VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 21. Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl och Anna Södergren Redaktörer

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 48 / November 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 48 I DETTA NUMMER går vi bland annat igenom två olika rättsfall som båda behandlar frågan om en hyresgästs rätt till skadestånd på grund av hyresvärdens uppsägning. Därtill går vi igenom ett hyressättningsärende som aktualiserar frågor om jämförelseobjekt samt infasning av ny hyra. I övrigt redogör vi för ett uppdrag som Regeringen gett till Boverket angående att se över hur ekonomiskt utsatta hushåll klarar de stora bostadsrenoveringarna som pågår runt om i landet. Slutligen följer vi upp status på Hyresbostadsutredningens förslag om ändringar på hyresmarknaden. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 21. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl och Anna Södergren Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning UTREDNING M M Bostadshyresmarknadens framtida reglering... sid 3 Undersökning om hur ekonomiskt utsatta hushåll klarar stora bostadsrenoveringar... sid 4 RÄTTSFALL Delgivning av hyresgäst bosatt utomlands har inte skett på korrekt sätt... sid 5 Möjligheten för en hyresvärd att åberopa betalningsförsummelser som redan har kunnat åberopas i ett tidigare förlängningsärende...sid 7 Inget hinder att åberopa jämförelseobjekt på annan ort vid hyressättningsärenden. Även fråga om tillämpning av bestämmelsen om infasning av hyra... sid 9 Inget prövningstillstånd i Högsta domstolen för hyresvärd som ansetts skadeståndsskyldig för uppsägning av restauranghyresgäst...sid 13 Svärson bedöms som närstående men får inte ta över hyresrätt på grund av att han inte varit varaktigt sammanboende med hyresgästen...sid 17 Trots att lokalhyresgästen åberopat både avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden lyckades hyresgästen inte visa att skadan översteg en årshyra...sid 19 KPI, referensränta m.m... sid 21 Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 2

3 Utredning Bostadshyresmarknadens framtida reglering I regeringens budgetproposition för 2014 redogörs nu för status angående Hyresbostadsutredningens slutbetänkande Att hyra från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler (2012:88). Hyresbostadsutredningen lade i december 2012 fram sitt betänkande med förslag på förändringar inom hyreslagstiftningen. Utredningen konstaterade att hyresmarknaden karakteriseras av att det saknas utbud av hyresbostäder i områden där efterfrågan är stor samt att på de håll i dessa områden där det trots allt finns en tillstymmelse till utbud är det i praktiken endast i högprisklasser. En konsekvens av det bristande utbudet har blivit långa köer och troligen en betydande svarthandel med hyreskontrakt. Det konstaterades att rörlig arbetskraft, studerande och andra bostadssökande har haft och har svårt - eller omöjligt - att finna ett hyresboende samt att dessa svårigheter snarare tenderade att öka än minska med tiden. Mot denna bakgrund föreslogs vissa förändringar i nu gällande hyreslagstiftning. Exempel på sådana förändringar är att det ska bli möjligt att individuellt avtalade hyror får presumtionsverkan vid bruksvärdesprövningen av hyran samt att hyran ska kunna knytas till index. Utredningen föreslog även en möjlighet till ökad hyresreduktion vid eftersatt underhåll samt att det vid bestämmande av bruksvärdeshyran ska finnas en ökad tolerans för avvikelser från jämförelselägenheternas hyror. Av regeringens budgetproposition framgår att efter det att Hyresbostadsutredningen lade fram sitt slutbetänkande har Justitiedepartementet arbetat med författningsförslag med utgångspunkt i dessa förslag. Justitiedepartementet föreslår bland annat att möjligheten att träffa kollektiva överenskommelser om presumtionshyror ska vara kvar, men samtidigt föreslås att en hyresvärd och en hyresgäst ska kunna träffa individuella avtal om hyror med presumtionsverkan. Promemorian har remitterats och regeringen överväger nu förslagen. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 3

4 Undersökning om hur ekonomiskt utsatta hushåll klarar stora bostadsrenoveringar Regeringen har beslutat att ge Boverket i uppdrag att undersöka hur omfattande renoveringar, exempelvis stambyte med tillhörande standardförbättrande åtgärder, påverkar flyttmönstret för människor i olika boendeformer. Undersökningen ska särskilt undersöka hur dessa renoveringar påverkar socialt och ekonomiskt utsatta hushåll. Bakgrunden till att Regeringen önskar få frågan utredd är att det just nu pågår omfattande bostadsrenoveringar när miljonprogramsområdena rustats upp. Hundratusentals människor berörs av dessa renoveringar. Många av hyresgästerna som får sina lägenheter renoverade är nöjda och flyttar tillbaka till sina uppfräschade lägenheter, medan andra inte flyttar tillbaka. Skälen för det är många, bland annat att de nya hyrorna efter ombyggnaden kan upplevas som för höga. Regeringen vill därför att Boverket tittar närmare på de flyttmönster som uppstår, och framför allt se på åtgärder som kan förbättra förutsättningarna för socialt och ekonomiskt utsatta hushåll att klara renoveringarna. Regeringen vill även att Boverket vid behov ska peka på sådana åtgärder som kan förbättra förutsättningarna för socialt ekonomiska utsatta hushåll att hantera sin situation med anledning av renoveringen. I uppdraget från regeringen ingår även att Boverket ska undersöka om det finns regionala skillnader i hur renoveringarna påverkar hushållen. Uppdraget ska redovisas den 1 december Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 4

5 Rättsfall Delgivning av hyresgäst bosatt utomlands har inte skett på korrekt sätt En hyresvärd hade skickat en uppsägning av ett bostadshyresavtal dels som rekommenderat brev till hyresgästens adress i Sverige, dels till folkbokföringsadressen i Hong Kong. Hyresnämnden fann att hyresgästen delgivits uppsägningen och att hyresavtalet hade upphört. Hovrätten, som avvisade hyresvärdens talan i hyresnämnden, menade att uppsägningen inte delgivits hyresgästen genom att skickas i rekommenderat brev till hyresgästen adress i Sverige då hyresgästen inte haft hemvist i Sverige. Enligt huvudregel ska skriftliga uppsägningar av hyresavtal delges den som söks för uppsägningen. Enligt 8 fjärde stycket hyreslagen får en uppsägning sändas i rekommenderat brev om den som söks för uppsägning har hemvist här i landet och det inte är fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 hyreslagen eller en sådan uppsägning som avses i 58 (uppsägning av lokalhyresavtal). Uppsägning anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. En hyresvärd hade sagt upp ett bostadshyresavtal till den 31 december 2012 och hänskjutit förlängningstvisten till hyresnämnden. I hyresnämnden yrkade hyresvärden att hyresavtalet inte skulle förlängas efter den 1 januari 2013 och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta från lägenheten. Som grund för yrkandet åberopade hyresvärden att hyresgästen genom att inte betala hyra för viss tid åsidosatt sina förpliktelser såsom hyresgäst i så hög grad att avtalet inte skäligen borde förlängas. Vidare åberopades att hyresgästen saknade behov av lägenheten som permanentbostad då hyresgästen var bosatt och folkbokförd utomlands. Anmodan att vidta rättelse hade tillsänts hyresgästen. Hyresvärden hade skickat uppsägningen till hyresgästen dels som rekommenderat brev till lägenhetens adress i Sverige, dels till hyresgästens folkbokföringsadress i Hong Kong. Hyresnämnden behandlade inte frågan om uppsägningen skett på ett korrekt sätt utan konstaterade enbart att betalningsförsummelserna innebar att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser och att det inte var oskäligt att hyresavtalet upphörde trots att hyresgästen inte innan uppsägning nåtts av hyresvärdens anmodan om rättelse. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 5

6 Hyresgästen överklagade beslutet. Hovrätten anförde inledningsvis att det av handlingarna i målet inte framgick att hyresgästen bevisligen delgivits uppsägningen innan hyresvärdens ansökan gavs in till hyresnämnden. För att hyresgästen ändå skulle anses delgiven uppsägningen måste hyresgästen i enlighet med 8 fjärde stycket hyreslagen ha haft hemvist i Sverige när det rekommenderade brevet skickades till lägenhetens adress i Sverige. Eftersom hyresgästen var folkbokförd och bosatt utomlands hade hyresgästen inte sitt hemvist i Sverige. Därmed kunde hyresgästen inte anses vara delgiven uppsägningen med stöd av undantagsregeln i 8 fjärde stycket hyreslagen. Konsekvensen av detta var att hyresvärden inte sagt upp hyresavtalet i behörig ordning, varför hyresnämnden inte haft laglig rätt att pröva frågan om förlängning av hyresavtalet. Hovrätten undanröjde därför hyresnämndens beslut och avvisade hyresvärdens talan i hyresnämnden. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut, daterat , i mål ÖH Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 6

7 Möjligheten för en hyresvärd att åberopa betalningsförsummelser som redan har kunnat åberopas i ett tidigare förlängningsärende Vid ett tidigare förlängningsärende i hyresnämnden hade en hyresvärd träffat en överenskommelse om korttidsavtal med en hyresgäst och hyresnämnden hade stadfäst överenskommelsen i beslut. Vid ett nytt ärende om förlängning mellan samma parter har hyresvärden ånyo åberopat hyresförsummelser som legat till grund för korttidsavtalet. Hovrätten har bedömt hyresvärdens möjligheter att åberopa tidigare betalningsförsummelser enligt 46 och 51 andra stycket hyreslagen. Bakgrunden i ärendet var följande. Hyresgästen hade i oktober månad 2012 träffat en förlikning med hyresvärden i hyresnämnden i ett s.k. störningsärende. Resultatet av förlikningen blev att det aktuella hyresavtalet förlängdes med en månad i taget med en månads uppsägningstid, s.k. korttidsavtal. Efter att förlikningen stadfästs genom beslut av hyresnämnden har hyresgästen ostridigt varit försenad med betalningen av hyran för november och december 2012 samt januari 2013, varvid hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 januari Hyresvärden hänsköt uppsägningen till hyresnämnden och yrkade att hyresavtalet skulle upphöra då hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen borde förlängas. Hyresvärden uppgav att hyran för november betalats den 28 november 2012 och att hyran för december och januari betalats den 2 januari Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande samt yrkade uppskov med avflyttning i sex månader från dagen för hyresnämndens beslut för det fall hyresnämnden skulle bifalla hyresvärdens talan. Hyresgästen vitsordade dock hyresvärdens uppgifter beträffande förseningarna av hyresbetalningarna. Hyresgästen angav att orsaken till förseningarna berodde på att hon låg i tvist med sin förra arbetsgivare och att hon inte fått någon lön utbetalad under den aktuella perioden och att hon därmed inte kunnat betala hyran i rätt tid. Hyresgästen anförde också att hennes sons diagnos gjorde att denne var känslig för miljöombyten och att detta utgjorde en synnerligen ömmande omständighet. Hyresnämnden anförde att det var fråga om förseningar som var begränsade till sitt antal, varav två av förseningarna avsåg flera veckor. Förseningarna hade inträffat omedelbart efter beslutet från hyresnämnden om att stadfästa den förlikning som parterna träffat med anledning av hyresvärdens talan om upphörande av hyresavtalet på grund av störningar. Hyresnämnden konstaterade att grunden för talan om att hyresavtalet skulle upphöra nu var annan än grunden i hyresnämndens tidigare ärende, men att det ändå måste beaktas att hyresgästen omedelbart efter träffad förlikning i hyresnämnden försummat att betala hyran i tid. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 7

8 Hyresnämnden fann därför att förseningarna med hyresbetalningarna inte kunde anses vara bagatellartade och hyresgästen ansågs därför ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen kunde förlängas. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden. Hyresvärden bestred yrkandena och uppgav att hyresgästen varit försenad med hyran vid betydligt fler tillfällen än de som angavs i hyresnämndens beslut. Hovrätten prövade först om de betalningsförsummelser som hyresvärden åberopat, och som var hänförliga till tiden före hyresnämndens beslut, var prekluderade. Hovrätten redogjorde för hyreslagens bestämmelse om preklusion, 51 andra stycket, som anger att ett beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning och att hyresvärden i ett senare förlängningsärende inte får åberopa omständigheter som kunnat åberopas i det tidigare ärendet. Härefter redogjorde hovrätten för förarbetena till bestämmelsen och rättspraxis där bl.a. Bostadsdomstolen har ansett att preklusionsbestämmelsen inte hindrar en hyresvärd från att i en förlängningstvist åberopa betalningsdröjsmål även i den del dessa legat i tiden för ett tidigare förlängningsbeslut. Hovrätten fann att Bostadsdomstolens tolkning inte stämde överens med bestämmelsens ordalydelse och konstaterade att en hyresvärd därmed inte som grund för sin talan kan åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett beslut om förlängning av hyresavtalet. Vidare konstaterade hovrätten att oavsett om hyresnämnden meddelat beslut i enlighet med parternas överenskommelse eller om överenskommelsen stadfästs med stöd av den särskilda regeln om stadfästelse, var det fråga om ett beslut i preklusionsbestämmelsens mening, vilket innebär preklusion av omständigheter som kunnat åberopas i målet. De tidigare betalningsförsummelserna var därmed prekluderade. En annan sak enligt hovrätten var att det vid en prövning enligt 46 hyreslagen ska göras en helhetsbedömning och att helhetsbilden kan innefatta försummelser av hyresgästen under hela den tid som hyresförhållandet varat. Hovrätten övergick härefter till att avgöra om betalningsförsummelserna efter tiden för hyresnämndens beslut var så allvarliga att hyresavtalet inte skulle förlängas. Hovrätten angav att ett korttidsavtal generellt sett medför ett skärpt krav på hyresgästens skötsamhet och att detta gäller särskilt försummelser av samma slag som föranledde korttidsavtalet. Hovrätten ansåg, liksom hyresnämnden, att man i aktuellt fall kunde beakta att hyresgästen kort tid efter förlikningen i hyresnämnden misskötte hyresbetalningen trots att förlikningen närmast avsåg försummelser av annat slag. Hovrätten instämde därför i hyresnämndens bedömning att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresgästens beviljades dock visst uppskov med avflyttning. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut, daterat den 12 juni 2013, i mål ÖH Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 8

9 Inget hinder att åberopa jämförelseobjekt på annan ort vid hyressättningsärenden. Även fråga om tillämpning av bestämmelsen om infasning av hyra. Om hyresvärd och hyresgäst inte kan träffa överenskommelse om hyrans storlek då någon av parterna vill att hyran ska ändras, har de rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Detta följer av 54 hyreslagen. Enligt 55 första stycket hyreslagen ska hyran fastställas till skäligt belopp. En hyra anses inte vara skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Av 55 andra stycket följer att vid prövningen främst ska beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Som Experten i huset tidigare rapporterat trädde sistnämnda bestämmelse i kraft den 1 januari Införandet av den nya regeln innebar att allmännyttans hyresnormerande roll avskaffades och ersattes med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror. För att gardera sig mot att lagändringen, i kombination med att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen börjat drivas affärsmässigt, skulle leda till alltför kraftiga och snabba hyreshöjningar infördes ett nytt femte stycke i 55 hyreslagen. Detta stycke anger att om den hyra som är att anse som skälig vid en bruksvärdesprövning är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet ska hyresnämnden bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under skälig tid. Detta såtillvida hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar däremot. Proceduren brukar benämnas infasning och innebär att hyresnämnden beslutar om en trappa för hyreshöjningen. I 55 andra stycket hyreslagen anges vidare att om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten får istället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Processen i hyresnämnden är dispositiv vilket innebär att vardera parten får åberopa jämförelsehyror som parten anser lämpliga. Om parterna inte åberopar eller lyckas få fram adekvat jämförelsematerial får nämnden göra en allmän skälighetsbedömning av den begärda hyran mot bakgrund av sin egen erfarenhet av hyresläget på orten. I det refererade fallet nedan aktualiseras bestämmelserna om fastställande av skälig hyra och infasning av hyra. En hyresvärd yrkade vid hyresnämnden att nämnden skulle fastställa hyrorna, för de av hyresvärden ägda lägenheterna belägna i Sundbybergs kommun, till vissa belopp att utgå från vissa tidpunkter. Hyresgästerna bestred storleken på hyreshöjningen och yrkade för egen del att hyresnämnden, utifall den skulle bifalla hyresvärdens yrkande, skulle bestämma att hyran i flera steg under en skälig övergångstid skulle höjas till nivån för skälig hyra. Hyresvärden bestred en sådan infasning. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 9

10 Hyresgästerna invände inte mot den av hyresvärden åberopade tidpunkten för nya hyror men yrkade anstånd med betalning av retroaktiv hyra. Hyresvärden medgav hyresgästernas yrkande om anstånd med betalning av eventuell retroaktiv hyra genom uppdelning. Som grund för sin talan anförde hyresvärden att begärda hyror var skäliga. Härvid påpekade hyresvärden särskilt att prövningsfastigheterna hade genomgått omfattande ombyggnation och renovering. Som jämförelsematerial åberopade hyresvärden sex lägenheter i Stockholms kommun och anförde härvid att det inte fanns något relevant jämförelsematerial i Sundbybergs kommun och att det mest jämförbara var just andra av hyresvärden ägda fastigheter i Stockholms kommun som också byggts om. Som grund för bestridandet anförde hyresgästerna att de var missnöjda med ombyggnationen av prövningsfastigheterna och att de snarare upplevde att de fått en standardsänkning jämfört med tidigare. Hyresgästerna åberopade som jämförelsematerial åtta lägenheter i Sundbyberg. Till stöd för yrkandet att hyresnämnden skulle fasa in hyrorna hänvisade hyresgästerna till att lagregeln om infasning är ett skydd mot att hyresgästerna vid höjning ska få en hyra som är väsentligt högre än den de hade innan. Hyresnämnden besiktigade fem utav de sex lägenheter som hyresvärden hade åberopat som jämförelseobjekt och tre av de åtta lägenheter som hyresgästerna åberopat som jämförelseobjekt. I sitt beslut anförde hyresnämnden att de jämförelselägenheter som hyresgästerna åberopat inte genomgått samma slags renovering som prövningsfastigheterna och således inte kunde läggas till grund för en direktjämförelse. Beträffande de jämförelselägenheter som hyresvärden åberopat konstaterade hyresnämnden att dessa var belägna i Stockholms kommun och inte hade lägen som motsvarade prövningsfastigheternas varvid inte heller dessa lägenheter kunde läggas till grund för en direktjämförelse. En direktjämförelse var med andra ord enligt hyresnämnden utesluten och det av parterna åberopade jämförelsematerialet kunde endast beaktas som bakgrundsmaterial. Hyresnämnden såg sig således hänvisad till att uppskatta skälig hyra för prövningslägenheterna genom att göra en allmän skälighetsbedömning. I skälighetsbedömningen tog hyresnämnden hänsyn till att prövningsfastigheten och dess lägenheter genomgått omfattade renoveringar. Vidare anförde hyresnämnden att Parternas inställningar synes ha utgått ifrån att en normhyra bestäms för lägenheterna. I beaktande av att hyresnämnden inte besiktigat alla lägenheter vars hyror prövas väljer hyresnämnden istället att göra en allmän skälighetsbedömning av hyrorna för lägenheterna med bibehållande av de skillnader i bruksvärde som finns dem emellan men med beaktande av att i lägenheterna och de hus som lägenheterna är belägna i har skett bruksvärdeshöjande åtgärder. De åtgärder som skett innebär att hyresgästernas lägenheter tillsammans med de hus som lägenheterna är belägna i har genomgått en totalrenovering. Det är frågan om standardhöjande åtgärder som höjt lägenheternas bruksvärden. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 10

11 Mot denna bakgrund fastställde hyresnämnden vad den ansåg utgjorde skäliga hyror till närmare angivna belopp. Härefter övergick hyresnämnden till att pröva från vilka tidpunkter de nya hyrorna skulle börja gälla och anförde i samband härmed att det sedan flera år tillbaka var fast praxis vid nämnden att hyrorna vid förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen normalt ska utgå från den tidpunkt parterna förhandlat om. Endast om part förhalat handläggningen eller om hyrespåslaget blir mycket kraftigt och retroaktiviteten spänner över lång tid kan denna praxis frångås. I förevarande fall fann hyresnämnden inte skäl att frångå denna praxis varför hyresvärdens yrkande i denna del avslogs. Härvid återstod för hyresnämnden att pröva hyresgästernas yrkande om infasning varvid konstaterades att hyreshöjningarna i enlighet med beslutet var kraftiga höjningar av sådant slag som bestämmelsen om infasning av ny hyra tar sikte på. Dock, menade hyresnämnden, fanns det särskilda skäl som var av sådan tyngd att de vägde över bestämmelsernas huvudregel om infasning av ny väsentligt högre hyra. I förevarande fall hade ombyggnationen skett efter godkännande av hyresgästerna eller hyresnämndens medgivande och hyresnämnden hade vid sin besiktning konstaterat att den renovering hyresvärden genomfört innefattade en ombyggnad som fick anses sedvanlig för fastigheter av berört slag och standard. Med beaktande av dessa förhållanden blev hyresnämndens slutsats att sådant särskilt skäl som utesluter infasning förelåg och hyresgästernas yrkande om infasning avslogs därför. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade vid Svea hovrätt i första hand fullt bifall till sin talan i hyresnämnden och i andra hand att hovrätten skulle återförvisa målet till nämnden för fortsatt handläggning. Som grund för återförvisningsyrkandet anförde hyresvärden att det i hovrätten åberopades syn av nytt jämförelsematerial av lägenheter belägna i Solna respektive Stockholms kommun och att med hänsyn till instansordningen borde besiktningen lämpligen göras av hyresnämnden som första instans. Vidare anförde hyresvärden att det överklagade beslutet var bristfälligt eftersom det inte framgick vilka skäl som låg till grund för hyresnämndens beslut. Enligt hyresvärden borde utgångspunkten vara att det av hyresnämndens beslut i ett hyresärende, oavsett om hyran fastställs efter en jämförelseprövning eller efter en allmän skälighetsbedömning, tydligt ska framgå hur den fastställda hyresnivån förhåller sig till de hyresnivåer som finns i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmaterialet. Hyresnämnden hade inte motiverat sitt beslut i denna del och inte heller framgick det hur nämnden beaktat bakgrundsmaterialet eller hur nämnden hade kommit fram till den fastställda hyresnivån för respektive lägenhet, menade hyresvärden. Hyresgästerna yrkade fullt bifall till sin talan i hyresnämnden och bestred yrkandet om återförvisning till hyresnämnden. Hyresgästerna anförde att det enligt lagen saknades förutsättningar för att i detta fall göra en jämförelse med hyreslägenheter i annan kommun än Sundbybergs kommun och att hyresgästerna åberopat relevant jämförelsematerial i just Sundbybergs kommun varför nytt jämförelsematerial inte behövdes. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 11

12 Hovrätten anförde att det i förarbetena till 55 andra stycket hyreslagen visserligen uttalats att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga. Hovrätten hänvisade även till tidigare praxis som angett att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort. Hovrätten klargjorde att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som diskuterats i förarbetena inte manifesterats i lagstiftningen. Till detta kom, enligt hovrätten, att eftersom processen i hyresmål är dispositiv så ligger det i linje med allmänna processrättsliga principer att det står part fritt att åberopa den bevisning som parten önskar, allt så länge bevisningen är relevant. Hovrätten påpekade även att det kunde ifrågasättas om en snäv tolkning av ortsbegreppet står i överensstämmelse med EU-rätten och dess förbud mot missbruk av dominerande ställning. Hovrätten menade således att det inte förelåg hinder mot att i målet åberopa jämförelsematerial i Stockholms och Solnas kommun fastän prövningslägenheterna var belägna i Sundbybergs kommun. Härefter tog hovrätten ställning till om hovrätten borde hålla syn eller om målet istället borde återförvisas till hyresnämnden så att besiktning där kunde ske med nämnden som första instans. Hovrätten anförde härvid att en återförvisning till hyresnämnden å ena sidan innebar att målets slutliga avgörande fördröjdes, å andra sidan att det i mål om hyressättning är av särskild vikt att den första instansen har möjlighet att beakta samtliga åberopade jämförelseobjekt vid sin bedömning av skälig hyra. Därvid fann hovrätten att övervägande skäl talade för att målet skulle återförvisas till hyresnämnden för fortsatt handläggning. Hovrätten påpekade slutligen att det av hyresnämndens beslut inte klart framgick vilken bruksvärdesprövning som nämnden hade gjort när den bestämt skälig hyra. Hovrätten undanröjde därmed hyresnämndens beslut och återförvisade målet till nämnden för fortsatt handläggning. Experten i Huset följer upp utvecklingen i ärendet. Vill du läsa mer >> se RH 2013:3 Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 12

13 Inget prövningstillstånd i Högsta domstolen för hyresvärd som ansetts skadeståndsskyldig för uppsägning av restauranghyresgäst En hyresvärd hade sagt upp en restauranghyresgästs lokalhyresavtal på grund av att lokalens brukningsändamål skulle läggas om samt att betydande del av lokalen skulle läggas ihop med annan hyresgästs lokal. Efter att hyresgästen tvingats avflytta och lägga ned sin verksamhet väckte hyresgästen talan om ersättning på grund av uppsägningen. Tingsrätten lämnade käromålet utan bifall, medan hovrätten utdömde ett miljonskadestånd till hyresgästen. Hyresvärden överklagade hovrättens dom, men Högsta domstolen har nu beslutat att inte meddela prövningstillstånd. Det innebär att hovrättens dom står fast. En restauranghyresgäst blev uppsagd av sin hyresvärd enligt följande. Orsaken till att förlängning vägras är följande. Lokalen skall inte längre användas för det ändamål som avses med hyresavtalet. För fastighetens ekonomi och bästa utnyttjande samt tillgodoseende av andra hyresgästers lokalbehov, är det synnerligen viktigt att lägga om större delen av lokalen till butik och att sammanfoga annan betydande del av lokalen med annan hyresgästs lokal. [Hyresgästens namn] har sedan årsskiftet 2005/06 ringa eller inget behov av lokalen och har sedan hösten 2006 upplåtit lokalen i andra hand till annan, först efter att ha försökt dölja detta och därefter mot hyresvärdens tydliga protester Uppsägningen gällde till hyresavtalets utgång per den 31 december Efter att hyresgästen tvingats avflytta från lokalen krävde denne skadestånd av hyresvärden med ett belopp om ca 6 Mkr. Som stöd för sin talan gjorde hyresgästen gällande att uppsägningen inte innehöll någon besittningsbrytande grund och att hyresgästen därför hade rätt till ersättning enligt 57 och 58 b hyreslagen. Hyresvärden invände att uppsägningen innehöll besittningsbrytande grund eftersom hyresvärden haft sakligt skäl för sin uppsägning genom omläggningen av brukningsändamålet från restaurang till butik samt att hyresvärdens intresse av att genomföra omläggningen av brukningsändamålet vägde tyngre än hyresgästens intresse av att få behålla hyresrätten. Sammantaget menade hyresvärden att det förelåg befogad anledning för hyresvärden att upplösa hyresförhållandet. För den händelse att hyresgästen skulle bedömas ha rätt till skadestånd menade hyresvärden att hyresgästens verksamhet endast hade ett värde om ca kr. Tvisten vid tingsrätten gällde först frågan om hyresvärdens uppsägning brutit hyresgästens indirekta besittningsskydd. Om så var fallet hade tingsrätten även att pröva frågan om ersättningens storlek. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 13

14 Vid prövningen i tingsrätten framkom i korthet följande. Den av hyresvärden åberopade utredningen visade tydligt att lokalhyror i området var avsevärt högre för butik än för restaurang. Det var i målet också visat att den butik som övertagit lokalen hade en betydligt högre hyra än vad hyresgästen hade haft. Tingsrätten fann därför att det inte fanns något tvivel om att omläggningen varit lönsam för hyresvärden. Därtill hade en befintlig hyresgäst kunnat förbättra sina utrymmen och därmed sin lönsamhet. Dessutom framkom uppgift om att källarvåningen numera kunde användes som förråd för hyresgästerna i fastigheten. Sammantaget ansågs hyresvärden ha visat att sakligt skäl förelåg för uppsägningen. Tingsrätten konstaterade vidare att för att hyresvärden ska undgå skadeståndsskyldighet enligt 57 och 58 b hyreslagen krävs därtill att hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet väger tyngre än hyresgästens intresse av att få behålla lokalen för att fortsätta bedriva sin verksamhet. I målet aktualiserades frågan om intresseavvägningen skulle ske utifrån de förhållanden som rådde vid avtalstidens utgång den 31 december 2008 eller om någon annan tidpunkt var relevant. Hyresgästen i det aktuella målet hade tidigare drivit en process i tingsrätten och invänt att uppsägningen var ogiltig på grund av att delgivning inte skett i rätt tid. Därtill hade hyresgästen begärt uppskov med avflyttningen i ett ärende vid hyresnämnden. På grund härav hade hyresgästen, i avvaktan på tingsrättens dom och hyresnämndens beslut, fortsatt bedriva verksamhet i lokalen fram till den 30 juni Tingsrätten anförde att den omständigheten att hyresgästen ansökt om uppskov och väckt talan om ogiltig uppsägning inte kan flytta fram dagen för hyresavtalets upphörande och måste sakna betydelse för bestämmandet av värdetidpunkten. Enligt tingsrätten har en hyresvärd som säger upp en lokalhyresgäst visserligen att räkna med att förhållandena kan ändras under tiden från uppsägningen fram till avtalets upphörande men att det inte rimligen kan förväntas att förhållanden vidtagna av en hyresgäst, som inte hörsammar en korrekt uppsägning, under obestämd tid därefter ska kunna påverka bestämmandet av värdetidpunkten. Intresseavvägningen skulle därför, enligt tingsrätten, ske med utgångspunkt i de förhållanden som gällde vid avtalstidens utgång den 31 december Vid intresseavvägningen beaktade tingsrätten att hyresgästen hade bedrivit rörelsen i lokalen sedan 2004, att hyresgästen haft låg lönsamhet, att hyresgästens serveringstillstånd drogs in under 2006 vilket ytterligare inskränkte möjligheten till en lönsam verksamhet, att hyresgästen varit intresserad av att sälja rörelsen men att det vid tidpunkten för hyrestidens utgång saknades en köpare till rörelsen, att den hyra som hyresgästen betalade var låg för en restaurangverksamhet, att hyran sannolikt skulle höjts vid en eventuell förlängning och att det inte framkommit att serveringstillståndet skulle återfås inom snar framtid. Sammantaget fick hyresgästens intresse av att få behålla lokalen bedömas som högst begränsat enligt tingsrätten. Därefter beaktade tingsrätten hyresvärdens intresse av att använda lokalen för annat ändamål med bättre lönsamhet och bättre utnyttjande både för egen del och för en av de befintliga hyresgästerna, att hyresvärden erbjudit och betalat hyresgästen en årshyra ex gratia samt att hyresvärden förlikningsvis erbjudit hyresgästen att få vara kvar i lokalen under begränsad tid till en högre hyra. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 14

15 Vid en samlad bedömning fann tingsrätten att hyresvärdens skäl för att upplösa hyresförhållandet vägde tyngre än hyresgästens intresse. Med andra ord bedömdes hyresvärden inte vara skadeståndsskyldig på grund av uppsägningen av hyresavtalet. Hyresgästen överklagande tingsrättens dom till hovrätten. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att hyresvärden fick anses ha visat att denne hade sakligt skäl att vägra förlängning av hyresförhållandet. Därefter övergick hovrätten till intresseavvägningen och konstaterade generellt att vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att finna annan lämplig lokal, den tid som hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, i vad mån denna är beroende av viss kundkrets, läge etc. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska räknas hyresvärden tillgodo vid intresseavvägningen. Vad gäller tidpunkten för intresseavvägningen menade hovrätten att man inte kunde invända mot den omständigheten, att hyresgästen stannat kvar i lokalen i avvaktan på en rättslig prövning av frågan om delgivning skett i rätt tid. Med hänsyn till att hyresgästen inte på något orättmätigt sätt stannat kvar i lokalen fanns det ingen anledning att vid intresseavvägningen bortse från förhållanden som skett efter avtalstidens utgång. I målet var det utrett att hyresgästen efter uppsägningen fått ett nytt serveringstillstånd och således varit oförhindrad att själv bedriva sin verksamhet vidare i lokalen. Denna omständighet hade enligt hovrätten avsevärd tyngd vid intresseavvägningen. Vid intresseavvägningen räknades följande omständigheter hyresvärden tillgodo; att hyresvärden erbjudit tidsbegränsad förlängning även om förlängningen var förenad med kraftig hyreshöjning, att hyresvärden utbetalat ersättning till hyresgästen ex gratia, trots att denna ersättning utgjort minimiersättning motsvarande en årshyra, vilket i aktuellt fall var långt under det värde som hyresgästens rörelse enligt ingivna värdeutlåtanden hade åsatts samt hyresvärdens intresse av att omlägga brukningsändamålet för lokalen. Vid en samlad bedömning fann hovrätten att hyresvärdens intresse av att omlägga brukningsändamålet inte vägde tyngre än hyresgästens intresse av att sitta kvar i lokalen samt att ersättningen och erbjudandet om förlängning inte var tillräckliga för att få vägskålen att tippa över till hyresvärdens fördel. Hyresvärden ansågs därför skadeståndsskyldig. Hovrätten prövade därefter frågan om skadeståndets storlek. Hyresgästen hade åberopat två oberoende värderingsutlåtanden som konstaterade att rörelsen hade ett marknadsvärde om ca 8 Mkr 8,5 Mkr. Det ena av dess utlåtanden innehöll en redogörelse för konkreta köpeskillingar vid överlåtelser av hyresrätter avseende andra restauranglokaler och avflyttningsersättningar vid förtida upphöranden. Samtliga dessa jämförande objekt var belägna i centrala Stockholm. Hovrätten fann att uppgifterna i värderingsutlåtandena i och för sig var tillförlitliga men att det ändå fanns visst osäkerhetsmoment kring marknadsvärdet för lokalen. Vid en sammantagen bedömning menade hovrätten att marknadsvärdet i vart fall torde uppgå till 6 Mkr. Därtill hade hyresgästen rätt till ersättning för sina flyttkostnader. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 15

16 Hovrätten förpliktigade således hyresvärden att utge skadestånd till hyresgästen om kr med avdrag för vad hyresvärden redan utbetalat sedan tidigare. Två av hovrättens fyra domare var skiljaktiga och ville fastställa tingsrättens dom. De delade tingsrättens bedömning om att intresseavvägningen skulle ske utifrån förhållandena vid hyresavtalets utgång och att hyresvärdens intresse vägde tyngre än hyresgästen intresse. Hyresvärden överklagade domen till Högsta domstolen, som nyligen beslutat att inte meddela prövningstillstånd varför hovrättens avgörande står fast. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut, meddelat i mål T Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 16

17 Svärson bedöms som närstående men får inte ta över hyresrätt på grund av att han inte varit varaktigt sammanboende med hyresgästen Ett dödsbo ansökte hos hyresnämnden om att få överlåta en kvinnas hyresrätt till hennes svärson. Svärsonen hade varit folkbokförd på kvinnans adress i drygt tre år vid kvinnans dödsfall. Hyresvärden bestred ansökan och gjorde gällande att det inte förelegat något varaktigt sammanboende mellan kvinnan och svärsonen. Hovrätten konstaterar nu att svärsonen visserligen är att betrakta som närstående men att han inte kunnat bevisa att han varaktigt sammanbott med kvinnan på sätt som krävs enligt hyreslagens bestämmelse. En hyresvärd sade upp ett dödsbos bostadshyressavtal och gjorde gällande att dödsboet saknade behov av lägenheten samt att dödsboet efter dödsfallet hade hyrt ut lägenheten olovligen i andra hand till den avlidna kvinnans svärson. Dödsboet bestred uppsägningen och gjorde gällande att dödsboet hade behov av lägenheten för att kunna överlåta den till svärsonen. Dödsboet ansökte för egen del om att få överlåta hyresrätten till den avlidna kvinnans svärson. Hyresvärden motsatte sig en sådan överlåtelse. Vid hyresnämndens prövning framkom följande. Det var ostridigt i ärendet att svärsonen varit folkbokförd på lägenhetens adress sedan Hyresnämnden fann utrett i ärendet att den tid som dödsboet gjorde gällande att kvinnan och svärsonen sammanbott i och för sig kvalificerade för att sammanboendet skulle anses stadigvarande. Utöver själva tiden krävs dock även ett sammanboende med verklig bogemenskap, det vill säga att de sammanboende haft ett i allt väsentligt gemensamt hushåll och brukat lägenheten gemensamt. Bevisbördan för att det är fråga om verklig bogemenskap har dödsboet. I denna del hade ett vittne intygat att denne var med när svärsonen flyttade till lägenheten, vilket skett ca sex månader före det att svärsonen folkbokförde sig på lägenhetens adress. Vittnet uppgav även att han var säker på att svärsonen bott med kvinnan i lägenheten samt att han varit i lägenheten ca sju-åtta gånger och att kvinnan och svärsonen varit tillsammans i lägenheten vid flera av dessa tillfällen. Vittnet kunde emellertid inte redovisa några konkreta förhållanden om hur lägenheten använts eller hushållet varit organiserat. Därtill var vittnet släkt med svärsonen och anställd av denne vilket enligt hyresnämnden gjorde att hans uppgifter skulle bedömas med försiktighet. Sammantaget var vittnesmålet inte tillräckligt för att dödsboet skulle ha anses visat att verkligt sammanboende förelegat. Därmed hade dödsboet inte rätt att överlåta lägenheten till svärsonen. Hyresnämnden gick därefter vidare och prövade hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 17

18 Eftersom dödsboet enda intresse av lägenheten varit att få överlåta lägenheten till svärsonen och då det i ärendet konstaterats att det saknades förutsättning för sådan överlåtelse ansåg hyresnämnden att dödsboet saknade behov av lägenheten. Mot denna bakgrund skulle hyresvärdens talan om upphörande av hyresavtalet bifallas. Dödsboet överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten och yrkade att hyresvärdens talan om upphörande av hyresavtalet skulle avslås samt att dödsboets begäran om överlåtelse av lägenheten till svärsonen skulle bifallas. Hyresvärden bestred att hyresnämndens beslut skulle ändras. Hovrätten konstaterade vid sin prövning att den omständigheten att svärsonen bott kvar i lägenheten inte varit att anse som en otillåten andrahandsupplåtelse, även om han väntat tio månader med att ansöka om överlåtelse. Hyresavtalet skulle således inte upphöra på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Vid förhören i hovrätten uppgav hyresgästen att han separerat från sin fru under 2006 och då flyttade in hos sin svärmor. Svärsonen och hans maka hade tillsammans under 2012 förvärvat en villafastighet där frun och de sex gemensamma barnen hade bott. Hovrätten konstaterade att de uppgifter som makarna lämnat om sin separation och sina boendeförhållanden var mycket vaga och att de inte ens påstått att de skulle skiljas. Angående sammanboendet hade svärsonen endast berättat att han disponerade ett rum och kvinnan ett annat samt att de handlade tillsammans och att han tvättade och städade. Hovrätten konstaterade vidare att vittnena inte varit särskilt konkreta när det gällde beskrivningen av svärsonens boende i lägenheten samt att de inte kunnat uttala sig om hur sammanboendet var ordnat. Vid en samlad bedömning fann hovrätten att den bevisning som dödsboet åberopat inte gav tillräckligt stöd för att visa att ett varaktigt sammanboende förelegat och att överklagandet skulle avslås. Vill du läsa mer >> se hovrättens beslut, meddelat , i mål ÖH Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 18

19 Trots att lokalhyresgästen åberopat både avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden lyckades hyresgästen inte visa att skadan översteg en årshyra I ett mål där Advokatfirman Steinmann biträtt hyresvärden krävde en lokalhyresgäst som sagts upp för avflyttning miljonskadestånd av hyresvärden. Lokalhyresgästen som bedrivit frisörsalong menade att denne tvingats att lägga ned sin verksamhet till följd av hyresvärdens uppsägning. Hyresgästen åberopade en kombination av avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden till stöd för beräkningen av det yrkade skadeståndet. Tingsrätten konstaterade dock att hyresgästens bevisning inte var tillräcklig för att visa att skadan översteg en årshyra. Eftersom hyresvärden redan utbetalat en årshyra ogillades hyresgästens talan i sin helhet. Lokalhyresgästen bedrev frisörverksamhet i en lokal i centrala Stockholm. Hyresvärden sa upp hyresavtalet för avflyttning på grund av att fastigheten skulle genomgå en större ombyggnation. Hyresvärden anvisade hyresgästen två ersättningslokaler i centrala Stockholm och parterna förde förhandlingar om dessa lokaler var godtagbara ersättningslokaler. Hyresnämnden yttrade sig över den ena lokalen, varvid konstaterades att denna inte var godtagbar. Hyresgästen väckte talan vid tingsrätten och krävde skadestånd med ca 7 Mkr. Till stöd för sin talan åberopade hyresgästen en kombination av avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden. Hyresvärden medgav skadeståndsskyldighet i och för sig och erlade en årshyra (minimiskadestånd) till hyresgästen. Hyresvärden invände dock att det inte hade varit nödvändigt för hyresgästen att lägga ned sin verksamhet utan att det ålegat hyresgästen att begränsa sin skada genom att fortsätta driva frisörverksamheten i den erbjudna ersättningslokalen. Eftersom hyresgästen inte begränsat sin skada på detta sätt förelåg, enligt hyresvärden, inte någon adekvat kausalitet mellan uppsägningen och den av hyresgästen påstådda skadan. Tvisten avsåg således storleken på skadeståndet. Parterna i målet hade åberopat sakkunnigutlåtanden avseende såväl avkastningsvärdet som marknadsvärdet på frisörverksamheten. De av hyresgästen åberopade värderingsutlåtandena kom till slutsatsen att avkastningsvärdet och marknadsvärdet på rörelsen uppgick till mellan 6,6 Mkr och 7 Mkr, medan de av hyresvärden åberopade värderingsutlåtandena konstaterade att såväl avkastningsvärdet som marknadsvärdet uppgick till drygt 1 Mkr. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att lokalen hade ett attraktivt läge som i sig betingade ett värde, men att frågan i målet var vad hyresgästen kunnat erhålla vid en överlåtelse av rörelsen med hyreskontraktet. Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 19

20 I detta hänseende redogjorde tingsrätten för 36 i hyreslagen där det anges att en hyresgäst inte har en ovillkorlig rätt att mot hyresvärdens medgivande överlåta hyresrätten. Hyresgästen hade i målet gjort gällande att denne erhållit konkreta bud på rörelsen uppgående till mellan 7 Mkr och 12 Mkr. Tingsrätten konstaterade i denna del att buden lämnats mellan och att de därför hade ett ringa bevisvärde. Därtill beaktade tingsrätten att ingen av intressenterna hade haft kontakt med hyresvärden för att efterhöra villkoren för förhyrningen samt att flera av intressenterna, av vad som framgått i målet, hade tänkt driva verksamhet med ett annat ändamål än det som hyresrätten upplåtits för. Vad gäller den av hyresgästen åberopade bevisningen avseende marknadsvärdet konstaterade tingsrätten att hyresgästens sakkunniga vittne uttryckt att det fanns en stor efterfrågan på butikslokaler i centrala Stockholm, men att denna uppgift emotsagts av hyresvärdens sakkunnige som uttryckt att efterfrågan på marknaden varit noll under senare år samt att han själv inte förmått sälja en attraktiv lokal på Drottninggatan i Stockholm. Mot bakgrund av dessa uppgifter fann tingsrätten att bristen på tillförlitlig utredning om jämförbara rörelseöverlåtelser gjorde att hyresgästen inte lyckats visa att marknadsvärdet översteg en årshyra. Vid bedömningen av rörelsens avkastningsvärde anförde tingsrätten att hyresgästbolaget löpande hade haft restförda skatter, orena revisionsberättelser och ett stort antal betalningsanmärkningar, vilket innebar att en betydande osäkerhet fick anses föreligga vid värderingen av rörelsen. Därtill beaktade tingsrätten den omständigheten som hyresvärden fört fram angående att om hyresgästen skulle ha kunnat sitta kvar i lokalen så skulle en avsevärd hyreshöjning ha skett för att anpassa hyresnivån till marknadshyra. Mot denna bakgrund lyckades hyresgästen inte heller med stöd av avkastningsmetoden visa att skadan översteg en årshyra. Talan ogillades därför i sin helhet. Hyresgästen har överklagat domen till hovrätten, som ännu inte har meddelat beslut i prövningstillståndsfrågan. Vill du läsa mer >> se Stockholms tingsrätts dom, meddelad den 26 juli 2013, i mål T Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 20

21 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli ,0 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,0 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI September ,05 Augusti ,84 Juli ,55 Juni ,99 Maj ,54 April ,03 Mars ,65 Februari ,39 Januari ,00 December ,61 November ,82 Oktober ,59 September ,81 Augusti ,55 Juli ,23 Juni ,45 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 14 november Rättsliga konsekvenser vid ändringar av hyresobjekt, hyresvillkor och hyrestid i lokalhyresförhållanden Läs mer om våra frukostmöten Kurser Tisdagen den 19 november onsdagen den 20 november Fortsättningskurs i hyresjuridik Onsdagen den 4 december torsdagen den 5 december Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 48 November 2013 / sid 21

22 Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Anders Hildebrand Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Sandberg Biträdande jurist Anna Södergren Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Anna Wennergren Receptionist och kursadministratör Gabriella Szepesi Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Sofie Sandberg, Camilla Kjelldén Ekdahl och Anna Södergren Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: sofie.sandberg@steinmann.se, camilla.ekdahl@steinmann.se och anna.sodergren@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, Box 5220, Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel , Fax info@steinmann.se