HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING BÅGEN NR 223 I STOCKHOLM Organisationsnummer

Transkript

1 HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING BÅGEN NR 223 I STOCKHOLM Organisationsnummer ÅRSREDOVISNING Styrelsen för Brf Bågen lämnar härmed följande redovisning över föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari, 2007 till 31 december, FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningen bildades den 12 mars 1982 och registrerades den 29 mars Föreningen innehar tomträtt till, samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Fatburen Nedre 1 och Fatbursbågen 1 i Maria församling. Föreningens ekonomiska plan registrerades av länsstyrelsen den 1 oktober I föreningen finns 283 bostadsrättslägenheter (totalt m 2 ) och 25 större lokaler (totalt m 2 ) som upplåtes med hyresrätt förutom gemensamhetsutrymmen. Under året 2007 har 25 stycken bostadsrätter överlåtits. FÖRENINGSSTÄMMA Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 maj STYRELSE Ledamöter fr.o.m. ordinarie årsstämma den 22 maj 2007: Eric Thomas, ordförande Bengt-Erik Svensson, vice ordförande Bernt Högqvist, kassör Göran Lindberg, sekreterare Annika Nylén, vice sekreterare Susanna Reisch, studieansvarig Anders Nylén, ledamot Inga Grundén, ledamot Thomas Karlsson, HSB Stockholm Suppleanter: Staffan Norrga, vice kassör, Björn Carlsson, HSB Stockholm Adjungerad: Lars Skemark, Einar Mattsson Byggnads AB (teknisk förvaltare) Lars Skemark ersattes under hösten av Klas Broman. Vid ordinarie stämma våren 2008 går mandatperioden ut för ordinarie styrelseledamöterna Eric Thomas, Bernt Högqvist, Susanna Reisch, Inga Grundén. FIRMATECKNARE Föreningens firma har fram till den 22 maj 2007 tecknats av Eric Thomas, Bengt-Erik Svensson, Bernt Högqvist och Göran Lindberg, två i förening. Efter den 22 maj 2007 har föreningens firma tecknats av Eric Thomas, Bengt-Erik Svensson, Bernt Högqvist och Göran Lindberg, två i förening

2 REVISORER Av föreningen vald revisor har 2007 varit Björn Pernehagen och revisorsuppleant Ulrika Lundström. Under hela året har även Borevision AB, HSB Riksförbunds Revisionsbyrå fungerat som revisor. DISTRIKTSOMBUD Stämman beslutade att välja 4 ordinarie och 4 suppleanter som ombud till HSB Stockholms distrikt 4. Styrelsen utsåg som ordinarie ledamot Eric Thomas, Anders Nylén, Maj-Britt Lind och Gertrud Eriksson. Som suppleanter utsågs Annika Nylén, Susanna Reisch, Bengt-Erik Svensson och Björn Pernehagen. VALBEREDNING Till valberedning omvaldes Mehran Behjo, Gertrud Eriksson och Christina Orrebrink. STYRELSENS ARBETE OCH MÅLSÄTTNING Under verksamhetsåret har 14 protokollförda sammanträden hållits. Dessutom har en heldags ekonomikonferens hållits under hösten Extra stämma hölls den 25 september för att bekräfta beslut att införa nya stadgar samt att presentera säkerhetsprojektet och utfall av medlemsenkät. STYRELSENS MÅLSÄTTNING Styrelsens målsättning är att bygga upp en stabil ekonomi i föreningen. Arbetet har fokuserats på att skapa en säker och trygg plattform för föreningens lån. För att långsiktigt säkra en stabil räntekostnadsplattform och skapa en bra riskspridning har lånen som omsatts fördelats på olika långa löptider. Föreningen har sedan 2005 upplåning i två banker vilket har resulterat i minskade räntekostnader genom den konkurrenssituation vi kan dra nytta av. Under året gjordes en medlemsenkät bland medlemmarna. Detta för att säkerställa att vi i styrelsen jobbar med rätt saker, och möter de förväntningar som medlemmarna har på oss. Svarsutfallet är också till hjälp när det gäller att prioritera framtida verksamhet både beträffande arbetsinsatser och ekonomiska ställningstagande. MODERNISERING AV VÄRME OCH VENTILATIONSSYSTEMET Under 2007 fortsatte projektet med modernisering av vårt värme- och ventilationssystem. Ett s.k. Performance Contracting Avtal tecknades med Siemens Building Technologies den 2 februari Projektets målsättning är att lösa vissa problem med ventilations- och värmesystemet och samtidigt spara kostnader när det gäller energiförbrukning och underhåll i framtiden. Installationsarbeten avslutades under andra kvartalet Åtgärderna har bland annat omfattat: Nya fläktar i ventilationsaggregaten Ett nytt datoriserat styr-, regler- och övervakningssystem Ny kylmaskin i Tempelhuset Obligatorisk ventilationskontroll - 2 -

3 Kontraktet löper t.o.m och garanterar en årlig besparing på 20 % när det gäller energikostnaden. Målsättningen är att minska vår energianvändning med c:a 25 %, till nytta för miljön och för att hålla framtida kostnader för el- och fjärrvärme på lägsta möjliga nivå. Det nya automatiserade styrsystemet togs i drift i maj Intrimning och optimering av värme och ventilationssystemet pågår kontinuerligt med hjälp av leverantören. Avstämning när det gäller energiförbrukning, fjärrvärme och fastighetsel, under första kontraktsåret, 1 feb 2007 t.o.m. jan 2008 visar på en besparing på 18 % jämfört med samma period 2004 som är vårt basår i avtalet. Huvudsakliga anledningen till att besparingsmålet inte uppnåddes första året var att garantiavtalet började gälla 1 februari, men att installationen med automatdrift inte togs i bruk förrän under april Siemens kommer att återbetala kr till föreningen eftersom besparingen inte uppnådde den garanterade nivån första året med avtalet. UTHYRNING AV LÄGENHET I ANDRA HAND Enligt bostadsrättslagen krävs styrelsens tillstånd för andrahandsuthyrning. Det är i föreningens intresse att så många bostadsrättsinnehavare som möjligt också bor i sina lägenheter. Det innebär att styrelsen följer den rättspraxis som har utvecklats genom hyresnämndens avgöranden. Uthyrningen av lägenhet i andra hand är möjligt i ett år, om det finns tillräckliga skäl. Förlängning kan ske högst till två år. Styrelsen kontrollerar om det pågår oanmälda andrahandsuthyrningar. UTEMILJÖN Arbetet med vår boendemiljö fortsätter. Styrelsen inriktar sig framförallt på Fatbursparken, portikerna i Bågen samt öppningstiderna och storleken på uteserveringen för restaurang Spoon (f.d. Söderhof) på Bangårdsgången. Styrelsen kommer att fortsätta en aktiv dialog med samtliga parter inom myndigheter och förvaltningar. Föreningens medlemmar kan här hjälpa till genom att göra anmälningar till respektive myndighet (se Bågbladet). Ju fler anmälningar, desto större är chansen att få gehör för förbättringar. Från och med den 28 maj 2003 är det totalt spritförbud i Fatbursparken. Vi har fått en toalett i parken efter påtryckning från vår förening. Vi spolar portikerna regelbundet under den varma årstiden. Till julen 2007 fortsatte traditionen med införskaffande av en hög gran i Fatbursparken genom Stadsdelsförvaltningens försorg. Föreningen har under 2006 monterat bättre belysning i portikerna för att minska problemen med urinering och annat busliv i portikerna. Under hösten 2007 ersattes det stulna fölet i västra portiken. Fölet är tillverkat i brons och för att minska stöldrisken har det nu fler fästpunkter som är förstärkta. Vi får regelbundna informationer från Brottsförebyggande rådet. Brf Bågen deltog på infomötet hos polisen. Fr.o.m lovades flera poliser på Södermalm samt bättre bevakning av Fatbursparken och Medborgarplatsen. SÄKERHETSPROJEKT Styrelsen startade 2007 ett säkerhetsprojekt för att se över behov att förbättra skalskyddet samt kunna ge medlemmarna ett prisvärt och inbrottssäkert alternativ till våra nuvarande dörrar till lägenheterna. Ett nytt inpasseringssystem med nya porttelefoner och inpasseringsbrickor är upphandlat och skall installeras under Utvärdering och upphandling av säkerhetsdörrar och fastighetsboxar pågår

4 KLOTTER OCH SKADEGÖRELSE Föreningen har fortfarande stora kostnader för klottersanering och skadegörelse. Vårt nya avtal när det gäller klottersanering har minskat kostnaderna till ca kr per år. Dock har kostnader tillkommit för skadegörelse, inbrottsförsök och tvättkostnader i våra portiker. Nuvarande avtal innebär att fasaden avsynas och klottersaneras regelbundet 1 gång per vecka, dock ej när temperaturen understiger +5 C. Det finns också möjlighet att få extra sanering mellan de ordinarie tillfällena. Trots flera polisanmälningar och åtal har endast ett ärende givit fällande dom där föreningen blivit tilldömd skadestånd. EL-AVTALET Från och med 1 juni, 2004 har föreningen haft ett treårigt fastprisavtal med Kraft & Kultur. Under våren 2007 gjordes en ny upphandling och nytt avtal med rörligt elpris gäller fr.o.m. 1 juni NYTT AVTAL FÖR HISSUNDERHÅLL OCH SERVICE Upphandling av nytt hissavtal gjordes under våren. Ny leverantör, ManKan Hiss, övertog ansvaret i juni INTERNET Åttiotvå procent av föreningens medlemmar var i december 2007 uppkopplade till föreningens datanät. Det blir 231 medlemmar, det vill säga 5 fler medlemmar än samma tid året innan, en ökning med ca 2,2 %. Antalet anslutna företag är 9. Föreningen valde redan år 2000 att bortse från specialiserade bredbandsleverantörer och i stället investera i den nödvändiga utrustningen för att kunna handla tjänsten hos vanliga Internetleverantörer (där företag köper sin Internetaccess). Ett nytt avtal tecknades med Tele 2 i dec 2007 vilket kommer att öka kapaciteten i vårt nät från 100 Mbps till 200 Mbps. Trots en fördubblad kapacitet kan internetavgiften för de medlemmar som är anslutna till vårt nät hållas på samma låga nivå som tidigare. Uppgraderingen sker i början av UPPGRADERING AV KABELTV-NÄTET Föreningen har under året 2006 uppgraderat kabel-tv-nätet för att få möjlighet att via Comhem ha tillgång till de nya kanaler som erbjuds i basutbudet. Dessa kanaler kan ses utan digitalbox i vårt nät när Sverige nu har gått över till digital-tv. I anslutning till detta tecknades ett nytt treårsavtal med Comhem. GRANNFÖRENINGEN HSB BRF KUBERNA I STOCKHOLM Enligt avtalet om gemensamhetsanläggning skall Brf Kuberna betala 5/30 och Brf Bågen 25/30 av kostnaden för underhåll och skötsel av våra gemensamma markytor och planteringar. För att minska administrationen har en överenskommelse träffats där Brf Kuberna sköter skötsel av markytor runt Kuberna och Brf Bågen resten. Enda kostnaden som nu delas är skötsel av de fyra planteringarna. En beräknad årlig kostnadsfördelning för detta är ca kr för Brf Kuberna och ca kr för Brf Bågen

5 ÄNDRING AV FÖRENINGENS STADGAR Styrelsen har under 2007 gjort en större översyn av stadgarna, då både ändringar i Bostadsrättslagen och andra omständigheter lett till att föreningens stadgar i flera avseenden är föråldrade. Ett förslag på ändringar av föreningens stadgar arbetades fram i samarbete med HSB Stockholm. Vid ordinarie föreningsstämman den 22 maj 2007 beslutade att anta dessa nya stadgar. För att de nya stadgarna skall kunna genomföras måste två stämmor besluta om sagda stadgeändringar. Vid extra stämma den 25 september 2007 beslutades enhälligt att bekräfta beslutet om stadgeändringar. Stadgarna gäller fr.o.m. detta datum. EKONOMISK FÖRVALTNING Från och med 1 januari, 2006 har Einar Mattsson Byggnads AB svarat för både teknisk och ekonomisk förvaltning. LOKALHYRESGÄSTER Föreningen äger 25 större lokaler som uthyres till externa hyresgäster. Einar Mattson handhar fastighetsservice för dessa lokaler. Hyresgäster per var: Vakant (502 m 2 ) FB 11 Katolska Biskopsämbetet VG 3 APF Fastighetscenter Norr AB FB 13 Stockholms Rehabklinik AB VG 3 Fatburstvätten AB FB 15 Niagara utbildning VG 5 Distra Utbildningsförvaltning AB FB Vakant (55 m 2 ) VG 9 Utbildningsförvaltningen Stockholm FB 19 Personal Care i Stockholm AB VG 9 SOLÅ FB Familjestödsgruppen VG 13 Apricon AB FB 25 Per Stadig Advokatfirma AB VG 15 Eva Björklund Arkitektkontor AB FB 29 Rotaform VG 15 Tandläkare Holmér FB 29 Individuell människohjälp VG 17 Advokat Susanne Linder AB FB 31 Bjurfors & Thörner AB VG 19 Karin Ericsson Advokatbyrå AB FB 31 Södra Sjukgymnastinstitutet AB VG 19 Coop Fastigheter AB SW 21 Södra Sjukgymnastinstitutet AB VG 21 Tobaksaffären Al Nassar VG 21 Som framgår av sammanställningen ovan hade vi vid årsskiftet 2007/2008 vakanser på 557 m 2. Vår vakansgrad vid årsskiftet var ca 12,5 %, främst beroende på en större lokal på 502 m 2 där hyresgästen gick i konkurs och slutade betala fr.o.m. 1 augusti Arbete pågår för att finna ny hyresgäst till lokalen på 502 m 2. Vi arbetar på flera sätt parallellt för att hitta nya lokalhyresgäster, via annonser på Internet, personliga kontakter, genom vår förvaltare, och via mäklare. Mäklaralternativet innebär en kostnad på ca 10 % av en årshyra, för de andra alternativen är kostnaden marginell. Lokalen på 55 m 2 hyrdes ut från 1 februari Några mindre utrymmen i källarplan är uthyrda som förråd till boende i föreningen

6 ÄKTA BOSTADSRÄTTSFÖRENING Bågen är en äkta bostadsrättsförening. Enligt huvudregeln som utgår från taxeringsvärdena utgör bostäder 86 % och lokaler 14 %. För att vara äkta Brf måste minst 60 % vara bostäder. Vid kontakt med skattemyndigheten har det framkommit att de också kan räkna på avgifterna på bostäder och hyrorna på lokalerna, då blir fördelningen ungefär 66 % på bostäder och 34 % på lokaler. Vid denna beräkning tas alla intäkter som inte är bostäder som lokalhyra, alltså även övriga intäkter. Även med denna beräkning har vi en god marginal till gränsen att minst 60 % måste vara intäkter från bostäder. SAMFÄLLIGHETER Föreningen ingår, tillsammans med övriga tomträttsinnehavare inom Södra Stationsområdet, i samfälligheter för det gemensamma garaget (vilket sköts av CarPark) som delvis ligger under Tempelhuset. Överskottet som genereras från garagesamfälligheten har kommit delägarna tillgodo. Brf Bågen har fått en intäkt på ca kronor. Sopsugsanläggningen i området är också en samfällighet. CITYBANAN SÖDERMALM Styrelsen har i flera år bevakat planeringen av Citybanan Södermalm och fortsätter att göra så. I december 2006 ingick styrelsen med en skrivelse till miljödomstolen i det s k vattenmålet. Brf Bågen krävde att få bli sakägare och gav sina synpunkter på de risker, som föreligger för våra fastigheter vid en grundvattensänkning i samband med byggandet av spårtunnel Södermalm. Detta krav har accepterats av miljödomstolen vilket betyder att vi får bättre möjligheter att påverka planen och kan få viss ersättning för de kostnader som projektet orsakar oss. Banverkets websajt uppdateras regelbundet. Välj byggprojektet Citybanan i Stockholm. Under rubrikerna Södermalm, Planeringsprocessen, Milstolpar och Aktuellt finns alla detaljer

7 FÖRENINGSVERKSAMHET FÖRENINGENS GEMENSAMHETSLOKALER Inom föreningen finns flera gemensamma lokaler. De är bastu, festlokal, två gästlägenheter och ett snickarrum. Lokalgruppens åtta medlemmar har servat medlemmarna i föreningen med visst underhåll av och nyckelutlämning till de gemensamma lokalerna torsdag kväll varje vecka. Styrelsens och lokalgruppens avsikt är att skapa en trivsam miljö till rimliga kostnader för allas trivsel. BÅGBLADET Föreningens medlemsblad Bågbladet har utkommit med 3 nummer innehållande information om vad som händer inom föreningen. Nr innehöll bland annat information om att avgiftsnivån för 2008 blir oförändrad. Bladet innehåller också regelbundet namn och telefonnummer till viktiga nyckelpersoner i föreningen. Ansvarig för utgivning av Bågbladet för 2007 har varit Annika Nylén. TRAPPOMBUD I varje port i vårt hus ska det finnas ett trappombud, som är en länk mellan styrelsen och föreningens medlemmar. Trappombudet ska bland annat hälsa nyinflyttade medlemmar välkomna i föreningen och vara kontaktperson till fastighetsskötaren. En eller två gånger om året träffas trappombuden och styrelsen för ömsesidig information. En lista över trappombuden finns i föreningens tidning Bågbladet och på hemsidan. FÖRENINGS- OCH STUDIEVERKSAMHET Genom distriktsrådet på Södermalm har vi boende kunnat delta på olika temakvällar, författarafton och galleriafton. Annonsering sker på anslagstavlorna i våra portar. SÖDERANDAN OCH BROTTSFÖREBYGGANDE RÅDET Brf Bågen är medlem i Söderandan och vi får regelbundet information om deras och Brottsförebyggande Rådets verksamhet

8 EKONOMI Brf Bågen Resultat och ställning Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Fond för yttre underhåll, tkr Skulder till kreditinstitut, tkr Årsavgift för bostäder kr/m 2 (Exempellägenhet 77 m 2 ) Intäkter och kostnader Nettoomsättning Ränteintäkter och liknande resultatposter Drift Reparationer och underhåll TKR Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Avskrivningar Räntekostnader och liknande resultatposter

9 Enligt vår långsiktiga underhållsplan budgeterar vi i genomsnitt med ca 3 msek per år i underhållskostnad. Under 2007 har föreningen haft mycket större kostnader för underhåll när det gäller ventilationsprojektet (2,2 msek) och lokalanpassningar (3,6 msek) i samband med nya lokalhyresgäster. Dessa kostnader bör dock ses som investeringar. Årets resultat blev kronor på grund av dessa kostnader. Från och med den 1 december 2000 har föreningen beviljats frivillig moms på lokaler med momspliktiga lokalhyresgäster. Under 2007 har förening tillgodogjort sig momsavdrag på totalt kronor vilket är en ökning jämfört med föregående år. Den ökade arbetsinsatsen ger ett bra ekonomiskt resultat även om arbetsbördan för styrelsen har ökat markant. ÅRSAVGIFTER OCH HYRESINTÄKTER I oktober 2003 beslutades om en avgiftssänkning med 6 % fr.o.m. 1 januari, I oktober 2004 beslutades om en avgiftssänkning med 3 % fr.o.m. 1 januari, I oktober 2005 beslutades om en avgiftssänkning med 5 % fr.o.m. 1 januari, I oktober 2006 beslutades om en avgiftssänkning med 6 % fr.o.m. 1 januari, I oktober 2007 beslutades om oförändrad avgift för Årsavgiften för 2008 uppgår därmed för en tänkt genomsnittlig lägenhet på 77m 2 till ca 731 kr/m 2 lägenhetsyta och år. DRIFT Driftskostnader I uppgick till kronor vilket motsvarar 223 kr/m 2 totalyta De största posterna var: Kr/m 2 totalyta Fjärrvärme kronor 60 Förvaltningsarvoden II kronor 41 El kronor 32 Övrig drift IV kronor 29 Fastighetsskötsel och städ III kronor 18 Vatten kronor 15 PERIODISKT UNDERHÅLL Under de senaste åren har avsättningarna för periodiskt underhåll varit relativt höga. Under 2006 och 2007 har vi gjort planerade underhållsåtgärder med bl.a. modernisering av vårt värme- och ventilationssystem. I Se Not 5 II Einar Mattsson Byggnads AB förvaltar vår fastighet. III kronor är kostnader för snöröjning kronor är kostnaden för städning. IV kronor för befarad kundförlust - 9 -

10 FASTIGHETSSKATT OCH TOMTRÄTTSAVGÄLD Fastighetskatten blev för föreningen kr. Tomträttsavgälden uppgick till kronor. FÖRENINGENS LÅN Föreningens långfristiga skulder i form av fastighetslån uppgår den 31 december 2007 till kr. Taxeringsvärdet uppgår till kr på samma datum. Föreningens fastighetslån understiger således taxeringsvärdet. Den rörliga räntan har under året varierat mellan 3,25 % och 4,35 %. Styrelsen har arbetat aktivt med att skapa en optimal lånestock som samtidigt är flexibel. Medelräntan för hela lånestocken på årets sista bankdag var 3,96 %. Den totala skulden har under året ökat från 206,4 miljoner till 208,9 miljoner. Detta beror på ventilationsprojektet och ombyggnad av lokaler. Tillsammans har dessa kostat ca 5,8 miljoner kronor men skall ses som investeringar. Trots detta har den totala skulden endast ökat med ca 2,5 miljoner kronor. Ett lån omsattes på Handelsbanken på 25 miljoner omplacerades till rörlig ränta, samt ett rörligt lån på 30 miljoner på Nordea bands t.o.m till räntan 4,78 %. Föreningen har nu 100 miljoner av våra lån i Nordea och resterande i SHB. Det har visat sig vara en klar fördel att arbeta med två banker. Räntekostnaden för 2007 blev totalt kr vilket är något högre än föregående år. INTERNET Föreningens Internetkonto har under året gått med vinst. Föreningens Internetanvändning skall vara självbärande. Det innebär att eventuella förluster och/eller vinstmedel fonderas till nästkommande år så de inte belastar medlemmar som inte är anslutna till nätverket. Ingående balans kronor Intäkter via hyresavier kronor Kostnader kronor Utgående Balans kronor GEMENSAMHETSLOKALER Intäkter: Festlokal Stora Gästlägenheten Lilla Gästlägenheten Nedre festlokal med bastu Justering Utgifter: Utrustning lokaler och förbrukningsmateriel Föreningsaktiviteter m.m kronor kronor kronor 600 kronor 203 kronor kronor kronor kronor kronor

11 PROGNOS 2008 Det totala utfallet är beroende av osäkra parametrar som räntan och lokalupprustning i samband med nya lokalhyresgäster. Fastighetsskatten på bostadsdelen kommer att bli lägre 2008 än Enligt vår preliminärdeklaration för 2008 blir den ca kronor. Tomträttsavgälden för 2007 respektive 2008 är ca 2 miljoner kr. Den kommer sedan att höjas stegvis till nästan 4 miljoner kr år FRAMTIDA UNDERHÅLL Under 2008 planeras utbyte av porttelefoner, entrélåssystem med brickor samt fastighetsboxar. Dessutom planeras stamspolning av avlopp, vissa målningsarbeten i trapphusen samt byte av kylmaskin för lokaler i Bågen FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Stämman har att ta ställning till: Dispositionsfond (Balanserat resultat) Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: kr kr kr Uttag ur Fond för ytter underhåll Överföring till Fond för yttre underhåll Dispositionsfond (Balanseras i ny räkning) 0 kr 0 kr kr kr Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning går att finna i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Styrelsen för Brf. Bågen nr 223, våren