Balanseringsprincipen i Helsingborg

Transkript

1 STADSBYGGNADS STRATEGISK PLANERING/DETALJPLANERING Balanseringsprincipen i Helsingborg Från politisk motion till praktisk metod Datum Fredrik Bengtsson och Jenni Wehrmann Sidan 1

2 Historik Politisk motion 1999 uppdrag att utreda effekterna och konsekvenserna av balanseringsprincipen i Helsingborg Samarbete med Malmö och Lund genomgång av lagstiftning, planeringsprocess och exempel Kommunfullmäktigebeslut balanseringsprincipen ska tillämpas vid exploatering av mark i Helsingborg Pågående arbete - följduppdrag att utarbeta rutiner för tillämpning av balanseringsprincipen Sidan 2

3 Exempel på balansering i Helsingborg 1. Östra länken ny väg genom skogdunge 2. Tostarps verksamhetsområde exploatering av åkermark med stenmur, allé och skogsdungar 3. Kopparmölleplatsen nybyggnad av fyra flerfamiljshus i del av park. 4. Polishuset nybyggnad av kontorshus i ekdunge Sidan 3

4 1. Östra länken ny vägdragning genom skogsdunge 2006 Befintlig uppvuxen skog med höga naturoch rekreationsvärden. Ny väg krävs för att genomföra utbyggnaden av handelsområdet. Planen som helhet har betydande miljöpåverkan = MKB Sidan 4

5 Ny vägdragning genom skogen Sidan 5

6 Balanseringsåtgärd borttagande av nuvarande väg och skogsplantering Nya vägen syns längst till vänster i bild och före detta väg till höger. Tidigare gick vägen till vänster om befintlig gc-väg. Vägen är uppbruten och plantering kommer att ske. Sidan 6

7 2. Tostarp - 60 ha nytt verksamhetsområde i odlingslandskap med småbiotoper, 2006 Skogsdunge, stenmur, mindre allé samt märgelgrav exploateras. Stenmur, allé och märgelgrav är generellt biotopskyddade vilket kräver dispens. Planen som helhet har betydande miljöpåverkan = MKB Sidan 7

8 Balanseringsåtgärd nybyggnad av stenmur, plantering av allé och ädellövskog. Sidan 8

9 Ny våtmark på 14 ha som en del av lösningen för dagvattenfördröjning Ny stenmur på 220 meter samt cirka 50 alléträd totalt. Skogsplantering ännu inte genomförd Sidan 9

10 3. Kopparmölleplatsen nybyggnad av fyra punkthus på parkmark, 2003 Befintlig parkmark i detaljplan. Gräsytor med buskar och solitärträd. Sidan 10

11 Balanseringsåtgärd upprustning av kvarvarande parkmark Fyra punkthus har byggts vilket tar i anspråk ca 60% av parkytan. Exploatören betalade kr för åtgärderna. Sidan 11

12 Sidan 12

13 4. Polishuset nybyggnad i skogsdunge vid norra infarten, 2003 Uppvuxna träd, främst ek och björk Utpekat som ekologiskt värdefullt i grönstrukturplan Sidan 13

14 Balanseringsåtgärd grundplåt för trädplanteringskampanj: 1,5 miljoner kr Sidan 14

15 Hur gjorde vi? Balansering vid planläggning Parallellt med processen bedöms värdet av det gröna Utifrån värdet diskuteras minimering och sen lämpliga balanseringsåtgärder Exploateringsavtalet reglerar finansiering av åtgärderna Sidan 15

16 Svårigheter Gemensam syn på värdet som går förlorat Exploatörens kostnader beroende på valda åtgärder Kostnader för balansering avgörs sent i processen Hur bestäms åtgärderna när förlorade värden inte kan ersättas med samma sak? Balanseringsprocessen är tidskrävande på grund av konsensusbehov i flera frågor i processen Risk att balanseringsprincipen används som lokaliseringsprövning Sidan 16

17 Vad är viktigt för Helsingborg? Vilken mark? Park, natur och åkermark Vilka värden? Rekreation och natur, inkl ekologiska tjänster Storlek på området Läget i kommunen (brist, markpris, intention enligt ÖP) Sidan 17

18 Utifrån erfarenheter och tyska kompensationsförebilder utvecklas process och metod (pågående arbete) Vid beslut om detaljplan fastslås behov av balansering och regleras i exploateringsavtalet Verktyg behöver utvecklas för att räkna ut balanseringskostnaden för exploatören Sidan 18

19 Steg 1 - inventering Checklista för inventering av värden rekreation och natur Påverkan på värdena Genomförs av planarkitekt med kommunekolog => Resultat av checklistan används i nästa steg Sidan 19

20 Steg 2 - påverkansmatris (förslag) För att underlätta omräkning från gröna värden till pengar Kan minskas genom positiva åtgärder i exploateringen => resultatet används för att beräkna kostnader Sidan 20

21 Steg 3 - områdesvärden Läget i staden påverkar kostnaden för balansering Dyrast: Brist på grönområden Stadens viktiga grönstråk Billigast: ÖP: Områden för förtätning ÖP: Verksamhetsområden ÖP: Stationsnära lägen Mellan: resten av staden och kommunen Steg 4 - summering av kostnader Sidan 21

22 Steg 5 - val av åtgärder (förslag) Sker i samarbete mellan förvaltningar (SBF, KSF, MF) Närhetsprincip för rekreativa värden Ej balanseringsbara värden (t ex åkermark) blir nya värden Eko-konto : spara pengar från flera projekt för att genomföra en större åtgärd Sidan 22

23 Fördelar Förutsägbarhet av kostnader i tidigt skede Större jämlikhet mellan olika projekt Mindre avstämningsbehov i varje enskild projekt Större flexibilitet vid val av åtgärder (läge och tid) Sidan 23

24 Öppna frågor Prislapp för zonerna Privata markägare Ekokonto Outnyttjade byggrätter med värdefull natur Exploateringar utanför planärenden Lokaliseringsprövning vs. balanseringsprincip Vi fortsätter Sidan 24

25 Jenni Wehrmann, planarkitekt Fredrik Bengtsson, ekolog Sidan 25