets högsta kontorshyresnivåer finns i de inre delarna av Stockholms city. Topphyresnivån är nu kr/m 2, vid nyteckning av hyreskontrakt. Lägre direktavkastningskrav Den generella trenden under 1996 var att direktavkastningskraven fortsatte att justeras ned för kommersiella fastigheter i bra lägen med hög uthyrningsgrad och långa kontrakt. De lägsta direktavkastningsnivåerna på 5,0 6,0 procent noterades under 1996 vid överlåtelser av fastigheter i centrala Stockholm. I Göteborg var direktavkastningskraven högre. Exempel finns på överlåtelser med direktavkastningsnivåer på 20

23 UMEÅ HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE ,5 9 procent. Investerarnas intresse för Malmömarknaden har påtagligt förändrats under 1996 med följd att direktavkastningskravet sjunkit till cirka 6,5 procent. I residensstäderna varierar direktavkastningskraven mellan 9 och 12 procent. Vid överlåtelser av s k krisfastigheter förekommer fortfarande höga direktavkastningsnivåer Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra LINKÖPING HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE I Stockholm inom kv Murmästaren 3 har en omfattande ombyggnad för Länsstyrelsen påbörjats. Upprustningen sker etappvis och beräknas vara klar våren Underhålls- och investeringskostnaden uppskattas till cirka 190 Mkr Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra UPPSALA HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 21

24 Växjö REGION SYD Kristianstad EKONOMISKA DATA Hyresintäkter,Mkr Driftkostnader,Mkr Underhåll,Mkr Driftöverskott,Mkr Vakansgrad,yta,% Vakansgrad,hyra,% Bokfört värde,mkr Direktavkastning,% 11,4 12,1 12,2 LEDNINGSGRUPP Sten Gustavsson Regionchef Sven Johansson Ekonomichef Mikael Strand Fastighetsekonom Doris Persson Chefssekreterare Rolf Kristoffersson Chef,Byggadministration Åke Ljunggren MO-chef Malmö Mats Andersson MO-chef Kristianstad Jan Rosqvist MO-chef Växjö MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Kristianstad 95 Malmö 186 Växjö 189 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Kristianstad 125 Malmö 161 Växjö 112 Vasakronan Region Syd svarar för kontorsfastigheterna i Skåne län, Kronobergs län, Kalmar län, Gotlands och södra Hallands län. Regionen är organiserad i tre marknadsområden: Malmö, Kristianstad och Växjö. Regionkontoret är placerat i Malmö. Vasakronan Region Syd följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till Malmö, Kristianstad och Växjö, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Under senare delen av 1996 har efterfrågan på moderna kontor i Malmös centrala lägen stigit markant. En ökning i prisbilden har också kunnat skönjas. Framför allt är det beslutet om den kommande citytunneln, tillsammans med tidigare beslut om Öresundsbron och högskoleutbyggnaden, som förstärkt den regionala framtidstilltron. Representanter från företag i grannländerna Danmark och Tyskland börjar också visa ökat intresse för nyetableringar i Malmöregionen. Marknaden i Kristianstad präglas av stabilitet med ett begränsat utbud av lediga lokaler samtidigt som efterfrågan inte stiger i samma omfattning som i Malmö. Förväntningarna på 1997 är en tillväxt i privat tjänstesektor och då främst inom databranschen. Växjös hyresmarknad har återhämtat sig under 1996 och förväntningarna inför 1997 präglas av en viss optimism. I samband med att I 11-området utvecklas tillförs marknaden nya ytor vilka absorberas p g a ökad efterfrågan på kontor. Hyresnivåerna ökar svagt. Fastighetsmarknaden Under 1996 var fastighetsmarknaden i Malmö mycket het. Fastigheter för 3 miljarder kronor bytte ägare. Flera stora strukturaffärer av kommersiella fastigheter med totalpriser upp mot 500 Mkr har genomförts. Prisnivån för kommersiella fastigheter i bästa läge bedöms ha ökat med Malmö procent under året och direktavkastningskravet sjunkit till 6,0 7,0 procent trots det stora utbudet av fastigheter. I Kristianstad har det kommunalägda bostadsbolaget fortsatt att expandera. Andra affärer har främst genomförts av lokala aktörer. Två fastighetsbolag har under året avyttrat sina fastighetsbestånd på orten. Omsättningen har stigit under året men prisbilden är splittrad. För centrala fastigheter bedöms direktavkastningskravet pendla mellan 9 och 10 procent. I Växjö har omsättningen av kommersiella fastigheter varit mycket låg. Två centrala fastigheter bytte ägare under året; Blända 4 till en köpeskilling om 23 Mkr och Munken 14 till ett pris på 43 Mkr. Den senare affären motsvarar kr/m 2. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Syd omfattar totalt m 2 lokalarea. Fastigheterna är i huvudsak välbelägna och i hög grad anpassade för kundernas verksamhet. De största hyresgästerna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen och Domstolsverket. Verksamheten 1996 Vasakronan är en av de största aktörerna på lokalhyresmarknaden i södra Sverige, med tonvikt på Malmö, Lund, Kristianstad, Växjö, Kalmar och Halmstad. Verksamhetsåret har dels präglats av uthyrning, dels av omstrukturering. Under året har m 2 nyuthyrts vilket motsvarar hälften av den vakanta ytan vid årets början. Merparten av inflyttningen sker dock under 1997 varför vakanserna i år ökat i Malmö, Lund och Kalmar. I Kristianstad har vakanserna minskat. Som ett led i att koncentrera resurserna till Malmö, Kristianstad och Växjö har Vasakronan genomfört bolagets största omstruktureringsaffär i december 1996 då hela Blekinge-beståndet avyttrades till en lokal aktör för 278 Mkr. Under året har också tre fastigheter sålts i Ängelholm och Klippan för 57,5 Mkr. 22

25 I september förstärkte Vasakronan sin marknadsposition i Malmö genom förvärv av fastigheten Claus Mortensen 26 på Södergatan i Malmö för 36 Mkr. Större projekt Under hela 1996 har det pågått en förtätning och hyresgästanpassning för skattemyndigheten i kv Nora, Malmö. Totalt har m 2 berörts av ombyggnaden. I september var ombyggnaden av Hovrätten i kvarteren Neptun och Bastionen Nyköping i Malmö klar. Södra Kasernområdet i Kristianstad genomgår f n en förädling m 2 av Blomska förrådet har byggts om till moderna kontor. Ytterligare m 2 inom området kommer att byggas om för kommunal vuxenutbildning. Utvecklingen av byggnaderna inom området tillsammans med en integrering av Södra Kasern till stadskärnan under 1997 och tidigare nedlagda underhållsinsatser på orten har inneburit att Vasakronan har få vakanta ytor att erbjuda marknaden. Kasernområdet på I 11 i Växjö utvecklas i takt med att nya hyresgäster kontrakteras. Ambitionen är att bygga om de gamla kasernbyggnaderna till kontor. F n har cirka m 2 fått nya hyresgäster. Sex större projekt för ombyggnad till moderna kontor med hög standard startades upp under Under de närmaste åren kommer I 11 alltmer att integreras med omgivande stadsdelar genom nya tillfartsvägar och genom att motorvägen görs om till stadsgata. Malmö, Neptun 6. Hovrätt. Kristianstad, Kristianstad 4:6. Polis, häkte, åklagare. Växjö, Växjö 10:22. Försvaret, Smålands Reklambyrå, Lexicon, Intentia, Metria m fl. Hot och möjligheter Förväntningarna på Malmöregionens utveckling är stora. De främsta orsakerna är Öresundsbrons tillkomst, beslutet om en citytunnel och en ny högskola på den s k Universitetsholmen med totalt utbildningsplatser. Möjligen har fastighetspriserna ökat för snabbt till följd av detta. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Kronobergs Regemente Växjö Polismyndigheten Malmö Skattemyndigheten Malmö Räddningsverket Revinge/Lund Länsstyrelsen Malmö Malmö, Nora 11 och Karin 11. Skatteförvaltning, länsstyrelse. 23

26 Fastighetsinnehav Region Syd MARKNADSOMRÅDE MALMÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning MALMÖ Bastionen Nyköping 1, Malmöhusv / Hovrätt Claus Mortensen 26, Södergatan / Butik/kontor Gasklockan 3, Porslinsg 6, Malmg Polis, häkte Karin 11, Kungsg 13, Drottningg / Länsstyrelsen Neptun 6, Västerg / Hovrätt Nora 11, Kungsg 15, Drottningg / Skatteförvaltning Residenset 5, Adelg / Kontor/Civilförsvar Von Conow 57, Kalendeg 6-8, Själabodsg Läns- och tingsrätt ESLÖV Kyrkstöten 1, 2, 9, Västerlångg 50, Gröna Torg Tingshus Rådjuret 1, Föreningstorget / Polis KÄVLINGE Karaby 2:221, Monopolv LANDSKRONA Gamla Rådstugan 12, Rådhusg 1, Storg / Polis LUND Arkivet 1, Dalbyv 4, Arkivg / Arkiv Benzelius 1, Dag Hammarskjöldsv Kontor Dövstumskolan 11, Östervångsv 14, Linnég Skola Häradshövdingen 2, Byggmästareg / Tingshus Klostergården 2:10, S:t Larsområdet 1970/ Rehabilitering Päronet 14, Mellanvågsv / Revinge 1:14, Revinge 1971/ Räddningsskola Sandryggen 1, Järnåkrav Skatteförvaltning Spettet 3, Byggmästareg 1-3, Fjeliev / Polis Spettet 4, Slöjdg 2, Fjeliev Polis TRELLEBORG Vallgraven 2, Västerg Polis, häkte YSTAD Tidlösan 3, Kristianstadsv Polis Ystad 1, Österleden 13, Tingsg / Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Malmö MARKNADSOMRÅDE KRISTIANSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning KRISTIANSTAD Fakiren 3, Bokv 2A-2B Fängelset 5, Kanalg / Läns- och tingsrätt Hovrätten 20, 22, 24, Stora Torg 1851/ Försvaret Hovrätten 33, Västra Storg / Forthus Kristianstad 4:6, Ö Kaserng / Polis Kristianstad 4:28, Wendesg / Högskola Södra Kasern 1, Västra Storg 51 m fl 1750/ Skatteförvaltning HALMSTAD Brandvakten 1, Patrikshällsv 4, Södra v Polis Rudan 5, Bredg / Landstinget Sankt Nikolaus 19, Hospitalsv 1, Kyrkog / Länsstyrelsen Slottet 1, Södra v Tingshus Svartmunken 1, Seminarieg Skatteförvaltning HELSINGBORG Polisen 1, Carl Krooks Gata / Polis, häkte HÄSSLEHOLM Kornet 2, Järnvägsg 1 Rundelsg / Polis, häkte Tingsbacken 9, 11, Röingeg / Tingshus SIMRISHAMN Samskolan 1, Storg Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 28 lokalarea Summa Marknadsområde Kristianstad

27 MARKNADSOMRÅDE VÄXJÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning VÄXJÖ Dacke 4, Linnég Skatteförvaltning Gripen 2 m fl, Norra Esplanaden, Linnég Kontor/bostäder Gunnar Gröpe 8, Kronobergsg 9, Kungsg / Länsstyrelsen Snörmakaren 1, Hjalmar Petrisv / AMI Tullen 13, Västerg Polis Växjö 10: / F d regemente GOTLAND Arkivet 1, Visborgsg Arkiv Geten 1, Artillerig 2 a Tingshus Hotellet 10, 12, Strandg / Länsstyrelsen Mullvaden 41 m fl, Östra Hanseg / Skatteförvaltning Slite Vägmark 1:3, Kornbrunnsg Kuststation Tjädern 9, Norra Hanseg 2 b Polis Väduren 8, Herkulesv AMI, utbildning KALMAR Lärkan 1, Smålandsg / Tingshus Valfisken 1, Malmbrog / Polis Valfisken 2, Malmbrog / Länsstyrelsen LJUNGBY Björklunden 5, Storg / Tingshus Norra Ljungkullen 7, Södra Torgg Polis OSKARSHAMN Koltrasten 3, Stadsparken 1950/ Tingshus Venus 11, Slottsg Polis VIMMERBY Almen 13, Kungsg / Polis VÄSTERVIK Paradiset 19, Brunnsg / Polis Syrenen 1, Fabriksg / Tingshus ÄLMHULT Lejonet 4, Södra Esplanaden / Polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 7 lokalarea Summa Marknadsområde Växjö TOTALT REGION SYD Kristianstad, Hovrätten 20, 22, 24. Stora kronohuset, Underhållsregemente Syd. Växjö, Dacke 4. Skatteförvaltning. 25

28 REGION VÄST Karlstad EKONOMISKA DATA Hyresintäkter,Mkr Driftkostnader,Mkr Underhåll,Mkr Driftöverskott,Mkr Vakansgrad,yta,% Vakansgrad,hyra,% Bokfört värde,mkr Direktavkastning,% 11,9 11,7 13,9 LEDNINGSGRUPP Rolf Åkerman Regionchef Elvy Molander Ekonomichef Bo Törnkvist MO-chef Göteborg Gunnar Björklund MO-chef Uddevalla Björn Söderlund MO-chef Jönköping Leif Andersson MO-chef Karlstad MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Jönköping 124 Uddevalla 103 Karlstad 113 Göteborg 141 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Jönköping 105 Uddevalla 62 Karlstad 84 Göteborg 125 Vasakronan Region Väst svarar för kontorsfastigheterna i Göteborgs och Bohus län, Värmlands, Skaraborgs, Älvsborgs, Jönköpings och norra Hallands län. Regionen är indelad i fyra marknadsområden: Göteborg, Uddevalla, Jönköping och Karlstad. Regionkontoret är placerat i Göteborg. Vasakronan Region Väst följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till tre större orter, Göteborg, Jönköping och Karlstad, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresnivåerna i Västsverige har under året stabiliserats och vakansgraderna är i genomsnitt 10 procent. På de största orterna noteras en viss uppgång av hyrorna i bästa läge, framförallt i Göteborg. En tendens är att skillnaden i hyresnivåer ökar mellan välbelägna bra fastigheter och mindre bra fastigheter i ytterområden. Det är färre disponibla lokalareor i Jönköping och Karlstad och vakansgraderna varierar mellan 7 och 9 procent. I Göteborg sjunker vakansgraden och är nu cirka 10 procent. Fastighetsmarknaden I Göteborg har aktiviteten på fastighetsmarknaden blivit högre. Ett flertal aktörer på fastighetsmarknaden prioriterar bl a Göteborg. Prisnivån ökar långsamt. Främst har AP-Fastigheter stärkt sin ställning genom förvärv av centralt belägna fastigheter. I Karlstad och Jönköping ökar intresset och några fastighetsaffärer har skett på respektive ort med lokala köpare. Utbudet av fastigheter har blivit större på de flesta mindre orter men trots detta ökar intresset för Vasakronans bestånd då den strategiska inriktningen blir mer och mer känd. Fastighetsbeskrivning Regionens fastighetsbestånd omfattar m 2 lokalarea. I Göteborg är de flesta fastigheterna belägna i bra s k B-lägen. Uddevalla I Karlstad är Vasakronan den största Göteborg Jönköping fastighetsägaren på lokalmarknaden med fastigheter ko centrerade till Klaraområdet. Där finns bl a kv Karolinen, som är regionens största fastighet med en lokalarea på m 2. I Jönköping är beståndet koncentrerat till västra centrum, där Vasakronan dominerar marknaden på kontorslokaler. Fastigheterna är generellt väl underhållna. Verksamheten 1996 Huvuddelen av hyreskontrakten är omförhandlade och kontraktstiderna är nu i genomsnitt drygt fyra år. Fastigheterna på Rosenlunds- respektive Ekelundsgatan i Göteborg, m 2, blev disponibla fr o m halvårsskiftet 1996 då skattemyndigheten flyttade. Intensiv uthyrningsverksamhet under året har medfört att m 2 kontorsarea har kontrakterats. Före detta Sjöbefälsskolan i Göteborg, m 2, har fr o m december 1996 hyrts ut till ÅF-koncernen. Omvandlingen av Karolinen i Karlstad till nytt tjänstecentrum fortsätter. På I 17-området i Uddevalla har ytterligare cirka m 2 hyrts ut. I linje med Vasakronans strategiska inriktning har koncentration mot Göteborg, Karlstad och Jönköping påbörjats. Totalt har fastigheter för 80 Mkr avyttrats under året. Större projekt Projektverksamheten har till största delen gällt hyresgästanpassningar med bl a följande projekt: ombyggnad av f d Sjöbefälsskolan i Göteborg ombyggnad av polishus i Skövde ombyggnad av Karolinen i Karlstad ombyggnad av kontorshus på Ekelundsgatan i Göteborg för bl a Handelshuset Ekman & Co nybyggnad av fordonshall åt Räddningsverket i Skövde. 26

29 Omstrukturering Efter det att den strategiska inriktningen fastställdes 1995 har fastigheter för cirka 170 Mkr avyttrats och förhandlingar pågår beträffande ett stort antal fastigheter. Fastigheterna Spinnaren 5 i Varberg och Tältet 17 i Falkenberg har avyttrats till Pneu AB. F d Landaskolan i Kristinehamn har avyttrats till Landahuset AB och Tullstationen i Hån har avyttrats till Depoci Bostads AB. Fastighetsbeståndet i Göteborg har utökats med cirka m 2 då SAFs fastighetsbestånd i Göteborg har förvärvats. Hot och möjligheter På grund av intensiv uthyrningsverksamhet under året kommer vakansgraden i regionen att sjunka. Fastighetsresultatet kommer tillfälligt att sjunka under 1997 till följd av omfattande hyresgästanpassningar för att ta emot nya hyresgäster på cirka m 2. Göteborg, Inom Vallgraven 17:3. Föreningsbanken, Advokatfirman Ljung & Co, Grönfelts Advokatbyrå, Rosenquist Reklam, Regionåklagaren. Jönköping, Götaland 3. Jordbruksverket, Skogsstyrelsen, skatteförvaltning. Göteborg, Inom Vallgraven 60:8. Handelshuset Ekman & Co, Vasakronan m fl. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Polismyndigheten Göteborg Invandrarverket Göteborg Länsstyrelsen Karlstad Polismyndigheten Jönköping Jordbruksverket Jönköping Karlstad, Karolinen 1. Räddningsverket, Pliktverket, CAP Gemini, WM-data, NETnova, Clarahälsan m fl. 27

30 Fastighetsinnehav Region Väst MARKNADSOMRÅDE GÖTEBORG Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning GÖTEBORG Brämaregården 37:1, Vågmästareg Polis Heden 705:14, Skåneg / Polis, häkte Inom Vallgraven 17:3, Drottninggat Inom Vallgraven 60:8, Ekelundsg Inom Vallgraven 69:5, Rosenlundsg Kvillebäcken 61:7, Turbing Industri Lorensberg 4:1, Geijersg / Landsarkiv Lorensberg 55:3, Södra v Tingshus Masthugget 4:5, Tredje Långg Polis Nordstaden 28:2, Kvarnbergsg /1970/ Tuve 86:13, Generatorsg Industri ALINGSÅS Hoppet 6, Norra Strömg 8, / Polis Tigern 4, Södra Ringg Tingshus KUNGÄLV Notarieängen 8, Ytterbyv / Polis MÖLNDAL Juristen 4, Torgg Polis Livered 1:329, Streteredsv 1964/ Flyktingsluss STENUNGSUND Stenung 106:7, Göteborgsv / Tingshus VARBERG Renen 10, Norrdalsg / Skola Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Göteborg MARKNADSOMRÅDE UDDEVALLA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning UDDEVALLA Bastionen 17, Bastionsg Folkskolan 2, Lagerbergsg Polis, häkte Halla-Stenbacken 1:91, Västgötav F d regemente STRÖMSTAD Hummern 3, Skolg / Tingshus Skogar 1:52, Svinesund Tullexp TROLLHÄTTAN Jordsten 4, Klintv / Polis Älvkvarnen 1, Drottningg Tingshus VÄNERSBORG Haren 3, Edsv /1963/ Specialskola Palmen 8, Norra g 5, 7 Hamng /1975/ Polis Poppeln 7, Drottningg 4-6, Residensg 20, Hamng 1942/1980/ Sälgen 14, Drottningg ÅMÅL Gladan 5, Norra Långg Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Uddevalla MARKNADSOMRÅDE JÖNKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning JÖNKÖPING Guvernören 1, Hamng 4, Vallg 7, Brunnsg / Polis, häkte Götaland 3, Vallg

31 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning EKSJÖ Boken 12, Sofieholmsg / Tingshus Starabolet 4, Regementsg Polis FALKÖPING Länsmannen 1, Trädgårdsg Polis Yxan 1, Fredriksbergsv Tingshus LIDKÖPING Tingshuset 1, Esplanaden Tingshus Valhall 8, Mellbyg 5, Götg, Vinbergsg / Polis MARIESTAD Apeln 18, Stockholmsv Tingshus Fiskgjusen 2, Oxv 1, 3, Tegelv / Polis Fiskgjusen / Polis, häkte Länsstyrelsen 1, Hamng Pluggen 7, Förrådsg SKÖVDE Merkurius 1, Prinsg Polis Rönnen 8, Skolg Tingshus Skövde 5: /1990/ Räddningsskola TIDAHOLM Fjalar 5, Norra Kungsv Polis NÄSSJÖ Vakten 1, Söderg Polis VETLANDA Balder 8, Emigrantg Polis VÄRNAMO Rosen 1, Storg Polis Tingshuset 1, Kyrktorget Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Jönköping MARKNADSOMRÅDE KARLSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning KARLSTAD Bryggaren 10, Bryggareg Freja 12, Drottningg Polis, häkte Gäddan 7, Drottningg Karolinen 1, Våxnäsg Mätaren 3, Bryggareg Rättvisan 1, Malmtorget Bryggareg / Örnen 3, Västra Torgg Tingshus ARVIKA Lagmannen 2, Parkg Tingshus Turbinen 5, Styckåsg Polis EDA Norra Ämterud 1: Tullexp FILIPSTAD Trasten 7, Viktoriag Polis HAGFORS Borgmästaren 4, Dalav / Polis KRISTINEHAMN Renen 1, Kungsg / Tingshus Uroxen 11, Kungsg / Tingshus Uroxen 15, Kungsg Polis SUNNE Leran 3:34, Domarev Tingshus Sundsvik 3:10, Långg Polis ÅRJÄNG Åsen 1, Tingsg Tingshus, polis Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Karlstad TOTALT REGION VÄST

32 REGION MELLANSVERIGE EKONOMISKA DATA Hyresintäkter,Mkr Driftkostnader,Mkr Underhåll,Mkr Driftöverskott,Mkr Vakansgrad,yta,% Vakansgrad,hyra,% Bokfört värde,mkr Direktavkastning,% 12,7 14,0 13,8 LEDNINGSGRUPP Jan-Peter Jonsson Regionchef Leif Rytter Ekonomichef Kjell Hultgren MO-chef Örebro Sture Caesar MO-chef Uppsala Vakant MO-chef Norrköping Mikael Forsberg MO-chef Linköping MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Linköping 77 Norrköping 134 Örebro 196 Uppsala 201 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Linköping 62 Norrköping 114 Örebro 182 Uppsala 163 Vasakronan Region Mellansverige svarar för kontorsfastigheterna i Örebro, Västmanlands, Uppsala, Dalarnas, Östergötlands och Södermanlands län. Regionen omorganiserades vid årsskiftet 1996/97 till fyra marknadsområden för att följa de prioriterade orterna: Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping. Regionkontoret är placerat i Örebro. Vasakronan Region Mellansverige följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som innebär att fastighetsbeståndet koncentreras till de fyra större orterna, Örebro, Uppsala, Norrköping, och Linköping, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden för kontor är fortsatt stabil i Mellansverige. Tillväxten och efterfrågan är bättre och starkare i Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping än på övriga orter. I Örebro präglas marknaden av ett mindre antal stora, ganska stabila fastighetsägare. Efterfrågan är störst på mindre kontorslokaler av modern standard. Vakansgraden är förhållandevis låg. Uppsala har haft en positiv utveckling under Efterfrågan på centralt belägna kontorslokaler har ökat och därmed förväntas hyresnivåerna stiga i takt med att vakanserna minskar i innerstaden. Framgångsrika tjänsteföretag tillsammans med Uppsala Universitet bidrar till ökad tillväxt och investeringsintresse. I Norrköping är det fortfarande höga vakanser på lokalhyresmarknaden. Fastighetsägarna i staden fortsätter arbetet med att förädla de centralt belägna industrilokalerna till moderna kontorslokaler och lokaler för den planerade högskolan. Linköpings ställning som utvecklingscentrum stärks kontinuerligt. Universitetet och ett aktivt näringsliv ger en ökad efterfrågan på moderna lättillgängliga lokaler. Vakanserna förväntas inte öka nämnvärt. Fastighetsmarknaden Örebro Aktiviteten på fastighetsmarknaden är fortsatt låg Linköping Norrköping för kontorsfastigheter inom regionen. Det som köps och säljs är framför allt bostadshyreshus och småhus. En del strategiska omstruktureringar av fastighetsbolagens bestånd har genomförts. Prisbilden baseras uteslutande på fastighetens kontraktsportfölj. Förväntningar om värdetillväxt har inte fått något större genomslag ännu men bedöms påverka prisnivåerna framför allt i universitetsstäderna Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Mellansverige omfattar m 2 lokalarea varav huvuddelen utgörs av centralt belägna kontorslokaler. Fastigheterna är idag belägna på 35 orter. Ungefär två tredjedelar av regionens bedömda fastighetsvärden finns i de fyra huvudorterna Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping. I enlighet med Vasakronans strategi kommer fastighetsbeståndet successivt att koncentreras till dessa fyra orter. Kontraktsportföljen är jämnt fördelad över kommande sex-årsperiod. De största hyresgästerna är Polismyndigheten, Skattemyndigheten, Länsstyrelsen, Vägverket och Statistiska Centralbyrån. Tillsammans står de för cirka hälften av regionens hyresintäkter. Vakansgraden förväntas ligga kvar kring 5 procent. Allteftersom lokalbehovet för hyresgäster inom den offentliga sektorn minskar, utökas kontraktportföljen med hyresgäster från den privata tjänstesektorn. Verksamheten 1996 Omförhandlingar av s k upplåtelser till civilrättsliga hyreskontrakt för statliga myndigheter har under året gått in i en avslutningsfas och dessa förhandlingar är nu genomförda. Uppsala 30

33 Omförhandlingarna har bl a resulterat i effektivare lokaler med mindre lokalyta per anställd, vilket i sin tur medfört betydande kostnader för hyresgästanpassningar utöver det planerade underhållet. Under året har arbetet dessutom koncentrerats till att bibehålla låga vakanser genom att hyra ut friställda lokaler till främst hyresgäster verksamma inom tjänstesektorn och det lokala näringslivet. Under året har 13 fastigheter sålts för en köpeskilling av 95 Mkr. En kontors- och butiksfastighet om m 2 har förvärvats i centrala Örebro till en köpeskilling av 24 Mkr. Linköping, Blandaren 17. Polis, skatteförvaltning. Större projekt Det största projektet är om- och tillbyggnad av Birgittaskolan i Örebro som kommer att färdigställas under sommaren Under 1996 har anpassning och effektivisering av kontorslokaler ägt rum för bl a SCB i Örebro, Skattemyndigheten och polisen i Uppsala. I Linköping pågår utredning om exploatering av kv Djäknen för kontors- och bostadsbebyggelse. Hot och möjligheter De offentliga myndigheternas omstruktureringar och effektiviseringar med stora besparingskrav leder till ett minskat lokalbehov vilket i sin tur ger en möjlighet till en bredare hyresgästsammansättning. De nya hyresgästerna kommer huvudsakligen från det lokala näringslivet. Intresset för kvalitet och miljöfrågor ökar påtagligt hos Vasakronans kunder. Norrköping, Oxelbergen 1:2. Invandrarverk, luftfartsverk. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Statistiska Centralbyrån Örebro SMHI Norrköping Sjöfartsverket Norrköping Statens Livsmedelsverk Uppsala Polismyndigheten Norrköping Örebro, Repslagaren 20. Länsstyrelse, CBM, Vasakronan, White Arkitekter, Wasa. Uppsala, Dragarbrunn 18:9. Folksam, Consulting m fl. 31

34 Fastighetsinnehav Region Mellansverige MARKNADSOMRÅDE ÖREBRO Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning ÖREBRO Eriksberg 2, Eriksbergsg / Ekeskolan Gasverket 1, Storg / Skatt, Varsam Motorik, CSN, RSV Dataservice m fl Grenadjären 2, Grenadjärsstaden 1910/ Confortia, NTG Hållstugan 8, Kungsg 5, Stortorget Consulting AB, Holmqvist Optik, Magnussons Färg, frisörsalong m fl Lantmäteriet 1, Klosterg 36, Järnvägsg / Polis, häkte, åklagare Repslagaren 20, Stortorget / Länsstyrelse, CBM, White Arkitekter, WASA, Vasakronan m fl Tofsmesen 1, Oskarsv / Birgittaskolan Tullen 8, Tullen 16, Magasinsg / SCB, Desert AB, SEKO, Metria, garage HALLSBERG Höjden 2, Östra Storg Skatt, Postfastigheter, LAN, kronofogde m fl Vågen 1, Östra Storg / Tingsrätt KARLSKOGA Hantverkaren 1, Värmlandsv 25, / Polis, tingsrätt, kronofogde, åklagare LINDESBERG Kyrkokvarteret 11, Prästg Polis, skatt, kronofogde, åklagare GNESTA Gnesta 2:85 m fl, Tangov, Sambav Elevhem, Åsbackaskolan Gnesta 42:12, Åsbackaskolan 1950/ Åsbackaskolan Sigtuna 2:276, Vässlev, Hermelinstigen Elevhem, Åsbackaskolan ESKILSTUNA Vapnet 2, Rothoffsv Mark Vipan 14, Nyg Polis Vägbrytaren 1, Kungsg Fortverket, Confortia, WM-data m fl STRÄNGNÄS Eldsund 6:5, Regementsg P10/Fo 43 Mässen 2, Regementsg P10/Fo 43 VÄSTERÅS Norna 21, Västgöteg Polis, häkte Olympia 3, Skepparbacken 3-5, del av ca Riksantikvarieämbetet, Confortia, kommunen m fl Phyllis 1, Hållg Skogsvårdsstyrelsen Phyllis 2, Lantmäteribacken Frontec konsulter m fl Slottsträdgården 2, Slottsvretsg 4, del av Länsstyrelsen Västerås 1:227, Mälarg 2, Ö Hamnen 1983/ Tullen Översten 2, Regementsg S 1/ FO 47 FAGERSTA Dalia 1, Daliav Polis KÖPING Botulf 4, Hultgrensg Polis, åklagare Embla 4, Esplanaden Tingsrätt SALA Folkskolan 2, S Esplanaden Tingsrätt, åklagare Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Örebro

35 MARKNADSOMRÅDE UPPSALA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning UPPSALA Dragarbrunn 14:5, Svartbäcksgatan Kontor, butiker, garage Dragarbrunn 18:9, Stora Torget Butiker, bostäder, kontor Dragarbrunn 21:1, Järnvägspromenden Vasakronan Kungsängen 16:6, Hamnesplanaden 1-3, Livsmedelsverket, länsstyrelse, skatt, lantmäteri, Charles River m fl Kvarngärdet 25:4, Storg Stiftelsen Musik i Uppland Kvarngärdet 27:3, Salag Polis, häkte Kåbo 5:4, D Hammarskjöldsv 11, / Vägverket, Uppsala Universitet m fl HÅBO Rölunda 1: Kungliga Biblioteket ENKÖPING Centrum 33:1, Korsängsg Polis, tingsrätt, åklagare, kommunen m fl NORRTÄLJE Tullen 6, Esplanaden Polis, skatt, kronofogde TIERP Tierp 27:7, Torgg Polis Tierp 173:1, Gävleg / Skatt, tingsrätt UPPLANDS-BRO Aske 1:2, Aske kursgård 1807/ AMS FALUN Badhuset 11, Kristineg Polis, häkte Kansliet 20, Nybrog 20, Åsg 38, Trotzg 35, / Länsstyrelsen, Vägverket, Lantmäteriet, Previa m fl Tingshuset 10, Tingshusg / Tingsrätt BORLÄNGE Bordet 1, Mjälgav AMI, länsarbetsnämnden Intagan 1, Röda v / Vägverket Tyr 10, Walling / Polis, lantmäteri, åklagare AVESTA Abborren 13, Kungsg Polis, åklagare HEDEMORA Älgen 1, Stureg Tingsrätt Örebro, Lantmäteriet 1. Polis, häkte, åklagare. Uppsala, Dragarbrunn 14:5. Åklagare, Uppsala Universitet, Nigab, SPC-Bo, apotek m fl. 33

36 Fastighetsinnehav Region Mellansverige Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning LUDVIKA Oden 4, Storg Tingsrätt Tjädern 18, Engelbrektsg Polis, skatt, åklagare MORA Stranden 20:2, Millåkersg / Polis, LRF, åklagare, kommunen m fl ORSA Hästen 10, Järnvägsg Polis, arbetsförmedling, kommunen m fl SÄRNA Särnabyn 2:1, Starrbacksv Polis Särnabyn 12:2, 12:7 1938/ Tingsrätt, AssiDomän Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Uppsala MARKNADSOMRÅDE NORRKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning NORRKÖPING Blomman 12, S Promenaden / Tingsrätt Oxelbergen 1:2, Vikboplan 7, Invandrar-, Luftfartsverk Presidenten 1, Slottsg / Sjöfartsverk, KVS, skatt, Sema Group m fl Stinsen 1, Stockholmsv Polis, häkte Taktpinnen 1, Folkborgsv / SMHI, KVS, Servum, Galaxen Ventilation m fl NYKÖPING Borgaren 18, Stora Torget / Skatt, Länsstyrelse, RSV Data, Invita Service m fl Brädgården 2, Folkungav 2, / Polis, tings- och länsrätt, häkte, åklagare KATRINEHOLM Alen 5, Storg Tingsrätt Hjorten 1, Djulög Polis VALDEMARSVIK Läxan 9, Storg Polis FINSPÅNG Telegrafen 2, Stationsv Polis Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Norrköping

37 MARKNADSOMRÅDE LINKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning LINKÖPING Amasonen 2, Östgötag Länsstyrelsen Blandaren 1, S:t Larsg / Kommunen, Mandator m fl, bostäder, butiker Blandaren 14, S:t Larsg 11, 13, / Kontor, garage, bostäder, butiker Blandaren 17, Repslagarg Polis, skatt, garage Djäknen 3, Drottningg / Kommunen Exit m fl Djäknen 5, Linnég Kommunen, Linköpings studenters IF m fl Malmen 2:8 1984/ Flygvapenmuseum MJÖLBY Rättvisan 7, Lagmansg / Tingsrätt Väljaren 10, Kungsv / Polis, skatt MOTALA Ingenjören 6, Järnvägsparken Polis, skatt, åklagare Övrigt <500 m 2 Totalsumma, lokalarea Summa Marknadsområde Linköping TOTALT REGION MELLANSVERIGE Norrköping, Taktpinnen 1. SMHI, KVS, Servum, Galaxen ventilation. Linköping, Blandaren 1. Linköpings kommun, Mandator, bostäder m fl. 35

38 Stockholm REGION STOCKHOLM EKONOMISKA DATA Hyresintäkter,Mkr Driftkostnader,Mkr Underhåll,Mkr Driftöverskott,Mkr Vakansgrad,yta,% Vakansgrad,hyra,% Bokfört värde,mkr Direktavkastning,% 8,2 9,3 10,0 LEDNINGSGRUPP Christer Alvemur Regionchef Curt Emilsson Ekonomichef Lars Pettersson Chef,Byggadm Bengt Börjesson Fastighetsutveckling Tore Klevby MO-chef Norr Svante Torell MO-chef Öster Mats Carlsson MO-chef City Anders Andersson MO-chef Väster MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Öster 350 City 306 Norr 253 Väster 246 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Öster 290 City 348 Norr 214 Väster 291 Vasakronan Region Stockholm svarar för fastigheterna i Stockholms län med undantag för Norrtälje. Regionen är organiserad i fyra marknadsområden: Marknadsområde Norr för Norrort och Solna, Marknadsområde Öster för Östermalm samt Lidingö, Marknadsområde City för Stockholms city, Vasastaden, Gamla stan, Södermalm och Söderort samt Marknadsområde Väster för Kungsholmen och Västerort. Vasakronan Region Stockholm strävar efter att genom förädling av det nuvarande fastighetsbeståndet samt köp och försäljning erhålla en ställning som en av de ledande fastighetsaktörerna på Stockholms fastighetsmarknad. Lokalhyresmarknaden Vakanserna har stadigt minskat i de mest attraktiva delarna av Stockholms innerstad. I city finns ett begränsat utbud av större sammanhängande lokalytor lediga för uthyrning. I kombination med ökade hyresnivåer har detta resulterat i att även malmarna fått ta del av uppgången på hyresmarknaden. Topphyrorna är nu kr/m 2 för kontorslokaler i den mest attraktiva delen av city. Fastighetsmarknaden Uppgången på Stockholms fastighetsmarknad fortsatte under Ränteläget i kombination med den ökade tilltron på fastigheter som placeringsform har pressat ner direktavkastningsnivåerna till 5 6 procent för kommersiella fastigheter i de mest attraktiva lägena. Aktiva aktörer på köpsidan har bl a varit Trygg-Hansa, FFNS, AMF-p och Klövern. Även utländska investerare visade intresse för Stockholmsmarknaden. Fastighetsbeskrivning Vasakronans bestånd i Stockholm omfattar m 2 lokalarea främst generella kontorslokaler. Beståndet är i huvudsak beläget inom Stockholms stad, men bolaget har även fastigheter i ett tiotal kranskommuner. I Stockholms innerstad finns Vasakronan representerat inom samtliga stadsdelar. En av de mest centralt belägna fastigheterna är Sverigehuset på Hamngatan. Fastighetsbeståndet inom Vasastaden och Kungsholmen karaktäriseras av citynära lägen med goda kommunikationer. På Kungsholmen och Östermalm är Vasakronan den dominerande fastighetsägaren med stora förvaltningsobjekt som Polishuset kv Kronoberg, Rådhuset samt kv Garnisonen. Utanför tullarna finns ett antal större centralt belägna objekt i bl a Liljeholmen, Solna, Sollentuna och Huddinge. De stora markområdena på bl a Järvafältet, Hägernäs i Täby samt Tumba bedöms ha goda utvecklingsmöjligheter efter planläggning. Verksamheten 1996 Pågående upprustningsarbeten präglade till stor del verksamheten under år Sammanlagt satsades 555 Mkr i investeringar och underhåll (exkl fastighetsförvärv). De investeringsbeslut som togs under året leder till att stora satsningar för att bibehålla fastigheternas attraktivitet på marknaden kommer att göras även kommande år. Även förädlingsarbetet av de stora markområdena har fortsatt under En väsentlig del av hyreskontrakten har omförhandlats. I stort sett alla upplåtelser från f d Byggnadsstyrelsen är nu omtecknade som hyresavtal med varierande kontraktstider. Ett intensivt uthyrningsarbete har resulterat i att avtal tecknats och att lediga lokaler fått nya hyresgäster. Några större vakanser har uppkommit efter avflyttningar under året. Under året såldes bl a kv Aurora i Gamla Stan till Riksdagens förvaltningskontor för 39 Mkr. Dessutom genomfördes en försäljning av en fastighet på Djurgården i samband med en bytesaffär med Stockholms Stad beträffande diverse markområden. Större projekt Inom kv Murmästaren på Kungsholmen har en omfattande ombyggnad påbörjats för Länsstyrelsen. Upprustningen sker etappvis och beräknas vara färdigställd 36

39 våren Den totala underhålls- och investeringskostnaden uppskattas till 190 Mkr. Inom kv Kronoberg på Kungsholmen har en sal för massmediala mål samt lokaler för Citypolisen iordningställts under I kv Pegasus på Slottsbacken har, efter en genomgripande ombyggnad, Kungliga Myntkabinettet och Det Naturliga Steget m fl flyttat in. Den totala investeringen uppgick till drygt 50 Mkr. Under 1996 färdigställdes den näst sista etappen av upprustningen av Försvarets Materielverks lokaler på Gärdet. Upprustningen fortsätter under 1997 och omfattar totalt cirka 140 Mkr. Västerortspolisen flyttade till sommaren in i ny- och ombyggda lokaler i kv Tegen i Solna. Investeringen uppgick till 130 Mkr. Hot och möjligheter De höga hyresnivåerna i Stockholms city förväntas leda till att intresset ökar för övriga innerstaden samt goda kommunikationslägen i ytterstaden och kranskommunerna, vilket gynnar Vasakronan. Allt större krav ställs på lokalens utformning och effektivitet. De investeringsprojekt som nu pågår inom Region Stockholm syftar till att öka flexibiliteten så att lokalerna lätt kan anpassas efter marknadens önskemål. De största uthyrningsprojekten under kommande år är Oxenstiernan på m 2 inom kv Garnisonen på Östermalm och kv Primus på Lilla Essingen omfattande m 2. Stockholm, Kungl Trädgården 7. Svenska Institutet, Stockholm Informationsservice. Stockholm, Tre Vapen 4. FMV, Krigsarkivet. Stockholm, Fruktkorgen 1. Rådhuset. REGIONENS TIO STÖRSTA HYRESKONTRAKT Kvarter Antal m 2 1. Försvarets Materielverk Tre Vapen Rikspolisstyrelsen Kronoberg Polismyndigheten i Sthlms län Kronoberg Polishögskolan Ulriksdal 2: Överbefälhavaren Kavalleristen Skattemyndigheten Gamen Statistiska Centralbyrån Garnisonen Statens Invandrarverk Brunnby 1: Stockholms Tingsrätt Klamparen Militära Servicekontoret Svea Artilleri Solna, Tegen 5 7. AMS, polis. 37

40 Fastighetsinnehav Region Stockholm MARKNADSOMRÅDE NORR Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning JÄRFÄLLA Jakobsberg 2:2406, Hästskov / SIGTUNA Hällsboskolan 1 m fl, Prästängsv / Skola Sjudargården 1:11, Hertigv / Kursgård SOLLENTUNA Helenelund 7:1, Ulriksdal Polishögskolan Transporten 2, Tingsv / Polis, tingsrätt m fl SOLNA Charlottenburg 11, Solnav Ekelund 1, Ekelundsv Arbetslivsinstitutet/ Arbetarskyddsstyrelsen Fröet 1, Pipersv / Huvudsta 4: Mark Järva 2:1, Mellersta Järvafältet Mark Järva 2:7, Södra Järvafältet Mark Skytten 2, Skytteholmsv Tingshus Tegen 5-7, Sundbybergsv AMS, polis Ulriksdal 2:1 1930/ Polishögskolan SUNDBYBERG Sundbyberg 2: Mark Sundbyberg 2: Sundbyberg 2:44, Enköpingsv 126, / FOA Sundbyberg 2: Mark Sundbyberg 2:75, Enköpingsv Mark TÄBY Hangaren 1, Hägernäs, Catalinav / Hägernäs 7:22, Hägernäs, Sjöflygv / Friskola m m Markan 1, Hägernäs, Sjöflygv Näsbypark 57:1, Djursholmsv / Näsby Slott Näsbypark 57:3, Djursholmsv Näsby Slott Näsbypark 57:4, Djursholmsv Mark UPPLANDS-VÄSBY Brunnby 1:34, Carlslundsv Bostad Brunnby 1:258, Grytagränd 1958/ Flyktingförläggning Övrigt <500 m 2 Totalsumma, lokalarea Summa Marknadsområde Norr MARKNADSOMRÅDE ÖSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Fredrikshov 7, Fredrikshovsg / Friskola Garnisonen 3, Linnég 87-89, Karlav / Kavalleristen 3, Lidingöv Svea Artilleri 11, Löjtnantsg Svea Artilleri 14, Valhallav Ej åsatt Svea Artilleri 14, Valhallav Sveriges Television Tre Vapen 4, Banérg / Uppfinnaren 1, Valhallav / Uppfinnaren 2, Östermalmsg / Väbeln 2, Erik Dahlbergsg / Tingsrätt LIDINGÖ Pomona 1, Vasav 1/Lejonv Totalsumma, Övrigt <500 m 2 89 lokalarea Summa Marknadsområde Öster

41 MARKNADSOMRÅDE CITY Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Argus 8, Skeppsbron Atomena 1, Stora Nyg 2 A, B Cepheus 2, Svartmang Gamen 8, Götg Skattehuset Grönlandet Norra 1, Drottningg Grönlandet Södra 13, Adolf Fredrik Kyrkog Järnplåten 23, Kungsg Del av kommanditbolag Kungl Trädgården 7, V Trädgårdsg Sverigehuset Ladugårdsbron 14, Blasieholmstorg / Musiksal m m Lantmätaren 1, V Trädgårdsg Lysbomben 2, Fyrverkarback Riksarkiv Lysbomben 3, Västerbroplan 1, Rålambsv Mimer 5, Vanadisv / Utbildning Mosebacke 10, Mosebacke torg Södra teatern Nattugglan 14, Västgötag / Pegasus 6, Slottsbacken Kungliga Myntkabinettet m fl Pennfäktaren 10, Bryggarg Polis Primus 1, Primusg Rosteriet 6, 8, Liljeholmsv / NUTEK, SCB m fl Rosteriet 7, Liljeholmsv NUTEK Rörstrand 32, Walling / Sillhovet 3, Hovslagarg 2, / Tritonia 9, Stora Nyg Vega 4, Drottningg 95 A 1865/ BOTKYRKA Tumba 7: Mark HUDDINGE Rotorn Polishus Tingshuset 1, Huddinge Stationsv VÄRMDÖ Djurö 8:6, Djurönäset Kustpostering TYRESÖ Kopparen 10, Industriv Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde City MARKNADSOMRÅDE VÄSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Bromsten 9:1, Sylkyv Småindustri Fruktkorgen 1, Scheeleg / Rådhus Gjutmästaren 8, Masugnsv FFA Induktorn 24, Ranhammarsväg / FFA Klamparen 10, Flemingg Tingshus Kronoberg 18, Agneg 33-37, Kungsholmsg 3,7 1905/ Polis/häkte Bergsg 48, 52, 58, Polhemsg 30 Kungl Myntet 1, Norr Mälarstrand / Murmästaren 3, Hantverkarg Murmästaren 13, Hantverkarg Mälarhöjden 1:13, Traktörgränd / Byggnad på ofri grund Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Väster TOTALT REGION STOCKHOLM

42 REGION NORD Luleå EKONOMISKA DATA Hyresintäkter,Mkr Driftkostnader,Mkr Underhåll,Mkr Driftöverskott,Mkr Vakansgrad,yta,% Vakansgrad,hyra,% Bokfört värde,mkr Direktavkastning,% 15,5 15,7 14,8 LEDNINGSGRUPP Sten Ekström Regionchef Rolf Söderberg Ekonomichef Gun Ringqvist Marknadsekonom Rolf Ekström MO-chef Gävle Per Öberg MO-chef Sundsvall Clas Boström MO-chef Östersund Anders Areblad MO-chef Umeå Bengt-Olov Bredberg MO-chef Luleå MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Luleå 126 Umeå 90 Gävle 125 Sundsvall 157 Östersund 56 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Luleå 87 Gävle 94 Sundsvall 130 Vasakronan Region Nord svarar för kontorsfastigheterna i Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå. Regionkontoret är placerat i Sundsvall. Vasakronan Region Nord följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter i Norrland Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden har en i stort sett oförändrad vakansnivå jämfört med föregående år. En fortsatt efterfrågan på centralt belägna kontor har märkts på marknaden. Den är störst i Umeå men har minskat något i Gävle. Efterfrågan beror mest på inflyttningar från mer perifera lägen. Vakanstalen på kontorsmarknaden är fortfarande höga i Gävle och Östersund med cirka 10 procent i centrala lägen. Därefter kommer Sundsvall med 8 9 procent och Luleå med cirka 7 procent. Umeå har även i år de lägsta vakanstalen med cirka 2 4 procent. I Sundsvall sker omflyttningar bland hyresgästerna inom centrum och närbelägna områden. Planerna på ombyggnad av det gamla lasarettet i Luleå till stadshus, skola och bostäder samt det gamla stadshuset till kulturhus är tills vidare vilande. Region Nord Östersund Fastighetsmarknaden Sundsvall En av de större affärerna är Vasakronans förvärv i Gävle januari 1996 av en centralt belägen fastighet på m 2 i Luleå Strutsen 12 och 13 från Wasa Liv. Under året har ett fåtal fastighetsaffärer genomförts. Bl a har Fastighetsaktiebolaget Norrporten genom några fastighetsförvärv ökat sitt innehav med cirka 30 fastigheter. Umeå Fastighetsbeskrivning Region Nords fastighetsbestånd uppgår till m 2 lokalarea. Många av fastigheterna är stora enheter i bra lägen med tillgång till parkeringsplatser. En stor del av beståndet är fastigheter som till viss del är specialanpassade och i många fall är flexibiliteten i lokalerna begränsad. Det krävs anpassningar och ombyggnader om flera hyresgäster med olika verksamheter ska inrymmas i samma byggnad. Verksamheten 1996 Efter att omförhandlingar av hyreskontrakt slutförts under 1996 har verksamheten koncentrerats på omstrukturering. Genom försäljning av några mindre fastigheter har Vasakronan Region Nord i år lämnat två orter i Norrland. Strategin är att sälja svårsålda fastigheter först och helst i större paket. Umeå 75 Östersund 42 40

43 Större projekt Projektverksamheten har dominerats av hyresgästanpassningar och underhållsåtgärder i befintliga fastigheter. Nyproduktionen har bestått av ledningscentral för Länsstyrelsen i Umeå. Ett ombyggnadsoch förtätningsprojekt för Statens Löneoch Pensionsverk i kv Måsen i Sundsvall har också färdigställts under Ombyggnad av polishuset i Östersund har påbörjats. Hot och möjligheter Region Nords stora koncentration på statliga myndigheter är både ett hot och en möjlighet. Inom regionen finns en unik erfarenhet av att lösa myndigheternas lokalbehov. Den geografiska koncentrationen av beståndet till färre orter innebär större aktivitet på dessa orter, vilket främjar uthyrning till nya kundkategorier. De prioriterade kuststäderna har en stark attraktionskraft på det regionala näringslivet. Även vid avmattningar i konjunkturen drar dessa orter till sig ny verksamhet. Mitthögskolans tillskott av utbildningsplatser i Sundsvall/Östersund/Härnösand ses som ett mycket positivt tillskott i Norrland. Sundsvall, Hovrätten 2. Hovrätt. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Lantmäteriverket Gävle Räddningsverket Sandö (Kramfors) Riksförsäkringsverket Sundsvall Polismyndigheten Sundsvall Försvarets Forskningsanstalt Umeå Gävle, Olsbacka 45:5. Lantmäteriverket. Umeå, Läraren 1. Hovrätt. Luleå, Strutsen 13 (f d Strutsen 12 och 13). Försäkringskassa, Luleå Energi AB, butiker och bostäder. 41

44 Fastighetsinnehav Region Nord MARKNADSOMRÅDE GÄVLE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning GÄVLE Alderholmen 5:7, Redarg Brynäs 17:2, Södra Sjötullsg / Norr 38:3, N Strandg Olsbacka 45:5, Lantmäterig Söder 6:5, Borgmästarplan Söder 17:10, S Centralg Polis Vallbacken 21:6, Sofiag Väster 26:1, Skomakarg Väster 27:1, 27:2, 27:3, Nyg Väster 32:3, Kaplansg BOLLNÄS Säversta 5:26, Södra Kyrkv Tingshus Älgen 4, Långg Polis HUDIKSVALL Gjutaren 6, Norra Kyrkog Polis Tingshusbacken 11:1, Lagmansg Tingshus LJUSDAL Tälle 12:1, N Järnvägsg / Tingshus Tälle 29:1, Hotellg Polis SANDVIKEN Bredmosstorpet 5, Jansasg 8, Bryggarg SÖDERHAMN Astern 1, Köpmang Polis Domaren 1, V Parkg 2 a Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Gävle MARKNADSOMRÅDE SUNDSVALL Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning SUNDSVALL Guldsmeden 14, Storg / Hovrätten 2, Södra Tjärng / Hovrätt Hovrätten 3, Storg / Rättscenter Måsen 7, S Järnvägsg Måsen 8, Västra Långg / HÄRNÖSAND Adjunkten 1, Pumpbacksg Duvan 2, Storg / Polis Hovsjorden 7, 9, Rosenbäcksallén 1931/ Landsarkiv Hovsjorden 10, 11, Hovsg / Kristinaskolan Juristen 6, Nybrog 15, 17, 19, Kastellg / Timmermannen 14, Franzéng / Tingshuset 3, Strandg / Tingshus Ädelstenen 5, Nybrog 14-16, Brunnshusg / KRAMFORS Sandö 2:5, Sandöv / SOLLEFTEÅ Hågesta 5:9, Storg Regionmusiken Lärkan 8, Hågestav Polis Rättvisan 4, Djupöv / Tingshus Skedom 21:1, 21:4, Skedom 1957/ Skogsvårdsstyrelsen ÖRNSKÖLDSVIK Amerika 10, Lasarettsg Tingshus Ungern 6, Nytorgsg Polishus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Sundsvall

45 MARKNADSOMRÅDE ÖSTERSUND Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning ÖSTERSUND Arken 7, Kyrkg / Arkivet 1, Museiplan 1931/ Arkiv Handelsmannen 6, Köpmang Polis Lagmannen 6, Köpmang Onkel Adam 9, Köpmang 18-20, Strandg / Tingshuset 7, Köpmang Tingshus Verkstaden 11, Kyrkg / Åkeriet 1, Prästg / BRÄCKE Västanede 3:252, Kälarne 1932/ Statens Fiskeriförs. station HÄRJEDALEN Domaren 9, Fjällv 15, Sveg 1879/ Tingshus SOLLEFTEÅ Krången 5:41, Tingsv STRÖMSUND Domherren 1, Lagmansg / Tingshus Risselås 1:28-1:32, Ulriksfors 1900/ AMU ÅRE Nyland 1:31, 1:59, Hålland 1930/ Storlien 1:1, 1:5, 1:35, Byggnader på ofri grund 1971/ Tullexp, SMHI Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Östersund Gävle, Väster 26:1. Skatteförvaltning. Sundsvall, Hovrätten 3. Rättscenter. 43